ZNALECKÝ POSUDEK č. 4400-070 - 2015 o ceně obvyklé bytu 2746/2 s příslušenstvím, který je součástí 1.NP vícebytového typového domu postaveného na pozemku parc.č. 2452 a cena obvyklá podílu 423/28932 souboru pozemků parc.č. 2453, 2454, 2455 a parc.č. 2456 - vše zastavěná plocha a nádvoří v katastrálním území Most II (ul. Slovenského národního povstání), obec Most, okres Most, kraj Ústecký. Objednatel znaleckého posudku: JUDr. Jana Tvrdková soudní exekutorka Exekutorský úřad Praha 4 Hornokrčská 650/29 140 00 Praha 4 - Krč Účel znaleckého posudku: exekuční řízení č.j. 095 Ex 1595/14 Posudek vypracoval: Zdeněk Salvet Přímětická 1185/8 140 00 Praha 4 - Michle Znalecký posudek obsahuje celkem 27 (slovy: dvacetsedm) číslovaných stran formátu A4 včetně titulní strany a příloh a předává se ve třech vyhotoveních objednatelce znaleckého posudku paní JUDr. Janě Tvrdkové, soudní exekutorce. V Praze, 14. 6. 2015
NÁLEZ Znalecký úkol o ceně obvyklé bytu č. 2746/2 s příslušenstvím, který je součástí vícebytového domu č.p. 2746, or.č. 18 postaveném na pozemku parc.č. 2452 a o podílu 423/28932 ceny obvyklé souboru stavebních pozemků parc.č. 2452, 2453, 2454, 2455 a parc.č. 2456 - vše zastavěná plocha a nádvoří v katastrálním území Most II, město Most (ul. Slovenského národního povstání), okres Most, kraj Ústecký. Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice definice uvedené v 2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. (3) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, -2-
f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí, který vyhotovil dne 25. 3. 2015 tzv. dálkovým přístupem Český úřad zeměměřičský a katastrální z listu vlastnictví č. 9529 pro katastrální území Most II, obec Most, okres Most, kraj Ústecký. Kopie katastrální mapy. Kopie listu Cenové mapy pozemků města Most, platné pro rok 2015. Kupní smlouva se zřízením věcného břemene, kterou uzavřelo 25. 10. 1998 mezi sebou město Most (strana prodávající) a Stavební bytové družstvo Krušnohor (strana kupující) - povinnost kupujícího bezúplatně umožnit prodávajícímu kdykoliv volný přístup do krytu CO v suterénu domu a dále pak povinnost kupujícímu bezúplatně umožnit prodávajícímu kdykoli prodávajícímu přístup do suterénu domu za účelem zajištění odečtů, kontrol, revizí a oprav patního měřiče tepla, který je ve vlastnictví prodávajícího. Užívací povolení, které vyhotovil dne 3. ledna 1962 Investorský útvar ONV pod č.j. Výst. 7/62-325/1-L/M, ve kterém odbor pro výstavbu a vodní hospodářství uděluje trvalé užívací povolení dnem 29. prosince 1961 (převzato z archivu místního magistrátu města). SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl. BUDOUCÍ STAV ý bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna ý / voda ý / kanalizace ý / plyn Přípojky: ý / elektro ý telefon veř / vl. Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon ý MHD železnice ý dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: širší centrum Přístup k pozemku ý zpevněná komunikace nezpevněná komunikace -3- autobus ý silnice II.,III.tř
