ZNALECKÝ POSUDEK. č. 154/7904/2017

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 154/7904/2017 o obvyklé ceně jednotky - bytu č. 1052/83 v bytovém domě č.p. 1049, 1050, 1051, 1052, 1053, 1148, 1149, 1150, 1151 a 1152 včetně podílu na společných částech domu a na pozemcích čís. parcel 6795, 6796, 6797, 6798, 6799, 6800, 6801, 6802, 6803 a 6804, k.ú. Most II, v ulici Jaroslava Haška v Mostě, okres Most, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 PŘEHLED ÚDAJŮ ID (Surveyor s Report): 154/7904/2014 LV no.: Name of subject / Předmět ocenění: Jednotka (podle zákona č. 72/1994 Sb.) byt č. 1052/83 v bytovém domě č.p. 1049, 1050, 1051, 1052, 1053, 1148, 1149, 1150, 1151 a 1152 včetně podílu na společných částech domu a na pozemcích čís. parcel 6795, 6796, 6797, 6798, 6799, 6800, 6801, 6802, 6803 a 6804, k.ú. Most II, v ulici Jaroslava Haška v Mostě, okres Most, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Jaroslava Haška 1052/7, Most Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Stanovení obvyklé ceny majetku podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, na základě Usnesení Okresního soudu v Mostě č.j. 35 D 525/ ze dne Cost value: Věcná hodnota: Kč Market value Tržní hodnota Kč Yield value: Výnosová hodnota: nestanovena Kč Common price Obvyklá cena Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: 1 LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: byt č. 1052/83 (jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb.) Čísla parcel Parcel of land nr až 6804 Appurtenances: Příslušenství: loggie Size: Velikost: celkem 2906 m2, podíl 6827/ , tj. 14,43 m2 Location in the town: Poloha v obci: obytná zóna Type: Druh: zastavěná plocha a nádvoří Infrastructure: Infrastruktura úplná Unit price: Jednotková cena: 400 Kč/m 2 MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT LEASE / PRONÁJEM Construction system: Konstrukční systém: montovaný z panelových dílců plošných Whole property: Celá nemovitost: m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: m 2 Office area: Kancelářské plochy: m 2 Floor area: Podlahová plocha: 73,37 m 2 Storage area: Skladové plochy: m 2 Built-up space: Obestavěný prostor: m 3 Other and manufacturing: Ostatní m 2 Unit price: Jednotková cena: Kč/m 2 Income: Příjem: Kč Building finished in year Rok pořízení: 1971 Cost: Náklady: Kč Wear (average): Znehodnocení: 45 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -

3 A/ NÁLEZ Client of Appraisal / Objednatel ocenění: Okresní soud v Mostě, Moskevská, Most Property right / vlastnické právo: Podle části A výpisu z listu vlastnictví č pro k.ú. Most II a obec Most, prokazujícího stav evidovaný k datu , je jednotka ve vlastnictví Romany Exnerové, posledně bytem Jaroslava Haška 1052/7, Most. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č je vlastnické právo k bytu omezeno - zástavním právem smluvním ve výši ,- Kč, budoucí pohledávky do výše ,- Kč s příslušenstvím ve prospěch MONETA Money Bank, a.s. podle smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu ve výši ,- Kč ve prospěch Okresní správy sociálního zabezpečení Most podle rozhodnutí okresní správy sociálního zabezpečení o zřízení zástavního práva ze dne zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu ve výši ,- Kč ve prospěch Finančního úřadu pro Ústecký kraj podle rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva ze dne zástavním právem exekutorským podle exekučního řádu ve výši ,75 Kč s příslušenstvím ve prospěch České spořitelny, a.s. podle exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti ze dne zahájením exekuce (podrobněji viz LV č ) Jiná omezení nebyla zjištěna. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č je evidováno věcné břemeno - užívání měřiče tepla v č.p ze dne ve prospěch Statutárního města Most Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č je evidováno - zástavní právo smluvní ve výši ,- Kč, budoucí pohledávky do výše ,- Kč s příslušenstvím ve prospěch MONETA Money Bank, a.s. podle smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu ve výši ,- Kč ve prospěch Okresní správy sociálního zabezpečení Most podle rozhodnutí okresní správy sociálního zabezpečení o zřízení zástavního práva ze dne zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu ve výši ,- Kč ve prospěch Finančního úřadu pro Ústecký kraj podle rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva ze dne zástavní právo exekutorské podle exekučního řádu ve výši ,75 Kč s příslušenstvím ve prospěch České spořitelny, a.s. podle exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti ze dne Legal and structural state / stavebně právní stav: Byt je v katastru nemovitostí evidován jako jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb., se způsobem využití byt. Z dostupných informací a podle zjištění na místě je byt užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Strong points / silné stránky: - veškerá občanská vybavenost v docházkové vzdálenosti - dům prošel revitalizací Weak points / slabé stránky: - panelový dům - nedostatek parkovacích míst v okolí domu Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č pro k.ú. Most II a obec Most, prokazující stav evidovaný k datu b/ katastrální mapa pro část k.ú. Most II, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne

4 B/ POSUDEK A OCENĚNÍ IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : Název katastrálního území : Most II Kód obce : Název obce : Most Počet obyvatel obce : Datum stanovení počtu obyvatel : Kód okresu : CZ0425 Název okresu : Most Název kraje : Ústecký Poloha v obci : Obytná zóna Infrastructure / infrastruktura: Město Most je významným městem Ústeckého kraje, od roku 2000 je městem statutárním s rozsáhlou infrastrukturou včetně vyšší městské vybavenosti a vysokého školství. Dopravní spojení města Most je velmi dobré, státními silnicemi I/13 ve směrech Chomutov a Ústí nad Labem, I/27 ve směru Žatec Plzeň, I/15 ve směru Litoměřice Praha, dále tratěmi ČD Ústí nad Labem Most Cheb a Most Praha. Dálková silniční doprava je vedena obchvaty mimo zastavěné území města. Město je napojeno na veškeré inženýrské sítě včetně dálkového vytápění. Property Location / poloha nemovitosti: Bytový dům č.p. 1049, 1050, 1051, 1052, 1053, 1148, 1149, 1150, 1151 a 1152 (místně označený blok 514) je samostatně stojící budova, která se nalézá v zastavěném území města Mostu, v městské čtvrti Pod Šibeníkem, v obytném okrsku s převažující zástavbou bytových domů, budovaném začátkem 70.let minulého století, v ulici Jaroslava Haška. Lokalita je dobře dostupná (MHD, nádraží ČD i autobusové nádraží v blízkosti). Centrum města je vzdáleno přibližně 10 minut pěší chůze, nedaleko jsou i objekty městské občanské vybavenosti (supermarkety, restaurace, školy, městská knihovna a pod.). Ve vzdálenosti přibližně 500 m je hlavní městský park Šibeník o rozloze více než 60 ha. Short description property / stručný popis majetku: Oceňovaný byt je situován v 5.nadzemním podlaží bytového domu č.p. 1049, 1050, 1051, 1052, 1053, 1148, 1149, 1150, 1151 a 1152 umístěného na pozemcích čís. parcel 6795, 6796, 6797, 6798, 6799, 6800, 6801, 6802, 6803 a 6804, k.ú. Most II, v ulici Jaroslava Haška v Mostě. Bytový dům má 8 nadzemních podlaží (s bytovými jednotkami a se společnými prostory). K bytu náleží podíl o velikosti 6827/ na společných částech domu č.p. 1049, 1050, 1051, 1052, 1053, 1148, 1149, 1150, 1151 a 1152 a na pozemcích čís. parcel 6795, 6796, 6797, 6798, 6799, 6800, 6801, 6802, 6803 a 6804, k.ú. Most II. Dispoziční řešení: Oceňovaný byt o velikosti 3+1 s příslušenstvím sestává z kuchyně, 3 pokojů, předsíně, koupelny s WC, loggie a komory. Celková podlahová plocha bytu činí 73,37 m 2. Konstrukční řešení a vybavení (domu a bytu): Svislé nosné konstrukce bytového domu jsou montované ze železobetonových obvodových a stěnových panelů, vodorovné nosné konstrukce tvoří železobetonové stropní panely, založení stavby je na základových pasech z betonu, střecha je plochá s mírným spádem ke střešním vpustím, krytina je z asfaltových svařovaných pásů, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, střecha je opatřena bleskosvody, schodiště jsou železobetonová prefabrikovaná s krytinou z PVC, okna jsou plastová s izolačními dvojskly, vnitřní omítky jsou štukové, vnější povrchy panelů jsou opatřeny tepelnou izolací s omítkou a nátěrem. V každé sekci bytového domu je výtah. Bytový dům má vnitřní rozvod el. proudu, kanalizace, vody a zemního plynu. Vytápění je ústřední z dálkového zdroje, ohřev vody je z dálkového zdroje. Vybavení oceňovaného bytu tvoří rohová vana, umývadlo a záchod, kuchyňská linka, vestavěné spotřebiče, vodovodní míchací baterie, topná tělesa, vodoměry, dále vnitřní instalace elektrického proudu, plynu, vody, kanalizace, tepla a teplé užitkové vody apod. Podlahy bytu jsou opatřeny krytinou z PVC, keramickou dlažbou a plovoucí podlahou

