Znalecký posudek. 2100/2011

Transkript

1 Znalecký posudek. 2100/2011 o cen nemovitosti - 1/2 pozemku tvo eného parcelami. 370 a 371, v kat. úz. Studánka u Rumburku, obec Varnsdorf, okres D ín, ve vlastnictví povinného Stankovi e Ladislava. Objednatel posudku: Ú el posudku: JUDr. Ond ej Mareš Exekutorský ú ad Litom ice Novobranská Litom ice Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce.j. Ex 3711/07-17 prodejem nemovitosti. Podle stavu ke dni posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. MONTEKALA, spol. s r.o. Hole kova 657 Hálova Praha 5 Koší e Praha 9 Posudek obsahuje 7 stran textu v etn titulního listu a 6 stran p íloh. Objednateli se p edává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat posudek na nemovitosti zapsané na LV. 325, vedené Katastrálním ú adem pro Ústecký kraj, Katastrální pracovišt Rumburk, k.ú. Studánka u Rumburku, obec Varnsdorf se stanovením ceny obvyklé v míst a ase. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: 1/2 zbo eništ Studánka Varnsdorf Region: Ústecký Okres: D ín Katastrální území: Studánka u Rumburku 3. Prohlídka a zam ení nemovitosti: Prohlídka pozemk byla provedena dne bez p ítomnosti spolumajitele. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV. 325, kat. úz. Studánka u Rumburku, Katastrální ú ad pro Ústecký kraj, KP D ín - kopie mapy katastrální, mapový list. Varnsdorf 7-7/11, m ítko 1:1000, kat. úz. Studánka u Rumburku - exeku ní p íkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 3711/07-17 ze dne usnesení o ustanovení znalce.j. 124 EX 3711/07-64 ze dne kopie stanoviska obvyklé ceny. 29/3029/09 ze dne , znalec Miloš Lou ka - fotodokumentace nemovitosti - informace stavebního ú adu Varnsdorf - informace z KN - informace z realitního trhu - skute nosti zjišt né na míst samém 5. Vlastnické a eviden ní údaje: Dle listu vlastnictví. 325, k.ú. Studánka u Rumburku, obec Varnsdorf ze dne , A - vlastnické právo: Stankovi Emil, Studánka 20, Varnsdorf 2 podíl 1/2 SJM Stankovi Ladislav a Stankovi ová Stanislava, Studánka 20, Varnsdorf 3 podíl 1/2 B - nemovitosti: - rodinný d m.p. 20 na pozemku. parc pozemek. parc trvalý travní porost o vým e 1067 m 2 - pozemek. parc zastav ná plocha a nádvo í o vým e 423 m 2 2

3 C - omezení vlastnických práv: Usnesení soudu o na ízení exekuce Okresního soudu v D ín sp.zn.: 7 Nc-3845/ ze dne Právní moc ke dni Exeku ní p íkaz Exekutorského ú adu Litom ice sp.zn.: 124 EX-3711/ ze dne Právní moc ke dni Usnesení soudu o na ízení exekuce Okresního soudu v D ín sp.zn.: 7 Nc-4843/ ze dne Usnesení soudu o na ízení exekuce Okresního soudu v D ín sp.zn.: 7 Nc-5667/ ze dne Právní moc ke dni Exeku ní p íkaz Exekutorského ú adu Svitavy sp.zn.: 111 EX-9811/ ze dne Exeku ní p íkaz Exekutorského ú adu Svitavy sp.zn.: 111 EX-9811/ ze dne Exeku ní p íkaz Exekutoského ú adu Mladá Boleslav.j.: 080 EX-296/ ze dne Exeku ní p íkaz Exekutorského ú adu Liberec.j.: 36 Ex-3601/ ze dne Exeku ní p íkaz o z ízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského ú adu Liberec.j.: 36 Ex-3601/ ze dne Právní moc ke dni E - Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Smlouva kupní. FR/24/01/KS ze dne Právní ú inky vkladu práva ke dni Dokumentace a skute nost: Dle dostupných podklad se na pozemku. parc. 371 nacházel rodinný d m.p. 20. Na podzim roku 2008 d m siln poškodil požár, od té domy nemovitost chátrá. V sou asné dob na pozemku stále stojí zbytek obvodové zdi a komín, dále jsou na pozemku spadané oho elé trámy a su. Stavební ú ad Varnsdorf sd lil, že pozemek je možno zastav t. 7. Celkový popis nemovitosti: Oce ovaná nemovitost - pozemek tvo ený parcelami. 370 a 371 se nachází v kat. úz. Studánka u Rumburku, obec Varnsdorf, okres D ín v zastavitelné ásti obce. Obec Varnsdorf se rozkládá asi 37 km severovýchodn od D ína. M sto má veškerou ob anskou vybavenost a leží nedaleko hranice s N meckem a s Polskem. Na pozemku. parc. 371 se nachází zbytky rodinného domu.p. 20. Pozemek. parc. 370 je v KN veden jako trvalý travní porost, což odpovídá skute nému stavu využití. Na pozemku jsou náletové d eviny. Pozemek je možno napojit na elektro rozvod. Odkanalizování bylo pravd podobn do trativodu, voda ze studny na cizím pozemku. 8. Obsah posudku: a) Pozemky a 1 ) Pozemky 3

4 B. Posudek Vým ry, hodnocení a ocen ní objekt : Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemky Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní íslo Vým ra [m 2 ] Jedn. cena [K /m 2 ] Cena [K ] zastav ná plocha a nádvo í ,00 144, ,79 Sou et ,79 Úprava ceny p íloha. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska ú elu užití stavby -30 % Úprava ceny celkem -30 % ,24 Mezisou et , není-li v míst možnost napojení na ve ejný vodovod -5 % 2.3. není-li v míst možnost napojení na ve ejnou -7 % kanalizaci 2.5. nep íznivé docházkové vzdálenosti k zastávce ve ejné -3 % dopravy Úprava ceny celkem -15 % ,18 Mezisou et ,37 Koeficient prodejnosti K p (p íl dle obce a ú elu užití): * 0,8570 Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl dle hlavní stavby): * 2,1690 Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,54 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy ocen ný dle 28 odst. 5. Základní cena = 144,73 K /m 2. Název Parcelní íslo Vým ra [m 2 ] Jedn. cena [K /m 2 ] Cena [K ] trvalý travní porost ,00 144, ,91 Sou et ,91 Úprava ceny - p íloha. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska ú elu užití stavby -30 % Úprava ceny celkem -30 % ,07 Mezisou et , není-li v míst možnost napojení na ve ejný vodovod -5 % 2.3. není-li v míst možnost napojení na ve ejnou -7 % kanalizaci 2.5. nep íznivé docházkové vzdálenosti k zastávce ve ejné -3 % dopravy Úprava ceny celkem -15 % ,83 Mezisou et ,01 4

5 Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (p íl dle obce a ú elu užití): * 0,8570 Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl dle hlavní stavby): * 2,1690 Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 5 - celkem , ,35 K Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 Pozemky - zjišt ná cena = ,67 K Rekapitulace ocen ní pozemk a) Pozemky = ,- K Cena pozemk iní celkem ,- K Srovnávací indexová metoda a) Pozemky a 1 ) Pozemky Seznam porovnávaných pozemk : Výchozí cena / (A*B*C*D*E*F) = Upravená vých. cena Název Výchozí cena A B C D E F Upravená vých. cena 1) Pozemek Varnsdorf 415,- K /m 2 1,50 1,50 0,70 1,30 1,251,00 162,15 K /m 2 2) Pozemek Varnsdorf 335,- K /m 2 1,50 1,25 0,70 1,30 1,251,00 157,07 K /m 2 3) Pozemek Rumburk 95,- K /m 2 1,00 1,00 0,70 1,30 1,251,00 83,52 K /m 2 Sou et: 402,74 K /m 2 / 3 Pr m rná upravená výchozí cena: 134,25 K /m 2 Výchozí cena: = 134,25 K /m 2 Korekce výchozí ceny: A - územní struktura: * 1,00 B - typ stavebního pozemku: * 0,50 C - t ída velikosti obce podle po tu obyvatel: * 0,70 D - obchodní resp. pr myslová poloha: * 0,70 E - územní p ipravenost, infrastruktura: * 1,25 F - speciální charakteristiky: * 0,80 Výchozí cena upravená = 32,89 K /m 2 Oce ované pozemky: trvalý travní porost p m 2 zastav ná plocha a nádvo í p m 2 Vým ra oce ovaných pozemk : 1490 m 2 5

6 1 490,00 m 2 á 32,89 K /m 2 = ,10 K Pozemky ocen né srovnávací indexovou metodou - celkem = ,10 K Úprava ceny spoluvlastnickým podílem: = ,10 K * 0,500 Pozemky - výsledná cena = ,05 K Rekapitulace ocen ní pozemk a) Pozemky = Cena pozemk iní celkem C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena pozemk : Administrativní cena celkem: ,- K ,- K V cná hodnota: V cná hodnota pozemk : Stanovená v cná hodnota celkem: Stanovisko znalce: P i stanovení výsledné obecné ceny je nutno p ihlédnout nejenom k výsledk m jednotlivých oce ovacích metod, ale zárove ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspekt m vztaženým k oce ovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako nap. lokalita, pozice majetku v zón, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodá ská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oce ovaného souboru nemovitostí - bylo t eba vzít úvahu tyto základní skute nosti a ovliv ující aspekty: a) situace na trhu s realitami - k prodeji pozemk v této lokalit dochází v minimálním po tu b) parametry povyšující cenu - klidná lokalita vhodná pro bydlení c) parametry ponižující cenu - spoluvlastnický podíl - demolice zbytku nemovitosti a odvoz suti 6

7 Na základ zjišt ných hodnot, výše uvedených skute ností v míst a po zvážení všech aspekt stanovuji obvyklou cenu 1/2 nemovitosti ve výši ,- K. Obvyklá cena ½ nemovitosti: slovy: dvacet ty i tisíc p t set K V Praze dne MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován spole ností s ru ením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost p i Ministerstvu spravedlnosti eské republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona íslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumo nících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky íslo 37/1967 Sb., ve zn ní pozd jších p edpis do prvního oddílu seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávn ní pro oce ování nemovitostí, motorových vozidel a jiných v cí movitých, majetkových práv, cenných papír, podnik, ostatního majetku a pro ú etnictví. Znalecký úkon je zapsán pod po adovým íslem 2100/2011 znaleckého deníku. Odpov dná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel spole nosti. Vypracovala spole nost B plus B, spol. s r.o., Hole kova 657, Praha 5 - Koší e, I O: , která je oprávn na na základ koncesní listiny vydané živnostenským odborem ú adu m stské ásti Praha 5 pod.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne P edm t podnikání: Oce ování majetku pro v ci movité, v ci nemovité, nehmotný majetek, finan ní majetek a podnik. Ocen ní bylo zapsáno pod po.. 9/2011 deníku. E. Seznam p íloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí. 7