ZNALECKÝ POSUDEK. č /12

Transkript

1 Ing. Michal Sirový, Jírovcova 1621/19, České Budějovice tel. : mail.: info@posudkyodhady.cz ZNALECKÝ POSUDEK č /12 - o stanovení obvyklé ceny bytové jednotky vel. 3+1 č.p/č.j. 569/11 v 5. nadzemním podlaží / 4.patře / v objektu bydlení č.p. 569 v ulici Sídliště s příslušenstvím a s podílem na společných částech domu a pozemku st. parcela č. 837 zastavěná plocha a nádvoří ve výši 642/8078 zapsané na LV č resp. budova č.p. 569 a pozemek st. parcela č. 837 na LV č pro katastrální území a obec Počátky a evidované u Katastrálního úřadu pro Kraj Vysočina Katastrální úřad Pelhřimov Objednatel posudku : EURODRAŽBY.CZ a.s., U pískovny 890/ Praha 8 Kobylisy IČO : č.j. 299/2011-A Účel posudku : Zjištění ceny nemovitostí pro nedobrovolnou Posudek vypracoval : Datum místního šetření : Zohlednění stavu ke dni : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Použitý oceňovací předpis : dražbu Ing. Michal Sirový, znalec Jírovcova 1621/19, České Budějovice Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) Zvláštní požadavky objednatele: aktualizace ze dne V Českém Krumlově dne Tento znalecký posudek obsahuje 22 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve dvou vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.

2 2 1. NÁLEZ Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : Objednávka písemná EURODRAŽBY.CZ a.s., U pískovny č.p. 890/1, Praha 8 pan Mikloško ze dne s předáním podkladů mailem č.j. 299/2011-A Výpis z katastru nemovitostí ze dne vyhotovený dálkovým přístupem, LV 2001 A: Vlastník : 1. Kvasničková Kateřina, trvale bytem Sídliště č.p. 569, Počátky, B : Nemovitosti : - bytová jednotka č. 569/11 v bytovém domě č.p. 569 na st. parcele č. 837 zastavěná plocha a nádvoří, spoluvlastnický podíl 642/8078, LV č C : Omezení vlastnického práva : viz příloha č. 2 D : Jiné zápisy : bez zápisu E : Nabývací tituly : viz příloha č. 2 vše v k.ú. a v obci Počátky viz příloha č Kopie katastrální mapy vyhotovená znalcem na internetovém katastru nemovitostí dne viz příloha č Projektová dokumentace - nebyla předložena Kolaudační rozhodnutí - nebylo předloženo, dle vyjádření vlastníka bytové jednotky byl objekt bytového domu č.p. 569 kolaudován v roce Konzultace na Katastrálním úřadě v Pelhřimově, kde bylo znalci předloženo prohlášení vlastníka objektu č.p. 569 vč. popisu oceňované bytové jednotky č. 569/ Místní šetření - proběhlo na místě samém dne za účasti znalce a vlastníka oceňovaného bytu paní Kvasničkové. Znalci bylo umožněno provést vnitřní prohlídku oceňovaného bytu. Výměra bytové jednotky byla převzata z prohlášení vlastníka Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření viz příloha č Konzultace u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými byty v uvedené lokalitě Internet zjištění stávajících nabídek družstevních bytů a bytů v osobním vlastnictví na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní servery apod Odborná publikace Teorie oceňování nemovitostí od Prof. Ing. Alberta Bradáče CSc vydaná v nakladatelství CERM Brno Metodika oceňování nemovitostí vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 364/2010 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška )

3 3 1.2 Popis oceňovaného areálu Bytová jednotka č.p./č.j. 569/11 se nachází v 4.patře / 5.nadzemním podlaží / bytového domu č. 569 na ulici Sídliště západně od centra města Počátky v lokalitě místního sídliště zastavěné převážně bytovými panelovými domy a několika objekty občanské vybavenosti. Přístup zajišťuje místní zpevněná asfaltová komunikace. Dům je bezprostředně napojen na veřejné rozvody inženýrských sítí elektro, vodovod, kanalizace, zemní plyn a slaboproud. Společně s bytovou jednotkou č.p./č.j. 569/11 je oceňován podíl na pozemku st. parcela č. 837 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 233 m2 ve výši 642/8078. Bytová jednotka je užívána vlastníkem a ke dni ocenění není pronajata. Oceňovaný pozemek st. parcela č. 837 zastavěná plocha a nádvoří tvoří zastavěnou plochu objektu. Pozemek je zatížen běžným hlukem a prachem od okolní dopravy. Město Počátky nemá zpracovánu cenovou mapu stavebních pozemků. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav bytového domu a bytové jednotky vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni provedení aktualizace tj Znalec ověřil telefonicky skutečnost, že stav oceňované bytové jednotky je obdobný jako ke dni provedeného místního šetření Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z ústní informace povinného, předaných písemných podkladů a doplněny vlastním odborným odhadem znalce na základě prohlídky oceňovaného bytu. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2012 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška ). 2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 1. Věcná hodnota ( časová cena ) 1.1 Bytová jednotka č.p./č.j. 569/ Pozemek st. parcela č. 837 / indexová metoda / 2. Výnosová hodnota bytu č.p./č.j. 569/11 3. Komparativní /porovnávací /metoda zjištění ceny bytu č.p./č.j 569/11 4. Rekapitulace a závěr

4 4 1. Věcná hodnota ( časová cena ) Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit / postavit/ v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena/, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že podle provedených porovnání cena stanovená podle cenového předpisu ( dle vyhl. č. 3/2008 Sb. ve znění novel č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2012 Sb. s koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné výše podle cenového předpisu, bez koeficientu prodejnosti Kp a koeficientu polohového K Bytová jednotka č.p./č.j. 569/ Popis Budova, ve které se nachází oceňovaný byt, je nepodsklepená, s pěti nadzemními podlažími ( 1. nadzemní podlaží je technické + jeden byt ) se třemi byty na každém dalším nadzemním podlaží. Objekt má jednu sekci s jedním hlavním vchodem a celkem se třinácti byty. Oceňovaný byt 3+1 leží v 5. nadzemním podlaží ( 4.patře ), má předsíň, kuchyň, koupelnu s WC v instalačním prefabrikovaném umakartovém jádře, komoru a 3x pokoj. Mimo byt je v 1.nadzemním podlaží jako příslušenství jedna sklepní kóje. Půdorys : obdélníkový Základy : železobetonové pasy Nosná konstrukce svislá : panelový železobetonový konstrukční systém Nosná konstrukce vodorovná : panelový železobetonový konstrukční systém Izolace : provedena svislá i vodorovná Vnější povrchy obvodových stěn : silikátová omítka, zateplovací systém ( 2x stěna ) Střecha : plochá Střešní krytina : živičná krytina svařovaná vícevrstvá Oplechování : z pozinkovaného plechu Bleskosvod : je instalován Napojení na přípojky : elektro, kanalizace, vodovod, zemní plyn vše bezprostředně Technický stav budovy : Technický stav budovy odpovídá svému stáří a prováděné běžné údržbě, všechny prvky dlouhodobé životnosti a část prvků krátkodobé životnosti jsou původní. Stáří ke dni ocenění = 39 let Vzhledem k běžné údržbě a celkovému stáří budovy je technický stav průměrný. Popis vybavení 1.NP Obvodové zdivo : panelový železobetonový konstrukční systém Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Strop : panelový železobetonový konstrukční systém Podlaha : keramická dlažba, cementový potěr

