ZNALECKÝ POSUDEK. č /09

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /09 o stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č.p/č.j. 160/6 ve 2. nadzemním podlaží v objektu bydlení č.p. 160 v Lipové ulici v části obce Domoradice s příslušenstvím a s podílem na společných částech domu a pozemku st. parcela č. 378/1 zastavěná plocha a nádvoří ve výši 670/15772 vše zapsané na LV 3847 resp. na LV 3641 pro katastrální území Přísečná-Domoradice a obec Český Krumlov evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální úřad Český Krumlov Objednatel posudku : Účel posudku : Posudek vypracoval : Datum místního šetření : Zohlednění stavu ke dni : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Použitý oceňovací předpis : Soudní exekutor JUDr. Marek Frank usnesení č.j. 125 EX 683/08-26 Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční č.p. 28, Český Krumlov Stanovení obvyklé ceny nemovitostí pro prodej Ing. Michal Sirový, znalec bytem Kájovská 65, Český Krumlov Vyhláška MF č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č.456/2008 Sb., o provedení některých ustano vení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) Zvláštní požadavky objednatele: provést ocenění obvyklou cenou dle zákona č.151/1997 Sb. v platném znění V Českém Krumlově dne Tento znalecký posudek obsahuje 25 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve trojím vyhotovení. Jedno vyhotovení archivuje znalec.

2 2 1. NÁLEZ 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : Objednávka - písemné usnesení soudního exekutora JUDr. Marka Franka, Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční č.p. 28, Český Krumlov č. 125 EX 683/08-26 ze dne s předáním podkladů osobně dne Výpis z internetového katastru nemovitostí ze dne vyhotovený dálkovým přístupem, LV 3847 A: Vlastník : 1. Winklerová Lucie, r.č /1820 trvale bytem Lipová 160, Český Krumlov B : bytová jednotka č.p. /č.j. 160/6 v bytovém domě č.p. 160 na st. parcele č. 378/1 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 312 m2, spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku ve výši id. 670/15772 C : Omezení vlastnického práva : viz příloha č. 2 D : Jiné zápisy : bez zápisu E : Nabývací tituly : viz příloha č. 2 vše v k.ú. Přísečná-Domoradice a v obci Český Krumlov Kopie katastrální mapy vyhotovená znalcem na internetovém katastru nemovitostí dne viz příloha č Projektová dokumentace - nebyla předložena Kolaudační rozhodnutí - nebylo předloženo Místní šetření - proběhlo na místě samém dne za účasti znalce a povinné paní Winklerové, která umožnila znalci prohlídku oceňovaného bytu a podal informace o technickém stavu a úpravách bytu č Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření Konzultace na Katastrálním úřadě v Českém Krumlově ve věci prostudování kupní smlouvy a zjištění zařízení a příslušenství bytové jednotky a výměr jednotlivých místností bytu Konzultace u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými byty v uvedené lokalitě Internet zjištění stávajících nabídek družstevních bytů a bytů v osobním vlastnictví na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní servery apod Odborná publikace Teorie oceňování nemovitostí od Prof.Ing. Alberta Bradáče CSc vydaná v nakladatelství CERM Brno Metodika oceňování nemovitostí vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhl. č.456/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) 1.2 Popis oceňovaného areálu Obytný dům čp. 160 s oceňovaným bytem č.p./č.j. 160/6 se nachází severně od centra města v části města Domoradice v lokalitě sídliště Mír zastavěné převážně bytovými domy. Přístup zajišťuje místní zpevněná asfaltová komunikace.

3 3 Dům je bezprostředně napojen na veřejné rozvody inženýrských sítí elektro, vodovod, kanalizace, teplovod a slaboproud. Společně s bytovou jednotkou je oceňován podíl na společných částech domu a pozemku st. parcela č. 378/1 zastavěná plocha a nádvoří ve výši 670/ Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav objektu je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z ústní informace povinného a dle zjištění znalce odpovídají skutečnosti a dle předaných písemných podkladů, případně doplněny vlastním odborným odhadem znalce. Bytová jednotka je užívána rodinnou povinného, nemovitosti nejsou pronajaty a omezení vlastnického práva je patrné z předloženého výpisu z katastru nemovitostí. Znalci nebyly objednatelem či povinným předány žádné podklady vztahující se k případným omezením či jiným právům, proto není jejich možná výše odečtena od zjištěné obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška ). POZNÁMKA : Znalci nebylo vlastníkem oceňovaných nemovitostí umožněno provést vlastní prohlídku oceńovaného bytu ani nebyly znalci předány všechny požadované podklady potřebné pro výpočet. Znalcem byla proto provedena pouze externí prohlídka oceňovaných nemovitostí ze společných prostor budovy č.p Následně je cena oceňovaných nemovitostí zjištěna na základě výše uvedených podkladů a zjištění a na základě odborného odhadu znalce. 2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 1. Věcná hodnota ( časová cena ) 1.1 Bytová jednotka č.p./č.j. 160/6 1.2 Pozemek st. parcela č. 378/1 / indexová metoda / 2. Výnosová hodnota bytu č.p./č.j. 160/6 3. Komparativní /porovnávací /metoda zjištění ceny bytu č.p./č.j. 160/6 3.1 Porovnávací metoda indexová 3.2 Porovnávací metoda dle vyhl. č.3/2008 Sb. ve znění novely 4. Rekapitulace a závěr

