EURODRAŽBY, CZ a.s. ZNALECKÝ POSUDEK číslo 29/2014 Odhad obvyklé ceny nemovitosti (předmětu nedobrovolné dražby) Předmět ocenění: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Stávající Číslo popisné: 56 Na pozemku parc. č.: st.20/2 Pozemky parc. č.: st.20/2, 9, 11/1, 169, 212/2, 213/1, 214/1, 224, 279, 316, 393/4, 395/2, 665/3 Ostatní stavby: Stodola, kůlna, pergola, venkovní úpravy. Vlastník stavby: Bibiana Tesařová, Podolí 56, 75644 Podolí, 1 / 1 Vlastník pozemku: Bibiana Tesařová, Podolí 56, 75644 Podolí, 1 / 1 Katastrální území: Podolí u Valašského Meziříčí LV č.: 80 Kraj: Zlínský Okres: Vsetín Obec: Podolí Část obce: Podolí Ulice: Číslo orientační: Objednatel: Stav ke dni / Prohlídka: Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) pan Ing. Petr Pešout EURODRAŽBY,CZ a.s., IČ:25023217 Čimická 780/61 18100 Praha 8 tel.: 800900490 9.6.2014 / 9.6.2014 850 000 Kč Poznámka: Vypracoval: Ing. František Hás tel.: +420604529836 Měrovice nad Hanou 137 fax.: 751 42 Měrovice nad Hanou e-mail.: frhas@email.cz Datum: 11.6.2014... podpis, příp. razítko Tento odhad obsahuje 7 stran textu včetně 6 stran příloh.
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Kraj: Zlínský Obec, část obce: Podolí Katastrální území: Podolí u Valašského Meziříčí Ulice: Hlavní stavba stávající stav počet podlaží PP/NP 1 1 počet bytových jednotek / typy 1 4+1 zastavěná plocha 1NP: 133 m 2 obestavěný prostor: 716 m 3 podlahová plocha - obytná část 150 m 2 podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: 4 200 Kč/m 3 garáže v objektu / počet stání: ano 1 stáří původní / další životnost: 84 40 opotřebení celkové: 55 % technický stav stavby: Dobře udržovaná vytápění: Ústřední / etážové - tuhá paliva typ konstrukce domu: Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) rozestavěnost: 100 % forma užívání: Bydlení rekonstrukce celková/dílčí v roce: / 2004 provedené dílčí rekonstrukce: střecha, okna, dveře, rekonstrukce v interiéru domu nemovitost je běžně užívána: ano ne pozemky (popis): Pozemky parc.č.st.20/2, parc.č.9 a parc.č.11/1 jsou oploceny a tvoří jednotný funkční celek se stavbou RD čp.56. Ostatní pozemky jsou převážně polnosti, které se nacházejí mimo zastavěnou část obce. výměra pozemků celkem: 29 784 m 2 napojení na sítě vlastní veřejné elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: omezení a rizika rating rizika: bez vlivu na OC Rizika: Ostatní finanční / právní omezení zahrnuto v obvyklé ceně záplavové území / rok poškození: ano ne pojištění proti povodní / záplavě: doporučuji není nutné název na pozemku parc. č. popis hospodářská budova (stodola) 20/2 stodola, cihel.pilíře, dřevěná výplň, sedlová střecha kolna 9 kolna s pultovou střechou pergola 20/2 pergola s venkovním posezením a krbem - 2 -
Obec Počet obyvatel: 256 Budova:volně stojící Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Podolí je vzdálené 15 km na jihozápad od Valašského Meziříčí. Leží při silnici vedoucí z Loučky do Lázů (odbočka ze silnice Valašské Meziříčí - Bystřice pod Hostýnem), kolem podolského potoka v údolí pod kopcem Kuželek. Katastr obce je velmi členitý a více než jeho polovina je pokryta lesy. Nejvýše položeným místem je Čertův kámen s nadmořskou výškou 612 metrů. V současné době žije v Podolí dle platného MLO 256 obyvatel. Počet domů v obci je 85, z nichž trvale obydlených je 70. Ostatní domy tvoří rekreační chaty a chalupy. Na kopečku Hrušoví nad Podolím stojí chatkový dětský letní tábor, který je v soukromém vlastnictví. Obec