Odhad tržní hodnoty č. 2260

Transkript

1 Odhad tržní hodnoty č Objednatel posudku: Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/ Šumperk IČ: DIČ: CZ č. obj.: USN 065 Ex 0466/ ze dne: Účel posudku:exekuční řízení prodejem nemovitosti USN 04666/ Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. Soudní znalec Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 17 stran textu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Dolní Studénky,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé ceny nemovitostí: Pozemek parcela.č. 504 druh: zastavěná plocha a nádvoří Pozemek parcela č. 313/6 druh: ostatní plocha - jiná plocha Stavba (budova) rodinného domu č.p. 203 s příslušenstvím na pozemku parcela č. 504 Vše zapsané v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Frýdek-Místek pro obec Frýdlant nad Ostravicí, katastrální území Nová Ves u Frýdlantu nad Ostravicí na LV č pro účely exekučního řízení prodejem nemovitosti dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 04666/ ze dne Informace o nemovitosti Nemovitost rodinný dům č.p. 203 s příslušenstvím a pozemky zapsaný v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Frýdek-Místek pro obec Frýdlant nad Ostravicí, katastrální území Nová Ves u Frýdlantu nad Ostravicí na LV č tvoří s pozemky a příslušenstvím jednotný a funkční celek 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne bez přítomnosti vlastníka. 4. Podklady pro vypracování posudku - USN soudního exekutora JUDr. J. Petruň - soudní exekutor, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 04666/ ze dne LV 3069 k.ú. Nová Ves u Frýdlantu nad Ostravicí, obec Frýdlant nad Ostravicí - KM k LV 3069 k.ú. Nová Ves u Frýdlantu nad Ostravicí, obec Frýdlant nad Ostravicí (zdroj čúzk) - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb.,c. 237/2004Sb. a č. 257/2004Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky c. 3/2008 Sb ve znění vyhlášky číslo 456/2008Sb a vyhlášky 460/2009 Sb a vyhlášky číslo 364/2010 Sb, 387/2011 Sb - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí - informace RK a realitních makléřů z oblasti - SW DeltaNem - mapový server ČUZK, Google - fotopříloha pořízená znalcem

3 3 5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Moravskoslezský Okres: Frýdek-Místek Obec: Frýdlant nad Ostravicí Katastrální území: Nová Ves u Frýdlantu nad Ostravicí (705705) List vlastnictví číslo: 3069 Vlastník: IN STEKRA, s.r.o. Nová Ves 203, Frýdlant nad Ostravicí, Dokumentace a skutečnost Dokumentace zapsaný v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Frýdek-Místek pro obec Frýdlant nad Ostravicí, katastrální území Nová Ves u Frýdlantu nad Ostravicí na LV č nesouhlasí se skutečností. Na listu vlastnictví uvedeno jako způsob užívání rodinný dům, ve skutečnosti budova občanské vybavenosti. 7. Celkový popis nemovitosti, popis použitých metod Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běžně nedostupné informace o předmětu ocenění byly převzaty z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocení vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v účelu ocenění. V případě požití výsledné hodnoty, jiné než uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto použitím vzniklé. Stavebně právní stav Ke stavebně právnímu stavu oceňované stavby nebyla objednatelem předložena žádná stavební dokumentace. Z výpisu z Katastru nemovitostí a z délky a způsobu užívání vyplývá, že stavebně

4 4 právní stav oceňované stavby je v rozporu s údaji zapsanými v katastru nemovitostí. Zástavní a jiná věcná práva. viz příloha posudku. Metody oceňování Obvyklá cena Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládána majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro ocenění majetku jsou používány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. - Nákladový (věcná hodnota) - Výnosový - porovnávací Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou využitelností při současných cenách. Věcná hodnota nemovitosti V případě nemovitosti se zjišťují náklady nutné na výstavbu nemovitosti stejné velkosti, stejného typu a se stejnými technickými a užitnými parametry jako oceňovaná nemovitost v cenové úrovni ke dni ocenění snížené o opotřebení a způsobené vlivem stáří a technického stavu nemovitosti. K takto zjištěné věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků zjištěná na základě porovnatelných prodejů. Výnosová metoda Výnosová metoda je založena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Vzhledem k tomu, že v oblasti není dostatek relevantních dat,

