Odhad tržní hodnoty č. 2252

Transkript

1 Odhad tržní hodnoty č Objednatel posudku: Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/ Šumperk IČ: DIČ: CZ č. obj.: USN 065 Ex 00228/ ze dne: Účel posudku:exekuční řízení prodejem nemovitosti USN 065 Ex 00228/ Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. Soudní znalec Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 18 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Dolní Studénky,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé ceny nemovitostí: Pozemek parcela č. 276 druh: zastavěná plocha a nádvoří Pozemek parcela č. 277 druh: zahrada Stavba (budova) rodinného domu č.p. 625 s příslušenstvím na pozemku parcela č. 276 Vše zapsané na Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Ostrava pro obec Ostrava, katastrální území Svinov na LV č. 284 s podílem povinné 1/16 pro účely exekučního řízení prodejem nemovitosti dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Ostrava č.j. 065 Ex 00228/ Informace o nemovitosti Nemovitost rodinný dům č.p 625 s příslušenstvím a pozemky zapsaný Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Ostrava pro obec Ostrava, katastrální území Svinov na LV č. 284 tvoří s pozemky a příslušenstvím jednotný a funkční celek. 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne bez přítomnosti povinné. objekt s pozemky byl oceněn na základě dostupných informací a nepřímého měření, dle zákona 26/2000 Sb. 4. Podklady pro vypracování posudku - USN soudního exekutora JUDr. J. Petruň - soudní exekutor, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 00228/ ze dne LV 284 k.ú. Svinov, obec Ostrava - KM k LV 284 k.ú. Svinov, obec Ostrava (zdroj čúzk) - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb.,c. 237/2004Sb. a č. 257/2004Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky c. 3/2008 Sb ve znění vyhlášky číslo 456/2008Sb a vyhlášky 460/2009 Sb a vyhlášky číslo 364/2010 Sb, 387/2011 Sb - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí - informace RK a realitních makléřů z oblasti - SW Delta-Nem - mapový server ČUZK, Google -mapový server města Ostravy (cenová mapa)

3 3 - fotopříloha pořízená znalcem 5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Moravskoslezský Obec: Ostrava Katastrální území: Svinov (715506) List vlastnictví číslo: 284 Vlastníci: 1. Gonzalesová Barbora Podíl: 5/8 Stanislavského 625/16, Ostrava, Svinov, Kříž Radovan Podíl: 1/4 Velká hradební 2336/8a, Ústí nad Labem, Ústí nad Labem-centrum, Kulová Ivana Podíl: 1/16 Výškovická 2612/64, Ostrava, Zábřeh, Vala Petr Podíl: 1/16 Kostelní 70, Krmelín, Dokumentace a skutečnost Dokumentace vedená na Katastru nemovitostí úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Ostrava pro obec Ostrava, katastrální území Svinov na LV č. 284 souhlasí se skutečností. 7. Celkový popis nemovitosti, popis použitých metod Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně nedostupné informace o předmětu ocenění byly z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocení vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení

4 4 S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě použití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé. Stavebně právní stav Ke stavebně právnímu stavu oceňované stavby nebyla objednatelem předložena žádná stavební dokumentace. Z výpisu z Katastru nemovitostí a z délky a způsobu užívání vyplývá, že stavebně právní stav oceňované stavby není v rozporu s údaji zapsanými v katastru nemovitostí. Zástavní a jiná věcná práva. viz příloha posudku. Nájemní vztahy Podle poskytnutých informací nelze určit zda je oceňovaná nemovitost pronajímána. Metody oceňování Obvyklá cena Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládána majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. - Nákladový (věcná hodnota) - Výnosový - porovnávací Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. Věcná hodnota nemovitosti

