Kč. ZNALECKÝ POSUDEK č. 6253/173 odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel dražby dle metodiky v Hypoteční bance, a.s.

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 6253/173 odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel dražby dle metodiky v Hypoteční bance, a.s. Předmět ocenění: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Stávající Číslo popisné: 2 Na pozemku parc. č.: st.167 Pozemky parc. č.: st.167, 1057, 957, 957 Ostatní stavby: Vlastník stavby: Ian Spencer Baldock, Slavíčkova 4216/6, Jihlava, 1 / 1 Vlastník pozemku: Ian Spencer Baldock, Slavíčkova 4216/6, Jihlava, 1 / 1 Katastrální území: Úsobí LV č.: 669 Kraj: Kraj Vysočina Okres: Havlíčkův Brod Obec: Úsobí Část obce: Úsobí Ulice: Číslo orientační: Objednatel: EURODRAŽBY.CZ U Pískovny 890/ Praha 8 Stav ke dni / Prohlídka: Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) / Kč o nemovitosti do 1 mil. Kč je stálý zájem. Obvyklá cena budoucí: (cena po dokončení stavby v cenové úrovní ke dni ocenění) Nemovitosti jsou obchodovatelné: obtížně Poznámka: Vypracoval: Ing. Miroslav Bartůněk tel.: , , Dobrovítov 27 fax.: Čáslav .: mbartunek@centrum.cz Datum: podpis, příp. razítko Tento odhad obsahuje 20 stran textu včetně 13 stran příloh.

2 SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Kraj: Kraj Vysočina Obec, část obce: Úsobí Katastrální území: Úsobí Ulice: Hlavní stavba stávající stav budoucí stav počet podlaží PP/NP 0 1 počet bytových jednotek / typy zastavěná plocha 1NP: 249 m 2 obestavěný prostor: m 3 podlahová plocha - obytná část 149 m 2 podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: Kč/m 3 garáže v objektu / počet stání: ano stáří původní / další životnost: opotřebení celkové: 60 % technický stav stavby: K celkové rekonstrukci vytápění: typ konstrukce domu: Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) rozestavěnost: 50 % forma užívání: Jiný způsob užívání rekonstrukce celková/dílčí v roce: 2006 / provedené dílčí rekonstrukce: nemovitost je běžně užívána: ano ne pozemky (popis): st.167, č zahrada, PK č.957, Oceňované pozemky jsou téměř rovinné, pouze PK č.957 je mírně svažitý k severu. Pozemky jsou napojeny na elektro, vody ze studny, kanalizace trativodem. Přístup je bezproblémový z pozemku č ostatní plocha ve vlastnictví Městyse Úsobí. Na oceňovaných pozemcích se dále nachází vrata, vrátka, ohradní zeď k ulici, zpevněné plochy ze zámkové dlažby a zatravňovacích dlaždic, přeplocení zahrady, oplocení zahrady, pergola se zahradním krbem, skleník neužívaný, altánek, zasklený bazén s filtrací, zemní sklep. Na pozemku PK č. 957 je dále rybník a velké množství vzrostlých stromů. Za domem je kůlna - bez hodnoty. Krov je sedlový zakrytý vlnitým eternitem, omítka je hrubá, opadaná, vrata dřevěná, část krytiny chybí. Naproti obytné části se nachází garáž, navazuje na rodinný dům souseda. Objekt je zděný s pultovou střechou, vrata dřevěná, napojený na elektro a vodu. Dalším navazujícím objektem je z části zděná a z části dřevěná kůlna bez podlah, pultový krov, plechová krytina, zavedena elektřina. Garáž a na ni navazující kůlna a chata jsou již na pozemku PK č.957. Před domem v předzahrádce je nepřístupný zemní sklep - nehodnocen. výměra pozemků celkem: m 2 jednotková cena 33 Kč/m 2 napojení na sítě vlastní veřejné vlastní veřejné elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: - 2 -

