- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK. č. 635/106/2011

Transkript

1 - 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 635/106/2011 o ceně obvyklé rodinného domu č.p. 97, na pozemku č. parc. St. 114 vč. příslušenství a pozemku č. parc. St. 114, k.ú. Kounov u Rakovníka, obec Kounov, zapsáno na LV č. 18 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Rakovník Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Jan Fendrych Exekuční úřad Praha 2 Ve Studeném 117/5a Praha 4 č. j. 132 EX 1172/09-23/Ku Podle stavu ke dni posudek vypracovala: Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem Mníšek pod Brdy tel.: marcela@rebikova.cz Posudek obsahuje včetně příloh 14 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy

2 - 2 - Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: Kounov 97 Kraj: Středočeský Okres: Rakovník Obec: Kounov Katastrální území: Kounov u Rakovníka Počet obyvatel: 521 Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti pí. Zdeňky Farkašové, spolumajitelky nemovitosti. Podklady pro vypracování posudku 1) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 18 ze dne , k.ú. Kounov u Rakovníka 2) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Kounov u Rakovníka 3) Usnesení č.j. č. j. 132 EX 1172/09-23/Ku 4) Informace získané při místním šetření dne Dokumentace a skutečnost Nebyla doložena projektová dokumentace, stavba byla prohlédnuta a zaměřena. Obsah posudku Určení obvyklé ceny rodinného domu č.p. 97, na pozemku č. parc. St. 114 vč. příslušenství a pozemku č. parc. St. 114, k.ú. Kounov u Rakovníka, obec Kounov, zapsáno na LV č. 18 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Rakovník Typ stavby Vlastníci pozemku: Vlastníci stavby: Rodinný dům, samostatně stojící, stávající dokončený SJM Farkaš Pavol a Farkašová Zdeňka, Kounov 97, Kounov u Rakov. SJM Farkaš Pavol a Farkašová Zdeňka, Kounov 97, Kounov u Rakov.

3 - 3 - Katastrální úřad: pro Středočeský kraj, KP Rakovník LV č. 18 Katastrální úz.: Kounov u Rakovníka Kraj: Středočeský Obec: Kounov část obce: Kounov Ulice: - počet obyvatel: 521 č.p. 97 způsob ochrany: - na pozemku č. parc. St. 114, výměra 169 m2, zast. plocha a nádvoří další pozemky: - Všeobecný popis Poloha a okolí Rušivá a obtěžující zařízení Oceňované nemovitosti jsou v obci Kounov. Jedná se o malou obec ležící cca 12 km severně od Rakovníka. V obci je základní občanská vybavenost, kompletní vybavenost je ve správním centru Rakovník - dobře dostupném po místních komunikacích a silnici č. 229 cca 20 km. V obci jsou zastávky autobusů a vlaková zastávka. Rodinný dům č.p. 97 je situován v centru obce v lokalitě původní zástavby starších rodinných domů a několika nízkopodlažních bytových domů. Přístupová komunikace je ze severovýchodní strany, jedná se o hlavní průjezdnou komunikaci obcí, má mírně rušivý vliv. Celkově se jedná se místo vhodné pro bydlení. Stavba domu sousedí s místní komunikací, hlavní průjezdná komunikace obcí, působí mírně rušivým dojmem. Dopravní prostředky a dostupnost Zastávka autobusů cca 150 m, vlaková zastávka cca 700 m. Přípojky inženýrských sítí Elektro, vodovod. Kanalizace do žumpy. Základové poměry Nebyly zjištěny poruchy stavby způsobené nestandardními základovými poměry. Pozemek č. parc. St. 114 je zčásti zastavěn stavbou domu Povrchová úprava, tvar pozemku č. p. 97, zbytek tvoří nezpevněný dvůr. Oplocení neodpovídá vlastnické hranici pozemku. Druh zástavby Samostatně stojící rodinný dům, stávající dokončený Popis stavby Rok dokončení cca 1950 přístavby, nástavby, rekonstrukce, modernizace - Druh konstrukce (zděná, betonová, dřevěná apod.) zděná Počet podlaží podzemních 0 Není podsklepeno. nadzemních NP + podkroví neupravené k bydlení Počet bytových jednotek 1 nebytových garážových stání 0 jednotek nebo garáží 0

