Analýza realitního trhu Prahy 4

Transkript

1 Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra Finančnictví a ekonomických disciplín Analýza realitního trhu Prahy 4 Diplomová práce Autor: Bc. Jiří Čermák Finance Vedoucí Práce: Ing. Petr Ort, Ph.D. Praha Červen 2015

2 Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem diplomovou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. V Praze dne Bc. Jiří Čermák

3 Poděkování: Tímto bych chtěl poděkovat za pomoc a vedení mé diplomové práce Ing. Petru Ortovi, Ph.D.

4 Anotace práce: Tato práce je členěna do dvou základních částí. První část se zabývá základními pojmy, popisuje majetkoprávní vztahy a věcná práva. Poskytuje základní informace o katastru nemovitostí, rozebírá trh s nemovitostmi, včetně jeho účastníků. Druhá část se zaměřuje na analýzu trhu s nemovitostmi po jednotlivých segmentech na území Prahy 4, včetně popisu jednotlivých čtvrtí a významných staveb. Dále se zabývá developerskými projekty a brownfields na území městské části Prahy 4. Klíčová slova: realitní trh, městská část, developerské projekty, analýza trhu, nájem, cena, Praha 4. Annotation: This thesis consists of two main sections. The first section covers the basic definitions, describes property rights relations and real rights. It provides a basic information about the cadastre and outlines a real estate market including its participants. The second section focuses on the analysis of the real estate market in individual parts of Prague 4 together with a description of boroughs and notable buildings. In addition, it concerns development projects and brownfields in the Prague 4 district. Key words: estate market, district, development projects, market analysis, rent, price, Prague 4

5 Obsah Úvod Základní pojmy Nemovitost Majetkoprávní vztahy Věcná práva k nemovitostem Evidence nemovitostí a katastr nemovitostí Český úřad zeměměřický a katastrální Katastr nemovitostí České republiky Trh s nemovitostmi Hlavní účastníci trhu s nemovitostmi Specifika trhu s nemovitostmi Analýza realitního trhu Prahy Základní údaje o Praze Bliţší specifikace jednotlivých částí Nusle Michle Krč Podolí Braník Hodkovičky Lhotka Architektura Prahy 4 a významné stavby Nusle část Nuslí - Pankrác Michle Spořilov Krč Podolí Braník Hodkovičky Trh s obecními nemovitostmi Privatizace obecních bytů resp. domů Prodej jednotlivých obecních bytů Pronájem obecních bytů

6 2.4.4 Směna bytů ve vlastnictví Městské části Praha Pronájem nebytových objektů, prostor a garáţí Prodej a pronájem pozemků mimo privatizaci Prodej pozemků pod domy určenými k privatizaci Modelový příklad odkupu pozemku pod privatizovaným domem Trh s pozemky Trh se stavbami Trh s byty Trh s rodinnými domy Trh s rekreačními objekty Trh s výrobními a skladovacími prostory Trh s administrativními budovami Trh s nájmy Trh s nájmy pozemků Trh s nájmy bytů Trh s nájmy rodinných domů Trh s nájmy maloobchodních prostor Trh s nájmy kancelářských prostor Současné developerské projekty na území Prahy Braník Hodkovičky Krč Michle Nusle Podolí Brownfields na území Prahy Závěr Seznam pouţité literatury

7 Úvod Úlohou této diplomové práce je analyzovat realitní trh s nemovitostmi na území městské části Praha 4 po jednotlivých segmentech. Praha je v oblasti trhu nemovitostí klíčovým trhem. Probíhá zde největší počet transakcí a je cílem desítek developerů, kteří právě v Praze, či v jejím blízkém okolí, chtějí realizovat své projekty. Cílem mé práce je objektivně analyzovat stav trhu s nemovitostmi včetně jeho předpokládaného vývoje do budoucna. Jedná se mnohdy o nelehký úkol, jelikoţ kaţdá nemovitost je svým způsobem specifická a jedinečná. V první částí jsou rozebírány základní pojmy, včetně jejich členění. Dále je v této části popisován způsob evidence nemovitostí a popis činnosti katastrálního úřadu. V závěru první části je popsán trh s nemovitostmi s jeho hlavními účastníky. Druhá část je zaměřena na analýzu trhu, přičemţ poskytuje základní údaje o Praze 4 a popis jednotlivých městských částí. V rámci městských částí je popisována architektura včetně významných staveb. Dále je rozebírán trh s obecními nemovitostmi, jeho problematika, privatizace obecních nemovitostí s modelovým příkladem odkupu pozemku pod domem na území Prahy 4. Rovněţ je rozebírán trh s nemovitostmi po jednotlivých segmentech jak z hlediska investic, tak z hlediska nájmu. Na závěr své práce popisuji developerské projekty a brownfields na území městské části. 7

8 1 Základní pojmy K tomu, abychom správně pochopili trh s nemovitostmi, je nezbytně nutná znalost základních pojmů. 1.1 Nemovitost Nemovitost je pozemek či stavba pevně spojena se zemí pevným základem. Pojem nemovitost je pro právní účely definován v občanském zákoníku movitých. Jedná se zejména o domy, chaty, garáţe, zahrady apod. Současně se můţe také jednat o byt či nebytový prostor. Ostatní věci jsou všechny movité. 1 Pozemek Je část zemského povrchu, která je definována určitými hranicemi. Jedná se o hranice územní správní jednotky, hranici katastrálního území, hranice drţby, hranici vlastnickou, hranici katastrálního území, hranicí druhu pozemku nebo případně rozhraním způsobu druhu vyuţití pozemku. Veškeré porosty jsou nedílnou součástí tohoto pozemku a jsou tedy povaţovány také za nemovitost. Tyto stálé porosty jsou povaţovány za nemovitost do té doby, dokud nejsou od pozemku odděleny. 2 Bytová jednotka resp. byt Je část domu určena k bydlení jedné osoby, spolubydlících, nebo celé rodiny. Jedná se o místnost, nebo soubor vhodně propojených místností určených k bydlení. Podle doby, kdy byl byt postaven, rozlišujeme byty ve staré zástavbě a novostavby. Byt je sice pouze součástí domu, ale z občanského zákoníku vyplívá, ţe jde o věc, která můţe být předmětem občanskoprávních vztahů, tedy např. vlastnictví. 3 Dle způsobu výstavby můţeme byty rozdělit na: Mezonetový byt jedná se o byt, který se rozprostírá v několika podlaţích. Stavebně se můţe jednat o několik navzájem propojených bytů, které jsou spojovány komunikačním prostorem v podobě schodiště 1 ORT Petr: Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s ISBN: Tamtéţ. 3 Tamtéţ. 8

9 Suterénní byt v případě tohoto bytu je podlaha bytu umístěna pod úrovní okolního terénu. Loft jedná se o byt, který je vystavěn z bývalé industriální budovy, jakými jsou továrny, výrobní haly, sklady. Garsoniéra prakticky se jedná o jednu místnost spojenou s příslušenstvím. Dle dispozice lze byty dělit na: 1+0 jedna obytná místnost + sociální zařízení (bez kuchyně či kuchyňského koutu) 1+kk jedna obytná místnost, ve které je umístěn kuchyňský kout + sociální zařízení 1+1 jedna místnost + kuchyň jako samostatná místnost + sociální zařízení 2+kk dvě místnosti, z nichţ v jedné je situován kuchyňský kout + sociální zařízení 2+1 dvě místnosti + kuchyň jako samostatná místnost + sociální zařízení 3+kk, 3+1, 4+kk, 4+1 dle předcházejícího klíče V rámci dispozice bytových jednotek můţeme hovořit o tzv. atypickém uspořádání, coţ je jakékoliv uspořádání, které nelze nijak zařadit dle předcházejícího klíče. Bytový dům Je stavba, ve které převaţuje funkce bydlení. Nebytový prostor Je soubor místností či samostatná místnost, která je podle rozhodnutí stavebního úřadu určena k jinému účelu neţ k bydlení. Mezi nebytové prostory nepatří příslušenství bytu, příslušenství nebytového prostoru nebo společné prostory domu. 4 Rodinný dům Je menší samostatná budova, která můţe mít maximálně dvě nadzemní, jedno podzemní podlaţí a podkroví. O rodinném domu hovoříme, je li vyuţíván k bydlení minimálně 4 ORT Petr: Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s ISBN:

10 z 50%. Obvykle rodinný dům obsahuje jeden nebo několik málo bytových jednotek a zpravidla jej vyuţívá k bydlení jedna rodina. Rodinný dům má jednoho vlastníka. Rodinné domy jsou často, ne však vţdy, ve vlastnictví uţivatele. 5 Parcela Je geometricky a polohově určený obraz pozemku, který je vyznačen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. Budova Je nadzemní stavba, která je prostorově soustředěná a uzavřená obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. Stavba vzniká v okamţiku, kdy jsou patrné její obrysy. Chata je menší objekt slouţící převáţně k rekreaci. Za stavbu tohoto typu nemůţeme povaţovat stavbu, která slouţí k trvalému bydlení. 1.2 Majetkoprávní vztahy Vlastnické právo Vlastnické právo je právo, které má absolutní moc a je jedním z nejdůleţitějších druhů majetkových práv. Vlastník má právo k tomu věc drţet, neboli s ní nakládat jako s vlastní, je oprávněn k uţívání věci ke svému zájmu, je oprávněn věc uţívat (např. ţe si můţe přivlastnit úrodu) a je oprávněn s danou věcí disponovat. Způsoby nabití nemovitosti: Kupní, darovací nebo směnnou smlouvou. Dědictvím souhrn práv a závazků, které smrtí fyzické osoby přecházejí na jejího dědice. Restitucí navrácení, podle nového práva, neoprávněně odebraného majetku původnímu majiteli. Jedním z nejčastějších způsobů nabytí nemovitosti je kupní smlouvou, která je však sama o sobě pouhým právním titulem, tudíţ sama od sebe nepřevádí vlastnická práva. Vznik 5 ORT Petr: Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s ISBN:

