ZNALECKÝ POSUDEK. č /15

Transkript

1 Ing. Michal Sirový, Jírovcova 1621/19, České Budějovice tel. : mail.: info@posudkyodhady.cz ZNALECKÝ POSUDEK č /15 - o odhadu obvyklé ceny nemovitých věcí tj. bytové jednotky vel. 3+1 č.p/č.j. 88/3 ve 3. nadzemním podlaží v objektu bydlení č.p. 88 na pozemku st. parcela č zastavěná plocha a nádvoří v části obce Mladějovice s příslušenstvím a s podílem na společných částech domu č.p. 88 ve výši id. 735/3270 zapsaných na LV č. 581 resp. budova č.p. 88 na LV č. 570 vše s příslušenstvím pro katastrální území Mladějovice a obec Čejetice a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Strakonice Objednatel posudku : EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická 780/ Praha 8 IČO : č.j. 231/2015-A Účel posudku : Posudek vypracoval : Zjištění ceny nemovitých věcí pro aukci Ing. Michal Sirový, znalec Jírovcova 1621/19, České Budějovice Datum místního šetření : Zohlednění stavu ke dni : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Oceňovací předpis platný ke dni ke dni ocenění : Vyhláška MF č. 441/2013 Sb. ve znění vyhl. č. 199/2014 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) Zvláštní požadavky objednatele: V Českých Budějovicích dne provést ocenění obvyklou cenou dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění zákona č.303/2013 Sb. Tento znalecký posudek obsahuje 20 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve dvou vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.

2 2 1. NÁLEZ Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : Objednávka písemná EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická 780/61, Praha 8 pan Ing. Petr Pešout ze dne s předáním podkladů mailem č.j. 231/2015-A Výpis z katastru nemovitostí ze dne vyhotovený dálkovým přístupem, LV 581 A: Vlastník : 1. SJM Gazdig Luboš a Gazdíková Ivana, bytem Mladějovice 88, Čejetice 1/1 B : Nemovitosti : - bytová jednotka č. 88/3 v bytovém domě č.p. 88 na st. parcele č. 122 zastavěná plocha a nádvoří, spoluvlastnický podíl na společných částech budovy ve výši id. 735/3270, LV budovy č. 570 a LV pozemku č. 1 vše v k.ú. Mladějovice a v obci Čejetice viz příloha č Kopie katastrální mapy vyhotovená znalcem na internetovém katastru nemovitostí dne viz příloha č Projektová dokumentace - nebyla předložena Kolaudační rozhodnutí - nebylo předloženo, dle vyjádření vlastníka oceňovaného bytu paní Gazdígové je stáří objektu č.p. 88 cca z roku Místní šetření - proběhlo na místě samém dne za účasti znalce a vlastníka oceňovaného bytu paní Ivany Gazdígové. Znalcem byla provedena prohlídka domu, jeho společných částí a oceňovaného bytu a fotodokumentace Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření viz příloha č Konzultace u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými byty v uvedené lokalitě Internet zjištění stávajících nabídek družstevních bytů a bytů v osobním vlastnictví na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní servery apod Odborná publikace Teorie oceňování nemovitostí od Prof. Ing. Alberta Bradáče CSc vydaná v nakladatelství CERM Brno Metodika oceňování nemovitostí vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno Vyhláška MF č. 441/2013 Sb. ve znění vyhl. č. 199/2014 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) 1.2 Popis oceňovaného areálu Bytová jednotka č.p./č.j. 88/3 se nachází ve 2. patře / 3. nadzemním podlaží / bytového domu č. 88, který leží východně od centra části obce Mladějovice v lokalitě zastavěné převážně nízkopodlažní bytovou zástavbou. Přístup zajišťuje místní zpevněná asfaltová komunikace. Dům je bezprostředně napojen na veřejné rozvody inženýrských sítí elektro, vodovod, kanalizace je svedena do vlastní žumpy.