4 4 1. Věcná hodnota ( časová cena ) 1.1 Bytová jednotka č.p./č.j. 160/6 SKP Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit / postavit / v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena /, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že podle provedených porovnání cena stanovená podle cenového předpisu ( dle vyhl. č.3/2008 Sb. ve znění novely s příslušným koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné výše podle cenového předpisu, bez koeficientu prodejnosti Kp Popis Budova, ve které se nachází oceňovaný byt, má obdélníkový tvar, je nepodsklepená, se sedmi nadzemními podlažími / 1. nadzemní podlaží je technické a v 2. až 6. nadzemním podlaží jsou bytové jednotky / a s plochou střechou. Stavba má klasickou dispozici panelového bytového domu s centrálním schodištěm a osobním výtahem ve středu dispozice, technickým zázemím v 1.nadzemním podlaží a se čtyřmi byty na každém dalším nadzemním podlaží. V technickém podlaží jsou prádelna, sušárna, kočárkárna, chodba a sklepy. Obytný dům typový panelový, rovná střecha a krytina je živičná svařovaná vícevrstvá. Objekt je v současné době plně užíván, technický stav je při prováděné údržbě vzhledem ke stáří dobrý. Dům je napojen bezprostředně na všechny inženýrské sítě kromě zemního plynu. Oceňovaný byt 3+ 1 leží ve 3. nadzemním podlaží ( 2.patro ) na jižní straně fasády. Má předsíň, kuchyň, koupelnu, WC a 3x pokoj. Půdorys : obdélníkový Nosná konstrukce svislá : panelový systém Nosná konstrukce vodorovná : panelový systém Izolace : provedena svislá i vodorovná Vnější povrchy obvodových stěn : zateplovací systém Střecha : plochá Střešní krytina : živičná krytina svařovaná vícevrstvá Oplechování : z pozinkovaného plechu Bleskosvod : je instalován Napojení na přípojky : elektro, kanalizace, vodovod, teplovod vše bezprostředně Technický stav budovy : stáří ke dni ocenění = 19 let. Vzhledem k pravidelné běžné údržbě a celkovému stáří budovy je technický stav dobrý Popis vybavení 1.NP Obvodové zdivo : panelový systém Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Strop : panelový systém

5 5 Podlaha : keramická dlažba, cementový potěr Schodiště : prefa s povrchem z teraca Okna : dřevěná zdvojená Dveře : dřevěné a plastové plné i prosklené Vrata : neosazena El. instalace : světelná 220 V, pojistkové automaty Vytápění : centrální dálkové topení Rozvod vody : teplé i studené Rozvod plynu : nevyskytuje se Zdroj teplé vody : nevyskytuje se Kuchyňské vybavení : nevyskytuje se Výčet místností dle skutečného stavu : prádelna, sušárna, kočárkárna, chodba, sklepy Popis pravděpodobného vybavení bytu č.p./č.j. 160/6 Obvodové zdivo : panelový systém Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Podlaha : PVC, jekor či plovoucí Okna : plastová zdvojená Dveře : náplňové plné i prosklené v ocelových zárubních Vrata : neosazena El. instalace : světelná 220 V, pojistkové automaty Vytápění : centrální dálkové topení Rozvod vody : teplé i studené Rozvod plynu : nevyskytuje se Zdroj teplé vody : z centrálního zdroje Sanitární zařízení : koupelna s umyvadlem a vanou, WC Kuchyňské vybavení : kuchyňská linka, dřez a sporák Výčet místností dle skutečného stavu : předsíň, kuchyně, 3x pokoj, koupelna a WC Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí provedeného kontrolního měření provedeného znalcem při místním šetření. Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. BYT č.p./č.j. 160/6 - podlahová plocha Místnost Výměry ploch ( m 2 ) /výměra dle projekt. Bytová plocha společné prostory provozní plochy dokumentace/ obytná příslušenství a jiné nepronajaté 3.NP pokoj č. 1 15,03 pokoj č. 2 8,14 pokoj č. 3 18,39 kuchyň 7,94 předsíň 13,73 koupelna 2,80