11 vlastnického práva je aţ po jeho vkladu do katastru nemovitostí. K tomu aby bylo moţno kupní smlouvu povaţovat za platnou, musí kupní smlouva obsahovat předmět koupě a kupní cenu. Přenechání nemovitosti bezplatně můţeme uskutečnit Darovací smlouvou. Darovat lze však pouze v případě, jestliţe obdarovaný dar přijme. Darovací smlouva musí obsahovat popis co je předmětem daru, jeho bezplatnost a dobrovolné přijetí obdarovaného. Dalším způsobem nabytí je tzv. Směnná smlouva, která je zaloţena na výměně nemovitostí. Hodnota směňovaných nemovitostí nemusí být stejná. Nemovitosti lze nabýt také v rámci dědického řízení. Dědění probíhá na základě závěti, nebo je jeho postup dán ze zákona. Pokud není dědictví nabyto ţádným dědicem, automaticky připadá majetek státu. Posledním moţným způsobem nabytí je restituce. Jedná se o navrácení nemovitostí restituentům, kterým byly v minulosti převedeny do vlastnictví státu. Územní řízení Jedná se o procesní postup, při kterém dochází k rozhodování o umístění staveb, ochraně zájmů území, vyuţití území, dělení a scelování pozemků. Územní řízení je vedeno stavebním úřadem a řídí se Zákonem o správním řízení a Stavebním zákonem. Výsledkem tohoto řízení je buď zamítnutí, nebo vydání územního rozhodnutí. 6 Územní rozhodnutí se vydávají za účelem rozhodnutí o: umístění stavby, vyuţití území, stavební uzávěře. Stavební úpravy, udrţovací práce a drobné stavby nevyţadují územní rozhodnutí. Účastníky územního řízení o umístění stavby jsou: navrhovatel (vlastník); osoby, jejichţ vlastnická nebo jiná práva by mohla být rozhodnutím dotčena; občanská sdruţení. Mezi účastníky územního řízení nepatří nájemci nebytových prostor či nájemníci. 6 ČESKO..Zákon č. 183/2006 Sb. ze dne 14. března 2006 o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon). In: Sbírka zákonů České republiky. 2006, částka 63, s. 65. Dostupný také z: Dzen~C3~AD&rpp=100#local-content 11

12 Stavební řízení Jedná se o zvláštní druh správního řízení vedeného příslušným stavebním úřadem na základě zákona o územním plánování a stavebním řádu. Ve stavebním řízení je rozhodováno o umisťování, povolování, změnách či demolici staveb. Stavební řízení je vyţadováno u staveb všeho druhu a u změn dokončených staveb. Ţádost je podávána stavebníkem, který má povinnost prokázat, ţe je vlastníkem pozemku nebo stavby. 7 Účastníky stavebního řízení o umístění stavby jsou: stavebník; fyzické či právnické osoby, jejichţ vlastnická nebo jiná práva by mohla být rozhodnutím dotčena; stavební dozor, nebo jiná způsobilá osoba, která bude stavbu odborně řídit. Stavební povolení Je vydáváno stavebním úřadem. Jedná se o povolení stavebníkovi uskutečnit stavbu. Součástí stavebního povolení jsou však rovněţ podmínky, které musí stavebník dodrţet v průběhu výstavby. Stavební povolení rovněţ obsahuje podmínky účastníků řízení k realizované stavbě. Stavební povolení platí dva roky od data nabytí právní moci. Kolaudační řízení Jde o správní řízení, které se řídí Stavebním zákonem a Zákonem o správním řízení. V průběhu Kolaudačního řízení se zjišťuje, zda byla stavba provedena řádně a v souladu s vydaným stavebního povolení. Kolaudační řízení navrhuje stavebník a provádí stavební úřad. Stavebník je povinen předloţit kolaudační komisi doklady vyţadované stavebním úřadem. 8 Účastníky kolaudačního řízení jsou: stavebník; 7 ČESKO..Zákon č. 183/2006 Sb. ze dne 14. března 2006 o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon). In: Sbírka zákonů České republiky. 2006, částka 63, s. 92. Dostupný také z: Dzen~C3~AD&rpp=100#local-content 8 Tamtéţ. 12

13 uţivatel či provozovatel stavby (v případě ţe s tímto subjektem byla, v průběhu stavby, uzavřena smlouva o uţívání stavby); fyzické či právnické osoby, jejichţ vlastnická nebo jiná práva by mohla být rozhodnutím dotčena. 1.3 Věcná práva k nemovitostem Nemovitosti je moţné zatíţit věcnými právy. Mezi věcná práva, kterými je moţné zatíţit vlastněnou nemovitost, patří: věcná břemena, předkupní právo, zástavní právo. Věcná břemena Věcná břemena zakládají vlastníkovi, převáţně nemovitého, majetku něco: strpět, zdrţet se, konat. Jakékoliv věcné břemeno omezuje výnosový potenciál majetku. Věcná břemena mohou být na dobu určitou či na dobu neurčitou. Oprávněná osoba oprávněnou osobou je ten, jenţ má své právo nad cizí věcí. Jedná se např. o doţivotní uţívání něčeho, co není jeho majetkem. Povinná osoba povinnou osobou je ten, jenţ umoţňuje věcné břemeno. Předkupní právo Jedná se o právo oprávněné osoby k tomu, ţe můţe poţadovat při případném prodeji, aby byla nabídnuta prodávaná věc nejprve jí. Toto právo můţe vzniknout ze zákona či ze smlouvy. 13

14 Zástavní právo Patří mezi věcná práva k věci cizí. Slouţí k zajištění pohledávky, včetně jejího příslušenství, pro případ, ţe nebude dluţníkem včas a řádně plněna. Předmětem zástavního práva je zástava. Zástava můţe být jak věc movitá, tak i věc nemovitá. 1.4 Evidence nemovitostí a katastr nemovitostí Evidence nemovitostí je velmi důleţitá, jelikoţ jsou v ní zaznamenávána vlastnická práva, uţívací práva a jiná práva (například věcná břemena). Správně vedená evidence je základem právního státu a kvalitních sousedských a mezilidských vztahů. Počátky evidence jsou v zemských deskách, kam byl zapisován majetek šlechty. Vznik pozemkových knih, jako nového nástroje pro zapisování nemovitostí, datujeme na konec 18. století. Zemské knihy prokazovaly vlastnictví půdy, a byli upravované knihovým zákonem. Následně vznikl zákon o pozemkovém katastru, který poskytoval kvalitní přehled nemovitostí. Do pozemkových knih se zapisují všechny nemovitosti, které se nacházejí na jednom územním celku tzv. katastru, včetně všech důleţitých právních skutečností. Katastr nemovitostí a pozemková kniha jsou veřejné listiny, z čehoţ vyplývá, ţe i vlastnictví je veřejné. Právo nahlíţet do těchto dokumentů včetně zjištění vlastníka, kterékoliv nemovitosti, má kdokoliv Český úřad zeměměřický a katastrální Český úřad zeměměřický a katastrální, neboli zkráceně Katastrální úřad je ústředním správním úřadem zeměměřictví a katastru nemovitostí České republiky se sídlem v Praze. Úřad byl zřízen zákonem č. 359/1992 Sb., o zeměměřických a katastrálních orgánech, s účinností od Příklad vybraných činností katastrálního úřadu: 9 správa katastru nemovitostí České republiky, 9 ČESKO.Zákon č. 359/1992 Sb. ze dne 7. května 1992 o zeměměřických a katastrálních orgánech. In: Sbírka zákonů České republiky. 1992, částka 73, s Dostupný také z: 14

15 správa a údrţba bodů a podrobných polí, tvorba, obnova a publikace základních a tematických státních mapových děl, standardizace jmen nesídelních geografických objektů z území České republiky a jmen sídelních a nesídelních geografických objektů z území mimo Českou republiku, vytváření a vedení automatizovaného informačního systému zeměměřictví a katastru nemovitostí České republiky, projednává porušení pořádku v rámci katastru nemovitostí České republiky podle zvláštního zákona, dokumentace výsledků zeměměřických činností, řízení Zeměměřického úřadu, inspektorátů a katastrálních úřadů, není-li v tomto zákoně stanoveno jinak správa centrální databáze katastru nemovitostí České republiky, která je vedena v celostátním rozsahu počítačovými prostředky, obsahuje data o nemovitostech a poskytuje údaje katastru nemovitostí formou dálkového přístupu, udělování a odnímání úředních oprávnění, schvaluje změny hranic katastrálních území, vydává základní státní mapová díla a tématická státní mapová díla Katastr nemovitostí České republiky Jedná se o soubor informací o nemovitostech na území České republiky. Tyto informace obsahují soupis, popis, geometrické a polohové určení jednotlivých nemovitostí. Další součástí katastru nemovitostí je evidence vlastnických a jiných věcných práv a dalších, zákonem stanovených práv k zařazeným nemovitostem. Katastr je také významným zdrojem informací, které slouţí k ochraně práv k nemovitostem, pro daňové a poplatkové účely, k ochraně ţivotního prostředí, zemědělského a lesního půdního fondu, nerostného bohatství, kulturních památek, pro rozvoj území, k oceňování nemovitostí, pro účely vědecké, hospodářské a statistické a pro tvorbu dalších informačních systémů. Veden je jako informační systém o území České republiky, v současné době je většina dat převedena do elektronické podoby. 15