3 3 Společně s bytovou jednotkou č.p./č.j. 88/3 je oceňován i spoluvlastnický podíl na společných částech domu č.p. 88 ve výši id. 735/3270. Pozemek st. parcela č zastavěná plocha a nádvoří, který tvoří zastavěnou plochu objektu je ve vlastnictví Obce Čejetice a není tudíž předmětem ocenění. Oceňovaná bytová jednotka je užívaná vlastníky k trvalému bydlení a ke dni ocenění není pronajata. Pozemek je zatížen běžným hlukem a prachem od okolní dopravy. Obec Čejetice nemá zpracovánu cenovou mapu stavebních pozemků. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav bytového domu č.p. 88 a oceňované bytové jednotky vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z ústní informace povinného, předaných písemných podkladů a doplněny vlastním odborným odhadem znalce na základě prohlídky bytu a bytového domu. 1.3 Definice pojmů Obvyklá cena Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákoně č. 151/97 Sb. v platném znění o oceňování majetku je tato cena definována takto: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepronajímají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího, nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Zákon již blíže nestanoví, jakou porovnávací metodu či jak porovnávací metodu použít Cena zjištěná ( dříve nazývaná administrativní či úřední ) Zjištěná cena je cena věci určená dle cenového předpisu vydaného MF ČR platného ke dni ocenění. V tomto případě se jedná o vyhl. MF č. 441/2013 Sb. ve znění novely č. 199/2014 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) Cena sjednaná Jedná se o peněžní částku, která byla sjednaná dohodou při nákupu a prodeji zboží podle zákona o cenách Cena pořizovací Cena pořizovací je cena, za kterou by bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení bez odpočtu opotřebení ( u staveb jde o cenu v době jejich postavení ) Cena reprodukční Cena reprodukční je cena ( věcná hodnota ), za kterou by bylo možno stejnou věc nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se

4 4 u staveb nákladovou kalkulací, nebo podrobným položkovým rozpočtem, nebo za pomoci agregovaných položek. Nejčastěji se však stanoví za pomoci technicko hospodářských ukazatelů ( THU ) - jednotkových cen za l m3 obestavěného prostoru, nebo l m2 zastavěné plochy a pod. V současné době se také s výhodou používáno ocenění nákladovým způsobem podle cenového předpisu ( viz níže ) Cena časová Cena časová je cenou reprodukční sníženou o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Ke zjištění věcné hodnoty staveb je možno využít výpočtu ceny nákladovým způsobem dle platného cenového přepisu ( oceňovací vyhláška ) Cena výnosová Cena výnosová - též "kapitalizovaná míra zisku". Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti Cena porovnávací Porovnávací cena - cena obdobných nemovitých věcí. Standardně se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Např. Indexová porovnávací metoda výpočtu ceny je používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství apod. ) Tržní hodnota Je často zaměňována za obvyklou cenu. Rozdíl oproti obvyklé ceně je v odhadu realizované ceny na trhu za nabízený majetek ( např. nemovitou věc ) tj. odhad do budoucnosti. Jedná se o hodnotu, jíž je možno s největší pravděpodobností dosáhnout v dané době a v konkrétních podmínkách trhu mezi dobrovolně a legálně jednajícím kupujícím a prodávajícím s vyloučením působení mimořádných faktorů např. při prodeji v tísni či v nekalé soutěži. Tržní hodnotu je možno spočítat, na rozdíl od obvyklé ceny, vyhodnocením věcné ceny ( nákladové ocenění ), výnosové hodnoty a ceny určené porovnáním, jsou-li dostupné alespoň základní údaje srovnávacích objektů Tržní cena Skutečně realizovaná částka při prodeji, většinou je to cena sjednaná mezi dvěma nezávislými subjekty na volném trhu uvedená v kupní smlouvě, případně na prodejním dokladu o zaplacení.