6 6 WC 0,98 CELKEM m 2 67,01 41,56 25,45 nepočítáno nejsou Podlahová plocha sklepní kóje, není-li místností, je ve výpočtu zohledněna koef. 0,10. Podlahová plocha balkonu je ve výpočtu zohledněna koef. 0,17. Podlahová plocha bytu celkem m 2 67,01 Odpočet podlahové plochy sklepní kóje m 2-0,00 Odpočet podlahové plochy balkonu m 2-0,00 Podlahová plocha bytu bez balkonu celkem m 2 67,01 Podlahová plocha sklepní kóje x koeficient 0,10 m 2 0,00 Podlahová plocha balkonu x koeficient 0,17 m 2 0,00 Podlahová plocha bytu pro výpočet m 2 67, Koeficienty a výpočet ZCU Byt podle 13 a přílohy č. 2 vyhlášky - byt v domech typových vícebytových typ J ( 1.NP až 8. NP, plochá střecha ) ZC 8 020,-Kč / m 2 Podlahová plocha bytu PP m 2 67,01 Koeficient druhu konstrukce ( příloha č. 4 vyhlášky ) K1 1,037 Koeficient polohový ( příloha č. 13 vyhlášky ) K5 1,00 Koeficient změny cen staveb k CÚ 94 ( příloha č. 38 vyhlášky ) Ki 2,131 Koeficient prodejnosti ( příloha č. 39 vyhlášky ) neuplatněn Kp 1,000 Koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl. č.14 Upravený podíl 1 Základy Betonové pasy s izolací S Svislé konstrukce Montované ŽB plošné S Stropy Montované ŽB S Zastřešení Montované ŽB S Krytiny střech Natavované asfaltové pásy S Klempířské konstrukce Kompletní z pozinku S Úprava vnitřních povrchů Omítky stříkané S Úprava vnějších povrchů Zateplovací systém N Vnitřní obklady keramické Nevyskytují se CH Schody Prefa s povrchem z teraca S Dveře Náplňové plné i prosklené S Vrata Neuvažuje se Okna Plastová zdvojená S Povrchy podlah PVC, jekor S Vytápění Dálkové s radiátory S Elektroinstalace 220 V/380 V, poj. automaty S Bleskosvod Instalován S Vnitřní vodovod Studená i teplá voda S Vnitřní kanalizace Instalována S Vnitřní plynovod Nevyskytuje se CH Ohřev teplé vody Centrální ohřev S

7 7 22 Vybavení kuchyní Linka, dřez, sporák S Vnitřní hygienická zařízení WC, umyvadlo, vana S Výtahy Ano S Ostatní Větráky,STA, zvonek, schránky S Instalační prefa jádro Ano S Na Konstrukce navíc Nevyskytuje se CH CELKEM Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K Základní cena upravená ZC x K1 x K4 x K5 x Ki x Kp Kč / m 2 ZCU ,22, Stáří a opotřebení Objekt byl kolaudován v roce 1990 a do dnešního dne je plně užíván. Jeho stav je při prováděné běžné údržbě velmi dobrý. Vzhledem k celkovému stavu objektu provedl znalec výpočet opotřebení lineární metodou. Stáří ke dni odhadu : = 19 let Rok odhadu 2009 Rok kolaudace / začátek užívání / 1990 Stáří Předpokládaná další životnost Celková životnost 19 let 81 let 100 let Procento ročního opotřebení 1,00 % Opotřebení 19,00 % Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m ,00,- Základní cena upravená ZCU Kč / m ,22,- Podlahová plocha bytu včetně příslušenství PP m 2 67,01 Výchozí cena objektu CN = ZCU x PP Kč ,01,- Opotřebení 19,00 % ,75,- Cena časová bytu č.p./č.j. 160/6 ke dni odhadu / zaokr. / Kč ,36,- 1.2 St. parcela č. 378/1 - zastavěná plocha a nádvoří Metodika výpočtu ceny pozemku Cena pozemku se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. Porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Výše uvedený pozemek st. parcela č. 378/1 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 312 m2 je zastavěna bytovým domem. Srovnávací pozemek leží v obci Český Krumlov v části obce Domoradice a je určen stávajícím územním plánem pro bytovou výstavbu.

8 8 srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) OCENĚNÍ POZEMKU INDEXOVOU POROVNÁVACÍ METODOU Poloha srovnávacího pozemku Český Krumlov, část obce Dpmoradice, severně od centra města, bytová zóna sídliště Domoradice s panelovými domy a provozními objekty Popis srovnávacího pozemku Mírně svažitý pozemek, jižní orientace, zpevněný příjezd, všechny inženýrské sítě včetně zemního plynu u pozemku. Výměra srovnávacího pozemku VS m2 neuvedeno Cena srovnávacího pozemku CS Kč neuvedeno Jednotková cena srovnávacího pozemku JCS = CS/VS Kč/m ,00,- Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Souvislá zástavba severně od centra města, 1.00 rodinné domy, sídliště s panelovými domy a provozními objekty B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený vč. zemního plynu 1.50 C Třída velikosti obce 5 až 20 tisíc obyvatel 0.70 D Obchodní resp. průmysl. Poloha Lokalita s bytovými a rodinnými domy 1.30 E Územní připravenost, infrastr. Střední F Speciální charakteristiky Pozemek prodán pro komerční výstavbu 1.10 Celkový index srovnávacího pozemku Is = A x B x C x D x E x F oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku Český Krumlov, část obce Dpmoradice, severně od centra města, bytová zóna sídliště Domoradice s panelovými domy a provozními objekty Popis oceňovaného pozemku Mírně svažitý pozemek, severozápadní orientace, zpevněný příjezd, všechny inženýrské sítě včetně zemního plynu u pozemku. Výměra oceňovaného pozemku m2 260 Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Souvislá zástavba jihovýchodně od centra města, 1.00 rodinné domy, sídliště s panelovými domy B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený vč. zemního plynu 1.50 C Třída velikosti obce 5 až 20 tisíc obyvatel 0.70 D Obchodní resp. průmysl. poloha lokalita s rodinnými a bytovými domy, smíšená 1.30 zástavba E Územní připravenost, infrastr. Střední F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Io = A x B x C x D x E x F Poměr indexů Pi = Io/Is Jednotková cena oceńovaného pozemku JCC = JCS x Pi Kč/m ,10,- Cena oceňovaného pozemku Kč ,36,- Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku - 670/15772 Cena podílu st. pozemku č. 378/1 ke dni odhadu /zaokr./ Kč ,00,-