provozuje hospodářskou činnost - hospodaří v obecních lesích, je vlastníkem a provozovatelem vodovodu, provozuje 2 prodejny smíšeného zboží. V současné době je prioritou obce především zvýšení počtu obyvatel, se kterým souvisí prodej pozemků k výstavbě nových rodinných domků. Od roku 1994 se v obci vybudovala zvonice s historickým zvonem, rozvody nízkého napětí, veřejné osvětlení, místní rozhlas, budova občanské vybavenosti, sportovní areál I. a II. etapa, nové chodníky a místní komunikace v celé obci. Provedla se celková úprava na návsi s autobusovou zastávkou a parčíkem a také kompletní rekonstrukce budovy obecního úřadu. Připravila se lokalita za Skalkou pro výstavbu zatím 12-ti rodinných domků a do budoucna se plánuje další rozšíření. Oceňovaná nemovitost se nachází po pravé straně silnice s výjezdem z obce na Lázy. Je napojena na všechny IS nacházející se v obci. Jedná se o vesnickou lokalitu, kde za kulturou, vzděláním a pracovními příležitostmi se musí dojíždět do okolních měst. Rizika: Ostatní finanční / právní omezení Na LV č.80 ze dne 16.5.2014 pro kat. území Podolí u Valašského Meziříčí je zapsáno omezení vlastnického práva v rozsahu: zástavní právo smluvní. Popis / dispozice: Samostatně stojící zděný rod. dům, částečně podsklepený a s obytným přízemím. Střecha sedlová s krytinou z hliníkového plechu. V domě je byt 4+1 se soc. zařízením. Dům postaven okolo r.1930 a je napojen na IS v rozsahu - elektřina a veřejný vodovod. Vnitřní kanalizace je svedena do žumpy. V kuchyni je plynový sporák na PB. Vytápění je ústřední teplovodní s kotlem na tuhá paliva. Ohřev teplé vody je v ležatém boileru (combi). Podlahy převážně opatřeny textilií. Na soc. zařízení je ker. dlažba i ker. obklady. Dům je průběžně udržován - v r.1997 provedena nová střešní krytina z Al plechu, v r.2004 provedena nová koupelna (vana+sprchový kout+umyvadlo) a nové WC, provedena částečná výměna oken za plastová. K domu přistavena stodola s kůlnou. V oploceném dvoře se zahradou je venkovní posezení s krbem a pergolou. K domu patří polnosti. - 3 -
Konstrukce a vybavení Název Popis Název Popis 1. Základy betonové pasy 2. Zdivo zděné tl. 45 cm 3. Stropy dřevěné 4. Střecha krov dřevěný, vázaný 5. Krytina hliníkový plech 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky 8. Fasádní omítky vápenné dvouvrstvé omítky 9. Vnější obklady sokl z kabřince 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody chybí 12. Dveře hladké plné dveře 13. Okna dřevěná nebo plastová 14. Podlahy obytných koberec místností 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba 16. Vytápění ústřední topení + kotel na tuhá paliva 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody plast, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody bojler 21. Instalace plynu propan - butan 22. Kanalizace žumpa 23. Vybavení kuchyně plynový sporák 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC 25. Záchod splachovací 26. Ostatní krb Seznam podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha sklep 19,11 m 2 6,00 m 2 sklep 12,00 m 2 0,50 6,00 m 2 přízemí 132,88 m 2 143,76 m 2 pokoj 16,50 m 2 1,00 16,50 m 2 chodba 11,55 m 2 1,00 11,55 m 2 kuchyň 18,30 m 2 1,00 18,30 m 2 koupelna 4,80 m 2 1,00 4,80 m 2 WC 2,10 m 2 1,00 2,10 m 2 chodba 1,80 m 2 1,00 1,80 m 2 komora 25,65 m 2 0,50 12,83 m 2 pokoj 12,75 m 2 1,00 12,75 m 2 pokoj 23,40 m 2 1,00 23,40 m 2 pokoj 13,02 m 2 1,00 13,02 m 2 veranda do dvora 6,60 m 2 1,00 6,60 m 2 prádelna 6,60 m 2 1,00 6,60 m 2 garáž 22,08 m 2 0,00 0,00 m 2 kotelna 9,40 m 2 0,50 4,70 m 2 sklad 17,64 m 2 0,50 8,82 m 2 Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: ano ne Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: ano ne - 4 -