5 5 2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 1. Věcná hodnota ( časová cena ) 1.1 Bytová jednotka č.p./č.j. 88/3 1.3 Rekapitulace věcné a reprodukční ceny 2. Komparativní /porovnávací /metoda zjištění ceny bytu č.p./č.j. 88/3 3. Rekapitulace a závěr 1. Věcná hodnota ( časová cena ) 1.1 Bytová jednotka č.p./č.j. 88/ Popis Budova, ve které se nachází oceňovaný byt, je nepodsklepená, má obdélníkový půdorys se třemi nadzemními podlažími a se sedlovou střechou. Stavba bytového domu č.p. 88 má klasickou dispozici bytového zděného domu s centrálním schodištěm bez výtahu ve středu dispozice. V 1.nadzemním podlaží jsou, kromě společných prostor, i sklepy k jednotlivým bytům. V každém dalším nadzemním podlaží je vždy po dvou bytech. Celkem jsou v objektu 4 bytové jednotky. Objekt č.p. 88 je v současné době plně užíván, technický stav je při prováděné běžné údržbě vzhledem ke stáří spíše průměrný. Bytová jednotka č.p./č.j. 88/3 leží ve 3.NP a je ke dni ocenění užívána pro bydlení. Půdorys objektu : obdélníkový Základy : betonové pasy Nosná konstrukce svislá : zděná Nosná konstrukce vodorovná : keramické panely Izolace : provedena svislá i vodorovná Vnější povrchy obvodových stěn : břízolitová omítka Střecha : sedlová Střešní krytina : eternitová Oplechování : z pozinkovaného plechu Bleskosvod : je instalován Napojení na přípojky : elektro, kanalizace, vodovod Technický stav budovy : stáří ke dni ocenění cca = 47 let. Popis vybavení budovy Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka Podlaha : dlažba, cementový potěr Schodiště : teracové Okna : dřevěná zdvojená Dveře : hladké plné i prosklené Vrata : nevyskytují se El. instalace : světelná 220 V, pojistkové automaty Výtah : nevyskytuje se Vytápění : nevyskytuje se Rozvod vody : studené Rozvod plynu : nevyskytuje se Zdroj teplé vody : nevyskytuje se

6 Popis vybavení bytu č. 88/3 Vnitřní úprava stěn : štuková omítka Podlaha : PVC, dlažby, plovoucí Okna : dřevěná zdvojená Dveře : hladké plné i prosklené Vrata : nevyskytují se El. instalace : světelná 220 V, pojistkové automaty Vytápění : EI akumulačky a EI přímotopy Rozvod vody : teplé i studené Rozvod plynu : bomba na propan butan Kuchyňské vybavení : linka, dřez, sporák Sociální zařízení : umyvadlo, sprcha, splachovací záchod Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z údajů převzatých znalcem z předloženého prohlášení vlastníka. Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. BYTOVÁ JEDNOTKA č.p./č.j. 88/3 - podlahová plocha Místnost Výměry ploch ( m 2 ) /výměra dle projekt. Bytová plocha společné prostory provozní plochy dokumentace/ obytná příslušenství a jiné nepronajaté 3. NP kuchyně 11,00 pokoj 20,80 pokoj 8,30 pokoj 12,20 předsíň 5,60 koupelna 2,20 WC 1,20 sklep č. 1 6,10 sklep č. 2 6,10 CELKEM m 2 73,50 52,30 21,20 nepočítáno nejsou Podlahová plocha místností se zkosenými stropy, je-li v místě zkosení výška menší než 2 m, je násobená koeficientem 0,80. Podlahová plocha sklepa či komor mimo byt, je-li místností, je násobená koef. 0,80. Podlahová plocha sklepní kóje, není-li místností, je násobená koeficientem 0,10. Podlahová plocha balkonů, teras a pavlačí je násobená koeficientem 0,17. Podlahová plocha nezasklených lodžií je násobená koeficientem 0,20. Podlahová plocha bytu celkem m 2 73,50 Odpočet podlahové plochy místnosti se zkosenými stropy m 2-0,00 Odpočet podlahové plochy sklepa je-li místností sklepní místnost mimo byt m 2-12,20 Odpočet podlahové plochy sklepní kóje m 2-0,00 Odpočet podlahové plochy terasy, balkonu m 2-0,00 Odpočet podlahové plochy nezasklené lodžie m 2-0,00 Podlahová plocha bytu s odpočty celkem m 2 61,30 Podlahová plocha místností se zkosenými stropy x koeficient 0,80 m 2 0,00 Podlahová plocha sklepa je-li místností x koeficient 0,80 m 2 9,76

