Znalecký posudek č. 3125/10

Transkript

1 Znalecký posudek č. 3125/10 O ceně nemovitosti: Rodinný dům čp. 85 Přistoupim, včetně příslušenství a pozemků parc.č. st.90 a 414/22 kú. Přistoupim obec Přistoupim kraj Středočeský okres Kolín Objednatel posudku: Titl. Mgr.Martin Slavata Ex.Ú. MB Táborská čp.527/iii Mladá Boleslav č. obj.: čj.ex 1474/05 Účel posudku: zjištění obvyklé ceny nemovitosti k usnesení čj.ex 1474/05 Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a vyhlášky č. 460/2009 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Marian Uram Kupeckého 736/ Mladá Boleslav Posudek obsahuje 15 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Mladé Boleslavi,

2 2 A. Nález Jedná se o dům čp.85 Přistoupim, na okraji obce, při boční cestě. Dům je přízemní, není podsklepený a nemá podkroví ve sklonité střeše, dům je zděný, postaven samostatně, je umístěn na rovinném pozemku pod skalou. Dům postaven s odstupem od místní asfaltové komunikace bez chodníku, přístup je zpevněný. Dům je napojen na veřejné rozvody elektřiny, vody, kanalizace svedena do žumpy, zemní plyn je zaveden. U domu je dvůr, zpevněná plocha jen na přístupu, oplocení k ulici rámovým drátěným plotem a vzadu zahrada plotem souseda, uzavření vraty dřevěnými a vrátky též dřevěnými prkennými. Dům je odhadem z roku 1920, stavební úpravy kolem roku 2006, údržba dobrá, dům je standartní konstrukce, se standartním příslušenstvím. Šetření nebylo umožněno, dům nepřístupný, rozměry a konstrukce dle možnosti zaměření a z údajů sousedů, informace úřadů neposkytnuta (OÚ dlouhá dovolená, stavební úřad Český Brod nic nemá). B. Znalecký úkol Výpočet administrativní ceny podpůrně, pro zjištění obvyklé ceny k usnesení čj.ex 1474/ Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne Podklady pro vypracování posudku VKN z LV č.5 kú. a obec Přistoupim ze dne č.pú 1475/2009, snímek katastrální mapy, mapové podklady, mnou vedená data o kupních smlouvách a ZP k dani z převodu nemovitosti, informace obecního úřadu neposkytnuta - dlouhá dovolená, stavební úřad Český Brod nic nemá, (žádná dokumentace), dům odhadem z roku Dle 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, se obvyklou cenou pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby (stav tísně prodávajícího či kupujícího, důsledky kalamit, osobní poměry jako majetkové, rodinné či jiné osobní vztahy, zvláštní hodnota přikládaná majetku). V daném případě zjištována pro účel exekučního prodeje. 3. Vlastnické a evidenční údaje Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 4. Dokumentace a skutečnost Dům čp.85 Přistoupim splňuje ustanovení 2 písm.a), bod 2) vyhl.č.501/2006 o obecných technických požadavcích na využívání území, tj. rodinný dům, určen pouze pro bydlení, je přízemní, není podsklepený, nemá podkroví, obsahuje byt 2+1 se základním standartním příslušenstvím s vybavením. Obec Přistoupim má 441 obyvatel, v místě možnost napojení na rozvody elektřiny a vody, není tu veřejná kanalizace a je zde zemní plyn (dle internetu zde veřejný vodovod). Do obce jezdí autobusová doprava, v obci není pošta, není škola (jen 1. stupeň), není zde zdravotnické zařízemí, je zde malý obchod s potravinami a malé služby, hostinec, zaměstnanost v místě s běžnými možnostmi, převážně dojíždění. 5. Celkový popis nemovitosti Předmětný dům čp.85 Přistoupim je přízemní, nepodsklepený, nemá podkroví, dům je zděný a má sklonitou střechu. Na dům nenavazuje sousední rodinný dům, tzn. dům je samostatný. U domu je dvůr, vedlejší stavby za domem, zpevněné plochy jen přístupu, oplocení přední a boční, vpředu s uzavřením dřevěnými vraty a vrátky, provedeny přípojky elektřiny, vody a kanalizace do žumpy, zemní plyn zde je napojen. Dům je celkově standartní konstrukce, dispozičně jednoduchý, dobré údržby a obnovených konstrukcí, vytápění plynové ústřední. Dům je z roku 1920, adaptace resp. malé úpravy kolem roku Obsah posudku a) Rodinný dům čp.85 Přistoupim b) Pozemky parc.č. st.90 a 414/22 kú.přistoupim C. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 460/2009 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Kolín Obec: Přistoupim Podle 44 odst. 11 je koeficient K p upraven o 10,0 % Zdůvodnění: Obec Přistoupim je malé občanské vybavenosti, v místě možnost napojení sítí elektřiny a vody, není zde kanalizace a je zde zemní plyn. Nemovitost dobré stavební údržby a středního opotřebení, dům je standartního vybavení.

