ZNALECKÝ POSUDEK / 2010

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK / 2010 dle Usnesení.j. 067 EX 3465/06-71 Objednavatel: Exekutorský ú ad Praha 5 JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor Sídlo: Evropská 663/132, Praha 6 I : Zhotovitel: Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Sídlo: P emyslova 38/ Hradec Králové I : Spole nost je zapsána v obchodním rejst íku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávn ní pro ceny a odhady nemovitostí. mail: info@znalci-cr.cz Ú el posudku: Znalecký posudek je vypracován na základ Usnesení.j. 067 EX 3465/06-71 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Jurajem Podkonickým, Ph.D. dne Posudek obsahuje: 33 stran v etn p íloh Posudek se p edává: ve t ech vyhotoveních Výtisk íslo: 3 Zpracováno:

2 Obsah posudku strana A NÁLEZ Úkol a p edm t ocen ní Místní šet ení Den ocen ní Podklady Uznávané metody ocen ní...4 B POSUDEK Aplikovaná metoda ocen ní Ocen ní Vyhodnocení Ocen ní práv a závazk s nemovitostí spojených...23 C REKAPITULACE...24 D E ZNALECKÁ DOLOŽKA...24 P ÍLOHY

3 A NÁLEZ 1 ÚKOL A P EDM T OCEN NÍ Znalecký posudek je vypracován na základ žádosti objednavatele posudku. Úkolem zhotovitele je dle Usnesení.j. 067 EX 3465/06-71: - ocenit nemovitost a její p íslušenství, - ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené. Jedná se o ocen ní spoluvlastnického podílu ve výši ½ na rodinném dom.p. 431, ást obce Hranice, stojícím na pozemku parc.. St. 480/1 a spoluvlastnického podílu ve výši ½ na pozemcích parc.. St. 480/1 a St. 480/2, k.ú. Hranice u Aše, obec Hranice, zapsáno na LV. 437, vedeného KÚ pro Karlovarský kraj, KP Cheb. P edm t ocen ní: Hlavní stavba: rodinný d m.p. 431 P íslušenství: vedlejší stavba: sklep venkovní úpravy: oplocení, zpevn né plochy, p ípojky inž. sítí, trvalé porosty Pozemky parc.. St. 480/1 a St. 480/2 Technický popis stavebního objektu, jeho konstruk ního provedení a technického vybavení je detailn proveden níže v ásti B - Posudek. 2 MÍSTNÍ ŠET ENÍ P edm t ocen ní byl zkoumán p i místním šet ení konaném dne bez p ítomnosti vlastník nemovitosti. Šet ení tak mohlo být provedeno pouze z venku z ve ejn p ístupných míst. 3 DEN OCEN NÍ Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne , což je den ocen ní. 4 PODKLADY - Výpis z Katastru nemovitostí, LV. 437, k.ú. Hranice u Aše, získaný prost ednictvím Dálkového p ístupu do Katastru nemovitostí dne Snímek katastrální mapy - Usnesení.j. 067 EX 3465/ Usnesení.j. D 188/98-81 ze dne 22. ervna barevná fotodokumentace - informace získané p i místním šet ení - záznam z prohlídky a zam ení nemovitosti - zákon. 151/1997 Sb. (zákon o oce ování majetku) ve zn ní zákona. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. - vyhláška. 3/2008 Sb., o provedení n kterých ustanovení zákona. 151/1997 Sb., o oce ování majetku a o zm n n kterých zákon, ve zn ní pozd jších p edpis, ve zn ní vyhlášky. 456/2008 Sb. a vyhlášky. 460/2009 Sb. - Doc. Ing. Albert Bradá, DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o.,

