ZNALECKÝ POSUDEK / 2013

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK / 2013 dle Usnesení.j. 067 EX 3258/ Objednavatel: Exekutorský ú ad Praha 5 JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor Sídlo: Evropská 663/132, Praha 6 I : Zhotovitel: Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Sídlo: P emyslova 38/ Hradec Králové I : Spole nost je zapsána v obchodním rejst íku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávn ní pro ceny a odhady nemovitostí. mail: info@znalci-cr.cz Zpracovatelé: Ing. Václav Kunášek, Ing. Milan Bálek Ú el posudku: Znalecký posudek je vypracován na základ Usnesení.j. 067 EX 3258/ vydaného Soudním exekutorem JUDr. Jurajem Podkonickým, Ph.D. dne Posudek obsahuje: 39 stran v etn p íloh Posudek se p edává: ve t ech vyhotoveních Výtisk íslo: 3 Zpracováno:

2 Obsah posudku strana A NÁLEZ Úkol a p edm t ocen ní Místní šet ení Den ocen ní Podklady Uznávané metody ocen ní...4 B POSUDEK Aplikovaná metoda ocen ní Ocen ní Vyhodnocení...23 C REKAPITULACE...24 D E ZNALECKÁ DOLOŽKA...24 P ÍLOHY

3 A NÁLEZ 1 ÚKOL A P EDM T OCEN NÍ Znalecký posudek je vypracován na základ žádosti objednavatele posudku. Úkolem zhotovitele je dle Usnesení.j. 067 EX 3258/06-144: - ocenit nemovitost a její p íslušenství, - ocenit spoluvlastnický podíl na nemovitostech a jejich p íslušenství - ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené. Jedná se o ocen ní spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 na pozemcích parc /1 a 1503/2, k.ú. Opo no pod Orlickými Horami, obec Opo no, zapsáno na LV. 648 vedeném KÚ pro Královéhradecký kraj, KP Rychnov nad Kn žnou. 2 MÍSTNÍ ŠET ENÍ P edm t ocen ní byl zkoumán p i místním šet ení konaném dne bez p ítomnosti vlastník nemovitosti. Jedná se o voln p ístupné zem d lské pozemky. Povinná na výzvu ke kontaktování zhotovitele posudku nereagovala. 3 DEN OCEN NÍ Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne , což je den ocen ní. 4 PODKLADY - Výpis z Katastru nemovitostí, LV. 648, k.ú. Opo no pod Orlickými horami, získaný prost ednictvím Dálkového p ístupu do Katastru nemovitostí dne Snímek katastrální mapy - Územní plán obce Opo no - Informace a vým ra získané ze SÚ Opo no od paní Zuzany ehákové - Usnesení.j. 067 EX 3258/ barevná fotodokumentace - informace získané p i místním šet ení - záznam z prohlídky nemovitosti - zákon. 151/1997 Sb. (zákon o oce ování majetku) ve zn ní zákon. 121/2000 Sb.,. 237/2004 Sb.,. 257/2004 Sb.,. 296/2007 Sb.,. 188/2011 a. 350/2012 Sb. - vyhláška. 3/2008 Sb., o provedení n kterých ustanovení zákona. 151/1997 Sb., o oce ování majetku a o zm n n kterých zákon, ve zn ní pozd jších p edpis, ve zn ní vyhlášky. 456/2008 Sb., vyhlášky. 460/2009 Sb., vyhlášky. 364/2010 Sb., vyhlášky. 387/2011 Sb. a vyhlášky. 450/2012 Sb. - Doc. Ing. Albert Bradá, DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Doc. Ing. Albert Bradá, DrSc. - Teorie oce ování nemovitostí, VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Kolektiv autor - V cná b emena od A do Z, Linde Praha a.s., Zbyn k Zazvonil - Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk Zbyn k Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress asopis Soudní inženýrství vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého u ení technického v Brn, Údolní 53, Brno; ro níky 1996 až