4 - 4 - Popis Rekonstrukce a modernizace Stavba rodinného domu není podsklepena, 1. NP je částečně zapuštěné, dům má celkem 2 NP a podkroví k bydlení neupravené. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy jsou dřevěné, omítané rovný podhled. Střecha je šikmá sedlová, krytina asfaltové šindele. Klempířské prvky jsou plechové s nátěrem, místy poškozené korozí, místy chybí. Okna jsou plastová, dveře vstupní jsou dřevěné, vnitřní náplňové do kovových zárubní. Vnitřní povrchy keramické obklady, hladké omítky. Povrchy podlah keramická dlažba, PVC, koberec, plovoucí podlaha. Vybavení a zařizovací předměty standardní: v koupelně umyvadlo,vana, standardní WC. V kuchyni je elektrický sporák. Fasáda - částečně stříkaný břizolit, částečně hladká omítka. Topení ústřední na tuhá paliva. TUV - elektrický bojler v koupelně. Přípojky: elektro, vodovod. Kanalizace žumpa. Dispoziční řešení: 1.NP: předsíň 4,2 m2, kotelna 14,6 m2, jídelna 12,9 m2, pokoj 11,6 m2 kuchyň 11,2 m2, koupelna s WC 5,5 m2, schodiště 3,8 m2. UP 63,8 m2 2.NP: chodba 4,7 m2, pokoj 14,9 m2, pokoj 13,3 m2, pokoj 15,2 m2, pokoj 22,0 m2, UP 70,1 m2. PO: nízký úložný prostor. Celkem: 1 BJ, UP 133,9 m2. V r provedena výměna oken za nová plastová a výměna střešní krytiny. Je prováděna rekonstrukce pokoje ve 2.NP. Stavebně technický stav domu je zhoršený stavba je částečně zapuštěna v zemi, jedná se o jižní stranu a jihovýchodní roh stavby svislé konstrukce jsou vlhké, v domě je plíseň, dále (zřejmě z důvodu nevyřešeného odvodnění ) jsou narušeny svislé konstrukce v jihovýchodním rohu stavby. Oplocení zděná podezdívka, ocelové sloupky, drátěné pletivo v rámech Zpevněné plochy beton Napojení inž. sítí Elektro ano Vnější zařízení Vodovod ano Kanalizace ne žumpa Plynovod ne Přístup po zpevněné komunikaci ano Vedlejší stavby a příslušenství Popis Nejsou. Stav hlavní budovy, udržování, rekonstrukce Technický stav Na několika místech popraskaná omítka i zdivo, v interiéru vlhkost, v zapuštěné stavby části místy plíseň. Zhoršený stavebně technický stav. Poloha vzhledem k Vhodná pro bydlení, v zastavěné části obce, mírný rušivý vliv místní užívání komunikace. Užívání Podle KN je stavba určena k bydlení, podle zjištění na místě je tak i užívána. nemovitosti Vlastnická práva Omezení 1) Zástavní právo smluvní, zapsané v části C LV č. 18, k.ú. Kounov u

5 - 5 - vlastnických práv Zahrnuta v tržní ceně Rakovníka 2) Zástavní právo exekutorské, zapsané v části C LV č. 18, k.ú. Kounov u Rakovníka 3) Exekuční tituly zapsané v části C LV č. 18, k.ú. Kounov u Rakovníka 1),2),3) Nejsou zohledněny v ceně obvyklé Stav zápisu KN a Nebyl zjištěn nesoulad mezi zápisem na LV č. 18, k.ú. Kounov u Rakovníka a skutečnosti skutečností zjištěnou při místním šetření. Vyhodnocení Záplavové území Podle registru Aquarius není stavba v ohrožení zaplavením a zatopením. Jiná rizika Nebyla zjištěna. Prověření přístupu Přístup je z komunikace č. parc. 2006/1 (ostatní plocha, není zapsáno na LV). k nemovitosti Bez rizika.