4 4 a) Rodinný dům čp.85 Přistoupim 26a Přízemní nepodsklepená stavba bez podkroví, původní dům odhadem z roku 1920, s dobrou údržbou, byla postavena jako izolovaná resp. samostatná, zděným způsobem z cihel se sklonitou střechou. Obsahuje byt 2+1 se základním příslušenstvím, standartního vybavení vzhledem k údajům poskytnutých při šetření (do domu nebylo možné vstoupit, údaje dle sousedů, není spis stavby a údaje dle vnějších znaků), opravy dle údajů sousedů kolem roku 2006, dům je jednobytový. Vnitřní členění: 1.NP přízemí obsahuje vstupní verandu, kuchyni, soc.zař a dva pokoje, podkroví není zřízeno, podsklepení není (dispozice odhadem, dle údajů sousedů). Konstrukce a vybavení: popsány u výčtu K4, koef. vybavení: základy s izolací, zdivo cihelné na 45cm, stropy dřevěné trámové se záklopy, střecha sedlová, krytina pálená, oplechování pozink i parapety, omítky štukové, fasáda štuková čelní strana a do dvora, k sousedovi hrubá fasáda, dveře rámové odhadem, okna plastová, podlahy standatní, vytápění je ústřední na plyn evidentně zaveden plyn, elektřina pro osvětlení a zásuvky, je motorový proud,, sociální zařízení ani kuchyně neshlédnuta, předpoklad standartního vybavení. Venkovní úpravy standartní, přípojkou elektřiny a vody, odkanalizování do žumpy, přípojkou plynu, dřevěnými vraty a vrátky k ulici, oplocení k ulici rámovým plotem s prahem u zahrady drátěným plotem, zpevněná plocha na vstupu do domu. Stáří a opotřebení: dům je z roku 1920, většina konstrukcí dlouhodobé životnosti jsou v původním stavu, adaptace vnitřní kolem roku 2006 (krytina, oplechování, okna). Stav viditelně dobrý. Předpokládané stáří od rekonstrukce 4 roky a dle vyhlášky přičteno 15 roků, tzn. stáří 19 roků. V rámci měření laserem z celkové délky 19,35 m na obytnou část odhadnuta 1/2. Veranda odhadem 3,2x2,0. Znaky: v rámci krize nižší poptávka po nemovitostech, negativní vliv u nemovitostí zatížených exekucí, v obci jen hostinec (St+Ne), malé obecní hřiště, obecní úřad (v době šetření 1 měs. uzavřen - dovolené). Podlaží: 1.NP přízemí Výška: 3,30 m Zastavěná plocha: 5,75 19,35/2 + 3,20 2,0 = 62,03 m 2 Podlažnost: 62,03 / 62,03 = 1,00 Obestavěný prostor (OP): 1.NP přízemí 3,30 5,75 19,35/2 +3,30 3,20 2,0 = 204,70 m 3 zastřešení (0,1+2,88/2) 5,75 19,35/2 = 85,67 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 290,37 m 3 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Přistoupim Počet obyvatel: 441 Základní cena (ZC): 4 480, Kč/m 3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Poptávka nižší než nabídka 0,05 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 0,00

5 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 3 5 Index trhu (I T = 1 + T i): 0,940 i=1 I. Negativní 0,01 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 4 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Význam obce I. Bez většího významu 0,00 2 Poloha nemovitosti II. Na okraji zastavěného území obce 0,00 3 Okolní zástavba a životní II. Objekty pro bydlení 0,00 prostředí 4 Obchod, služby, kultura v obci II. Pouze obchod se základním sortimentem 0,00 5 Školství a sport I. Žádná základní škola 0,03 6 Zdravotní zařízení I. Žádné zdravotnické zařízení 0,03 7 Veřejná doprava II. Omezené dopravní spojení 0,00 8 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 9 Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 10 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 Nemovitosti 11 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 11 Index polohy (I P = 1 + P i): 0,940 i=1 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn III. Typ 3 - Cihelné nebo tvárnicové zdivo 0,00 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlažnost III. Hodnota 1 0,02 5 Napojení na veřejné sítě IV. Přípojka elektro voda, napoj. na veřej. 0,04 (přípojky) kanal. nebo domovní čistírna 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední, etážové, dálkové 0,00 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 0,00 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy II. Minimálního rozsahu 0,03 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové 0,00 příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se II. Od 300 m 2 do 800 m 2 celkem 0,00 stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 13 Stavebně-technický stav III. Stavba se zanedbanou údržbou - 0,85 * (předpoklad provedení menších stavebních úprav) * Kategorie stavby: A - stáří do 20 let včetne (nebo po celkové rekonstrukci) Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 13 : 1,0 12 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): 0,876 i=1

