Znalecký posudek. č /2016. Objednatel: Kancelář správců v.o.s Dlužník: W-STEMASO s.r.o. Čechyňská 419/14a Brno - Trnitá

Transkript

1 Znalecký posudek č /2016 Objednatel: Kancelář správců v.o.s Dlužník: W-STEMASO s.r.o. Čechyňská 419/14a Brno - Trnitá Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny areálu bývalých jatek Lipec bez č.p. a ev.č. a pozemku parc č. st. 118 v kat. území Lipec, obec Lipec, okres Kolín, Středočeský kraj pro účely insolvenčního řízení. Dle mezinárodně uznávaných metodik pro stanovení tržní ceny nemovitosti a Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/ Praha 2 Tel.: Mail: info@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje 17 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze, dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny areálu bývalých jatek Lipec, obec Lipec, kat. území Lipec, okres Kolín, a parc. č. st. 118 pro účely insolvenčního řízení. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Areál bývalých jatek bez č.p. a ev.č. na pozemku parc. č. st. 118 Adresa: Lipec Kraj: Středočeský Okres: Kolín Katastrální území: Lipec Obec: Lipec Počet obyvatel: 186 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 890,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - V ostatních případech VI 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, III 0,70 nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) V 0,85 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 243,00 Kč/m 2 3. Zaměření nemovitosti Zaměření nemovitosti bylo provedeno dne Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z elektronické verze KN ze dne Snímek z katastrální mapy - Informace a údaje sdělené při prohlídce dne na obecním úřadě obce Lipec. - Znalecký posudek z roku

3 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje k datu vyhotovení posudku: W-STEMASO, s.r.o. v likvidaci, RČ/IČO: , Loučovice 90, Vlastnické údaje k datu ocenění: W-STEMASO, s.r.o. v likvidaci, RČ/IČO: , Loučovice 90, Nemovitosti: Areál jatek Lipec bez č.p. a ev.č. na pozemku parc. č. st 118, obec Lipec, kat. území Lipec, okres Kolín, a parc. č. st Celkový popis nemovitosti Obec Lipec se nachází ve východní části okresu Kolín, cca 15 km od hranice okresního města. Má přibližně 190 obyvatel a minimální občanskou vybavenost obecní úřad, obchod se základním sortimentem a hospodu. Obec je obsluhována autobusovou dopravou. V obci jsou dostupné pouze veřejné rozvody elektřiny a plynu. Objekt bývalých jatek je situován na severozápadním okraji obce, přibližně 500m od centra a od autobusové zastávky. Sousedí se starou zástavbou rodinných domů a zemědělských objektů. Stavby jsou zanedbané, dlouhodobě nevyužívané a poškozené vandalismem. Okolí oceňované nemovitosti je klidné. Poloha pozemku není komerčně zajímavá. Přístup je bezproblémový z veřejné komunikace. Pozemek je rovinatý a není zatížen věcnými břemeny. Zákres stavby na pozemku v katastrální mapě neodpovídá skutečnosti. Převážná část pozemku parc. č. 118 je zastavěná stavbou bez č.p. a ev.č., jiná stavba, která původně sloužila jako jatka. Zbytek pozemku slouží jako dvůr, je neudržovaný s náletovými porosty. Na pozemku se dále nachází stáje navazující ze západní strany hlavní budovy a plechová stříška navazující ze severní strany hlavní budovy. Hlavní budova jatek byla kolaudována v roce 1991, je přízemní a nepodsklepená. Střecha je valbová, krytina je z pálených tašek, v části přístavby je pak střecha pultová s plechovou krytinou. Klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Zdivo je z cihel o tl. 45 cm. Strop je železobetonový, střešní konstrukce dřevěná vázaná. Půdní prostory jsou přístupné pouze z venku po žebříku. Okna jsou dřevěná zdvojená, vnitřní dveře jsou hladké plné, částečně chybí. Vrata jsou kovová. Vnější omítky jsou hladké vápenné, vnitřní povrchy stěn jsou z převážné části obloženy keramickými obklady. Podlahy jsou částečně obloženy keramickými dlaždicemi, částečně pouze betonové. V kancelářích jsou hladké štukové omítky. Budova byla vytápěna kotlem na tuhá paliva, ohřev vody zajišťovaly el. bojlery, rozvody vody, kanalizace a elektřiny 220/380V jsou vybudovány, nejsou ale funkční a vyžadují kompletní rekonstrukci. Původně objekt napojen na studnu a septik vybudovaných na sousedním pozemku. Tento pozemek však změnil vlastníka a objekt nyní nemá přívody vody ani odvod splašek vyřešen. Budova byla v době provozu rozdělena na administrativní a výrobní část. Celková užitná plocha je 452 m2. Dispozice hlavní budovy: Expedice, kancelář, výrobna se dvěma chladícími boxy, svačinárna, bourárna, chladírna, odvěšovna, porážka, střevárna, umývárna se třemi sprchovými boxy, 2x WC, laboratoř, místnost pro veterinárního lékaře, kotelna, uhelna, dále pak místnost pro umývání beden, 2 chladící boxy, kancelář 2, 2x WC s umyvadlem. 3