5 5 Schodiště : prefa s povrchem z teraca Okna : plastová zdvojená Dveře : kovové prosklené a hladké vnitřní plné i prosklené Vrata : neosazena El. instalace : světelná 220 V, pojistkové automaty Vytápění : centrální dálkové topení, umístěn kotel na zemní plyn Rozvod vody : teplé i studené Zdroj teplé vody : centrální zdroj v budově Kuchyňské vybavení : nevyskytuje se Vybavení bytové jednotky č.p./č.j. 569/11 Obvodové zdivo : panelový železobetonový konstrukční systém Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Strop : panelový železobetonový konstrukční systém Podlaha : PVC Okna : plastová zdvojená Dveře : hladké plné i prosklené v ocelových zárubních El. instalace : světelná 220 V, pojistkové automaty Vytápění : etážové s kotlem na zemní plyn v budově Rozvod vody : teplé i studené Zdroj teplé vody : z centrálního zdroje Sanitární zařízení : instalační prefa jádro s umyvadlem, vanou a WC Kuchyňské vybavení : kuchyňská linka, dřez, EI sporák a digestoř Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z údajů převzatých znalcem z prohlášení vlastníka, které bylo znalcem vyhledáno na Katastrálním úřadě v Pelhřimově. BYT č. 569/11 - podlahová plocha Místnost Výměry ploch ( m 2 ) /výměra dle projekt. Bytová plocha společné prostory provozní plochy dokumentace/ obytná příslušenství a jiné nepronajaté 5.NP pokoj 12,25 pokoj 16,56 pokoj 12,25 kuchyně 12,05 předsíň 6,38 koupelna 2,64 WC 0,98 sklepní kóje 2,15 41,06 24,20 nepočítáno nejsou CELKEM m 2 65,26

6 Podlahová plocha sklepní kóje, není-li místností, je ve výpočtu zohledněna koef. 0,10. Podlahová plocha sklepa, je-li místností, je ve výpočtu zohledněna koef. 0,80. Podlahová plocha balkonu je ve výpočtu zohledněna koef. 0,17. 6 Podlahová plocha bytu celkem m 2 65,26 Odpočet podlahové plochy sklepní kóje m 2-2,15 Odpočet podlahové plochy sklepní místnosti m 2-0,00 Odpočet podlahové plochy balkonu m 2-0,00 Podlahová plocha bytu bez balkonu celkem m 2 63,11 Podlahová plocha sklepní kóje x koeficient 0,10 m 2 0,22 Podlahová plocha sklepní místnosti x koeficient 0,80 m 2 0,00 Podlahová plocha balkonu x koeficient 0,17 m 2 0,00 Podlahová plocha bytu pro výpočet m 2 63,33 Byt podle 13 a přílohy č. 2 vyhlášky - byt v domech typových vícebytových typ J ( 1.NP až 5. NP, rovná střecha ) ZC 8 020,-Kč / m 2 Podlahová plocha bytu PP m 2 63,33 Koeficient druhu konstrukce ( příloha č. 4 vyhlášky ) K1 1,037 Koeficient polohový ( příloha č. 13 vyhlášky ) neuplatněno K5 1,00 Koeficient změny cen staveb k CÚ 94 ( příloha č. 38 vyhlášky ) Ki 2,139 Koeficient prodejnosti ( příloha č. 39 vyhlášky ) neuplatněn Kp 1,000 Koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl. č.14 Upravený podíl 1 Základy Betonové pasy s izolací S Svislé konstrukce Montované ŽB plošné S Stropy Montované ŽB S Zastřešení Montované ŽB S Krytiny střech Natavované asfaltové pásy S Klempířské konstrukce Kompletní z pozinku S Úprava vnitřních povrchů Omítky stříkané jednovrstvé S Úprava vnějších povrchů Zateplovací systém S Vnitřní obklady keramické Nevyskytují se CH Schody Prefa s povrchem z teraca S Dveře Náplňové plné i prosklené S Vrata Neuvažuje se Okna Plastová zdvojená S Povrchy podlah PVC, j S Vytápění Ústřední s radiátory S Elektroinstalace 220 V, poj. automaty S Bleskosvod Instalován S Vnitřní vodovod Studená i teplá voda S Vnitřní kanalizace Instalována S Vnitřní plynovod Proveden S Ohřev teplé vody Centrální ohřev S Vybavení kuchyní Linka, dřez, sporák S