4 - odborný tvrtletník Odhadce a oce ování majetku vydávaný eskou komorou odhadc majetku, Václavské nám stí 1, Praha 1; ro níky 2003 až Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Financování developerských projekt (2009) - Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2006, 2008, UZNÁVANÉ METODY OCEN NÍ 5.1 Metoda nákladová Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z p edpokladu, že hodnota aktiv (nemovitostí) nebude v tší, než iní sou asné náklady na jejich po ízení s odpo tem p im ených odpis. Jedná se tedy o výpo et reproduk ní hodnoty snížené o p im ené opot ebení. Reproduk ní hodnota se vypo te pomocí obestav ného prostoru, zastav né plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou m rnou jednotku, chyb jící prvky konstrukcí se nezapo ítávají, vyšší vybavení se p ipo ítává. Jednotková cena se získá nej ast ji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (nap. z Ukazatele pr m rné orienta ní ceny na m rovou a ú elovou jednotku, vydáváno pololetn ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodá ských ukazatel stavebních objekt PORINGS, s.r.o. (reprezentativní vzorek cca 1200 objekt ). Vynásobením zjišt né zastav né plochy nebo obestav ného prostoru a jednotkové ceny se zjiš uje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úrove k datu ocen ní, je nutno tuto hodnotu upravit pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vy íslen eským statistickým ú adem. Od takto zjišt né výchozí hodnoty se ode te opot ebení, které odpovídá stavb daného stá í a zp sobu údržby objektu, výsledkem je v cná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjišt ní v cné hodnoty používá též modifikovaná metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí. 3/2008 Sb., o provedení n kterých ustanovení zákona. 151/1997 Sb., o oce ování majetku a o zm n n kterých zákon, ve zn ní pozd jších p edpis, ve zn ní vyhlášky. 456/2008 Sb., vyhlášky. 460/2009 Sb., vyhlášky. 364/2010 Sb., vyhlášky. 387/2011 Sb. a vyhlášky. 450/2012 Sb. 5.2 Metoda výnosová Fundamentálním principem výnosového zp sobu ocen ní je princip anticipace, jehož podstata spo ívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím o ekávání. Jestliže budoucí prosp ch lze finan n vyjád it jako adu o ekávaných výnos, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako sou et všech t chto o ekávaných výnos, transformovaných na sou asnou hodnotu pen z. Na principu o ekávání nejsou prognózovány pouze budoucí výnosy a jejich asový vývoj, ale i volba kapitaliza ních m r, které implicitn odrážejí stupe jejich o ekávané pravd podobnosti, spolehlivosti a stability. Fundamentální vzorec výnosové metody: V VH = [K ] i kde: VH... hledaná výnosová hodnota nemovitosti V... isté p íjmy z nemovitosti i... míra kapitalizace Anticipovaný p íjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na b žném realitním trhu, pop ípad jde-li o nemovitost v daném míst a ase neú eln využívanou, lze aplikovat výnos dosažitelný. Ro ní výnos z pronájmu nemovitosti je t eba snížit o obhospoda ovací náklady související nemovitosti. Transformace na sou asnou hodnotu pen z se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace (Yield Capitalization), která je procesem vycházejícím z exaktních princip složeného úro ení jakožto jedné 4

5 z disciplin finan ní matematiky. Délka uvažovaného asového úseku (Projection Period) odpovídá v tšinou intervalu n kolika rok, b hem nichž jsou trendy ve vývoji výše výnos ješt objektivn p edpov ditelné. Konkrétní délka zvoleného pásma není v odborné literatu e nijak limitována, zpravidla se užívá interval 5-15 let. Kratší interval je spíše výjime ný, nebo zmenšování pásma sm uje k p ímé (nikoliv výnosové) kapitalizaci. V záv ru zvoleného úseku se obvykle uvažuje s reverzním výnosem simulujícím nap. výnos z prodeje. O ekávaný výnos se u p edm tné nemovitosti zjistí z dosaženého (pop ípad jde-li o nemovitost v daném míst a ase neú eln využívanou, lze použít výnos dosažitelný) ro ního nájemného. Ro ní výnos z pronájmu nemovitosti je t eba snížit o náklady na provoz nemovitosti (zejména se jedná o náklady na pr m rnou ro ní údržbu, správu nemovitosti, da z nemovitosti a pojišt ní nemovitosti). N které metodiky odpo ítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domníváme se (spolu s odbornou ve ejností zejména v bankovním a investi ním sektoru), že tato kategorie náklad nemá své opodstatn ní. Z ejmou výhodou metodik výpo tu bez neprovozních náklad je odpov na otázku investora, za jak dlouhý asový úsek bude po áte ní investice do po ízení nemovitosti návratná. Základní vztah pro výpo et asového úseku návratnosti po áte ní investice: Návratnost [roky] = po áte ní investice [K ] /ro ní istý zisk z pronájmu [K /rok] V n mecky hovo ících zemích je obvykle používána metoda asov omezené renty : kde: n q 1 HP VHN = V + n n q ( q 1) q V... každoro ní isté p íjmy z nemovitosti, q = 1 + i, kdy i = míra kapitalizace, n... zbývající doba užití nemovitosti (myšleno zejména ekonomická a morální životnost), HP... hodnota pozemku. Velice d ležitým bodem p i stanovení výnosové hodnoty nemovitostí je stanovení diskontní míry. Míra, kterou se kapitalizují budoucí p íjmy (Yield Rate), má na výnosovou hodnotu investice (nemovitosti) zásadní vliv. Stanovení míry kapitalizace se obvykle d je dv ma zp soby: 1) míra výnosnosti odhadnutá na základ porovnání s obdobnými typy nemovitostí, 2) pokud není dostatek údaj k add 1), pak se konstrukce výpo tu míry kapitalizace obvykle odvíjí od tzv. stavebnicového zp sobu, kdy jádro tvo í výchozí úrove bezpe ného typu investic na finan ním trhu a nadstavbu pak rizikové prémie jako sou et všech projevujících se rizik, hrozeb a nevýhod, kterým jsou vystaveny posuzované nemovitosti na trhu realit oproti výchozí odhadnuté mí e z finan ního trhu. Jedná se tedy o sou et: - bezrizikové míry výnosnosti, - prémií (p irážek) za rizika. matematické vyjád ení: kde: i = i bezp + i... míra kapitalizace i bezp... bezpe ný typ investice... sou et prémií (p irážek) za rizika Viz nap. Výnosová hodnota nemovitostí, autor Ing. Zbyn k Zazvonil, ISBN Jako základ pro hodnocení bezpe ného typu investice je doporu ován výnos z dlouhodobých státních dluhopis ; aktuální informace o nich jsou voln k dispozici nap. na webových stánkách bank, obchodník s cennými papíry i ratingových agentur. 5