Porovnávací hodnota Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový - 5 - Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Loučka 111,00 2 171 1 280 000 11 532 0,59 6 749 K prodeji rodinný dům o dispozici 3+1 v obci Loučka u Valašského Meziříčí. Dům s pozemky o celkové výměře 2171 m2 je částečně podsklepený, v 1NP se nachází vstupní chodba, obývací pokoj, kuchyně, ložnice a koupelna s WC, v 2NP je další samostatný pokoj s možností dostavby druhého pokoje s průchozím řešením a také je zde další prostor k vestavbě v rámci podkroví. Koupelna s obklady a dlažbou je s vanou, umyvadlem, WC, místem pro pračku a el. bojlerem k ohřevu TUV. V domě jsou nové rozvody vody, v pokojích jsou nové omítky, v přízemí jsou nové rozvody elektřiny a pokoj v 2NP má nedokončenou novou elektroinstalaci. Topení krbovými kamny v obývacím pokoji. Dům se zastavěnou plochou 87 m2 je napojený na obecní vodovod, odpady jsou svedeny do jímky, na pozemku je přípojka plynu. Za domem jsou další hospodářské stavby: prádelna, garáž, sklad a kůlna. Zdivem je škvárová tvárnice, dům je z poloviny podřezaný s vloženou izolací. V obci je škola, školka, pošta, restaurace, obchod, vlaková a autobusová zastávka, obvodní lékař i zubař. Dobrá dostupnost do Valašského Meziříčí i Bystřice pod Hostýnem. K1 Zdroj ceny - Nabídka RK. 0,85 K2 Velikosti objektu - 1,00 K3 Poloha - Lepší vybavenost obce. 0,85 K4 Provedení a vybavení - 1,00 K5 Celkový stav - Lepší. 0,90 K6 Vliv pozemku - 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - Komplikované právní vztahy-omezení vlastnického práva. 0,90 Podolí 120,00 627 1 090 000 9 083 0,65 5 906 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který je podsklepený, má jedno nadzemní podlaží a obytné podkroví pod sedlovou střechou. V domě je byt 5+1 s hyg. příslušenstvím a garáží v suterénu. Základy domu jsou betonové s izolací proti zemní vlhkosti, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, vnější obklad soklu není proveden. Podlahy jsou laminátové plovoucí nebo z keramické dlažby, okna jsou dřevěná zdvojená, vytápění je ústřední z kotle na TP. Ohřev TUV je pomocí el. bojleru, v domě jsou provedeny rozvody teplé a studené vody, kanalizace je svedena do veřejného řadu. Instalace plynu není provedena. Hyg. vybavení tvoří vana, umyvadlo, 1x spl. WC, kuchyň není vybavena. Koupelna je dokončena jen v 1. NP. Dům byl dostavěn do současné podoby kolem roku 1998, není však plně stavebně dokončen. Celkový technický stav objektu je dobrý K1 Zdroj ceny - Nabídka RK. 0,85 K2 Velikosti objektu - 1,00 K3 Poloha - 1,00 K4 Provedení a vybavení - 1,00 K5 Celkový stav - Novodobá stavba. 0,85 K6 Vliv pozemku - 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - Komplikované právní vztahy-omezení vlastnického práva. 0,90 Loučka 100,00 1 382 860 000 8 600 0,65 5 592 K prodeji RD 5+1 v Loučce u Val. Meziříčí. Obytná plocha 111 m2, el. 220/380V, vodov. přípojka, plyn. přípojka zřízena. Kanalizace do jímky, částečně podsklepený, přízemí a obytné podkroví, WC, koupelna. Izolovaný, suchý, bez závažných vad, střecha hliník a taška. Součástí přilehlé hospodářské budovy, zahrada 836m2, orná půda 1.382m2. Vhodný k bydlení, tak i k rekreaci. Obyvatelný ihned. K1 Zdroj ceny - Nabídka RK. 0,85 K2 Velikosti objektu - 1,00 K3 Poloha - Lepší vybavenost obce. 0,85 K4 Provedení a vybavení - 1,00 K5 Celkový stav - 1,00 K6 Vliv pozemku - 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - Komplikované právní vztahy-omezení vlastnického práva. 0,90