9 9 Rekapitulace časové a reprodukční ceny bytu č.p./č.j. 160/6 Stavba / zaokrouhleno / Časová cena Opotřebení Reprodukční cena Byt č.p./č.j. 160/ ,00,- Kč 19,00 % ,00,- Kč Podíl st. parcely č. 378/ ,00,- Kč ,00,- Kč celkem ,00,- Kč ,00,- Kč 2. Výnosová hodnota 2.1 Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. 2.2 Výpočet výnosové hodnoty Výnosové ocenění konstantní příjmy po dlouhou dobu, věčná renta objekt Příjmy z nájemného Nájemné ročně předpoklad v daném místě, objekt dokončený Byt čp./č.j. 160/6 výměra m2 67,01 Nájemné Kč/m2/r 1 150,00,- Celkem příjem z nájemného ročně Kč ,50,- Podklady pro výpočet výdajů Výdaje na dosažení příjmů Reprodukční cena bytu vč. příslušenství /zaokrouhleno/ RC ( Kč ) ,00,- Časová cena bytu včetně příslušenství /zaokrouhleno/ ČC ( Kč ) ,00,- Předpokládaná doba kapitalizace pro amortizaci T ( roků ) 30 Stáří stavby S ( roků ) 19 Celková životnost Z ( roků ) 81 Opotřebení A ( % ) 19,00 Předpokládané roční procento na údržbu a opravy % z RC 0,50 Míra kapitalizace roční pro výpočet amortizace u ( % ) 3,00 Úročitel pro výpočet amortizace q ( - ) 1,03 Výpočet výdajů Daň z nemovitostí / dle výpočtu provedeného znalcem / Kč/rok 500,00,- Pojištění nemovitostí / x RC / Kč/rok 1 423,00,- Průměrné roční náklady na běžnou údržbu a opravy / x RC / Kč/rok 5 930,00,- Správa nemovitostí Kč/rok 600,00,- Průměrné kapitalizované roční odpisy výpočtem ( ČC x i )/( q) T - 1 Kč/rok ,00,- Jiné náklady Kč 0,00,- Roční nájemné z pozemku Kč 0,00,- Celkem výdaje ročně Kč ,00,-

10 10 Výpočet čistého ročního nájemného Příjmy ročně celkem Kč ,50,- Výdaje ročně celkem Kč ,00,- Čisté roční nájemné Kč ,00,- Výpočet výnosové hodnoty Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů z nájemného? ano Výpočet věčnou rentou Čisté roční nájemné Kč ,00,- Míra kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty % 6,00 Výnosová hodnota před provedením opravy a bez provize Kč ,07,- Odpočet nákladů na opravu pro znovuzprovoznění Kč 0,00,- Výnosová hodnota v současném stavu / zaokrouhleno / Kč ,00,- 3. Komparativní ( porovnávací ) metoda zjištění ceny bytu č.p./č.j. 160/6 3.1 Metodika ocenění porovnávací indexovou metodou Ocenění porovnávací metodou bylo znalcem provedeno na základě porovnání podobných bytů jako celek. Srovnání je provedeno na základě základních kritérií, které bezprostředně ovlivňují výslednou tržní cenu. Znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru SREALITY.cz a Jiho.ceskereality.cz. Porovnávací kriteria : - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - příslušenství nemovitosti - technický stav nemovitosti - korekce pramene ceny Výpočet je zpracován v níže uvedené tabulce, stručný popis srovnatelných bytových jednotek je uveden níže ( text u jednotlivých nabídek je doslovně převzat z jednotlivých inzerátů ) : Pravděpodobně oceňovaný byt v nabídce realitní kanceláře Prodej bytu 3+1 v OV na sídlišti Mír v Českém Krumlov, Lipová ulice

11 11 Datum vložení inzerátu Byt v OV 3+1 s halou, Český Krumlov - Domoradice, sídl. Mír. Dům je po celkové rek. - plast. Okna, zateplení, fasáda. Patro 2/6, sklep, výtah. Byt je v původním stavu, bez úprav. Dům stojí na okraji sídliště, nedaleko zastávky MHD. Podlaží : 3/7 Podlahová plocha bytu 67,0 m2 Nabídková cena : ,- Kč Z výše uvedeného je zřejmé, že cena nabídková je cenou maximální a výsledná ( skutečná ) obvyklá cena oceňovaných nemovitostí bude, při současné situaci na trhu nemovitostí, pod touto limitní hranicí. Srovnávací objekt č.1 Prodej bytu 3+1 v OV na sídlišti Za Nádražím v Českém Krumlov Prodej pěkného slunného bytu 3+1 v OV v klidné lokalitě Za nádražím v Českém Krumlově. Byt je v panelovém domě, má celkovou plochu 66,4 m2 a skládá se ze tří pokojů, kuchyně s jídelním koutem, koupelny s vanou, samostatným WC a vstupní chodby. Byt se nachází v 5. patře z 8. K bytu náleží sklepní prostory. Bytové jádro je původní v pěkném stavu. Dům je po celkové rekonstrukci - nové stoupačky, zateplení domu, plastová okna, nové výtahy. V místě veškerá občanská vybavenost. Podlaží : 6/9 Podlahová plocha bytu 66,0 m2 Nabídková cena : ,- Kč Srovnávací objekt č.2 Prodej bytu 3+1 v OV na sídlišti Mír v Českém Krumlov, Urbinská ulice

