ZNALECKÝ POSUDEK íslo /15

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK íslo /15 o cen v ase a míst obvyklé (tržní) pozemku p.. 596/6 situovaného v katastrálním území Velká Chuchle (729213), obec Praha (554782) a zapsaného na L.V Objednatel posudku: Exekutorský ú ad Havlí v Brod soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák na základ usnesení.j. 050 EX 3313/14-83 ze dne Vlastník oce ované nemovitosti: v SJM Knetl Jan a Knetlová Dagmar Ukrajinská ernošice el posudku: zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé (tržní) uvedeného pozemku s cílem provedení exekuce jeho prodejem k uspokojení pohledávky oprávn ného Posudek vypracoval: ing. Kroupa Jan soudní znalec z oboru ekonomiky ceny a odhady se specializací nemovitostí len Asociace znalc a odhadc R Brno mob Posudek obsahuje: 14 stran v. obalu Po et vyhotovení: p edává se ve t ech rovnocenných vyhotoveních v. 1xCD Ve Ž e nad Sázavou

2 ÚVOD edm tem znaleckého posudku je stanovení ceny v ase a míst obvyklé (tržní) pozemku p.. 596/6 situovaného v katastrálním území Velká Chuchle, obci Praha a zapsaného na L.V Objednatel posudku: Exekutorský ú ad Havlí v Brod soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák na základ usnesení.j. 050 EX 3313/14-83 ze dne Vlastník oce ované nemovitosti: v SJM Knetl Jan a Knetlová Dagmar Ukrajinská ernošice el posudku: zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé (tržní) uvedeného pozemku s cílem provedení exekuce jeho prodejem k uspokojení pohledávky oprávn ného Podklady pro vypracování posudku: - usnesení Exekutorského ú adu Havlí v Brod, soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák.j. 050 EX 3313/14-83 ze dne internetový výpis z K.N. L.V snímek kat. mapy pro k.ú. Velká Chuchle - osobní prohlídka pozemku - fotodokumentace - vyhláška ministerstva financí.441/2013 Sb. k provedení zákona o oce ování majetku ve zn ní vyhlášky.199/2014 Sb. platná od dále jen Vyhláška Ocen ní se provádí ke dni

3 NÁLEZ Oce ovaný pozemek p.. 596/6 se nalézá v katastrálním území Velká Chuchle, obci Praha, kraji Hlavní sto Praha a je zapsán na L.V Stanovuje se cena v ase a míst obvyklá (tržní) pozemku p.. 596/6 ve vlastnictví SJM Jana Knetla a Dagmary Knetlové, Ukrajinská 513, ernošice. edm tem ocen ní je pozemek p.. 596/6 evidovaný v K.N. L.V v druhu zahrada. Pozemek je menšího rozm ru plošn 310 m 2 a zp sob jeho ochrany je vyzna en neoce ovaným zp sobem zem lský p dní fond. Omezení vlastnického práva je vyzna eno v K.N. exeku ním p íkazem k prodeji a zástavními právy exekutorské a soudcovské (též se neoce ují, ale p ihlíží se k nim p i stanovení kone né tržní cen ). Oce ovaný pozemek je neudržovaný, zarostlý travou a náletovou zelení, se zbytky zahradní architektury bez možnosti reálného p ístupu k n mu. Pozemek se nalézá za bytovým domem.14/1 ve vlastnictví Spole enství vlastník domu ul. Starochuchelská Velká Chuchle; Praha (p.. 595). Jediná zjišt ná p ístupová cesta p i osobní prohlídce je p es pozemky p.. 596/2,7 ve vlastnictví p. Martina Be a bytem Žufanova 1093/14 epy, Praha. S p ihlédnutím k situování oce ovaného pozemku i jeho technickým parametr m bylo zjiš ováno zda nebude tento pozemek využíván k jinému ú elu, nap. rozší ení stávajícího stavebního objektu. Dále byla zjiš ována administrativní cena pozemku jako pozemku zem lského a alternativn dle cenové vyhlášky o cenové map ; mapový list 96, skupina 6359 ve zpráv ing. Ivany Foukalové.

