ZNALECKÝ POSUDEK. číslo: /18. Havlíčkovo nábř. 1167/ Ostrava. a Benešová Marie Na Kopci Jedovnice

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /18 o ceně nemovité věci - pozemku parc.č.st.748 zapsaného na LV č.815, jehož součástí je rekreační chata ev.č.1091, katastrální území a obec Ruprechtov, okres Vyškov, včetně pozemků, příslušenství a ceny obvyklé. Objednavatel posudku: IMEX REALITY s.r.o. Havlíčkovo nábř. 1167/ Ostrava Vlastník nemovité věci: SJM Beneš Miroslav a Benešová Marie Na Kopci Jedovnice Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti pro dražbu (aktualizace znaleckého posudku č /17 ze dne ) Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č.199/2014 Sb., č.345/2015 Sb., č.53/2016 Sb., č.443/2016 Sb. a č.457/2017 Sb. s účinností od Oceněno ke dni: 15.července 2018 Posudek vypracoval: Ing.Jiří Ignačík Edisonova 111/ Ostrava Hrabůvka Tel Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 16 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 15.července 2018

2 A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovité věci Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem ve Vyškově, dne 4.července 2018, LV č.815. Znalecký posudek č /17 vyhotovený znalcem Ing.Jiřím Ignačíkem dne Kopie katastrální mapy. Přílohy posudku Nabídky realitních kanceláří. Kopie katastrální mapy. Fotomapa. Předmětem ocenění jsou 1) Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) 2) Rekr.chata s krovem umožňujícím zřízení podkroví 3) Trvalé porosty - 2 -

3 B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) Oceněno podle 3 vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.st.748 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 49 m 2 na pozemku se nachází rekr.chata ev.č.1091 parc.č.543/74 orná půda o výměře 349 m 2 Výše uvedený pozemek tvoří funkční celek se stavbou a stavebním pozemkem stejného vlastníka. Výměra pozemku Výměra pozemku = m 2 Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ui 1. Velikost obce podle počtu obyvatel Hospodářsko-správní význam obce Ostatní obce 3. Poloha obce V ostatních případech 4. Technická infrastruktura v obci Elektřina, vodovod, nebo kanalizace, nebo plyn 5. Dopravní obslužnost obce Železniční zastávka, nebo autobusová zastávka 6. Občanská vybavenost v obci Minimální vybavenost (pouze obchod nebo služby - základní sortiment) Součin hodnot Iu = SOUČIN(Ui) =

4 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů Celkem 0.00 Io = 1 + SUMA(Oi) = = Výpočet ceny pozemku ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 213,- ZC = ZCv x Iu = 1275 Kč x = 213 Kč Index cenového porovnání x I = Io x It x Ip = x x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 123,33 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,15 Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) Cena celkem Kč ,

5 2) Rekr.chata s krovem umožňujícím zřízení podkroví Oceněno podle 36 vyhlášky. Popis Jedná se o rekreační chatu ev.č.1091, která je zděné konstrukce, částečně podsklepená a sedlovým krovem, kde půdního prostoru je využito jako podkroví. Krytina střechy a klempířské konstrukce jsou provedeny z pozinkovaného plechu. Vnitřní i fasádní omítky jsou vápenné hladké, bez venkovních obkladů. Dveře hladké plné, okna plastová. Podlahy jsou převážně prkenné, na soc.zařízení keramická dlažba. Vytápění je zajištěno krbovými kamny. El.instalace světelná, na střeše je instalován bleskosvod. Rozvod vody studené i teplé, ohřev vody zajišťuje el.boiler. Odpadní vody jsou svedeny do žumpy. V kuchyni se vaří na plynovém sporáku na PB, zařizovací předměty zdravotechniky tvoří sprchový kout, umývadlo a splachovací WC. Objekt se nachází v udržovaném technickém stavu, práce záchovné údržby jsou prováděny v potřebném rozsahu. Součástí nemovitosti jsou rovněž venkovní úpravy, které tvoří: - zámková dlažba šedá - žumpa - oplocení - vrata a vrátka - opěrná zeď před garáží Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: Typ: A1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Druh konstrukce: Zděná v tloušťce nad 15 cm Obestavěný prostor Spodní stavba 24.00* *1.20 = m 3 Vrchní stavba 49.00*3.00 = m 3 Zastřešení 37.00*5.50*0.5 = m 3 celkem = m 3-5 -

6 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Cen.podíl části n 11. Okna nadstandard % Okenice chybí % *1.852 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) = Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo stavba stejného vlastníka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 7. Význam obce Ostatní obce 8. Poloha obce Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel a obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel 9. Občanská vybavenost obce Minimální vybavenost (obchod nebo služby - základní sortiment) nebo žádná Celkem 1. až 5. znak 0.00 It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 x T7 x T8 x T9 = ( ) x =