16 Katastrální systém obsahuje geodetické a popisné informace. Geodetickou informací myslíme katastrální mapu včetně jejího číselného vyjádření na jednotlivých katastrálních územích. Popisné informace jsou údaje o katastrálních územích, o parcelách, o stavbách, o bytech a nebytových prostorech, o vlastních a jiných oprávněných, o právních vztazích a zákonných skutečnostech. 10 Katastrálním územím se rozumí technická jednotka, kterou tvoří místopisně uzavřený a v katastru nemovitostí společně evidovaný soubor nemovitostí. 11 Jedno nebo více katastrálních území většinou tvoří územní obvod obce. Někdy můţe i nastat situace, kdy součást obce tvoří zástavba, která spadá pod katastrální území obce druhé. Bez provedení úpravy hranic katastrálního území. Katastrální území je územní celek, jehoţ hranice jsou přesně vymezeny v katastru nemovitostí. Je také evidenční jednotkou pro číslování parcel. Hranice katastrálních území jsou předmětem zobrazení ve státních mapových dílech velkých a středních měřítek. Název katastrálního území je slovní prostorový identifikátor určený při jeho vzniku, tedy v rámci vedení katastru nemovitostí České republiky. Název můţe být měněn a je jedinečný v rámci ČR. Garantem číselníku územního identifikátoru názvu katastrálního území je Český statistický úřad, správcem názvů je Český úřad zeměměřičský a katastrální. Údaje z katastru nemovitostí poskytují pracoviště katastrálních úřadů ve formě veřejných listin, k údajům vedeným ve formě počítačových souborů můţe kaţdý získat dálkový přístup pomocí počítačové sítě do centrální databáze, aktualizované z podkladů, průběţně dodávaných katastrálními pracovišti nebo poţádat o hromadný výdej údajů ve standardních výměnných formátech, případně o kopie katastrálních map ve formě rastrových souborů. 12 Potřebné informace o parcelách a budovách evidovaných v katastru nemovitostí je moţné bezplatně získat na webových stránkách katastru nemovitostí, včetně informace o jejich vlastnictví a stavu některých řízení. Vstup do databáze se nalézá na stránkách 10 ČUZK. Účel katastru. ČUZK.cz [online] Dostupné z: 11 ČESKO. Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon). In: Sbírka zákonů České republiky. 2013, částka 99, s Dostupný také z: 12 Tamtéţ. 16

17 Zásady vedení katastru nemovitostí: 13 materiální publicita - zapsaný stav v katastru má přednost před stavem tvrzeným (jinými slovy Co je psáno, to je dáno ). formální publicita neznalost zápisu v katastru nikoho neomlouvá. Jelikoţ je katastr veřejně přístupnou databází, má se za to, ţe kaţdý je obeznámen s aktuálním zápisem dané nemovitosti. intabulační (vkladová, právotvorná) zásada věcná práva se do katastru zapisují vkladem povinně, naopak zápis nájmu či pachtu povinný není. zásada priority pro pořadí věcných práv k nemovitostem rozhoduje doba podání návrhu na zápis práva do registru. návrhová volnost návrh na zápis do katastru je podáván na stanoveném formuláři, nikdo však nemůţe být nucen k podání návrhu a ani příslušný katastrální úřad nemůţe zahájit řízení zápisu sám, bez vůle účastníků. zásada legality daný katastrální úřad má povinnost přezkoumat informace obsaţené v návrhu pro zápis do katastru nemovitostí Zápis do katastru nemovitostí je prováděn třemi druhy. Nejčastější je vklad, jímţ se zapisuje vznik, změna, zánik, promlčení a uznání či neuznání existence těchto práv. Záznamem se zapisují práva odvozená od práv vlastnických. Poznámka je zápis, kterým se kterým se zapisují významné informace týkající se evidovaných nemovitostí nebo v katastru zapsaných vlastníků a jiných oprávněných. 1.5 Trh s nemovitostmi Trh nemovitostí je součástí všeobecného trţního systému, podléhá obecným trţním zákonitostem s určitými zvláštnostmi. Ty jsou dány povahou a naturálně věcnými vlastnostmi nemovitostí, kde nejdůleţitější vlastností je nepřemístitelnost nemovitostí. Trh nemovitostí jako místní trh. Trh s nemovitostmi je rozdělen do několika segmentů, které fungují odděleně. Kaţdá nemovitost je odlišnou věcí, slouţící specifickému účelu ve určitém prostoru a čase. Z tohoto důvodu má nabídka a poptávka na trhu nemovitostí individuální charakter. 13 ŠUSTROVÁ, Daniela, JUDr. Katastr nemovitostí: Nové zásady jeho vedení od 1. ledna 2014 [Bulletinadvokacie.cz]. Praha: Česká advokátní komora, 30. dubna Dostupné z: 17

18 Specifické jsou investice do trhu nemovitostí. Vyznačují se relativně dlouhou dobou návratnosti. Investice do nemovitostí je povaţována za jedno z nejspolehlivějších způsobů uloţení peněz jelikoţ, nehrozí rychlé znehodnocení. Individuální charakter nabídky a poptávky vytváří podmínky pro vytvoření sítě zprostředkovatelů na trhu nemovitostí. Tuto sluţbu vykonávají realitní kanceláře, které zabezpečují zprostředkovatelské sluţby spojené s koupí či prodejem nemovitosti. Trh nemovitostí je neustále v pohybu a potřeby lidí se neustále mění. Proto je nezbytné tyto změny na trhu nemovitostí monitorovat, zaznamenat a přizpůsobovat se jim. Zvláštností trhu nemovitostí je jeho veřejné vlastnictví. Podstatnou roli na trhu nemovitostí hraje i veřejný zájem. Veřejný zájem je uplatňován prostřednictvím administrativních příkazů, stanovením norem, regulací, schvalováním územních plánů a vydáváním stavebních povolení Hlavní účastníci trhu s nemovitostmi Realitní kanceláře jsou součástí trţní ekonomiky a mají hlavní roli na trhu s nemovitostmi. Jejich hlavní činností je zprostředkování sluţeb spojených s pronájmem, prodejem či koupí nemovitosti. Mimo této činnosti pořádají veletrhy, aukce a další prodejní akce. Provádění realitní činnosti, respektive zprostředkovatelské, lze na základě ţivnostenského oprávnění. Tato činnost je upravena zákonem č.455/1991 Sb. o ţivnostenském podnikání. Existenci realitních společností na trhu určuje charakter nemovitostí s jejich individuální nabídkou a poptávkou. Úkolem realitní kanceláře je v co moţná nejkratším moţném termínu prodat klientovu nemovitost s cílem dosaţení co nejvyšší prodejní ceny nebo naopak najít vhodnou nemovitost pro kupujícího v pro něj únosné cenové hladině. Vzhledem ke skutečnosti, ţe kaţdá nemovitost je svým způsobem unikátní (vlastnosti, prostorové uspořádání), existuje individuální zájem na koupi či prodeji nemovitosti. Velmi důleţitou roli na realitním trhu hrají realitní makléři. Zajišťují roli prostředníka mezi prodávajícím a kupujícím, soustřeďují nabídku a poptávku nemovitostí. Současně nabídku a poptávku také vyhledávají. Ve většině realitních kanceláří jsou makléři odměňováni procentním podílem z prodeje či pronájmu nemovitosti. 18

19 Realitní kanceláře se rovněţ zabývají činnostmi, které s realitami souvisí jako například správa, rozvoj, oceňování nemovitostí, marketingové činnosti, průzkumná činnost, základní právní sluţby. V případě oceňování nemovitostí můţe často docházet ke střetu zájmů. Spolupráce s realitní kanceláří bývá pro klienta většinou výhodná vzhledem k časovému vytíţení či gramotnosti klienta v oblasti nemovitostí. Předem je však nutné zjistit jaké sluţby při prodeji realitní kancelář poskytuje. Vlastník nemovitosti - jedná se například o zemědělce, restituenta či spekulanta. Soudní znalec - je osoba s určitou specifickou kvalifikací a praxí, kterou stanovuje zákon č. 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a podle vyhlášky ministra spravedlnosti č. 37/1967 Sb. o provedení zákona o znalcích a tlumočnících. Soudní znalec je jmenován příslušným krajským soudem nebo ministrem spravedlnosti a je oprávněna zpracovávat a vydávat znalecké posudky. Soudní znalec můţe vykonávat svoji praxi ve velkém mnoţství oborů. 14 Odhadce nemovitosti provádí ocenění nemovitosti podle trţních principů nebo dle cenového předpisu. Stavební firma provádí stavbu na základě smlouvy mezi investorem a stavební firmou. Jedná se o tzv. Smlouvu o dílo. Stavební firma je buď generální dodavatel, nebo subdodavatel. Uživatel - je buď vlastník, nebo nájemce. Prostor uţivatel uţívá buď k bydlení, nebo také ke své obchodní činnosti. Správce nemovitostí je většinou společnost, která se stará o chod nemovitosti ze strany technického zabezpečení (jedná se o tzv. Property management) nebo o ekonomické zabezpečení (tzv. Facility management) Developer ten kdo uvádí vlastní činností do chodu proces výstavby za účelem následného prodeje. Vyhledává vyšší riziko za účelem dosaţení vyššího zisku. 14 In: Wikipedia: the free encyclopedia [online]. St. Petersburg (Florida): Wikipedia Foundation, poslední editace Dostupné z: 19

