- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK. č. 508/190/2010

Transkript

1 - 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 508/190/2010 o ceně obvyklé zemědělské stavby bez čp/če na pozemku č. parc. St. 190 vč. příslušenství a pozemku č. parc. St. 190, k.ú. Kojetice u Prahy, obec Kojetice, zapsáno na LV č. 479 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Mělník Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Jan Fendrych Exekuční úřad Praha 2 Ve Studeném 117/5a Praha EX 11574/09-10/Zl Podle stavu ke dni posudek vypracovala: Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem Mníšek pod Brdy tel.: , marcela@rebikova.cz Posudek obsahuje příloh 11 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy

2 - 2 - Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Zemědělský objekt Adresa nemovitosti: Moravcova ulice, stavba bez čp/če Kojetice u Prahy Kraj: Středočeský Okres: Mělník Obec: Kojetice Katastrální území: Kojetice u Prahy Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti nájemce objektu. Podklady pro vypracování posudku 1) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 479 ze dne , k.ú. Kojetice u Prahy, poskytnutý objednatelem 2) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Kojetice u Prahy 3) Informace získané při místním šetření dne Dokumentace a skutečnost Nebyla doložena projektová dokumentace, stavby byly prohlédnuty a zaměřeny Určení obvyklé ceny zemědělské stavby bez čp/če na pozemku č. parc. St. 190 vč. příslušenství a pozemku č. parc. St. 190, k.ú. Kojetice u Prahy, obec Kojetice, zapsáno na LV č. 479 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Mělník Typ stavby Budova pro zemědělství, stávající, dokončená Vlastník stavby: Smadišová Jitka, Kojetická 1028, Neratovice Vlastník pozemku: Smadišová Jitka, Kojetická 1028, Neratovice Katastrální úřad: pro Středočeský kraj KP Mělník LV č. 479 Katastrální úz.: Kojetice Kraj: Středočeský

3 - 3 - Obec: Kojetice u Prahy část obce: Kojetice Ulice: Moravcova počet obyvatel: 694 č.p. bez čp/če způsob ochrany: - na pozemku č. parc. St. 190, výměra 857 m 2 druh pozemku: zastavěná plocha a nádvoří další pozemky: - druh pozemku: - Všeobecný popis Poloha a okolí Oceňované nemovitosti jsou v Kojeticích. Jedná se o malou obec pouze se základní občanskou vybaveností. Kojetice leží severně od Prahy směrem na Mělník v blízkosti silnice č. 9. Správní centrum Mělník je dobře dostupné po silnici č km. V obci je zastávka autobusů, vlaková zastávka. Praha je dobře dostupná po silnici č. 9 Oceňované nemovitosti jsou na východním okraji obce v bývalém zemědělském areálu. Stavby v areálu jsou k zemědělským účelům užívány pouze zčásti. Přístup do areálu je přímo z hlavní průjezdné komunikace směrem na Čakovičky. Situování nemovitosti je pro účely podnikání dobré. Rušivá a obtěžující zařízení Dopravní prostředky a dostupnost Přípojky inženýrských sítí Stavba není určena pro bydlení, mírně rušivý vliv komerčních činností v areálu nemá vliv na cenu obvyklou. Zastávka autobusů, vlaková zastávka, po silnici č. 9 dobře dostupné správní centrum Mělník i Praha Elektro, vodovod, kanalizace do žumpy. Základové poměry Nebyly zjištěny poruchy stavby způsobené nestandardními základovými poměry. Povrchová úprava, tvar pozemku Pozemek je zastavěný stavbou, je téměř rovinný. Druh zástavby Samostatně stojící stavba, dokončená Popis stavby budova bez čp/če, zem. stav., stavba na pozemku č. parc. St. 190 Rok a) dokončení cca r b) přístavby, nástavby - c) modernizace/rekonstrukce - Druh konstrukce (zděná, betonová, dřevěná apod.) zděná Počet podlaží podzemních 0 - nadzemních NP + půdní prostor Stavba zemědělské budovy, původně pro chov zemědělských zvířat, je situována Popis v původním zemědělském areálu na východním okraji v obce. Stavba je situována ve střední části areálu. Stavba není podsklepená, má 1 NP a půdní prostor k užívání neupravený. Svislé konstrukce jsou zděné. Strop nad 1. NP je z ocelových nosníků, podhledy z heraklitových desek, je nepochozí. Střecha je sedlová, krov je dřevěný, střešní krytina je pálená tašková. Klempířské konstrukce jsou plechové s nátěrem, zčásti chybějící. Okna jsou kovová jednoduchá, zčásti chybějící, část je osazena kovovými mřížemi. Vstupní dveře jsou dřevěné svlakové. Ze západní strany je přístup dřevěnými posuvnými vraty, z jižní strany jsou plechová vrata. Vnitřní povrchy stěn hladká omítka, zčásti chybí. Povrchy podlah - betonová mazanina. Fasáda je hladká, zčásti chybí. Přípojky: elektro, vodovod, kanalizace žumpa.