12 12 Prodej bytu 3+1 v OV, sídlišti Mír, Č.Krumlov. Jedná se o byt s balkonem ve třetím patře panelového domu s výtahem. Původní vybavení. Podlaží : 4/9 Podlahová plocha bytu 64 m2 Nabídková cena : ,- Kč Srovnávací objekt č.3 Prodej bytu 3+ 1 v DV na sídlišti Mír v Českém Krumlově Prodej bytu 3+1 v družstevním vlastnictví na sídlišti Mír, Č.Krumlov. Jedná se o byt ve čtvrtém patře panelového domu s balkonem a s výtahem. Byt má předsíň, WC, koupelnu s vanou, halu, kuchyň, obývací pokoj a dvě ložnice. Podlaží : 5/9 Podlahová plocha bytu 65 m2 Nabídková cena : ,- Kč Srovnávací objekt č.4 Prodej bytu 3+1 v OV na sídlišti Za Nádražím v Českém Krumlov Prodej pěkného slunného bytu 3+1 v OV v klidné lokalitě Za nádražím v Českém Krumlově. Byt je v panelovém domě, má celkovou plochu 65 m2 a skládá se ze tří pokojů, kuchyně s jídelním koutem, koupelny s vanou, samostatným WC a vstupní chodby. Byt se nachází v 5. patře ze 7. K bytu náleží sklepní prostory. Bytové jádro je původní v pěkném stavu. Dům je po celkové rekonstrukci - nové stoupačky, zateplení domu, plastová okna, nové výtahy. V místě veškerá občanská vybavenost. Podlaží : 6/7 Podlahová plocha bytu 66,0 m2 Prodejní cena : ,- Kč

13 13 Porovnání bytových jednotek Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 1 Č. Obec / Lokalita Oce ň. obj Bytová jednotka Český Krumlov sídliště Mír Velikost /Počet místností Příslušenství / Garáž Pozemek ( m2 ) Jiné / stav m2 průměr/ ne podíl k 312 m2 průměr ( 1 ) ( 2 ) ( 3 ) ( 4 ) ( 5 ) ( 6 ) Bytová jednotka Český Krumlov sídliště Za Nádražím Bytová jednotka Český Krumlov sídliště Mír Bytová jednotka Český Krumlov sídliště Mír Bytová jednotka Český Krumlov sídliště Za Nádražím m2 průměr / ne neznámo průměr m2 průměr / ne neznámo průměr m2 průměr / ne neznámo průměr m2 průměr / ne neznámo průměr Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 2 Č. Cena požadovaná / realizovaná Koef. redukc e na prame n ceny Kr Cena po redukci na pramen ceny = ( 7 ) * ( 8 ) K 1 Poloh a K 2 Veliko st K 3 Prove dení a vybav ení K 4 Celko vý stav K 5 Vliv pozem ku K 6 Úvaha a názor znalce Index odlišnosti Io (10 až 15) Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího = ( 9 )/( 16 ) Kč ( 1 ) ( 7 ) ( 8 ) ( 9 ) ( 10 ) ( 11 ) ( 12 ) ( 13 ) ( 14 ) ( 15 ) ( 16 ) ( 17 ) , ,07 0,99 1,00 1,00 1,00 1,00 1, , , ,02 0,97 1,00 0,95 1,00 1,00 0, , , ,02 0,98 1,00 1,00 1,00 1,00 1, , , ,07 0,99 1,00 1,00 1,00 1,00 1, ,- Celkový průměr Kč ,- Minimum Kč ,- Maximum Kč ,- K1 koeficient na úpravu polohy objektu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného / lepší > 1, horší < 1 / K2 koeficient úpravy na velikost objektu či areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K3 koeficient úpravy na provedení a vybavení staveb v areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K4 koeficient úpravy na celkový technický stav : / srovnávací objekt celkově lepší : K 4 > 1, horší < 1 / K5 koeficient úpravy na vliv pozemku velikost, vlastnictví : / srovnávací pozemek celkově lepší : K 5 > 1, horší < 1 / K6 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce : / analogicky : srovnávací objekt, kromě vlivu předchozích koeficientů ještě lepší : K 6 > 1, horší < 1 / Koeficient úpravy na pramen zjištěné ceny sloupec ( 8 ) : skutečná kupní cena : Kr = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší Io Index odlišnosti Io = K1* K2 * K3 * K4 * K5 * K 6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,0