6 P irážky k bezpe nému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do t í bod : P irážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovitosti Zde procentní p irážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit peníze na nep edpokládané opravy i nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propo tu náklad v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy prov it technickou kvalitu objektu. P irážka za rizika spojená s ekonomikou nemovitosti Zde procentní p irážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitost pronajímat takovým nájemník m a za takové nájmy, které byly uvažovány v propo tu p íjm. Zohled uje se délka nájemních smluv (doba ur itá / neur itá) a p ípadné riziko, že prostory uvoln né po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) tzv. neúplné pronajmutí. Dále se zohled uje kvalita nájemc jejich schopnost platit nájem v as a ve smluvené výši. V úvahu p ipadá též riziko, že o pronájem dané nemovitosti p estane být zájem tzv. ekonomická životnost. P irážka za rizika právními povahy Zde procentní p irážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitostí spjaty v cné b emena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastník, zda p ístup k nemovitosti je možný jen p es pozemky jiných vlastník, soudní spory apod. 5.3 Metoda komparativní Komparativní metoda, též srovnávací metoda i metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z v tšího po tu známých entit lze odvodit st ední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení ur ité nemovitosti (pro zjišt ní její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodej (kupních smluv) nebo se opírají o šet ení spolupracujících odhadc, realitních kancelá í v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku i o realitní inzerci. Mezi základní vlivy p sobící na hodnotu nemovitého majetku pat í: Poloha nemovitostí - vzdálenost od center m st i obcí - vzdálenost od hlavních komunika ních tah - p ístup k silni ním i železni ním trasám Využitelnost nemovitostí - stavebn -technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost i naopak p edimenzovanost - ú el staveb a možnost adaptace na jiné využití - kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy - možnosti p ístaveb a rozší ení nemovitostí - omezené možnosti další výstavby (stavební uzáv ry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zát žová b emena - stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypov ditelnost - p edkupní práva, v cná b emena - zástavní práva - soudní spory (nap. restitu ní spory) Situace na realitním trhu - celkové trendy v prodeji nemovitostí - prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalit 6

7 V podmínkách eské republiky má p ístup k informacím o všech realizovaných cenách prodej nemovitostí pouze stát (prost ednictvím finan ních ú ad ), který však tyto údaje pro pot eby odhadc systematicky net ídí a rovn ž jim je takto z d vodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho d vodu existují komer ní databáze, kde by soupisy sjednaných cen m ly spl ovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecn nelze p ece ovat, nebo data v nich rychle zastarávají a jsou pak užite ná zejména pro sledování trend. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi eského statistického ú adu, který shromaž uje informace o sjednaných cenách od finan ních ú ad a sou asn m li p ístup na databázi Katastrálních ú ad, ze které by mohli mimo jiné získat p íslušnou kupní smlouvu s p esnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách eské republiky není z d vod výše uvedených možné. P esto lze z ve ejn dostupných placených i neplacených zdroj zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí v etn jejich p vodních nabídkových cen. Ve znaleckých posudcích se provádí odhad obvyklé ceny p edm tu ocen ní, nikoliv p esné matematické vy íslení ástky, za jakou je nemovitost prodejná. Na kone nou cenu má totiž vliv spektrum okolností, p i emž každou z nich m že potenciální kupující pro sebe vyhodnotit jinak, z jiného úhlu pohledu. Úkolem oce ovatel je proto zejména prezentovat jejich odborný pohled na v c, který by ovšem m l korespondovat s pokud možno co nejširší výse í z portfolia potenciálních kupujících. To potvrzuje i lánek uve ejn ný v odborném tvrtletníku Odhadce a oce ování majetku. 3-4/2009, str. 50: D ležitou dovedností odhadce musí být schopnost vcít ní se do uvažování investora. Znamená to um t si odpov d t na otázky, které si takový investor klade - pro bych si onu nemovitost m l kupovat, jaké p inese benefity, jaká je perspektiva takové investice, jaká je návratnost. P esto je však pravd podobné a asté, že existuje zájemce se zvláštním úhlem pohledu, p ípadn zájemce disponující informacemi, které nejsou nijak ve ejn p ístupné a známé. Takový zájemce se pak nachází mimo výše zmín nou výse potenciálních kupujících a proto i cena, kterou je ochoten za danou nemovitost vydat, je mimo b žnou relaci. Z t chto d vod odborná ve ejnost považuje za nejp esn jší možné zjišt ní obvyklé ceny nemovitosti proces ve ejné dražby, které se m že zú astnit široké spektrum libovolných zájemc o danou nemovitost. Aplikace metod viz nap. publikace Teorie oce ování nemovitostí, Doc. Ing. Albert Bradá, DrSc., VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009 nebo Ing. Zbyn k Zazvonil, Porovnávací hodnota nemovitostí, nakladatelství Ekopress