5 5 V případě nemovitosti se zjišťují náklady nutné na výstavbu nemovitosti stejné velkosti, stejného typu a se stejnými technickými a užitnými parametry jako oceňovaná nemovitost v cenové úrovni ke dni ocenění snížené o opotřebení a způsobené vlivem stáří a technického stavu nemovitosti. K takto zjištěné věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků zjištěná na základě porovnatelných prodejů. Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Relevantní údaje k výnosové metodě byly získány od RM v oblasti a realitních serverů v oblasti. Srovnávací metoda Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá majetku na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Při použití srovnávací metody je oceněn rodinný dům jako celek a vedlejší stavby se oceňují spolu jako součást a příslušenství nemovitosti přirážkou k porovnávací ceně hlavního objektu. Pro srovnání byly mimo jiné použity tyto nemovitosti: Dům byl z části rekonstruován, jsou vyměněna plastová okna, uvnitř domu jsou nové rozvody vody a elektřiny. Nový elektrický bojler na ohřev vody, betonové podlahy a dřevěné stropnice. Dům je ve svahu, v horní části a po stranách je zdivo odizolováno. Komín je funkční, dimenzován pro krbovou vložku. Dům potřebuje vnitřní dispoziční úpravy, novou střechu včetně krytiny, venkovní omítky, nové vstupní dveře, schodiště na půdu, kde je možno vybudovat další obytné pokoje. Cena Kč přízemní rodinný dům (vilka) v hezkém prostředí Michálkovic. Dům je podsklepený. Je zde zavedena elektřina ve 220-ti i 380-ti voltech. Plynová přípojka je na pozemku. Topení elektrokotlem. Odpady jsou řešeny vlastní jímkou. Dům je cihlový s rovnou střechou v původním stavu cena cihlový dům má 2 bytové jednotky o velikosti 2+1 a 3+1, 2 samostatné vchody. Bytová jednotka 3+1 je v původním, udržovaném stavu - parkety, stěny jsou částečně tapetované, koupelna společná s WC, doplněna keramickým obkladem a dlažbou. Bytová jednotka 2+1 je po celkové rekonstrukci - nová koupelna s rohovou vanou společně s WC, keramické obklady a dlažba, plovoucí podlahy, dřevotřísková podlaha, nové elektrorozvody, nové rozvody vody a odpadů, podlahové topení, balkon. Možnost půdní vestavby. Dům je částečně podsklepen, vytápění je zajišťováno plynovým

6 6 kotlem nebo elektřinou, pomocí etážového topení - 2 kotelny, dvojí elektrohodiny. Celý dům je zabezpečen alarmem. K domu náleží oplocená zahrada s posezením a zděným krbem. Stav objektu je velmi dobrý. Výborná dostupnost do centra Ostravy. Zastávka MHD je ihned u domu. Součástí prodeje je pozemek o výměře 3102m2, vzdálen od domu cca 500m. Číslo zakázky: cena Ocenění srovnávací metodou srovnává tedy nemovitost jako celek tedy srovnává ji celkově se vším příslušenstvím a pozemky. Srovnávací nemovitosti byly převzaty ze serverů RK v oblasti a od makléřů v oblasti. Popis oceňované nemovitosti. Oceňovaná nemovitost dům č.p. 625 s příslušenstvím a pozemky je situován v části obce Ostrava základní sídelní jednotka (městská část) Svinov ulice Stanislavského.. Nemovitost nemá vedlejší stavby. Rodinný dům č.p. 486 Dům je samostatně stojící rodinný dům se 2 NP a jedním technickým podlažím. Dle vnějších znaků konstrukce a použitých materiálů a informací MěÚ městské části Svinov odborem výstavby je dům postaven 1936 jako vilka střední vrstvy obyvatelstva. Nadzemní zdivo tl. Min 45cm je ukončeno plochou sedlovou střechou. Okna domu dvojitá dřevěná. Vytápění pravd. Ústřední možnosti plynu. Pro ocenění znalec vychází ze standardního vybavení nemovitosti. Technický stav: Dům je dle vnější fyzické prohlídky udržován avšak jsou zde již některé konstrukční prvky dlouhodobé životnosti (okna, vnější omítky, krytina střechy.), které bude nutno vyměnit. Technický stav domu je v tomto případě spíše dán kvalitou stavby, než pravidelností a rozsahu údržby. Dopravní dostupnost Objekt rodinného domu je dobře dopravně dostupný, po místní zpevněné komunikací lze dojet až k domu. Obec je v dojezdové vzdálenosti do centra města Ostravy. Účel využití Stavba objektu bydlení je využívána k bydlení. Pozemky Předmětem ocenění jsou pozemky:

7 7 Název Parc. č. Výměra [m 2 ] zastavěná plocha a nádvoří zahrada pozemky tvoří jednotný a funkční celek se stavbou RD s příslušenstvím 8. Obsah posudku a) Objekty 1) Rodinný dům b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 284 c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno

8 8 B. Odhad obvyklé ceny Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu K p : Oblast: Ostrava 8 Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný dům b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 284 c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno Na nemovitosti nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 387/2011 Sb. a.1.1) Rodinný dům 26a Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha op 1 np 3,50 m (10,50 10,50)+(1,50 4) = 116,25 m 2 suterén 2,20 m 10,50 10,50 = 110,25 m 2 krov 2,00 m 11,0 11,0 = 121,00 m 2 Součet: 7,70 m 347,50 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: 226,50 m 2 Zastavěná plocha 1. NP: 116,25 m 2 Podlažnost: 226,50 / 116,25 = 1,95 Obestavěný prostor (OP): op 1 np 3,50 ((10,50 10,50)+(1,50 4)) = 406,88 m 3 suterén 2,20 10,50 10,50 = 242,55 m 3 krov 2,00 11,0 11,0 = 242,00 m 3

9 9 Obestavěný prostor celkem: = 891,43 m 3 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Moravskoslezský Obec: Ostrava Počet obyvatel: Indexovaná prům. cena (IPC): 4 021, Kč/m 3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka 0,10 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) II. Bez vlivu 0,00 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 0,900 i=1 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 6 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Poloha nemovitosti III. Souvisle zastavěné území obce 0,00 2 Význam lokality v obci, oblasti, I. Nepreferované 0,00 okresu 3 Okolní zástavba a životní prostředí I. Průmyslové výrobní objekty s negativními vlivy na okolí, sousedství dálnic, silnic s kamionovou a nákladní dopravou železnic, letiště, skládky odpadků, lomu, zemědělské výroby atd. 0,07 4 Dopravní spojení II. Dobrá dostupnost centra obce, dobré 0,00 dopravní spojení 5 Parkovací možnosti v okolí III. Výborné, privátní parkování 0,02 nemovitosti 6 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 7 Změny v okolí s vlivem na cenu II. Negativní změny 0,05 nemovitosti 8 Vlivy neuvedené 8 I. Vlivy snižující cenu 0,01 Index polohy (I P = 1 + P i): 0,890 i=1 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby III. Podsklepený - se šikmou nebo strmou C střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00

10 10 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 0,00 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlažnost II. Hodnota více jak 1 do 2 včetně 0,01 5 Napojení na veřejné sítě IV. Přípojka elektro voda, napoj. na veřej. 0,04 (přípojky) kanal. nebo domovní čistírna 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední, etážové, dálkové 0,00 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 0,00 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy I. Zanedbatelného rozsahu 0,05 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové 0,00 příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se II. Od 300 m 2 do 800 m 2 celkem 0,00 stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené I. Významně snižující cenu 0,06 13 Stavebně-technický stav IV. Stavba ve špatném stavu - (předpoklad 0,65 * * Kategorie stavby: D - stáří od 50 do 80 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 14 : 0,7 12 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): i=1 0,428 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 0,900 0,890 0,428 = 0,343 Cena upravená (CU = IPC I): 4 021, 0,343 = 1 379,20 Kč/m 3 Určení porovnávací hodnoty (OP CU): 891, ,20 = ,26 Kč Rodinný dům zjištěná cena: ,26 Kč a.2) Věcná hodnota podle THU a.2.1) Rodinný dům Jednotkové množství: = 891,43 jedn. Ocenění: Jednotková cena: 4 200, Kč/jedn. 891,43 jedn , Kč/jedn , Kč Cena stavby: = , Kč Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 80 roků Opotřebení: 70,000 % Odpočet opotřebení: , Kč 70,000 % ,20 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,80 Kč Rodinný dům zjištěná cena: ,80 Kč