4 Ze západní strany hlavní budovy navazuje přístavba plnící funkci stájí pro dobytek. Původně se jednalo o ocelový přístřešek, který byl obezděn zdiven o tl. 25 cm. Tato výstavba byla provedena v roce Střecha je pultová na ocelových nosnících, krytina z vlnitého plechu. Vnější omítka chybí, vnitřní povrchy stěn jsou obloženy keramickými obklady. Podlaha je betonová, okna jednoduchá, vrata kovová. Uvnitř je provedena vestavba místnosti porážky, která je propojena s původním prostorem porážky v hlavní budově. Místnost ke kompletně obložena keramickými obklady. Budova, včetně všech přístaveb, je neudržovaná a chátrá. Veškeré technologické vybavení bylo odvezeno či zdemolováno. Budova se nachází ve zhoršeném stavu, stavba je nekvalitně provedena. Místy chybí omítky, střešní krytina je poškozená a do krovů zatéká. Místy jsou patrné stopy po zemní vlhkosti. Veškeré instalace jsou nefunkční a je nutná jejich oprava. Z těchto důvodů je ve výpočtech snížena celková životnost. Na severní straně hlavní budovy navazuje ocelový přístřešek, postavený v roce Jedná se o sloupkovou neopláštěnou ocelovou konstrukci, zakrytou plochou střechou. Sloužil jako zastřešení manipulačního prostoru dvora. Stavebně technický stav je velmi špatný. Vzhledem k lokalitě, kde se oceňovaná nemovitost nachází, zhoršenému stavu, chybějícímu přívodu vody, neřešené kanalizaci, malému pozemku a celkovému dispozičnímu řešení je pro případné další využití nutná kompletní rekonstrukce či přestavba. 4

5 7. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Volba metody Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu a metodu tržního porovnání. Cena dle platného cenového předpisu - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni Ocenění nemovitosti je provedeno: Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb.,. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocny indikační charakter. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. 5

6 B. Znalecký posudek I. Ocenění dle cenového předpisu Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,04 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 5 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,960 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Zemědělství Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 0,30 2. Převažující zástavba v okolí pozemku - Stavby pro zemědělství nebo IV 0,01 bez okolní zástavby 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce - Pozemek lze II 0,00 napojit pouze na některé sítě v obci 4. Dopravní dostupnost - Příjezd po zpevněné komunikaci II 0,00 5. Parkovací možnosti - Dobré parkovací možnosti na veřejné II 0,00 komunikaci 6. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti - I -0,02 Nevýhodná poloha 7. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 7 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,297 i = 2 Koeficient pp = I T * I P = 0,285 6

7 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Hlavní budova jatek Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: O. budovy pro zemědělství živočišná produkce Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1271 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1NP včetně přístavby 32,13*11,20+15,00*5,00 = 434,86 Zastavěné plochy a výšky podlaží Podlaží Zastavěná Konstr. plocha výška Součin 1NP včetně přístavby 434,86 m 2 3,10 m 1 348,07 Součet 434,86 m ,07 Průměrná výška všech podlaží v objektu: PVP = 1 348,07 / 434,86 = 3,10 m Průměrná zastavěná plocha všech podlaží: PZP = 434,86 / 1 = 434,86 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor 1NP včetně přístavby 32,50*11,50*4,20+15,00*4,75*4,15 = 1 865,44 m 3 zastřešení 32,50*11,50*4,75/2-2*11,50*5,30*4,75/3 = 694,65 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor 1NP včetně přístavby NP 1 865,44 m 3 zastřešení Z 694,65 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 2 560,09 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy vč. zemních prací betonové pasy izolované S Svislé konstrukce zděné z plných cihel tl. 45 cm S Stropy železobetonové S Krov, střecha dřevěný vázaný S Krytiny střech pálená taška S Krytiny střech pozinkovaný nebo hliníkový plech S Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S Úprava vnitřních povrchů keramické obklady+vápené omítky S Úprava vnějších povrchů vápenné omítky S 100 7

8 9. Vnitřní obklady keramické X Schody chybí C Dveře chybí C Vrata kovová S Okna dřevěná zdvojená S Povrchy podlah běžná keramická dlažba S Povrchy podlah cementový potěr S Vytápění X Elektroinstalace světelná třífázová nefunkční C Bleskosvod bleskosvod S Vnitřní vodovod ocelové trubky, nefunkční C Vnitřní kanalizace plastové potrubí, nefunkční C Vnitřní plynovod X Ohřev teplé vody chybí C Vybavení kuchyní X Vnitřní hygienické vyb. C Výtahy X Ostatní chybí C Instalační pref. jádra X 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 10, ,00 10,80 2. Svislé konstrukce S 25, ,00 25,60 3. Stropy S 11, ,00 11,70 4. Krov, střecha S 6, ,00 6,90 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,10 5. Krytiny střech S 2, ,00 0,70 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů S 4, ,00 4,40 8. Úprava vnějších povrchů S 3, ,00 3,10 9. Vnitřní obklady keramické X 0, ,00 0, Schody C 2, ,00 0, Dveře C 2, ,00 0, Vrata S 1, ,00 1, Okna S 4, ,00 4, Povrchy podlah S 3, ,00 1, Povrchy podlah S 3, ,00 1, Vytápění X 0, ,00 0, Elektroinstalace C 7, ,00 0, Bleskosvod S 0, ,00 0, Vnitřní vodovod C 2, ,00 0, Vnitřní kanalizace C 2, ,00 0, Vnitřní plynovod X 0, ,00 0, Ohřev teplé vody C 0, ,00 0, Vybavení kuchyní X 0, ,00 0, Vnitřní hygienické vyb. C 2, ,00 0, Výtahy X 0, ,00 0, Ostatní C 5, ,00 0, Instalační pref. jádra X 0, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 75,60 Koeficient vybavení K 4: 0,7560 8

9 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 695,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9352 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 0,9774 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,7560 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1390 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 992,43 Plná cena: 2 560,09 m 3 * 2 992,43 Kč/m 3 = ,12 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 25 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 55 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 25 / 80 = 31,3 % Koeficient opotřebení: (1-31,3 % / 100) * 0,687 Nákladová cena stavby CS N = ,51 Kč Koeficient pp * 0,285 Cena stavby CS = ,98 Kč Hlavní budova jatek - zjištěná cena = ,98 Kč Stáje Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: O. budovy pro zemědělství živočišná produkce Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1271 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1NP 13,80*10,80 = 149,04 Zastavěné plochy a výšky podlaží Podlaží Zastavěná Konstr. plocha výška Součin 1NP 149,04 m 2 4,15 m 618,52 Součet 149,04 m 2 618,52 Průměrná výška všech podlaží v objektu: PVP = 618,52 / 149,04 = 4,15 m Průměrná zastavěná plocha všech podlaží: PZP = 149,04 / 1 = 149,04 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor 1NP (13,70*10,80)*(3,50) = 517,86 m 3 Zastřešení (13,70*10,80)*(0,65)/2 = 48,09 m 3 9

10 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor 1NP NP 517,86 m 3 Zastřešení Z 48,09 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 565,95 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy vč. zemních prací betonové pasy S Svislé konstrukce zděné z děrovaných cihel tl. 25 cm P Stropy chybí C Krov, střecha pultová na ocelových vaznících S Krytiny střech pozinkovaný plech S Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S Úprava vnitřních povrchů standardní obklady S Úprava vnějších povrchů bez úprav C Vnitřní obklady keramické X Schody chybí C Dveře ocelové S Vrata kovová S Okna jednoduchá S Povrchy podlah cementový potěr S Vytápění X Elektroinstalace světelná třífázová nefunkční C Bleskosvod chybí C Vnitřní vodovod ocelové trubky, nefunkční C Vnitřní kanalizace chybí C Vnitřní plynovod X Ohřev teplé vody chybí C Vybavení kuchyní X Vnitřní hygienické vyb. chybí C Výtahy X Ostatní chybí C Instalační pref. jádra X 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 10, ,00 10,80 2. Svislé konstrukce P 25, ,46 11,78 3. Stropy C 11, ,00 0,00 4. Krov, střecha S 6, ,00 6,90 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,80 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů S 4, ,00 4,40 8. Úprava vnějších povrchů C 3, ,00 0,00 9. Vnitřní obklady keramické X 0, ,00 0, Schody C 2, ,00 0, Dveře S 2, ,00 2, Vrata S 1, ,00 1,80 10