7 7 23 Vnitřní hygienická zařízení WC, umyvadlo, vana S Výtahy Ano S Ostatní Větráky,STA, zvonek, schránky S Instalační prefa jádro Ano S Na Konstrukce navíc Nevyskytuje se CH CELKEM Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K Základní cena upravená ZC x K1 x K4 x K5 x Ki x Kp Kč / m 2 ZCU ,83, Stáří a opotřebení Bytový dům je 38 let po kolaudaci v průměrném technickém stavu. Běžná údržba je prováděna pravidelně. Při místním šetření nebyly znalcem zjištěny žádné zjevné vady či poruchy. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti jsou původní, a v průběhu životnosti byly některé prvky krátkodobé životnosti vyměněny, např. střešní krytina a stoupačky voda, rozvody tepla, okna, kuchyňská linka, byla provedeno částečné zateplení fasády. Pro výpočet opotřebení byla znalcem použita lineární metoda výpočtu opotřebení s tím že byla znalcem stanovena další životnost objektu na základě odborného odhadu znalce. Rok odhadu 2012 Rok kolaudace / začátek užívání / 1973 Stáří Předpokládaná další životnost Celková životnost 39 let 61 let 100 let Procento ročního opotřebení 1,00 % Opotřebení 39,00 % Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m ,00,- Základní cena upravená ZCU Kč / m ,83,- Podlahová plocha bytu včetně příslušenství PP m 2 63,33 Výchozí cena objektu CN = ZCU x PP Kč ,25,- Opotřebení 39,00 % ,44,- Cena časová bytu č.p./č.j. 569/11 ke dni odhadu Kč ,81,- 1.2 St. parcela č. 837 zastavěná plocha a nádvoří Metodika výpočtu ceny pozemku Cena pozemku se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. Porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku.

8 Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Výše uvedený pozemek st. parcela č zastavěná plocha a nádvoří o výměře 233 m2 je zastavěna bytovým domem č.p Srovnávací pozemek je nabízen k prodeji na okraji zastavěné části obce Počátky a je určen stávajícím územním plánem pro výstavbu rodinného domu. Z důvodu zatímní nerealizace prodeje je nabídková cena redukována koeficientem 0,85. OCENĚNÍ POZEMKU INDEXOVOU POROVNÁVACÍ METODOU a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku část obce Počátky, objekty pro bydlení RD, okraj zastavěné části obce Popis srovnávacího pozemku Pozemek určený stávajícím ÚP pro výstavbu RD, možnost napojení na všechny inženýrské sítě vč. zemního plynu, zpevněný příjezd, běžný hluk a prach od dopravy, žádné ochranné pásmo Výměra srovnávacího pozemku VS m2 759 Cena srovnávacího pozemku CS Kč 0,85 x ,00,- Jednotková cena srovnávacího pozemku JCS = CS/VS Kč/m2 332,61,- Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura okraj zastavěné části obce 1.00 B Typ stavebního pozemku připravený vč. zemního plynu 1.50 C Třída velikosti obce 2 až 5 tisíc obyvatel 0.70 D Obchodní resp. průmysl. poloha lokalita s rodinnými domy 1.30 E Územní připravenost, infrastr. střední 0.75 F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Is = A x B x C x D x E x F b) oceňovaný pozemek Poloha srovnávacího pozemku zastavěná část obce Počátky, objekty pro bydlení v BD Popis srovnávacího pozemku Pozemek zastavěný stavbou bytového domu, zpevněný příjezd, možnost napojení na všechny inženýrské sítě včetně zemního plynu, běžný hluk a prach od dopravy, žádné ochranné pásmo Výměra srovnávacího pozemku m2 233 Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura zastavěné území obce 1.00 B Typ stavebního pozemku připravený vč. zemního plynu 1.50 C Třída velikosti obce 2 až 5 tisíc obyvatel 0.70 D Obchodní resp. průmysl. poloha lokalita s bytovými domy a maloobchod 1.40 E Územní připravenost, infrastr. střední 0.75 F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Io = A x B x C x D x E x F Poměr indexů Pi = Io/Is