5 5 tato metoda nebyla použita. Srovnávací metoda Při ocenění za použití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá majetku na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je založena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Při ocenění srovnávací metodou se na rozdíl od jiných dříve používaných metod liší metodikou výpočtu OP. Taktéž je zde možné zahrnout vedlejší stavby procentem zvyšující hodnotu stavby, zde znalec odhaduje, že vedlejší stavby zvyšují hodnotu stavby hlavní o více než 20 %. Samostatně vedlejší stavba nemá téměř žádnou hodnotu vyjádřenou v obvyklé ceně a jako samostatná je tedy neprodejná, avšak stejně tak nemá parametry rodinného domu nebo provozovny a proto ji nelze jako rodinný dům ocenit. Proto ocenění srovnávací metodou srovnává nemovitost jako celek tedy srovnává ji celkově se vším příslušenstvím a pozemky. Popis oceňované nemovitosti. Jedná se o samostatnou zděnou přízemní stavbu ubytovacího zařízení s restauračním provozem. Provozovna je situována při sběrné komunikaci nadregionálního významu která slouží jako přivaděč do horských středisek Beskyd. Dům vznikl vznikl přístavbou původně rodinného domu z roku 1972 Penzion a restaurace č.p. 203 Jedná se o samostatnou zděnou stavbu původní dvoupodlažní (přízemí + 1 NP) rodinný dům z roku 1972, který byl v letech přestavěn na restauraci a penzion přístavbou mansardového typu, typickou pro toto období se 3 NP, kde 3 NP bylo protaženo až na původní rodinný dům. Vlastní penzion má dle sdělení má 7 x 4 lůžkové pokoje a restauraci. Penzion je využíván bez stálé recepce a restaurace je využívána ve večerních hodinách Celkově je penzion dle vnější prohlídky v dost špatném technickém stavu, z části nekvalitním provedením a z části že budova není dostatečně využívána a v důsledku toho chátrá. Jsou evidentní znaky nekvalitní práce u drolícího se betonu, křivé plastová okna, chátrající vnější ochoz u 2 NP. Na nemovitosti vázne věcné břemeno: - trpění elektroměru a vedení elektropřípojky kabelem od elektroměru po domovní zdi oprávněšní pro stavba Nová Ves 253 povinnost k č.p. 230 Smlouva o zřízení VB V-3276/

6 6 - trpění elektroměru a vedení elektropřípojky kabelem od elektroměru po domovní zdi oprávněšní pro stavba Nová Ves č.p. 630 povinnost k č.p. 230 Smlouva o zřízení VB V-3276/ trpění elektroměru a vedení elektropřípojky kabelem od elektroměru po domovní zdi oprávněšní pro stavba Nová Ves č.p. 253 povinnost k p.č. 313/6 Smlouva o zřízení VB V-3276/ trpění elektroměru a vedení elektropřípojky kabelem od elektroměru po domovní zdi oprávněšní pro stavba Nová Ves p.č. st 630 povinnost k p.č. 313/6 Smlouva o zřízení VB V-3276/ Pro ocenění VB obvyklou cenou neexistují žádné standardy. Však vzhledem k tomu, že VB slouží k zajištění a chodu nemovitostí zásobováním el. energií obvyklá cena zde v tomto případě věcné břemeno neoceňuje, zde se předpokládá jako standard zajištění energie včetně jeho přívodů a jako standard zajištění přístupu k zařízení patřící rozvodným závodům a distributorům energie. 8. Obsah posudku a) Objekty 1) Penzion b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 3069 c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno

7 7 B. Odhad obvyklé ceny Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Frýdek-Místek Počet obyvatel: obyvatel Popisy objektů a) Objekty 1) Penzion b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 3069 c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno Na nemovitosti vázne věcné břemeno: - trpění elektroměru a vedení elektropřípojky kabelem od elektroměru po domovní zdi oprávněšní pro stavba Nová Ves 253 povinnost k č.p. 230 Smlouva o zřízení VB V-3276/ trpění elektroměru a vedení elektropřípojky kabelem od elektroměru po domovní zdi oprávněšní pro stavba Nová Ves č.p. 630 povinnost k č.p. 230 Smlouva o zřízení VB V-3276/ trpění elektroměru a vedení elektropřípojky kabelem od elektroměru po domovní zdi oprávněšní pro stavba Nová Ves č.p. 253 povinnost k p.č. 313/6 Smlouva o zřízení VB V-3276/ trpění elektroměru a vedení elektropřípojky kabelem od elektroměru po domovní zdi oprávněšní pro stavba Nová Ves p.č. st 630 povinnost k p.č. 313/6 Smlouva o zřízení VB V-3276/ Pro ocenění VB obvyklou cenou neexistují žádné standardy. Však vzhledem k tomu, že VB slouží k zajištění a chodu nemovitostí zásobováním el. energií obvyklá cena zde v tomto případě věcné břemeno neoceňuje, zde se předpokládá jako standard zajištění energie včetně jeho přívodů a jako standard zajištění přístupu k zařízení patřící rozvodným závodům a distributorům energie.

