Znalecký posudek /2013 navazující na znalecký posudek č. 1806/003/2009

Transkript

1 Znalecký posudek /2013 navazující na znalecký posudek č. 1806/003/2009 PŘEDMĚT OCENĚNÍ: o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) pro účel exekučního řízení pro Exekutorský úřad Plzeň - sever PODÍL VE VÝŠI 24/40 RODINNÝ DŮM č.p. 338, Velká Hleďsebe, na pozemku p.č. st. 767 a pozemky p.č.st. 767, p.č. 10/11 a p.č. st. 2/2 Část obce: Velká Hleďsebe LV: 415 č.p.: 415 Obec: Velká Hleďsebe PSČ: Okres: Cheb Kraj: Karlovarský Katastrální území: Velká Hleďsebe Identifikační kód: Katastrální pracoviště: Cheb VLASTNÍK STAVBY A POZEMKŮ: Mikešová Růžena 1/40 Mikulková Eva 4/40 Vasilečková Jana 1/40 Vaishaiplová Alžběta 4/40 Zemianek Miloslav, Bezejmená 338, Velká Hleďsebe 24/40 Zemianek Miroslav 1/40 Zemianek Petr 2/40 Zemianková Eva 2/40 Zemjanek Ladislav Ing. 1/40 OBJEDNAVATEL: Soudní exekutor JUDr. Vendula Flajšhansová č.j.: 121 EX 1516/06-94 Exekutorský úřad Plzeň - sever Divadelní 2728/3a Plzeň Vypracoval: Ing. Martin Harmáček Nad Úhlavou 3, Plzeň Certifikovaný Bankovním institutem a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost". V posudku použito: licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0100 verze ACONS 10.28, platná od Tento znalecký posudek obsahuje 14 stran a předává se ve dvou vyhotoveních. V Plzni, dne

2 Úkol znalce Úkolem znalce je odpovědět na následující otázky: Aktualizace obvyklé ceny stanovené ve znaleckém posudku č. 1806/003/2009, nemovitostí zapsaných na LV č. 415, u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Cheb, pro obec i k.ú. Velká Hleďsebe, a to: podíl ve výši 24/40 na: budova č.p. 338, část obce Velká Hleďsebe, rod. dům, stojící na parcele č.st. 767 pozemek p.č.st. 2/2 o výměře 227 m 2, zastavěná plocha a nádvoří pozemek p.č.st. 767 o výměře 161 m 2, zastavěná plocha a nádvoří pozemek p.č. 10/11 o výměře 579 m 2, zahrada Ocenit uvedené nemovitosti včetně příslušenství a ocenit případná práva a závady s nemovitostí spojené ke dni zpracování znaleckého posudku. A. Nález Na základě Usnesení soudního exekutora byl zpracován znalecký posudek č.j. 1806/003/2009 ze dne níže podepsaným znalcem. Byla stanovena obvyklá cena nemovitostí ve výši ,- Kč. Jednalo se o podíl ve výši ½ na výše citovaných nemovitostech, kromě pozemku p.č.st. 2/2. Dne byla exekutorem provedena dražba těchto nemovitostí za nejnižší podání ve výši ,- Kč. Toto nejnižší podání nebylo učiněno. Dále pak byla provedena opakovaná dražba dne za nejnižší podání ve výši ,- Kč. Ani v tomto případě nebylo učiněno podání. B. Posudek Úvod Na základě výše uvedených skutečností je zřejmé, že neúspěšný prodej formou dražby byl zaviněn především neustále se zhoršujícím stavem na trhu s realitami během let Prakticky ve všech segmentech trhu (až na výjimky) nastal značný převis nabídky nad poptávkou, což je zaviněno jednak hospodářskou krizí ovlivňující chování potenciálních kupujících a horší dostupnost úvěrových peněz. Tyto aspekty se ve větší míře projevují v menších městech či obcích, v odlehlejších regionech a nejvýrazněji v regionech s velkým nedostatkem pracovních příležitostí. Strana 2

3 Srovnatelná nabídka trhu 1 RD- Velká Hleďsebe Dům má nová plastová okna a plynový kotel s radiátory, je částečně podsklepený. V přízemí je technická místnost s kuchyní, sprchový kout a obývací pokoj. V patře jsou dva pokoje, WC, sprchový kout. Pozemek 412 m 2 Nabídková cena : ,- Kč 2 - RD Lázně Kynžvart Nový rodinný dům ve velmi klidné lokalitě v obci Lázně Kynžvart. Dům má vlastní plynový kotel, nová koupelna, terasa orientovaná na jih. U domu se nachází zámek Kynžvart a golfové hřiště. Plastová okna, příprava pro krb. Cena domu je včetně pozemku. K ceně se připočítá provize a DPH.. Pozemek 474 m 2 Nabídková cena : ,- Kč Strana 3