Celkový popis Předmětem zjištění ceny obvyklé je byt č. 2746/2 s příslušenstvím, který je součástí vícebytového domu č.p. 2746, or.č. 18 postaveném na pozemku parc.č. 2452 a podíl 423/28932 ceny obvyklé souboru stavebních pozemků parc.č. 2452, 2453, 2454, 2455 a parc.č. 2456 - vše zastavěná plocha a nádvoří v katastrálním území Most II, město Most (ul. Slovenského národního povstání), okres Most, kraj Ústecký. Vícenytový dům je koncová zděná budova, jež je součástí uceleného bloku pěti typových domů stejného charakteru a způsobu využití. Krajní domy jsou s třemi nadzemními podlažími, střední tři bytové domy jsou s čtyřmi nadzemními podlažími. Blok domů se nachází v severní části bývalého okresního města směrem k části města zv. Souš. Jedná se o dům s jedním podzemním a třemi nadzemními podlažími, která je opatřená valbovou střechou s nízkou světlou výškou. Je postavena na pozemku mírně svažitého charakteru, přístup k domu je z místní městské zpevněné komunikace (ul. Slovenského národního povstání). Vícebytový dům je v celém rozsahu využíván k trvalému bydlení (9 bytových jednotek). Blok domů je napojený na veřejné energetické sítě v rozsahu vodovodní, kanalizační a elektro NN přípojky včetně přípojky veřejného rozvodu zemního plynu. Stavebně technický stav nemovitosti jako celku, která byla postavena a uvedena do provozu dle dostupných podkladů z magistrátu města Most v roce 1962 je úměrný stáří stavby a její v minulosti řádné údržbě. Budova vykazuje nutnost stavebních úprav středního rozsahu (zateplení domu, úpravy interiéru domu apod.). Spojení s veřejnou dopravou (MHD bus) je v dosahu do 200 m, zásobování lokality včetně občanské vybavenosti je dostatečné. Kompletní občanská vybavenost je zajištěna v centru města. Napojení na základní komunikační systém města je v bezprostřední blízkosti. Parkovací možnosti jsou dobré. Polohu nemovitosti hodnotím jako dobrou. Vícebytový dům č.p. 2746 resp. bytová jednotka č. 2746/2 je zatížena věcným břemenem užívání měřiče tepla v č.p. 2743 ve prospěch Statutárního města Most. Vyjma tohoto výše uvedeného věcného břemene není nemovitost zatížená žádnými právy popř. povinnostmi s nemovitostí spojenými. V čase zjištění je byt č. 2746/2 pronajímán přítomné osobě mužského pohlaví, který mi umožnil vstup do bytu, zaměření jednotlivých místností a pořízení fotodokumentace za účelem zjištění ceny obvyklé. Přítomný muž mi odmítl sdělit své jméno, předložit nájemní smlouvu a sdělit výši nájemného. Odkázal mne na nepřítomného vlastníka bytu Bohumila Veličku, který si na adrese Praha 8, Lešetínská 352/16 nepřevzal výzvu k prohlídce bytu a která mi byla vrácena 11. 6. 2015. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: nejsou Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy -4-
Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: ý Věcná břemena neovlivňující obvyklou cenu (např. přípojky inženýrských sítí) ý Exekuce Ostatní rizika: nejsou OBSAH 1. Ocenění staveb 1.1 Byt č. 2746/2-1.NP -5-
OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav č. I Pi -0,03 V II II II IV 5 Index trhu IT = P6 * (1 + S Pi) = 0,970 i=1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti -6- č. I Pi I 0,04 II I 0,02 I VI
7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů III 0,01 II II II II 11 Index polohy IP = P1 * (1 + S Pi) = 1,070 i=2 Koeficient pp = IT * IP = 1,038 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Most II: Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 Byt č. 2746/2-1.NP Oceňovaný byt č. 2746/2 je samostatně uzavřený soubor místností, který je součástí 1.NP vícebytového typového zděného domu blokové zástavby. Dispozičně obsahuje vyjma předsíně dva pokoje, kuchyň a sociální zařízení (koupelnu a WC). Popis společných stavebně konstrukčních částí domu č.p. 2746 v kat. území Most II: základy - žlbt. základové pasy s izolací proti vlhkosti nosné konstrukce - zdivo v tl. nad 40 cm stropy - nespalné s rovným podhledem střecha - valbová střecha bez možnosti vestavby obytného popř. užitného podkroví -7-