4 POSUDEK A) Administrativní cena Pozemky Zem lský pozemek ( 6 Vyhlášky ) katastrální území: Velká Chuchle (729213) obec: Praha (554782) kraj: Hlavní m sto Praha (CZ 010) pozemek p.. 596/6 Pozemek evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku zahrada Ocen ní provádím za p edpokladu jeho zem lského využití. parcela p.. vým ra (m 2 ) druh pozemk u díl í vým r y (m 2 ) BPEJ základní cena (K /m 2 ) úprava Z.C. íl..5 pol upraven á základní cena (K /m 2 ) zjišt ná cena (K ) , % 42, ,70 596/6 310 zahrada , % 96, ,78 Celkem zjišt ná administrativní cena zem lských pozemk ,48 Alternativa v p ípad využití pozemku p.. 596/6 pro nezem lského využití

5 Cenová mapa stavebních pozemk Do cenové mapy stavebních pozemk lze ovšem za adit pouze stavební pozemky. Pokud jsou do cenové mapy stavebních pozemk za azeny i jiné než stavební pozemky, které z d vodu malého m ítka mapy nelze p i zpracování vyjmout, je nutné toto uvést do její textové ásti. Toto platí i pro ocen ní tohoto pozemku p.. 596/6. Cenová mapa stavebních pozemk, mapový list.96 skupina 6359; správce ing. Ivany Fousková pozemek p.. 596/6 za 1 m ,- K k.ú. Velká Chuchle 310 m 2 x 5.100,- K /m 2 = K

6 -6- B) Cena v ase a míst obvyklá (tržní) Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reáln použitelné v sou asných ekonomických podmínkách v R a nejlépe vystihují sou asnou hodnotu majetku. Ta je velmi prom nlivá v ase a je ovliv ována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodá ství, stabilizace finan ní politiky a soukromého podnikání. Použití metod a zp sob stanovení tržní hodnoty je také ovlivn n i ú elem, pro který se tržní hodnota majetku zjiš uje. Za cenu v ase a míst obvyklou (tržní) považujeme p i oce ování nemovitostí cenu zjišt nou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocen ní dosáhnout mezi dobrovoln prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami po ádném marketingu. Metody zjišt ní obvyklé ceny nemovitostí Pro odhad obvyklé (tržní) ceny je hodnocení provád no v naší znalecké praxi v zásad t emi základními metodami, které jsou používány v r zných modifikacích. Stru ná charakteristika t chto metod: metoda nákladového ohodnocení (v cná) Jedná se v podstat o stanovení náklad na po ízení nemovitostí v sou asných cenách a ur ení p im eného stá í ke skute nému stavu ( asová cena vystihující reálný technický stav v ase hodnocení). V cná hodnota je tedy reproduk ní cena nemovitostí snížena o opot ebení. Reproduk ní cena odpovídá výši náklad, které by bylo nutno v dob ocen ní vynaložit na po ízení stejné nebo porovnatelné nové v ci. Ocen ní m že tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je výhodn jší a ekonomicky efektivn jší koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou).

7 -7- metoda výnosová (p íjmová) Vyjad uje schopnost nemovitostí vytvá et výnos (p íjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. Zjistí se u nemovitostí z dosaženého ro ního nájemného sníženého o ro ní náklady na provoz. Do t chto náklad by se m ly zapo ítat odpisy, pr rná ro ní údržba, správa nemovitostí, da z nemovitostí apod. Vyjád ení hodnoty nemovitosti pomocí kapitaliza ní míry je nutno provád t diferencovan pro každou nemovitost a v jednotlivých faktorech pr žn zohled ovat vývoj ekonomiky v R. metoda srovnávací (statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných nebo cen nabídnutých nemovitostí k prodeji. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonit roste i p esnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametr na cenu. Znalec p itom v tšinou vychází z aktuální inzerce regionálních realitních kancelá í. Inzerované ceny jsou snížené o p íslušné provize z prodeje nemovitostí. Uvedené nemovitosti jsou na základ podobnosti porovnávány s oce ovanou a pomocí p epo ítacích koeficient jsou neutralizovány vzájemné rozdíly tak, že výsledné upravené ceny lze jednoduše pr rovat a získat tak srovnatelnou cenu oce ované nemovitosti. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ov ení informace o pr hu prodeje. V rohodnost této metody musí být založena na pr kazných podkladech. Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Nejpr kazn jší z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostate nou etnost aktuálních porovnatelných hodnot (ceny z realizovaných prodej nebo jejich nabídek). Tato metoda porovnávací nejv rn ji zobrazuje situaci na trhu a tedy nesmí chyb t v žádné analýze, která má stanovit reálnou tržní hodnotu nemovitostí. V tomto p ípad je zjišt ný výsledek metodou porovnávací rozhodující pro stanovení kone né ceny v ase a míst obvyklé (tržní).