9 9 Jednotková cena oceńovaného pozemku JCC = JCS x Pi Kč/m2 358,20 Cena oceňovaného pozemku Kč ,52,- Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku - 642/8078 Cena obvyklá spoluvlastnické části pozemku st. parcela č. 837 Kč 6 630,00,- Rekapitulace časové a reprodukční ceny oceňovaných nemovitostí Stavba / zaokrouhleno / Časová cena Opotřebení Reprodukční cena Byt č.p./č.j. 569/ ,00,- Kč 39,00 % ,00,- Kč Podíl st. parcely č ,00,- Kč ,00,- Kč celkem ,00,- Kč ,00,- Kč 2. Výnosová hodnota 2.1 Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. 2.2 Výpočet výnosové hodnoty Výnosové ocenění konstantní příjmy po dlouhou dobu, věčná renta objekt Příjmy z nájemného Nájemné ročně předpoklad v daném místě, objekt dokončený Byt č. 569/11 výměra m2 63,33 Nájemné Kč/m2/r 900,00,- Celkem příjem z nájemného ročně Kč ,00,- Podklady pro výpočet výdajů Výdaje na dosažení příjmů Reprodukční cena bytu vč. příslušenství /zaokrouhleno/ RC ( Kč ) ,00,- Časová cena bytu včetně příslušenství /zaokrouhleno/ ČC ( Kč ) ,00,- Předpokládaná doba kapitalizace pro amortizaci T ( roků ) 30 Stáří stavby S ( roků ) 39 Celková životnost Z ( roků ) 100 Opotřebení A ( % ) 39,00 Předpokládané roční procento na údržbu a opravy % z RC 0,70 Míra kapitalizace roční pro výpočet amortizace u ( % ) 3,00 Úročitel pro výpočet amortizace q ( - ) 1,03

10 10 Výpočet výdajů Daň z nemovitostí / dle výpočtu provedeného znalcem / Kč/rok 800,00,- Pojištění nemovitostí / x RC / Kč/rok 1 130,00,- Průměrné roční náklady na běžnou údržbu a opravy / x RC / Kč/rok 7 907,00,- Správa nemovitostí Kč/rok 600,00,- Průměrné kapitalizované roční odpisy výpočtem ( ČC x i )/( q) T - 1 Kč/rok ,00,- Jiné náklady Kč 0,00,- Roční nájemné z pozemku Kč 0,00,- Celkem výdaje ročně Kč ,00,- Výpočet čistého ročního nájemného Příjmy ročně celkem Kč ,00,- Výdaje ročně celkem Kč ,00,- Čisté roční nájemné Kč ,00,- Výpočet výnosové hodnoty Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů z nájemného? ano Výpočet věčnou rentou Čisté roční nájemné Kč ,00,- Míra kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty % 6,00 Výnosová hodnota před provedením opravy a bez provize Kč ,82,- Odpočet nákladů na opravu pro znovuzprovoznění Kč 0,00,- Výnosová hodnota v současném stavu / zaokrouhleno / Kč ,00,- 3. Komparativní ( porovnávací ) metoda zjištění ceny bytu č.p./č.j. 569/ Metodika ocenění porovnávací indexovou metodou Ocenění porovnávací metodou bylo znalcem provedeno na základě porovnání podobných bytů jako celek. Srovnání je provedeno na základě základních kritérií, které bezprostředně ovlivňují výslednou tržní cenu. Následně znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru SREALITY.cz a Jiho.ceskereality.cz. Porovnávací kriteria : - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - forma vlastnictví - příslušenství nemovitosti - technický stav nemovitosti - korekce pramene ceny Výpočet je zpracován v níže uvedené tabulce, stručný popis srovnatelných bytových jednotek je uveden níže ( text u jednotlivých nabídek je doslovně převzat z jednotlivých inzerátů ) :