střešní krytina - typová hydroizolační skladba klempířské konstrukce - kompletní z pozinkového plechu vnější omítka - VPC hladká nezateplená vnější obklady - nejsou součástí vícebytového domu schody - dvouramenné žlbt. s teracovým povrchem bleskosvod - jímací soustava součástí střešního pláště výtah - není součástí vícebytového domu ostatní vybavení - ruční hasící přístroje Popis stavebně konstrukčních částí náležejících bytu č. 2746/2: vnitřní omítky - štukové vnitřní obklady - keramický obklad kuch. koutu, koupelny a WC dveře - dřevěné hladké a dřevěné prosklené okna - plastová s dithermickým sklem povrch podlah - koberec, PVC a keramická dlažba vytápění - centrální ústřední elektroinstalace - světelá a motorová, jištění automaty vodovod - rozvod studené i TUV pod omítkou kanalizace - odkanalizování zař. předmětů do společných svodů vnitřní rozvod zemního plynu - není součástí bytu ohřev TUV - centrální ústřední vybavení kuchyně - sporák není součástí bytu hygienické vybavení - vana, umyvadlo, splachovací WC ostatní vybavení - není součástí bytu Stavebně technický stav bytu, který byl dle výše uvedených informací realizován na začátku 60. let minulého století a od té doby využíván výhradně k trvalému bydlení je úměrný stáří (cca 53 roků) a jeho řádné údržbě. Většina prvků dlouhodobé životnosti jsou původní, prvky krátkodobé životnosti byly rekonstruovány popř. vyměněny. Stav vlastního bytu hodnotím jako dobrý, přesto vykazující nutnost stavebních prací menšího rozsahu. Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Stavební pozemky (CMP 2015) Pozemky parc.č. 2452, 2453, 2454, 2455 a parc.č. 2456 jsou oceňovány v souladu se zněním 10, odst. 1 a 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a následně podle 2 vyhlášky č. 441/2013 Sb. ze dne 17. prosince 2013, o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška). Dnem 1. ledna. 2014 nabyla účinosti obecně závazná vyhláška č. 3/2013 ze dne 12. 12. 2013, kterou se vydává Cenová mapa stavebních pozemků statutárního města Mostu č. 6. Oceňované pozemky jsou v cenové mapě označeny a jejich jednotková cena za 1 m2 byla stanovena na 800,- Kč/m2. -8-
Ocenění Ostatní stavební pozemky Typ Název 2 cen. mapa zastavěná plocha a nádvoří 2 cen. mapa zastavěná plocha a nádvoří 2 cen. mapa zastavěná plocha a nádvoří 2 cen. mapa zastavěná plocha a nádvoří 2 cen. mapa zastavěná plocha a nádvoří Ostatní stavební pozemky - celkem Parcelní číslo 2452 Výměra [m2] 21 Jedn. cena [Kč/m2] 80 Cena [Kč] 168 00 2453 26 80 208 80 2454 264,00 80 211 20 2455 264,00 80 211 20 2456 219,00 80 175 20 1 218,00 m2 Stavební pozemky (CMP 2015) - zjištěná cena 974 40 = 974 40 Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27): Bytový prostor 38 porovnávací metoda Most 53 let 5 105,00 Kč/m2 koeficient dle typu podlahové plochy ( 4,98*3,10 ) * = 15,44 m2 ( 4,98*2,89 ) * = 14,39 m2 ( 2,74*2,24 ) * = 6,14 m2 ( 2,72*1,17 ) * = 3,18 m2 ( 1,73*1,34 ) * = 2,32 m2 ( 0,94*0,85 ) * = 0,80 m2 42,27 m2 Podlahové plochy bytu Pokoj: Pokoj: Kuchyně: Předsíň: Koupelna: WC: Započítaná podlahová plocha bytu: -9-