20 Investor je investiční fond, banka, penzijní fond, pojišťovna nebo fyzická osoba, která vyhledává způsob, zhodnocení svých dočasně volných finančních prostředků. Vyhledává niţší riziko neţ developer, postačí mu niţší výnos z investice Specifika trhu s nemovitostmi I při působení obecných ekonomických vlastností na trhu nemovitostí jsou díky zvláštnosti pozemků a staveb nemovitosti specifickým druhem zboţí. Specifika trhu mají fyzickou nebo sociální podobu: A. Fyzická specifika a. Kaţdý pozemek je unikátní svou polohou, svými fyzickými vlastnostmi a předchozím vyuţitím. Vyjádření kvality pozemku, jeho hodnocení a tedy stanovení správné ceny je velmi komplikované. b. Kaţdou nemovitost lze vyuţívat různými způsoby s různou efektivitou. c. Změna uţívání nemovitosti je velmi nákladná a je spojena s velkou časovou ztrátou. d. Hodnota nemovitostí je ovlivněna vlivem externalit. B. Sociální specifika a. Na trhu neexistuje jednotná databáze, která by poskytovala přehled nabídky a poptávky na daném místě. b. Tyto sluţby poskytují realitní kanceláře, které jsou schopny zachytit pouze malé procento trhu. Cena a uţitná hodnota nemovitosti je výrazně ovlivněna sociálním statusem území. Trh nemovitostí je nejméně dokonalým trhem ovlivněný řadou neekonomických faktorů. 15 Životní cyklus staveb Kaţdá stavba má svůj tzv. ţivotní cyklus. Tento cyklus se skládá z následujících fází: příprava a plánování stavby, realizace výstavby, správa a údrţba stavby, 15 CÍSAŘ, J. Vybrané otázky z trhu nemovitostí. Praha: Vysoká škola ekonomická,

21 stárnutí, rekonstrukce nebo modernizace stavby, demolice. Životnost staveb Kaţdá stavba má danou svou ţivotnost. Ţivotnost staveb dělíme na: Technická životnost je časový úsek od vzniku stavby aţ do jejího rozpadu. Morální životnost - je časový úsek od vzniku stavby aţ do chvíle zastarání stavby. Ekonomická životnost - je časový úsek od vzniku stavby aţ do chvíle ztráty ekonomické uţitečnosti. Ztrátou ekonomické uţitečnosti stavby je myšleno okamţik ztráty výnosů ze stavby. Právní životnost - je časový úsek od právní moci kolaudačního souhlasu aţ po rozhodnutí o povolení k odstranění stavby. 21

22 2 Analýza realitního trhu Prahy 4 Obrázek 1: Znak Prahy Základní údaje o Praze 4 Městská část Praha 4 je významnou součástí Hlavního města Prahy. Se svou rozlohou 2419,43 hektarů je třetí největší městskou částí. Počtem obyvatel ovšem významně ostatní praţské čtvrti převyšuje. K poslednímu dni roku 2014 bylo na jejím území evidováno obyvatel. 16 Hustota zalidnění tak dosahuje 5287 obyvatel na km 2. Tento praţský obvod je ohraničený tokem Vltavy na západní straně a potokem Botič na straně severovýchodní, na jihu jeho hranice protíná Hodkovický potok, krčský výběţek a Michelský les. Z historického hlediska je Praha 4 ještě dítětem, jelikoţ vznikla poměrně nedávno 1. července Mezi její katastrální území patří Bráník, Hodkovičky, Krč, Lhotka, Michle, Nusle, Podolí, část Záběhlic, zvaná Spořilov a nepatrná část Vinohrad. Co se týče samotné architektury, je čtvrtá městská část velice pestrá. Najdeme zde činţovní domy z přelomu 19. a 20. století v Nuslích a Vinohradech či prvorepublikové sídliště na Spořilově. Krásné vícegenerační vily v Podolí, Bráníku i Hodkovičkách jsou doplněny meziválečnou výstavbou. Méně noblesní, o to více účelnou socialistickou výstavbu 16 Zjištěný stav k dle Českého statistického úřadu 22

23 v podobě druţstevních domů na Pankráci, doplňují dvouletky v Krči a Michli. To vše zakončuje nepřehlédnutelné panelákové sídliště. Praha 4 má na svém území řadu významných budov. Většině lidí se jako první nejspíše vybaví budova České televize. Stále většího významu nabývá i areál administrativních budov v okolí stanice metra Budějovická, dále pak kancelářský komplex u dálnice D1, který se počítá mezi jeden z největších v republice. Mezi významné budovy můţeme zařadit i dvě místní porodnice Ústav pro péči o matku a dítě na Podolském nábřeţí a krčský areál Thomayerovy nemocnice, jíţ je porodnice součástí. Praţskou čtvrť protínají dvě důleţité dopravní tepny Severojiţní magistrála/5. května a Jiţní spojka. Dalším důleţitým dopravním spojením je nejstarší praţská trasa metra C, na kterou navazuje řada tramvajových a autobusových linek. Podél Vltavy také vede ţelezniční trať a několik cyklotras. 2.2 Bližší specifikace jednotlivých částí Nusle Nusle jsou bezesporu historickým jádrem čtvrté praţské části. Pojmenování Nusle pravděpodobně pochází ze staročeského Neosvitli, tedy ti, na které nesvítí slunce. Vzhledem ke stávající poloze této čtvrti v údolí je název více neţ výstiţný. První zmínka o Nuslích se datuje do roku 1088, kdy Vratislav I. daroval pozemky v dolní části Nuslí vyšehradské kapitule. Osada Krušina, coţ je dnešní Pankrác, je poprvé uvedena ve zmínku v roce Během staletí Nusle i jejich nejbliţší okolí změnily majitele ještě mnohokrát. Teprve roku 1854 byla k Nuslím připojena Pankrác. V druhé polovině 19. století vyrostlo na tomto území významné předměstí, kterému se roku 1899 dostalo pocty, kdyţ bylo povýšeno na město Nusle. Z dnešního hlediska se můţe jevit aţ kuriózní, ţe roku 1843 bylo v Nuslích 55 domů se 381 stálými obyvateli. Na Pankráci stálo v tu dobu 17 domů se 132 lidmi. Po povýšení na město se v Nuslích začalo čile stavět. Stavěly se hlavně třípatrové činţovní domy. V meziválečném období, kdy jiţ byly Nusle připojeny k hlavnímu městu, se domy stavěly jiţ čtyřpatrové. Roku 1922 zde stálo 737 domů, ve kterých ţilo přes 34 tisíc obyvatel. 23

24 2.2.2 Michle Původní ves vznikla nejspíše v polovině 12. století a byla majetkem vyšehradské kapituly. Zpočátku se osada nazývala Michel. K přechodu na ţenský rod došlo v 15. století. Stejně jako Nusle i Michle za dobu své existence několikrát vyměnila majitele. Jedním z nejzajímavějších je jistě praţská univerzita, která Michli dostala v roce 1438 od Jana Rečka z Ledče. Univerzita zpravovala michelské statky aţ do doby pobělohorské, tedy necelých 200 let, kdy veškeré univerzitní majetky přešly pod jezuity. Více městské čtvrti neţ vesnici se Michle začala podobat aţ koncem 19. století, kdy tu ţilo více neţ 4000 obyvatel ve 250 domech. Začal zde kvést i bohatý společenský ţivot v podobě různých spolků a korporací. V letech 1925 aţ 1932 byla v Michli postavena velká a moderní plynárna Krč Oblast dnešní Krče byla v době svého vzniku hodně zalesněným územím, od toho je odvozen její název, jelikoţ krč znamená ve staročeštině pařez. První písemná zmínka pochází z roku 1222, kdy jiţ existovali dvě samostatné osady, tedy Horní a Dolní Krč. Stejně jako u předchozích dvou, i tuto budoucí část Prahy svého času vlastnila vyšehradská kapitula. Za husitských válek přešly obě vsi pod správu Praţanů. Na obytné doby byla Horní Krč dosti chudá. Ještě v 18. století čítala krom jednoho popluţního dvora a krčmy pouze čtyři chalupy. Za to Dolní Krč tou dobou tvořilo zhruba 20 domů a zámeček s pivovarem, osadou a ovčínem. Zajímavou historii má dnešní kojenecký ústav, který původně jako sanatorium pro léčbu nervových chorob zaloţil MUDr. Jan Šimsa ještě před druhou světovou válkou. Ke spojení s Prahou došlo aţ roku Pro Krč to znamenalo velice rychlý rozvoj výstavby činţovních domů hlavně na straně blízko Pankráci a Kačerovu. Okolní pozemky byly zastavovány hlavně rodinnými domy. V době vlády komunistické strany přišla na řadu výstavba panelákových sídlišť, tím nejstarším je sídliště Antala Staška, vybudované v letech 1957 aţ Roku 1979 byla stavbě šestiproudé dopravní tepny, spojující Spořilov s Braníkem, obětována velká část původní zástavby Dolní Krče. 24

