Znalecký posudek č. 2562/17/2012-A O ceně bytové jednotky č. 493/3 s podílem na společných částech domu č.p.493 a pozemku parc.č. st. 642/1 v k.ú. Horní Rokytnice nad Jizerou, obec Rokytnice nad Jizerou, okres Semily. Objednatel posudku: Účel posudku: CZ Dražby a.s Mírové náměstí 3097/37 400 01 Ú s t í n a d L a b e m IČ: 28701259 Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely veřejné dražby dle zákona 26/2000 Sb. Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 19. 9. 2012 posudek vypracovala: Ing. Marcela Odstrčilová Meziškolská 103/11 417 12 Proboštov Posudek obsahuje 13 stran a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Teplice, 25. 9. 2012
2 A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění ceny obvyklé bytové jednotky v rodinném domě č.p.493 Horní Rokytnice nad Jizerou. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 19. 9. 2012 za přítomnosti zástupce vlastníků pana Stanislava Votočka. 3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č.2642 a LV č.180 Snímek z pozemkové mapy Skutečnosti a výměry zjištěné na místě 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Liberecký Okres: Semily Obec: Rokytnice nad Jizerou Katastrální území: Horní Rokytnice nad Jizerou (740934) 5. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace není k dispozici, ocenění je provedeno dle skutečností zjištěných na místě. 6. Celkový popis nemovitosti Město Rokytnice nad Jizerou je významné centrum zimních sportů, kde je 28 vleků a lanovka na Lysou horu. Ve městě Rokytnice n.j také končí železniční trať z Jablonce nad Jizerou. Městem prochází silnice I.třídy z Liberce do Ústí nad Orlicí. Rodinný dům je rozdělen na tři bytové jednotky a je umístěn v blízkosti průjezdní komunikace I.třídy. 7. Obsah posudku Pozemek a) Pozemky Byt a) Bytová jednotka č.493/3 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
3 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 387/2011 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Semily Počet obyvatel: 2 001 5 000 obyvatel Podle 44 odst. 11 je koeficient K p upraven o 10,0 % Zdůvodnění: Na nemovitosti vázne věcné břemeno užívání. Pozemek a) Pozemky 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 49,72 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + (2 985 1 000) 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 2 985 je počet obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Koeficient změny cen staveb K i : 2,139 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy, upraven o 10,0 %) 2,100 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha st.642/1 207 49,72 223,3373 46 230,82 Pozemky zjištěná cena: 46 230,82 Kč Rekapitulace cen pozemku: a)pozemky Cena pozemku činí ke dni odhadu celkem: Bytová jednotka č.493/3 spoluvlastnický podíl: 1 040 / 2 421 46 230,82 Kč 46 230,82 Kč 19 859,58 Kč Byt a) Bytová jednotka č.493/3 13 Bytová jednotka o celkové podlahové ploše 80,92 m 2, umístěná ve II.NP rodinného domu č.p.493 Byt je vybaven kuchyňskou linkou, vanou, umyvadelm, WC kombi, elektrickým boilerem, vytápění akumulačními kamny
4 K bytu náleží podíl na společných částech domu a pozemku o velikosti 1040/2421. Rodinný dům je dvoupodlažní a má tři bytové jednotky. Byl postaven okolo roku 1930. Technický stav je dobrý, byla započata modernizace výměnou vnitřních rozvodů vody, elektroinstalace, vytápění. Střešní konstrukce včetně krytiny byla opravena, fasáda obnovena, klempířské konstrukce nové. Zatřídění pro potřeby ocenění Byt v rodinném domě typu D Konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Typ střechy: se sklonitou střechou Podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 1122 Budovy tří a vícebytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.2 domy rodinné dvoubytové a tříbytové Koeficient změny ceny stavby: 2,139 Koeficient prodejnosti: 2,100 (Rodinné domy, upraven o 10,0 %) Podlahové plochy bytu: kuchyň 2,80 3,80 10,64 m 2 pokoj 1 5,00 4,00 + 20,00 m 2 pokoj 2 5,00 2,80 + 14,00 m 2 koupelna v podkroví + 16,60 m 2 WC v přízemí + 1,51 m 2 místnost v podkroví + 18,17 m 2 Podlahové plochy bytu celkem: = 80,92 m 2 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy bez izolací 4,30 % Podstandardní 2. Zdivo zděné 24,30 % Standardní 3. Stropy rovný podhled 9,30 % Standardní 4. Střecha valbová, mansardová 4,20 % Standardní 5. Krytina