11 11 a.3) Věcná hodnota podle vyhlášky 387/2011 Sb. a.3.1) Rodinný dům 26a Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha op 1 np 3,50 m (10,50 10,50)+(1,50 4) = 116,25 m 2 suterén 2,20 m 10,50 10,50 = 110,25 m 2 krov 2,00 m 11,0 11,0 = 121,00 m 2 Součet: 7,70 m 347,50 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: 226,50 m 2 Zastavěná plocha 1. NP: 116,25 m 2 Podlažnost: 226,50 / 116,25 = 1,95 Obestavěný prostor (OP): op 1 np 3,50 ((10,50 10,50)+(1,50 4)) = 406,88 m 3 suterén 2,20 10,50 10,50 = 242,55 m 3 krov 2,00 11,0 11,0 = 242,00 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 891,43 m 3 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Moravskoslezský Obec: Ostrava Počet obyvatel: Indexovaná prům. cena (IPC): 4 021, Kč/m 3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka 0,10 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) II. Bez vlivu 0,00 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 0,900 i=1 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 6 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Poloha nemovitosti III. Souvisle zastavěné území obce 0,00 2 Význam lokality v obci, oblasti, I. Nepreferované 0,00 okresu 3 Okolní zástavba a životní prostředí I. Průmyslové výrobní objekty s negativními vlivy na okolí, sousedství dálnic, silnic s kamionovou a nákladní dopravou železnic, 0,07

12 12 letiště, skládky odpadků, lomu, zemědělské výroby atd. 4 Dopravní spojení II. Dobrá dostupnost centra obce, dobré 0,00 dopravní spojení 5 Parkovací možnosti v okolí III. Výborné, privátní parkování 0,02 nemovitosti 6 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 7 Změny v okolí s vlivem na cenu II. Negativní změny 0,05 nemovitosti 8 Vlivy neuvedené 8 I. Vlivy snižující cenu 0,01 Index polohy (I P = 1 + P i): 0,890 i=1 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby III. Podsklepený - se šikmou nebo strmou C střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 0,00 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlažnost II. Hodnota více jak 1 do 2 včetně 0,01 5 Napojení na veřejné sítě IV. Přípojka elektro voda, napoj. na veřej. 0,04 (přípojky) kanal. nebo domovní čistírna 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední, etážové, dálkové 0,00 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 0,00 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy I. Zanedbatelného rozsahu 0,05 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové 0,00 příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se II. Od 300 m 2 do 800 m 2 celkem 0,00 stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené I. Významně snižující cenu 0,06 13 Stavebně-technický stav IV. Stavba ve špatném stavu - (předpoklad 0,65 * provedení rozsáhlejších stavebních úprav) * Kategorie stavby: D - stáří od 50 do 80 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 14 : 12 0,7 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): i=1 0,428 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 0,900 0,890 0,428 = 0,343 Cena upravená (CU = IPC I): 4 021, 0,343 = 1 379,20 Kč/m 3 Určení porovnávací hodnoty (OP CU): 891, ,20 = ,26 Kč Rodinný dům zjištěná cena: ,26 Kč

13 13 a.4) Srovnávací hodnota a.4.1) Rodinný dům Jednotkové množství: = 891,43 jedn. Ocenění: Jednotková cena: 4 200, Kč/jedn. 891,43 jedn , Kč/jedn , Kč Cena stavby: = , Kč Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 80 roků Opotřebení: 70,000 % Odpočet opotřebení: , Kč 70,000 % ,20 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,80 Kč Výpočet cenových koeficientů Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: , Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: , Kč Cenové koeficienty: C A 0,864 C B 1,071 C C 1,278 C D 1,485 C E 1,692 Hodnocení objektu: Název znaku Zatřídění vk C i vk Trh s nemovitostmi A 5 4,320 Orientace ke světovým stranám C 5 6,390 Konfigurace terénu E 3 5,076 Poloha vzhledem k centru obce D 5 7,425 Převládající zástavba D 5 7,425 Inženýrské sítě D 5 7,425 Doprava D 5 7,425 Obchod a služby E 5 8,460 Školství E 5 8,460 Zdravotnictví E 5 8,460 Kultura, sport, ubytování E 5 8,460 Úřady E 2 3,384 Pracovní možnosti D 5 7,425 Životní prostředí B 5 5,355 Přírodní lokalita A 5 4,320