7 7 Podlahová plocha sklepní kóje x koeficient 0,10 m 2 0,00 Podlahová plocha terasy, balkonu x koeficient 0,17 m 2 0,00 Podlahová plocha nezasklené lodžie x koeficient 0,20 m 2 0,00 Podlahová plocha bytu č. 88/3 po přepočtu pro výpočet m 2 71, Koeficienty Byt podle 21 a přílohy č. 8 vyhlášky - byt v domech netypových vícebytových typ K ( 1.NP až 3. NP, sedlová střecha ) ZC 9 630,- Kč/m 2 Podlahová plocha bytu PP m 2 71,06 Koeficient druhu konstrukce ( příloha č. 4 vyhlášky ) K1 0,939 Koeficient polohový ( příloha č. 20 vyhlášky ) pol. č. 6 obce do 1000 obyvatel K5 0,80 Koeficient změny cen staveb k CÚ 94 ( příloha č. 41 vyhlášky ) Ki 2,100 Koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard / n Podíl příl. č.14 Upravený podíl 1 Základy Betonové pasy s izolací S Svislé konstrukce Zděné z cihel S Stropy Rovné nespalné S Zastřešení Sedlový krov S Krytiny střech Eternitová vlna S Klempířské konstrukce Kompletní z pozinku S Úprava vnitřních povrchů Omítky štukové S Úprava vnějších povrchů Břízolitové S Vnitřní obklady keramické Keramické běžné S Schody Teracové S Dveře Náplňové plné i prosklené S Vrata Neuvažuje se Okna Dřevěná zdvojená S Povrchy podlah Dlažba, jekory, plovoucí S Vytápění Akumulačky a přímotopy S Elektroinstalace 220 V/380 V, poj. automaty S Bleskosvod Instalován S Vnitřní vodovod Studená i teplá voda S Vnitřní kanalizace Instalována S Vnitřní plynovod Nevyskytuje se CH Ohřev teplé vody EI Bojler S Vybavení kuchyní Linka, dřez, sporák S Vnitřní hygienická zařízení WC, umyvadlo, sprcha S Výtahy Nevyskytují se CH Ostatní Anténa, odvětrání, zvonky S Instalační prefa jádro Nevyskytuje se CELKEM Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K Základní cena upravená ZC x K1 x K4 x K5 x Ki x Kp Kč/m 2 ZCU ,26

8 Stáří a opotřebení Bytový dům je dle sdělení souseda paní Gazdígové z roku Dle odhadu znalce tomuto stáří dům odpovídá. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti a většina prvků stavby jsou původní. V průběhu životnosti byly některé prvky krátkodobé životnosti vyměněny, např. část podlah, koupelna. Běžná údržba domu je prováděna pravidelně v základním režimu. Technický stav bytu je průměrný, lze jej užívat pro trvalé bydlení bez omezení. Pro výpočet opotřebení byla znalcem použita lineární metoda výpočtu opotřebení s tím že byla znalcem stanovena další životnost objektu na základě odborného odhadu znalce s ohledem na nedostatečnou běžnou údržbu. Rok odhadu 2015 Rok kolaudace / začátek užívání / 1968 Stáří 47 let Předpokládaná další životnost 43 let Celková životnost 90 let Procento ročního opotřebení 1,11 % Opotřebení 52,22 % Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m ,00 Základní cena upravená ZCU Kč / m ,26 Podlahová plocha bytu včetně příslušenství PP m 2 71,06 Výchozí cena objektu CN = ZCU x PP Kč ,46 Opotřebení 52,22 % ,42 Cena časová bytu č.p./č.j. 88/3 ke dni odhadu Kč , Rekapitulace časové a reprodukční ceny oceňovaných nemovitostí Stavba / zaokrouhleno / Časová cena Opotřebení Reprodukční cena Byt č.p./č.j. 88/ ,- Kč 52,22 % ,- Kč Podíl st. parcely č. 22/1 není oceňován - jiný vlastník není oceňován - jiný vlastník Celkem ,- Kč ,- Kč 2. Komparativní ( porovnávací ) metoda zjištění ceny bytu č.p./č.j. 88/3 2.1 Metodika ocenění porovnávací indexovou metodou Ocenění porovnávací metodou bylo znalcem provedeno na základě porovnání podobných bytů jako celek. Srovnání je provedeno na základě základních kritérií, které bezprostředně ovlivňují výslednou obvyklou cenu.