6 6 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 0,940 0,940 0,876 = 0,774 Základní cena upravená (ZCU = ZC I): 4 480, 0,774 = 3 467,52 Kč/m 3 Určení porovnávací hodnoty (OP ZCU): 290, ,52 = ,78 Kč Rodinný dům čp.85 Přistoupim zjištěná cena: ,78 Kč b) Pozemky parc.č. st.90 a 414/22 kú.přistoupim 28 Pozemek zastavěné plochy a nádvoří parc.č. st.90 výměry 345 m 2 zastavěno domem čp.85 Přistoupim, dále dvůr vedle domu a vedlejší stavby. Vzadu navazující ostatní plocha, neplodná půda tj. zahrada parc.č. 414/22 výměry 285 m 2 je jednotným funkčním celkem s předchoze uvedeným stavebním pozemkem a stavbou rodinného domu. V obci jsou jen sítě elektřiny, vody, není zde kanalizace, je zde plyn, přístup je asfaltovou boční ulicí bez chodníku. Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 35, Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + (a 1 000) 0, (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = pro 441 obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci 7 % Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % Úprava celkem: + 3 % 1,030 Koeficient změny cen staveb K i : 2,173 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 1,458 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha a st , 114, ,11 nádvoří 28 odst. 5 Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci 7 % Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % Úprava celkem: + 3 % 1,030 Koeficient změny cen staveb K i : 2,173 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 1,458 Koeficient úpravy dle 28 odst.5: 0,400 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] ostatní plocha, neplodná půda 414/ , 45, ,48 Součet cen všech typů pozemků: = ,59 Kč Pozemky parc.č. st.90 a 414/22 kú.přistoupim zjištěná cena: ,59 Kč

7 7 D. Rekapitulace (administrativní cena) Souhrn výměr všech pozemků 630 m 2 Výsledné ceny: a) Rodinný dům čp.85 Přistoupim ,78 Kč b) Pozemky parc.č. st.90 a 414/22 kú.přistoupim ,59 Kč Výsledná cena činí celkem: ,37 Kč Cena po zaokrouhlení podle 46: , Kč Výsledná cena: , Kč Cena slovy: jedenmilionpadesátdevěttisícdvěstědevadesát Kč E. Obvyklá cena (na trhu s nemovitostmi v místě a čase) Dle 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, se obvyklou cenou pro účely účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby (stav tísně prodávajícího či kupujícího, důsledky kalamit, osobní poměry jako majetkové, rodinné či jiné osobní vztahy, zvláštní hodnota přikládaná majetku. Pojem tržní hodnota nastává jako termín označující sjednanou cenu dosaženou na volném trhu. Tzn. tržní cena nastává až po realizaci převodní smlouvy, a pakliže má být vyjádřena předem je odhadnuta tržní hodnota majetku na trhu. Daný pojem je mezinárodně uznáván. Tržní cena je cena sjednaná, na kterou neměly vliv osobní a jiné neobvyklé okolnosti, tzn. cena dosažená a odhadnutá po dostatečném marketingu trhu. Zjednodušeně vyjádřeno, termín obecná tržní cena možno nahradit termínem obvyklá tržní cena. Zásadně pak právní řád stanovuje termín obvyklá cena (tuto nelze vypočíst a je nutno ji zjistit dle výše uvedeného ustanovení). Zjištění obvyklé ceny nemovitosti porovnáním na trhu (pozn. hledány a porovnávány nemovitosti stejného charakteru, konstrukcí a vybavení, obdobného umístění v místě a lokalitě, v čase, zdroj převážně vlastní s provedením korekcí či úprav s ohledem na odlišnosti), admin.cena = cena dle oceňujícího předpisu, KS = cena v kupní smlouvě.?) RD čp.85 Přistoupim, (2+1 s příslušenství), dvůr, kolna, pozemky 630 m 2 samostatný přízemní dům bez sklepa a bez podkroví, zděný se sedlovou střechou, ZP 62 m 2, OP 290 m 3, admin.cena 1,059 mil.kč (dále viz. popis), dům r.1920 dobré údržby, standartní vybavení, adaptace 2006, vytápění ústřední na plyn, napojení na sítě elektro a vody, kanalizace do žumpy a je napojení plynu, foto dále:

8 8 a) Dům čp.3 Podhrádí u Bakova n/j, při silnici Bakov - Debř, dům je přízemní, zčásti podsklepený, má podkroví, dům je zděný a má sklonitou střechu. Na dům nenavazuje sousední rodinný dům, tzn. dům je samostatný, u domu je dvůr a studna, zahrada s porosty, oplocení s uzavřením, též zpevněná plocha. U domu provedeny přípojky elektřiny a vody, odkanalizování do žumpy, plyn nezaveden, není zde. Dům je celkově standartní konstrukce, dispozičně jednoduchý, běžné údržby i oprav. Dům je z roku 1939, postaven samostatně, adaptace kolem roku 2006 takřka všech konstrukcí krátkodobé životnosti (krytina, oplechování, omítky a fasáda, povrch schodů, okna, podlahy, vytápění ústřední na tuhá paliva, rozvody elektřiny, vody a odpadů, vybavení a sociální zařízení). Dům ZP 77 m 2, OP 555 m 3, pozemky celkem 580 m 2. Admin. cena 2,224 mil.kč, prodej za 2,5 mil.kč, za tuto cenu je nyní nabízen k prodeji, do porovnání x 0,6 z důvodů velké adaptace porovnávaného domu = 1,50 mil.kč. Foto dále:. b) Dům čp.84 Horní Stakory je v místní části města Kosmonosy, tj. města vedle Mladé Boleslavi, v místní stavebně nesrostlé části, tj. místo vedle hlavních silničních tahů. Dům je z roku 1989, je přízemní, zcela podsklepený a má podkroví, dům je zděný se sklonitou střechou, nenavazuje na jiný domek, domek je postaven jako samostatný. Před domem a zboku dvora je laťové oplocení, přístup uzavřen vraty a vrátky, je tu chodník k domu. Dům napojen na rozvody elektřiny s měřením v pilíři, zásobování vody z ulice, kanalizace svedena do žumpy, plyn zaveden a nerozveden. Přístup od.

9 9 místní asfaltové-štěrkové ulice bez chodníku, přístup je zpola zpevněný. Dům z roku 1989, nebyl adaptován. dožitý stav konstrukcí krátkodobé životnosti. Dům obsahuje bytovou jednotku 5+1 se základním příslušenstvím, standartně vybaveno, výtápění ÚT kombinace el. a tuhá paliva. Pozemky u domu odděleny z pozemků bývalé zemědělské usedlosti, parc.č. st.8/2, st.8/3, st.8/4, 9, 452 a 454, na pozemku parc.č. st.8/4 stojí původní starý špejchar a starý chlév, stavby tvoří příslušenství domu, na pozemku parc.č. 9 jsou ovocné stromky. Na pozemku parc.č. st.8/3 stojí kolna, je vpravo domu a tvoří příslušenství domu. Prodej a za 2,65 + 0,55 + 0,05 = 3,25 mil.kč, do srovnání x 0,55 = 1,7875 mil.kč, neboť dům je větší. Foto dále: Podpůrně uvedena inzerce:.

10 10

11 11?) získán aritmetický průměr cen porovnávaných nemovitostí (a+b)/2 = (1, )/2 = 1, Kč, zaokrouhleno na Kč, z inzerce průměrná cena obdobných nemovitostí 1,599 mil.kč. Vzhledem ke stavu, kontrukcím a vybavení nemovitosti je porovnání přiměřené, s ohledem na odlišnosti cena korigována, neboť nemovitosti jsou obdobné, v přiměřeném okolí a prostředí srovnatelné oproti srovnávaným nemovitostem. Dané okolnosti jsou porovnány a předpokládaná obvyklá cena zaokrouhlená činí Kč, tj. cena domu čp. 85 Přistoupim okr.kolín, s příslušenstvím a s pozemky parc.č. st.90 a 414/22 kú.přistoupim. Cena obvyklá ovlivněna též viz. zjištění poklesem trhu a polohou zohledněnou porovnáním a vybaveností, též místním podmínkám. Cena ideální 1/2 nemovitosti činí 0,822 mil.kč (zhoršený prodej podílu uvažován viz. právní vztahy na prodejnost).

12 12 F. Rekapitulace (obvyklá cena) Cena ideální 1/2 domu čp. 85 Přistoupim, dále příslušenství a pozemky parc.č. st.90 a 414/22 kú. Přistoupim Obvyklá cena 1/2 nemovitosti (podílu 1/2) ,- Kč. Cena práv a závad spojených s nemovitostí: viz.vkn z LV (jiná nezjištěna) 0,- Kč. V Mladé Boleslavi, Ing. Marian Uram Kupeckého 736/ Mladá Boleslav G. Znalecká doložka Tento posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Krajským soudem v Ústí n/l dne pod čj. Spr. 2338/91 pro obor ekonomika, odvětví ceny, odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3125/10 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č podle připojené likvidace. H. Seznam příloh VKN z LV, katastrální mapa, foto domu, poloha nemovitosti (1)

13 13

14 14

15 15