ZNALECKÝ POSUDEK. Hlavní třída 565/ Ostrava - Poruba

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /11 o ceně rodinného domu č.p.143 na parc.č.st.166, katastrální území Lipnice u Spáleného Poříčí, obec Spálené Poříčí, okres Plzeň - jih, včetně pozemků, příslušenství a ceny obvyklé. (LV č.140) Objednavatel posudku: Vlastník nemovitosti: Soudní exekutor Mgr.Jiří Král Exekutorský úřad Ostrava se sídlem Poděbradova 41 Nocarová Diana Dělostřelců 1195 Nové Město Rokycany 1 Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti pro účel exekučního řízení Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhl.), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb. a č.364/2010 Sb. s účinností od Oceněno ke dni: 20.ledna 2011 Posudek vypracoval: Jaromír Klein Hlavní třída 565/ Ostrava - Poruba Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 17 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 9.února 2011

2 A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovitosti Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Plzni, dne 17.prosince 2010, LV č.140. Usnesení Soudního exekutora Mgr.Jiřího Krále č.j.043 EX 575/10 ze dne o jmenování znalce. Doplňující údaje sdělené uživatelem nemovitosti při místním šetření dne Prohlídka Oceněná nemovitost byla prohlédnuta znalcem dne 20.ledna 2011 za účasti zástupce objednatele znaleckého posudku. Přílohy posudku Výpis z katastru nemovitostí. Kopie katastrální mapy. Fotodokumentace. Mapa širších souvislostí. Předmětem ocenění jsou 1) Studna kopaná 2) Rodinný dům se šikmou střechou č.p.143 3) Stavební pozemek, parc.č.st.166 4) Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem 5) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem - 2 -

3 B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Studna kopaná Oceněno podle 9, přílohy č.10 vyhlášky. Opotřebení stavby Při stáří 66 let a životnosti 100 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 66%. Výpočet ceny studny ( 9 vyhlášky) Cena studny při průměru cm: od 0 do 5 m = 1.950,- Kč/m x 5.00 m = Kč 9.750,- od 5 do 10 m = 3.810,- Kč/m x 5.00 m = Kč ,- od 10 m výše = 5.200,- Kč/m x 5.00 m = Kč ,- Cena za celou hloubku m = Kč ,- Cena za 1 kus elektr. čerpadla za ,- = Kč ,- Cena po započtení všech čerpadel = Kč ,- Koeficient polohový K5 (dle přílohy č.14) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč ,09 Cena stavby bez opotřebení = Kč ,09 Snížení ceny za opotřebení 66% - Kč ,20 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč ,89 Studna kopaná Cena celkem Kč ,- 2) Rodinný dům se šikmou střechou č.p.143 Oceněno podle 26a vyhlášky. Popis Jedná se o přízemní, z jedné poloviny podsklepený rodinný dům se stanovým krovem, kde půdního prostoru je využito jako podkroví. Svislé konstrukce jsou zděné z klasických materiálů v tl.45 cm na základech bez funkční izolace. Krytina střechy je tašková s úplnými klempířskými konstrukcemi z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky vápenné hladké, fasádní omítky břizolitové bez venkovních obkladů. Vnitřní obklady keramické jsou provedeny v koupelně. Schodiště s teracovými stupni. Dveře rámové náplňové a prosklené, okna dřevěná dvojitá. Podlahy obytných místností jsou prkenné, v ostatních místnostech převládá keramická dlažba. Vytápění je zajištěno el.topidly. El.instalace světelná i motorová, bleskosvod chybí. Rozvod vody studené a teplé, ohřev vody zajišťuje el.boiler. Odpadní vody jsou svedeny do septiku. V kuchyni je instalován plynový sporák na PB a kuchyňský sporák na tuhá paliva. Zařizovací předměty zdravotechniky tvoří vana, umývadlo a splachovací WC s umývátkem