9 9 Zákon blíže nespecifikuje ani nestanoví, která porovnávací metoda či jaký způsob porovnání použít. Je na erudici znalce použít takovou metodu, která objektivně a transparentně porovná kritéria, která mají vliv na výši obvyklé ceny. Porovnávací kriteria : - korekce pramene ceny - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - forma vlastnictví - příslušenství nemovitosti - technický stav nemovitosti - odborný názor znalce a případné další skutečnosti či odlišnosti 2.2 Výpočet ocenění porovnávací indexovou metodou Následně znalec provedl výběr srovnávacích objektů ( bytů ) jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru či Uvedené popisy srovnávacích bytových jednotek jsou doslovně převzaty přímo ze zveřejněných inzerátů. Výpočet porovnávací hodnotou je zpracován v níže uvedené tabulce, stručný popis srovnatelných bytových jednotek je uveden níže : Srovnávací bytová jednotka č.1 Byt 4+1 v osobním vlastnictví v obci Hoštice Lokalita : zastavěná část obce Prodej bytu s garáží ve známé filmové vesničce Hoštice. Byt je zděný, velký, slunný s lodžií a pěkným výhledem. Výtápění ústřední s kotlem na tuhá paliva nebo elektrokotlem. Ohřev vody boilerem. Okna plastová, podlahy původní. V kuchyni zachovalá kuchyňská linka bez spotřebičů. K bytu patří dva sklepy. Podlaží : 3 Technický stav : průměrný Podlahová plocha bytu : 74 m m2 sklepy Nabídková cena ,- Kč je vč. garáže. Znalec provedl odpočet možné ceny garáže ,- Kč od nabídkové ceny. Nabídková cena : ,- Kč

10 10 Srovnávací bytová jednotka č.2 Byt 2+1 v osobním vlastnictví v obci Volyně Lokalita : zastavěná část obce Volyně Prodej bytu 2+1 v klidné části města Volyně. Dům je zateplený, plastová okna, pěkný balkón a je dobře udržovaný. Topení je na tuhá paliva, možno vytápět krbovými kamny. Ohřev teplé vody el. bojlerem. Koupelna a WC v původním stavu. Byt je slunný, situovaný na V a JZ s pěkným výhledem a blízko do centra. Ve městě je veškerá občanská vybavenost. Podlaží : 2 Technický stav : průměrný + Podlahová plocha bytu 61 m2 vč. sklepa Nabídková cena : ,- Kč Srovnávací bytová jednotka č.3 Byt 3+1 v osobním vlastnictví v obci Ražice Lokalita : zastavěná část obce Byt o dispozici 3+1 o výměře 58 m2. K užívání bytu patří balkón a sklepní kóje. Bytová jednotka je umístěna v 1.patře cihlového domu stáří 30 let. Dům má dvě nadzemní podlaží, obytné podkroví a suterénní prostory. Dům prošel v minulosti částečnou rekonstrukcí a údržbou. Jsou vyměněna okna některých bytů za plastová, provedena opravy střechy. Jedná se o bytovou jednotku o třech obytných místnostech, kuchyní, koupelně, WC, komorou a vstupní chodbou. Podlahy jsou povlakové, v koupelně keramické. Byt je vytápěn ústředním topením, kotel na pevná paliva je umístěn v suterénu domu. Podlaží : 1 Technický stav : průměrný + Podlahová plocha bytu : 64 m2 vč. balkonu a sklepa Nabídková cena : ,- Kč