14 14 Změna v zástavbě A 5 4,320 Příslušenství nemovitosti C 1 1,278 Typ stavby C 5 6,390 Možnost dalšího rozšíření B 1 1,071 Obyvatelstvo C 5 6,390 Názor znalce D 5 7,425 Celkem: ,684 Koeficient k = 126,684 / 92 = 1,3770 Korekce ceny: 1,3770 Cena po úpravě cenovými koeficienty: = ,88 Kč Rodinný dům zjištěná cena: ,88 Kč b) Pozemky b.1) Metoda cenových map b.1.1) Pozemky na LV číslo 284 Název p.č. Výměra Jedn. cena Cena zastavěná plocha a ,00 m , , Kč nádvoří Kč/m 2 zahrada ,00 m , , Kč Kč/m 2 Výsledná cena pozemků: = , Kč Pozemky na LV číslo 284 zjištěná cena: , Kč c) Věcná břemena c.1) Obecná metoda c.1.1) Věcné břemeno Hodnota věcného břemene: = 0, Kč

15 15 C. Rekapitulace V České republice ceny nemovitostí během roku 2006 a 2007 zaznamenaly raketový růst. Příčin tohoto nebývale rychlého růstu do roku 2007 byla celá řada - např. pozitivní demografické faktory (bydlení si pořizovaly silné ročníky); konkurenční boj mezi hypotečními bankami, a tedy levné a dostupné úvěry; pokračující růst příjmů a hospodářství; státní intervence hrozby zvýšení DPH, deregulace nájemného, daňová reforma; ale také nedostatečná resp. opožděná reakce nabídky bydlení na růst poptávky po vlastním bydlení. v polovině roku 2007 se situace obrátila a na domácnosti začala stále více doléhat negativní očekávání: hrozící ekonomická recese, pokles příjmů domácností, růst nezaměstnanosti. Navíc banky začaly zpřísňovat podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů a zvyšovat úrokové sazby. A k tomu všemu začíná docházet k relativně prudkému zhoršení demografických vlivů (bydlení si budou pořizovat početně slabší ročníky). To vše má za důsledek výrazný pokles poptávky po novém bydlení a následný pokles cen nemovitostí. "Hloubka poklesu záleží na hloubce ekonomické recese vzhledem k negativním globálním faktorům, credit crunch a za předpokladu recese 2/2009 3/2010 orientačně odhadujeme, že pokles cen realit v letech by mohl činit % (v případě recese v ČR)," "Pokud by česká ekonomika mírně rostla, případně stagnovala, očekáváme pokles cen do 25 %. V takovém případě by se mohly ceny nemovitostí dostat na původní úroveň v roce 2012 (resp. 2013). Pokud by česká ekonomika vstoupila do recese, očekáváme návrat cen na původní hodnoty nejdříve v roce 2013, spíše však 2014 (v reálných cenách v letech 2015)," Současná situace na realitním a hypotečním trhu. Ceny nemovitostí velmi často kopírují hospodářský cyklus země, a proto jsme v minulosti ve vyspělých zemích zaznamenali celou řadu rostoucích a klesajících trendů. Nicméně stávající situace na realitních trzích se historickým srovnáním výrazně vymyká. Od roku 2000 ceny nemovitostí v téměř všech vyspělých zemích bez přestávky rostly, a to bez ohledu na vývoj hospodářského cyklu nebo vývoj ekonomických fundamentů. Studie Mezinárodního měnového fondu (IMF) z roku 2008 ukázala, že největší růst cen bytů byl do té doby zaznamenán v zemích s nejpozitivnějším demografickým vývojem, nejhlubší změnou preferencí ve prospěch vlastnického bydlení (největším růstem podílu vlastnického bydlení) a nejdynamičtěji se rozvíjejícím hypotečním financováním (nejdůslednější deregulací). Nicméně v roce 2007 nastal zlom a v podstatě od roku 2008 ceny nemovitostí začaly razantně klesat. Při analýze výnosové hodnoty znalec pracoval také s hodnotami IRI (institut regionálních informací) které porovnával s hodnotami současné nabídky na trhu s nemovitostmi a s daty Ministerstva pro místní rozvoj.. Realitní trh pro menší obce v oblasti Ostravy a Ostravska má v nabídce dostatek nemovitostí. Avšak jak ukazují zkušenosti realitních makléřů je-li cena vyšší jak 10 % než průměrná cena, je nemovitost v dlouhodobém horizontu téměř neprodejná. Taktéž se velmi liší ceny nemovitostí v preferovaných částech (obcích) oblasti města, oproti obcím na okraji oblastí kde jsou ceny nižší v některých případech až o 50 % oproti preferovaným místům obcím.