4 - Doc. Ing. Albert Bradá, DrSc. - Teorie oce ování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Kolektiv autor - V cná b emena od A do Z, Linde Praha a.s., Zbyn k Zazvonil - Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk Zbyn k Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress Orienta ní ceny rozpo tových ukazatel stavebních objekt dle m rných jednotek objekt - báze II. pololetí 2009, Porings, s.r.o. - asopis Soudní inženýrství vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého u ení technického v Brn, Údolní 53, Brno; ro níky 1996 až odborný tvrtletník Odhadce a oce ování majetku vydávaný eskou komorou odhadc majetku, Václavské nám stí 1, Praha 1; ro níky 2003 až Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Financování developerských projekt (2009) 5 UZNÁVANÉ METODY OCEN NÍ 5.1 Metoda nákladová Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z p edpokladu, že hodnota aktiv (nemovitostí) nebude v tší, než iní sou asné náklady na jejich po ízení s odpo tem p im ených odpis. Jedná se tedy o výpo et reproduk ní hodnoty snížené o p im ené opot ebení. Reproduk ní hodnota se vypo te pomocí obestav ného prostoru, zastav né plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou m rnou jednotku, chyb jící prvky konstrukcí se nezapo ítávají, vyšší vybavení se p ipo ítává. Jednotková cena se získá nej ast ji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (nap. z Ukazatele pr m rné orienta ní ceny na m rovou a ú elovou jednotku, vydáváno pololetn ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodá ských ukazatel stavebních objekt PORINGS, s.r.o. (reprezentativní vzorek cca 1200 objekt ). Vynásobením zjišt né zastav né plochy nebo obestav ného prostoru a jednotkové ceny se zjiš uje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úrove k datu ocen ní, je nutno tuto hodnotu upravit pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vy íslen eským statistickým ú adem. Od takto zjišt né výchozí hodnoty se ode te opot ebení, které odpovídá stavb daného stá í a zp sobu údržby objektu, výsledkem je v cná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjišt ní v cné hodnoty používá též modifikovaná metodika definovaná vyhláškou Ministerstva financí. 3/2008 Sb., o provedení n kterých ustanovení zákona. 151/1997 Sb., o oce ování majetku a o zm n n kterých zákon, ve zn ní pozd jších p edpis, ve zn ní vyhlášky. 456/2008 Sb. a vyhlášky. 460/2009 Sb. 5.2 Metoda výnosová Tato metoda bere v úvahu uskute n ný nebo o ekávaný p íjem z majetku. Tento p íjem je diskontován odpovídající mírou výnosnosti, tak aby byla získána sou asná hodnota o ekávaných výnos. O ekávaný výnos se u p edm tné nemovitosti zjistí z dosaženého (pop ípad jde-li o nemovitost v daném míst a ase neú eln využívanou, lze použít výnos dosažitelný) ro ního nájemného. Ro ní výnos z pronájmu nemovitosti je t eba snížit o náklady na provoz nemovitosti (zejména se jedná o náklady na pr m rnou ro ní údržbu, správu nemovitosti, da z nemovitosti a pojišt ní nemovitosti). N které metodiky odpo ítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domnívám se (spolu s odbornou ve ejností zejména v bankovním a investi ním sektoru), že tato kategorie náklad nemá své opodstatn ní. Z ejmou výhodou metodik výpo tu bez neprovozních náklad je odpov na otázku investora, za jak dlouhý asový úsek bude po áte ní investice do po ízení nemovitosti 4

5 návratná. Základní vztah pro výpo et asového úseku návratnosti po áte ní investice: Návratnost [roky] = po áte ní investice [K ] /ro ní istý zisk z pronájmu [K /rok] Základní matematický vztah pro výpo et výnosové hodnoty: VHN n t 1 V (1 VMN t ) kde: VHN... výnosová hodnota nemovitosti V t... isté p íjmy z nemovitosti v roce t VMN... výnosová míra nemovitosti = diskontní míra, požadovaná míra výnosnosti n... zbývající doba užití nemovitosti (zejména ekonomická životnost) V anglosaských zemích je obvykle používána metoda jednoduchá kapitalizace : VHN = V trvalý VMN kde: V trvalý... trvalé isté p íjmy z nemovitosti (teoreticky do nekone na) V n mecky hovo ících zemích je obvykle používána metoda asov omezené renty : kde: n q 1 HP VHN V n n q ( q 1) q V... každoro ní isté p íjmy z nemovitosti q = 1 + i, kdy i = výnosová míra nemovitosti (diskontní míra, požadovaná míra výnosnosti) n... zbývající doba užití nemovitosti (zejména ekonomická životnost) HP... hodnota pozemku (pokud je zbývající doba užití nemovitosti velká (cca od 50 let výše), blíží se sou asná hodnota pozemku nule Velice d ležitým bodem p i stanovení výnosové hodnoty nemovitostí je stanovení diskontní míry. Míra, kterou se diskontují budoucí p íjmy, má na výnosovou hodnotu investice (nemovitosti) zna ný vliv. V podmínkách R se konstrukce výpo tu výše diskontní míry (n kdy též míry kapitalizace) obvykle odvíjí od úvahy, že celková míra kapitalizace má dv složky: - bezriziková míra výnosnosti - p irážky za riziko Jako základ pro hodnocení bezrizikové míry výnosnosti je doporu ován výnos z dlouhodobých státních dluhopis. Informace o t chto cenných papírech jsou v aktuální podob voln k dispozici nap. na Internetu, v etn pomocných on-line kalkulátor. P irážky k bezrizikovému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do t í bod : P irážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovitosti Zde procentní p irážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit peníze na nep edpokládané opravy i nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propo tu náklad v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy prov it technickou kvalitu objektu. P irážka za rizika spojená s ekonomikou nemovitosti Zde procentní p irážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitost pronajímat takovým nájemník m a za takové nájmy, které byly uvažovány v propo tu p íjm. Zohled uje se délka nájemních smluv (doba ur itá / neur itá) a p ípadné riziko, že prostory uvoln né po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) - tzv. neúplné pronajmutí. t t 5