6 - 6 - CENY, HODNOTY VĚCNÁ HODNOTA POZEMKY Jednotková cena [Kč/m 2 ] Cena pozemku [Kč] č. parcelní výměra [m 2 ] současný stav budoucí stav současný stav druh pozemku St zast. plocha a nádvoří I. CENA POZEMKU Kč STAVBY OP Jednot. cena Rozest. Reproduk. cena Opotř. stavby Cena stavby po odpočtu opotřebení [Kč] stáří [m 3 ] [Kč/m 3 ] [%] [Kč] [%] současný stav stavba RD cca 60 let Reprodukční cena staveb Celková UP: 133,9 m 2 z toho PP - 1. NP 63,9 m 2 2.NP 70,1 m 2 II. CENA STAVEBY (VĚCNÁ HODNOTA STAVEB) Kč současný stav budoucí stav III. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTI (I. + II.) Kč -

7 - 7 - POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnatelný RD č. 1: Hostokryje, RD 5+1 ZP 100 m2, UP 140 m2, pozemek 1021 m2 Po celkové rekonstrukci, podsklepeno, garáž, samostatné WC. ÚT na TP. Nabídková cena: Kč, 9/ menší UP + po rekonstrukci, garáž, větší plocha pozemku. Porovnatelný RD č. 2: Lepší lokalita Skřivaň, RD 4+1 ZP 112 m2, UP 200 m2, pozemek 765 m2 z r. 1920, horní přístavba z r. 1974, k domu náleží dílna, udírna a garáž. Nabídková cena: Kč, 10/ větší plocha pozemku, výrazně lepší stav nemovitosti Srovnatelná lokalita. Porovnatelný RD č. 3: Svojetín, RD, RD 4+1 ZP 100 m2, UP 180 m2, pozemek 668 m2 z r. 1968, zděná stavba. K domu patří altán. Udržovaná stavba. Zákl. obč. vybavenost v místě. Nabídková cena: Kč, 4/ větší pozemek, výrazně lepší stav nemovitosti Srovnatelná lokalita VÝSLEDEK POROVNÁVACÍ HODNOTY Kč

8 - 8 - URČENÍ OBVYKLÉ CENY Slabé stránky Silné stránky Zdůvodnění ceny obvyklé Stavba domu je situována mezi komunikacemi, z jižní strany vysoká opěrná zeď vyrovnávající výškový rozdíl svahu. Dům leží poblíž hlavní průjezdní komunikace obcí, která působí mírně rušivým dojmem. Zhoršený stavebně technický stav zejména vlivem vlhkosti. Malý pozemek Velká užitná plocha, zahájena rekonstrukce. Cena obvyklá je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi v dané lokalitě s přihlédnutím k věcné hodnotě, umístění a technickému stavu nemovitosti ke dni ocenění se zohledněním silných a slabých stránek nemovitosti. OBVYKLÁ CENA rodinného domu č.p. 97 na pozemku č. parc. St. 114 vč. příslušenství a pozemku č. parc. St. 114, k.ú. Kounov u Rakovníka, obec Kounov, zapsáno na LV č.18 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Rakovník Kč V Mníšku pod Brdy, Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem Mníšek pod Brdy tel.: marcela@rebikova.cz Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne č.j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 635/106/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. Z/106/2011. Přílohy: 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Kounov u Rakovníka 2) Situace, fotodokumentace ze dne ) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 18 ze dne , k.ú. Kounov u Rakovníka

9 - 9-1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Kounov u Rakovníka 2) Situace, fotodokumentace ze dne

10 - 10 -