8 B POSUDEK 1 APLIKOVANÁ METODA OCEN NÍ V tomto posudku je zjiš ována obvyklá cena p edm tu ocen ní, kterou se dle zákona. 151/1997 Sb. (zákon o oce ování majetku) v platném zn ní, rozumí cena, která by byla dosažena p i prodejích stejného, pop ípad obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocen ní. P itom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimo ádných okolností trhu, osobních pom r prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimo ádnými okolnostmi trhu se rozum jí nap íklad stav tísn prodávajícího nebo kupujícího, d sledky p írodních i jiných kalamit. Osobními pom ry se rozum jí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota p ikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k n mu. P i volb zp sobu zjišt ní obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocen ní. Vzhledem k tomu, že p edm tem ocen ní: a) je b žný zem d lský pozemek s p ípustnou ástí zastavitelné plochy, ke kterému je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných pozemk na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (pop. již uskute n ných prodej ), domníváme se, že je vhodné pro ocen ní použít metodu komparativní, b) je pozemek druhu ostatní plocha - neplodná p da, ke kterému není možné nalézt statisticky významný soubor obdobných pozemk na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (pop. již uskute n ných prodej ), domníváme se, že není vhodné pro ocen ní použít klasickou metodu komparativní. V takových p ípadech je dle našeho názoru vhodné pro ocen ní použít metodu vycházející ze státem shromaž ovaných informací, tedy metodu p edepsanou Zákonem o oce ování a jeho provád cí vyhláškou. Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená práv pomocí metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá stále ješt vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami ur ovanými v rozvinutých ekonomikách, i když v ur itých aspektech a u n kterých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. P esto se v našich podmínkách, zejména z d vodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základ metod nákladových a výnosových. Nákladový zp sob ocen ní ovšem zjiš uje tzv. v cnou hodnotu nemovitosti (zjiš uje náklady na znovupo ízení staveb, s odpo tem p im eného opot ebení). Domníváme se však, že tato metoda nemá v p ípad tohoto znaleckého posudku dostate nou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve v tšin p ípad není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro ú ely zjišt ní výše škody, nap. v rámci pojiš ovacích ízení. Sv j význam proto má zejména p i ocen ní staveb, v tomto posudku jsou oce ovány pouze pozemky. Výnosový zp sob ocen ní zjiš uje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je p edpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných pozemk sloužících pro výstavbu rodinného bydlení a zem d lskou prvovýrobu primárn nep edpokládá, odborná znalecká ve ejnost spolu s bankovním sektorem doporu uje výnosové ocen ní neprovád t, výnosovou metodu ocen ní proto neaplikujeme. Komparativní zp sob ocen ní je proveden srovnáním s realitním trhem ve smyslu bodu A.5.3 tohoto posudku metodou p ímého porovnání. Podp rn je ocen ní provedeno také postupem dle provád cí vyhlášky k zákonu o oce ování. 151/1997 Sb. v platném zn ní (vyhláška. 3/2008 Sb. ve zn ní vyhlášky. 456/2008 Sb., vyhlášky 8