6 Dále se zohled uje kvalita nájemc - jejich schopnost platit nájem v as a ve smluvené výši. V úvahu p ipadá též riziko, že o pronájem dané nemovitosti p estane být zájem - tzv. ekonomická životnost. P irážka za rizika právními povahy Zde procentní p irážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitostí spjaty v cné b emena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastník, zda p ístup k nemovitosti je možný jen p es pozemky jiných vlastník, soudní spory apod. 5.3 Metoda komparativní Komparativní metoda, též srovnávací metoda i metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z v tšího po tu známých entit lze odvodit st ední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení ur ité nemovitosti (pro zjišt ní její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou stanovovány dle již realizovaných prodej (kupních smluv) nebo se opírají o šet ení spolupracujících odhadc, realitních kancelá í v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku i o realitní inzerci. Mezi základní vlivy p sobící na hodnotu nemovitého majetku pat í: Poloha nemovitostí - vzdálenost od center m st i obcí - vzdálenost od hlavních komunika ních tah - p ístup k silni ním i železni ním trasám Využitelnost nemovitostí - stavebn -technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost i naopak p edimenzovanost - ú el staveb a možnost adaptace na jiné využití - kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy - možnosti p ístaveb a rozší ení nemovitostí - omezené možnosti další výstavby (stavební uzáv ry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zát žová b emena - stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypov ditelnost - p edkupní práva, v cná b emena - zástavní práva - soudní spory (nap. restitu ní spory) Situace na realitním trhu - celkové trendy v prodeji nemovitostí - prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalit V podmínkách eské republiky má p ístup k informacím o všech realizovaných cenách prodej nemovitostí pouze stát (prost ednictvím finan ních ú ad ), který však tyto údaje pro pot eby odhadc systematicky net ídí a rovn ž jim je takto z d vodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho d vodu existují komer ní databáze, kde by soupisy sjednaných cen m ly spl ovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecn nelze p ece ovat, nebo data v nich rychle zastarávají a jsou pak užite ná zejména pro sledování trend. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi eského statistického ú adu, který shromaž uje informace o sjednaných cenách od finan ních ú ad a sou asn m li p ístup na databázi Katastrálních ú ad, ze které by mohli mimo jiné získat p íslušnou kupní smlouvu s p esnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách eské republiky není z d vod výše uvedených možné. P esto lze z ve ejn dostupných placených i neplacených zdroj zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí v etn jejich p vodních nabídkových cen. V tomto znaleckém posudku provádíme odhad obvyklé ceny p edm tu ocen ní, nikoliv p esné 6

7 matematické vy íslení ástky, za jakou je nemovitost prodejná. Na kone nou cenu má totiž vliv spektrum okolností, p i emž každou z nich m že potenciální kupující pro sebe vyhodnotit jinak, z jiného úhlu pohledu. Úkolem oce ovatel je proto zejména prezentovat jejich odborný pohled na v c, který by ovšem m l korespondovat s pokud možno co nejširší výse í z portfolia potenciálních kupujících. To potvrzuje i lánek autora Ing. Ivana Žikeše uve ejn ný v odborném tvrtletníku Odhadce a oce ování majetku. 3-4/2009, str. 50: D ležitou dovedností odhadce musí být schopnost vcít ní se do uvažování investora. Znamená to um t si odpov d t na otázky, které si takový investor klade - pro bych si onu nemovitost m l kupovat, jaké p inese benefity, jaká je perspektiva takové investice, jaká je návratnost. P esto je však pravd podobné a asté, že existuje zájemce se zvláštním úhlem pohledu, p ípadn zájemce disponující informacemi, které nejsou nijak ve ejn p ístupné a známé. Takový zájemce se pak nachází mimo výše zmín nou výse potenciálních kupujících a proto i cena, kterou je ochoten za danou nemovitost vydat, je mimo b žnou relaci. Z t chto d vod odborná ve ejnost považuje za nejp esn jší možné zjišt ní obvyklé ceny nemovitosti práv ve ejnou dražbou, které se m že zú astnit široké spektrum libovolných zájemc o danou nemovitost. Metoda p ímého porovnání pomocí indexu odlišnosti: Index odlišnosti I O vyjad uje vliv více vlastností nemovitosti na rozdíl v cen. Je-li hodnota srovnávací nemovitosti vyšší než nemovitosti oce ované, je index vyšší než 1. Index je bezrozm rné íslo. I O = K 1 K 2 K 3 K 4 K 5 K X ; koeficienty nejsou závazné kde: I O... index odlišnosti nap.: K 1... koeficienty úpravy na zdroj informace o cen K 2... koeficienty úpravy na polohu nemovitosti K 3... koeficienty úpravy na velikost objektu K 4... koeficienty úpravy na celkový stav K 5... koeficienty úpravy na vybavenost K X... koeficienty úpravy jiné matematický vztah pro výsledný výpo et: kde: ITCSi TCO i 1 n TC O... obvyklá (tržní) cena oce ované nemovitosti ITC Si... indexovaná tržní cena odvozená ze srovnávací nemovitosti S i : I O TC Si S i... srovnávací nemovitost n... po et srovnávacích nemovitostí n zdroj: Doc. Ing. Albert Bradá, DrSc. - Teorie oce ování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN , strana 340 a další 7