11 11 Porovnání bytových jednotek Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 1 Č. Obec / Lokalita Velikost /Počet místností Příslušenství / Garáž Pozemek ( m2 ) Jiné / stav Oce ň. obj Bytová jednotka zděný dům obec Čejetice, část obce Mladějovice ,50 m2 vč. 2x sklep průměr/ ano bez pozemku průměrný ( 1 ) ( 2 ) ( 3 ) ( 4 ) ( 5 ) ( 6 ) 1 Bytová jednotka zděný dům obec Hoštice, část obce Hoštice m2 vč. sklepů a balkonu průměr/ ne - průměrný 2 Bytová jednotka zděný dům obec Volyně, část obce Volyně m2 vč. sklepa průměr / ne - průměrný + 3 Bytová jednotka zděný dům obec Ražice, část obce Ražice m2 vč. sklepa a balkonu průměr / ne - průměrný + Č. Cena požadovaná / realizovaná Koef. redukc e na prame n ceny Kr Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 2 Cena po redukci na pramen ceny = ( 7 ) * ( 8 ) K 1 Poloh a K 2 Veliko st K 3 Prove dení a vybav ení K 4 Celkov ý stav K 5 Vliv pozem ku K 6 Úvaha a názor znalce Index odlišnosti Io (10 až 15) Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího = ( 9 )/( 16 ) ( 1 ) ( 7 ) ( 8 ) ( 9 ) ( 10 ) ( 11 ) ( 12 ) ( 13 ) ( 14 ) ( 15 ) ( 16 ) ( 17 ) , ,05 1,10 1,05 1,00 1,05 1,00 1, , , ,15 0,91 1,00 1,05 1,05 1,00 1, , , ,05 0,92 1,00 1,05 1,05 1,00 1, ,- Celkový průměr ceny bytu Kč ,- Minimum Kč ,- Maximum Kč ,- K1 koeficient na úpravu polohy objektu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného / lepší > 1, horší < 1 / K2 koeficient úpravy na velikost objektu či areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K3 koeficient úpravy na provedení a vybavení staveb v areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K4 koeficient úpravy na celkový technický stav : / srovnávací objekt celkově lepší : K 4 > 1, horší < 1 / K5 koeficient úpravy na vliv pozemku velikost, vlastnictví : / srovnávací pozemek celkově lepší : K 5 > 1, horší < 1 / K6 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce : / analogicky : srovnávací objekt, kromě vlivu předchozích koeficientů ještě lepší : K 6 > 1, horší < 1 / Koeficient úpravy na pramen zjištěné ceny sloupec ( 8 ) : skutečná kupní cena : Kr = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší Io Index odlišnosti Io = K1* K2 * K3 * K4 * K5 * K 6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,0 Kč

12 12 3. Rekapitulace a závěr Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu výše uvedených nemovitých věcí. Ta je definována v zákoně č. 151/97 Sb. v platném znění o oceňování majetku jako cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepronajímají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího, nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Zákon již blíže nestanoví, jakou porovnávací metodu či jak porovnávací metodu použít. Obvyklou cenu lze zjistit či stanovit pouze na základě analýzy trhu a nijak jinak. Existuje pouze u zboží, se kterým se běžně obchoduje. Je to cena běžná, opakující a odpovídající zvyku v daném místě a čase. Proto ji analýzou trhu můžeme v běžných situacích odhadnout s velkou přesností nebo s menším rozptylem od průměrných hodnot. Problém může nastat při zjišťování obvyklé ceny u nemovitých věcí, kdy oceňujeme nemovitost, která se ve stejném či obdobném druhu v místě či okolí a v daném čase nenachází. Nebo se nachází, ale není s ní obchodováno či je takového druhu, který není s oceňovanou nemovitostí ani shodný ani obdobný. V takovém případě obvyklá cena neexistuje, neboť v daném místě a čase se s obdobnými či stejnými nemovitostmi běžně neobchoduje. Pro zjištění obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí vycházel znalec ze znalosti místního trhu s obdobnými byty, z konzultace u místních realitních kanceláří / např. realitní kancelář Pokorný reality České Budějovice, realitní kancelář REMAX pan Ševčík / a z vlastní databáze. Znalec provedl analýzu trhu a na jejím základě je možno konstatovat, že stejné nemovité věci se v lokalitě nenacházejí a se stejnými nemovitými věcmi nebylo v poslední době obchodováno. Pro potřebné porovnání provedl znalec vyhledání obdobných nemovitostí, které se v některých charakteristikách odlišují. Pro potřebu určení obvyklé ceny byla znalcem použita porovnávací metoda indexová, která vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem ( nemovitostí ) a cenou sjednanou při jeho prodeji či cenou nabídkovou při prodeji v daném místě a čase. Před provedeným porovnáním byla znalcem zjištěna cena areálu nákladovým způsobem ( cena časová a cena reprodukční ), která vystihuje výši nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. Oceňovaná bytová jednotka č. 88/3 leží na východním okraji samostatné části obce Mladějovice v lokalitě zastavěné převážně nízkopodlažní bytovou zástavbou. Bytový dům č.p. 88 je s přihlédnutím ke svému stáří a prováděné běžné údržbě v průměrném technickém stavu, stav oceňované bytové jednotky je též průměrný, je možno jej užívat k bydlení bez omezení. Nevýhodou je skutečnost, že je pozemek pod objektem č.p. 88 i okolo objektu ve vlastnictví jiného subjektu ( obec Čejetice ) a není tudíž předmětem ocenění. Vybavenost inženýrskými sítěmi a ostatní infrastrukturou je v místě na podprůměrné úrovni. Občanská vybavenost se v místě, kromě autobusové zastávky, prakticky nevyskytuje. Potřebná občanská vybavenost ( městský úřad s rozšířenou působností, finanční a katastrální úřad, škola, školka, síť obchodů a služeb, autobusové a vlakové spojení, banka, služebna policie, ordinace praktického lékaře apod. ) je v nedalekém městě Strakonice.

