ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 5545-115/2014 o obvyklé ceně nemovité věci bytová jednotka č.1655/57 v budově č.p.1655 realizované na pozemku p.č.1380, vč. spoluvlastnických podílů na budově a na pozemku v katastrální území České Budějovice 2 (kód:621943), obec České Budějovice Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Praha 10 Mgr. Richard Bednář, soudní exekutor Na Plískavě 1525/2 102 00 Praha 10 Účel posudku: Obvyklá cena nemovité věci - 003 EX 6413/12-28 Oceňovací vyhláška: Odhad obvyklé ceny věcí nemovitých je proveden s přihlédnutím k vyhlášce MF ČR č. 441/2013 Sb. (oceňovací vyhláška), k provedení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., s účinností od 1.1.2014. Oceněno ke dni: 23.června 2014 Posudek vypracoval: Ing. Jan Melš znalec a odhadce Bítovská 1227 140 00 Praha 4 - Michle Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních. 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je archivováno. Celkem posudek obsahuje 12 stran a přílohy. V Praze, dne 8.srpna 2014
ÚVOD Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. (Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.) METODY URČENÍ HODNOTY Odhad obvyklé ceny je prováděn zpravidla třemi základními metodami: - metoda nákladového ohodnocení - vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. - metoda výnosová - vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. - metoda srovnávací - vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozením z jiné funkčně související věci. Pro tento konkrétní případ je vypovídací schopnost ceny určené nákladovým způsobem malá, a proto je v posudku nahrazena cenou zjištěnou, tj. vypočtenou podle platné oceňovací vyhlášky. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.121/4000 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, určenou podle oceňovací vyhlášky, a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, podle které je ocenění zpracováno, postupuje při určení ceny zjištěné porovnávacím způsobem. Tvůrce vyhlášky pro určení porovnávacích údajů disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Pro stanovení obvyklé ceny bude, z důvodů výše uvedených, přihlédnuto k ceně zjištěné, vypočtené podle oceňovací vyhlášky. Obvyklá cena bude zjištěna i se znalostí cen podobných nemovitých věcí. - 2 -
NÁLEZ 1. Bližší údaje o nemovité věci Nemovitá věc bytová jednotka č.1655/57 se nalézá v budově č.p.1655, ulice Studentská s vchodem 1b v obci České Budějovice, katastrální území České Budějovice 2 (kód:621943). Nemovitá věc je dále tvořena spoluvlastnickými podíly: - na společných částech domu č.p.1655. Velikost spoluvlastnického podílu vyplývající z vlastnictví bytové jednotky je 5230/353535, - na pozemku p.č.1380 v obci České Budějovice, katastrální území České Budějovice 2 (kód: 621943). Velikost spoluvlastnického podílu vyplývající z vlastnictví bytové jednotky je 5230/353535. Bytový dům č.p.1655 je situován v lokalitě s převážně bytovou zástavbou ve střední části města. Nalézá se na rohu ulic Studentská a Husova třída, z kterých je i přístupný. Naproti objektu, východním směrem, je výstaviště Země živitelka, na západě se nalézá areál Jihočeské university. Dopravní dostupnost nemovité věci je dobrá, objekt je přístupný ze silniční komunikace Husova třída, jihovýchodně je křižovatka silničních komunikací Dlouhý most, Na dlouhé louce a Husova třída, jedná se jedny z hlavních dopravních komunikací. Hromadná dopravní obsluha je velice dobrá, zastoupena městskou hromadnou dopravou, dále dálkovou dopravou autobusové a železniční spoje. V blízkosti nemovité věci jsou autobusové zastávky: Výstaviště, U Parku a Vysokoškolské koleje. Budova má 6 nadzemních podlaží. V budově se nalézá 45 bytových jednotek, 13 jednotek nebytových (z toho 4 garážová stání, 5 komerčních jednotek a 4 kanceláře). V objektu jsou realizovány výtahy. Budova je napojena na celkové IS. Bytová jednotka se nalézá v 6. NP. Budova je realizována tradiční technologií (monolitická, vyzdívaná) s užitím tradičních materiálů a obvyklých konstrukčních detailů, střecha je plochá. Technický stav budovy odpovídá použitému konstrukčnímu systému a materiálům, pravidelné údržbě, době a způsobu užívání. Dle Malého lexikonu obcí mají České Budějovice k datu ocenění 93467 stálých obyvatel. Ve městě České Budějovice se nalézá plný sortiment služeb, včetně služeb občanské vybavenosti. České Budějovice jsou krajským městem. 