4 - 4 - Dispoziční řešení: 1.NP: stavba má 3 samostatně zvenku přístupné části - v západní části stavby, přístupné dřevěnými posuvnými vraty je dílna pro opravy automobilů, prohlídka této části nebyla znalkyni umožněna - střední a východní část jsou užívány pro chov zvířat, jsou v nich zděné nebo železné kóje, znalkyni byla umožněna prohlídka pouze části bez ustájených zvířat Rekonstrukce a modernizace V posledních letech bez údržby, ve špatném stavu jsou stropní podhledy - zčásti chybějící, zhoršený stav všech prvků KŽ, některé prvky zčásti chybějí okna, okapové prvky, střešní tašky. Ve špatném stavu je fasáda. Stav hlavní budovy, udržování, rekonstrukce Technický stav stavby Poloha vzhledem k užívání Užívání nemovitosti Vlastnická práva Omezení vlastnických práv Zahrnuta v tržní ceně Stavebně technický stav je zhoršený, zanedbaná údržba. Vhodná ke komerční účelům - zemědělské využití, skladování, dílna. leží v okrajové části obce v areálu staveb podobného charakteru. Nemovitosti jsou původně určeny k zemědělské činnosti, zčásti jsou tak i využívány. 1) Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu zapsané v části C LV č. 479, k.ú. Kojetice u Prahy 2) Exekuční tituly zapsané v části C LV č. 479, k.ú. Kojetice u Prahy 1), 2) Nejsou zohledněna v ceně obvyklé. Stav zápisu katastru nemovitostí Nebyl zjištěn nesoulad evidence KN a skutečnosti. a skutečnosti Vyhodnocení Záplavové území Podle registru Aquarius je stavba není v ohrožení zaplavením. Jiná rizika Nebyla zjištěna. Přístup je z hlavní průjezdné komunikace obcí, ulice Moravcova (č. parc. 749/5 ostatní plocha, Obec Kojetice), přes pozemek č. parc. 474/1 (ostatní Prověření přístupu komunikace, ČR) přes pozemek č. parc. 395/1 (ostatní plocha, manipulační k nemovitosti plocha, vlastník právnická osoba), nezpevněná cesta. Přístup není zajištěn po veřejné komunikaci ani jinak právně upraven (např. zřízením věcného břemena přístupu)

5 CENY, HODNOTY VĚCNÁ HODNOTA POZEMKY Jednotková cena [Kč/m 2 ] Cena pozemku [Kč] č. parcelní výměra [m 2 ] současný stav budoucí stav současný stav druh pozemku St zastavěná pl. a nádvoří I. CENA POZEMKU Kč STAVBY OP Jednot. cena Rozest. Reproduk. cena Opotř. stavby Cena stavby po odpočtu opotřebení [Kč] budova stáří [m 3 ] [Kč/m 3 ] [%] [Kč] [%] současný stav bez čp/če cca 60 let Reprodukční cena staveb II. CENA STAVEBY (VĚCNÁ HODNOTA STAVEB) Kč současný stav budoucí stav III. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTI (I. + II.) Kč -

6 - 6 - VÝNOSOVÁ HODNOTA plocha - účel podlaží podlahová plocha v m 2 čistý nájem Kč/měsíc nájem Kč/m 2 /rok nájem Kč/rok dílna 1.NP Kč chlévy 1.NP Kč CELKEM Kč údaje v Kč ztráta nájemného 15% Kč hrubý výnos celkem Kč roční výdaje na: daň z nemovitostí Kč pojištění Kč odpisy vyjadřující střádací funkci Kč běžná údržba a správa Kč ostatní 0 Kč roční výdaje celkem: čistý výnos za rok celkem: Kč Kč uvažovaná míra kapitalizace 8% VÝNOSOVÁ HODNOTA CELKEM Kč

7 - 7 - URČENÍ OBVYKLÉ CENY Slabé stránky Ke stavbě patří pouze pozemek zastavěný stavbou, ke stavbě není zajištěn přístup z veřejné komunikace, zhoršený stavebně technický stav s dlouhodobě zanedbanou údržbou. Silné stránky Vhodná lokalita s dobrou dostupností Mělníka i Prahy, situování v zóně určeně pro komerční činnosti. Zdůvodnění ceny obvyklé Cena obvyklá je stanovena na základě výnosové hodnoty s přihlédnutím k věcné hodnotě, umístění a technickému stavu nemovitosti ke dni ocenění se zohledněním silných a slabých stránek nemovitosti. OBVYKLÁ CENA zemědělské stavby bez čp/če na pozemku č. parc. St. 190 vč. příslušenství a pozemku č. parc. St. 190, k.ú. Kojetice u Prahy, obec Kojetice, zapsáno na LV č. 479 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Mělník Kč V Mníšku pod Brdy, Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem Mníšek pod Brdy tel.: , marcela@rebikova.cz Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne č.j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 508/190/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. Z190/2010. Přílohy: 1) Situace, fotodokumentace 2) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 479 ze dne , k.ú. Kojetice u Prahy

8 - 8 - Situace, kopie katastrální mapy, fotodokumentace k

9 - 9 - přístup z komunikace přes pozemek č. parc. 395/1, k.ú. Kojetice u Prahy