25 2.2.4 Podolí Je více neţ jisté, ţe podolské území bylo osídleno krátce po vybudování Vyšehradu, ovšem první písemné zmínky nalézáme aţ roku Podolí spolu se sousední osadou Dvorec vlastnila ztečně vyšehradská kapitula, částečně praţské proboštství a také některé pozemky patřily k majetku českých královen. Název Podolí lze poměrně snadno odvodit od údolí podél řeky. Původně to byla rybářská osada. Na konci 18. Století v Podolí stálo pouze 50 domů, které obklopovaly rozsáhlé zelinářské zahrady. Rozvoj obce nastal aţ po roce 1905, kdy byl vyšehradskou skálou proraţen tunel. Do té doby museli Praţané do Podolí buď přes Pankrác, nebo přívozem okolo Vyšehradu. Nedlouho poté, v roce 1910, do Podolí začaly jezdit i tramvaje. V roce 1914 nechal MUDr. Rudolf Jedlička vybudovat pod vyšehradskou skálou sanatorium, dnes známé jako Ústav pro péči o matku a dítě. V meziválečném období vyrostlo v přívětivé podolské krajině mnoţství vilek a domků. Při připojení Podolské čtvrti čítala oblast na 5000 residentů Braník První historická zmínka o Braníku je sporná. Jedni se přiklánějí k roku 1088, kdy byla sepsána zakládající listina vyšehradské kapituly. Ovšem její věrohodnost je zpochybňována a tak s jistotou můţeme první záznam nalézt aţ ve 14. století. V té době část branických pozemků vlastnily české královy a část praţské kostely. Název Braník pochází ze slova branný (opevněný, ohrazený čili vrch určený k obraně). Lidé v běţné mluvě špatně pouţívají název Bráník, který nijak s původním významem nijak nesouvisí. Významná byla zdejší těţba a následné zpracování vápna. Branické vápencové lomy byly proslulé do dalekého okolí. Proto zde dlouho nebyla budována ţádná velká domovní výstavba. V roce 1869 zde stálo pouze 138 domů s 1520 obyvateli. V době připojení k Praze se jejich počet zhruba zdvojnásobil. Na začátku 20. století byl v Braníku vybudován do dnešní doby známý pivovar. Bráník se také stal zelinářskou zásobárnou Prahy. 25

26 2.2.6 Hodkovičky Hodkovičky leţí jiţně od Bráníka. Osada byla prvně zmíněna v roce 1245 jako majetek jiţ mnohokrát zmíněné vyšehradské kapituly. Ta zde nechala postavit tvrz. Bohuţel tvrz neměla dlouhý ţivot, poslední zmínka o ní se datuje k roku V polovině 17. století tvořilo Hodkovičky 8 domů. V roce 1843 to bylo domů 19 se 120 trvale ţijícími obyvateli Lhotka Lhotka se rozprostírá na jiţním konci Prahy 4 a úzce hraničí s Prahou 12. První písemná zmínka o Lhotce pochází z roku I Lhotka byla dlouhou dobu pouhou osadou několika volně stojících domků. V roce 1843 se zde nacházelo pouze sedm domů, v nichţ ţilo necelých sto obyvatel. O zhruba 80 let později se situace příliš nezměnila, v roce 1920 bylo napočítáno 12 domů se 140 obyvateli. Velký zlom ve Lhotce nastal aţ v 60. letech minulého století, kdy zde započala panelová výstavba sídlišť. V roce 1980 zde bylo nasčítáno na téměř 21 tisíc obyvatel. K Praze se připojila v roce K Praze 4 Lhotka patří od roku Prvního ledna 1989 byla větší část Lhotky přesunuta, přejmenována a přičleněna pod Prahu 12, dnešní Modřany. Současná Lhotka má plošnou výměru zhruba 1 km 2 a je osídlena více neţ 6000 lidmi. 2.3 Architektura Prahy 4 a významné stavby Nusle Na rohu ulic Nuselská a Čestmírova stojí dodnes budova bývalého Národního domu. Jedná se o třípatrovou stavbu z konce 19. století s novorenesanční fasádou. Svou polohou dominuje přilehlému náměstí Bratří Synků. Plány nuselského Národního domu vypracoval architekt Antonín Fritz v roce Dům měl v sobě umístěnou restauraci, taneční sál i obchody. V roce 1914 byla zahájena jeho přestavba, po níţ budova slouţila jako hotel a Občanská záloţna ve Vršovicích. Změny projektovala dvojice architektů Václavů Šourka a Řezníčka. V 70. letech minulého století byly vnitřní prostory domu upraveny pro potřebu 17 AUGUSTA,P. Praha 4 křížem krážem. Praha:Milpo media s.r.o., ISBN

27 České spořitelny, která v 50. letech nahradila Občanskou záloţnu. Dům je v průčelí vyzdoben sochami kněţny Libuše, kníţete Přemysla a svatého Václava. Později k nim přibyla i busta Karla Havlíčka Borovského. Díky svému historickému významu je budova zapsána v seznamu kulturních památek České Republiky. Obrázek 2 Národní dům v Nuslích v současné podobě V Sezimově ulici, která spojuje náměstí s Táborskou ulicí, nalezneme mezi průměrnou činţovní zástavbou několik výrazných secesních a eklektických domů. Většinu z nich projektoval výše zmíněný Václav Řezníček. Boleslavově ulici, vedoucí nad divadlem a parkem Na Fidlovačce zase vévodí dům čp. 43/11, jehoţ překrývající se štíty a další výzdoba jsou prvkem pozdní geometrické secese. Na nároţním domu čp. 45/9 se zase střetávají secesní prvky s motivy jehlancového kubismu. Obrázek č. 3 Dům čp. 43/11, ulice Boleslavova Obrázek č. 4 Dům čp. 45/9, ulice Boleslavova Samotné výstavbě Nuselské radnice předcházelo vybudování sousedního objektu, kterým se v současnosti do radnice vstupuje do Úřadu městské části Praha 4. Kdysi samostatný 27

28 dům původně slouţil bernímu úřadu a okresnímu soudu. Budovu radnice projektoval architekt Antonín Turek. Zajímavostí je, ţe z reprezentačního vstupu radnice pod věţovitou představbou je vidět přímo dolů Sezimovou ulicí aţ na náměstí Bratří Synků. 18 Co se architektonického stylu týče, je radnice směsicí eklekticismu a klasicismu. Věţovitá představba má v přízemí bosované podloubí, na obou nároţích v druhém patře se nacházejí sochy štítonošů. Ve třetím podlaţí je velký balkón se třemi arkádovými oblouky, přecházející v nároţní věţičky. Z druhé strany budovy, s pohledem na svaţité náměstí Generála Kutlvašra, se nachází štít s hodinami. To vše překrývá vysoká valbová střecha s dalšími polygonálními věţičkami, které jsou ozdobeny zlatými makovicemi a korouhvemi s písmeny M a N (Město Nusle). Na samém vrcholu je korouhev s datem 1908, coţ je rok zahájení výstavby. Samotná stavba radnice byla na svou i dnešní dobu velice rychlá, coţ dokazuje záznam z prvního zasedání zastupitelstva v nové radnici dne 30. září V současné době by samotné prostory radnice rozměrově nestačily jejímu chodu, a proto k úřadu patří i další stavby v bezprostředním sousedství, které jsou navzájem propojeny chodbami v jednotlivých patrech. Obecní úřady ostatních obcí Prahy 4 se bohuţel do současnosti nedochovaly, neboť musely ustoupit modernější výstavbě. Obrázek č. 5 Nuselská radnice v současné podobě Pod náměstím Bratří Synků na břehu Botiče směrem k centru stojí komplex budov bývalého pivovaru. Dnes stavení patří Českým vinařským závodům. Za povšimnutí stojí, ţe některé z budov mají stále klasickou sedlovou střechu s pálenou krytinou. Domy jsou z hlavní Křesomyslovy ulice poměrně obtíţně viditelné, jelikoţ je překrývá zarostlá 18 AUGUSTA,P. Praha 4 křížem krážem. Praha:Milpo media s.r.o., ISBN

29 zahrada na břehu potoka. Co však jistě lidé jdoucí Křesomyslovou ulicí směrem k Vltavě nepřehlédnou, je na protější straně stojící budova divadla Na Fidlovačce, lidově zvaná Tyláček. Původně byla budova dřevěná, ostatně jako většina začínajících divadel u nás. Kolem roku 1920 se divadlo dočkalo vyzdění, dřevěné hlediště a jeviště bylo zachováno, ale bylo dostavěno zázemí. Architektura této stavby je jednoduchá aţ prostá. Přesto v ní nacházíme určité prvky funkcionalismu. Dlouhé roky samotná budova divadla chátrala, aţ v roce 1996 se dočkala rozsáhlé rekonstrukce. Nyní je jeho existence opět váţně ohroţena a je moţné, ţe se letošního začátku podzimní sezóny nedočká. Obrázek č. 6 Divadlo Na Fidlovačce v současné podobě Nezanedbatelný počet činţovních domů v dolních Nuslích je postaven ve stylu českého kubismu, který byl na svém vrcholu v letech Dalším hojně se vyskytujícím prvkem je secese, která jej časem nahradila. Mezi Ostrčilovým náměstím a Svatoplukovou ulicí byla na přelomu 19. a 20. století vytvořena pravoúhlá skladba činţovních domů, jejíţ architektura je eklektická a florálně secesní. Dalším z významných domů, na které bych rád upozornil, je na adrese Oldřichova čp. 512/42 ve stylu pozdní secese od známého architekta Miroslava Buriánka. První druţstevní domy v Praze byly postaveny v letech 1913 aţ 1914 v Rostislavově ulici. 19 Budovy nesou stopy geometrické secese aţ k moderně. 19 AUGUSTA,P. Praha 4 křížem krážem. Praha:Milpo media s.r.o., ISBN