2. Podklady pro vypracování posudku Usnesení soudního exekutora Mgr. Richarda Bednáře, Exekutorský úřad Praha 10 č.j. 003 EX 6413/12-28 ze dne 22.4.2014. Výpis z katastru Nemovitá věcí pro katastrální území České Budějovice 2 (kód: 621943), obec České Budějovice, list vlastnictví č.9592 ze dne 18.4.2014. Výpis z katastru Nemovitá věcí pro katastrální území České Budějovice 2 (kód: 621943), obec České Budějovice, list vlastnictví č.9266 ze dne 30.6.2014. Prohlášení vlastníka budovy o vymezení jednotek na základě 118 odst. 2, 125 odst. 1 Obč. zák. a 5 zák. č. 72/94 Sb. o vlastnictví bytů ze dne 5.5.2009 Mapa geografického informačního systému vyhotovená z údajů vedených Katastrálním úřadem pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště České Budějovice. Fotodokumentace pořízená znalcem při místním šetření. Místní šetření konané dne 23.6.2014 za účasti exekutorského vykonavatele a zástupců správce daného bytového domu. - 3 -
3. Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovité věci na listu vlastnictví č.9592 a spoluvlastník (vyplývající z vlastnictví bytové jednotky) na listu vlastnictví č.9266 pro katastrální území České Budějovice 2 (kód: 621943), obec České Budějovice zapsán: Jan Švepeš identifikátor: 781121/1265 Neužilova 1496/8 156 00 Praha 5 - Zbraslav 4. Přílohy posudku - Výpis z katastru Nemovitá věcí - Mapa geografického informačního systému - Mapa širších souvislostí - Fotodokumentace - Inzerce srovnatelných nemovitých věcí 5. Předmětem ocenění jsou 1) Pozemek p.č.1380 2) Bytová jednotka č.1655/57 * * * Předpokládá se, že veškeré informace, které znalec obdržel, jsou správné. Objednatel posudku prohlašuje, že mu nejsou známy žádné skutečnosti, resp. že znalci nezamlčel žádná fakta, která by mohla závěry znaleckého posudku jakkoli zkreslit, nebo zpochybnit. Posudek byl vypracován pouze k výše uvedenému účelu. Jeho případné další využití v jakékoli formě nebo kontextu, je možné pouze se souhlasem zpracovatele. * * * - 4 -
POSUDEK A OCENĚNÍ CENA ZJIŠTĚNÁ 1. Pozemek p.č.1380 Oceněno podle 3 vyhlášky. 1.1 Popis Předmětem ocenění je pozemek p.č.1380, zastavěná plocha a nádvoří, s celkovou výměrou 878 m 2, katastrální území České Budějovice 2 (kód:621943), obec České Budějovice. Na pozemku je realizovaný bytový dům č.p.1655. Spoluvlastnický podíl na pozemku je 5230/353535, který je předmětem ocenění. 1.2 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Svažitost pozemku a expozice 4 0.00 Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky 3 0.00 Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma 1 0.00 Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku 1 0.00 Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku 2 0.00 Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem 0.00 Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + 0.00 = 1.000 1.3 Výpočet ceny pozemku ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 2.410,- Index cenového porovnání x 1.2460 I = Io x It x Ip = 1.000 x 1.030 x 1.210 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 3.002,86 Cena za celou výměru 878.00 m 2 = Kč 2.636.511,08 Započtení spoluvlastnického podílu 5230/353535 = Kč 39.003,08 Pozemek p.č.1380 Cena celkem Kč 39.003,- - 5 -