9 . 460/2009 Sb., vyhlášky. 364/2010 Sb., vyhlášky. 387/2011 Sb. a vyhlášky. 450/2012 Sb.), která ocen ní provádí na základ ucelené databáze srovnatelných i alespo obdobných nemovitostí v i oce ované nemovitosti. Databáze je zpracována dle skute ných prodej - vyhlášku každoro n aktualizuje a vydává Ministerstvo financí R, naposledy ve stavu k Uvedený postup je v souladu s tržními p ístupy k oce ování. Komentá k ocen ní p íslušenství: Obecné vymezení p íslušenství v ci: zákon. 40/1964 Sb., ob anský zákoník, v platném zn ní: Hlava devátá: Vymezení n kterých pojm, V ci a práva: 120 (1) Sou ástí v ci je vše, co k ní podle její povahy náleží a nem že být odd leno, aniž by se tím v c znehodnotila. (2) Stavba není sou ástí pozemku. 121 (1) P íslušenstvím v ci jsou v ci, které náležejí vlastníku v ci hlavní a jsou jím ur eny k tomu, aby byly s hlavní v cí trvale užívány. (2) P íslušenstvím bytu jsou vedlejší místnosti a prostory ur ené k tomu, aby byly s bytem užívány. Dále zákon. 151/1997 Sb., o oce ování majetku a o zm n n kterých zákon (zákon o oce ování majetku), v platném zn ní: 8 Oce ování bytu a nebytového prostoru (1) Byt, kterým se rozumí místnost nebo soubor místností ur ených k bydlení a jeho sou ásti a p íslušenství (ve smyslu 121 odst. ob anského zákoníku), se oce uje v etn podílu na spole ných ástech domu, a to i v p ípad, jsou-li umíst ny mimo d m, a v etn podílu na p íslušenství domu a stavbách vedlejších a jejich p íslušenstvích, ur ených pro spole né užívání. (2) Nebytový prostor, kterým se rozumí místnost nebo soubor místností v etn p íslušenství ur ených k jiným ú el m než k bydlení, se oce uje v etn podílu na spole ných ástech domu, a to i v p ípad, jsou-li umíst ny mimo d m, jakož i v etn podílu na p íslušenství domu a stavbách vedlejších v etn jejich p íslušenství ur ených pro spole né užívání; nebytovým prostorem nejsou p íslušenství bytu ani spole né ásti domu. (3) Cena bytu a cena nebytového prostoru se zjistí jako podíl z ceny stavby. Velikost tohoto podílu se rovná pom ru podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru k sou tu podlahových ploch všech byt a nebytových prostor ve stavb, do n hož se nezapo ítávají plochy spole ného p íslušenství stavby. P itom se p ihlíží k vybavení a stavu bytu nebo nebytového prostoru. (4) Cena p íslušenství stavby, které není stavebn její sou ástí, jako jsou zejména venkovní úpravy, studny a vedlejší stavby sloužící výhradn spole nému užívání, se pro ú ely ocen ní bytu nebo nebytového prostoru zapo te do ceny stavby. Jsou-li vlastnické vztahy ke stavb a pozemku shodné, cena pozemku se rovn ž zapo te do ceny stavby. (5) Podlahová plocha bytu nebo nebytového prostoru je sou et všech plošných vým r podlah jednotlivých místností a prostor tvo ících p íslušenství bytu nebo nebytového prostoru. Slovník definic a výklad n kterých vybraných pojm stavebního práva, auto i: Jaroslav Hába, Tomáš Janas, Šárka Švancarová, díl I., Nakladatelství Arch, r. 2003, uvádí: P íslušenství v ci lze rozeznávat tam, kde je v c hlavní a v c, která k v ci hlavní p ísluší. P íslušenství v ci je samostatnou v cí, která je však funk ním vztahem nebo hospodá ským ú elem spojena s v cí hlavní. Jde o samostatnou v c, která je ur ena k užívání s v cí hlavní. Za p íslušenství je pot eba považovat v c, která je ve vlastnictví vlastníka v ci hlavní a která je vlastníkem ur ena k trvalému užívání s v cí hlavní. Skute nost, že p íslušenství není do asn s v cí užíváno, nem ní nic jeho povaze. P íslušenství m že být samostatným p edm tem právních vztah. 9

10 2 OCEN NÍ 2.1 Komparativní metoda ocen ní - srovnání na realitním trhu Komparativní metoda, též srovnávací metoda i metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z v tšího po tu známých entit lze odvodit st ední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení ur ité nemovitosti (pro zjišt ní její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodej (kupních smluv) nebo se opírají o šet ení spolupracujících odhadc, realitních kancelá í v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku i o realitní inzerci. Popis: Oce ované pozemky se nachází na okraji obce, jsou p evážn mírn svažitého terénu. Dle územního plánu se nachází ást pozemku parc /2 v navrhovaných zm nách územního plánu k zastav ní typu rodinného bydlení, zbývající ást pozemku je v plochách zem d lských. Pozemek parc /1 je p ístupný po nezpevn né cest podél oplocení zámeckého parku Opo no. Na pozemku jsou voln vzrostlé náletové d eviny a jedná se o rozsáhlé chrán né území. Okolní zástavbu okrajové ásti obce tvo í rodinné domy. Centrum obce Opo no je ve vzdálenosti cca 600 m, do Hradce Králové je vzdálenost 27 km. P ístup k navrhované zastavitelné ásti pozemku parc /2 je po polní cest, ve vzdálenosti cca 30 m od místní zpevn né komunikace. Srovnávací parametry: Název Vým ra [m 2 ] Orná p da, parc / Zastavitelná plocha, parc / Ostatní plocha neplodná p da, parc /1 520 Srovnávací kritéria:. Kriterium Popis kritéria A OBEC 1 Velikost obce obyvatel 3 123, z toho v produkt. v ku 2 Správa, ú ady m stský ú ad, pošta, policie; ostatní v Rychnov nad Kn žnou 3 Poptávka po nemovitostech nabídka p evyšuje poptávku 4 P írodní okolí velmi dobré 5 Obchod a služby základní sortiment 6 Školství základní škola 1. a 2. stupe 7 Zdravotnictví ordinace všeobecného léka e 8 Kultura, sport nedostate né vybavení 9 Ubytování dostate ná kapacita 10 Struktura zam stnanosti nedostate ná nabídka 11 Životní prost edí velmi dobré 10