Výp očet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - není 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) č. IV Vi 0,10 II II II III 0,03 III II III III III -0,01 0,85 Koeficient pro stáří 53 let: s = 1-5 * 53 = 0,735 9 Index vybavení IV = (1 + S Vi) * V10 * 0,735 = 0,700 i=1 Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,970 Index polohy pozemku IP = 1,070 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 5 105,00 Kč/m2 * 0,700 = 3 573,50 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 42,27 m2 * 3 573,50 Kč/m2 * 0,970 * 1,070= 156 776,71 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = - 10-156 776,71 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem jednotky na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 974 40 Kč Spoluvlastnický podíl: 423 / 28 932 Hodnota spoluvlastnického podílu: 974 40 Kč * 423 / 28 932 = 14 246,20 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku Byt č. 2746/2-1.NP - zjištěná cena = Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Porovnávací ocenění 1.1 Byt č. 2746/2-1.NP Oceňovaný byt Užitná plocha: + 42,27 m2 Srovnatelné nemovité věci Byt 2+1 54 m2 Most II Celková cena: 580 000 Kč za nemovitost Adresa: ul. Jána Kollára - 11-14 246,20 Kč 171 022,91 Kč
Popis: Nabízíme k prodeji byt v osobním vlastnictví, 1+2, 54 m2, 3. patro, ul. Jana Kollára, Most. Podsklepený zateplený třípodlažní cihlový dům. Plastová okna. Podlahy s dřevěnými parketami a keramickou dlažbou. Koupelnu tvoří zděné jádro a je vybavena umyvadlem, vanou. Odstraněna kuchyňská linka a WC. Nemovitost je situována ve velmi klidné, tiché lokalitě. Jedná se o prodej výběrovým řízením v rámci insolvenčního řízení zájemci s nejvyšší nabídkovou cenou. Kupující hradí daň z nabytí nemovitosti ve výši 4%. Prodejem ze zákona zanikají veškerá zástavní práva. ID zakázky:n47256 Aktualizace:25.06.2015 Stavba:Cihlová Stav objektu:dobrý Vlastnictví:Osobní Umístění objektu:klidná část obce Podlaží:3. podlaží z celkem 3 včetně 1 podzemního Užitná plocha: 54 m2 Topení:Ústřední dálkové Plyn:Plynovod Odpad:Veřejná kanalizace Elektřina:230V Doprava:Silnice Energetická náročnost budovy:třída G - Mimořádně nehospodárná Lokalita Most II, ul. Jána Kollára Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,80 0,90 1,05 Užitná plocha Výměra pozemku. 54,00 m2 0 m2-12 - Celkový koef. KC 0,76 Celková cena Upravená j. cena Kč/m2 8 120 Jednotková cena 580 000 Kč 10 741 Kč/m2
Byt 2+1 54 m2 Most II Celková cena: 629 000 Kč za nemovitost Adresa: ul. Slovenského národního povstání Popis: Nabízíme Vám k prodeji byt 2 + 1, v osobním vlastnictví, o celkové výměře 54m. Bytová jednotka se nachází v druhém patře cihlového domu, který prošel revitalizací (plastová okna, fasáda, zateplení, střecha, vstupní prostory). Byt je po celkové rekonstrukci v roce 2012, změna dispozice bytu, nové elektrické rozvody a rozvody vody, nově vyzděné jádro. zděné jádro. K bytu náleží 3 sklepní kóje. Dům je zateplený a čistě udržovaný, u domu je k dispozici oplocený soukromý pozemek na kterém se nachází dětské hřiště s pískovistěm - možnost posezení a grilování. Parkování u domu na soukromém pozemku. V blízkosti zastávka MHD, škola, nemocnice. Velmi dobrá občanská vybavenost. ID zakázky:mr2298 Aktualizace:20.06.2015 Stavba:Cihlová Stav objektu:dobrý Vlastnictví:Osobní Podlaží: 3. podlaží z celkem 3 Užitná plocha:54 m2 Plocha podlahová:54 m2 Lokalita Most II, ul. Slovenského národního povstání Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 0,90 K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav 1,05 K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění Užitná plocha Výměra pozemku. 54,00 m2 0 m2-13 - Celkový koef. KC 0,76 Celková cena Upravená j. cena Kč/m2 8 806 Jednotková cena 629 000 Kč 11 648 Kč/m2
