ZNALECKÝ POSUDEK č. 1715-249/2015 Objednatel znaleckého posudku: PROKONZULTA, a.s. Křenová 299/26 602 00 Brno Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny přízemního rodinného domu s obytným podkrovím ve velmi dobrém stavu s velkou zahradou za účelem konání dražby nemovitosti. Dle mezinárodně uznávaných metodik pro stanovení tržní ceny nemovitosti a dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 4. 4. 2015 posudek vypracoval: XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/53 120 00 Praha 2 www.odhadonline.cz Tel.: +420 737 858 334 Email: info@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Praze, 13. 4. 2015 1
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny rodinného domu č. p. 50, obec Skalička, kat. území Skalička u Tišnova, okres Brno-venkov, příslušenství a pozemků parc. č. 143/1, 144/4 za účelem konání dražby nemovitosti. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům č. p. 50 v obci Skalička, okres Brno - venkov Adresa předmětu ocenění: Skalička 50 666 03 Skalička Kraj: Jihomoravský Okres: Brno-venkov Obec: Skalička Katastrální území: Skalička u Tišnova Počet obyvatel: 143 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 840,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice města Prahy nebo Brna v III 1,02 nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a II 0,85 kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) V 0,85 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 366,12 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 4. 4. 2015 bez přítomnosti vlastníka. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z elektronické formy katastru nemovitostí ze dne 8. 4. 2015 - snímek katastrální mapy - místní šetření ze dne 4. 4. 2015 - inzerce na internetových realitních portálech 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo Hrubá Jana, č.p. 50, 66603 Skalička Nemovitosti: Rodinný dům č. p. 50, obec Skalička, kat. území Skalička u Tišnova, okres Brno-venkov, příslušenství a pozemky parc. č. 143/1, 144/4. 6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace nebyla předložena. 2
7. Celkový popis nemovitosti Jedná se o samostatný rodinný dům o jednom nadzemním podlaží, bez podzemního podlaží, s podkrovím. Konstrukce domu je zděná, základy domu jsou betonové izolované. Tloušťka zdiva je 45 cm. Stropy jsou dřevěné. Vnější omítky jsou zateplené polystyrenem se štukovou krytinou nebo je tvoří dřevěný obklad, vnitřní omítky domu jsou vápenocementové. Střecha je sedlová, krytinu tvoří pálená taška. Klempířské prvky jsou plechové pozinkované. Odhadované stáří domu je přibližně do 20 let. Dispozice rodinného domu je 3+kk. V přízemí se nachází obývací pokoj s kuchyňským koutem, koupelna s WC, chodba, sklad a zádveří. V podkroví jsou pak dva pokoje, z nichž je jeden průchozí. Okna v domě jsou dřevěná s dvojsklem, částečně vybavena žaluziemi. Okna obytných místností domu jsou orientována převážně na západní stranu. Koupelna je vybavena rohovou vanou, WC je vybaveno klasickou splachovací toaletou. Interiérové dveře v domě jsou dřevěné plné, zárubně dveří jsou dřevěné. Vstupní dveře domu jsou dřevěné bez bezpečnostních prvků. Další vybavení domu tvoří alarm, běžné osvětlovací lustry, bodová svítidla a směrové lampy a kuchyňská linka bez vestavěných spotřebičů. Dům je připojen k elektrické síti - 220 V, je připojen k obecnímu vodovodu, splašky jsou svedeny do jímky, plynovod je zaveden. Ústřední vytápění v rodinném domě zajišťuje kombinovaný plynový kotel, který byl demontován a chybí, topná tělesa tvoří závěsné radiátory. Ohřev vody zajišťuje v domě plynový kombinovaný kotel (chybí). V obytných místnostech je laminátová plovoucí podlaha nebo koberce, v koupelně tvoří podlahu keramická dlažba, v kuchyni je laminátová plovoucí podlaha a v ostatních místnostech tvoří podlahu keramická dlažba. Zdivo rodinného domu je na