8 B POSUDEK 1 APLIKOVANÁ METODA OCEN NÍ V tomto posudku je zjiš ována obvyklá cena p edm tu ocen ní, kterou se dle zákona. 151/1997 Sb. (zákon o oce ování majetku) ve zn ní zákona. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena p i prodejích stejného, pop ípad obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocen ní. P itom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimo ádných okolností trhu, osobních pom r prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimo ádnými okolnostmi trhu se rozum jí nap íklad stav tísn prodávajícího nebo kupujícího, d sledky p írodních i jiných kalamit. Osobními pom ry se rozum jí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota p ikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k n mu. P i volb zp sobu zjišt ní obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocen ní. Vzhledem k tomu, že p edm tem ocen ní je b žný rodinný d m, u kterého je možné nalézt statisticky významný soubor obdobných objekt v etn pozemk na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (pop. již uskute n ných prodej ), domníváme se, že je vhodné pro ocen ní použít metodu komparativní. Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená práv pomocí metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá stále ješt vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami ur ovanými v rozvinutých ekonomikách, i když v ur itých aspektech a u n kterých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. P esto se v našich podmínkách, zejména z d vodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základ metod nákladových a výnosových. Nákladový zp sob ocen ní ovšem zjiš uje tzv. v cnou hodnotu nemovitosti (zjiš uje náklady na znovupo ízení staveb, s odpo tem p im eného opot ebení). Domníváme se však, že tato metoda nemá v p ípad tohoto znaleckého posudku dostate nou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve v tšin p ípad není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro ú ely zjišt ní výše škody, nap. v rámci pojiš ovacích ízení. Výnosový zp sob ocen ní zjiš uje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je p edpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných objekt sloužících pro reziden ní bydlení nep edpokládá, odborná znalecká ve ejnost spolu s bankovním sektorem doporu uje výnosové ocen ní neprovád t, výnosovou metodu ocen ní proto neaplikujeme. Komparativní zp sob ocen ní je proveden ve dvou variantách: a) srovnáním s realitním trhem ve smyslu bodu A.5.3 tohoto posudku metodou p ímého porovnání pomocí indexu odlišnosti; b) porovnávací metodou dle provád cí vyhlášky k zákonu o oce ování. 151/1997 Sb. v platném zn ní (vyhláška. 3/2008 Sb. ve zn ní vyhlášek. 456/2008 Sb. a 460/2009 Sb.), která ocen ní provádí na základ ucelené databáze srovnatelných i alespo obdobných nemovitostí v i oce ované nemovitosti. Databáze je zpracována dle skute ných prodej - vyhlášku každoro n aktualizuje a vydává Ministerstvo financí R. Uvedený postup je v souladu s tržními p ístupy k oce ování. 8

9 2 OCEN NÍ 2.1 Komparativní metoda ocen ní Komparativní metoda, též srovnávací metoda i metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z v tšího po tu známých entit lze odvodit st ední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení ur ité nemovitosti (pro zjišt ní její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodej (kupních smluv) nebo se opírají o šet ení spolupracujících odhadc, realitních kancelá í v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku i o realitní inzerci. Popis: D m je p dorysn postaven ve tvaru obdélníka, je samostatn stojící, situovaný na mírn svažitém pozemku. D m obklopuje ze t í stran neudržovaná zahrada porostlá vzrostlými stromy a okrasnými ke i. Za domem se nachází polorozpadlá menší zd ná stavba, která sloužila pravd podobn jako sklep. Okolní zástavbu tvo í hlavn rodinné domy. Centrum obce Hranice je ve vzdálenosti 600 m, do Aše je vzdálenost 11 km. P ístup k objektu je možný po ve ejné komunikaci, oplocení je provedeno kolem zahrady. Inženýrské sít : je provedeno napojení na el. energii, voda je z vlastní studny, kanalizace do jímky, plynovod není. Konstruk ní ešení a technické vybavení rodinného domu.p. 431: Doba výstavby: dle odborného odhadu p ed cca 80 90ti lety; údržba: úplná absence Po et podlaží: nepodsklepeno, 2 nadzemní podlaží; pravd podobn byla p ipravována vestavba podkroví Základy: betonové pasy bez izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: zd né z cihel, nezatepleno Stropy: d ev né trámové, s rovným podhledem St echa: tvar sedlový, krov je d ev ný Krytina st echy: Klempí ské konstrukce: živi ná (v r položená nová krytina typu kanadské šindele ) deš ové žlaby a svody, okenní parapety z pozinkovaného plechu, opat eno nát ry, áste n zkorodováno, z ásti chybí Vnit ní povrchy: dvouvrstvé vápennocementové omítky; obklady keramické na WC, v koupeln, v kuchyni Vn jší povrchy: vápennocementové omítky, místy opadané; obklad soklu není proveden Schody: d ev né Dve e: d ev né hladké plné s kovovými zárubn mi a d ev nými prahy, vstupní jsou d ev né - prosklené Vrata: nejsou Okna: d ev ná se zdvojeným zasklením, m íže v p ízemí ze zadní strany 9

10 Povrch podlah: dle ú elu užití místnosti: keramická dlažba, lepené PVC, betonová mazanina Vytáp ní: úst ední do radiátor, kotel lokální na tuhá paliva Oh ev teplé vody: zajiš ován lokálním el. oh íva em zásobníkovým Vnit ní vodovod: je proveden rozvod studené i teplé vody Hygienické vybavení: WC splachovací, umyvadlo, vana Vnit ní kanalizace: od všech za izovacích p edm t Vnit ní plynovod: není proveden Elektroinstalace: na jisti e, kompletní rozvod sv telného proudu (220V), bleskosvod není instalován Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: sporák (na el. energii) Ostatní: nap. vzduchotechnika, hydranty, rozvod EPS, EZS, strukturovaná kabeláž, krb, digesto, vestav né sk ín, rozvod domácího telefonu, odv trávání ventilátory, rozvod antén pod omítkou, okenice - nebylo zjišt no Pozn.: Vnit ní prohlídka nemohla být provedena, vnit ní konstruk ní prvky jsou proto popsány jako standardní (typické) pro daný typ stavebního objektu; jejich provedení tedy m že být odlišné, stejn jako dispozice. Dispozice: 1.NP: vstup, chodba, schodiš ový prostor, kuchy, 1 místnost, WC, koupelna 2.NP: schodiš ový prostor, chodba, 3 místnosti Srovnávací parametry: Název Obestav ný prostor [m 3 ] Zastav ná plocha [m 2 ] Užitná plocha [m 2 ] Rodinný d m.p ,10 76,10 114,20 Pozemky - 76,10 361,90 Srovnávací kritéria:. Kriterium Popis kritéria A OBEC 1 Velikost obce obyvatel 2 212, z toho v produkt. v ku 2 Správa, ú ady obecní ú ad, pošta, policie a ostatní v Aši 3 Poptávka po nemovitostech nabídka p evyšuje poptávku 4 P írodní okolí velmi dobré 5 Obchod a služby základní sortiment 10