11 11 Oceňovaný byt v nabídce realitní kanceláře Prodej bytu 3+1 v Počátkách Byt 3+1 v osobním vlastnictví v Počátkách. Byt se nachází ve 4. patře v zatepleném panelovém domě na okraji města Počátky. K bytu s původním jádrem o celkové rozloze 63 m2 náleží sklepní prostor. Bytová jednotka má nízké náklady na bydlení. Výměra bytu : 63 m2 Nabídková cena : ,- Kč Srovnávací objekt č.1 Prodej bytu 3+1 v Počátkách Bytová jednotka č. 573/2 se nachází v panelovém domě postaveném v sedmdesátých letech 20. století. Bytový dům je připojen na plynovod, jsou zde instalovány plynové kotelny, které zajišťují vytápění bytových jednotek a ohřev teplé vody. V roce byla vyměněna okna za plastová a na domě byl proveden kontaktní zateplovací systém. Dům je napojen na obecní vodovod i kanalizaci, rozvod NN a sdělovací kabely. Dům je pětipodlažní, bez výtahu. Technický stav domu je velmi dobrý. Bytová jednotka o velikosti 3+1 a výměře 64,20 m2 se nachází ve 2.NP domu. K jednotce dále náleží sklepní kóje v 1. NP o velikosti 1,1 m2. Byt je orientován na JV, SV a ložnice je na NZ, nemá balkon. Bytová jednotka má vlivem kouření zažloutlé stěny, na více místech odloupaný štuk z původního panelu, původní umakartové jádro je ve zhoršeném technickém stavu, WC, umyvadlo a

12 12 vana jsou původní, stejně tak podlahové krytiny. V kuchyni je původní kuchyňská linka a elektrický sporák. Technický stav jednotky je zhoršený. Výměra bytu : 64 m2 Nabídková cena : ,- Kč připravena k dražbě za 1/2 ceny Srovnávací objekt č.2 Prodej bytu 2+1 v Žirovnici nedaleko Počátek Byt 2+1 o podlahové ploše 64 m2 s komorou a balkonem v družstevním vlastnictví. Byt se nachází ve 3. patře kompletně zrekonstruovaného panelového domu. Byt je v původním zachovalém stavu, plastová okna, nové vchodové dveře. Vytápění a dodávka teplé vody je zajišťována z vlastní kotelny v přízemí domu. Veškerá občanská vybavenost v místě. Výměra bytu : 64 m2 Nabídková cena : ,- Kč Srovnávací objekt č.3 Prodej bytu 3+1 v Počátkách

13 13 Částečně zrekonstruovaný byt 3+1, o velikosti 63 m2 ve 3. patře panelového domu po kompletní rekonstrukci, samostatnou garáž v OV a zahrádku o výměře 200 m2, vzdálenou 3 min. chůze od bytu. V domě jsou nová plastová okna, stoupačky, zateplení, fasáda a střecha. Orientace bytu na jih. Původní obložené jádro, koupelna s vanou, WC zvlášť, renovovaná kuchyňská linka se sporákem, na podlahách plovoucí podlahy a dlažba. Byt může zůstat kompletně zařízený stávajícím nábytkem. K bytu náleží sklep 1,5 m2. Vytápění ústřední, vlastní vodoměry a měřiče. Nízké měsíční poplatky spojené s užíváním bytu. Velmi klidná lokalita s hezkým výhledem do zeleně. Byt je v družstevním vlastnictví s budoucím převodem do OV. Nabídková cena ,- Kč redukována za garáž ( ,- Kč ) a zahrádku ( ,- Kč ) na ,- Kč Výměra bytu : 63 m2 Nabídková cena : ,- Kč Porovnání bytových jednotek Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 1 Č. Obec / Lokalita Oce ň. obj Bytová jednotka panelový dům obec Počátky, Sídliště Velikost /Počet místností m2 s balkonem a se sklepem Příslušenství / Garáž Pozemek ( m2 ) Jiné / stav průměr/ ne - průměr + ( 1 ) ( 2 ) ( 3 ) ( 4 ) ( 5 ) ( 6 ) Bytová jednotka panelový dům obec Počátky, Sídliště Bytová jednotka panelový dům obec Žirovnice, Sídliště Bytová jednotka panelový dům obec Počátky, Sídliště m2 bez balkonu a se sklepem m2 s balkonem a se sklepem m2 bez balkonu a se sklepem průměr / ne - průměr - průměr / ne - průměr průměr / ne - průměr Č. Cena požadovaná / realizovaná Koef. redukc e na prame n ceny Kr Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 2 Cena po redukci na pramen ceny = ( 7 ) * ( 8 ) K 1 Poloh a K 2 Veliko st K 3 Prove dení a vybav ení K 4 Celkov ý stav K 5 Vliv pozem ku K 6 Úvaha a názor znalce Index odlišnosti Io (10 až 15) Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího = ( 9 )/( 16 ) Kč ( 1 ) ( 7 ) ( 8 ) ( 9 ) ( 10 ) ( 11 ) ( 12 ) ( 13 ) ( 14 ) ( 15 ) ( 16 ) ( 17 ) , ,00 1,00 0,90 1,00 1,00 1,00 0, , , ,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1, , , ,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1, ,- Celkový průměr Kč ,-