základě informací zjištěných při prohlídce bez viditelných vad. Střešní krytina rodinného domu je v bezvadném stavu. Rozvody v domě jsou v dobrém stavu. Okna jsou v dobrém stavu. Vybavení domu je částečně poškozené. Jedná se o standardně řešený rodinný dům s běžnou údržbou. Dům je asi půl roku neobydlený, možné poškození rozvodů topení a dalších prvků mrazem. Dům je nevyklizený. Na pozemku se nenachází žádné trvalé porosty. Spolu s rodinným domem je předmětem ocenění i kůlna. Samotný pozemek je mírně svažitý, oplocený pletivem kotveným v ocelových sloupcích. Přístup k domu je bezproblémový po zpevněné obecní cestě. Z hlediska polohy se dům nachází v západní části obce. V okolí objektu je nová zástavba rodinnými domy se zahradami. V lokalitě nejsou v blízkém dosahu obchody, je nutné kvůli nim dojíždět. Soustava škol není v místě dostupná - nutnost dojezdu. Z hlediska dostupnosti kultury se v místě nenachází žádná vybavenost - nutnost dojíždět. Vybavenost pro sportovní vyžití se v lokalitě nenachází - nutnost dojezdu. Ohledně úředních záležitostí je nutné dojíždět. Z hlediska životního prostředí se jedná o lokalitu bez zdraví ohrožujících vlivů. Zeleň v podobě lesů a luk je v bezprostřední blízkosti objektu. Jedná se o lokalitu se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav. V místě se nachází zastávka autobusových místních spojů. Parkovací možnosti jsou přímo u rodinného domu nebo na pozemku. Vztahy se sousedy jsou bezproblémové. V místě není zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde výjimečné. Oceňovaný objekt není zatížen žádnými věcnými břemeny. 3
Tabulkový popis Popis rodinného domu: Typ rodinného domu: samostatný rodinný dům Počet nadzemních podlaží : 1 + podkroví Počet podzemních podlaží : 0 Dům byl postaven v roce : v 90. letech 20. stol. Rok rekonstrukce RD: / Rozsah rekonstrukce RD: / Základy : betonové izolované Konstrukce : zděná konstrukce Tloušťka zdiva: 45 cm Stropy : dřevěné Střecha : sedlová Krytina střechy : pálená taška Klempířské prvky : Vnější omítky: Vnitřní omítky: Typ oken v domě : Orientace oken obytných místností : Vybavení koupelny : Toaleta : Vstupní dveře : Typ zárubní: Vnitřní dveře : Osvětlovací technika : Klimatizace : Pohybový alarm a kamerový systém : Vestavěné skříně : Kuchyňská linka : Dispozice rodinného domu : Popis místností podle podlaží: Elektřina : Vodovod : Svod splašek : Plynovod : Řešení vytápění v domě : Topná tělesa : Řešení ohřevu vody v domě : Podlahy v domě : Popis stavu rodinného domu : plechové-pozinkované zateplení polystyrenem, krytina štuk nebo dřevěné obložení vápenocementové dřevěná s dvojsklem, okna jsou částečně vybavena žaluziemi orientace obytných místností na západní stranu rohová vana klasická splachovací toaleta dřevěné bez bezpečnostních prvků dřevěné dřevěné plné běžné osvětlovací prvky - lustry, bodová svítidla, směrové lampy ne alarm ne ano, bez vestavěných spotřebičů 3+kk 1. NP: obývací pokoj s kuchyňským koutem, koupelna s WC, sklad, předsíň 2. NP: 2 pokoje připojení k rozvodné síti, 220 V připojení k obecnímu vodovodu připojení k jímce ano kombinovaný plynový kotel (chybí) závěsné radiátory plynový kombinovaný kotel (chybí) v obytných místnostech - laminátová plovoucí nebo koberce, v koupelně - keramická dlažba, v kuchyni - laminátová plovoucí, v ostatních místnostech - keramická dlažba standardní rodinný dům s dobrou údržbou 4