14 Výpočet porovnávací metodou dle vyhl. č.3/2008 Sb. ve znění vyhl. č.456/2008 Sb. Jelikož se cena bytu dle současně platné vyhlášky č. 3/2008 Sb. ve znění novely zjistí porovnávacím způsobem, a dle zatímních zkušeností lze konstatovat, že cena daleko přesněji vystihuje obecnou cenu než výpočet dle vyhlášky předchozí, byla tato metoda použita i zde, jako podklad pro zjištění ceny porovnávací. Cena dokončeného bytu ve vlastnictví podle zákona o vlastnictví bytů v budově typu J a K z přílohy č.2, včetně jeho příslušenství, které je stavebně součástí stavby, a podílu na společných částech domu, se zjistí vynásobením počtu m 2 podlahové plochy, určené způsobem uvedeným v příloze č.1, základní cenou uvedenou v příloze č.19 tabulce č.1 upravenou podle odstavce 2. V základní ceně bytu je zahrnuto jeho vybavení uvedené v příloze č.2. Základní cena se násobí indexem cenového porovnání podle vzorce : ZCU = ZC x I ZCU = základní cena upravená ZC = základní cena podle přílohy č. 19 tabulky č.1 I = index cenového porovnání vypočtený podle vzorce : I = It x Ip x Iv It = index trhu Ip = index polohy Iv = index konstrukce a vybavení TRH S NEMOVITOSTMI Hodnocené znaky, charakteristiky kvalitativních pásem a jejich hodnoty Příloha č. 18a k vyhlášce č. 3/2008 Sb. Tabulka č. 1 Trh s nemovitostmi zjištění indexu trhu It Znak Kvalitativní pásma Číslo Název znaku Číslo Popis pásma Hodnota I. Poptávka výrazně nižší než nabídka -0,10 Ti Hodnota dle skutečnosti 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi II. Poptávka nižší než nabídka -0,05-0,05 III. Nabídka odpovídá poptávce 0 IV. Poptávka je vyšší než nabídka 0,05 V. Poptávka je výrazně vyšší než nabídka 0, Vlastnictví nemovitostí I. II. Stavba na cizím pozemku Stavba na vlastním pozemku ( ve spoluvlastnictví ) -0,05 0 0,00 Vliv právních -0,01 až - I. Negativní vztahů na 0,05 prodejnost (např. II. Bez vlivu 0 0,00 prodej podílu, 0,01 až pronájem) III. Pozitivní 0,05

15 15 Index trhu: 3 I = 1+ = 1+ ( - 0,05 + 0,00 + 0,00 ) 0,95 T T i i= 1 POLOHA NEMOVITOSTI Hodnocené znaky, charakteristiky kvalitativních pásem a jejich hodnoty Pro stavby určené k trvalému bydlení a byty - pro města ( oblasti a okresy Praha východ a Praha západ ) vyjmenovaná v tabulce č. 1 v příloze č. 19 nebo 20a. Příloha č. 18a k vyhlášce č. 3/2008 Sb. Tabulka č. 6 Poloha nemovitosti zjištění indexu polohy Ip Znak Číslo Název znaku Číslo Popis pásma Kvalitativní pásma Hodnota Pi Hodnota dle sku - tečnosti I. Samoty, mimo souvisle zastavěné území -0,06 1 Poloha obce ( odlehlá poloha ) nemovitosti II. Nesrostlá území obce -0,03 III. V souvisle zastavěném území 0 0,00 Místní obliba I. nepreferované až 0,08 2 v obci nebo II. Bez vlivu 0 0,00 v oblasti III. preferované až 0,10 I. Průmyslové výrobní objekty s negativními -0,07 vlivy na okolí, sousedství dálnic, silnic s kamionovou a nákladní dopravou železnic, letiště, skládky odpadků, lomu, zemědělské výroby atd. 3 Okolní zástavba a II. Výrobní objekty, sklady a distribuce bez -0,03 životní prostředí výrazně škodlivých vlivů na okolí, frekventované silnice III. Převažující objekty pro bydlení 0 0,00 IV. Objekty pro bydlení bez zázemí parků 0,03 V. Objekty pro bydlení a rekreaci, parky, 0,05 význačné přírodní lokality I. Špatná dostupnost centra města, -0,04 omezené parkovací možnosti II. Špatná dostupnost centra města, dobré -0,02 parkovací možnosti III. Dobrá dostupnost centra města nebo 0 0,00 4 Veřejná doprava centrum města bez možnosti privátního parkovací v okolí nemovitosti IV. Dobrá dostupnost centra měst, dobré parkovací možnosti 0,03 V. Centrum města s možností privátního parkování v okolí nemovitosti 0,05 Konfliktní skupiny v okolních bytech nebo 5 Obyvatelstvo I. sousedních rodinných domech (RD) nebo -0,01až -0,40-0,10 v okolí II. Bezproblémové okolí 0 I. Výrazně negativní změny trvalého -0,06 až -0,10 6 Změny v okolí s vlivem na cenu II. charakteru Negativní změny -0,01 až -0,05 nemovitosti III. Bez vlivu 0 0,00 IV. Pozitivní změny 0,01 až 0,05