Byt 2+1 55 m2 Most II Celková cena: 699 999 Kč za nemovitost Adresa: ul. Čsl. armády Popis: Prodej bytu 2+1 v Mostě, ulice Čsl.Armády o ploše 55 m2. Byt se nachází ve třetím podlaží cihlového domu s výtahem a je po kompletní rekonstrukci. Byt se skládá z obývacího pokoje, který je moderně propojen s kuchyní, ložnice, koupelny s toaletou, chodby a balkónu. Nová kuchyňská linka na míru včetně spotřebičů (vestavná horkovzdušná trouba, plynová deska, digestoř, volně stojící lednice, myčka), dřevěné obložky i interiérové dveře, podlahy jsou plovoucí a dlažba, nové elektrické rozvody včetně pojistek, voda i odpady v plastu, vestavné skříně na míru v ložnici a chodbě bytu (dostatek úložných prostor), nové radiátory včetně rozvodů, prostorná zděná koupelna s rohovou vanou a masážním sprchovým koutem, sádrokartonové podhledy s bodovým osvětlením v koupelně i chodbě bytu, odhlučněné vchodové dveře do bytu, plastová okna. Dům je po kompletní rekonstrukci, zateplení i fasáda domu, chodby, euro výtah, střecha. Tento byt pro svou zdařilou rekonstrukci, klidné místo s dostatkem parkovacích míst a nízké náklady na bydlení doporučuji. Součástí bytu je sklep. V blízkosti domu je veškerá občanská vybavenost, kvalitní škola i školka, park, obchodní centrum, lékař a atd. ID zakázky:576272 Aktualizace:09.06.2015 Stavba:Cihlová Stav objektu: Po rekonstrukci Vlastnictví: Osobní Podlaží:3. podlaží z celkem 5 Užitná plocha: 55 m2 Plocha podlahová: 55 m2 Lokalita Most II. u. Čsl. armády Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,80 0,90 0,95 Užitná plocha Výměra pozemku. 55,00 m2 0 m2-14 - Celkový koef. KC 0,68 Celková cena Upravená j. cena Kč/m2 8 705 Jednotková cena 699 999 Kč 12 727 Kč/m2
Byt 2+1 56 m2 Most II Celková cena: 280 000 Kč za nemovitost Adresa: ul. Josefa Skupy Popis: Prodej bytu 2+1 s balkonem v osobním vlastnictví. Byt se nachází ve 4. patře s výtahem. Byt je velmi vkusně a prakticky zrekonstruován. V obývacím pokoji jsou renovované parkety, vestavěná skříň (z původních dveří). V chodbě je změnou dispozice prostorná komora. V ložnici je plovoucí podlaha a posuvné dveře. V kuchyni je dlažba, bodové osvětlení a zánovní kuchyňská linka. Byt se prodává včetně zařízení. Dům je po revitalizaci, zateplen, plastová okna. Bezpečnost vchodu zajišťuje čip, bez kterého není možné vstup do domu ani ven. ID zakázky:hr498 Aktualizace:Dnes Stavba:Cihlová Stav objektu:po rekonstrukci Vlastnictví:Osobní Podlaží:5. podlaží z celkem 5 Užitná plocha:60 m2 Plocha podlahová:60 m2 Voda:Dálkový vodovod Topení:Ústřední dálkové Plyn:Plynovod Odpad:Veřejná kanalizace Telekomunikace:Internet, Kabelová televize Elektřina:230V Komunikace:Asfaltová Energetická náročnost budovy:třída G - Mimořádně nehospodárná č. 78/2013 Sb. podle vyhlášky. Lokalita Most II, ul. Josefa Skupy Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,85 0,90 0,95-15 -