7 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, rekreace) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP Rekreační oblasti 3. Poloha pozemku v obci Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) 4. Možnost napojení pozemku na inž.sítě v obci Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku V okolí nemovité věci není dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava Zastávka ve vzdálenosti od 1001 m 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 9. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené Bez dalších vlivů Celkem * 0.05 * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = ( ) x 0.85 = Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 25, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 0. Typ stavby a) 2 A Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - s podkrovím nad 1/2 zastavěné plochy 1.NP včetně 1. Druh stavby Rekreační chata 2. Svislé konstrukce b) Zděné tl. více jak 30 cm 3. Střešní konstrukce Podkroví více jak z poloviny zastavěné plochy stavby 4. Napojení stavby na sítě Elektr. proud, voda, žumpa (septik) 5. Vybavení WC ve stavbě, koupelna nebo sprchový kout 6. Vytápění stavby Lokální vytápění - 7 -

8 7. Přísl.stavby (venk.úpr. a vedl.st. do 25m 2 ) Příslušenství zvyšující cenu chaty (např. venkovní gril, pergoly apod.) 8. Výměra pozemků užívané se stavbou Do 400 m 2 9. Kriterium jinde neuvedené Bez vlivu na cenu 10. Stavebně- technický stav Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou (hodnota 1.00 vynásobena koef. s= pro stáří 31 let) Celkem * 0.22 * hodnota 10. znaku se do sumy nezapočítává Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V10 = ( ) x = Výpočet ceny objektu ( 36 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 2.573,- Iv: index konstrukce a vybavení x It: index trhu x Ip: index polohy x Cena upravená uvedenými indexy = Kč 1.535,05 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,42 Rekr.chata s krovem umožňujícím zřízení podkroví Cena celkem Kč ,- 3) Trvalé porosty Oceněno podle 40 až 46 vyhlášky. Živé ploty nad 0,5 m a stěny z jehličnat koeficient K , Kz spoluvlastnický podíl 100%) 16 let, 15 m x 1.050,- Kč 0.00% = Kč ,- Trvalé porosty Cena celkem Kč ,

9 C. REKAPITULACE 1) Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) Kč ,- 2) Rekr.chata s krovem umožňujícím zřízení podkroví Kč ,- 3) Trvalé porosty Kč ,- Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů Kč ,- Slovy: Pětsetsedmdesáttřitisícesedmsetosmdesát Kč Stanovení ceny obvyklé : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. V části C výpisu z katastru nemovitostí č.815 pro katastrální území Ruprechtov, obec Ruprechtov vázne na oceňované nemovitosti omezení dispozičních práv a to Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky a Zákaz zcizení a zajištění ve prospěch TG CREDIT CZ s.r.o. Poděbradova 1442/109, Moravská Ostrava. Tato omezení v dražbě zaniknou a proto není provedeno jejich ocenění v tomto znaleckém posudku

10 V okolí obce Ruprechtov jsou nabízeny následující obdobné nemovitosti : - Rekr.chata Slavkov u Brna, okres Vyškov, užitná plocha 32 m2, (32 km od Ruprechtova) dvojpodlažní, nepodsklepená bez podkroví, zděná stavba, voda z vlastní studny, kamna na tuhá paliva, kanalizace do septiku, nové vnitřní rozvody vody, pozemek 1339 m2, (30.000,- Kč/m2) ,- Kč - Rekr.chata Pustiměř, okres Vyškov, užitná plocha 16 m2, (20 km od Ruprechtova) přízemní, nepodsklepená, bez podkroví, pergola s venkovním krbem, chata v mírném svahu, dobrý technický stav, pozemek 398 m2, (25.000,- Kč/m2) ,- Kč - Rekr.chata Luleč, okres Vyškov, užitná plocha 56 m2, (14 km od Ruprechtova) přízemní, nepodsklepená s podkrovím, nosné konstrukce dřevěné, vytápění z krbových kamen, objekt situován u lesa na okraji obce, pozemek 417 m2, (27.600,- Kč/m2) ,- Kč

11 Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že nemovitost se nachází v žádané lokalitě v dobrém technickém stavu, odhaduji cenu obvyklou nemovitosti, včetně pozemků a příslušenství, v rámci cenového rozpětí ve výši ,- Kč/m2, tj. celkem (70 m2 x ,- Kč/m2) ,- Kč Pozn. Znalci nejsou známy právní vady, které nezaniknou prodejem nemovitosti z dražby a proto není provedeno jejich ocenění v tomto znaleckém posudku. V Ostravě, dne 15.července 2018 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr. 4689/87, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem /18. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing.Jiří Ignačík Edisonova 111/ Ostrava Hrabůvka Tel

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -