EURODRAŽBY.CZ a.s. ZNALECKÝ POSUDEK číslo 17/2013 Odhad obvyklé ceny nemovitosti (předmětu nedobrovolné dražby) Předmět ocenění: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Stávající Číslo popisné: 139 Na pozemku parc. č.: 735 Pozemky parc. č.: 735, 736, 799/1, 799/2, 814 Ostatní stavby: Vedlejší stavba, vinný sklep. Vlastník stavby: Romana Erlichová, Hovorany 139, 69612 Hovorany, 1 / 1 Vlastník pozemku: Romana Erlichová, Hovorany 139, 69612 Hovorany, 1 / 1 Katastrální území: Hovorany LV č.: 3173 Kraj: Jihomoravský Okres: Hodonín Obec: Hovorany Část obce: Hovorany Ulice: Číslo orientační: Objednatel: Stav ke dni / Prohlídka: pan Ing. Jan Mikloško EURODRAŽBY.CZ a.s., IČ:25023217 U Pískovny 890/1 18200 Praha 8 - Kobylisy tel.: 800900490 26.3.2013 / 26.3.2013 Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) 700 000 Kč Poznámka: Objednávka č.j.126/2013-n. Vypracoval: Ing. František Hás tel.: +420604529836 Měrovice nad Hanou 137 fax.: 751 42 Měrovice nad Hanou e-mail.: frhas@email.cz Datum: 4.4.2013... podpis, příp. razítko Tento odhad obsahuje 9 stran textu včetně 5 stran příloh.
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Kraj: Jihomoravský Obec, část obce: Hovorany Katastrální území: Hovorany Ulice: Hlavní stavba stávající stav počet podlaží PP/NP 0 2 počet bytových jednotek / typy 1 4+1 zastavěná plocha 1NP: 78 m 2 obestavěný prostor: 430 m 3 podlahová plocha - obytná část 89 m 2 podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: 4 900 Kč/m 3 garáže v objektu / počet stání: ano stáří původní / další životnost: 63 37 opotřebení celkové: 60 % technický stav stavby: Dobře udržovaná vytápění: Lokální - plyn typ konstrukce domu: Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) rozestavěnost: 100 % forma užívání: Bydlení rekonstrukce celková/dílčí v roce: / 2008 provedené dílčí rekonstrukce: okna, dveře, rekonstrukce v interiéru domu nemovitost je běžně užívána: ano ne pozemky (popis): Stavební pozemky se zahradami., Jedná se o stavební pozemek, který tvoří jednotný funkční celek se zahradou parc.č.736. Stavební pozemek je z části zastavěn rodinným domem čp.139. Na pozemky jsou přivedeny přípojky od IS v rozsahu: elektřina, vodovod, kanalizace s ČOV a zemní plyn. Přístup na pozemek je bezproblémový z veřejné místní zpevněné komunikace parc.č.1451/45 (způsob využití-ostatní komunikace, druh pozemku-ostatní plocha, vlastník-obec Hovorany). Další pozemky parc.č.799/1, 799/2 a 814 tvoří spolu jednotný funkční celek a jsou rovněž přístupné z veřejné komunikace parc.č.1451/45, která je odděluje od oceňovaných pozemků parc.č.735 a parc.č.736. Na stavebním pozemku parc.č.799/2 je vstup do klenutého vinného sklepa, který patří k oceňovaným nemovitostem. Dle sdělení spolupracujících odhadců a realitních kanceláří lze odhadovat cenu stavebního pozemku pro obdobné stavby v dané lokalitě 250 Kč/m 2. výměra pozemků celkem: 559 m 2 jednotková cena 250 Kč/m 2 napojení na sítě vlastní veřejné elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: omezení a rizika rating rizika: bez vlivu na OC Rizika: Ostatní finanční / právní omezení zahrnuto v obvyklé ceně záplavové území / rok poškození: ano ne ano ne pojištění proti povodní / záplavě: doporučuji není nutné doporučuji není nutné - 2 -