Užitná plocha Výměra pozemku. 56,00 m2 0 m2 Celkový koef. KC 0,73 Celková cena 280 000 Kč Upravená j. cena Kč/m2 3 634 Jednotková cena 5 000 Kč/m2 Byt 2+1 57 m2 Most II Celková cena: 299 000 Kč za nemovitost Adresa: tř. Budovatelů Popis: Prodej byt v Mostě s dispozicí 2+1, ul. tř. Budovatelů, bl. 93, OV, 57 m2. Byt je po kompletní rekonstrukci, vybaven nábytkem. Vyzděné jádro - rohová vana, obklady, dlažba, odvětrávání. V celém bytě nové podlahy, nová kuchyňská linka, vestavěná skříň. V ceně je zařízení bytu - rohová sedačka, komody, ložnice komplet. Volný ihned k nastěhování. ID zakázky:mr1411 Aktualizace:Včera Stavba:Cihlová Stav objektu:po rekonstrukci Vlastnictví:Osobní Podlaží:1. podlaží z celkem 6 Užitná plocha:57 m2 Plocha podlahová:57 m2 Energetická náročnost budovy:třída G - Mimořádně nehospodárná č. 78/2013 Sb. podle vyhlášky. Lokalita Most II, tř. Budovatelů Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,85 0,90 0,95 Užitná plocha Výměra pozemku. 57,00 m2 0 m2 Celkový koef. KC 0,73 Celková cena 299 000 Kč - 16 - Upravená j. cena Kč/m2 3 813 Jednotková cena 5 246 Kč/m2
Byt 2+1 56 m2 Most II Celková cena: 250 000 Kč za nemovitost Adresa: tř. Budovatelů Popis: Zařízený byt v osobním vlastnictví v centru města v 1. podlaží cihlového domu. Byt o celkové rozloze 57 m2 prošel kompletní rekonstrukcí - kuchyně, zděné koupelnové jádro s rohovou vanou, chodba s velkou skříní, plastová okna. Na podlahách plovoucí podlahy, keramická dlažba a PVC. K bytu náleží sklep. Byt včetně vybavení. Veškerá občanská vybavenost v místě - škola, školka, lékař, obchody. ID zakázky:453280 Aktualizace: dnes inzerát byl topován Stavba:Cihlová Stav objektu:po rekonstrukci Vlastnictví:Osobní Umístění objektu:centrum obce Podlaží:1. podlaží z celkem 7 včetně 1 podzemního Užitná plocha:56 m2 Plocha podlahová:57 m2 Sklep:2 m2 Parkování:10 Voda:Dálkový vodovod Topení:Ústřední dálkové Odpad:Veřejná kanalizace Telekomunikace:Telefon, Internet, Kabelová televize Elektřina:120V, 230V Doprava:MHD Energetická náročnost budovy:třída G - Mimořádně nehospodárná č. 148/2007 Sb. podle vyhlášky Lokalita Most II, tř. Budovatelů) Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,85 0,90 0,90-17 -
Užitná plocha Výměra pozemku. 56,00 m2 0 m2 Celkový koef. KC 0,69 Celková cena 250 000 Kč Upravená j. cena Kč/m2 3 073 Jednotková cena 4 464 Kč/m2 Byt 2+1 59 m2 Most II Celková cena: 170 000 Kč za nemovitost Adresa: tř. Budovatelů Popis: Byt 2+1 s balkónem v OV ve 4. patře situovaný na jih a západ, o velikosti 59 m2 v domě po kompletní rekonstrukci - nová plastová okna, nová střecha, zateplení fasády, v blízkosti centra města a zastávek autobusů č.5,17,30 a tramvaje. Byt je v po rekonstrukci koupelny a WC, udržované parkety, sklep v suterénu. ID zakázky:00381 Aktualizace:02.06.2015 Stavba:Cihlová Stav objektu:po rekonstrukci Vlastnictví:Osobní Umístění objektu:centrum obce Podlaží:5. podlaží z celkem 7 včetně 1 podzemního Užitná plocha:59 m2 Plocha podlahová:59 m2 Balkón:2 m2 Sklep:2 m2 Voda:Dálkový vodovod Topení:Ústřední dálkové Plyn:Plynovod Odpad:Veřejná kanalizace Elektřina:230V Doprava:Vlak, Silnice, MHD, Autobus Komunikace:Asfaltová Energetická náročnost budovy:třída C - Úsporná č. 148/2007 Sb. podle vyhlášky Ukazatel energetické náročnosti budovy:120,0 kwh/m^2 za rok Vybavení: Částečně - 18 -