8 Metoda srovnávací (komparativní) srovnávací nemovitosti 1. Prodej pozemku Praha 16 Zbraslav; K Radotínu cena nabídková celkem: ,- K vým ra: m 2 cena za 1 m 2 zaokr. 242 K /m 2 zdroj: RE/MAX Profil Prachatice 2. Prodej pozemku Praha 4 Hodkovi ky vým ra: m 2 cena nabídková celkem: ,- K cena za 1 m 2 zaokr. 900,- K /m 2 zdroj: realitní kancelá STING Praha 3. Prodej pozemku Praha 9 Horní Po ernice cena nabídková celkem: ,- K vým ra: m 2 cena za 1 m 2 zaokr. 262,- K /m 2 zdroj: oblíbené reality s.r.o. Hradec Králové 4. Prodej pozemk Praha 4 Hodkovi ky cena nabídková celkem: ,- K vým ra: m 2 cena za 1 m 2 : 500,- K /m 2 zdroj: realitní kancelá STING Praha

9 -9- Stanovený reduk ní koeficient K ve vztahu k oce ované nemovitosti K = K 1 x K 2 x K 3 x K 4 x K 5 x K 6 x K 7. Poloha v obci K 1 Velikost obce K 2 el užití K 3 Porosty K 4 íjezd K 5 Jiné vlivy K 6 Odborná úvaha znalce K 7 Reduk ní koeficient K 1. 0,990 1,000 (zele ) 1,000 1,010 1,020 1,020 1,000 1, ,970 1,000 (ostatní plocha) 0,990 1,020 1,020 0,950 0,980 0, ,000 1,000 (orná p da) 1,000 1,000 1,020 1,010 1,000 1, ,970 1,000 (zahrada) 1,000 1,000 1,020 1,000 1,000 0,989

10 -10- Nabízené Nabídková Plocha Koeficient Reduk ní Upravená. nemovitosti cena (m 2 ) na zdroj koeficient cena (pozemky) (K ) informace K (K /m 2 ) k prodeji 1. Pozemek zele Praha 16 - Zbraslav , ,95 1, ,10 Pozemek ostatní 2. plochy Praha , ,95 0, ,15 Hodkovi ky Pozemek orná p da 3. Praha 9 Horní Po ernice , ,95 1, ,37 4. Pozemek zahrada Praha 4 - Hodkovi ky , ,95 0, ,78 pr rná cena vybraných obdobných pozemk (K /m 2 ) 440,10 maximum (K /m 2 ) 795,15 minimum (K /m 2 ) 239,10

11 -11- Cena v ase a míst obvyklá zjišt ná srovnávací metodou: 440,10 K /m 2 - (0,15 x 556,05 ) = 356,69 K /m 2 zaokrouhleno 357,- K /m 2

12 -12- CELKOVÁ REKAPITULACE A) Administrativní cena Pozemky Zem lský pozemek ( 6 Vyhlášky ) ,48 K (cena za 1 m 2-54,70 K ) zjišt ná cena ,48 K zaokrouhleno dle 50 Vyhlášky na celé desetikoruny ,- K slovy: šestnáct tisíc dev tset šedesát korun eských B) Cena v ase a míst obvyklá (tržní) Metoda srovnávací (komparativní) Pozemek p.. 596/6 (310 m 2 x 360,- K /m 2 ) zjišt ná tržní cena ,- K ,- K

13 -13- C) ZÁV R Na základ výše uvedených skute ností a sou asnému ur ení a využití stanovuji cenu v ase a míst obvyklou (tržní) pozemku p.. 596/6 situovaného v katastrálním území Velká Chuchle, obec Praha, kraj Hlavní m sto Praha na ástku po zaokrouhlení ,- K slovy: sto jedenáct tisíc šestset korun eských Poznámka: pozemek p.. 596/6 je v SJM manžel Jana a Dagmary Knetlových Pro Jana Knetla zbývá ½ zjišt né ceny ,- K

14 -14- Prohlášení: Zárove jako znalec prohlašuji, že jsem ve vztahu k oce ovanému pozemku a stanovené cen i k budoucímu jeho p ípadnému prodeji nezávislý a cenu jsem stanovil se snahou tuto ur it v její optimální reálné výši. Platnost znaleckého posudku do ílohy:-internetový výpis z K.N. L.V porovnatelné nemovitosti -usnesení o ustanovení znalce

15