ZNALECKÝ POSUDEK číslo 5625-275/2013 NEMOVITOST: Rodinný dům Katastrální údaje: Kraj Moravskoslezský, okres Ostrava-město, obec Ostrava, k.ú. Petřkovice u Ostravy Adresa nemovitosti: Šilheřovická 638/1, 725 29 Ostrava OBJEDNATEL: Adresa objednatele: ZHOTOVITEL: Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: IMEX REALITY s.r.o. Černá louka pav. K/1167, 702 00 Ostrava Martin Vehovský Na Kopci 158, 747 26 Rohov IČ: 637 08 701 telefon: 608 972 071 e-mail: realvehovsky@seznam.cz DIČ: CZ7102135425 fax: 553 67 17 16 Nedobrovolná dražba (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 3 100 000 Kč Datum místního šetření: 9.7.2013 Stav ke dni: 9.7.2013 Počet stran: 14 Počet příloh: 4 Počet vyhotovení: 3 V Rohově, dne 13.7.2013 Martin Vehovský
NÁLEZ Znalecký úkol Úkolem znalce je zjistit obvyklou (tržní) cenu nemovitostí zapsaných na LV čís. 775 v katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště Ostrava, ke dni 10.7.2013, podle stávajících platných předpisů o oceňování majetku. Přehled podkladů - Výpis z katastru nemovitostí pro LV čís. 775 ze dne 27.6.2013. - Kopie katastrální mapy pozemků ze dne 27.6.2013. - Údaje o stáří domu a provedených opravách, sdělené majiteli. - Údaje RK Sting s.r.o. o prodejních cenách obdobných domů v dané lokalitě. Místopis Nemovitosti jsou situovány v obci Ostrava, v městské části Petřkovice, na ulici Šilheřovická, ve vzdálenosti cca 50 metrů od autobusové zastávky. V obci je úplná občanská vybavenost, je zde MHD. Odhadci nebyla umožněna prohlídka vnitřních prostor, údaje byly částečně převzaty z ocenění odhadce Ing. Ladislava Vágnera č. 69/2006 ze dne 5.10.2006. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II., III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 1917 Statutární město Ostrava Celkový popis Dům je přístupný ze zpevněné komunikace, v místě možnost napojení na veškeré inženýrské sítě, mimo veřejnou kanalizaci. Silné stránky Nejsou. Slabé stránky Nejsou. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v KN Nemovitost není řádně zapsána v KN Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace - 2 -
Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: 1. Na nemovitostech je evidováno zástavní právo smluvní ve prospěch Hypoteční banky, a.s., dále zástavní právo smluvní ve prospěch Credit Broker s.r.o. Výše uvedená zástavní práva nejsou ve výsledné ceně zohledněna. Ostatní rizika: nejsou OBSAH 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům čp. 638 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům čp. 638 OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům čp. 638 Popis Je užívaný od roku 1978, jako mezonetový, částečně podsklepený, o 2.NP se šikmou střechou (v části podkroví), situovaný na pozemku parc. čís. 949/7. Od svého zřízení nebyl nijak stavebně upravován, mimo provádění běžné údržby. Dispozičně obsahuje dům v podzemním podlaží chodbu se schodištěm, kotelnu, uhelnu a 3x sklad. V 1.NP je chodba se schodištěm, garáž, dílna, sklad, prádelna, sušárna, koupelna, 3x pokoj, WC s předsíni a lodžie. Ve 2.NP je hala se schodištěm, 3x pokoj, WC s předsíní, koupelna, kuchyně, jídelna, obývací pokoj. V podkroví obsahuje kuchyni, jídelnu a koupelnu. Stavebně je zdivo o tl. 45 cm, stropy rovné, střecha sedlová, krytina živičná, klempířské prvky z pozinkovaných plechů, fasáda břizolítová a drhaná, sokl z keramických obkladů, vnitřní omítky vápenné, okna dřevěná zdvojená a plastová, dveře plné a prosklené, podlahy obytných místností s parketami, ostatní podlahy s dlažbou, vytápění ústřední, el. instalace světelná i motorová, bleskosvod je instalován, schody dřevěné. Stavební a technický stav domu je průměrný. Příslušenství rodinného domu tvoří přípojka vody, přípojka kanalizací, žumpa, přípojka elektro, přípojka plynu, HUP, oplocení, zpevněná plocha, plotová vrátka a vrata. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 5, typ B - 3 -
Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1121 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.PP 58,90 = 58,90 1.NP (12,73*13,22)-(0,41*4,44)+(0,32*4,22)-(3,96*2,14) = 159,35 2.NP (12,73*13,22)-(0,41*4,44)+(0,32*4,22)-(3,96*2,14) = 159,35 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zas. plocha Konstr. výška 1.PP 58,90 m 2 2,00 m 1.NP 159,35 m 2 2,85 m 2.NP 159,35 m 2 2,75 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Celkový 1217,11 = 1 217,11 m 3 Název Typ Obest. prostor Celkový NP 1 217,11 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 217,11 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy betonové pasy S 100 2. Zdivo zděné tl. 45 cm S 100 3. Stropy s rovným podhledem S 100 4. Střecha sedlová střecha S 100 5. Krytina pálená krytina S 100 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100 7. Vnitřní omítky vápenné omítky S 100 8. Fasádní omítky břízolitové omítky, drhaná omítka S 100 9. Vnější obklady sokl - keramické obklady S 100 10. Vnitřní obklady keramické obklady S 100 11. Schody dřevěné S 100 12. Dveře hladké plné a prosklené dveře S 100 13. Okna plastová, dřevěná zdvojená S 100 14. Podlahy obytných místností parkety S 100 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba S 100 16. Vytápění ústřední topení S 100 17. Elektroinstalace světelná, třífázová S 100-4 - Část [%]
18. Bleskosvod bleskosvod S 100 19. Rozvod vody plast, studená i teplá voda S 100 20. Zdroj teplé vody bojler S 100 21. Instalace plynu rozvod zemního plynu S 100 22. Kanalizace plastové potrubí S 100 23. Vybavení kuchyně kombinovaný sporák, dřez v lince S 100 24. Vnitřní vybavení 2x umyvadlo, 2x vana S 100 25. Záchod 2x splachovací S 100 26. Ostatní chybí C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy S 7,10 100 1,00 7,10 2. Zdivo S 22,30 100 1,00 22,30 3. Stropy S 8,40 100 1,00 8,40 4. Střecha S 5,20 100 1,00 5,20 5. Krytina S 3,20 100 1,00 3,20 6. Klempířské konstrukce S 0,80 100 1,00 0,80 7. Vnitřní omítky S 6,20 100 1,00 6,20 8. Fasádní omítky S 3,10 100 1,00 3,10 9. Vnější obklady S 0,40 100 1,00 0,40 10. Vnitřní obklady S 2,30 100 1,00 2,30 11. Schody S 2,40 100 1,00 2,40 12. Dveře S 3,30 100 1,00 3,30 13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 14. Podlahy obytných místností S 2,20 100 1,00 2,20 15. Podlahy ostatních místností S 1,10 100 1,00 1,10 16. Vytápění S 4,40 100 1,00 4,40 17. Elektroinstalace S 4,10 100 1,00 4,10 18. Bleskosvod S 0,60 100 1,00 0,60 19. Rozvod vody S 3,00 100 1,00 3,00 20. Zdroj teplé vody S 1,80 100 1,00 1,80 21. Instalace plynu S 0,50 100 1,00 0,50 22. Kanalizace S 2,80 100 1,00 2,80 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení S 5,10 100 1,00 5,10 25. Záchod S 0,40 100 1,00 0,40 26. Ostatní C 3,60 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 96,40 Koeficient vybavení K 4 : 0,9640 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 6) [Kč/m 3 ]: = 1 975,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9640 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1500 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 912,10 Plná cena: 1 217,11 m 3 * 4 912,10 Kč/m 3 = 5 978 566,- Kč - 5 -