14 14 Minimum Kč ,- Maximum Kč ,- K1 koeficient na úpravu polohy objektu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného / lepší > 1, horší < 1 / K2 koeficient úpravy na velikost objektu či areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K3 koeficient úpravy na provedení a vybavení staveb v areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K4 koeficient úpravy na celkový technický stav : / srovnávací objekt celkově lepší : K 4 > 1, horší < 1 / K5 koeficient úpravy na vliv pozemku velikost, vlastnictví : / srovnávací pozemek celkově lepší : K 5 > 1, horší < 1 / K6 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce : / analogicky : srovnávací objekt, kromě vlivu předchozích koeficientů ještě lepší : K 6 > 1, horší < 1 / Koeficient úpravy na pramen zjištěné ceny sloupec ( 8 ) : skutečná kupní cena : Kr = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší Io Index odlišnosti Io = K1* K2 * K3 * K4 * K5 * K 6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,0 4. Rekapitulace V níže uvedené tabulce jsou rekapitulovány jednotlivé ceny oceňovaného bytu zjišťovaných různými metodami v rámci výpočtu znalcem. Výsledná obvyklá cena je stanovena znalcem na základě odborného odhadu, podkladů a zjištění a vychází z uvedených zjištěných cen oceňovaných nemovitostí. Způsob ocenění / zaokrouhleno / Reprodukční cena Věcná hodnota / časová cena / Výnosová hodnota Cena zjištěná porovnávacím způsobem cena ,00,- Kč ,00,- Kč ,00,- Kč ,00,- Kč Obvyklá cena bytu č.p./č.j. 569/11 dle odborného odhadu znalce ,00,- Kč Závěr : 1. Obvyklá cena výše oceňovaných nemovitostí tj. bytové jednotky vel. 3+1 č.p/č.j. 569/11 v 5. nadzemním podlaží / 4.patře / v objektu bydlení č.p. 569 v ulici Sídliště s příslušenstvím a s podílem na společných částech domu a pozemku st. parcela č. 837 zastavěná plocha a nádvoří ve výši 642/8078 zapsané na LV č resp. budova č.p. 569 a pozemek st. parcela č. 837 na LV č pro katastrální území a obec Počátky a evidované u Katastrálního úřadu pro Kraj Vysočina Katastrální úřad Pelhřimov činí dle zjištění znalce ke dni ocenění ,- Kč slovy : pětsetosedmdesátpěttisíckorunčeských

15 15 2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva vedeného v katastru nemovitostí, se dle zjištění znalce nevyskytují. v Českých Budějovicích dne Ing. Michal Sirový Příloha : 4x fotodokumentace 1x výpis z KN, LV č x kopie katastrální mapy

16 16 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 68/12. CERTIFIKÁT QEN Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne pod č.95/64/qen/2009-re. v Českých Budějovicích 9. února 2012 Ing. Michal Sirový

17 17 FOTODOKUMENTACE Pohled na BD č.p. 569 od přístupového chodníku Kuchyně v bytové jednotce č.p./č.j. 569/11

18 18 Obývací pokoj v bytě č.p./č.j. 569/11 Koupelna v bytě č.p./č.j. 569/11