ZNALECKÝ POSUDEK. číslo: 15/03/51. o ceně obvyklé nemovité věci - rodinného domu č.p. 400 s příslušenstvím v obci Vápenná, k.ú. Vápenná.

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 15/03/51 o ceně obvyklé nemovité věci - rodinného domu č.p. 400 s příslušenstvím v obci Vápenná, k.ú. Vápenná. Objednavatel posudku: JUDr. Karel Urban Soudní exekutor Minská Brno k č.j. 97EX 9120/ Účel posudku: Zjištění obvyklé ceny nemovitosti Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od Oceněno ke dni: 14.března 2015 Posudek vypracoval: Trsťan Ivo Sokola Tůmy Jeseník Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 9 stran textu, kopii výpisu z KN, kopii katastrální mapy, fotodokumentaci a situaci území. V Jeseníku, dne 19.března 2015

2 1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovité věci Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, umístěný ve Vápenné cca 100 m od státní komunikace od odbočky u restaurace U kameníka směrem k železniční trati, s níž těsně sousedí. Z jihozápadní strany sousedí s areálem OMYA a.s. Vápenná. Dům je zděný se sedlovou střechou, je částečně podsklepen, má jedno nadzemní podlaží a nevybavené podkroví. Dům je napojen na veřejné rozvody NN, vodovod je napojen na veřejný vodovod, kanalizace je napojena na žumpu. Pozemek náležející k domu je neudržovaný. K domu náleží zděná vedlejší stavba, která není zakreslena v KN. Dle sdělení na místním stavebním úřadě byl dům postaven okolo roku 1930, není udržován, dle sdělení vlastníka je v rekonstrukci el. Instalace, je odpojen od NN. Při místním šetření (povinný oznámení o místní prohlídce nepřevzal) dům nebyl přístupný, bylo provedena venkovní prohlídka a měření, telefonem doplnil vlastník informace o interiéru domu. Jedná se o dům ve špatném stavu, nebylo možné provést prohlídku, nelze tedy zpracovat obvyklou hodnotu za pomocí standardní porovnávací metody, srovnávací hodnota je tedy provedena za použití vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od Hodnota, která je výsledkem tohoto ocenění byla odkonzultována a odsouhlasena spolupracujícími odhadci z okresu Jeseník. V lokalitě je na tomto segmentu trhu vyšší než nabídka, je zde vysoká nezaměstnanost, záporný demografický vývoj. Z prohlídky je patrno, že dům je již delší dobu prázdný. Dalším záporem je těsná blízkost železniční trati, menší pozemek náležející k domu a blízkost výrobního areálu OMYA a.s Podklady pro vypracování posudku - objednávka ocenění, výpis z KN, kopie katastrální mapy, prohlídka nemovitosti ze dne , údaje vlastníka 1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č. 5 pro k.ú. Vápenná, obec Vápenná zapsán Cacek Tomáš Vápenná č.p Předmětem ocenění jsou 1) Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) 2) Vedlejší stavba s krovem umožňuj.zřízení podkroví 3) Rodinný dům se šikmou střechou č.p

3 2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) Oceněno podle 3 vyhlášky Popis Jedná se o pozemek parc.č. st. 530 o výměře 136 m 2 a o pozemek parc.č. 2712/2, zahrada, o výměře 252 m 2. Pozemek je umístěn na okraji obce v sousedství areálu OMYA a.s., přímo za domem vede železniční trať. Poptávka je na tomto segmentu trhu nižší než nabídka. Dům je ve zhoršeném stavu, k domu náleží vzhledem k bydlení na vesnici malý pozemek, přístavby k domu i vedlejší stavba nejsou zakresleny v KN, zřejmě se jedná o černé stavby. Vlastní dům je prázdný, ve zhoršeném technickém stavu Výměra pozemku Výměra pozemku = m Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ui 1. Velikost obce podle počtu obyvatel Hospodářsko-správní význam obce Ostatní obce 3. Poloha obce Obec vzdálená od hranice vyjmenované obce nebo oblasti v tab. č. 1 (kromě Prahy a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 4. Technická infrastruktura v obci Elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn 5. Dopravní obslužnost obce Železniční zastávka a autobusová zastávka 6. Občanská vybavenost v obci Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) Součin hodnot Iu = SOUČIN(Ui) = Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku Nevhodný tvar, nebo velikost - omezující jeho využití 2. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma Ochranné pásmo 1) 5. Omezení užívání pozemku

4 Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů Celkem Io = 1 + SUMA(Oi) = = Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3. Změny v okolí Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené Vlivy snižující cenu 6. Povodňové riziko Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav Celkem * * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 = ( ) x 1 = Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.do 2000) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP Výrobní objekty - (průmysl - výrobní haly) zatěžující okolí 3. Poloha pozemku v obci Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inž.sítě v obci Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava Zastávka do 200 m včetně, MHD - dobrá dostupnost centra obce, 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 9. Obyvatelstvo