3 omezení a rizika rating rizika: bez vlivu na OC Rizika: Ostatní finanční / právní omezení zahrnuto v obvyklé ceně záplavové území / rok poškození: ano ne ano ne pojištění proti povodní / záplavě: doporučuji není nutné doporučuji není nutné ostatní stavby s cenovým vlivem na obvyklou cenu název na pozemku Popis parc. č. jiná PK č. 957 Jedná se o zděnou chatu zateplenou, krov je v části sedlový zakrytý plechem, na verandě je pochozí střecha - terasa. Chata je podsklepená, je napojena na elektro, vodu ze studny, kanalizace trativodem. Dispozice: 1.PP - garáž s dílnou, 1.NP - pokoj, kuchyň, koupelna, WC, veranda, podkroví - 2 x pokoj. Chata v dobrém technickém stavu - nově rozvody vody a kanalizace, zateplení chaty. OP JC Reprodukční Opotřebení Věcná [m 3 ] [Kč/m 3 ] cena hodnota ,00 % Obec Počet obyvatel: 666 Budova:volně stojící Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Oceňované nemovitosti se nacházejí v obci a k.ú. Úsobí v místní části Kosovy. Kosovy se nachází na odbočce ze silnice č. 348 mezi Štoky a Humpolcem. V obci není žádná občanská vybavenost, pouze zastávka autobusu. Základní občanská vybavenost je v Úsobí (cca 3 km) - škola, školka, pošta, OÚ, drobné živnostenské provozovny, octárna. Pracovní příležitosti jsou částečně ve Štokách (7 km), v Humpolci (16 km), v Jihlavě (16km), v Havlíčkově Brodě (18 km), dobrá je dostupnost na dálnici D1 (2 km). Prohlídka nemovitosti nebyla umožněna v objektu chaty a garáže. Ostatní nemovitosti byly zpřístupněny za přítomnosti p. Jelínka M. - soused. Rizika: Ostatní finanční / právní omezení Na LV č. 669 je zapsáno zástavní právo smluvní u ČS a.s. - k uvedenému zápisu při stanovení obvyklé ceny nepřihlížím. Popis / dispozice: Jedná se o rodinný dům, který vyhořel v r a byla započata celková rekonstrukce. Z původního domu zůstalo 1.NP se stropy a dům byl ze strany do dvora nově vyzděn a zvětšen, na opačné straně byla na domě - obvodové zdi provedena nadezdívka, celý dům má nový krov s novou krytinou včetně oplechování. Krytina je pálená. Původní dům má tl.zdiva 80 cm, přizdívka do dvora má tl. zdiva jen 30 cm. Na domě byla provedena v části nová elektřina, osazena plastová okna a střešní okna, v části jsou nové betony na podlahách. Světlá výška podkroví umožňuje zřízení podkrovních místností. V původních místnostech jsou stropy klenuté do traverz a plné klenby, na podlahách jsou betony, omítky jsou opadané a chybí. Dům je neobyvatelný, bez vybavení. Na dům navazuje sklad - bývalý chlév a zastřešená terasa