5 Stáří a stavební stav: Bytový dům byl kolaudován v roce 1971, jeho stáří ke dni ocenění je tedy 46 let. Dům byl rekonstruován, byla vyměněna dřevěná okna za plastová, bylo provedeno zateplení fasády domu, obnovena střešní krytina, obnoveny vstupní vchodové dveře apod. Stavební stav domu odpovídá jeho stáří a běžné údržbě. Na domě nejsou patrné statické nebo jiné vážnější stavební závady. Oceňovaný byt byl rekonstruován vč. původního bytového jádra, je osazena nová kuchyňská linka vč. spotřebičů, nové nášlapné vrstvy podlah, vnitřní rozvody elektřiny apod. Byt je řádně udržován. Celkový technický stav oceňovaného bytu lze hodnotit jako dobrý. Pozemky: K oceňovanému bytu č. 1052/83 náleží podíl 6827/ na pozemcích čís. parcel 6795, 6796, 6797, 6798, 6799, 6800, 6801, 6802, 6803 a 6804, k.ú. Most II. Pozemky jsou rovinné konfigurace, napojeny na inženýrské sítě el. proudu, plynu, vody, kanalizace a tepelných rozvodů. Pozemky jsou přístupné z okolních veřejně přístupných pozemků, které jsou ve vlastnictví Statutárního města Mostu. Tvar pozemků je patrný z kopie katastrální mapy v příloze. ZÁVĚREČNÁ ANALÝZA Pro stanovení odhadu obvyklé ceny za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu ocenění vycházíme obvykle z věcné hodnoty, výnosové hodnoty a porovnávací hodnoty. Podle přiložené analýzy byly výše uvedené hodnoty stanoveny takto: Věcná hodnota: Kč Výnosová hodnota: nebyla stanovena Porovnávací hodnota: Kč Věcná hodnota majetku byla stanovena nákladovým způsobem na základě reprodukční ceny stavby a odpočtu přiměřeného opotřebení. Výnosová hodnota stanovena nebyla, byt není určen k dosahování výnosů, např. pronajímáním, ale k rodinnému bydlení. Porovnávací hodnota majetku byla stanovena na základě porovnání s nabídkami srovnatelných bytů ve srovnatelných lokalitách města. Při stanovení obvyklé ceny oceňovaného majetku byla dána přednost porovnávací hodnotě stanovené porovnávací metodou na základě údajů o aktuálních nabídkách srovnatelných nemovitostí. Věcná hodnota při stanovení obvyklé ceny není relevantní, poskytuje však nezbytné údaje pro rozhodování při koupi resp. prodeji, např. popis dispozičního řešení, zjištění užitných ploch, popis konstrukcí, vybavení a stavebně technického stavu apod

6 C/ HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) jednotky - bytu (jednotky podle zák.č. 72/1994 Sb.) č. 1052/83 v bytovém domě č.p. 1049, 1050, 1051, 1052, 1053, 1148, 1149, 1150, 1151 a 1152 včetně podílu na společných částech domu a pozemcích čís. parcel 6795, 6796, 6797, 6798, 6799, 6800, 6801, 6802, 6803 a 6804, k.ú. Most II, v ulici Jaroslava Haška, okres Most, Ústecký kraj, zapsané na listu vlastnictví č pro k.ú. Most II, obec Most u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Most, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění celkem ,- Kč Slovy: Čtyřistapadesáttisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č je vlastnické právo k bytu omezeno - zástavním právem smluvním ve výši ,- Kč, budoucí pohledávky do výše ,- Kč s příslušenstvím ve prospěch MONETA Money Bank, a.s. podle smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu ve výši ,- Kč ve prospěch Okresní správy sociálního zabezpečení Most podle rozhodnutí okresní správy sociálního zabezpečení o zřízení zástavního práva ze dne zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu ve výši ,- Kč ve prospěch Finančního úřadu pro Ústecký kraj podle rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva ze dne zástavním právem exekutorským podle exekučního řádu ve výši ,75 Kč s příslušenstvím ve prospěch České spořitelny, a.s. podle exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti ze dne zahájením exekuce Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje případné dluhy související se správou domu a pozemku. Jiná rizika v souvislosti s nemovitou věcí nebyla zjištěna. ZNALECKÁ DOLOŽKA ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 154/7904/2017. Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 7. září

7 ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 154/7904/2017 LV no.: Item no. Pol.č. Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Užitná plocha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 byt č. 1052/ , Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Buildings subtotal - Stavby mezisoučet Comments Komentář Item no. Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem m 2 Kč/m 2 Kč až 6804 zastavěná plocha a nádvoří 14, podíl o velikosti 6827/ Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Lands subtotal - Pozemky mezisoučet Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) Kč Yield value - Výnosová hodnota Item no. Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota Kč Item no. Pol.č. Comparative value - Porovnávací hodnota Name Název Realized / offer price Realizovaná / nabídková cena Date of sale / offers Datum prodeje / nabídky Residential / utility area Obytná / užitná plocha Type of unit Typ jednotky Unadjusted price Neupravená cena Rate of price adjustment Koeficient cenové úpravy Total price of residential / utility Price per object area Celková cena obytné / užitné plochy Cena za objekt Kč m 2 Kč/m 2 Kč Kč/m 2 1 BJ Most, ul. Jaroslava Haška , , , , BJ Most, ul. F.L.Čelakovského , , , , BJ Most, ul. Jaroslava Ježka , , , , Comments Komentář 1) osob. vlastnictví, panelový dům po rekonstrukci, byt ve 4. NP, prošel celkovou rekonstrukcí, shodná lokalita 2) osob. vlastnictví, panelový dům po rekonstrukci, byt ve 2. NP, prošel celkovou rekonstrukcí, shodná lokalita 3) osob. vlastnictví, panelový dům po rekonstrukci, byt v 1. NP, prošel celkovou rekonstrukcí, shodná lokalita 1) aktuální nabídka realitní kanceláře Molík reality, s.r.o. Most 2) aktuální nabídka realitní kanceláře Realitní kancelář Reality IQ a.s. Most 3) aktuální nabídka realitní kanceláře M&M reality Praha Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 0,890 mil.kč 0,000 mil.kč 0,450 mil.kč 0,450 mil.kč

8 Byt č. 1052/83 v ulici Jaroslav Haška v Mostě Situace oblasti Situace lokality

9 Fotomapa - 2 -

10

11

12

13

14

15 Byt č. 1052/83 v ulici Jaroslav Haška v Mostě Bytový dům Bytový dům Přístupová komunikace Přístupová komunikace Přední vstup do domu č.p Zadní vstup do domu č.p. 1052

16 Vstupní chodba Vstup do bytu Část předsíně Část předsíně Část pokoje s kuchyňským koutem Část pokoje s kuchyňským koutem - 2 -

17 Pokoj Pokoj Koupelna s WC Loggie - 3 -