5 Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost Vyšší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené Bez dalších vlivů Celkem * * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = ( ) x 1.01 = Výpočet ceny pozemku ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 314,10 ZC = ZCv x Iu = 900 Kč x = Kč Index cenového porovnání x I = Io x It x Ip = x x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 226,15 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,98 Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) Cena celkem Kč ,- 2.2 Vedlejší stavba s krovem umožňuj.zřízení podkroví Oceněno podle 16, přílohy č.14/1 vyhlášky Popis Je zděná se sedlovou střechou, je postavena na pozemku parc.č. 2712/2, není zakreslena v KN. Sedlová střecha je kryta eternitem, omítky chybí, podlaha je hrubá betonová, dveře náplňové, okna dřev. jednoduchá, pouze žlaby a svody z pozinku, objekt není napojen na sítě Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: Typ: A1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Druh konstrukce: Zděná v tloušťce nad 15 cm Obestavěný prostor Vrchní stavba 3.50*( /2)*2.10 = m 3 Zastřešení 27.82*0.5*3.20 = m Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). celkem = m 3 Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Cen.podíl části n 7. Úprava povrchů chybí % *

6 8. Schodiště chybí % * Elektroinstalace chybí % *1.852 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) = Opotřebení stavby Při stáří 43 let a životnosti 60 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu % Výpočet ceny objektu ( 16 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 1.250,- Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.14) x K4: koeficient vybavení stavby x K5: koeficient polohový (dle přílohy č.20) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41) x pp: koeficient dle trhu a polohy x pp = It x Ip = x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 1.476,71 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,53 Cena stavby bez opotřebení = Kč ,53 Snížení ceny za opotřebení % - Kč ,36 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč ,17 Vedlejší stavba s krovem umožňuj.zřízení podkroví Cena celkem Kč ,- 2.3 Rodinný dům se šikmou střechou č.p. 400 Oceněno podle 35 vyhlášky Popis Na betonových základech bez izolací proti vodě je provedeno cihelné zdivo o tl. 45 cm. Stropy jsou vodorovné. Krov je sedlový, střešní krytina je z eternitových šablon. Klempířské konstrukce jsou z pozinku. Fasáda je vápenná štuková, sokl je obložen žulovým kamenem, vnitřní omítky jsou vápenné hladké. Okna dřevěná zdvojená, dveře hladké plné, podlahy převážně prkenné, dům je vytápěn kamny na tuhá paliva, v kuchyni je také sporák na tuhá paliva, WC je splachovací, v koupelně je vana a umyvadlo, ohřev teplé vody je zajištěn el. boilerem, v domě je rozvod NN v rekonstrukci, není zde hromosvod. Půda je přístupná pouze žebříkem. Dispozice : suterén 2x sklep přízemí veranda, chodba, 3x pokoj, kuchyně, koupelna WC, komora - 6 -

7 2.3.2 Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: Typ: A - nepodsklepený, s jedním nadzem.podlažím Druh konstrukce: Zděná Obestavěný prostor Spodní stavba = m 3 Vrchní stavba (8.00* * *1.50)* *1.40*2.20 = m 3 Zastřešení 6.00*8.00*3.80*0.5 = m 3 celkem = m Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 24, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 0. Typ stavby a) 1 A Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn b) Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3. Tloušťka obvod. stěn cm 4. Podlažnost c) Hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby Ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD d) Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy Minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m Pozemky ve funkčním celku se stavbou Od 300 m 2 do 800 m 2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené Bez vlivu na cenu 13. Stavebně- technický stav Stavba se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) (hodnota 0.85 vynásobena koef. s=0.6+0 pro stáří 85 let) Celkem * * hodnota 13. znaku se do sumy nezapočítává - 7 -

8 Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V13 = ( ) x 0.51 = Výpočet ceny objektu ( 35 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 1.516,- Iv: index konstrukce a vybavení x It: index trhu x Ip: index polohy x Cena upravená uvedenými indexy = Kč 551,82 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,56 Rodinný dům se šikmou střechou č.p. 400 Cena celkem Kč ,

9 3. REKAPITULACE CENY OBVYKLÉ 1) Stavební pozemek dle 4 odst.1 (zast.plocha+jfc) Kč ,- 2) Vedlejší stavba s krovem umožňuj.zřízení podkroví Kč ,- 3) Rodinný dům se šikmou střechou č.p. 400 Kč ,- Zjištěná výsledná cena Kč ,- CENA OBVYKLÁ PO ZAOKROUHLENÍ Kč ,- Slovy: Třistatřicettisíc Kč Cena jednotlivých práv a závad s nemovitými věcmi spojených (se zástavním právem exekutorským se v ocenění neuvažuje, zpracovatel nezná jejich aktuální hodnotu, stejně tak se neuvažuje i s exekucemi) Věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva, které v dražbě prodejem nezaniknou (znalci nejsou známy žádné takové závady) 0,- Kč 0,- Kč V Jeseníku, dne 19.března vypracoval 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr.2143/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 15/03/51. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Trsťan Ivo Sokola Tůmy Jeseník - 9 -