11 13. Okna S 4, ,00 4, Povrchy podlah S 3, ,00 3, Vytápění X 0, ,00 0, Elektroinstalace C 7, ,00 0, Bleskosvod C 0, ,00 0, Vnitřní vodovod C 2, ,00 0, Vnitřní kanalizace C 2, ,00 0, Vnitřní plynovod X 0, ,00 0, Ohřev teplé vody C 0, ,00 0, Vybavení kuchyní X 0, ,00 0, Vnitřní hygienické vyb. C 2, ,00 0, Výtahy X 0, ,00 0, Ostatní C 5, ,00 0, Instalační pref. jádra X 0, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 49,08 Koeficient vybavení K 4: 0,4908 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 695,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9643 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 0,8060 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,4908 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1390 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 651,87 Plná cena: 565,95 m 3 * 1 651,87 Kč/m 3 = ,83 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 13 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 57 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 70 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 13 / 70 = 18,6 % Koeficient opotřebení: (1-18,6 % / 100) * 0,814 Nákladová cena stavby CS N = ,93 Kč Koeficient pp * 0,285 Cena stavby CS = ,85 Kč Stáje - zjištěná cena = ,85 Kč 1.2. Příslušenství Ocelový přístřešek u hlavní budovy Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ G Svislá nosná konstrukce: přístřešky Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

12 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1NP 18,25*5,25 = 95,81 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1NP 95,81 m 2 2,65 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1NP (18,25*5,25)*(2,65) = 253,90 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1NP NP 253,90 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 253,90 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové patky S Obvodové stěny pilířky S Stropy X Krov kovový neumožňující podkroví S Krytina vlnitý plech S Klempířské práce chybí C Úprava povrchů nátěry S Schodiště X Dveře X Okna X Podlahy X Elektroinstalace X 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 12, ,00 12,20 2. Obvodové stěny S 31, ,00 31,00 3. Stropy X 0, ,00 0,00 4. Krov S 33, ,00 33,50 5. Krytina S 12, ,00 12,80 6. Klempířské práce C 4, ,00 0,00 7. Úprava povrchů S 6, ,00 6,30 8. Schodiště X 0, ,00 0,00 9. Dveře X 0, ,00 0, Okna X 0, ,00 0, Podlahy X 0, ,00 0,00 12

13 12. Elektroinstalace X 0, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 95,80 Koeficient vybavení K 4: 0,9580 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 750,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9580 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,0880 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 200,18 Plná cena: 253,90 m 3 * 1 200,18 Kč/m 3 = ,70 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 22 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 0 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 22 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 22 / 22 = 100,0 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1-85 %/ 100) * 0,150 Nákladová cena stavby CS N = ,86 Kč Koeficient pp * 0,285 Cena stavby CS = ,03 Kč Ocelový přístřešek u hlavní budovy - zjištěná cena = ,03 Kč 2. Ocenění pozemků Ocenění 2.1. Pozemky Index trhu s nemovitostmi I T = 0,960 Index polohy pozemku I P = 0,297 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6 Index omezujících vlivů I O = 1 + Σ P i = 1,000 i = 1 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,960 * 1,000 * 0,297 = 0,285 13

14 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,- 0,285 69,26 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří st ,00 69, ,90 Stavební pozemek - celkem 915, ,90 Pozemky - zjištěná cena = ,90 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Hlavní budova jatek ,- Kč Stáje ,90 Kč 1.2. Příslušenství Ocelový přístřešek u hlavní budovy ,- Kč 1. Ocenění staveb celkem ,90 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,90 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,90 Kč Celkem ,80 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,80 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Jedenmilionsedmsetdevadesáttřitisícdvěstěpadesát Kč 14

15 II. Ocenění srovnávací metodou Bývalý areál jatek Lipec, obec Lipec, kat. území Lipec okres Kolín, a parc. č. st. 118 (Popis srovnávaných nemovitostí je uveden v příloze.) Komentář: Jedná se o podobné objekty v podobném stavu. Lokality jsou srovnatelné. 15

16 Výsledná cena dle srovnávací metody Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na: ,-- Kč 16

17 C. Rekapitulace cen nemovitosti Cena dle cenového předpisu Srovnávací hodnota ,-- Kč ,-- Kč Závěr: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám stanovujeme obvyklou cenu nemovitosti v daném místě a čase na: ,-- Kč Slovy: Jedenmilionstotisíc Kč V Praze, dne Vypracoval: XP invest, s. r. o. Znalecký ústav Mánesova 53, Praha 2 IČ: Jan Chroust Martin Málek D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem /2016 znaleckého deníku. 17

18 E. Přílohy Výpisy z el. verze KN 18

19 Fotodokumentace 19

20 20

21 21

22 22

23 Srovnávané nemovitosti 23

24 24

25 25