4 Objekt se nachází ve špatném technickém stavu, obvodové zdivo je zavlhlé s patrnými trhlinami. Součástí nemovitosti jsou rovněž vedlejší stavby a venkovní úpravy, které tvoří: - kolna, zděná v tl.30 cm se sedlovou střechou a klempířskými konstrukcemi s krytinou z pozinkovaného plechu. Podlahy betonové, okna jednoduchá, dveře rámové náplňové. El.instalace světelná i motorová. Fasádní omítky břizolitové. Zastavěná plocha = 8,00 x 3,10 = 24,80 m 2 - oplocení, pletivo v rámech dl.60 m v=1,50 m - vrata a vrátka - přípojka vody ze studny - septik 4 m 3 Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: Typ: A - nepodsklepený, s jedním nadzem.podlažím Druh konstrukce: Zděná Obestavěný prostor Spodní stavba 10,00*8,50*2,30*0,5 = m 3 Vrchní stavba 10,00*8,50*3,50+2,90*4,70*2,80 = m 3 Zastřešení 10,00*8,50*4,50*0,5 = m 3 celkem = m 3 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 1. Základy vč. zemních prací podstandard % Vnější obklady chybí % * Vnitřní obklady podstandard % Podlahy obytných místností podstandard % Bleskosvod chybí % * Ostatní chybí % *

5 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) = Výpočet It - index trhu (dle přílohy 18a, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu Celkem 0.00 It = 1 + SUMA(Ti) = = Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 18a, tab.5) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Význam obce z hlediska zeměpisného, kulturní Bez většího významu 2. Úřady v obci Obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem, banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti v obci Samoty, osady mimo souvisle zast. území obce (odlehlá poloha) 4. Okolní zástavba a životní prostředí v okolí Převažující objekty pro bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti Základní síť obchodů a služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti Základní škola nebo sportovní zařízení, přírodní sportoviště 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti Omezená dostupnost zdravotnické péče 8. Veřejná doprava Zastávka hromadné dopravy do 500 m 9. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci a okolí Odpovídá průměru v kraji 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti Bez vlivu 12. Vlivy neuvedené Bez dalších vlivů Celkem 0.02 Ip = 1 + SUMA(Pi) = =

6 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 20a, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 0. Typ stavby a) 2 A Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP 1. Druh stavby Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn b) Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3. Tloušťka obvod. stěn cm 4. Podlažnost c) Hodnota větší než 2 Výpočet: celková zastavěná plocha všech podlaží m 2 / zastavěná plocha 1.NP m 2 = podlažnost Napojení na sítě (přípojky) Přípojka elektro, vl. studna na pozemku 6. Způsob vytápění stavby Lokální vytápění el. nebo plynem, 7. Zákl. příslušenství v RD d) Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy Minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD Standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m Pozemky ve funkčním celku se stavbou Nad 800 m 2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené Bez vlivu na cenu 13. Stavebně- technický stav Stavba ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) (hodnota 0.65 vynásobena koef. s= pro stáří 66 let) Celkem (posl.položka se do sumy nezapočítává) Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V13 = ( ) x = Výpočet ceny objektu ( 26a vyhlášky) Index. prům. cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 3.603,- Koeficienty: I: index cenového porovnání x I = It x Ip x Iv = x x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 1.574,51 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,04 Rodinný dům se šikmou střechou č.p.143 Cena celkem Kč ,

7 3) Stavební pozemek, parc.č.st.166 Oceněno podle 28 vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.st.166 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 448 m 2 Úprava ceny pozemku Není možnost napojení na veřejný vodovod (až -5%) -5% Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci (až -7%) -7% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 47,63 (35 + ( ) x ) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 47,63 Po započtení % dalších přirážek a srážek = Kč 41,91 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 109,55 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,11 Stavební pozemek, parc.č.st.166 Cena celkem Kč ,