11 B UMÍST NÍ NEMOVITOSTI V OBCI 12 Poloha vzhledem k centru obce na okraji 13 Dopravní podmínky p íjezd až k pozemk m 14 Orientace ke sv t. stranám kombinovaná 15 Konfigurace terénu mírn svažitý terén 16 P evládající zástavba v okrajové ásti - bydlení 17 Obyvatelstvo v sousedství nebylo zjiš ováno 18 Územní plán schválený úz. plán 19 Inženýrské sít v obci všechny C VLASTNÍ NEMOVITOST 20 Regulace nájemného žádná 21 Výskyt radonu nem eno 22 Další možnosti ohrožení velmi omezené až náhodné 23 Pozemky celkem m 2 Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV. 648 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo, na ízení exekuce, exeku ní p íkaz k prodeji). To však vhledem k ú elu posudku (pro exeku ní ízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno. 11

12 Srovnávací nemovitosti (SN): Stavební pozemky: 1) Stavební pozemek Nabídková cena: K Upravená nabídková cena: 284,00 K za m2 Lokalita: Opo no Vým ra: m2 Voda: Dálkový vodovod Elekt ina: Ano Popis: Stavební parcela v okrajové ásti m sta Opo no, dle ÚP je možná výstavba RD. IS - voda a el. jsou na hranici pozemku. Nedaleko parcely již probíhá výstavba rodinných domk. Parcela je z v tší ásti rovinatá, osázená ovocnými stromy. Zdroj: Realitní kancelá M&M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2, Praha Telefon: ) Stavební pozemek Nabídková cena: K Upravená nabídková cena: 790,00 K za m2 Lokalita: Hradecká, Opo no Vým ra: m2 Komunikace: Asfaltová Popis: Stavební parcela v Hradecké ulici. Inženýrské sít - elekt ina, kanalizace, vodovod. 12

13 Zdroj: Realitní kancelá BOHEMIAN EXPRESS, s.r.o. Pospíšilova 395/1, Hradec Králové Telefon: ) Stavební pozemek Nabídková cena: K Upravená nabídková cena: 854,00 K za m2 Lokalita: Opo no Vým ra: m2 Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Odpad: Ve ejná kanalizace Elekt ina: Ano Popis: Pozemek v Opo n, okr. Rychnov nad Kn žnou. IS: elektro, plyn, voda, kanalizace. V zástavb rodinných dom (lokalita Švamberk). Zdroj: Realitní kancelá Fortunae, s.r.o. Eliš ino náb eží 842/3, Hradec Králové Telefon:

14 4) Stavební pozemek Nabídková cena: K Upravená nabídková cena: 300,00 K za m2 Lokalita: O elice Vým ra: m2 Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Elekt ina: Ano Popis: Vzdálenost cca 20 km od Hradce Králové. Možnost napojení na elektro, plyn, vodovod a deš ovou kanalizaci. Pozemek je situován za hlavní linii zástavby rodinných dom podél silnice procházející obcí. P íjezd na pozemek po vlastní komunikaci. Rozm r pozemku cca 20 x 60 m + p íjezdová komunikace. Zdroj: Realitní kancelá REALITY RYCHNOVSKO Komenského 107, Týništ nad Orlicí 5) Stavební pozemek Nabídková cena: K Upravená nabídková cena: 98,00 K za m2 Lokalita: Záhornice Vým ra: m2 Popis: Na horní hranici pozemku voda, elekt ina, plyn. Jedná se o velmi mírn svažitý pozemek ve tvaru dlouhého obdélníku. P ístup z obecní cesty. 14

15 Zdroj: Realitní kancelá RE/MAX Future Pražská t ída 850/110, Hradec Králové Zem d lské pozemky: 1) Zem d lské pozemky Nabídková cena: K Upravená nabídková cena: 11,00 K za m2 Lokalita: Týništ nad Orlicí Vým ra: m2 Popis: Louky v áste n zátopové oblasti v blízkosti eky Orlice. Zdroj: Realitní kancelá RE/MAX 365 Javornická 1580, Rychnov nad Kn žnou Telefon:

16 2) Zem d lské pozemky Nabídková cena: K Upravená nabídková cena: 13,10 K za m2 Lokalita: Králova Lhota Vým ra: m2 Popis: Orná p da v obci Králova Lhota, k.ú. Králova Lhota u eského Mezi í í. Jedná se 3 parcelní ísla. Zdroj: Realitní kancelá REX Jarom nám. eskoslovenské armády Jarom 3) Zem d lské pozemky Nabídková cena: K Upravená nabídková cena: 15,00 K za m2 Lokalita: eské Mezi í í Vým ra: m2 Umíst ní objektu: Okraj obce Popis: Prodej dvou pozemk v k.ú. eské Mezi í í a Králova Lhota u eského Mezi í í o velikostech m2 a m2. 16

17 Zdroj: Realitní kancelá M&M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2, Praha Telefon: ) Zem d lské pozemky Nabídková cena: K Upravená nabídková cena: 21,00 K za m2 Lokalita: Pardubice Vým ra: m2 Popis: Pole, které je p ístupné z místní komunikace. Zdroj: Realitní kancelá M&M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2, Praha Telefon:

18 5) Zem d lské pozemky Nabídková cena: K Upravená nabídková cena: 45,00 K za m2 Lokalita: Rtyn v Podkrkonoší Vým ra: m2 Popis: Orná p da, v blízkosti pozemní komunikace. Zdroj: Realitní kancelá M&M reality holding, a.s. Krakovská 1675/ Praha Telefon:

19 Záv re ná analýza Ceny uvád né v nabídkách realitních kancelá í nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orienta n a s velkou obez etností vzhledem k tomu, že realitní kancelá e v tšinou v první fázi inzerce respektují p ání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kancelá e tedy zpravidla inzerují ceny ur ené prodávajícími a až po delší dob, v dalších fázích neúsp šné inzerce ceny snižují. Nap. v p ísp vku Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: Zm nu ceny v pr b hu trvání nabídky vyjad uje tzv. koeficient redukce ceny, který p edstavuje pom r tržní ceny ku cen nabídkové. Zpravidla je tento koeficient k ZC 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. P i oce ování nemovitostí porovnávací metodikou se n kdy používá paušáln hodnota k ZC = 0,85. Uve ejn no v asopise Soudní inženýrství. 4, ro ník na str Obdobn v asopise Odhadce a oce ování majetku. 3-4/2009 v lánku autor Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlavá ka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str. 37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skute ných prodej vykazují podobné tendence (korela ní koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99). Stejn tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradá, DrSc. v publikaci Teorie oce ování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN , strana 350: Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ov it, jak cena ur ité nemovitosti postupn v ase klesá, až z inzerce zmizí - nemovitost se z ejm prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena nemovitosti nem že být v tší, než cena stejné nemovitosti inzerované k prodeji. V dalším textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65-1,00. Metoda p ímého porovnání: a1) Zastavitelná ást pozemku Srovnávací nemovitosti Vým ra [m 2 ] Cena ke Index odlišnosti I O srovnání [K /m 2 ] zdroj velikost poloha Upravená cena [K /m 2 ] SN ,00 0,85 0,95 1,00 229,33 SN ,00 0,80 0,80 0,95 480,32 SN ,00 0,80 0,80 0,95 519,23 SN ,00 0,85 0,95 1,30 314,93 SN ,00 0,90 1,35 1,30 154,79 n: po et srovnávacích nemovitostí 5 Obvyklá cena [K /m 2 ] 339,72 Obvyklá cena [K /m 2 ] po zaokrouhlení: 340,00 Statistické veli iny: Sm rodatná odchylka [SO] 157,00 Minimální hodnota 154,79 AP - SO 183,00 Aritmetický pr m r [AP] 340,00 AP + SO 497,00 Maximální hodnota 519,23 Výpo et: m 2 340,- K /m 2 = ,- K, po zaokrouhlení: ,- K 19

20 a2) Zem d lská ást pozemku Srovnávací nemovitosti Vým ra [m 2 ] Cena ke Index odlišnosti I O srovnání [K /m 2 ] zdroj velikost poloha Upravená cena [K /m 2 ] SN ,00 0,95 1,00 1,10 11,50 SN ,10 0,85 0,90 1,20 12,03 SN ,00 0,85 0,90 1,20 13,77 SN ,00 0,85 0,95 0,80 13,57 SN ,00 0,70 0,95 0,80 23,94 n: po et srovnávacích nemovitostí 5 Obvyklá cena [K /m 2 ] 14,96 Obvyklá cena [K /m 2 ] po zaokrouhlení: 15,00 Statistické veli iny: Sm rodatná odchylka [SO] 5,00 Minimální hodnota 11,50 AP - SO 10,00 Aritmetický pr m r [AP] 15,00 AP + SO 20,00 Maximální hodnota 23,94 Výpo et: m 2 15,- K /m 2 = ,- K, po zaokrouhlení: ,- K a) celkem = a1) + a2) = ,- K ,- K = ,-K b) ostatní plocha - neplodná p da P i volb zp sobu zjišt ní obvyklé ceny pozemku parc /1, není možné nalézt statisticky významný soubor obdobných pozemk na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (pop. již uskute n ných prodej ). V takových p ípadech je dle našeho názoru vhodné pro ocen ní použít metodu vycházející ze státem shromaž ovaných informací, tedy metodu p edepsanou Zákonem o oce ování a jeho provád cí vyhláškou (viz. kapitola 2.2). P ehled použitých jednotkových cen jiných pozemk : Zat íd ní Zákl. cena [K /m 2 ] Koef. P irážka K p Upr. cena [K /m 2 ] 32 odstavec 3 7,40 0,25 40 % 1,000 2,59 Typ Název Parcelní íslo Vým ra [m 2 ] Srážka [%] Jedn. cena [K /m 2 ] Cena [K ] 32 odstavec 3 ostatní plocha - neplodná p da 1503/1 520,00 2, ,80 Jiný pozemek - celkem 1 346,80 po zaokrouhlení 1 350,00 Rekapitulace komparativního zp sobu ocen ní: a) + b) = ,- K ,- K = ,- K, po zaokrouhlení ,- K 20