16 16 7 Vlivy neuvedené Index polohy pro stavby k trvalému bydlení: 0,00 + 0,00 + 0,00-0,10 + 0,00 + 0,00 ) V. Výrazně pozitivní změny trvalého charakteru 0,06 až 0,10 I. Vlivy snižující cenu -0,01 až -0,10 II. Bez dalších vlivů 0 0,00 III. Vlivy zvyšující cenu 0,01 až 0,10 7 P = 1+ P i i= 1 I = 1+ ( 0,00 + 0,90 KONSTRUKCE A VYBAVENÍ BYTU Hodnocené znaky, charakteristiky kvalitativních pásem a jejich hodnoty Příloha č. 19 k vyhlášce č. 3/2008 Sb. Tabulka č. 2 Konstrukce a vybavení bytu zjištění indexu konstrukce a vybavení Iv Znak Číslo Název znaku Číslo Popis pásma Kvalitativní pásma Hodnota Vi Hodnota dle sku tečnosti I. Budova dřevěná, sendvičová na bázi dřevní hmoty -0,10 1 Typ stavby II. Budova panelová, nezateplená -0,05 III. Budova panelová, zateplená 0 0,00 IV. Budova zděná nebo monolitická 0,10 konstrukce vyzdívaná I. Žádné z dále uvedených -0,01 II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, 0 0,00 2 Společné části sušárna, sklad domu III. Komerční plochy, sauna nebo fitnes 0,02 IV. Garážové stání 0,05 V. Bazén 0,15 I. Příslušenství snižující cenu bytu -0,05 3 Příslušenství II. Bez dopadu na cenu bytu 0 0,00 domu III. Příslušenství zvyšující cenu bytu 0,10 (např.venkovní parkovací stání,..) I. 1.PP nebo 5.NP a vyšší bez výtahu -0,05 4 II. Ostatní podlaží nevyjmenované Umístění bytu v domě Orientace obyt. místností ke světovým stranám Základní příslušenství bytu a) III NP s výtahem 0,05 0,05 I. Okna jen na sever nebo bez výhledu -0,01 II. Ostatní světové strany částečný výhled 0 III. Ostatní světové strany s výhledem 0, 03 0,03 I. Bez vlastního příslušenství -0,15 II. Příslušenství částečné nebo úplné mimo -0,10 byt nebo umakartové bytové jádro III. Příslušenství úplné standardní 0 0,00 provedení IV. Příslušenství úplné nadstandardní provedení nebo standardního provedení s dalším WC nebo sprchovým koutem 0,05 V. Příslušenství nadstandardního vybavení 0,10 (vířivé vany, masážní sprchové panely apod.) nebo více základních příslušenství

17 17 7 Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem 8 Vytápění bytu 9 10 Kriterium jinde neuvedené Stavebnětechnický stav I. Standardní vybavení, bez dalších prostor -0,03 II. Standardní vybavení balkon nebo lodžie -0,01-0,01 nebo komora nebo sklepní kóje III. Standardní vybavení balkon nebo lodžie, 0 komora nebo sklepní kóje (sklep) IV. Nadstandardní vybavení (např.krb, sauna) nebo terasa nebo zimní zahrada 0,04 V. Nadstandardní vybavení (např. sauna, 0,08 centrální vysavač, elektrické zabezpečovací zařízení, klimatizace, bazén), terasa nebo zimní zahrada I. Lokální na tuhá paliva -0,10 II. Lokální na elektřinu nebo plyn -0,02 III. Dálkové, ústřední, etážové 0 0,00 IV. Podlahové topení obytných místností 0,07 V. Podlahové nebo velkoplošné stěnové 0,10 vytápění apod. I. Významně snižující cenu -0,10 II. Mírně snižující cenu -0,05 III. Bez vlivu na cenu 0 0,00 IV. Mírně zvyšující cenu 0,05 V. Významně zvyšující cenu 0,10 I. Byt ve výborném stavu 1,25* II. Byt v dobrém stavu s pravidelnou 1,05* 1,05 údržbou III. Byt se zanedbanou údržbou (předpoklad 0,85* provedení menších stavebních úprav) IV. Byt ve špatném stavu (předpoklad 0,65* provedení rozsáhlejších stavebních úprav) V. Byt ve špatném stavu (nutná 0,45* rekonstrukce) 9 Index konstrukce a vybavení bytu : IV = 1 + Vi V = ( 1 + ( 0, i = 1 0,00 + 0,00 + 0,05 + 0,03 + 0,00 0,01 + 0,00 + 0,00 ) ) x 1,05 x 1,00 = 1,124 Základním příslušenstvím bytu se pro účely oceňování rozumí koupelna nebo koupelnový, popřípadě sprchový kout a splachovací záchod. Hodnota kvalitativního pásma se násobí koeficientem s pro kategorii: A pro stavby stáří do 20 let včetně (nebo stavba po celkové rekonstrukci) 1,0 B pro stavby stáří od 20 do 30 let včetně 0,9 C pro stavby stáří od 30 do 50 let včetně 0,8 D pro stavby stáří od 50 do 80 let včetně 0,7 E pro stavby starší než 80 let 0,6 Zařazení do kvalitativního pásma jednotlivých znaků musí vyplývat z popisu stavby. Pokud stavba nesplňuje v hodnoceném znaku všechna kritéria jednotlivých kvalitativních pásem, zařadí se do nejbližšího porovnatelného kvalitativního pásma. Základní ceny za m 2 podlahové plochy bytu : Kraj v členění na vyjmenované obce a velikostní kategorie obcí podle počtu obyvatel a oblastí Základ. cena (v Kč) Kraj v členění na vyjmenované obce a velikostní kategorie obcí podle počtu obyvatel a oblastí Základ. cena (v Kč) Příloha č. 19 k vyhlášce č. 3/2008 Sb. Tabulka č. 2 Kraj v členění na vyjmenované obce a velikostní kategorie obcí podle počtu obyvatel a oblastí Základ. cena (v Kč) Kraj v členění na vyjmenované obce a velikostní kategorie obcí podle počtu obyvatel a oblastí Základ. cena (v Kč) HLAVNÍ MĚSTO PRAHA JIHOČESKÝ KRAJ LIBERECKÝ KRAJ Blansko Praha České Budějovice Česká Lípa Břeclav Praha 2 Český Krumlov Jablonec nad Hodonín Nisou Praha Jindřichův Hradec Liberec Vyškov Praha Písek Semily Znojmo