Vady rodinného domu : vady zdiva - bez viditelných vad, vady střechy - bez viditelných vad, vady rozvodů - bez viditelných vad, vady oken - bez viditelných vad, vady vybavení částečně poškozený nebo chybějící prvek Trvalé porosty na zahradě : Venkovní stavby : Sklon pozemku : Oplocení : Přístupová cesta k domu : bez porostů kůlna mírně svažitý pletivo do ocelových sloupků přístup bezproblémový po zpevněné obecní cestě Popis okolí : Popis okolí : zástavba rodinnými domy se zahradami Poloha v obci : rodinný dům se nachází v západní části obce dostupnost obchodů - nedostatečná dostupnost obchodů - nutnost dojezdu, dostupnost škol - soustava škol není v místě dostupná - nutnost dojezdu, Vybavenost : kulturní vyžití - v místě se nenachází žádná vybavenost z hlediska kulturních zařízení - nutnost dojíždět, sportovní vyžití - v místě se nenachází žádná vybavenost z hlediska sportovního vyžití - nutnost dojíždět, dostupnost úřadů - nutnost dojezdu kvůli úředním záležitostem kvalita životního prostředí - klidná lokalita bez zdraví ohrožujících vlivů, Životní prostředí : blízkost zeleně - zeleň v podobě lesů a luk v bezprostřední blízkosti, možnost záplav - lokalita se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav spojení - MHD v místě není, pouze zastávka autobusových dálkových spojů, Spojení a parkovací možnosti : parkovací možnosti - dobré parkovací možnosti přímo u rodinného domu vztahy se sousedy - vztahy bezproblémové, vlastník je se sousedy v běžném kontaktu, Sousedé a kriminalita : kriminalita - v místě není zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde výjimečné Věcná břemena oceňované nemovitosti nejsou zatíženy věcnými břemeny 1. NP: (9,44 * 6,40 + 1,60 * 3,55)*(2,55 + = 188,37 m 3 Výpočet obestavěného 0,30) (4,10 * 1,52)*(2,20 + 0,10) = 14,33 m 3 prostoru: 2. NP: (11,14 * 6,45)*(3,10 / 2) = 111,37 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 314,07 m 3 5
8. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění 4. 4. 2015 používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena: ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Volba metody: Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu a metodu tržního porovnání. Cena dle platného cenového předpisu - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 4. 4. 2015. Ocenění nemovitosti je provedeno: Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. 9. Obsah znaleckého posudku I) ocenění dle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek II) ocenění srovnávací metodou Rodinný dům č. p. 50 v obci Skalička, okres Brno - venkov 6
B. ZNALECKÝ POSUDEK I) ocenění dle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu IT = P6 * (1 + P i) = 0,970 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,03 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 7
10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 1,010 Koeficient pp = IT * IP = 0,980 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 11 i = 2 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Jihomoravský kraj, obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 20 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 1 901,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. NP: 9,44 * 6,40 + 1,60 * 3,55 = 66,10 m 2 4,10 * 1,52 = 6,23 m 2 2. NP: 11,14 * 5,05 = 56,26 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1. NP: 66,10 m 2 2,55 m 6,23 m 2 2,20 m 2. NP: 56,26 m 2 2,23 m Obestavěný prostor 1. NP: (9,44 * 6,40 + 1,60 * 3,55)*(2,55 + 0,30) = 188,37 m 3 (4,10 * 1,52)*(2,20 + 0,10) = 14,33 m 3 2. NP: (11,14 * 6,45)*(3,10 / 2) = 111,37 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 314,07 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 72,33 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 128,59 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,78 8
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. Vi 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - dřevostavby (novostavby) a stavby IV 0,04 zateplené 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování III 0,00 RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství III 0,06 - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0,01 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stáří 20 let: s = 1-0,005 * 20 = 0,900 Index vybavení IV = (1 + V i) * V13 * 0,900 = 1,008 12 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,970 Index polohy pozemku IP = 1,010 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 901,- Kč/m 3 * 1,008 = 1 916,21 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 314,07 m 3 * 1 916,21 Kč/m 3 * 0,970 * 1,010= 589 607,05 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 589 607,05 Kč 9