21 2.2 Ocen ní dle provád cí vyhlášky k Zákonu o oce ování Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - p íloha položka. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska 100 % ú elu užití staveb na nich z ízených nebo k jejich z ízení ur ených: polohy v turisticky významné obci se zvýšenou úrovní 100 % sjednaných cen stavebních pozemk Úprava cen: 200 % Úprava ceny - p íloha další položky: 2.1. P ístup po nezpevn né komunikaci: -10 % Úprava cen: -10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky. 1, po ítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 200% + -10% * (100 % + 200%) 170,00 % Zd vodn ní použití i nepoužití p irážek a srážek: p ístup po nezpevn né komunikaci Koeficient prodejnosti K p (p íl dle obce a ú elu užití) 1,0000 Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl dle hlavní stavby): 2,1460 P ehled použitých jednotkových cen stavebních pozemk : Zat íd ní Zákl. cena [K /m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [K /m 2 ] 32 odst. 1 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastav ní ( 28 odst. 2) 32 odst. 1 ( 28 odst. 2) 50,74 0,30 2,1460 1, ,00 88,20 Typ Název Parcelní íslo Vým ra [m 2 ] Jedn. cena [K /m 2 ] Cena [K ] 32 odst. 1 ( 28 odst. 2) orná p da 1503/ ,00 88, ,20 Stavební pozemek - celkem ,20 Zem d lský pozemek ocen ný dle 29: Výpo et úpravy základní ceny - p íloha. 23: Obce s 5-10 tisíci obyv. - území sousedních obcí: 40 % Celková úprava ceny: 40,00 % Název Parcelní íslo BPEJ Vým ra [m2] JC [K /m2] Úprava [%] UC [K /m2] Cena [K ] orná p da 1503/ ,00 2,46 40,00 3, ,64 Mezisou et 5 056, ,64 Koeficient prodejnosti Kp (p íl.. 39): * 1,0000 Zem d lský pozemek ocen ný dle 29 - celkem ,64 Jiný pozemek ocen ný dle 32: P ehled použitých jednotkových cen jiných pozemk : Zat íd ní Zákl. cena [K /m 2 ] Koef. P irážka K p Upr. cena [K /m 2 ] 32 odstavec 3 7,40 0,25 40 % 1,000 2,59 21

22 Typ Název Parcelní íslo Vým ra [m 2 ] Srážka [%] Jedn. cena [K /m 2 ] Cena [K ] 32 odstavec 3 ostatní plocha - neplodná p da 1503/1 520,00 2, ,80 Jiný pozemek - celkem 1 346,80 Pozemky - zjišt ná cena = ,64 K Rekapitulace ocen ní dle provád cí vyhlášky k Zákonu o oce ování: Rekapitulace výsledných cen, celkem Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,60 K ,- K 22

23 3 VYHODNOCENÍ Komparativní metoda - srovnání na realitním trhu Ocen ní dle provád cí vyhlášky k Zákonu o oce ování ,- K ,- K Na základ dostupných informací, na základ popsaných parametr, na základ srovnávacích kritérií, na základ rizikových faktor, na základ provedených šet ení a na základ výsledk použitých metod ocen ní indikujeme obvyklou cenu p edm tu ocen ní ve výši: Ocen ní spoluvlastnické podílu: ,- K Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši ½ iní tedy ,- K ½ = ,- K 23

24 C REKAPITULACE Výslednou obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 na pozemcích parc /1 a 1503/2, k.ú. Opo no pod Orlickými Horami, obec Opo no, zapsáno na LV. 648 vedeném KÚ pro Královéhradecký kraj, KP Rychnov nad Kn žnou, v etn p íslušenství, indikujeme ke dni ocen ní na: ,- K slovy: ty istapadesáttisíc korun eských Poznámka: Dle územního plánu se nachází ást pozemku parc /2 v navrhovaných zm nách územního plánu k zastav ní typu rodinného bydlení, zbývající ást pozemku je v plochách zem d lských. D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením 21 odst. 3 zákona. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumo nících a ustanovením 6 odst. 1 vyhl.. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumo nících, ve zn ní pozd jších p edpis, zapsaný dle Rozhodnutí ministryn spravedlnosti a p edsedkyn legislativní rady vlády eské republiky.j. 193/2009-OD-ZN ze dne do prvního oddílu seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávn ní pro: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod po adovým íslem / 2013 deníku znaleckého ústavu. Otisk znalecké pe et : V Hradci Králové dne Podpis za znalecký ústav: Ing. Milan Bálek jednatel spole nosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. P emyslova 38/ Hradec Králové 24

25 E P ÍLOHY 1. Barevná fotodokumentace 2. Výpis z Katastru nemovitostí, LV. 648, k.ú. Opo no pod Orlickými horami, získaný prost ednictvím Dálkového p ístupu do Katastru nemovitostí dne Snímek katastrální mapy 4. Vý ez z územního plánu obce Opo no 25

26 Odhadci a znalci CZ, s.r.o. PĜíloha: Fotodokumentace