30 Obrázek č. 7 Dům v Rostislavově ulici, čp Kongresové centrum Praha neboli Palác kultury je oproti předešlým stavbám mnohem mladší. Patří do území tzv. Jiţního předpolí Nuselského mostu, čítajícím cca 8 hektarů. Budova byla postavena v roce 1981 dle návrhu architektů J. Mayera, V. Ustohala, J. Karlíka a A. Vaňka. Velký sál pojme 2843 osob, ostatní malé sály celkem 1840 osob. O její architektuře se dá říci, ţe je spíše účelná neţli vzhledná ostatně jako většina postavených objektů té doby. O to větší je škoda, ţe se mohutná budova nalézá na jedné z nejlepších praţských lokalit, co se polohy i dostupnosti týče. V současné době je budova vyuţívaná sotva na polovinu své kapacity. Na kráse ji nepřidávají ani pohyblivé reklamní tabule, kterými je v posledních letech pokryta. Obrázek č. 8 Kongresové centrum K dalším stavbám předpolí patří samotný Nuselský most (původně most Klementa Gottwalda) a stanice metra Vyšehrad (původně Gottwaldova). Obojí bylo postaveno v letech 1967 aţ Autory návrhu a plánu jsou architekti V. Michálek, S. Hubička. S. Kobr, J. Otruba a Z. Pechatý AUGUSTA,P. Praha 4 křížem krážem. Praha:Milpo media s.r.o., ISBN

31 Poslední dominující stavbou jiţního předpolí je hotelový komplex Corinthia Towers (původní název hotel Fórum). Projekt hotelu vznikal v letech 1982 aţ Samotná stavba probíhala od roku 1986 do Autorem návrhu je architekt J. Trávníček. V zařízení můţe být ubytováno aţ 1093 hostů. Výška hotelu je 83 metrů. Obrázek č. 9 Hotel Corinthia Towers a Nuselský most část Nuslí - Pankrác Z Nuslí se po stopách významných budov přesuneme na Pankrác. Zde se nalézá nejstarší památka na území dnešní Prahy 4 kostel sv. Pankráce. Svatostánek je prvně zmiňován v zakládací listině vyšehradské kapituly z roku Původně se jednalo o románskou rotundu pro osadu Krušina, coţ potvrdil i archeologický výzkum. Následně byla rotunda přestavěna na gotický kostel, jenţ byl zničen při švédském obléhání roku V polovině 17. století byl objekt upraven do raně barokního stylu s volnou zvonicí. Obrázek č. 10 Kostel sv. Pankráce v dnešní podobě Pankráckou dominantou se v letech 1885 aţ 1889 stala místní věznice. Zajímavostí je, ţe poslední větší přestavbou prošla v roce Z části budovy je dnes památník. Podzemní chodbou je věznice spojena s vedlejší budovou Vrchního soudu. Tato budova spravedlnosti 31

32 byla postavena v letech 1926 aţ 1930 podle plánů architekta Bedřicha Bendelmayera. Náměstí Hrdinů, kterému budova vévodí, utrpělo velkou škodu, kdyţ jej v rámci budování lepší dopravní infrastruktury přeťala Severojiţní magistrála. Obrázek č. 11 Pankrácká věznice z ptačí perspektivy Obrázek č. 12 Budova Vrchního soudu z pohledu od magistrály Dnešní divadlo Na Jezerce svým jménem připomíná areál klasicistní usedlosti z 19. století. Původně se usedlost nazývala Šustrovka, název Jezerka vznikl v roce Kdysi letní letohrádek byl v tu dobu přestavěn na výletní restauraci. Zahradě se říkalo Libušin háj, jelikoţ v něm byla studánka, ke které dle pověsti chodila kněţna Libuše. Studánka bohuţel zanikla za 1. republiky při výstavbě kanalizace. Hlavní objekt areálu je jednopatrový a z části přízemní s klasicistním průčelím. Současná podoba přilehlého parku postupně vznikala od roku 1949 podle návrhu zahradního architekta Jiřího Novotného a ing. Jaroslava Schollara. Hlavními pankráckými obytnými čtvrtěmi jsou sídliště Pankrác I a II. Sídliště Pankrác I je vymezeno ulicemi Milevská, K sídlišti, V rovinách a Na strţi. Sídliště Pankrác II pak ulicemi Na Pankráci, Děkanská vinice I, Pujmanové a Hvězdova. Do centra je obytná zóna 32

33 připojena přes ulice Na strţi a Na Pankráci Severojiţní magistrálou (ulicí 5. května). Celková rozloha obou sídlištních celků a přilehlého prostoru centra je zhruba 57 ha. V soutěţi pro ideové řešení Pankrácké pláně v roce 1956 zvítězil návrh J. Krise, L. Todla, B. Bubla a V. Valtra. Plán územního plánování zpracoval v roce 1960 V. Durdík. Autorem projektu obou částí z roku 1969 je J. Lasovský, V. Hess, J. Krč, V. Procházka a J. Vilímek. Samotná výstavba probíhala v letech 1962 aţ Sídliště Pankrác I má kapacitu 1933 bytů pro zhruba 4300 obyvatel, Pankrác II pak 1414 bytů pro cca 2600 obyvatel. Celé sídliště je rozděleno do tří okrsků, které jsou postaveny v jednotném duchu kolem společného centra. Kompozice samotných okrsků je tvořena jednoduchými řádky a skupinami obytních domů ve třech výškových hladinách (4, 8 a 12 podlaţí a obklopujícími areály pavilonů školních zařízení. Obchodní vybavení je soustředěno do pěších ulic orientovaných dovnitř prostoru okrsků. Původně jednotné architektonické řešení se postupně ztrácí vlivem dílčích akcí zateplení fasád, výměn oken a úprav lodţií. Centrum tohoto sídlištního celku se nachází stále v nedokončené fázi, mnohde proto chybí jeho pěší napojení na přilehlé okrsky. Obrázek č. 13 Pohled na sídliště Pankrác I z kříţení ulic Pujmanové a Milevská Obrázek č. 14 Mapa sídliště Pankrác I 33

34 Obrázek č. 15 Mapa sídliště Pankrác II Michle Z oblasti Pankráce se nyní přesuneme do údolí další části Prahy 4 Michle. Důleţitou roli v této čtvrti hraje potok Botič, který tvoří její centrální linii. Svaţitý terén z obou stran potoka zabraňuje velkoplošné výstavbě, a tak se i v současnosti v Michli setkáváme s nezastavěnými pozemky, coţ je v dnešní Praze spíše rarita. Nejvýznamnější dochovanou památkou je kostel Narození Panny Marie. Je postaven v duchu vrcholně barokní architektury v letech 1724 aţ V sousední Baarově ulici stojí michelská fara. Přilehlému kostelnímu prostranství dominuje školní budova, postavená v roce 1897 pankráckým stavitelem J. Brebtou. Obrázek č. 16 Kostel narození Panny Marie Na levé straně Michelské ulice stojí uzavřený Univerzitní dvůr s popisným číslem 1. Budovy patřily Univerzitě Karlově, která v nich hospodařila. Její působnost v Michli dokazují i názvy ulic jako Na Kolejním statku, Děkanská, Magistrů atd. Stavby jsou 34

35 vybudovány v barokním slohu a jejich původ se datuje kolem třicetileté války. Později prošly klasicistní přestavbou. 21 V roce 1784 zde byl postaven pivovar. Během 19. a 20. století prošel pivovar i Univerzitní dvůr mnoha drobnějšími stavebními úpravami. V roce 1920 přešel michelský dvůr pod vlastnictví Československé Republiky. Po roce 1948 byly prostory vyuţívány k různým výrobním provozům, které historickým budovám vůbec neprospívaly. V 90. letech byl chátrající areál plně zrekonstruován a dnes slouţí jako domov pro dlouhodobě nemocné. Obrázek č. 17 Univerzitní dvůr neboli Domov Sue Ryder v dnešní podobě Ulice U Michelského mlýna na čp. 124 skrývá bývalou synagogu, dnes slouţící jako modlitebnu Církve československé husitské. Stavba byla původně renesanční, renesanci nahradilo v 18. století baroko a to v první polovině 19. století zase romantická novogotika. Poslední rekonstrukce usilovala o přiblíţení se původnímu vzhledu, nedopadla však příliš dobře. Stavba je zastřešena sedlovou střechou s vysokými štíty. Oproti tomu pravá část průčelí má střechu mansardovou. Nároţí se zpevnilo šikmými přizdívkami. Obrázek č. 18 Michelská synagoga po nejnovější rekonstrukci 21 AUGUSTA,P. Praha 4 křížem krážem. Praha:Milpo media s.r.o., ISBN

36 Zajímavou stavbou v Michli je vodárenská věţ od architekta Jana Kotěry. Ta se nachází na návrší nad Pankrácí mezi ulicemi 5. května a Budějovickou. Z magistrály je moţno jí zahlédnout po pravé straně směrem na Brno. U věţe se dochoval i domek pro strojníka, stará strojovna a vodojem. Vodárna byla postavena v letech 1906 aţ Spodní část věţe tvoří válcová podnoţ z kamenného a cihlového reţného zdiva, na které je postavena vodní nádrţ z ocelové nýtované konstrukce. Tu zakrývá helmicová střecha. Domky mají velké střešní přesahy a také jsou postaveny z cihelného reţného zdiva. Tím se vzniklému areálu dostává jisté celistvosti. Ve strojovně se dochovala původní secesní válcová kamna podle Kotěrova návrhu. Obrázek č. 19 Vodárenská věţ v Michli V meziválečném období byl postaven na pravé straně dnešní ulice U Plynárny areál městské plynárny podle projektu architekta J. Kalouse. Její funkci časem přebrala nově vybudovaná plynárna v Horních Měcholupech a michelská plynárna nakonec ukončila činnost přesně po 50 letech v roce Dnes ve zrekonstruovaných budovách sídlí společnost Praţská plynárenská a.s. Je zde vybudováno i plynárenské muzeum. Obrázek č. 20 Foto plynárenských věţí, jeţ se bohuţel nedochovaly 36