2. Ocenění pozemků Ocenění 2.1. Pozemky Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů IO = 1 + P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi IT = 0,970 Index polohy pozemku IP = 1,010 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,970 * 1,000 * 1,010 = 0,980 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 366,12 0,980 358,80 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 143/1 657,00 358,80 235 731,60 nádvoří 4 odst. 1 orná půda 144/4 1 398,00 358,80 501 602,40 Stavební pozemky - celkem 2 055,00 m 2 737 334,- Pozemky - zjištěná cena = 737 334,- Kč 10
II) ocenění srovnávací metodou Rodinný dům č. p. 50 v obci Skalička, okres Brno - venkov (srovnávané nemovitosti jsou uvedeny v příloze) K4 - pozemek obestavěný prostor 314 m3, přízemní, podkroví, nepodsklepený velmi dobrý, udržovaný 2055 m2 č. K1 - poloha K2 - velikost K3- stav Oceňovaný objekt Skalička, okres Brno - venkov K5 - další vlastnosti kůlna, déle neobydlený, nevyklizený 1 2 3 Skalička, okres Brnovenkov Skalička, okres Brnovenkov Železné, okres Brnovenkov obestavěný prostor cca 550 m3, přízemní, část. podsklepený obestavěný prostor cca 350 m3, přízemní, podkroví, nepodsklepený obestavěný prostor cca 500 m3, přízemní, podkroví, nepodsklepený velmi dobrý, po částečné rekonstrukci 2266 m2 hosp. stavby, garáž novostavba, rozestavěnost 85% 1788 m2 - nízkoenergetická novostavba, rozestavěnost 85% 545 m2 garážové stání č Cena požadovaná resp. zaplacená Koef. Redukce na pramen Cena po redukci na pramen K1 - poloha K2 - velikost K3 - stav K4 - pozemek K-5 další vlastnosti K-6 úvaha odhadce K1 x x K6 Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího 1 2 290 000 0,9 2061000 1,00 1,12 1,06 1,01 1,13 1,00 1,35 1 521 088 2 1 890 000 0,95 1795500 1,00 1,02 1,00 0,99 1,08 1,05 1,15 1 567 967 3 2 654 000 0,95 2521300 1,07 1,09 1,05 0,92 1,10 1,10 1,36 1 849 489 Celkem průměr 1 646 181 Minimum 1 521 088 Maximum 1 849 489 Směrodatná výběrová odchylka - s 177 623 Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s 1 468 558 Pravděpodobná horní hranice - průměr + s 1 823 804 K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu K3 - Koeficient úpravy na celkový stav K4 - Koeficient úpravy na velikost pozemku K5 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší Komentář: Jedná se o podobné objekty v podobném stavu. Lokality jsou srovnatelné. Srovnávací hodnota nemovitostí celkem: Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na Rodinný dům č. p. 50 v obci Skalička, okres Brno - venkov 1 650 000,-- Kč 11
C. REKAPITULACE I) Rekapitulace cen dle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 589 607,10 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 737 334,- Kč Celkem 1 326 941,10 Kč II) Rekapitulace ceny dle srovnávací metody Rodinný dům č. p. 50 v obci Skalička, okres Brno - venkov 1 650 000,-- Kč Závěr: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí stanovujeme obvyklou cenu předmětných nemovitostí v daném místě a čase na: 1 650 000,- Kč Slovy: Jedenmilionšestsetpadesáttisíc korun Vypracoval: XP invest, s. r. o. Znalecký ústav Mánesova 53, 120 00 Praha 2 IČ: 284 62 572 Mgr. Tomáš Doležal V Praze, dne 13. 4. 2015 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 1715-249/2015 znaleckého deníku. 12
E. Přílohy I. Výpisy z katastru nemovitostí a vyobrazení v katastrální mapě II. Fotodokumentace III. Srovnávané nemovitosti I. Výpisy z katastru nemovitostí a vyobrazení v katastrální mapě 13
II. Fotodokumentace 14
III. Srovnávané nemovitosti 15
16
17