11 6 Školství základní škola 7 Zdravotnictví ordinace léka 8 Kultura, sport nedostate né vybavení 9 Ubytování není 10 Struktura zam stnanosti nedostate ná nabídka 11 Životní prost edí velmi dobré B UMÍST NÍ NEMOVITOSTI V OBCI 12 Poloha vzhledem k centru obce na okraji 13 Dopravní podmínky p íjezd až k objektu 14 Orientace ke sv t. str. kombinovaná 15 Konfigurace terénu mírn svažitý terén 16 P evládající zástavba bydlení 17 Parkovací možnosti na vlastní pozemku za domem 18 Obyvatelstvo v sousedství nebylo zjiš ováno 19 Územní plán schválený úz. plán 20 Inženýrské sít pouze el. energie, vlastní studna, septik, plyn není C VLASTNÍ NEMOVITOST 21 Typ stavby vhodný 22 Dostupnost jednotlivých podlaží pouze po schodišti 23 Regulace nájemného žádná 24 Výskyt radonu nem eno 25 Další možnosti ohrožení velmi omezené až náhodné 26 P íslušenství nemovitosti vhodné (identifikace viz výše) 27 Možnosti dalšího rozši ování jsou (po vlastních pozemcích) 28 Technická hodnota stavby viz níže 29 Údržba stavby velmi zanedbaná 30 Pozemky celkem 438 m 2 Technický stav: Objekt byl postaven dle odborného odhadu p ed cca 80 90ti lety. P ed cca 12ti lety prob hla vým na krytiny a pravd podobn též p íprava na vestavbu podkroví. V sou asné dob je objekt zcela opušt n, dle sd lení soused alespo 3 roky. Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou zatím v dobrém technickém stavu, ovšem prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) již vykazují známky zvýšeného opot ebení, zp sobeného zejména vlivem dlouhodobé absence alespo základní údržby. To se projevuje na v tšin kovových konstrukcích, které jsou z ásti zkorodovány (deš ové žlaby a svody, oplechování), okna jsou již také dosti nefunk ní, dochází ke vzlínání zemní vlhkosti, což je patrné na vnit ních i venkovních omítkách. Pokud nedojde k oprav uvedených závad, bude zkrácena celková životnost stavby. Jinak je objekt bez viditelných statických poruch a jeho stavebn - technický stav odpovídá stá í, technologickým postup m výstavby, použitým stavebním materiál m a absenci údržby. Oplocení, které je z ásti tvo eno drát ným pletivem na kovových sloupcích a z ásti d ev ným plotem, je již na hranici životnosti. 11

12 Rizika ekonomické povahy: Vzhledem k výše uvedenému bude t eba vynaložit finan ní prost edky na opravy. Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV. 437 existuje soubor omezení vlastnického práva (na ízení exekuce, exeku ní p íkaz k prodeji). To však vhledem k ú elu posudku (exeku ní ízení) nepovažuji za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno. Dále upozor ujeme, že dle výpisu z katastru nemovitostí LV. 437, existuje v cné b emeno užívání pozemku parc.. St. 480/1 a stavby Hranice.p. 431 ve prosp ch paní Šizlingové Kvetoslavy. Srovnávací nemovitosti (SN): 1) Rodinný d m v Hranicích, okr. Cheb Rodinný d m v obci Hranice, okr. Cheb, se nachází v centru m sta. Jedná se o t ípodlažní objekt s podkrovím ur ený k rekonstrukci. Elektrika a plyn je p ímo na pozemku a voda a kanalizace jsou na hran pozemku. Cena nabídková: ,- K Typ objektu samostatný Zastav ná plocha 251 m 2 Po et podlaží objektu3 Plocha parcely 593 m 2 Typ objektu patrový Typ budovy cihlová Stav budovy p ed rekonstrukcí Umíst ní nemovitosti centrum obce Plyn Plynovod Vybavenost Školka, Zdravotnická za ízení, Pošta, Kompletní sí obchod a služeb Doprava vlak, silnice, autobus Elekt ina Elektro V, Elektro V ostatní Plot 12

13 Zdroj: AVAREAL.CZ Teplá u T ebenic Teplá u T ebenic 4 Tel.: ) Rodinný d m, Odrava Rodinný d m dispozi n ešený jako 5+1 v Odrav. Zastav ná plocha s nádvo ím iní 690 m 2. Nemovitost je ur ena k rekonstrukci. Cena nabídková: ,- K Typ objektu samostatný Zastav ná plocha 690 m 2 Užitná plocha 140 m 2 Po et podlaží objektu2 Plocha parcely 690 m 2 Typ objektu p ízemní Typ budovy cihlová Stav budovy špatný Po et byt 1 Topení Úst ední - tuhá paliva Zdroj: dumrealit.cz Profuturo Svobody Cheb Tel.: ) Rodinný d m v P kovicích u Teplé D m se dv ma bytovými jednotkami o velikosti 3+1 v obci P kovice, 3 km vzdálené od Kláštera Teplá. Typ objektu adový Zastav ná plocha 118 m 2 Užitná plocha 992 m 2 Po et podlaží objektu2 Plocha parcely 992 m 2 Typ objektu patrový 13

14 Typ budovy Stav budovy panelová p ed rekonstrukcí Cena nabídková: ,- K Zdroj: M&M reality holding a. s. Krakovská 1675/ Praha 1, Nové M sto mmreality.cz Tel.: ) Rodinný d m k rekonstrukci - Luby Rodinný d m je ur en k rekonstrukci. D m se nachází na vlastním pozemku o celkové vým e m 2 (stavební pozemek 403 m 2, zahrada 702 m 2 ). Patra pod/nad zemí: / 2 Výška stropu: cm Velikost pozemku: m 2 Výtah: Druh budovy: Cihla Garáž: Topení: Jiné Stav objektu: Špatný Garážové stání: Voda: Ano Plyn: Elekt ina: Kanalizace: Telefon: Internet: Kabelová televize: Hromadná doprava: Vlak: Autobus: Škola: Školka: Supermarket: Cena nabídková: ,- K Zdroj: Bluestars Company s.r.o. 14

15 Tel.: ) Rodinný d m v obci Studánka, okr. Cheb Rodinný d m o velikosti 4+1 v obci Studánka u Aše, okr. Cheb. V obci je plná ob anská vybavenost. D m se nachází na okraji obce u silnice na zastav né ploše 164 m 2. Pozemek je oplocený. D m je dvoupatrový a áste n podsklepený. V p ízemí domu se nachází dv místnosti, koupelna, kuchyn, kotelna. V pat e jsou dv obytné místnosti a p íprava na koupelnu. D m vyžaduje rekonstrukci. Topení je ešeno kotlem na tuhá paliva, v každé místnosti jsou radiátory. Voda je erpána z vlastní studny. Odpadní voda je svedena do septiku. Typ objektu samostatný Zastav ná plocha 164 m 2 Užitná plocha 320 m 2 Po et podlaží objektu2 Podzemní podlaží 1 Plocha parcely m 2 Stav budovy dobrý Rok výstavby 1910 Plocha sklepa 20 m 2 Voda Telekomunikace Topení Doprava Elekt ina Cena nabídková: ,- K Voda - zdroj pro celý objekt, Voda - rozvod studené a teplé vody Telefon Úst ední - tuhá paliva silnice, autobus Elektro V, Elektro V Zdroj: AVAREAL.CZ Teplá u T ebenic Teplá u T ebenic 4 Tel.:

16 6) Rodinný d m, Teplá Rodinný d m v centru obce Teplá, ul. Palackého. D m je v p vodním stavu p ed rekonstrukcí. V p ízemí domu jsou 2 místnosti, koupelna, kuchy a prostorná chodba. V podkroví jsou 3 místnosti a vstup do nedod lané ásti podkroví. D m je áste n podsklepen. K domu náleží zahrádka o velikosti cca 160 m2. V okolí domu je veškerá ob anská vybavenost. Cena nabídková: ,- K Typ objektu v bloku Zastav ná plocha 130 m 2 Užitná plocha 200 m 2 Po et podlaží objektu2 Plocha parcely 550 m 2 Typ objektu patrový Typ budovy smíšená Stav budovy p ed rekonstrukcí Zdroj: M&M reality holding a. s. Krakovská 1675/ Praha 1, Nové M sto mmreality.cz Tel.: ) Rodinný d m se zahradou, Plesná u Chebu Rodinný d m v Plesné u Chebu se nachází v klidné ásti obce a je v p vodním stavu. Je pot eba kompletní rekonstrukce (okna, zateplení, fasáda, izolace, štuky a omítky, podlahy). Vytáp ní je na tuhá paliva. K domku náleží zahrada a 2 k lny. V p ízemí je kuchy a jedna obytná místnost, koupelna, WC je zvláš. V prvním pat e je obývací pokoj a 2 ložnice. Z p dních prostor je možno vybudovat další obytnou místnost. Kanalizace je do septiku. Typ objektu samostatný Zastav ná plocha 0 m 2 Po et podlaží objektu3 Podzemní podlaží 1 Plocha parcely 348 m 2 Typ objektu patrový Typ budovy cihlová Stav budovy špatný Po et byt 2 16

17 Umíst ní nemovitosticentrum obce Voda Voda - rozvod studené a teplé vody Plyn Plynovod Topení Lokální - tuhá paliva Cena nabídková: ,- K Zdroj: Dumrealit.cz Online Husova Pelh imov Tel.:

18 Záv re ná analýza Ceny uvád né v nabídkách realitních kancelá í nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orienta n a s velkou obez etností vzhledem k tomu, že realitní kancelá e v tšinou v první fázi inzerce respektují p ání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kancelá e tedy zpravidla inzerují ceny ur ené prodávajícími a až po delší dob, v dalších fázích neúsp šné inzerce ceny snižují. Nap. v p ísp vku Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: Zm nu ceny v pr b hu trvání nabídky vyjad uje tzv. koeficient redukce ceny, který p edstavuje pom r tržní ceny ku cen nabídkové. Zpravidla je tento koeficient k ZC 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. P i oce ování nemovitostí porovnávací metodikou se n kdy používá paušáln hodnota k ZC = 0,85. Uve ejn no v asopise Soudní inženýrství. 4, ro ník na str Obdobn v asopise Odhadce a oce ování majetku. 3-4/2009 v lánku autor Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlavá ka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., M.B.A. na str. 37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skute ných prodej vykazují podobné tendence (korela ní koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99). Stejn tak Doc. Ing. Albert Bradá, DrSc. - Teorie oce ování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN , strana 350: Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ov it, jak cena ur ité nemovitosti postupn v ase klesá, až z inzerce zmizí - nemovitost se z ejm prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena nemovitosti nem že být v tší, než cena stejné nemovitosti inzerované k prodeji. V dalším textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65-1,00. Metoda p ímého porovnání pomocí indexu odlišnosti: Popis metody viz bod A.5.3 znaleckého posudku. Srovnávací nemovitosti Cena ke Index odlišnosti I O srovnání tech. stav a [K ] zdroj poloha velikost vybavenost Upravená cena [K ] SN ,85 1,00 1,00 1, SN ,85 0,80 1,00 0, SN ,85 0,80 1,00 1, SN ,85 1,00 1,00 1, SN ,85 1,00 1,00 0, SN ,85 0,80 1,00 0, SN ,85 1,00 1,00 0, n: po et srovnávacích nemovitostí 7 Obvyklá cena [K ] Obvyklá cena [K ] po zaokrouhlení: Statistické veli iny: Sm rodatná odchylka [SO] Minimální hodnota AP - SO Aritmetický pr m r [AP] AP + SO Maximální hodnota

19 2.2 Porovnávací zp sob ocen ní dle provád cí vyhlášky k Zákonu o oce ování a) Rodinný d m.p a Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Typ objektu: Rodinný d m Poloha objektu: Karlovarský kraj - nad do obyvatel Stá í stavby: 90 rok Základní cena ZC (p íloha. 20a): 2 922,- K /m 3 Zastav né plochy a výšky podlaží: Název podlaží Zastav ná plocha Konstruk ní výška 1.NP: 76,10 m 2 3,40 m 2.NP: 71,40 m 2 3,40 m Obestav ný prostor: OP celkem: = 587,10 m 3 Podlažnost: Zastav ná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 76,10 m 2 Zastav ná plocha všech podlaží: ZP = 147,50 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 1,94 Výpo et indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku. V i 1. Druh stavby - Samostatný rodinný d m III 0,00 2. Provedení obvodových st n - Typ 3 - Cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tlouš ka obvod. st n - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - Hodnota více jak 1 do 2 v etn II 0,01 5. Napojení na ve ejné sít (p ípojky) - P ípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku III 0,00 6. Zp sob vytáp ní stavby - Úst ední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. p íslušenství v RD - Úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - Zanedbatelného rozsahu I -0, Vedlejší stavby tvo ící p íslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastav né ploše nad 25 m2 II 0, Pozemky ve funk ním celku se stavbou - Od 300 m2 do 800 m2 celkem II 0, Kriterium jinde neuvedené - Významn snižující cenu I -0, Stavebn - technický stav - Stavba ve špatném stavu (p edpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) IV 0,65 Koeficient pro stá í 90 let: 0,60 19

20 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V13 * 0,60 = 0,335 i = 1 Index polohy: Název znaku. P i 1. Význam obce - bez v tšího významu I 0,00 2. Ú ady v obci - obecní ú ad, pop. m stský ú ad se stavebním ú adem nebo banka nebo policie nebo pošta I 0,02 3. Poloha nemovitosti - na okraji zastav ného území obce nebo v nesrostlém území obce II -0,01 4. Okolní zástavba a životní prost edí - p evažující objekty pro bydlení III 0,00 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní sí obchod a služeb, pohostinské a pop ípad kulturní za ízení II 0,00 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola nebo sportovní za ízení, p írodní sportovišt II 0,00 7. Zdravotní za ízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost zdravotnické pé e II 0,00 8. Ve ejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak ty mi pravidelnými denními spoji III 0,00 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0, Nezam stnanost v obci - vyšší než je pr m r v kraji I -0, Zm ny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu I -0,10 12 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,870 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku. T i 1. Situace na díl ím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazn nižší než nabídka I -0,10 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztah na prodejnost - negativní I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,335 * 0,870 * 0,850 = 0,248 Ocen ní: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 2 922,- K /m 3 * 0,248 = 724,66 K /m 3 Cena zjišt ná porovnávacím zp sobem CP = ZCU * OP = 724,66 K /m 3 * 587,10 m 3 = ,89 K Rodinný d m.p zjišt ná cena = ,89 K 20