plechové šablony 3,00 % Standardní 6. Klempířské konstrukce úplné,pozink plech 0,70 % Standardní 7. Vnitřní omítky vápenné štukové 6,40 % Standardní 8. Fasádní omítky vápenné dvouvrstvé 3,30 % Standardní 9. Vnější obklady 0,40 % Nevyskytuje se 10. Vnitřní obklady koupelna, kuchyně, WC 2,40 % Standardní 11. Schody betonové 3,90 % Standardní 12. Dveře plné 3,40 % Standardní 13. Okna dvojitá špaletová 5,30 % Standardní 14. Podlahy obytných místností PVC, dlažba 2,30 % Standardní 15. Podlahy ostatních místností dlažby 1,40 % Standardní 16. Vytápění lokální 4,20 % Podstandardní 17. Elektroinstalace 220 i 380 V 4,00 % Standardní 18. Bleskosvod ne 0,50 % Nevyskytuje se 19. Rozvod vody teplá i studená 2,80 % Standardní 20. Zdroj teplé vody el.boiler 1,60 % Standardní
5 21. Instalace plynu není 0,50 % Nevyskytuje se 22. Kanalizace kuchyně, koupelna,wc 2,90 % Standardní 23. Vybavení kuchyně el.sporák 0,50 % Standardní 24. Vnitřní vybavení WC 5,00 % Podstandardní 25. Záchod splachovací 0,40 % Standardní 26. Ostatní 3,00 % Nevyskytuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 1. Základy 0,54 4,30 % 0,0232 9. Vnější obklady 0,54 1,852 0,40 % 0,0040 16. Vytápění 0,54 4,20 % 0,0227 18. Bleskosvod 0,54 1,852 0,50 % 0,0050 21. Instalace plynu 0,54 1,852 0,50 % 0,0050 24. Vnitřní vybavení 0,54 5,00 % 0,0270 26. Ostatní 0,54 1,852 3,00 % 0,0300 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,8831 Ocenění: Základní jednotková cena: 1 900, 4,6 8 740, Kč/m 2 Koeficient využití podkroví: 1,1000 Koeficient vybavení stavby K 1 : 1,0000 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,8831 Polohový koeficient K 5 : 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1390 Koeficient prodejnosti K p : 2,1000 Základní jednotková cena upravená: = 38 136,79 Kč/m 2 Základní cena bytu: 80,92 38 136,79 Kč = 3 086 029,05 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 83 roků Předpokládaná další životnost: 37 roků Opotřebení: 100 83 / (83 + 37) = 69,167 % Odpočet opotřebení: 3 086 029,05 Kč 69,167 % 2 134 513,71 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 951 515,34 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech domu: Cena pozemku = 46 230,82 Kč Spoluvlastnický podíl: 1 040 / 2 421 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 19 859,58 Kč + 19 859,58 Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 971 374,92 Kč Bytová jednotka č.493/3 zjištěná cena: 971 374,92 Kč
6 C. Rekapitulace Rekapitulace cen pozemku: a)pozemky Cena pozemku činí ke dni odhadu celkem: Bytová jednotka č.493/3 spoluvlastnický podíl: 1 040 / 2 421 46 230,82 Kč 46 230,82 Kč 19 859,58 Kč Výsledné ceny bytu: a) Bytová jednotka č.493/3 971 374,92 Kč Cena po zaokrouhlení podle 46: 971 370, Kč Zjištěná cena: 971 370, Kč Cena slovy: devětsetsedmdesátjedentisíctřistasedmdesát Kč Cena obvyklá : Cena bytové jednotky je vypočtena porovnávací metodou, kde jsou zahrnuty všechny vlivy na prodejnost nemovitosti. Ve srovnání s nabídkovými cenami bytových jednotek v místě je cena upravena korekčními koeficienty, vyjadřujícími kladné i negativní vlivy. Kladné vlivy: bytová jednotka je v rodinném domě se třemi byty Negativní vliy: technický stav je podprůměrný, objekt vyžaduje větší opravy a modernizace jednotka má sociální zařízení mimo obytné místnosti v jiném podlaží Vyhodnocením ceny věcné a cen obdobných nemovitostí v místě a čase je zjištěno, že maximálně dosažitelná cena se pohybuje okolo ceny vypočtené t.j.: Cena obvyklá - 970 000,-Kč ( slovy: devětsetsedmdesáttisíc korun českých) Dle výpisu z katastru nemovitostí je vlastnické právo omezeno zástavním právem smluvním. Cena toto právo nezohledňuje, neboť bude vypořádáno v rámci prodeje v dražbě. Vliv věcného břemene je započten. Nemovitost je dále uvažována jako volná, nezatížená jinými neevidovanými omezeními vlastnických práv. Cena je časově omezena na dobu okolo data vypracování posudku. Teplice, 25. 9. 2012 Ing. Marcela Odstrčilová Meziškolská 103/11 417 12 Proboštov
7 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem č.j. Spr.2341/87 ze dne 21.dubna 1987 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady -spec.nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2562/17/2012-A znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 17/2012-A podle připojené likvidace.
E. Seznam příloh 8
9
10
11
12
13