4 3 - RD-Velká Hleďsebe Udržovaný dvougenerační rodinný dům ve Velké Hleďseby. Jedná se o podsklepený rodinný dům o dvou samostatných bytových jednotkách 3+1 s rozlehlými půdnímy prostory. Dům je situován v zástavbě v centru obce s dostupností autobusu a MHD 100 m. Do domu se vchází přes zastřešenou terasu, ze které je volný přístup na velmi dobře udržovanou zahradu. Ve sklepních prostorách je instalován plynový kotel. V 1.NP jsou tři obytné místnosti + kuchyně a koupelna s vanou a WC. Na chodbě je rekonstruovaná podlaha s keramickou dlažbou, stěny pak obložené dřevem. Schodiště do 2.NP je též po rekonstrukci s keramickou dlažbou. V patře je byt 3+1 se samostatným WC. V rozsáhlých půdních prostorách je možné zřídit další obytné místnosti s vlastním přístupem z chodby. Dům je vytápěn plynovým kotlem, je možné použít k vytápění i krbová kamna na tuhá paliva. Dům je částečně vyklizen a je možné se ihned nastěhovat. Na zahradě je rozsáhlá dílna, skleník a dvougaráž. V místě je škola, školka, lékař, obchody, dojezd do Mariánských Lázní 5 minut.. Pozemek 420 m 2 Nabídková cena : ,- Kč Strana 4

5 Obvyklá cena Jak již bylo konstatováno, nemovitosti, resp. podíl ½, se během roků 2011 a 2012 dvakrát dražily, naposledy za cenu Kč. Od roku 2009 dochází k poklesu cen na trhu s nemovitostmi, který stále trvá. Na trhu je velké množství nemovitostí rodinných domů, jen přímo ve Velké Hleďsebě je na prodej více než 10 a v okruhu do 10ti km je v nabídce na prodej přes 100 rodinných domů a to v různých velikostech, tech. stavech a samozřejmě i cenových relacích. Je tedy naprosto zřejmý převis nabídky nad poptávkou, a to poměrně značný, což se dále projevuje na poklesu cen. V odstavci Srovnatelná nabídka trhu jsou uvedeny příklady nabízených nemovitostí z Velké Hleďsebě a nejbližšího okolí, přitom jejich uváděné ceny jsou nabídkové. U nemovitostí, nabízených na internetu, je dle zkušeností reálná obchodovaná cena většinou nižší, než je cena nabídková. Obchodovatelnost spoluvlastnického podílu je na trhu vždy obtížnější, tato skutečnost se poměrně značně negativně projevuje na výši obvyklé ceny. Nelze tedy obvyklou cenu podílu zjistit prostým matematickým dělením. V daném případě se jedná o podíl ve výši 24/40. Na základě údajů původního ocenění č /2009, výše uvedených skutečností, výsledků neúspěšných dražeb a reálného značného poklesu cen realit odhaduji obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí podíl 24/40 ve výši : OBVYKLÁ CENA podíl 24/40 Kč Strana 5

6 ZÁVĚR odpověď na zadaný úkol OBVYKLÁ CENA předmětných nemovitostí: RODINNÝ DŮM č.p. 338 pozemky p.č.st. 767, p.č. 10/11 a p.č.st. 2/2 Kč Obvyklá cena práv spojených s nemovitostmi ve smyslu 336 OSŘ : Práva - nejsou známa Kč 0.00 Obvyklá cena závad spojených s nemovitostmi ve smyslu 336 OSŘ : Závady nejsou známy Kč 0.00 Pozn.: Popis, technické parametry apod. viz ZP 1806/003/2009, na který tento posudek navazuje a mění jen obvyklou cenu na základě nových skutečností na trhu s nemovitostmi a drobné úpravy ve výši vlastnictví. Povinný ani objednatel nedoložil znalci žádné skutečnosti, které by byly právem či závadou ve smyslu 336 OSŘ. Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 1994 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.161/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. V Plzni, dne Ing. Martin Harmáček certifikovaný odhadce pro oceňování majetku, znalec v oboru stavebnictví, v oboru ekonomika, ceny a odhady, specializace nemovitosti, oceňování podniků, autorizovaný inženýr pro pozemní stavby Strana 6