37 Sídliště Michelská je vymezeno ulicemi 5. května, Jihlavská Batelovská, Budějovická a Vokáčova. Skrz sídliště prochází velice rušná Vyskočilova ulice, která na druhou stranu zajišťuje dobrou dopravní návaznost do centra. Rozloha výstavby je 18 hektarů. Stavba sídlištního celku trvala 4 roky, od roku 1962 do Autory zástavby jsou architekti A. Véle, J Klein a J. Vlašánek. Jedná se o soubor panelových domů se školními areály a obchodním centrem, umístěným do jednotlivých pavilonů podlém Budějovické ulice. Je zde vybudováno na 1550 bytů pro více jak 2900 obyvatel. Co se týče samotné zástavby, jsou zde pouţity podobné principy jako u pankráckého sídliště. Usazení obchodů do pavilónového řešení podél ulice Budějovická připomíná tradiční městskou třídu. Pavilony by však zaslouţili rekonstrukci a modernizaci. Návštěvnost jednotlivých obchodů však klesá, jelikoţ bylo nedaleko vybudováno nákupní centrum Arkády Pankrác. Obrázek č. 21 Sídliště Michelská Spořilov Nelze zde nezmínit část katastrálního území Záběhlic Spořilov. Myšlenka úsporného bydlení se tu zhmotnila do výstavby převáţně řadových rodinných domků. Tento urbanistický počin datujeme do období mezi dvěma světovými válkami. Plocha území o velikosti 80 ha byla podle návrhu J. Barka a J. Bertla rozdělena na sebe kolmými ulicemi se zatravněnými pásy a stromořadím uprostřed na čtyři okrsky. 37

38 Jako centrum toho projektu bylo vybudováno Roztylské náměstí s kostelem sv. Aneţky, postaveným v letech 1930 aţ Autory návrhů kostela i většiny domků jsou Karel Polívka a Vlastimil Broţek. Během pouhých čtyř let (v období od roku 1926 do 1930) bylo postaveno na 1160 řadových, volně stojících i dvojdomků a vilek pro více jak 7000 obyvatel. Zajímavostí je, ţe jiţ v těchto letech byla vyuţita prefabrikace. Do oblasti byly přivedeny inţenýrské sítě a prodlouţeny silniční komunikace a tramvajová trať. Domky případně vilky měly dva aţ pět pokojů s příslušenstvím a oploceno zahradu. Dále domky oplývaly kuchyní, pokojem pro sluţebnou, vestavěnými skříněmi, koupelnou na plyn nebo uhlí, spíţí, prádelnou, toaletou, půdou a sklepem. V 60. letech minulého století se k oblasti připojila ještě čtvrť Spořilov II. s plochou o 54 ha. Obrázek č. 22 Mapa Spořilova, uprostřed Roztylské náměstí s kostelem sv. Aneţky Obrázek č. 23 Kostel sv. Aneţky Obrázek č. 24Domky na Spořilově na dobové fotografii 38

39 2.3.5 Krč Další praţská čtvrť Krč patřila dlouhou dobu pro svůj členitý a rozmanitý terén k málo zastavěným oblastem hlavního města. I přesto zde nalezneme pár významných praţských staveb. V ulici V Podzámčí stojí dvoupatrový novogotický zámek. Vznikl přestavbou původního klasicistního domu, který byl postaven na místě bývalého hospodářství. Zámek kdysi obklopoval hospodářský dvůr, anglický park a rybník. Od roku 1880 vlastnil nemovitost praţský podnikatel Tomáš Welzl, který se zaslouţil i o další rozvoj krčské čtvrti. Svaţitý terén, na kterém je zámek postaven, je vyrovnáván terasami. Na jiţní straně stojí schodišťová věţ s cimbuřím. V současnosti slouţí zámek jako hotel a restaurace. Obrázek č. 25 Krčský zámeček neboli hotel Chateu St. Havel U křiţovatky ulic Sulická, Pod Višňovkou a Matek stojí hlavní budova bývalého areálu Šimsova sanatoria, nyní slouţící jako Kojenecký ústav při Fakultní Thomayerově nemocnici. Hlavní budovu obklopuje šest vilek, rozmístěných v zahradě s parkovou úpravou. Sama budova ústavu je z roku 1901 a pyšní se secesní architekturou, stejně tak i ostatní vilky, jejichţ architekturu doplňují novorenesanční prvky. Celý areál bohuţel stále není plně zrekonstruován, coţ dokládá chatrný stav vnější fasády na hlavní budově i vnitřní stavebně zanedbané prostory. Areál Ryšánka, čp. 124, je zapsaný na seznam Státních nemovitých kulturních památek. Usedlosti je jednopatrová stavba s neogotickou fasádou z roku Na ní navazuje vjezdová brána a další hospodářské budovy kolem dvora jsou barokního původu. Ve svahu se dále nachází zahradní stavení a celému areálu esteticky vévodí kašna. Od roku 1977 aţ 1984 byl areál rekonstruován. Autorem plánů rekonstrukce byli ing. arch. Jan Štípek 39

40 akademičtí architekti Jan Kerel a Vladimír Stehno. 22 Celková přestavba stála více neţ 45 miliónů Kčs. Investorem byla státní společnost Pragoprojekt, který si v areálu vybudoval své sídlo. Firma, dnes jiţ akciová společnost, v objektu sídlí dodnes. Obrázek č. 26 Ryšánka v dnešní podobě K vrcholům vyspělé meziválečné architektury je areál Thomayerovy nemocnice. Ten byl vystavěn v letech 1926 aţ Návrhy vypracoval architekt Bohumil Kozák. Soubor budov původně neslouţil jako nemocnice, ale jako sociální ústav hlavního města Prahy a nazýval se Masarykovy domovy. Areál leţí na ploše o výměře 33 ha. Tehdy jeho výstavba stála 123 miliónů Kčs. Nemocnice v tomto souboru budov sídlí od roku 1954 a nese jméno po slavném profesoru v oboru lékařství MUDr. Josefu Thomayerovi. Zvláštností je, ţe se pod komplexem nachází ve třech patrech vybudovaný podzemní kryt s vlastním zdrojem pitné vody a elektřiny, který pojme aţ 70 pacientů. Obrázek č. 27 Areál dnešní Thomayerovy nemocnice Na přelomu katastru Krče a Podolí leţí po obou stranách Jeremenkovy ulice zástavba Dvorecká, původní název Ondřejov. Tu můţeme rozdělit na severní a jiţní část, přičemţ 22 AUGUSTA,P. Praha 4 křížem krážem. Praha:Milpo media s.r.o., ISBN

41 severní začíná u ulice V rovinách a končí Jeremenkovou. Jiţní část zde začíná a končí ulicí U druţstva. Jedná se o oblast rodinných domků a dvojdomků, jejíţ rozloha je 11,4 ha. Výstavba se prováděla od roku 1947 podle návrhu O. Novotného a úvodního projektu B. Kříţe. Kapacita dané lokality je 236 rodinných domů a 118 dvojdomků. Ulice jsou vedeny ve směru vrstevnic, parcelace je pravidelná a dvojdomky mají jednotné stavebně architektonické provedení. Výstavbu tvoří několik typů rodinných domků včetně typově stejných druhů vybavení. Původně jednotná architektonická tvář Dvorecké je měněna unikátními rekonstrukcemi jednotlivých domů. Obrázek č. 28 Zástavba rodinných domků Dvorecká Podolí Domy v praţském Podolí nejsou soustředěny centrálně, ale rozprášeny po celém území zdejšího katastru. Jde tak o přizpůsobení členité krajině pravému břehu řeky Vltavy a od ní stoupajícímu terénu. Na rozdíl od ostatních čtvrtí zde nevznikaly selská hospodářství s uzavřeným dvorem, ale jednotlivé chalupy a rybářské domky. Kostel sv. Michaela Archanděla na bývalém podolském hřbitově je asi nejstarší dochovanou stavbou v obci. Románský kostel je ze 13. století, gotická část je o století mladší. Po roce 1850 bylo ke kostelu přistavěno novorománské průčelí. Poblíţ kostela také stojí zvonice ze 17. století se zděným přízemím s novorománskou fasádou, dřevěným patrem a stanovou střechou. 41

42 Obrázek č. 29 Kostel sv. Michaela Archanděla v ulici Pod Vyšehradem V ulici Pod Vyšehradem nalezneme s popisným číslem 1 dům s klasicistní fasádou a mansardovou střechou z konce 18. století. Jedná se o bývalou katovnu. Další drobná stavba v této ulici je stará usedlost Neumanka s popisným číslem 5. Klasicistní fasáda pochází z doby kolem roku Kolem domu se nachází velký park. Pravým opakem těchto drobných staveb je Městská vodárna a filtrační stanice. Budova byla postavena dle návrhu architekta Antonína Engla v letech 1929 aţ 1931 na místě původní vodárny z roku 1885, která se nazývala Vinohradská, protoţe byla určena k zásobování vodou samostatného města Královské Vinohrady. Historicky nejnovější budova vodárny, postavená v jejím blízkém sousedství, je téţ Englovo dílo, které bylo vybudováno o pár desítek let později, mezi roky 1959 a Ze staré vodárny se roku 1952 stalo Muzeum praţského vodárenství. Budovy dohromady tvoří ohromný komplex, který v současnosti dominuje podolskému pravému břehu Vltavy. Soubor staveb je postaven v novoklasicistním stylu. Uprostřed stojí 45 metrů vysoká vodárenská věţ. Průčelí zdobí 9 pískovcových soch, které představují řeku Vltavu a její přítoky Vydra (autor Josef Fojtík), Otava (autor Joza Novák), Blanice/Šumava a Malše (autor Zdeněk Vodička), Berounka (autor Josef Fojtík), Vltava (autor Joza Novák), Sázava (autor Zdeněk Vodička), Blanice a Ţelivka (autor Josef Fojtík), Luţnice a Neţárka (autor obou Zdeněk Vodička). 23 V současné době slouţí Podolská vodárna jako záloţní vodní zdroj a pomocná úprava vody. Zásobuje pitnou vodou především Staré Město a Josefov. Část její produkce je přečerpávána do vodojemů na vinohradské Floře. 23 AUGUSTA,P. Praha 4 křížem krážem. Praha:Milpo media s.r.o., ISBN

