Odhad tržní hodnoty č

Transkript

1 Odhad tržní hodnoty č Objednatel posudku: Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň Hlavní třída Šumperk IČ: DIČ: č. obj.: 065 Ex 00419/ Účel posudku:exekuční řízení prodejem nemovitosti Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Adolf Pelár Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 14. stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé ceny nemovitosti: Pozemek parcela č. st 7 druh: zastavěná plocha a nádvoří Pozemek parcela č. 19/2 druh: ostatní plocha - neplodná půda Budova (rodinný dům) č.p. 6 na parcele č. st 7 s příslušenstvím Vše zapsané v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Šumperk, pro obec Pavlov, katastrální území Veselí u Mohelnice na LV č. 50, pro účely exekučního řízení prodejem nemovitosti dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 00419/ Informace o nemovitosti Nemovitost rodinný dům č.p. 6, zapsaný na LV č. 50 katastrální území Veselí u Mohelnice, obec Pavlov (ZSJ Veselí - část obce Pavlov). 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti nájemníka nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování posudku - USN č.j. 065 Ex 00419/ soudního exekutora JUDr. J. Petruň - soudní exekutor, Exekutorský úřad Šumperk - LV 50 katastrální území Veselí u Mohelnice, obec Pavlov - KM k LV 50 katastrální území Veselí u Mohelnice, obec Pavlov - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb.,c. 237/2004Sb. a c. 257/2004Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky c. 3/2008 Sb ve znění vyhlášky číslo 456/2008Sb a vyhlášky 460/2009 Sb a vyhlášky číslo 364/2010 Sb - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí - fotodokumentace pořízená znalcem-tvoří přílohu ZP - územně identifikační registr - obce ČR - informace z veřejných zdrojů (RK a makléřů v oblasti) - fyzická prohlídka a zaměření za přítomnosti znalce Adolfa Pelára d.t. Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 5. Vlastnické a evidenční údaje Okres: Šumperk Obec: Pavlov Katastr. území: Veselí u Mohelnice ZSJ: Veselí List vlastnictví číslo: 50 Vlastnické právo Josef Leopold Pavlov 42, Pavlov, / Dokumentace a skutečnost Dokumentace vedená v katastru nemovitostí vedeném katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Šumperk, pro obec Pavlov, katastrální území Veselí u Mohelnice na listu vlastnictví č. 50 souhlasí se skutečností. 7. Celkový popis nemovitosti, informace o obci Informace o obci Pavlov Kód obce: IČZÚJ: Kraj: Olomoucký Okres: Šumperk Počet obyvatel: 590 Výměra: 2405,95 ha Hustota: 24,52 ob./km 2 Adres a: Obecní úřad Pavlov Pavlov 42 Mohelnice Finanční úřad: Finanční úřad v Zábřehu Pověřený úřad: Mohelnice Stavební úřad: Mohelnice Matriční úřad: Loštice Pověřený úřad s rozšířenou pravomocí: Mohelnice Počet částí obcí: 3 Počet katastrálních území: 7 Počet základních sídelních jednotek: 7 Počet městských částí: 0 Počet obyvatel v produktivním věku: 404

4 4 Pošta: NE Škola: Malotřídní Zdravotnické zařízení: NE Policie: NE Kanalizace: ANO Voda: ANO Plyn: ANO Informace o ZSJ Veselí Kód ZSJ: Název ZSJ: Veselí Číslo UO: - Charakteristika: Typ ZSJ: Sídelní lokalita Části obcí: 1 Katastrální území: 1 Obec: Pavlov Okres: Šumperk Vesnický rodinný dům je situovaný východní štítovou stranou domu k bezprostřední blízkosti sběrné komunikace regionálního významu č.644, která spojuje obce Mohelnice a Městečko Trnávka v Základní sídelní jednotce obce Pavlov - Veselí.. Dům dle architektonické konstrukce a pouţitých konstrukčních materiálů byl postaven jako pravděpodobně vesnický dům pravidelné kvádrové konstrukce ukončené sedlovou střechou. Vlevo od východní štítové strany je krytá veranda s vnějšími předloţenými schody. Vstup na verandu je i moţný pomocí zdvihacího zařízení pro tělesně postiţené. Vlastní zdvihací zařízení je ve vlastnictví tělesně postiţeného, který bydlí v rodinném domku. Právní důvod k bydlení nebyl zjištěn. Avšak výlučné vlastnictví zdvihacího zařízení vylučuje jeho ocenění ve funkčním celku s nemovitostí a jako takové se tedy neoceňuje. Dům je standardního vybavení. Voda je získána z veřejného zdroje jenţ je studna na pozemku obce, splašky jsou svedeny do ţumpy k vybírání jenţ je na nádvoří rodinného domu parcela číslo st 7. Venkovní úpravy jsou zanedbatelného rozsahu. K domu je příslušná kůlna. Kůlna se zvlášť neoceňuje, její hodnota je vyjádřena v celku s rodinným domem. Věcná břemena a jiná práva nebyla zjištěna a jako taková se tedy neoceňují.. 8. Obsah posudku a) Objekty 1) Rodinný dům č.p. 6 b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 50 c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno

5 5 B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres:Šumperk Obec: Pavlov Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný dům č.p. 6 Vybavení: Název, popis 1. Základy bez izolace 2. Zdivo tl. min 45 cm 3. Stropy rovný podhled, nespalné 4. Střecha sedlová střecha 5. Krytina AC šablony na bednění 6. Klempířské konstrukce úplný pozink 7. Vnitřní omítky vápenné 8. Fasádní omítky vapno cementové 9. Vnější obklady nejsou 10. Vnitřní obklady nebylo zjištěno 11. Schody standard 12. Dveře standardní provedení 13. Okna dřevěná dvojitá špaletová 14. Podlahy obytných místností nelze zjistit 15. Podlahy ostatních místností hlazený beton s potěrem, PVC, keramické 16. Vytápění lokální 17. Elektroinstalace 2/3 F 18. Bleskosvod ne 19. Rozvod vody ano 20. Zdroj teplé vody bojler 21. Instalace plynu ne 22. Kanalizace odkanalizování kuchyně, koupelny a WC 23. Vybavení kuchyně podstandardní, sporák na TP 24. Vnitřní vybavení standardní 25. Záchod standardní 26. Ostatní není

6 6 b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 50 c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 364/2010 Sb. a.1.1) Rodinný dům č.p. 6 26a Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha 1 NP 4,00 m (6,75 7,70)+(3,10 3,75) = 63,60 m 2 2 NP 2,70 m 6,75 7,70 = 51,98 m 2 krov 1,60 m 6,75 7,70 = 51,98 m 2 Součet: 8,30 m 167,56 m 2 Podlažnost: 167,56 / 63,60 = 2,63 Obestavěný prostor (OP): 1 NP 4,00 ((6,75 7,70)+(3,10 3,75)) = 254,40 m 3 2 NP 2,70 6,75 7,70 = 140,33 m 3 krov 1,60 6,75 7,70 = 83,16 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 477,89 m 3 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Olomoucký Obec: Pavlov Počet obyvatel: 618 Indexovaná prům. cena (IPC): 2 701, Kč/m 3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Realitní trh v místech kde leţí oceňovaná nemovitost, nedává příliš šancí na úspěšný prodej. Obec Pavlov (část obce Veselí) neleţí v blízkosti větších měst s dobrou příměstskou dopravou, ani se nejedná o velmi preferovanou rekreační oblast. Klidné tiché okolí nemovitosti, rušené blízkostí komunikace je sice trochu kladným znakem nemovitosti avšak absence větší zahrady, nebo moţnosti rozšíření oceňované nemovitosti jsou dle odborného odhadu znalce zápornými znaky oceňované nemovitosti.. V současné době je dle zjištění znalce nemovitost obsazena nájemníkem bez právního důvodu. Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně niţší neţ nabídka 0,10 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, spoluvlastnictví) I. Negativní 0,01

7 7 pronájem) 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 0,890 i=1 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 4 Nemovitost je situována ve středu části obce Pavlov (základní sídelní jednotka Veselí) poblíţ komunikace regionálního významu č Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Význam obce I. Bez většího významu 0,00 2 Poloha nemovitosti III. Uvnitř souvisle zastavěného území obce 0,01 3 Okolní zástavba a ţivotní II. Objekty pro bydlení 0,00 prostředí 4 Obchod, sluţby, kultura v obci I. Ţádný obchod 0,03 5 Školství a sport I. Ţádná základní škola 0,03 6 Zdravotní zařízení I. Ţádné zdravotnické zařízení 0,03 7 Veřejná doprava II. Omezené dopravní spojení 0,00 8 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 9 Nezaměstnanost v obci a okolí I. Vyšší neţ je průměr v kraji 0,06 10 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 Nemovitosti 11 Vlivy neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy (I P = 1 + P i): 0,860 i=1 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do A poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 0,00 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlaţnost I. Hodnota větší neţ 2 0,00 5 Napojení na veřejné sítě II. Přípojka elektro, vl. studna na pozemku 0,05 (přípojky) 6 Způsob vytápění stavby I. Lokální na tuhá paliva 0,08 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 0,00 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy I. Zanedbatelného rozsahu 0,05 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové 0,00 příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se II. Od 300 m 2 do 800 m 2 celkem 0,00 stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené V. Významně zvyšující cenu 0,06 13 Stavebně-technický stav IV. Stavba ve špatném stavu - (předpoklad 0,65 * provedení rozsáhlejších stavebních úprav) * Kategorie stavby: D - stáří od 50 do 80 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 14 : 0,7