2. Bytová jednotka č.1655/57 Oceněno podle 38 vyhlášky. 2.1 Popis Oceňovanou nemovitou věcí je bytová jednotka č.1655/57 v budově č.p.1655, ulice Studentská, vchod 1b, realizované na pozemku p.č.1380 v obci České Budějovice, katastrální území České Budějovice 2 (kód: 621943), vč. příslušenství a podílu na společných částech budovy a pozemku. Dispoziční uspořádání bytové jednotky je následující: charakter 2+kk o výměře 52,30 m 2, dále k bytové jednotce náleží terasa o výměře 17,85 m 2. Výměra je bezezbytku převzata z prohlášení vlastníka (viz Podklady). Celková výměra pro výpočet ceny je pak upravena v souladu s oceňovací vyhláškou. Bytová jednotka se nalézá v 6. NP. Vzhledem k tomu, že bytová jednotka nebyla zpřístupněna (zpřístupněna byla pouze terasa dané jednotky), některé vnitřní konstrukce a vybavení byly určeny na základě vnějšího vizuálního šetření, informací získaných na místně příslušných úřadech a především na základě popisu a dokumentace poskytnutých správcovskou firmou daného bytového domu. Vybavení a konstrukce domu, resp. bytové jednotky je zohledněno ve výpočtu. Vytápění a ohřev TUV je dálkové. Kompletní IS. Koupelna a WC jsou obloženy keramickým obkladem, povrchovou úpravou podlah je především plovoucí podlaha a keramická dlažba. Bytový dům byl kolaudován a užíván dle právního stavu od roku 2009. Bytová jednotka je v dobrém technickém stavu. Spoluvlastnický podíl ke společným částem domu vyplývající z vlastnictví bytové jednotky je 5230/353535. 2.2 Charakteristika stavby CZCC: 1122 SKP: 46.21.12.2..1 Typ podle účelu užití: K - budovy vícebytové (netypové) Druh konstrukce: Monolitické betonové tyčové 2.3 Výměry Místnost Rozměry Podlahová plocha předsíň 4.5 4.50 m 2 šatna 3.6 3.60 m 2 ložnice 12.05 12.05 m 2 koupelna 6.25 6.25 m 2 WC 1.45 1.45 m 2 kuchyně+o 22.30 22.30 m 2 komora č.48 v 1. NP 2.15 2.15 m 2 terasa 17.85*0.17 3.03 m 2 Podlahová plocha bytu celkem 55.33 m 2-6 -
2.4 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 4 0.03 Poptávka je vyšší než nabídka 2. Vlastnické vztahy 4 0.00 Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí 3 0.00 Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost 2 0.00 Bez vlivu 5. Povodňové riziko 4 1.00 Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav Celkem * 0.03 * hodnota 5. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T5 = (1 + 0.03) x 1 = 1.030 2.5 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.nad 2000) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby 1 1.00 Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP 1 0.02 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci 2 0.00 Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě 1 0.00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku 1 0.00 V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost 5-0.02 Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, špatné parkovací možnosti 7. Hromadná doprava 5 0.00 Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti 2 0.04 Výhodná - možnost komerčního využití 9. Obyvatelstvo 2 0.00 Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost 3 0.02 Nižší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené 3 0.15 Vlivy zvyšující cenu žádaná lokalita Celkem * 0.21 * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + 0.21) x 1 = 1.210-7 -
2.6 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 27, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 1. Typ stavby 4 0.10 Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu 2 0.00 Kolárna, kočárkárna, technické prostory, apod. 3. Příslušenství domu 2 0.00 Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě 2 0.00 Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt.místností ke světovým stranám 3 0.03 Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu a) 3 0.00 Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu 4 0.04 Nadstandardní vybavení: terasa 8. Vytápění bytu 3 0.00 Dálkové 9. Kriterium jinde neuvedené 5 0.10 Významně zvyšující cenu bytový dům ve velice dobrém technickém stavu 10. Stavebně- technický stav b) 2 0.9750 Byt v dobrém stavu (hodnota 1.00 vynásobena koef. s=0.975+0 pro stáří 5 let) Celkem * 0.27 * hodnota 10. znaku se do sumy nezapočítává Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V10 = (1 + 0.27) x 0.975 = 1.238 2.7 Výpočet ceny objektu ( 38 vyhlášky) Základní cena za m 2 podlahové plochy = Kč 21.951,- Iv: index konstrukce a vybavení x 1.238 It: index trhu x 1.030 Ip: index polohy x 1.210 Cena upravená uvedenými indexy = Kč 33.870,39 Cena za celou podlahovou plochu 55.33 m 2 = Kč 1.874.048,84 Bytová jednotka č.1655/57 Cena celkem Kč 1.874.049,- - 8 -
CENA ZJIŠTĚNÁ - REKAPITULACE 1) Pozemek p.č.1380 Kč 39.003,- 2) Bytová jednotka č.1655/57 Kč 1.874.049,- Zjištěná výsledná cena Kč 1.913.052,- Po zaokrouhlení podle 50 vyhlášky Kč 1.913.050,- - 9 -
REKAPITULACE OBVYKLÁ CENA Předmětem ocenění je bytová jednotka v obci České Budějovice, katastrální území České Budějovice 2. Bytová jednotka má dispoziční řešení 2+kk, výměra je 52,30 m 2, dále výlučné užívání terasy. Jednotka je situovaná v 6. NP bytového domu v ulici Studentská s vchodem 1b, z které je též přístupný. Bytová jednotka je v dobrém technickém stavu, stáří bytového domu je 5 let. Pozitivním faktorem je: žádaná lokalita s plnou občanskou vybaveností, novostavba. Pro tento konkrétní případ je vypovídací schopnost ceny stanovené pouze nákladovým způsobem malá, a proto je v posudku nahrazena cenou zjištěnou vypočtenou podle platné oceňovací vyhlášky. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.121/2000 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, postupuje při stanovení ceny porovnávacím způsobem, přičemž tvůrce vyhlášky pro stanovení údajů pro tento způsob výpočtu disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Porovnatelné nemovité věci Ve veřejně přístupných zdrojích lze najít nemovité věci, které jsou srovnatelné jen v některých z rozhodujících parametrů, při tom řada inzerátů je vkládána opakovaně (tedy opět jako novinka), s již sníženou, často opakovaně sníženou, inzerovanou cenou (zatíženou o odměny makléřů a mnohdy ještě o právní pomoc ). - Viz příloha Příklady porovnatelných nemovitých věcí Za předpokladu, že nemovité věci uvedené v příkladech nejsou zatíženy věcným břemenem nebo jiným omezujícím právem, pak podle názoru znalec je jejich obvyklá cena v úrovni ceny zjištěné. Pro stanovení obvyklé ceny přihlédnuto k ceně zjištěné, vypočtené podle oceňovací vyhlášky a k nabídkovým cenám porovnatelných nemovitých věcí. 1) Cena zjištěná Kč 1.913.050,- - 10 -
Po provedené analýze všech dostupných informací znalec odhaduje, že obvyklá cena nemovité věci - bytová jednotka č.1655/57 v budově č.p.1655, realizované na pozemku p.č.1380, vč. spoluvlastnických podílů na budově a na pozemku vše v obci České Budějovice, katastrální území České Budějovice 2 (kód:621943) je: 1 950 000,- Kč Slovy: milión devět set padesát tisíc Kč Uvedená obvyklá cena nemovité věci předpokládá absenci neodstranitelných právních vad. Rizika: - riziko překročení hygienických limitů koncentrace radonových plynů je minimální - objekt je realizován v zastavěném území, bez rizika - objekt se nenachází v oblasti, kde by se muselo počítat s možností přírodních katastrof - v části C výpisu z KN je zapsáno omezení vlastnického práva (nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovité věci, zástavní právo smluvní, zástavní právo exekutorské, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu) Úkoly pro znalce vyplývající z usnesení: - Cena zjištěná dle platné oceňovací vyhlášky: 1.913.050,- Kč. - Na nemovité věci neváznou žádná práva ani závady. - Na nemovité věci neváznou žádná práva ani závady, které mají vliv na cenu obvyklou a prodejem nezaniknou. - Oceňovaná nemovitá věc, ani žádná její část, není kulturní památkou ve smyslu ustanovení 13 zákona č.20/1987 Sb. o státní památkové péči. - Cena obecná, za níž je věc nemovitá věc prodejná, je: 1.950.000,- Kč Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. V Praze, dne 8.srpna 2014... vypracoval - 11 -
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne 27.5.1992, č.j.spr. 347/92, pro základní obor ekonomika a obor stavebnictví. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 5545-115/2014 Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Jan Melš znalec a odhadce Bítovská 1227 140 00 Praha 4 Michle tel. 603 25 39 38 e-mail: jan.mels@atlas.cz - 12 -