43 Obrázek č. 30 Podolská vodárna Funkcionalistický sloh se uplatnil ve velkém právě při zástavbě v Podolí. Jako příklad mohu uvézt vilu v ulici Na Podkovce čp. 282/12 z roku Architektem objektu je Karel Stráník, bývalý asistent a spolupracovník Le Corbusiera. Obrázek č. 31 Vila Na Podkovce 282/12 pohled z ulice Na svahu pod praţským Vyšehradem bylo v letech 1910 aţ 1914 postaveno jiţ dříve zmíněné Praţské sanatorium v Podolí, dnes slouţící pod jménem Ústav pro péči o matku a dítě. Celý komplex má čtyři čtyř aţ pětipatrová křídla, která jsou spojena centrální budovou v jeden celek. Tato budova má dvě kruhové dvorany o výšce dvou pater. Hlavní schodiště je obloţeno italským mramorem. Areál je postaven v pseudoklasicistním stylu a bylo postaveno dle plánů profesora Rudolfa Kříţeneckého z roku Péče o děti i matky byla začleněna do konceptů ústavu od samého počátku jeho fungování a během let se postupně rozšířila do všech křídel Ústavu. V roce 1946 přešlo sanatorium pod vlastnictví státu a o dva roky později, v roce 1948, zde byla zřízena III. gynekologicko-porodnická klinika profesora J. Trapla a kojenecká klinika. 43

44 V roce 2005 byla v areálu otevřena úplně nová budova porodnice, která obsahuje tu nejmodernější techniku a vybavenost, kterou lze v současné době získat. Obrázek č. 32 Ústav pro péči o matku a dítě Vysokoškolské koleje v praţském Podolí tvoří soubor šesti objektů samotných studentských ubikací se společenským vybavením a příslušenstvím. Areál je vymezen ulicemi Na lysině, Pod Děkankou, Na hřebenech, U podolského hřbitova a Doudova. Rozloha celého objektu je 2,3 ha. Projekt vznikl v roce 1953 a samotná výstavba začala o rok později. Urbanistický koncept vytvořil J. Krásný, architektonické zpracování měl na starosti M. Zachystal, J. Ulman, J. Paroubek a Z. Řezníček. Projektantem byl O. Schnidt a sochařské práce měl na starosti profesor Ţalud se svým kolektivem. Původní kapacita areálu je 1700 studentů. Soubor staveb je jedním z mála ucelených praţských realizací tzv. socialistického realizmu. Hlavními prvky tohoto stylu jsou funkčnost, účelnost, jednoduchost, provozně-kompoziční uspořádání a opakování jednoho architektonického i prostorového prvku. V současnosti vcelku zachovaná vnější architektura prochází postupnou rekonstrukcí. Obrázek č. 33 Foto vnitřního areálu kolejí Obrázek č. 34 Plánek celého areálu kolejí v Podolí 44

45 Poválečnou architekturu v Podolí reprezentuje plavecký stadion. Byl postaven roku 1965 podle návrhu architektů R. Podzemského, G. Kuchaře a J. Domiče. Zajímavostí je, ţe v roce 1985 byl stadion připojen na chladicí systém České televize na Kavčích horách. Pro televizi to znamenalo levnější řešení chlazení techniky a bazén získal přísun části tepla pro ohřev vody. V roce 1995 proběhla rekonstrukce střechy a bazénových ploch. V roce 2001 se pak modernizace dočkala vstupní hala. Obrázek č. 35 Plavecký stadion v Podolí Braník Z praţského Podolí se posuneme dolů proti proudu řeky Vltavy do Braníka. Zde bych rád zmínil Dominikánský dvůr s dnešním číslem popisným 44, který tvoří celý blok mezi ulicemi Modřanská, U Staré pošty a Ke Krči. Objekt obsahuje hospodářský dvůr, obytnou a hospodářskou část včetně sýpky. Na severovýchodním rohu je raně barokní kaple sv. Kříţe s třípatrovou věţí. Areál pochází z 3. čtvrtiny 17. století. Tato historická památka je v současnosti v dost zuboţeném stavu. Městská část Praha 4, jenţ je jejím vlastníkem, uzavřela v loňském roce nájemní smlouvu se Zemským pivovarem, který se zavázal, ţe objekt zrekonstruuje na řemeslný pivovar, restauraci a hospodu. Obrázek č. 36 Dominikánský dvůr v současné podobě 45

46 V dnešní ulici Na Zemance stojí bývalá zemědělská usedlost Zemanka obklopena velkou zahradou. Objekt byl postaven v polovině 19. století, prošel i dalšími přestavbami na přelomu 19. a 20. století a další po roce V přízemí jsou dodnes dochovány segmentové klenby. Usedlost je památkově chráněna od 3. května Obrázek č. 37 Usedlost Zemanka Na vršku nad branickým údolím stojí dům (někdy je stavba nazývána jako zámeček) Na Kříţku, s popisným číslem 77. Jde o jednopatrovou novorenesanční stavbu z druhé poloviny 19. století. Byla zde vyhlášená výletní restaurace se stejným jménem, kterou zřídil známý praţský vinárník a magistrátní rada Josef Šulc. Je moţné, ţe autorem návrhů sgrafit v průčelí je Mikoláš Aleš, jenţ patřil ke zdejším pravidelným hostům. Nad kříţením křídel stojí novorenesanční věţ. Zámeček je stejně jako předchozí objekt památkově chráněn. Obrázek č. 38 Zámeček Na Kříţku v dnešní podobě V Údolní ulici v Bráníku při ţelezniční trati stojí bývalý pivovar. Jedná se o volnou skupinu staveb, stojící na společném dvoře. Jejich fasády jsou z reţného zdiva. Pod sladovnou jsou sklepy s litinovými sloupy a zaklenutou segmentovou klenbou. Vzadu ve dvoře se ční osamocený komín, který je vyzděný z glazovaných cihel. Samotná průčelí budov jsou novorenesanční, ale u správní budovy se objevují prvky secese. 46

47 Areál pivovaru byl postaven v letech 1898 aţ 1900 a byl funkční aţ do roku 2007, kdy se výroba přesunula do smíchovského pivovaru. Další záměry s areálem jsou zatím nejasné. Obrázek č. 39 Pivovar v praţském Braníku K pivovaru tematicky i prakticky navazují branické ledárny, stojící u Modřanské ulice na pravém břehu Vltavy. Jde o výraznou stavbu pozdní geometrické secese. Do průmyslového areálu patří bývalé stáje, kolny, ledárny a dům správce. Celá stavba je dílem architekta Karla Kovařovice a byla postavena v letech 1908 aţ Objekt je památkově chráněn od 22. října Původní provoz ledáren byl ukončen v roce 1954, jelikoţ pozbyl významu. Vybudováním Vltavské vodní kaskády přestala řeka v zimě zamrzat. Obrázek č. 40 Foto branické ledárny zachycující řezání ledů na Vltavě Na katastrálním území Braníka a sousední Lhotky se rozkládá sídlištní celek Novodvorská. Zástavba je ze severu vymezena ulicemi Novodvorská a Nad lesním divadlem, z východu ulicí Mariánskou, z jihu Jílovskou Nad koupadly a ze západu Vavřenovou ulicí. Spojnicí sídliště s vltavským břehem je ulice Novodvorská. Svojí rozlohou patří k těm větším celkům, má 43 ha. 47

48 Sídlištní projekt vznikl v roce 1962, samotná realizace probíhala v letech 1964 aţ Autory projektu jsou A. Bořkovec a V. Jeţek. Jedná se o dva obytné okrsky se základní vybaveností a centrem, umístěným v těţišti celého souboru budov. Areál panelových domů čítá na 3900 bytů pro více jak 8000 obyvatel. Jedním z nejúčinnějších efektů zástavby je přechod od ortogonální osnovy zástavby podél hlavní osy sídliště do linií mělkých křivek zdůrazňujících terénní kresbu na okrajích lokality. Po stránce organizační je celek vysoce funkční, s minimalizací dopravy uvnitř obytného území, dostatkem zeleně a logickým rozmístěním občanské vybavenosti. Centrálním prostorem je náměstí. V roce 2005 bylo mimo území původního sídliště postaveno polyfunkční centrum Novodvorská Plaza. Jako ostatní sídliště i toto bojuje s rozbíjením jednotné architektury dílčími úpravami jednotlivých domů, jejichţ majitelé (většinou druţstva) vůbec nedbají na celkový ráz sídlištního celku. Obrázek č. 41 Sídliště Novodvorská Hodkovičky Malá část Prahy 4, Hodkovičky, se také můţe pyšnit pár významnými stavbami. Jednou z nich je funkcionalistická vila z 30. let 20. století, která byla projektovaná architektem Ladislavem Ţákem a postavena stavitelem Paličkou v ulici Na Lysinách pro významného prvorepublikového reţiséra a herce Martina Friče a jeho manţelku, herečku Suzanne Marwille. Vila má hladké průčelí a v interiéru se dochovala i značná část původního vybavení. 48