8 8 13 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 14): i=1 0,400 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 0,890 0,860 0,400 = 0,306 Cena upravená (CU = IPC I): 2 701, 0,306 = 826,51 Kč/m 3 Určení porovnávací hodnoty (OP CU): 477,89 826,51 = ,86 Kč Rodinný dům č.p. 6 zjištěná cena: ,86 Kč a.2) Věcná hodnota podle THU a.2.1) Rodinný dům č.p. 6 Jednotkové množství: = 477,89 jedn. Ocenění: Jednotková cena: 2 800, Kč/jedn. 477,89 jedn , Kč/jedn , Kč Cena stavby: = , Kč Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 60 roků Opotřebení: 70,000 % Odpočet opotřebení: , Kč 70,000 % ,40 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,60 Kč Rodinný dům č.p. 6 zjištěná cena: ,60 Kč a.3) Srovnávací hodnota a.3.1) Rodinný dům č.p. 6 Jednotkové množství: = 477,89 jedn. Ocenění: Jednotková cena: 2 800, Kč/jedn. 477,89 jedn , Kč/jedn , Kč Cena stavby: = , Kč Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 60 roků Opotřebení: 70,000 % Odpočet opotřebení: , Kč 70,000 % ,40 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,60 Kč Výpočet cenových koeficientů Druh objektu: Obytný objekt

9 9 Minimální cena srovnatelné nemovitosti: , Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: , Kč Cenové koeficienty: C A 0,560 C B 0,603 C C 0,646 C D 0,689 C E 0,732 Hodnocení objektu: Název znaku Zatřídění vk C i vk Trh s nemovitostmi A 5 2,800 Orientace ke světovým stranám B 5 3,015 Konfigurace terénu E 3 2,196 Poloha vzhledem k centru obce E 5 3,660 Převládající zástavba E 5 3,660 Inţenýrské sítě B 5 3,015 Doprava B 5 3,015 Obchod a sluţby A 5 2,800 Školství A 5 2,800 Zdravotnictví A 5 2,800 Kultura, sport, ubytování A 5 2,800 Úřady A 2 1,120 Pracovní moţnosti A 5 2,800 Ţivotní prostředí D 5 3,445 Přírodní lokalita B 5 3,015 Změna v zástavbě A 5 2,800 Příslušenství nemovitosti D 1 0,689 Typ stavby A 5 2,800 Moţnost dalšího rozšíření A 1 0,560 Obyvatelstvo E 5 3,660 Názor znalce A 5 2,800 Celkem: 92 56,250 Koeficient k = 56,250 / 92 = 0,6114 Korekce ceny: 0,6114 Cena po úpravě cenovými koeficienty: = ,83 Kč Rodinný dům č.p. 6 zjištěná cena: ,83 Kč

10 10 b) Pozemky b.1) Vyhláška 364/2010 Sb. b.1.1) Pozemky na LV číslo 50 28, 32 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 35, Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + (a 1 000) 0, (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = pro 618 obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Koeficient změny cen staveb K i : 2,169 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 0,966 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha a st , 73, ,79 nádvoří 28 odst. 5 Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Koeficient změny cen staveb K i : 2,169 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 0,966 Koeficient úpravy dle 28 odst.5: 0,400 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] ostatní plocha -NP 19/ , 29, ,73 vyuţíití zahrada Pozemky na LV číslo 50 zjištěná cena: ,52 Kč b.2) Metoda tříd polohy b.2.1) Pozemky na LV číslo 50 Pozemky oceněné metodou tříd polohy Název Parcelní číslo Výměra zastavěná plocha a nádvoří st ,00 m 2 ostatní plocha -NP vyuţíití zahrada 19/2 221,00 m 2 Výměra celkem: = 442, m 2 Výpočet věcné ceny pozemků metodou tříd polohy: Reprodukční cena stavby: , Kč Zastavěná plocha hlavním objektem: 64,00 m 2 Tabulka tříd polohy: Název znaku Třída polohy