18 18 Praha Prachatice Praha Strakonice Praha Tábor do obyvatel do obyvatel Praha KRÁL. HRADECKÝ KRAJ OLOMOUCKÝ KRAJ Praha do 2 000obyvatel Hradec Králové Jeseník Praha Jičín Olomouc Praha PLZEŇSKÝ KRAJ Náchod Prostějov Praha Plzeň Rychnov nad Kn Přerov Praha Plzeň Trutnov Šumperk Praha Plzeň Praha Domažlice Praha Klatovy do obyvatel do obyvatel Praha Rokycany PARDUBICKÝ KRAJ ZLÍNSKÝ KRAJ Praha Tachov Chrudim Kroměříž Praha Pardubice Luhačovice Praha Svitavy Uherské Hradiště Praha do obyvatel Ústí nad Orlicí Vsetín Praha KARLOVARSKÝ KRAJ Zlín Praha Karlovy Vary Praha Karlovy Vary do obyvatel Praha Karlovy Vary VYSOČINA KRAJ do obyvatel Praha Karlovy Vary Havlíčkův Brod MORAVSKOSLEZSKÝ kraj Praha Cheb Jihlava Ostrava Praha Františkovy lázně Pelhřimov Ostrava STŘEDOČESKÝ KRAJ Mariánské lázně Třebíč Ostrava Benešov Sokolov Žďár nad Sázavou Ostrava Beroun Ostrava Kladno Ostrava Kolín do obyvatel do obyvatel Ostrava Kutná Hora ÚSTECKÝ KRAJ JIHOMORAVSKÝ KRAJ Ostrava Mělník Děčín Brno Ostrava Mladá Boleslav Chomutov Brno Ostrava Nymburk Litoměřice Brno Ostrava Poděbrady Louny Brno Ostrava Praha východ Most Brno Bruntál Praha - západ Teplice Brno Frýdek-Místek Příbram Ústí nad Labem Brno Havířov Rakovník Brno Karviná Brno Nový Jičín do obyvatel Brno Opava do obyvatel Brno Brno VÝPOČ ET CENY BYTU POROVNÁVACÍ METODOU dle vyhl. č.3/2008 Sb. ve zně ní novely Základní cena ZC Kč / m ,00,- Index trhu It - 0,950 Index polohy Ip - 0,850 Index konstrukce a vybavení Iv - 1,124 Index cenového porovnání I = It x Ip x Iv - 0,907 Základní cena upravená ZCU = ZC x I Kč / m ,09,- Podlahová plocha bytu včetně příslušenství PP m 2 67,01 Cena bytu č.p./č.j. 160/6 porovnávacím způsobem ke dni odhadu / zaokr. / Kč ,00,-

19 19 4. Rekapitulace V níže uvedené tabulce jsou rekapitulovány jednotlivé ceny oceňovaného bytu zjištěné různými metodami v rámci výpočtu znalcem. Výsledná obvyklá cena je stanovena znalcem na základě odborného odhadu, podkladů a zjištění a vychází z uvedených zjištěných cen oceňovaných nemovitostí. Jelikož neměl znalec možnost provést vnitřní prohlídku oceňovaného bytu, je předpokládáno ve výpočtu standardní vybavení bytu. Od zjištěné obvyklé ceny není odečtena hodnota zástavních práv, protože jejich aktuální výše nebyla znalci objednatelem ani vlastníkem bytu č.p./č.j. 160/6 sdělena. Způsob ocenění / zaokrouhleno / cena Reprodukční cena ,00,- Kč Reprodukční cena bez pozemku ,00,- Kč Věcná hodnota / časová cena / ,00,- Kč Výnosová hodnota ,00,- Kč Cena dle vyhl. č. 3/2008 Sb. ve znění novel /bez pozemku / ,00,- Kč Cena zjištěná porovnávacím způsobem ,00,- Kč Obvyklá cena bytu č.p./č.j. 160/6 dle odborného odhadu znalce ,00,- Kč Závěr : 1. Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí tj. bytové jednotky č.p/č.j. 160/6 ve 2. nadzemním podlaží v objektu bydlení č.p. 160 v Lipové ulici v části obce Domoradice s příslušenstvím a s podílem na společných částech domu a pozemku st. parcela č. 378/1 zastavěná plocha a nádvoří ve výši 670/15772 vše zapsané na LV 3847 resp. na LV 3641 pro katastrální území Přísečná-Domoradice a obec Český Krumlov evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální úřad Český Krumlov činí dle zjištění znalce ke dni ocenění slovy : devětsettisíckorunčeských ,- Kč 2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva zástavním právem smluvním vedeného v katastru nemovitostí, se dle zjištění znalce nevyskytují. v Českém Krumlově dne Ing. Michal Sirový Příloha : 2x fotodokumentace 1x výpis z KN LV x kopie katastrální mapy

20 20 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /09 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 72/09. CERTIFIKÁT QEN Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne pod č.95/64/qen/2009-re. Českém Krumlov 24. července 2009 Ing. Michal Sirový