Lokalita Most II, tř. Budovatelů Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,85 0,90 0,80 0,95 Užitná plocha Výměra pozemku. 59,00 m2 0 m2 Celkový koef. KC 0,58 Celková cena 170 000 Kč Upravená j. cena Kč/m2 1 675 Jednotková cena 2 881 Kč/m2 Byt 2+1 59 m2 Most II Celková cena: 360 000 Kč za nemovitost Adresa: tř. Budovatelů Popis: Prodej velmi pěkného bytu 2+1+B v Mostě, ulice tř.budovatelů o ploše 59 m2. Byt je v osobním vlastnictví, nachází se ve třetím patře cihlového domu s výtahem a je po rekonstrukci.v bytě je nová kuchyňská linka, podlahy jsou plovoucí a dlažba, mnichovské omítky, plastová okna, voda i odpady v plastu, nové elektrické rozvody včetně pojistek, zděná koupelna. V ložnici je nová a prostorná dřevěná šatna + žebřiny. Celkově je byt v perfektním stavu a díky výborným sousedským vztahům nabízí klidné a příjemné bydlení. V blízkosti domu je veškerá občanská vybavenost, škola, školka, obchodní centrum, lékaři a atd. ID zakázky:570537 Aktualizace:26.05.2015 Stavba:Cihlová Stav objektu:po rekonstrukci Vlastnictví:Osobní Podlaží:4. podlaží z celkem 7 Užitná plocha:59 m2 Plocha podlahová:59 m2-19 -
Lokalita Most II, tř. Budovatelů Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,80 0,90 0,95 0,95 Užitná plocha Výměra pozemku. 59,00 m2 0 m2 Celkový koef. KC 0,65 Celková cena 360 000 Kč Upravená j. cena Kč/m2 3 965 Jednotková cena 6 102 Kč/m2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 1 675 Kč/m2 5 224 Kč/m2 8 806 Kč/m2 5 224 Kč/m2 42,27 m2 Výsledná porovnávací hodnota 220 818 Kč - 20 -
REKAPITULACE Při zjištění ceny obvyklé vycházím jednak porovnáním zjištěných hodnot dle jednotlivých metodik, zvláště pak kladu důraz na porovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě. V dané lokalitě je dostatečné množství bytů obdobného rozsahu a charakteru nabízeno k obchodování. Při zjištění porovnávací hodnoty jsem vycházel z vlastního šetření, vlastní zkušenosti, znalosti situace a údajů uvedených na realitních internetových stránkách renomovaných společností. Hodnota dle cenového předpisu Hodnota srovnávací 171 02 Kč 220 00 Kč Po zvážení všech skutečností a zjištění výše uvedeného stanovuji cenu bytu 2746/2 s příslušenstvím, který je součástí 1.NP vícebytového typového domu postaveného na pozemku parc.č. 2452 a cena obvyklá podílu 423/28932 souboru pozemků parc.č. 2453, 2454, 2455 a parc.č. 2456 - vše zastavěná plocha a nádvoří v katastrálním území Most II (ul. Slovenského národního povstání), obec Most, okres Most, kraj Ústecký v zaokrouhlené výši ceny zjištěné dle 4 zákona č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů porovnávacím způsobem 220 000,- Kč (Slovy: dvěstědvacettisíc Kč) V Praze, 14. 6. 2015 Zdeněk Salvet Přímětická 1185/8 140 00 Praha 4 - Michle Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem vyhotovil jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Plzni, dne 6.10.1993, č.j. 2052/93, pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady), se zvláštní specializací pro odhady staveb a nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod č. 4400-070 - 2015 znaleckého deníku. - 21 -
PŘÍLOHY Částečná fotodokumentace. Výpis z katastru nemovitostí, který vyhotovil dne 25. 3. 2015 tzv. dálkovým přístupem Český úřad zeměměřičský a katastrální z listu vlastnictví č. 9529 pro katastrální území Most II, obec Most, okres Most, kraj Ústecký. Kopie katastrální mapy. - 22 -
FOTODOKUMENTACE - 23 -
- 24 -