4 Konstrukce a vybavení Název Popis Název Popis 1. Základy Smíšené 2. Zdivo zděné tl. 80 cm, přístavba tl. 30cm 3. Stropy plná klenba, klenuté do traverz4. Střecha sedlový krov 5. Krytina pálená krytina 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky Chybí 8. Fasádní omítky chybí 9. Vnější obklady Chybí 10. Vnitřní obklady chybí 11. Schody Chybí 12. Dveře pouze vstupní 13. Okna plastová s izolačním 14. Podlahy obytných betony dvojsklem místností 15. Podlahy ostatních Chybí 16. Vytápění chybí místností 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody ocelové trubky, studená voda 20. Zdroj teplé vody chybí 21. Instalace plynu Chybí 22. Kanalizace chybí 23. Vybavení kuchyně Chybí 24. Vnitřní vybavení chybí 25. Záchod Chybí 26. Ostatní chybí Seznam podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.NP 249,48 m 2 149,00 m 2 Chodba 31,50 m 2 1,00 31,50 m 2 Pokoj 25,30 m 2 1,00 25,30 m 2 kuchyň se spíží 28,40 m 2 1,00 28,40 m 2 Pokoj 14,80 m 2 1,00 14,80 m 2 Komora 12,50 m 2 1,00 12,50 m 2 Sklad 52,00 m 2 0,50 26,00 m 2 Terasa 21,00 m 2 0,50 10,50 m 2 Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: ano ne Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: ano ne Reprodukční cena Věcná hodnota Hlavní stavby: Kč Hlavní stavby: Kč Ostatní stavby: Kč Ostatní stavby: Kč Pozemky: Kč Věcná hodnota celkem: Kč Porovnávací hodnota Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Střížov, okr. Havlíčkův Brod 200, , Prodej zemědělské usedlosti ve Střížově u Chotěboře o celkové ploše m2. Usedlost se skládá z domu, velkého uzavřeného dvoru, stodoly, chlévů, zahrady, jezírka, místnosti s klenutými stropy, garáže a sklepa. Zajímavá klidná lokalita, vhodná pro chov koní, možnost pronájmu sousední parcely. Nutná rekonstrukce K1 Zdroj ceny - 0,80 K2 Velikosti objektu - menší 0,90 K3 Poloha - lepší 1,05 K4 Provedení a vybavení - lepší 1,05 K5 Celkový stav - bez rekonstrukce 1,00 K6 Vliv pozemku - menší 1,10 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00-4 -

5 Kněž, okr. Havlíčkův Brod 150, , Rodinný dům po částečné rekonstrukci se stodolou, chlévy a pozemky v obci Kněž, nedaleko Havlíčkova Brodu. Obecní vodovod i studna, odpad do septiku. Vytápění krbovými kamny, na tuhá paliva. Nový rozvod elektřiny, plastová okna. Nemovitost se prodává i s pozemky v obci Habry K1 Zdroj ceny - 0,80 K2 Velikosti objektu - menší 1,05 K3 Poloha - horší 1,05 K4 Provedení a vybavení - po částečné rekonstrukci 0,95 K5 Celkový stav - průměrný, vedlejší stavby v horším stavu 1,10 K6 Vliv pozemku - menší 1,10 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Březinka, okr.havlíčkův Brod 250, , Rodinný dům - Březinka,okr. Havlíčkův Brod Velmi zajímavá nabídka dvou rodinných domů na pozemku 1645m2 na krásném místě s výhledem do přírody. Jedná se o původní starší dům, který je dispozičně 4+1 a je zde nutná rekonstrukce. Na tuto původní stavbu je napojena novostavba RD taktéž dispozičně 4+1.Fotografie interiéru pro Vás připravujeme. Obě nemovitosti jsou spojeny zcela novou střechou a jsou zasazeny do středu zahrady.materiál na dostavbu nového domu je v ceně K1 Zdroj ceny - 0,80 K2 Velikosti objektu - větší - 2 rodinné domky 0,95 K3 Poloha - horší 1,10 K4 Provedení a vybavení - horší 1,10 K5 Celkový stav - průměrný 1,00 K6 Vliv pozemku - menší 1,20 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - 1,00 Variační koeficient před úpravami: 18,09 % Variační koeficient po úpravách: 8,73 % Průměrná cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 149 m 2 Porovnávací hodnota Kč Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty Srovnatelné nemovitosti jsou převzaty z realitního serveru realitní nabídky jsou mírně nadhodnocené, snižuji koeficient nabídky. Porovnatelné nemovitosti mají objektivní vypovídací schopnost v porovnávací hodnotě, avšak v daném případě jsou porovnatelné nemovitosti hůře dostupné na internetových serverech. Oceňovaná nemovitost je atypická - původní rodinný dům nově obezděný, nová střecha, dále na pozemku chata a původní zemědělské objekty, dále i velikost pozemků je větší. Porovnatelné nemovitosti jsou bez rekonstrukcí, pouze v Březince je starší RD a rozestavěný RD. Seznam oceňovaných pozemků Název pozemku Parcelní číslo Výměra Jednotková cena pozemku zastavěná plocha a nádvoří: m Kč/m 2 zahrada: m Kč/m m 2 50 Kč/m m 2 15 Kč/m 2 Celkem: m 2-5 -