16 16 U rodinných domů došlo již druhý kvartál po sobě k mírnému růstu cen. Ten byl tentokrát o něco rychlejší, než tomu bylo v předchozím čtvrtletí. Díky výhodným podmínkám financování a zvýšenému zájmu o nízkoenergetické rodinné domy totiž u nás dochází k růstu poptávky, což vytváří mírný tlak na posun cen směrem nahoru. Můžeme tak říct, že ceny rodinných domů se již také stabilizovaly. Z pohledu architektury vnímáme také zájem o kvalitně projektované nemovitosti, U starších rodinných domů i nadále přetrvává zájem o koupi těch, které jsou vhodné k rekonstrukci. Stavební náklady na rekonstrukce se totiž nemění, roste tedy jejich výhodnost. Zajímavým faktem je, že na rozdíl od pozemků a bytů nelze u rodinných domů vůbec mluvit o trendu jejich pořizování jako investice k uložení přebytečných finančních prostředků coby ochraně proti rostoucí inflaci. Lidé si tedy pořizují rodinné domy čistě pro vyřešení vlastní bytové otázky anebo jako bydlení pro své příbuzné. Oceňovaný rodinný dům je situovaný v pěkném klidném místě jako samostatně stojící. Má předzahrádku a zahradu. Z hlediska výhodnosti lze rodinný dům č.p. 625 v obci Ostrava k.ú. Svinov považovat za průměrně prodejný a to především z důvodu, že část obce Ostrava (základní sídelní jednotka Svinov) má poměrně klidné prostředí při zachování komfortu blízkosti centra krajského města s dobrou dojezdovou vzdáleností do centra města Ostravy. Avšak dle dostupných informací (kontaminace.cenia.cz) je v blízkosti rodinného domu kontaminovaná zemina býv. dolu s poměrně dlouhou dobou odstranění kontaminace. Na nemovitosti nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč

17 17 Cena objektů podle cenového předpisu Věcná hodnota objektů Věcná hodnota podle THU Věcná hodnota podle vyhlášky 387/2011 Sb. Srovnávací hodnota Stanovená věcná hodnota objektů Cena pozemků určená z cenových map Stanovená věcná hodnota celkem Obecná cena věcných břemen Odhad obvyklé ceny celkem Odhad obvyklé ceny podílu 1/ , Kč , Kč , Kč , Kč , Kč , Kč , Kč 0, Kč , Kč , Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce celkem , Kč Cena slovy: jedenmilionšestsettisíc Kč Rozpočet ceny na jednotlivé vlastníky Název vlastníka Vlastnický podíl Podíl ceny Gonzalesová Barbora 5 / , Kč Kříž Radovan 1 / , Kč Kulová Ivana 1 / , Kč Vala Petr 1 / , Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce podílu 1/ , Kč Cena slovy: jednostotisíc Kč

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27

28