8 8 Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 387/2011 Sb. a.1.1) Penzion 3 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: G 1. budovy hotelů Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 121 Hotely a obdobné budovy Kód standardní klasifikace produkce: budovy hotelů a ubytoven Koeficient změny ceny stavby: 2,066 Koeficient prodejnosti: 0,815 (Obchod) Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha 1 NP ZP 2,80 m 10,00 12,50+17,30 8,10+2,70 3,70 = 275,12 m 2 2 NP 3,00 m 10,00 12,50+17,60 6,10 = 232,36 m 2 3 NP 3,10 m 10,0 12,50+17,60 4,10 = 197,16 m 2 Součet: 8,90 m 704,64 m 2 Průměrná výška podlaží (PVP): = 2,95 m Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP): = 234,88 m 2 Obestavěný prostor (OP): 1 NP ZP 2,80 (10,00 12,50+17,30 8,10+2,70 3,70) = 770,34 m 3 2 NP 3,00 (10,00 12,50+17,60 6,10) = 697,08 m 3 3 NP 3,10 (10,0 12,50+17,60 4,10) = 611,20 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 2 078,62 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení Podíl 1. Základy včetně zemních prací běžné základy svislé bez zateplení 6,30 % Standardní 2. Svislé konstrukce cihelné tl.45cm 15,00 % Standardní 3. Stropy standard 8,20 % Standardní 4. Krov, střecha pultový 6,10 % Standardní 5. Krytiny střech beton taška 2,70 % Standardní 6. Klempířské konstrukce pozink plech, poškozené 0,60 % Standardní 7. Úprava vnitřních povrchů běžné dvouvrstvé vápenné omítky 7,10 % Standardní 8. Úprava vnějších povrchů omítka vápenná hladká 3,20 % Standardní 25 % dřevo Standardní 25 % kámen Standardní 25 %

9 9 Název, popis Obj. podíl Hodnocení Podíl pálená taška Standardní 25 % 9. Vnitřní obklady keramické nelze zjistit 3,10 % Standardní 10. Schody nelze zjistit 2,80 % Standardní 11. Dveře nelze zjistit 3,80 % Standardní 12. Vrata 0,00 % Neuvažuje se 13. Okna plastová 5,90 % Standardní 14. Povrchy podlah nelze zjistit 3,30 % Standardní 15. Vytápění nelze zjistit 4,90 % Standardní 16. Elektroinstalace 2/3 F 5,80 % Standardní 17. Bleskosvod ne 0,30 % Nevyskytuje se 18. Vnitřní vodovod ano 3,30 % Standardní 19. Vnitřní kanalizace ano 3,20 % Standardní 20. Vnitřní plynovod nelze zjistit 0,30 % Standardní 21. Ohřev vody ano 2,20 % Standardní 22. Vybavení kuchyní nelze zjistit 1,80 % Standardní 23. Vnitřní hygienické vybavení standardní 4,30 % Standardní 24. Výtahy nejsou 1,40 % Standardní 25. Ostatní není 4,40 % Standardní 26. Instalační prefabrikovaná jádra 0,00 % Neuvažuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 17. Bleskosvod 0,54 1,852 0,30 % 0,0030 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,9970 Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 710, Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 : 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : 0,9481 Koeficient K 3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : 1,0119 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,9970 Polohový koeficient K 5 : 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,0660 Koeficient prodejnosti K p : 0,8150 Základní jednotková cena upravená: = 4 098,36 Kč/m 3 Základní cena upravená: 2 078,62 m ,36 Kč/m 3 = ,06 Kč Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 40 roků Opotřebení: 50,000 % Odpočet opotřebení: ,06 Kč 50,000 % ,53 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,53 Kč Penzion zjištěná cena: ,53 Kč

10 10 a.2) Věcná hodnota podle THU a.2.1) Penzion Jednotkové množství: = 2 078,62 jedn. Ocenění: Jednotková cena: 4 800, Kč/jedn ,62 jedn , Kč/jedn , Kč Cena stavby: = , Kč Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 40 roků Opotřebení: 50,000 % Odpočet opotřebení: , Kč 50,000 % , Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = , Kč Penzion zjištěná cena: , Kč a.3) Věcná hodnota podle vyhlášky 387/2011 Sb. a.3.1) Penzion 3 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: G 1. budovy hotelů Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 121 Hotely a obdobné budovy Kód standardní klasifikace produkce: budovy hotelů a ubytoven Koeficient změny ceny stavby: 2,066 Průměrná výška podlaží (PVP): 2,95 m Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP): 234,88 m 2 Obestavěný prostor: 2 078,62 m 3 Koeficient vybavení stavby: 0,9970 Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 710, Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 : 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : 0,9481 Koeficient K 3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : 1,0119 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,9970 Polohový koeficient K 5 : 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,0660 Základní jednotková cena upravená: = 5 028,66 Kč/m 3 Základní cena upravená: 2 078,62 m ,66 Kč/m 3 = ,25 Kč

