ZNALECKÝ POSUDEK číslo /2016

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo /2016 NEMOVITÁ VĚC: Pozemek p.č. 1259/4 s garáží Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Brno-město, obec Brno, k.ú. Horní Heršpice Adresa nemovité věci: Rajhradská, Brno Vlastníci: Danuša Weigeltová, RČ /7168, Hněvkovského 30/65, Brno, vlastnický podíl: 1 / 2 Ing. František Šukal, RČ /1388, Zemědělská 1674/14, Brno, vlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekutorský úřad Brno - město, soudní exekutor JUDr. Karel Urban Minská 54, Brno Ing. Petr Čech Ukrajinská 545/19, Brno Exekuční řízení OBVYKLÁ CENA id. 1/ Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 14 stran Počet příloh: 10 Počet vyhotovení: 3 + elektronická podoba V Brně dne Ing. Petr Čech

2 Znalecký úkol NÁLEZ V souladu s usnesením soudního exekutora JUDr. Karla Urbana úkolem znalce je: stanovit cenu nemovitostí a jejich příslušenství a to: pozemku p.č. 1259/4, garáže bez čp/če na parcele č. 1259/4 (vše na LV 894, k.ú. Horní Heršpice) označit součásti a příslušenství nemovitosti, tak jak jsou vymezeny v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 97 EX 13860/10-16 ze dne cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených, cenu závad, které prodejem v dražbě nezaniknou, a výslednou cenu Přehled podkladů Usnesení č.j. 97EX 13860/ ze dne soudního exekutora JUDr. Karla Urbana, o ustanovení znalcem Exekuční příkaz soudního exekutora JUDr. Karla Urbana č.j. 97EX 13860/10-16 ze dne Výpis z listu vlastnictví číslo 894 vyhotovený dne dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 97EX 13860/10 pro Urban Karel, JUDr. soudní exekutor Znalecké standardy Asociace znalců a odhadců České republiky Databáze prodaných nemovitostí spolupracujících odhadců Databáze prodaných nemovitostí MOISES Webové stránky ČÚZK Webové stránky Sreality Místopis Statutární město Brno asi s 380 tisící obyvateli je druhým největším městem České republiky a největším moravským městem. Je metropolí Jihomoravského kraje. Výhodou města Brna je vynikající dopravní dostupnost a strategická poloha na křižovatce transevropských silničních a železničních dálkových tras, které jsou důležitými dopravními tepnami spojujícími Evropu západní s východní a severní s jižní. Město je hospodářským, dopravním, vědeckým, školským a kulturním centrem regionu. Oceňovaná garáž se nachází v Horních Heršpicích u křižovatky ulic Teslova a Rajhradská. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon 2

3 Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III. tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 1258 Statutární město Brno Celkový popis Povinnou jsem vyzval dopisem do vlastních rukou k poskytnutí součinnosti. Povinná si dopis nepřevzala a součinnost mně neposkytla. Z tohoto důvodu je popis garáže proveden pouze z veřejně přístupného pozemku. Řadová koncová garáž bez čp/če stojí na pozemku p.č. 1259/4 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož je součástí, v uzavřeném garážovém dvoře na rohu Teslovy a Rajhradské ulice. Většina řadových garáží stojí podél Rajhradské ulice, 2 garáže jsou podél zadní strany garážového dvora. Vjezd je z ulice Teslovy na pozemku p.č ostatní plocha (ostatní komunikace) ve vlastnictví Statutárního města Brna. Garážový dvůr na pozemku p.č. 1259/1 podél jeho strany směrem do ulice uzavírá cihelná zeď a plotová brána převážně s drátěnou výplní. Pozemek p.č. 1259/1 garážového dvora v katastru nemovitostí evidovaný jako ostatní plocha (způsob využití jiná plocha) je ve vlastnictví Statutárního města Brna. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Pojišťovna Kooerativa v daném území uvádí u rizika povodně kód č. 2. Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Na LV č. 894 jsou evidována zástavní práva exekutorská, nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji. Ostatní rizika: nejsou 3