6 Podklady / přílohy počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 669 ze dne Snímek katastrální mapy 2 Mapa oblasti 2 Fotodokumentace nemovitosti 4 Srovnatelné nemovitosti 3 Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně) Současní spoluvlastníci získali oceňované nemovitosti na základě kupní smlouvy v r Jednotková cena v současném stavu včetně pozemků: ,00 Kč : 117,80 m 2 = 5.942,00 Kč/m 2 zaokrouhleno 5.900,00 Kč/m 2. Propočet z ceny podlahových ploch: Běžné ceny užitných ploch jako jsou oceňované plochy v místě jsou : 2.000,00 Kč/m 2 - obytné plochy hlavní rozestavěné (1.NP) 1.000,00 Kč/m 2 - obytné plochy hlavní horší - terasa, bývalý chlév chata cena odhadem ,00 Kč garáž cena odhadem ,00 Kč cena pozemků v místě stavebních 100,00 Kč/m 2 pozemků ostatních 50,00 Kč/m 2 pozemků zemědělských 15,00 Kč/m 2 Tyto jednotkové ceny ploch považuji za běžné při prodeji rodinných domů v současné době v sídle jako jsou Kosovy. Cena nemovitosti jednoduchým srovnáním v návaznosti na přiložené srovnatelné prodeje - propočtem pak je stanovena v následujícím: Užitné plochy: obytné plochy rozestavěné (1.NP) 112,50 m 2 zaokr.113 m 2 obytné plochy horší (terasa, bývalý chlév) 73,00 m 2 chata odhadem ,00 Kč garáž odhadem ,00 Kč pozemky - výměra - stavební 522,00 m 2 - zahrada 79,00 m 2 PK pozemek č část se stavbami (chata, garáž, kůlna, bazén) ,00 m 2 PK pozemek č část bez staveb ,00 m 2 Propočet: Stavba: obytné plochy rozestavěné 113,00 m 2 x 2.000,00Kč/m 2 = ,00 Kč obytné plochy hlavní horší 73,00 m 2 x 1.000,00Kč/m 2 = ,00 Kč chata odhadem ,00 Kč garáž odhadem ,00 Kč Pozemky: 601,00 m 2 x 100,00 Kč/m 2 = ,00 Kč 2.000,00 m 2 x 50,00 Kč/m 2 = ,00 Kč 4.237,00 m 2 x 15,00 Kč/m 2 = ,00 Kč Cena celkem: ,00 Kč Zaokrouhleno ,00 Kč Nemovitost v této hodnotě by byla dle mého názoru dobře obchodovatelná, a to z důvodu umístění v obci s dobrou dostupností do okolních měst - Humpolec, Jihlava a s dostupností na dálnici D1 - cca 2 km. Jedná se o klidnou přírodní lokalitu, velký pozemek. Nevýhodou jsou náklady na dokončení rozestavěného rodinného domu a sídlo bez infrastruktury

7 Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni Posudek o ceně byl vypracován podpis znalce Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne č.j. Spr.1145/81 pro základní obor EKONOMIKA odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř.č. znaleckého deníku. Certifikovaný dne Bankovním institutem V.Š., a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo , ev.č. 059/97 s platností do a recertifikován dne číslo certifikátu 0003 s platností do Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov Čáslav mbartunek@centrum.cz Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou

8 List vlastnictví č

9 - 9 -

10 Snímek katastrální mapy

11 Snímek katastrální mapy - pozemek PK č

12 Mapa oblasti

13 Mapa obce

14 Fotodokumentace Pohled ze silnice Pohled ze dvora SV Pohled ze dvora SZ Přizdívka domu Pokoj Pokoj

15 Budoucí podkroví Budoucí podkroví Bývalý chlév Pokoj Chodba Přizděná chodba

16 Chata - pohled Z Chata - pohled J Chata - chodba Chata - dílna v 1.PP Kůlna ve dvoře Kůlna za domem, skleník

17 Rybník Altánek Zastřešený bazén Zahrada

18 Srovnatelná nemovitost

19 - 19 -

20 - 20 -