13 13 Nemovitosti leží mimo zátopovou oblast, poloha je vhodná k trvalému bydlení, v místě je běžný hluk, prach a exhalace od okolní dopravy. V místě je vyšší nezaměstnanost, minimální nabídka pracovních příležitostí a menší kupní síla obyvatel. O obdobné nemovitosti je v dané lokalitě podprůměrný zájem o čemž svědčí nabídka vícero obdobných nemovitostí v okolí lokality na mnoha realitních internetových serverech. Za inzerované nabídkové ceny nejsou nemovitosti prodejné, nabídkové ceny jsou cenami maximálními a zároveň nad možnostmi trhu. Skutečné kupní ceny budou níže než ceny nabídkové. V poslední době nabídka obdobných nemovitostí vzrostla, ale poptávka stagnuje, což má bezprostřední vliv na výši nabídkových resp. následně na výši realizovaných kupních cen. Obvyklá cena se bude pohybovat v úrovni ceny porovnávací. Způsob ocenění / zaokrouhleno / Reprodukční cena Věcná hodnota / časová cena / Výnosová hodnota Cena zjištěná porovnávacím způsobem cena ,- Kč ,- Kč není zjišťována ,- Kč Obvyklá cena bytu č.p./č.j. 88/3 dle odborného odhadu znalce ,- Kč Závěr : 1. Obvyklou cenu výše oceňovaných nemovitých věcí tj. bytové jednotky vel. 3+1 č.p/č.j. 88/3 ve 3. nadzemním podlaží v objektu bydlení č.p. 88 na pozemku st. parcela č zastavěná plocha a nádvoří v části obce Mladějovice s příslušenstvím a s podílem na společných částech domu č.p. 88 ve výši id. 735/3270 zapsaných na LV č. 581 resp. budova č.p. 88 na LV č. 570 vše s příslušenstvím pro katastrální území Mladějovice a obec Čejetice a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Strakonice odhaduji ke dni ocenění slovy : třistašedesáttisíckorunčeských ,- Kč 2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva vedeného v katastru nemovitostí, se dle zjištění znalce nevyskytují. Hodnota zástavního práva není v odhadnuté obvyklé ceně oceňovaných nemovitostí zohledněna. v Českých Budějovicích dne Ing. Michal Sirový Příloha : 4x fotodokumentace 1x výpis z KN, LV č strana 1,4 1x kopie katastrální mapy

14 14 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 35/15. CERTIFIKÁT QEN Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne pod č.95/107/qen/2014-re. České Budějovice 28. března 2015 Ing. Michal Sirový

15 15 FOTODOKUMENTACE pohled na bytový dům č.p. 88 od příjezdové komunikace severní pohled na bytový dům č.p. 88

16 16 obývací pokoj v bytě č. 88/3 koupelna v bytě č. 88/3