Variační koeficient před úpravami: 13,18 % Variační koeficient po úpravách: 8,03 % Stanovená jednotková cena 5 676 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 150 m 2 Porovnávací hodnota 850 000 Kč Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty Rodinný dům ve vesnické lokalitě, kde za kulturou, vzděláním a pracovními příležitostmi se musí dojíždět do okolních obcí a měst. Seznam oceňovaných pozemků Název pozemku Parcelní číslo Výměra Jednotková cena pozemku zastavěná plocha a nádvoří: 20/2 319 m 2 120 Kč/m 2 zahrada: 9 536 m 2 120 Kč/m 2 ostatní plochy: 11/1 141 m 2 120 Kč/m 2 orná půda: 169 2 133 m 2 4 Kč/m 2 trvalý travní porost: 212/2 9 177 m 2 2 Kč/m 2 ostatní plochy: 213/1 1 854 m 2 3 Kč/m 2 trvalý travní porost: 214/1 4 412 m 2 2 Kč/m 2 trvalý travní porost: 224 2 516 m 2 2 Kč/m 2 trvalý travní porost: 279 980 m 2 6 Kč/m 2 trvalý travní porost: 316 2 046 m 2 6 Kč/m 2 ostatní plochy: 393/4 96 m 2 3 Kč/m 2 orná půda: 395/2 1 544 m 2 7 Kč/m 2 orná půda: 665/3 4 030 m 2 4 Kč/m 2 Celkem: 29 784 m 2 Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: 850 000Kč Hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: 30 000Kč Podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé ceně: 5,00 % 42 500Kč Obvyklá cena pozemků: 211 196Kč Upravená obvyklá cena: 566 304Kč Započitatelná plocha: 150m 2 Podklady / přílohy počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.80 ze dne 16.5.2014. 2 Snímek katastrální mapy ze dne 8.6.2014. 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Objednávka č.j.437/2014-n ze dne 21.5.2014 od Eurodražby. CZ a.s. 1-6 -
Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně) Klady nemovitosti: - klidná lokalita s bytem 5+1 v udržovaném RD - rodinný dům má dostatečné zázemí spočívající ve dvoře se stodolou, se zahradou a v možností garážování motorového vozidla v garáži - rodinný dům je napojen na všechny IS v lokalitě (plynovod, vodovod a elektrika) Zápory nemovitosti: - rodinný dům je vyššího stáří (původní rok výstavby okolo r.1930) čemuž odpovídá horší dispozice domu - komplikované právní vztahy z důvodu omezení vlastnického práva zapsaného na LV č.80 pro k.ú. Podolí ke dni 16.5.2014 - vesnická lokalita Obvyklou cenu nemovitosti po zvážení jejich kladů a záporů a s ohledem na porovnávací cenu stanovuji na 850 000,-Kč. Koncesní listina: Koncesní listina: Koncesní listina vydaná fyzické osobě Městským úřadem Přerov - Obecní živnostenský úřad, č.j.žú - 5183/05/Kd, ev.č.380802-20396-00, dne 18.4.2005 na předmět podnikání: Oceňování majetku. Certifikát odhadce nemovitostí QON: Ev.č. 1830/11, dat. udělení dne 6.6.2012, platnost certifikátu do 6.6.2017. Certifikační orgán č.3022 (akreditováno u ČIA) Bankovní institut vysoká škola, a.s., Praha. Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou. Z N A L E C K Á D O L O Ž K A Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.5.1990, č.j.spr.2224/90 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, strojů a strojního zařízení. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 29/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís.29/2014. Otisk kulaté pečetě Podpis znalce - 7 -
Fotodokumentace ze dne 9.6.2014. Uliční pohled. Pohled ze zahrady. Koupelna. Kuchyně. WC. Obývací pokoj. - 8 -