4 Stavební pozemek OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků V cenové mapě stavebních pozemků města Brna je v dané lokalitě uvedena sazba Kč/m 2. S ohledem na platnost cenové mapy od roku 2014 a předcházejí sběr dat, odhaduji k dnešnímu dni jednotkovou cenu ve výši Kč/m 2. Oceňované pozemky Název p.č. Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří 1259/ , ,00 Celkem ,00 Výsledná cena = ,00 Kč Věcná hodnota Výpočet věcné hodnoty stavby Řadová koncová zděná garáž má plochou střechu. Srážkovou vodu z ní směrem do Rajhradské ulice odvádí žlab se svodem z pozinkovaného plechu. Venkovní omítka je vápenocementová. Do garáže se vjíždí dvoukřídlovými oceloplechovými vraty. Prosvětlení garáže je skleněnými luxferami. Přesnější popis bez vstupu do garáže a bez poskytnutí údajů o stavbě povinnou nelze provést. Předpokládám standardní vybavení garáže. Rozměry garáže jsou naměřeny pouze orientačně z veřejně dostupného pozemku. Zatřídění pro potřeby ocenění Garáž 15: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná nebo železobetonová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1. nadzemního podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.NP 6,30*3,00 = 18,90 4

5 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Název Konstr. výška plocha 1.NP 18,90 m 2 2,50 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.NP (6,30*3,00)*(2,50) = 47,25 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obest. prostor 1.NP NP 47,25 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 47,25 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy S 6, ,00 6,20 2. Obvodové stěny S 30, ,00 30,10 3. Stropy S 26, ,00 26,20 4. Krov X 0, ,00 0,00 5. Krytina S 5, ,00 5,70 6. Klempířské konstrukce S 2, ,00 2,90 7. Úpravy povrchů S 4, ,00 4,80 8. Dveře C 2, ,00 0,00 9. Okna S 1, ,00 1, Vrata S 6, ,00 6, Podlahy S 7, ,00 7, Elektroinstalace S 6, ,00 6,00 Součet upravených objemových podílů 97,30 Koeficient vybavení K4: 0,9730 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 13) [Kč/m 3 ]: = 1 375,00 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,9730 Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle SKP): * 2,0750 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 331,31 5

6 = ,40 Kč Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 30,000 % ,32 Kč Věcná hodnota = ,08 Kč 6

7 Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Plocha pozemku: 18 m 2 Srovnatelné nemovité věci Název: 1. garáž Garáž prodaná jako nebytová jednotka v objektu hromadných garáží je z roku Obvodové zdivo je cihelné tl. 30 cm. Střecha je plochá s povlakovou krytinou. Vrata jsou oceloplechová dvoukřídlová. Lokalita: Brno, Za Mostem Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Poloha 1,00 K3 Celkový stav 1,00 K4 Vliv pozemku 1,00 K5 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Databáze prodaných nemovitostí spolupracujících odhadců Celkový koef. KC 1,00 Upravená j. cena Kč/ks Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena Kč Kč/ks 7

8 Název: 2. garáž Garáž je rozdělena (mimo komunikačních a manipulačních ploch) na 36 stání užívaných spoluvlastníky garáže. Počet stání odpovídá spoluvlastnickým podílům na nebytové jednotce. Vjezd do garáže je ze strany ulice Spáčilova přes elektricky ovládaná dvoukřídlá garážová vrata po rampě v úrovni 1.NP, která je deklarována jako společná prostora domu, do vlastní garáže s garážovými stáními. Lokalita: Brno, Spáčilova Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Poloha 1,00 K3 Celkový stav 0,95 K4 Vliv pozemku 1,00 K5 Úvaha zpracovatele ocenění 1,04 Zdroj: Databáze prodaných nemovitostí spolupracujících odhadců Celkový koef. KC 0,99 Upravená j. cena Kč/ks Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena Kč Kč/ks 8

9 Název: 3. garáž Řadová vnitřní zděná garáž prodaná na Húskově ulici pochází z roku Zdivo je cihelné tl. 30 cm. Střecha je plochá s natavenými asfaltovými pásy.. Vrata jsou oceloplechová dvoukřídlová. Lokalita: Brno, Húskova Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Poloha 1,00 K3 Celkový stav 1,00 K4 Vliv pozemku 1,00 K5 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Databáze prodaných nemovitostí spolupracujících odhadců Celkový koef. KC 1,00 Upravená j. cena Kč/ks Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 18 m Kč Kč/ks 9