ostatní stavby s cenovým vlivem na obvyklou cenu název na pozemku popis parc. č. hospodářská 735 Zděná stavba se sedlovou budova střtechou. (stodola, chlév apod.) jiná 799/2 vinný sklep o zp=28m2, H=1,9m OP JC Reprodukčníc Opotřebení Věcná [m 3 ] [Kč/m 3 ] ena hodnota 263 2 350 618 050 85,00 % 92 708 220 000 85,00 % 33 000 Obec Počet obyvatel: 2 140 Budova:volně stojící Poloha v obci: Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Vesnice Hovorany patří do dřívějšího okresu Hodonín a náleží pod Jihomoravský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Kyjov. Obec Hovorany se rozkládá asi sedmnáct kilometrů severozápadně od Hodonína a třináct kilometrů jihozápadně od města Kyjov. Národopisně patří do historické oblasti moravského Slovácka. Osídlení této středně velké obce dosahuje dle platného MLO 2140 obyvatel. V obci je základní a mateřská škola, pošta, kostel, zdravotní středisko, čerpací stanice a další prodejny a provozovny. V obci je zřízena kabelová televize a místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Obec žije i sportem, má několik fotbalových mužstev, která mají k dispozici moderní sportovní areál s dvěma travnatými fotbalovými hřišti, tenisovými kurty, posilovnou a přilehlou vodní nádrží s možností sportovního rybolovu pro mládež Lidová kultura je zde stále živá. Mezi nejznámější patří letní krojové hody a vinné sklípky, nabízející kvalitní vína. Dnes po ukončení těžby lignitu, je tato velká obec převážně obcí zemědělskou, za jinou prací obyvatelé většinou dojíždějí. Obec leží na hlavním tahu Brno-Hodonín, Kyjov 13 km, Hodonín 20km, Břeclav 30km. Rizika: Ostatní finanční / právní omezení Na LV č.3173 ze dne 8.3.2013 pro k.ú.hovorany zapsáno omezení vlastnického práva - zástavní právo smluvní ve prospěch ČS a.s. Popis / dispozice: Samostatně stojící rodinný dům byl postaven v 50-tých letech min století jako zděný, nepodsklepený s obytným přízemím a podkrovím. RD je napojen na všechny IS nacházející se v obci, tj.elektřina, zemní plyn, kanalizace s ČOV, veřejný vodovod. Ohřev teplé vody je v el. boileru a vytápění domu je lokálními plynovými topidly a krbovými kamny v obývacím pokoji. V roce 2007 až 2008 byla provedena modernizace RD o finančním objemu ca 500tis.Kč a v rozsahu: výměna původních dřevěných oken za plastová; nové vstupní dveře; nová vnitřní instalace elektřiny, vodovodu a kanalizace; nové podlahy, místo domovního průjezdu vestavba koupelny a WC; nové zařízení kuchyně s plynovým sporákem; nový balkon do dvora ve zvýšeném přízemí; nová krbová kamna v obývacím pokoji na tuhá paliva. Ve dvoře je hospodářské stavení a přes ulici vinný zemní sklep. - 3 -
Konstrukce a vybavení Název Popis Název Popis 1. Základy betonové pasy 2. Zdivo zděné tl. 45 cm 3. Stropy dřevěné 4. Střecha krov dřevěný, vázaný 5. Krytina pálená krytina 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky 8. Fasádní omítky vápenné dvouvrstvé omítky 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody dřevěné 12. Dveře hladké plné dveře 13. Okna plastová s izolačním 14. Podlahy obytných plovoucí podlaha dvojsklem místností 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba 16. Vytápění WAW, lokální plynové + kamna 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody plast, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody bojler 21. Instalace plynu zemní plyn 22. Kanalizace plastové potrubí 23. Vybavení kuchyně plynový sporák 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC 25. Záchod splachovací 26. Ostatní krbová kamna Seznam podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha Přízemí 78,12 m 2 77,04 m 2 pokoj 16,34 m 2 1,00 16,34 m 2 pokoj 20,40 m 2 1,00 20,40 m 2 kuchyň 10,50 m 2 1,00 10,50 m 2 komora 2,40 m 2 1,00 2,40 m 2 chodba 2,30 m 2 1,00 2,30 m 2 WC 2,30 m 2 1,00 2,30 m 2 koupelna 3,91 m 2 1,00 3,91 m 2 pokoj 11,05 m 2 1,00 11,05 m 2 schodiště 5,66 m 2 1,00 5,66 m 2 balkon 4,35 m 2 0,50 2,17 m 2 Podkroví 28,83 m 2 12,00 m 2 ložnice 12,00 m 2 1,00 12,00 m 2 Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: ano ne Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: ano ne Porovnávací hodnota Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový - 4 - Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Hovorany 140,00 628 1 050 000 7 500 0,95 7 125 K prodeji cihlový rodinný dům se dvěmi bytovými jednotkami v obci Hovorany. Dům má sedlovou střechu, která je pokryta z části novou střešní krytinou, také je zde možnost půdní vestavby. Obě bytové jednotky v domě mají samostatné vstupy, elektroměr i vodoměr, pouze plyn je společně. Dům je podsklepen, jsou zde velké prostory na uskladnění surovin, ovoce i zeleniny. První jednotka 2+1 je o velikosti 80 m2, ložnice 20 m2, obývací pokoj 30 m2, jídelna s kuchyní, koupelna + samostatné WC a šatna. Vytápění je zde plynové, možnost i na tuhá paliva díky krbu, který se nachází v předsíni. Je zde měněna částečně nová elektřina i odpady. Druhá bytová jednotka, také 2+1 je o velikosti 60 m2 prošla rekonstrukcí, jsou zde nové odpady, elektřina, plynové vytápění, izolace. Dům má k dispozici 2 garáže, společný průjezd, zahradu s dílnou a hospodářským stavením. Příjezdová cesta je i z druhé strany pozemku, kde jsou taktéž dva vstupy. Malebná vinařská obec Hovorany snadno dostupná pro okolní města, Hodonín 20 min., Kyjov 15 min. a v Brně jste za 40 min. V obci najdete veškerou občanskou vybavenost, škola, školka, pošta, obecní úřad, lékař, prodejny potravin atd. K1 Zdroj ceny - Nabídka RK. 0,95 K2 Velikosti objektu - 1,00 K3 Poloha - 1,00
K4 Provedení a vybavení - 1,00 K5 Celkový stav - 1,00 K6 Vliv pozemku - 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Šardice 117,00 772 1 190 000 10 171 0,90 9 179 K prodeji přízemní dům 3+1 v klidné části obce Šardice. Dům je po rekonstrukci, nová elektroinstalace, nové rozvody vody a kanalizace, nový kondenzační kotel, nové podlahy, okna, krbová kamna, interiérové dveře i nová koupelna. Dům je zateplený z ulice i ze dvora, zateplení je včetně stropů. Dům má prostorný průjezd, sloužící taktéž jako garáž, menší vstupní chodbu, kuchyň s jídelnou, dále obývací pokoj s krbovými kamny. V přední části domu je ložnice a dětský pokoj, z chodby je vchod do prostorné koupelny. Za domem je dvůr, hospodářské místnosti a brána na zahradu. Dům je ve velmi dobrém stavu. K1 Zdroj ceny - Nabídka RK. 0,95 K2 Velikosti objektu - 1,00 K3 Poloha - 1,00 K4 Provedení a vybavení - 1,00 K5 Celkový stav - Lepší. 