Znalecký posudek. 3206/2012

Transkript

1 Znalecký posudek. 3206/2012 o cen obvyklé - 1/2 pozemk parcelní íslo 3587/2 a parcelní íslo 3588 v katastrálním území Rychvald, obec Rychvald, okres Karviná, ve vlastnictví Koníkové Šárky. Objednatel posudku: Ú el posudku: JUDr. Ond ej Mareš Exekutorský ú ad v Litom icích Novobranská Litom ice Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce.j. 124 Ex 15955/11-16 prodejem nemovitosti. Dle zákona. 151/1997 Sb. o oce ování majetku ve zn ní zákona. 121/2000 Sb.,. 237/2004 Sb. a. 257/2004 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí eské republiky. 540/2002 Sb. ve zn ní vyhlášky. 387/2011 Sb. podle stavu ke dni posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. MONTEKALA, spol. s r.o. Hole kova 657 Hálova Praha 5 Koší e Praha 9 Posudek obsahuje 7 stran textu v etn titulního listu a 4 stran p íloh. Objednateli se p edává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v míst a ase nemovitosti zapsané na LV. 2544, vedené Katastrálním ú adem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracovišt Karviná, kat. úz. Rychvald, obec Rychvald. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: pozemky Rychvald Region: Moravskoslezský Okres: Karviná Katastrální území: Rychvald 3. Prohlídka a zam ení nemovitosti: Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne bez p ítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV 2544, kat. úz. Rychvald, Katastrální ú ad pro Moravskoslezský kraj, KP Karviná, vyhotoven dálkovým p ístupem - kopie mapy katastrální ze dne , mapový list. Ostrava 6-0/23, m ítko 1:1000, kat. úz. Rychvald - exeku ní p íkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 15955/11-16 ze dne usnesení o ustanovení znalce.j. 124 EX 15955/11-38 ze dne fotodokumentace nemovitosti - informace od místního ob ana - informace z realitního trhu - skute nosti a vým ry zjišt né na míst samém 5. Vlastnické a eviden ní údaje: Vlastnictví k oce ované nemovitosti nebylo doloženo nabývacími listinami, je však eviden n vyzna eno na výpisu z katastru nemovitostí. Dle listu vlastnictví. 2544, kat. úz. Rychvald, obec Rychvald, okres Karviná, ze dne oddíl A - vlastnické právo, vlastníkem p edm tu ocen ní je: Kallayová Juliana, Zde ka Št pánka 1785/5, Poruba, Ostrava 8 1/2 Koníková Šárka, Škrétova 2014/3, Moravská Ostrava, Ostrava 2 1/2 2

3 oddíl B - nemovitosti: - pozemek parc /2 - zahrada o vým e 925 m 2 - pozemek parc ostatní plocha o vým e 453 m 2 oddíl B1 - jiná práva: bez zápisu oddíl C - omezení vlastnického práva: - Usnesení soudu o na ízení exekuce Okresního soudu v Karviné - pobo ky v Haví ov, 128 EXE- 3097/ ze dne Právní moc ke dni ; uloženo na prac. Haví ov - Exeku ní p íkaz k prodeji nemovitých v cí 124 EX-15955/ Exekutorský ú ad Litom ice - soudní exekutor JUDr. Ond ej Mareš, LL.M. (128 EXE 3097/2011) ze dne Právní moc ke dni Exeku ní p íkaz o z ízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 124 EX-15955/ Exekutorský ú ad Litom ice - soudní exekutor JUDr. Ond ej Mareš, LL.M. ze dne Právní moc ke dni oddíl D - jiné zápisy: bez zápisu oddíl E - nabývací tituly a jiné podklady zápisu - Smlouva o p evodu nemovitosti RI 2926/1992 Kupní smlouva ze dne Usnesení soudu 99 D 2588/2010 o zastavení ízení ve v ci d dictví a vydání majetku dle 175 h, odst.2 o.s.. ze dne Právní moc ke dni Dokumentace a skute nost: Dle sd lení zástupce obce se oce ované pozemky, v Územním plánu sídelního útvaru Rychvald, nachází v zón obytné - individuálního bydlení - polyfunk ní (živnostenské, venkovské). Pozemky jsou sou ástí nezastav ného území a nejsou ur eny pro výstavbu. Funk ní využití pozemku parc /2 je zahrada, pozemku parc plocha náletové zelen. Místním šet ením bylo zjišt no, že pozemky jsou oploceny a nachází se na nich k lna, p íst ešek a pravd podobn komín. Majitel oce ovaných pozemk nekontaktoval znalce za ú elem poskytnutí nutných informací, a koli k tomu byl vyzván. 7. Celkový popis nemovitosti: Oce ované pozemky se nachází v katastrálním území Rychvald, okres Karviná a leží v jihozápadní ásti obce Rychvald. Rychvald je obec s rozší enou ob anskou vybaveností, kde dopravu zajiš ují autobusy, vlaky a MHD. Oce ované pozemky jsou nepravidelných tvar, tvo ící celek, p ístupné z jihu z ulice Zvoní kova. 3

4 8. Obsah posudku: a 1 ) Pozemky 9. Popis objekt a pozemk : a 1 ) Pozemky Oce ované pozemky leží v jihozápadní ásti obce Rychvald, okres Karviná, jsou nepravidelných tvar, tvo ící celek, p ístupné z jihu z ulice Zvoní kova, oploceny, rovinné, s d evostavbou a pravd podobn poz statky stavby, napojení na elektrorozvod, ostatní IS se nepoda ilo zjistit. Pozemky jsou sou ástí nezastav ného území a nejsou ur eny pro výstavbu. B. Posudek Vým ry, hodnocení a ocen ní objekt : Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a 1 ) Pozemky Pozemky ocen né dle 32 odst. 4. Název Parcelní íslo Vým ra [m 2 ] JC [K /m 2 ] Koef. Srážka [%] UC [K /m 2 ] Cena [K ] zahrada 3587/ ,40 0, , ,50 ostatní plocha ,40 0, , ,10 Sou et ,60 Koeficient prodejnosti K p (p íl dle obce a ú elu užití): * 1,0000 Pozemky ocen né dle 32 odst. 4 - celkem , ,60 K Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 Pozemky - zjišt ná cena = ,30 K Rekapitulace ocen ní pozemk = ,- K Cena pozemk iní celkem ,- K 4

5 Porovnávací hodnota a 1 ) Pozemky Popis porovnávaných pozemk : První srovnávaná nemovitost - zahrada v Rychvald, okres Karviná. Na pozemku o vým e m 2 stojí zateplená d ev ná chatka o dvou místnostech, napojena na elekt inu a vodu. Pozemek je od íjna 2010 nabízen k prodeji prost ednictvím realitní kancelá e. Druhá srovnávaná nemovitost - zahrada v Rychvald, okres Karviná. Na pozemku o vým e m 2 jsou ty i chatky s napojením na elektrorozvod, voda cca 30 m od pozemku. Pozemek je nabízen od ervna 2011 k prodeji prost ednictvím realitní kancelá e. T etí srovnávaná nemovitost - zahrada v Rychvald, okres Karviná. Pozemek o vým e m 2 se nachází v blízkosti rodinných dom, lesa a zahrad. Pozemek je nabízen k prodeji prost ednictvím realitní kancelá e. tvrtá srovnávaná nemovitost - zahrada v Porub, okres Karviná. Pozemek o vým e m 2 je rovinný, zhruba obdélníkového tvaru, na hranici vede voda, elekt ina a plyn. Možná zm na územního plánu na stavební pozemek. Pozemek je od srpna 2010 nabízen k prodeji prost ednictvím realitní kancelá e. Seznam porovnávaných pozemk : Název Realiz. cena [K ] Vým ra [m 2 ] Jedn.cena [K /m 2 ] K p Váha Upravená jedn. cena [K /m 2 ] zahrada Rychvald , ,04 1,00 1,10 274,04 zahrada Rychvald , ,94 1,00 1,40 229,94 zahrada Rychvald , ,86 1,00 1,00 311,86 zahrada Poruba , ,00 1,00 3,00 125, ,22 / 6,500 Pr m rná jednotková cena: 201,57 K /m 2 Minimální jednotková cena: 125,00 K /m 2 Maximální jednotková cena: 311,86 K /m 2 Oce ované pozemky: zahrada p /2 925 m 2 ostatní plocha p m 2 Vým ra oce ovaných pozemk : 1378 m ,00 m 2 á 201,57 K /m 2 = ,46 K Pozemky ocen né porovnávací metodou - celkem = ,46 K Pozemky - výsledná cena = ,46 K Rekapitulace ocen ní pozemk = ,- K Cena pozemk iní celkem ,- K 5

6 C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena pozemk : Administrativní cena celkem: ,- K ,- K Porovnávací cena: Porovnávací cena pozemk : Porovnávací cena celkem: ,- K ,- K Stanovisko znalce: P i stanovení výsledné obecné (obvyklé) ceny, je nutno p ihlédnout nejenom k výsledk m jednotlivých oce ovacích metod, ale zárove ke všem obecným ekologickým souvislostem a ke kladným i záporným aspekt m, vztaženým k oce ovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako nap. lokalita, pozice majetku v zón, infrastruktura, dopravní dostupnost, universálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodá ská situace. P i stanovení obvyklé ceny oce ované nemovitosti, bylo t eba vzít v úvahu tyto základní skute nosti a ovliv ující aspekty: a) situace na trhu s realitami - nabídka obdobných nemovitostí na trhu s realitami v této lokalit je nízká b) parametry povyšující cenu: dob e dostupné s možností p íjezdu dvoustopých vozidel až k hranici pozemku, zastávka bus v docházkové vzdálenosti c) parametry ponižující cenu: podílové spoluvlastnictví, nezastavitelné Na základ zjišt ných hodnot výše uvedených skute ností v míst a po zvážení všech aspekt stanovuji obvyklou cenu 1/2 nemovitosti ve výši K Obvyklá cena ½ nemovitosti: ,- K slovy: jedno sto t icet osm tisíc K V Praze dne MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 6

7 D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován spole ností s ru ením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost p i Ministerstvu spravedlnosti eské republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona íslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumo nících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky íslo 37/1967 Sb., ve zn ní pozd jších p edpis do prvního oddílu seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávn ní pro oce ování nemovitostí, motorových vozidel a jiných v cí movitých, majetkových práv, cenných papír, podnik, ostatního majetku a pro ú etnictví. Znalecký úkon je zapsán pod po adovým íslem 3206/2012 znaleckého deníku. Odpov dná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel spole nosti. Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se spole ností B plus B, spol. s r.o., Hole kova 657, Praha 5 - Koší e, I O: , p edm t podnikání: Oce ování majetku pro v ci movité, v ci nemovité, nehmotný majetek, finan ní majetek a podnik na základ koncesní listiny vydané živnostenským odborem ú adu m stské ásti Praha 5 pod.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne , která sou asn zajistila a zpracovala podklady pod po.. 57/2012. E. Seznam p íloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí. 7