8 4) Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem Oceněno podle 28 vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.1093/2 zahrada o výměře 481 m 2 Úprava ceny pozemku Není možnost napojení na veřejný vodovod (až -5%) -5% Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci (až -7%) -7% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 47,63 (35 + ( ) x ) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 47,63 Po započtení % dalších přirážek a srážek = Kč 41,91 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 109,55 Po vynásobení koeficientem 0.40 = Kč 43,82 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,30 Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem Cena celkem Kč ,

9 5) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Oceněno podle 42 vyhlášky. Dílčí výměry porostu 2x višeň 2,00*2,00*3,14*2 = m 2 1x švestka 1,80*1,80*3,14*1 = m 2 2x hrušeň Vk 2,50*2,50*3,14*2 = m 2 10x jabloň Pk 2,70*2,70*3,14*10 = m 2 celkem = m 2 Zjištěná jednotková cena pozemků Poř.číslo Název Výměra m 2 Cena 2. Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem Celková výměra a cena Jednotková cena pozemků = / = Výpočet ceny porostů ( 42 vyhlášky) Zjištěná cena pozemku o výměře porostu = Kč ,91 ( m 2 x 43,82 Kč/m 2 ) Podíl ve výši 4,5% ze zjištěné ceny = Kč 598,36 Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Cena celkem Kč 598,

10 C. REKAPITULACE 1) Studna kopaná Kč ,- 2) Rodinný dům se šikmou střechou č.p.143 Kč ,- 3) Stavební pozemek, parc.č.st.166 Kč ,- 4) Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem Kč ,- 5) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Kč 598,- Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů Kč ,- Po zaokrouhlení podle 46 vyhlášky Kč ,- Slovy: Jedenmilionjednostosedmnácttisícosmsettřicet Kč Stanovení ceny obvyklé : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Dle části C výpisu z katastru nemovitostí LV č.140 pro katastrální území Lipnice u Spáleného Poříčí, obec Spálené Poříčí, vázne na oceňované nemovitosti omezení dispozičních práv a to Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorského úřadu Ostrava, Mgr.Jiří Král 043 Ex-575/10 ( k č.j. 9 EXE 535/2010) a další právní vady zapsané na listu vlastnictví. Oceňovaný rodinný dům se nachází v odloučené části obce Spálené Poříčí, mezi místní částí Lipnice a nádražím, bez blízké občanské vybaveností. Dům čp.143 je napojen na inženýrské sítě a to pouze elektropřípojku. Voda z vlastní studny, odpadní vody jsou svedeny do septiku. Dům je přízemní, částečně podsklepený se stanovým krovem, kde půdního prostoru je využito jako podkroví

11 V obci Spálené Poříčí jsou nabízeny k prodeji následující nemovitosti: RD Spálené Poříčí 3+1 přízemní, nová střecha Bramac, možno napojit na zemní plyn, pozemek 1210 m2, cena ,- Kč - RD Spálené Poříčí - Lipnice, užitná plocha 70 m2 cena ,- Kč přízemní, nepodsklepený bez podkroví, vč.stodoly, objekt z 19.století, pozemek 2131 m2 - RD Spálené Poříčí, 3+1, zast.plocha 1.NP 120 m2, cena ,- Kč přízemní, částečně podsklepený, ÚT na tuhá paliva, vlastní studna, možno napojení na zemní plyn, pozemek 796 m2 Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že nemovitost se nachází ve zhoršeném technickém stavu a práce záchovné údržby nejsou řádně prováděny, odhaduji cenu obvyklou rod.domu s příslušenstvím a pozemky ve výši ,- Kč Pozn. Znalci nejsou známy žádné právní vady, které nezaniknou prodejem nemovitosti z dražby a proto není provedeno jejich ocenění v tomto znaleckém posudku. V Ostravě, dne 9.února

12 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr.2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem /11. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Jaromír Klein Hlavní třída 565/ Ostrava - Poruba software PC.System Olomouc