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 35 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 65 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 35 / 100 = 35,000 % - 2 092 498,10 Kč Rodinný dům čp. 638 - zjištěná cena = 3 886 067,90 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Ocenění cenovými mapami stavebních pozemků Popis Pozemky jsou přístupné ze zpevněné komunikace, situované v místě s možností napojení na veškeré inženýrské sítě území, oceněné dle cenové mapy stavebních pozemků. Oceňované pozemky Název P.Č. Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zahrada 949/1 654 590,00 385 860,00 zastavěná plocha a nádvoří 949/7 165 590,00 97 350,00 Celkem 819 483 210,00 Výsledná cena = 483 210,- Kč 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům čp. 638 Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 292,20 m 2 Obestavěný prostor: 1 217,11 m 3 Zastavěná plocha: 159,35 m 2 Plocha pozemku: 819,00 m 2 Popisy porovnatelných nemovitostí Rodinný dům Zděný dům, podsklepený, o 2.NP, užívaný od roku 1963. Dům obsahuje byt o velikosti 6+1, je situovaný ve shodné lokalitě, stavebně a technicky je v horším stavu, u domu je větší výměra pozemků. Rodinný dům Zděný dům, podsklepený, o 1.NP s podkrovím, užívaný od roku 1930, po rekonstrukci v roce 1970. Dům obsahuje byt o velikosti 5+1, je situovaný ve shodné lokalitě, stavebně a technicky je v horším stavu. - 6 -
Rodinný dům Zděný dům, částečně podsklepený, o 2.NP s půdním prostorem, užívaný od roku 195. Dům obsahuje byt o velikosti 4+1, je situovaný ve shodné lokalitě, stavebně a technicky je v horším stavu. Srovnatelné nemovitosti Název: Rodinný dům Lokalita Bobrovníky, Osvoboditelů 169/33 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,10 K6 Vliv pozemku 0,98 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Celkový stav - horší stav; Vliv pozemku - větší výměra pozemků; Celkový koef. K C 1,08 Upravená j. cena Kč/m 2 12 023 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 173,94 m 2 1 227 m 2 1 940 000 Kč 11 153 Kč/m 2 Název: Rodinný dům Lokalita Ludgeřovice, Na návsi 57 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,20 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Celkový stav - horší stav; Celkový koef. K C 1,20 Upravená j. cena Kč/m 2 9 451 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 190,45 m 2 1 025 m 2 1 500 000 Kč 7 876 Kč/m 2-7 -
Název: Rodinný dům Lokalita Ludgeřovice, Na svahu 12 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,10 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Celkový stav - horší stav; Celkový koef. K C 1,10 Upravená j. cena Kč/m 2 10 431 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 147,64 m 2 856 m 2 1 400 000 Kč 9 483 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 9 451 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 10 635 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 12 023 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti 10 635 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 292,20 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 3 107 547 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům čp. 638 3 886 070,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 483 210,00 Kč 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům čp. 638 3 107 550,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Obvyklá cena Současný stav 3 107 547 Kč 0 Kč 4 369 278 Kč 483 210 Kč 3 100 000 Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.17-8 -
Komentář ke stanovení obvyklé ceny Obvyklou cenu stanovuji na základě výše vypočtených hodnot, s přihlédnutím k poptávce po daném typu nemovitostí v dané lokalitě. Dům je průměrně udržovaný, poptávka je zde v rovnováze s nabídkou. V Rohově 13.7.2013 Martin Vehovský Na Kopci 158 747 26 Rohov telefon: 608 972 071 e-mail: realvehovsky@seznam.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 7.3.2000, č.j. Spr. 1306/2000, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5625-275/2013 znaleckého deníku. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace nemovitosti. 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 775 ze dne 27.6.2013. 2 Snímek katastrální mapy ze dne 27.6.2013. 1 Cenová mapa pozemků. 1-9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -