Znalecký posudek č. 2806/09

Transkript

1 Znalecký posudek č. 2806/09 O ceně nemovitosti: Rodinný dům čp. 205 Benátky n/j I., včetně příslušenství a pozemku parc.č. st.174 kú. Nové Benátky obec Benátky nad Jizerou kraj Středočeský okres Mladá Boleslav Objednatel posudku: Titl. Mgr.Martin Slavata Ex.Ú. MB Táborská čp.527/iii Mladá Boleslav č. obj.: EX 463/08 Účel posudku: zjištění obvyklé ceny nemovitosti k usnesení čj. Ex.463/08 Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Marian Uram Kupeckého 736/ Mladá Boleslav Posudek obsahuje 15 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Mladé Boleslavi,

2 2 A. Nález Jedná se o dům čp.205 Benátky n/j I, v zastavěné části města, v původní staré zástavbě, při ulici Podolecká spojující spodní a horní část města. Dům je přízemní, z malé části podsklepený a nemá podkroví ve sklonité střeše, dům je zděný, postaven samostatně, je umístěn na svažitém pozemku v terénním zářezu pod silným svahem. Dům postaven bez odstupu od průjezdní asfaltové komunikace s dlážděným chodníkem, přístup je zpevněný. Dům je napojen na veřejné rozvody elektřiny, vody, kanalizace a zemní plyn (plyn jen na hranici pozemku, skříň na fasádě domu). U domu je dvůr s betonovou plochou, malá terasa a venkovní schody, provedeno uzavření plechovými vrátky a vraty. Vzadu není oplocení, silný svah. Dům je odhadem z roku 1880, stavební úpravy roku 1935 a roku 2000, údržba laická svépomocí. K domu náleží pozemek parc.č. st.174 (zastavěn domem a zůstatek je malý dvůr bez porostů). B. Znalecký úkol Výpočet administrativní ceny podpůrně, pro zjištění obvyklé ceny pro usnesení čj. Ex. 463/ Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne Podklady pro vypracování posudku VKN z LV č.666 kú. Nové Benátky a obec Benátky n/j ze dne s č. PÚ 4280/2008, snímek katastrální mapy, mapové podklady, mnou vedená data o kupních smlouvách a ZP k dani z převodu nemovitosti, informace stavebního úřadu (úpravy domu 1935, KR úprav (vestavba dvou zadních pokojů a obnova elektrorozvodů). Dle 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, se obvyklou cenou pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby (stav tísně prodávajícího či kupujícího, důsledky kalamit, osobní poměry jako majetkové, rodinné či jiné osobní vztahy, zvláštní hodnota přikládaná majetku). V daném případě zjištována pro účel exekučního řízení. 3. Vlastnické a evidenční údaje Viz VKN z LV: 666 Durdoň Desisider 4/6 Durdoň Josef 1/6 Durdoňová Iveta 1/6 4. Dokumentace a skutečnost Dům čp.205 v Benátkách n/j I. splňuje ustanovení 2 písm.a), bod 2) vyhl.č.501/2006 o OTP na využívání území, tj. rodinný dům, určen pouze pro bydlení, je přízemní, málo podsklepený, nemá podkroví, obsahuje byt 4+1 s příslušenstvím. Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 Město Benátky n/j má 7157 obyvatel (k rozhodnému dni), v místě je asfaltová ulice, je zde možnost napojení na veřejné rozvody elektřiny a vody, možnost napojení zemního plynu a možnost napojení odpadní kanalizace. Do města jezdí autobusová doprava, jsou zde běžné obchody a služby přiměřené malémuměstu, ve městě je městský úřad, hřiště, je zde pošta, školy, je tu zdravotnické zařízení i lekárna a policie, zaměstnanost v místě slabá, obec není sousední města Mladá Boleslav. Životní prostředí v místě není příznivé, ulice Podolecká je silně zatížená, v okolí bydlí sociálně slabší obyvatelstvo. 5. Celkový popis nemovitosti Předmětný dům čp.205 Benátky n/j I, dům je přízemní, málo podsklepený, nemá podkroví, dům je zděný a má sklonitou střechu. Na dům nenavazuje sousední rodinný dům, tzn. dům je samostatný. U domu je dvůr, oplocení velmi krátké plechové u dvora s uzavřením, oplocení zadní není, provedeny přípojky elektřiny, vody, odkanalizování, plyn zaveden jen na hranu domu. Dům je celkově podstandartní konstrukce, dispozičně jednoduchý, malé údržby i zanedbáných oprav. Dům je z roku odhadem 1880, adaptace kolem roku 1935 a roku Obsah posudku a) Rodinný dům čp.205 Benátky n/j I b) Pozemek parc.č. st.174 kú.nové Benátky C. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 456/2008 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Mladá Boleslav Obec: Benátky nad Jizerou Podle 44 odst. 11 je koeficient K p upraven o 10,0 % Zdůvodnění: Město Benátky n/j s běžnou přiměřenou občanskou vybaveností, je zde pošta, škola a zdravotnické zařízení, je tu policie, základní obchody a služby, sítě elektřiny, vody, kanalizace i zemního plynu. Nemovitost čp.205 Benátky n/j je uvnitř zanedbané údržby, nevhodného resp. zastaralého dispozičního řešení, většího morálně technického opotřebení, podstandartního vybavení, příslušenství též zhoršeného. a) Rodinný dům čp.205 Benátky n/j I 26a Přízemní zčásti podsklepená stavba bez podkroví, z roku odhadem 1880, s malou adaptací roku 2000 s běžnou laickou údržbou, byla postavena samostatně zděným způsobem se sklonitou

4 4 střechou. Obsahuje byt 4+1 s příslušenstvím, starého podstandartního vybavení, vzhledem k uspořádání, dům označen jako jednobytový. Vnitřní členění: 1.PP sklep přístupný zvenčí dveřmi ze dvorka, v 1.NP přízemí obsahuje vstupní verandu a lázeň s WC, dále je v přízemí kuchyně a dva pokoje, další dva pokoje vzadu přístupné zvenčí (jeden jako přístavba), půdní prostor neupravený. Konstrukce a vybavení: popsány u výpočtu K4, koef. vybavení, přičemž vytápění je lokální akumulačními kamny a kamny na tuhá paliva (zadní pokoje bez vybavení a bez vytápění), K4 slouží jako popis konstrukcí a vybavení. Venkovní úpravy v základním popisu. Stáří a opotřebení: dům je z roku 1880, veranda z roku 1935, adaptace sociálního zařízení resp. malé stvební úpravy kolem roku 2000, dům údržby zhoršené, základy propouští vlhkost, fasáda oprýskaná, oplechování a krytina z roku Opotřebení se zohledněním druhu konstrukce, stáří a stavu jednotlivých konstrukcí vyžaduje adaptaci domu (poškozené a na hranici životnosti jsou podlahy, omítky, fasáda, vybavení, vytápění, okna, dveře, krytina, oplechování). Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha 1.PP sklep 2,00 m 5,60 4,00 = 22,40 m 2 1.NP přízemí 2,75 m 5,60 18,70 = 104,72 m 2 Součet: 4,75 m 127,12 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: 127,12 m 2 Zastavěná plocha 1. NP: 104,72 m 2 Podlažnost: 127,12 / 104,72 = 1,21 Obestavěný prostor (OP): 1.PP sklep 2,00 5,60 4,00 = 44,80 m 3 1.NP přízemí 2,75 5,60 18,70 = 287,98 m 3 zastřešení (2,75/2) 5,60 18,70 = 143,99 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 476,77 m 3 Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení Podíl 1. Základy staré pasové základy s poškozenou izolací proti zemní vlhkosti 8,20 % Podstandardní 2. Zdivo smíšené zdivo na 60cm převážně kámen 21,20 % Podstandardní 3. Stropy v nadzemí dřevěné trámové se záklopy s rovnými podhledy 7,90 % Standardní 4. Střecha sedlový krov dřevěný vázaný 7,30 % Standardní 5. Krytina betonové tašky staré 3,40 % Podstandardní 6. Klempířské konstrukce kompletní pozinkovaným plechem, žlaby, svody, průniky i parapety 0,90 % Standardní 7. Vnitřní omítky štukové omítky 5,80 % Standardní 8. Fasádní omítky hladká fasáda zvětralá se střikem, poškozeno 2,80 % Podstandardní 9. Vnější obklady nejsou 0,50 % Nevyskytuje se

5 5 10. Vnitřní obklady v sociálním zařízení a v kuchyni v přízemí 2,30 % Standardní 50 % nejsou u WC, nejsou u umyvadla Nevyskytuje se 50 % 11. Schody nejsou, vně u venkovních úprav 1,00 % Nevyskytuje se 12. Dveře hladké plné 3,20 % Standardní 13. Okna dřevěná špaletová 5,20 % Standardní 14. Podlahy obytných místností pokoje s podlahami textil, PVC, dlažba 2,20 % Standardní 75 % betonové podlahy v 1 pokoji Podstandardní 25 % 15. Podlahy ostatních místností dlažby poškozené popraskané 1,00 % Podstandardní 16. Vytápění lokální kamna na tuhá paliva a elektroakumulační kamna 5,20 % Podstandardní 60 % dva pokoje bez vytápění Nevyskytuje se 40 % 17. Elektroinstalace zásuvkový i světelný obvod, i motorový proud 4,30 % Standardní 18. Bleskosvod není osazen 0,60 % Nevyskytuje se 19. Rozvod vody studené i teplé vody 3,20 % Standardní 20. Zdroj teplé vody elektrický bojler v koupelně 1,90 % Standardní 21. Instalace plynu není zaveden a rozveden, jen domu 0,50 % Nevyskytuje se 22. Kanalizace odkanalizování sociálního zařízení a kuchyně 3,10 % Standardní 23. Vybavení kuchyně elektrický sporák běžný, vlastní uživatel 0,50 % Nevyskytuje se 24. Vnitřní vybavení vana plechová smaltovaná a umyvadlo v lázni 4,10 % Standardní 25. Záchod splachovací standartní v přízemí u lázně (koupelně) 0,30 % Standardní 26. Ostatní krb, mříže, slaboproudé rozvody, vestavěné skříně, odvětrání, aj. nejsou 3,40 % Nevyskytuje se Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Benátky nad Jizerou Počet obyvatel: Základní cena (ZC): 4 697, Kč/m 3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) II. Bez vlivu 0,00 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 1,000 i=1

6 6 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 5 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Úřady v obci I. Obecní úřad, popř. městský úřad se 0,02 stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 2 Poloha nemovitosti III. V souvisle zastavěném území obce 0,00 3 Okolní zástavba a životní III. Převažující objekty pro bydlení 0,00 prostředí 4 Obchod, služby, kultura v okolí III. Kompletní síť obchodů a služeb, 0,05 nemovitosti pohostinské a kulturní zařízení 5 Školství a sport v okolí III. Základní škola a sportovní zařízení 0,04 nemovitosti 6 Zdravotnické zařízení v okolí III. Dobrá dostupnost zdravotnické péče 0,05 nemovitosti 7 Veřejná doprava III. Zastávka hromadné dopravy od 500 do 0, m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji 8 Obyvatelstvo I. Konfliktní skupiny v okolních bytech nebo 0,01 sousedních rodinných domech (RD) nebo v okolí 9 Pracovní příležitosti v obci I. Omezené pracovní možnosti v obci a okolí 0,04 10 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 nemovitosti 11 Vlivy neuvedené I. Vlivy snižující cenu 0,05 11 Index polohy (I P = 1 + P i): 1,060 i=1 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn II. Typ 2 - Železobetonová nezateplená 0,01 3 Tloušťka obvod. stěn III. více jak 45 cm 0,03 4 Podlažnost II. Hodnota více jak 1 do 2 včetně 0,01 5 Napojení na veřejné sítě V. Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn 0,08 (přípojky) nebo propan butan 6 Způsob vytápění stavby I. Lokální na tuhá paliva 0,08 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 0,00 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 0,00 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové 0,00 příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se I. Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) 0,01 stavbou nebo do 300 m 2 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 13 Stavebně-technický stav IV. Stavba ve špatném stavu - (předpoklad 0,65 * * Kategorie stavby: E - starší než 80 let Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 13 : 0,6 provedení rozsáhlejších stavebních úprav)

7 7 12 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): 0,398 i=1 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 1,000 1,060 0,398 = 0,422 Základní cena upravená (ZCU = ZC I): 4 697, 0,422 = 1 982,13 Kč/m 3 Určení porovnávací hodnoty (OP ZCU): 476, ,13 = ,12 Kč Rodinný dům čp.205 Benátky n/j I zjištěná cena: ,12 Kč b) Pozemek parc.č. st.174 kú.nové Benátky 28 Pozemek pč. st.174 výměry 204 m 2 v zastavěné části města, umístěný při silně zatížené ulici, v původní části města, evidovaný jako zastavěná plocha a nádvoří, zastavěn domem čp.205 Benátky n/j I, tj. objektem k bydlení. Kp řízen dle oceňujícího předpisu, zůstatek je dvůr, možnost napojení veřejných rozvodů elektřiny a vody, je zde možnost napojení na zemní plyn a odpadní kanalizace. Přístupová cesta je zpevněná s chodníkem, pozemek svažitý k Jizeře, pod silným svahem v zářezu, neohrožení záplavami aj. např. sesuvy. Město Benátky n/j má 7157 obyvatel, nemá cenovou mapu stavebních pozemků, nesousedí s městem Mladá Boleslav. Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 80,65 Kč. Cena je určena podle písm. k): [35 + ( ) 0,007414] 1,00, kde je počet obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Negativní účinky okolí 5 % Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % Úprava celkem: + 5 % 1,050 Koeficient změny cen staveb K i : 2,142 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 1,113 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha a st ,65 201, ,95 nádvoří Pozemek parc.č. st.174 kú.nové Benátky zjištěná cena: ,95 Kč

8 8 D. Rekapitulace (administrativní cena) Souhrn výměr všech pozemků 204 m 2 Výsledné ceny: a) Rodinný dům čp.205 Benátky n/j I ,12 Kč b) Pozemek parc.č. st.174 kú.nové Benátky ,95 Kč Výsledná cena činí celkem: ,07 Kč Cena po zaokrouhlení podle 46: , Kč Výsledná cena: , Kč Cena slovy: devětsetosmdesátšesttisícdvěstědeset Kč E. Obvyklá cena (na trhu s nemovitostmi v místě a čase) Dle 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, se obvyklou cenou pro účely účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby (stav tísně prodávajícího či kupujícího, důsledky kalamit, osobní poměry jako majetkové, rodinné či jiné osobní vztahy, zvláštní hodnota přikládaná majetku. Pojem tržní hodnota nastává jako termín označující sjednanou cenu dosaženou na volném trhu. Tzn. tržní cena nastává až po realizaci převodní smlouvy, a pakliže má být vyjádřena předem je odhadnuta tržní hodnota majetku na trhu. Daný pojem je mezinárodně uznáván. Tržní cena je cena sjednaná, na kterou neměly vliv osobní a jiné neobvyklé okolnosti, tzn. cena dosažená a odhadnutá po dostatečném marketingu trhu. Zjednodušeně vyjádřeno, termín obecná tržní cena možno nahradit termínem obvyklá tržní cena. Zásadně pak právní řád stanovuje termín obvyklá cena (tuto nelze vypočíst a je nutno ji zjistit dle výše uvedeného ustanovení). Zjištění obvyklé ceny nemovitosti porovnáním na trhu (pozn. hledány a porovnávány nemovitosti stejného charakteru, konstrukcí a vybavení, obdobného umístění v místě a lokalitě, v čase, zdroj převážně vlastní s provedením korekcí či úprav s ohledem na odlišnosti)?) RD čp.205 Benátky n/j I, 4+1 s příslušenstvím, pozemek 204 m 2 samostatný dům zděný, zčásti podsklepený, přízemní bez podkroví v sedlové střeše ZP 105 m 2, OP 477 m 3, admin.cena 0,986 mil.kč postaven roku 1880, adaptace 1935, dále 2000, podstandartní vybavení, malé údržby, vytápění lokální el.aku.kamny a kamny na tuhá paliva příslušenství dvůr, zpev.plochy a oplocení napojení na sítě elektřiny, vody, kanalizace a plyn, u průjezdní ulice dopravně zatížené

9 9 (tj.oceňovaný dům s ppč. st.174 kú.nové Benátky) foto dále: a) RD čp.482 Vrchbělá Bělá p/b, 3+1 s příslušenstvím, pozemky celkem 1345 m 2 polovina dvojdomku pravá, zděný dům, část.podsklepený, přízemní s podkrovím sklonité střechy ZP 112 m 2, OP 748 m 3, admin.cen 0,773 mil.kč (stav.nesrostlá část města Bělá p/b) starý dům z roku 1910, adaptace roku s ústředním vytápěním na tuhá paliva napojení na sítě elektřiny a vody, kanalizace do spol. žumpy, plyn v místě není příslušenství kolna, cena ovlivněna nájemní smlouvou na dobu neurčitou odprodáno za 0,8mil.Kč v I/2009, pro srovnání korekce x 1,5 (nájemní vztah), do srovnání 0,80*1,50 = 1,20 mil.kč. foto dále: b) RD čp.3 Jemníky u MB, (2+1 příslušenství), pozemky = celkem 840 m 2 izolovaný zděný dům, přízemní bez podkroví, běžně udržovaný, ZP 98 m 2, OP 418 m 3, admin. cena 1,383 mil.kč, (stav.nesrostlá část statut.města MB) dům r.1860, adaptace 1975, vytápění elektro.akumulační, zděný sedlová střecha, u domu studna napojení na sítě elektřiny, vody, kanalizace, zemní plyn, je tu stodůlka, kolna, dílna, chlév, kolna odprodáno za 1,9mil.Kč v 10/2008 (okraj MB, při silnici), pro srovnání korekce (-15% souč.snížení cen, -20% poloha = 1,9*0,85*0,8 = do srovnání 1,292 mil.kč. foto dále:

10 10 c) RD čp.801 Bělá p/b (1+1 s přísl.malým), kolna, pozemky m 2 = 1143 m 2 koncový přízemní dům se sklepem, zděný se sedlovou střechou, bez podkroví ZP 72 m 2, OP 415 m 3, admin.cena 0,575 mil.kč. dům r.1868, údržby 1955,1970, podstandartní vybavení, bez koupelny, vytápění lokální tuhá napojení na sítě elektro, vody a kanalizace, plyn zde není, dům v pod svahem zahrady odprodáno 0,840 mil.kč v 12/2008, do srovnání 0,84x1,40 = 1,176 mil.kč, foto dále.?) získán aritmetický průměr (1,200+1,292+1,176)/3 = 1,22366 mil.kč, se zvážením prodejnosti s ohledem na zejména vlivy na trh s nemovitostmi v daném území a lokalitě jsou dané okolnosti vyrovnány a předpokládaná obvyklá cena zaokrouhlená činí 1,20 mil.kč, tj. cena domu čp. 205 Benátky n/j I. (celé nemovitosti), s příslušenstvím a s pozemkem parc.č. st.174 kú.nové Benátky, přičemž nutno konstatovat, že srovnávané nemovitosti jsou obdobné (takto vybírany z archivu). Cena obvyklá ovlivněna viz. výpočet: poklesem trhu dle sledování o -15% a polohou zohledněnou porovnáním a vybaveností.

11 11 F. Rekapitulace (obvyklá cena) Obvyklá cena domu čp.205 Benátky n/j I., příslušenství a pozemek parc.č. st ,- Kč. Cena práv a závad spojených s nemovitostí: viz. VKN z LV - nejsou věcná břemena. Cena slovy: jedenmilióndvěstětisíc Kč. Podíl 4/6 = Kč Podíl 1/6 = Kč Podíl 1/6 = Kč. V Mladé Boleslavi, Ing. Marian Uram Kupeckého 736/ Mladá Boleslav G. Znalecká doložka Tento posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Krajským soudem v Ústí n/l dne pod čj. Spr. 2338/91 pro obor ekonomika, odvětví ceny, odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2806/09 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č podle připojené likvidace. H. Seznam příloh VKN z LV, katastrální mapa, foto domu, poloha

12 12 VKN z LV, katastrální mapa, foto domu, poloha

13 13

14 14

15 15