ZNALECKÝ POSUDEK č.3419-242/2013 O ceně bytové jednotky č.618/2 v Mníšku pod Brdy, Nádražní 618, včetně příslušenství a podílu o velikosti 42/1444 na společných částech domu a pozemku p.č.827/5 zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 448 m 2, vše zapsáno na LV č.4428 pro k.ú.mníšek pod Brdy Objednatel posudku: Dražební centrum s.r.o. Široká 36/5, 110 00 Praha Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 17.6.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 16 stran textu a 3 stran příloh. Objednateli se předává v 2 vyhotovení. V Tršicích 17.6.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol zjištění obvyklé ceny bytové jednotky č.618/2 v Mníšku pod Brdy, Nádražní 618, včetně příslušenství a podílu o velikosti 42/1444 na společných částech domu a pozemku p.č.827/5 zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 448 m 2, vše zapsáno na LV č.4428 pro k.ú.mníšek pod Brdy 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka Adresa předmětu ocenění: Nádražní 618 252 10 Mníšek pod Brdy Kraj: Středočeský Okres: Praha-západ Obec: Mníšek pod Brdy Katastrální území: Mníšek pod Brdy Počet obyvatel: 4 656 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 62,1056 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 62,11 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 17.6.2013 za přítomnosti znalce a p.evy Šimonovské. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.4428 pro k.ú.mníšek pod Brdy - kopie katastrální mapy - mapa okolí - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: 776225/1123, Paní Eva Šimonovská, Nádražní 618, 25210 Mníšek pod Brdy, vlastnictví: výhradní 776225/1123, Paní Eva Šimonovská, Nádražní 618, 25210 Mníšek pod Brdy, vlastnictví: výhradní Odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 1+1, nacházející se v 1.nadzemním podlaží panelového objektu s jedním podzemním a čtyřmi nadzemními podlažími. Plochá střecha, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je břízolitová, okna jsou plastová, vnitřní omítky vápenné hladké, vnitřní dveře jsou plné a prosklené. Podlahy jsou z PVC. Kuchyň je s linkou a elektrickým sporákem, WC je splachovací, koupelna s vanou, umakartové jádro. Topení je ústřední dálkové, vč.teplé vody. V domě není výtah, schody jsou železobetonové s povrchem z teraca. Stav bytu je zhoršený, bez údržby, nutné větší opravy. Dům je napojen na elektřinu, veřejný vodovod i kanalizaci. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka - 3 -
B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka Ocenění příslušenství jednotky - pozemky Pozemek Ocenění Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 125 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 125 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 125% + 10% * (100 % + 125%) 147,50 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: výhodná poloha pozemku Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 2,6710 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1310-4 -
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 62,11 1,00 2,1310 2,6710 147,50 874,97 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 827/5 448,00 874,97 391 986,56 nádvoří Stavební pozemek - celkem 391 986,56 Pozemek - zjištěná cena = 391 986,56 Kč Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky Pozemek = 391 986,56 Kč 391 986,56 Kč Cena příslušenství - celkem = 391 986,56 Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: Praha - západ Stáří stavby: 35 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 36 390,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu pokoj: 23,75 m 2 kuchyň: 8,19 m 2 chodba: 5,59 m 2 WC: 0,98 m 2 koupelna: 2,66 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 41,17 m 2-5 -
Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti sklepní koje: 2,10 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 2,10 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 41,17 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 2,10 m 2 * 0,10 = 0,21 m 2 Podlahové plochy - celkem = 41,38 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, nezateplená II -0,05 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné II -0,10 mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 35 let: 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,80 = 0,571 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00-6 -
3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení bez zázemí IV 0,03 parků 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní II 0,00 spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 1,030 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší II -0,05 než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,900 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,571 * 1,030 * 0,900 = 0,529 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 36 390,- Kč/m 2 * 0,529 = 19 250,31 Kč/m 2 CP = CU * PP = 19 250,31 Kč/m 2 * 41,38 m 2 = 796 577,83 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 796 577,83 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 391 986,56 Kč Spoluvlastnický podíl: 42 / 1 444 Hodnota spoluvlastnického podílu: 391 986,56 Kč * 42 / 1 444 = 11 401,27 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 11 401,27 Kč Bytová jednotka - zjištěná cena = 807 979,10 Kč - 7 -
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 807 979,10 Kč 1. Ocenění staveb celkem 807 979,10 Kč Celkem 807 979,10 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 807 979,10 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 807 979,10 Kč 1. Ocenění staveb celkem 807 979,10 Kč Celkem 807 979,10 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 807 979,10 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 807 980,- Kč slovy: Osmsetsedmtisícdevětsetosmdesát Kč - 8 -
Závěr: Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní pro zajištění pohledávky ve výši 550.000,- Kč - ECR KOMPLEX - správa, spol. s.r.o., Zástavní právo smluvní pro zajištění pohledávky ve výši 25.800,- Kč s příslušenstvím a budoucí pohledávky do výše 33.800,- Kč - Red orange s.r.o., Ovocný trh 572/11, Staré Město, 110 00 Praha, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 171 EX-01551/13-009 ze dne 13.5.2013, Zástavní právo exekutorské pro zajištění pohledávky ve výši 1.250,- Kč s příslušenstvím - MRM Financial s.r.o., Masarykova 596, Nový Bohumín, 735 81 Bohumín, Zahájení exekuce - 171EX-01551/2013-004 ze dne 9.5.2013. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : Slunný prostorný byt 2+1 (62 m2) je umístěn ve druhém nadzemním podlaží (1. patro) nízkého panelového domu v ulici Nová, Mníšek pod Brdy. Dispozice: předsíň, samostatné WC, kuchyň s jídelnou s výhledem na centrum městečka i Brdské lesy, 2 prostorné pokoje orientované na jih. Koupelna s vanou a přípojkou na pračku. K jednotce náleží sklep, balkon na chodbě společný pro dva byty - ideální na sušení prádla. Byt v původním stavu, vyzděné jádro, nová plastová okna, topení ústřední plynové. Dům po rekonstrukci včetně zateplení a fasády. Bezproblémové parkování před domem, PID na Smíchovské nádraží a veškerá vybavenost (MŠ, ZŠ, obchody, zdravotnické zařízení) v bezprostřední pěší dostupnosti, zároveň pěkné prostředí Brdských lesů. Byt je v osobním vlastnictví. Požadovaná cena 1.380.000,- Kč včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu. - 9 -
byt o dispozici 2+kk s praktickým řešením je situován do třetího patra nízkého panelového domu Nádražní, Mníšek pod Brdy, který prošel kompletní rekonstrukcí (střecha, zateplení, stoupací vedení v plastu, společné prostory a další). Dispozičně je jednotka členěna na vstupní chodbu, koupelnu s toaletou a vanou (včetně přípojek pračky), obývací pokoj s novým kuchyňským koutem (včetně spotřebičů), ložnice s vestavěnou skříní. Byt prošel rekonstrukcí - nové zděné jádro, kompletně nová koupelna, částečně nová elektoinstalace včetně pojistek, nové interierové dveře, na podlahách plovoucí podlahy a dlažba. Veškeré IS, topení plynové (kotelna). Nízké provozní náklady - na dvě osoby aktuálně kompletně 2.207 Kč (FO, voda, teplo, elektřina). Okna jsou orientována na jihovýchod, výhled do zeleně. K bytu náleží sklep o výměře 2,5 m2, k dispozici společné prostory (kočárkárna, sušárna, sklad), bezproblémové parkování před domem. Kompletní občanská vybavenost včetně zastávky PID na Smíchovské nádraží 5 min chůze. Požadovaná cena 1.250.000,- Kč včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu. Negativně působí prodej dražbou. Obvyklá cena bez vlivu závad : 820.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 820.000,- Kč. Slovy: Osmsetdvacettisíc Kč V Tršicích 17.6.2013 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.17. - 10 -
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3419-242/2013 znaleckého deníku. - 11 -
E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 4428 ze dne 27.5.2013 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 3-12 -
Fotodokumentace nemovitosti - 13 -
Mapa oblasti - 14 -
- 15 -
- 16 -