0,95 K6 Vliv pozemku - 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Šardice 150,00 492 1 150 000 7 667 0,95 7 284 Nabízíme k prodeji RD v obci Šardice v klidné části obce ve slepé ulici. Dům je určen k vnitřní rekonstrukci koupelny a kuchyně, napojen na veškeré inženýrské sítě, podkroví po rekonstrukci, výborný technický stav, nová střecha, plastová okna. K domu náleží dvůr, zahrada s venkovní terasou, sklep. Parkování možné před domem i v průjezdu, který slouží jako garáž. K1 Zdroj ceny - Nabídka RK. 0,95 K2 Velikosti objektu - 1,00 K3 Poloha - 1,00 K4 Provedení a vybavení - 1,00 K5 Celkový stav - 1,00 K6 Vliv pozemku - 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Variační koeficient před úpravami: 14,46 % Variační koeficient po úpravách: 11,87 % Průměrná cena 7 863 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 89 m 2 Porovnávací hodnota 700 000 Kč Nabývací cena převodce, zhotovitel druh dokladu ze dne poznámka 480 000 Kč Romana Erlichová Kupní smlouva - podepsaná 17.8.2007 Před modernizací RD provedenou v r. 2007-2008 o fin. objemu ca 500tis.Kč. Seznam oceňovaných pozemků Název pozemku Parcelní číslo Výměra Jednotková cena pozemku zastavěná plocha a nádvoří: 735 255 m 2 250 Kč/m 2 zahrada: 736 107 m 2 250 Kč/m 2 zastavěná plocha a nádvoří: 799/1 49 m 2 250 Kč/m 2 zastavěná plocha a nádvoří: 799/2 62 m 2 250 Kč/m 2 zahrada: 814 86 m 2 250 Kč/m 2 Celkem: 559 m 2 Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: 700 000 Kč Hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: 0 Kč Podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé ceně: 10,00 % 70 000 Kč Obvyklá cena pozemků: 139 750 Kč Upravená obvyklá cena: 490 250 Kč Započitatelná plocha: 89 m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: 5 506 Kč/m 2-5 -
Podklady / přílohy počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 3173 ze dne 8.3.2013. 2 Snímek katastrální mapy ze dne 5.4.2013. 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Zdůvodnění obvyklé ceny: Klady nemovitosti: - klidná lokalita v obci Hovorany, která má základní občanské vybavení a je vzdálena od okresního města Hodonín 17 km - rodinný dům je napojen na dostupné inženýrské sítě v obci, tj. elektřinu, vodovod, kanalizace s ČOV a zemní plyn - rodinný dům je o 1b.j. (4+1) a má dostatečné zázemí spočívající ve dvoře s hospodářským stavením a v zemním vinném sklepě místěném přes přístupovou zpevněnou místní komunikaci (ca 12m od rod. domu) Zápory nemovitosti: - není zřízen vjezd do dvora a není upravené ani parkovací stání na vlastním pozemku před rod. domem - RD s běžnou údržbou, který již zcela nevyhovuje současným požadavkům jak z hlediska vnitřní dispozice tak z hlediska energetických úspor - na LV č.3173 pro kat. území Hovorany je zapsáno omezení vlastnického práva - komplikované právní vztahy Stanovení obvyklé ceny: Obvyklou cenu stanovuji s ohledem na porovnávací hodnotu ve výši 700 000,-Kč. Koncesní listina: Koncesní listina: Koncesní listina vydaná fyzické osobě Městským úřadem Přerov - Obecní živnostenský úřad, č.j.žú - 5183/05/Kd, ev.č.380802-20396-00, dne 18.4.2005 na předmět podnikání: Oceňování majetku. Certifikát odhadce nemovitostí QON: Ev.č. 1830/11, dat. udělení dne 6.6.2012, platnost certifikátu do 6.6.2017. Certifikační orgán č.3022 (akreditováno u ČIA) Bankovní institut vysoká škola, a.s., Praha. Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou. Z N A L E C K Á D O L O Ž K A Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.5.1990, č.j.spr.2224/90 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, strojů a strojního zařízení. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 17/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís.17/2013. Otisk kulaté pečetě Podpis znalce - 6 -
Fotodokumentace ze dne 26.3.2013. Uliční pohled. Pohled z dvorní strany. Kuchyně. Obývací pokoj s krbovými kamny. Koupelna. WC. - 7 -