21 b) Pozemky Stavební pozemky ocen né dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní íslo Vým ra Jedn. cena Cena [m 2 ] [K /m 2 ] [K ] Zastav ná plocha a nádvo í St. 480/1 346,00 43, ,54 Zastav ná plocha a nádvo í St. 480/2 92,00 43, ,08 Sou et ,62 Úprava ceny p íloha. 21: pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % ,76 Mezisou et ,38 Koeficient prodejnosti K p (p íl dle obce a ú elu užití): * 0,8940 Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl dle hlavní stavby): * 2,1730 Stavební pozemky ocen né dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,52 Pozemky - zjišt ná cena = ,52 K Rekapitulace: a) Rodinný d m.p. 431 = ,89 K b) Pozemky = ,52 K Výsledná cena nemovitosti iní celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 iní ,41 K ,- K 21

22 3 VYHODNOCENÍ Komparativní metoda - srovnání na realitním trhu Ocen ní dle provád cí vyhlášky k Zákonu o oce ování ,- K ,- K Na základ dostupných informací, na základ popsaných parametr, na základ srovnávacích kritérií, na základ rizikových faktor, na základ provedených šet ení a na základ výsledk použitých metod ocen ní indikujeme obvyklou cenu p edm tu ocen ní ve výši: ,- K Ocen ní spoluvlastnické podílu: Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši ½ iní tedy ,- K ½ = ,- K 22

23 4 OCEN NÍ PRÁV A ZÁVAZK S NEMOVITOSTÍ SPOJENÝCH Dle výpisu z katastru nemovitostí LV. 437 existuje omezení vlastnického práva - v cné b emeno užívání ve prosp ch paní Šizlingové Kv toslavy, Ruská 431, Hranice. Dle Usnesení.j. D 188/98-81 ze dne 22. ervna 1999 je z ízeno paní Šizlingové právo doživotního bezplatného užívání jedné obytné místnosti v p ízemí oce ovaného domu, proti vchodu do objektu s právem spoluužívání p íslušenství (koupelna, záchod). V cné b emeno pat ící ur ité osob na dobu jejího života: Ocen ní se provádí ve smyslu zákona. 151/1997 Sb. (zákon o oce ování majetku) ve zn ní zákona. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. a vyhlášky. 3/2008 Sb. o provedení n kterých ustanovení zákona. 151/1997 Sb., o oce ování majetku a o zm n n kterých zákon, ve zn ní pozd jších p edpis : 18 odst. 4): Pat í-li právo ur ité osob na dobu jejího života, oce uje se desetinásobkem ro ního užitku. Výpo et: isté p íjmy z potenciálního pronájmu takové místnosti s p íslušenstvím v p ízemí rodinného domu v daném míst lze o ekávat ve výši K /m síc, tedy K /rok. Ztrátová hodnota v cného b emene: K /rok 10 = K Ocen ní spoluvlastnické podílu: Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši ½ iní tedy ,- K ½ = ,- K 23

24 C REKAPITULACE Obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši ½ na rodinném dom.p. 431, ást obce Hranice, stojícím na pozemku parc.. St. 480/1 a spoluvlastnického podílu ve výši ½ na pozemcích parc.. St. 480/1 a St. 480/2, k.ú. Hranice u Aše, obec Hranice, zapsáno na LV. 437, vedeného KÚ pro Karlovarský kraj, KP Cheb, bez zapo ítání ztrátové hodnoty v cného b emene indikujeme ke dni ocen ní na: ,- K Ztrátovou hodnotu v cného b emene užívání ve prosp ch paní Šizlingové Kv toslavy, Ruská 431, Hranice, indikujeme ke dni ocen ní na: ,- K Výslednou obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši ½ na rodinném dom.p. 431, ást obce Hranice, stojícím na pozemku parc.. St. 480/1 a spoluvlastnického podílu ve výši ½ na pozemcích parc.. St. 480/1 a St. 480/2, k.ú. Hranice u Aše, obec Hranice, zapsáno na LV. 437, vedeného KÚ pro Karlovarský kraj, KP Cheb, indikujeme ke dni ocen ní na: ,- K slovy: Jednostodvacettisíc korun eských D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením 21 odst. 3 zákona. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumo nících a ustanovením 6 odst. 1 vyhl.. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumo nících, ve zn ní pozd jších p edpis, zapsaný dle Rozhodnutí ministryn spravedlnosti a p edsedkyn legislativní rady vlády eské republiky.j. 193/2009-OD-ZN ze dne do prvního oddílu seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávn ní pro: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod po adovým íslem / 2010 deníku znaleckého ústavu. Otisk znalecké pe et : V Hradci Králové dne Podpis za znalecký ústav: Ing. Milan Bálek jednatel spole nosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. P emyslova 38/ Hradec Králové 24

25 E P ÍLOHY 1. Barevná fotodokumentace 2. Výpis z Katastru nemovitostí, LV. 437, k.ú. Hranice u Aše, získaný prost ednictvím Dálkového p ístupu do Katastru nemovitostí dne Snímek katastrální mapy 4. Usnesení.j. D 188/98-81 ze dne 22. ervna

26 Odhadci a znalci CZ, s.r.o. P íloha: Fotodokumentace

27 Odhadci a znalci CZ, s.r.o. P íloha: Fotodokumentace