10 Název: 4. garáž Garáž prodaná na Matzenauerově ulici pochází z roku Obvodové stěny budovy a příčky mezi jednotlivými garážovými jednotkami jsou zděné. Venkovní úpravu povrchu tvoří břizolitová omítka, vnitřní omítky jsou vápenné dvouvrstvé. Stropy jsou z Čiževského desek. Plochá střecha má krytinu z pozinkovaného plechu. Srážkovou vodu z nich odvádí žlaby a svody. Podlahy jsou z betonové mazaniny s potěrem. Elektrická instalace je světelná. Vrata jsou oceloplechová otevíravá. Lokalita: Brno, Matzenauerova Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Poloha 1,00 K3 Celkový stav 1,00 K4 Vliv pozemku 1,00 K5 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Databáze prodaných nemovitostí MOISES Celkový koef. KC 1,00 Upravená j. cena Kč/ks Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 18 m Kč Kč/ks 10

11 Název: 5. garáž Garáž nabízená k prodeji na Trtílkově ulici je zděná s plochou střechou. Stavba po generální opravě stojí na pozemku města Brna. Vjezd je plechovými vraty. Uvnitř stavby je světelný rozvod elektrické energie. Lokalita: Brno, Trtílkova Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Poloha 1,00 K3 Celkový stav 1,00 K4 Vliv pozemku 1,10 K5 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Sreality Celkový koef. KC 0,99 Upravená j. cena Kč/ks Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena Kč Kč/ks 11

12 Název: 6. garáž Garáž nabízená k prodeji na Bedřichovické ulici stojí v uzavřeném areálu. Stavba stojí na vlastním pozemku. Do garáže není zavedena elektřina, je však možnost připojení. Lokalita: Brno, Bedřichovická Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Poloha 1,00 K3 Celkový stav 1,00 K4 Vliv pozemku 1,00 K5 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Sreality Celkový koef. KC 0,90 Upravená j. cena Kč/ks Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena Kč Kč/ks Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota Kč/ks Kč/ks Kč/ks Kč/ks Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Kč Kč Kč 12

13 ZÁVĚR Povinná mně neumožnila vstup na pozemek a do garáže a tím i ověření její vybavenosti a technického stavu. Z tohoto důvodu obvyklou cenu pozemku p.č. 1259/4 s garáží a se všemi součástmi a příslušenstvím odhaduji pouze na základě informací zjištěných z veřejně dostupných pozemků. V souladu s usnesením soudního exekutora JUDr. Karla Urbana úkolem znalce je: stanovit cenu nemovitostí a jejich příslušenství a to: pozemku p.č. 1259/4, garáže bez čp/če na parcele č. 1259/4 (vše na LV 894, k.ú. Horní Heršpice) označit součásti a příslušenství nemovitosti, tak jak jsou vymezeny v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 97 EX 13860/10-16 ze dne cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených, cenu závad, které prodejem v dražbě nezaniknou, a výslednou cenu Obvyklou cenu pozemku parc.č. 1259/4 a garáže bez čp/če na základě hodnoty porovnávací odhaduji ve výši Kč. Příslušenství nemovitosti nemohlo být specifikováno, protože mně nebyla umožněna prohlídka pozemku a garáže. Jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojena nezjištěna, cena 0 Kč. Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou nezjištěny, cena 0 Kč. Úkolem znalce je odhad podílu povinné ve výši id. 1/2. O podíly nemovitostí je na realitním trhu menší zájem. Jejich cena se nedá vypočítat pouhým aritmetickým úkonem. Z tohoto důvodu odhaduji obvyklou cenu podílu id. 1/2 povinné v souladu se znaleckým standardem č. 1 Asociace znalců a odhadců ČR ve výši asi Kč. slovy: devadesátpěttisíc korunčeských V Brně 7. října 2016 Ing. Petr Čech 13

14 Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutími Krajského soudu v Brně ze dne pod č.j. Spr 4199/84 a ze dne pod č.j. Spr 2392/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3889 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 24. SEZNAM PŘÍLOH Přílohy počet stran A4 v příloze Fotodokumentace nemovitosti 1 Výpis z katastru nemovitostí 6 Snímek katastrální mapy 1 Ortofotomapa 1 Polohopis 1 14

15 Fotodokumentace nemovitosti 15

16 16

17 17

18 18

19 19

20 20

21 21

22 Snímek katastrální mapy Pozemek p.č. 1259/4 s garáží bez čp/če 22

23 Ortofotomapa Pozemek p.č. 1259/4 s garáží bez čp/če 23

24 Polohopis 24