11 11 Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 40 roků Opotřebení: 50,000 % Odpočet opotřebení: ,25 Kč 50,000 % ,63 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,62 Kč Penzion zjištěná cena: ,62 Kč a.4) Srovnávací hodnota a.4.1) Penzion Jednotkové množství: = 2 078,62 jedn. Ocenění: Jednotková cena: 4 800, Kč/jedn ,62 jedn , Kč/jedn , Kč Cena stavby: = , Kč Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 40 roků Opotřebení: 50,000 % Odpočet opotřebení: , Kč 50,000 % , Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = , Kč Výpočet cenových koeficientů Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: , Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: , Kč Cenové koeficienty: C A 0,319 C B 0,332 C C 0,344 C D 0,356 C E 0,369 Hodnocení objektu: Název znaku Zatřídění vk C i vk Trh s nemovitostmi A 5 1,595 Orientace ke světovým stranám A 5 1,595 Konfigurace terénu E 3 1,107 Poloha vzhledem k centru obce D 5 1,780 Převládající zástavba E 5 1,845 Inženýrské sítě C 5 1,720

12 12 Doprava B 5 1,660 Obchod a služby C 5 1,720 Školství C 5 1,720 Zdravotnictví C 5 1,720 Kultura, sport, ubytování D 5 1,780 Úřady D 2 0,712 Pracovní možnosti A 5 1,595 Životní prostředí A 5 1,595 Přírodní lokalita A 5 1,595 Změna v zástavbě A 5 1,595 Příslušenství nemovitosti C 1 0,344 Typ stavby C 5 1,720 Možnost dalšího rozšíření A 1 0,319 Obyvatelstvo D 5 1,780 Názor znalce B 5 1,660 Celkem: 92 31,157 Koeficient k = 31,157 / 92 = 0,3387 Korekce ceny: 0,3387 Cena po úpravě cenovými koeficienty: = ,63 Kč Penzion zjištěná cena: ,63 Kč b) Pozemky b.1) Vyhláška 387/2011 Sb. b.1.1) Pozemky na LV číslo , 32 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 99,49 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + ( ) 0, (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde je počet obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Koeficient změny cen staveb K i : 2,066 Koeficient prodejnosti K p : (Obchod) 0,815 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha a st ,49 167, ,12 nádvoří 32 odst. 4 Ostatní, jinde neuvedené pozemky Koeficient prodejnosti K p : 1,000 Jednotková cena [Kč/m 2 ]

13 13 Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní koef. sníž. upravená Cena [Kč] ostatní plocha - jiná * 313/ ,49 0,06 10, , plocha *) cena byla upravena na 10 Kč/m 2 podle 32 odst. 5 Součet cen všech typů pozemků: = ,12 Kč Pozemky na LV číslo 3069 zjištěná cena: ,12 Kč c) Věcná břemena c.1) Obecná metoda c.1.1) Věcné břemeno Hodnota věcného břemene: = 0, Kč

14 14 C. Rekapitulace V České republice ceny nemovitostí během roku 2006 a 2007 zaznamenaly raketový růst. Příčin tohoto nebývale rychlého růstu do roku 2007 byla celá řada např. pozitivní demografické faktory (bydlení si pořizovaly silné ročníky); konkurenční boj mezi hypotečními bankami, a tedy levné a dostupné úvěry; pokračující růst příjmů a hospodářství; státní intervence hrozby zvýšení DPH, deregulace nájemného, daňová reforma; ale také nedostatečná resp. Opožděná reakce nabídky bydlení na růst poptávky po vlastním bydlení. v polovině roku 2007 se situace obrátila a na domácnosti začala stále více doléhat negativní očekávání: hrozící ekonomická recese, pokles příjmů domácností, růst nezaměstnanosti. Navíc banky začaly zpřísňovat podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů a zvyšovat úrokové sazby. A k tomu všemu začíná docházet k relativně prudkému zhoršení demografických vlivů (bydlení si budou pořizovat početně slabší ročníky). To vše má za důsledek výrazný pokles poptávky po novém bydlení ale i po provozovnách a administrativních prostorech a následný pokles cen všech nemovitostí. Hloubka poklesu záleží na hloubce ekonomické recese vzhledem k negativním globálním faktorům, credit 14ereg a za předpokladu recese 2/2009 3/2010 orientačně odhadujeme, že pokles cen realit v letech by mohl činit % (v případě recese v ČR), Pokud by česká ekonomika mírně rostla, případně stagnovala, očekáváme pokles cen do 25 %. V takovém případě by se mohly ceny nemovitostí dostat na původní úroveň v roce 2012 (resp. 2013). Pokud by česká ekonomika vstoupila do recese, očekáváme návrat cen na původní hodnoty nejdříve v roce 2013, spíše však 2014 (v reálných cenách v letech 2015), V posledních letech získalo vlastnické bydlení obrovský potenciál ke svému růstu a začalo být stále více chápáno jako bezpečný nástroj investování (ceny nemovitostí neustále rostly), Situace se však rychle obrátila a vývoj v posledních měsících naznačuje, že ani investice do rezidenčního bydlení a do objektů služeb a administrativy není zcela bez rizika. Podle sociologického ústavu je však vlastnické bydlení už ze své podstaty velmi náchylné ke vzniku tzv. cenových bublin. Trh s vlastnickým bydlením totiž vykazuje nízkou cenovou elasticitu nabídky, a tím pádem případný nárůst poptávky po novém bydlení a jiných prostorech se promítá do růstu cen bytů a komerčních prostor nemovitostí i v relativně dlouhém období. V takovém případě dochází k tržní nerovnováze a pokřivený trh s nemovitostmi ve spojení s hospodářskou recesí může představovat pro stabilitu jednotlivých zemí podstatné riziko. Současná situace na realitním a hypotečním trhu. Ceny nemovitostí velmi často kopírují hospodářský cyklus země, a proto jsme v minulosti ve vyspělých zemích zaznamenali celou řadu rostoucích a klesajících trendů. Nicméně stávající situace na realitních trzích se historickým srovnáním výrazně vymyká. Od roku 2000 ceny nemovitostí v téměř všech vyspělých zemích bez přestávky rostly, a to bez ohledu na vývoj hospodářského cyklu nebo vývoj ekonomických fundamentů. Studie Mezinárodního měnového fondu (IMF) z roku 2008 ukázala, že největší růst cen bytů a komerčních prostor byl do té doby zaznamenán v zemích s nejpozitivnějším demografickým vývojem, nejhlubší změnou preferencí ve prospěch vlastnického bydlení (největším růstem podílu vlastnického bydlení) a nejdynamičtěji se rozvíjejícím hypotečním financováním (nejdůslednější deregulací). Nicméně v roce 2007 nastal zlom a v podstatě od roku 2008 ceny všech nemovitostí včetně komerčních začaly razantně klesat.

15 15 Nemovitost penzion s restaurací č.p. 203, na Lv zapsán jako nemovitost určena k bydlení je využívána jako provozovna restaurace a penzion, a dle způsobu využití také takto oceněna. Objekt je situován v současné době málo atraktivní poloze (blízkost města Frýdlant nad Ostravicí) při sběrné komunikaci nadregionálního významu směrem horská střediska zimních sportů v Beskydách. V současné době již nejsou ubytovací a restaurační zařízení poblíž měst intenzivně využívány. Využívány jsou penziony a restaurace přímo v příslušných střediskách, nebo v obcích kudy k nim vede sběrná komunikace. Toto platí i zde u tohoto penzionu, kdy nově postavené penziony převzaly zákazníky a v současné době je využití restaurace v penzionu minimální. Z toho se odvíjí postavení této nemovitosti na trhu s nemovitostmi, kde je jeho postavení velmi slabé a nabídka volných penzionů k okamžitému využívání v realitních kanceláří v oblasti Beskyd převyšuje ke dni odhadu obvyklé ceny poptávku.

16 16 Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Věcná hodnota objektů Věcná hodnota podle THU Věcná hodnota podle vyhlášky 387/2011 Sb. Srovnávací hodnota Stanovená věcná hodnota objektů Obecná cena věcných břemen Odhad obvyklé ceny (zaokrouhleno) , Kč , Kč , Kč , Kč , Kč , Kč , Kč 0, Kč , Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: jedenmilionsedmsettisíc Kč

17 17 D. Seznam příloh 1. LV č k.ú. Nová Ves u Frýdlantu nad Ostravicí, obec Frýdlant nad Ostravicí 2. KM k LV č k.ú. Nová Ves u Frýdlantu nad Ostravicí, obec Frýdlant nad Ostravicí 3. mapy místa 4. Fotiopříloha

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27

28

29

30