ZNALECKÝ POSUDEK. č. 22/7112/2015

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 22/7112/2015 o obvyklé ceně pozemků čís. parcel 387/70, 387/72 evidovaných na LV č. 130, k.ú. Zlonice, obec Zlonice, okres Kladno, Středočeský kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 ID (Surveyor s Report): 22/7112/2015 LV no.: 130 Name of subject / Předmět ocenění: Pozemky čís. parcel 387/70, 387/72 evidované na LV č. 130, k.ú. Zlonice, obec Zlonice, okres Kladno, Středočeský kraj Address of subject / Adresa majetku: Zlonice Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba: Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura Kč Kč Kč Market value Tržní hodnota Common price Obvyklá cena Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): 0 LAND / POZEMEK Předmětem ocenění není žádná stavba. Drobné vedlejší stavby (drobné stavby pro chov domácího zvířectva) na části pozemku čís. parcely 387/72 nejsou podle dostupných informací ve vlastnictví vlastníka pozemku. není mimo intravilán obce, v místní zahrádkářské osadě zvané Na loužku, (podrobněji viz. Situace širších vztahů) v městysu Zlonice rozšířená základní, úplná ve městě Slaný (cca 7 km), případně Statutárním městě Kladno Čísla parcel Parcel of land nr. Size: Velikost Type: Druh Unit price: Jednotková cena 387/70, 387/ m 2 orná půda, ostatní plocha/manipulační plocha Kč Kč nestanoveno Kč viz. níže Kč/m 2-2 -

3 Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 130 ze dne jsou oceňované pozemky ve vlastnictví pana Eduarda Kludského, bytem Dr. Steinera 9, Kročehlavy, Kladno. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 130 ze dne je vlastnické právo k oceňovaným pozemkům omezeno: - zástavními právy exekutorskými (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) - zahájením exekuce (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) - rozhodnutím o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - exekučními příkazy k prodeji nemovitosti (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) - nařízením exekucí (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). V části D (jiné zápisy) listu vlastnictví č. 130 ze dne je uvedeno: - podán návrh na nařízení výkonu rozhodnutí zřízením soudcovského zástavního práva (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) Výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č. 130 a případná budoucí omezení a právní i jiné závady, které mohou vzniknout v důsledku jiného zápisu evidovaného v části D listu vlastnictví č. 130, nejsou v závěrech ocenění zohledněna. Real burden / věcná břemena: Podle částí C listů vlastnictví č. 130 ze dne není vlastnické právo k oceňovaným pozemkům omezeno žádnými věcnými břemeny. Mortgages: / zástavní práva: Podle částí C listu vlastnictví č. 130 ze dne jsou oceňované pozemky zatíženy zástavními právy exekutorskými (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Legal state / právní stav: Oceňované pozemky jsou v katastru nemovitostí evidovány v katastru nemovitostí (KN), a to jako pozemek orné půdy a pozemek ostatní plocha/manipulační plocha. Při místním šetření a z nahlížení do katastru nemovitostí bylo zjištěno, že pozemek čís. parcely 387/72 tvoří zatravněný pozemek, na jehož části se nachází drobné stavby pro chov domácího zvířectva (stavby podle dostupných informací jsou ve vlastnictví jiných vlastníků), pozemek čís. parcely 387/70 je prakticky neužíván a tvoří zatravněný pozemek. Vztah k územnímu plánu: Podle platného územního plánu městysu Zlonice se oceňované pozemky nachází v území, které je dle územního plánu zařazeno do ploch Výroba a skladování, s částečným zásahem do ploch určených pro silniční obchvat. Podle informací zjištěných na stavebním úřadě městysu Zlonice však není stavba silničního obchvatu v blízké budoucnosti plánována a spíše nebude tato varianta nikdy realizována. Z uvedeného vyplívá, že případné využití jako pozemků stavebních pro stavby pro výrobu nebo skladování, případně stavby technické infrastruktury (silnice) je prakticky nereálné. Weak points / slabé stránky: - reálná využitelnost pouze jako zatravněné pozemky - v případě prodeje lze předpokládat velmi úzký okruh potencionálních zájemců (na trhu v daném segmentu velmi obtížně prodejné) - na části pozemku čís. parcely 387/72 se nachází drobné stavby jiných vlastníků (nevyřešené vlastnické vztahy) Strong points / silné stránky: - alternativa pronájmu části pozemku čís. parcely 387/72, na které se nachází drobné hospodářské stavby, vlastníkům těchto staveb - jiné prakticky nejsou - 3 -

4 Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 130 pro k.ú. Zlonice, obec Zlonice, prokazující stav evidovaný k datu , vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ kopie katastrální mapy pro část k.ú. Zlonice, vyhotovená dálkovým přístupem do katastru nemovitostí c/ územní plán městysu Zlonice dostupný na internetových stránkách d/ informace telefonicky zjištěné na stavebním úřadě městysu Zlonice e/ zjištění při prohlídce na místě f/ informace sdělené vlastníkem Tour / prohlídka Prohlídka na místě byla provedena dne Pozemky podle LV č. 130 k.ú. Zlonice: IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : Název katastrálního území : Zlonice Kód obce : Název obce : Zlonice Počet obyvatel obce : 2225 Datum stanovení počtu obyvatel : Kód okresu : CZ0203 Název okresu : Kladno Název kraje : Středočeský Poloha v obci : Mimo intravilán obce, lokalita zvaná Na loužku Stručný popis: Oceňované pozemky se nalézají v katastrálním území Zlonice, mimo intravilán obce, v místní zahrádkářské osadě zvané Na loužku. Podrobné umístění je patrné ze situace širších vztahů v příloze ocenění. Přístup a příjezd k oceňovaným pozemkům je veden po nezpevněné polní cestě, která v dalším průběhu navazuje na místní komunikace v městysu Zlonice. Oceňované pozemky jsou v katastru nemovitostí evidovány v katastru nemovitostí (KN), a to jako pozemek orné půdy a pozemek ostatní plocha/manipulační plocha. Při místním šetření a z nahlížení do katastru nemovitostí bylo zjištěno, že pozemek čís. parcely 387/72 tvoří zatravněný pozemek, na jehož části se nachází drobné stavby pro chov domácího zvířectva (stavby podle dostupných informací jsou ve vlastnictví jiných vlastníků), pozemek čís. parcely 387/70 je prakticky neužíván a tvoří zatravněný pozemek. Vzhledem ke skutečnosti, že drobné hospodářské stavby na části pozemku čís. parcely 387/72 jsou podle dostupných informací ve vlastnictví jiných vlastníků, nejsou tyto stavby oceněny. Celková výměra oceňovaných pozemků činí m2. Výměry jednotlivých pozemků jsou uvedeny v následující části posudku a na listu vlastnictví č. 130, k.ú. Zlonice. Trvalé porosty jsou v obvyklé ceně zohledněny. Vhodnost využití : Současný způsob využití lze charakterizovat jako vhodný. Ekologické zatížení : Ekologická zatížení nejsou známa

5 Seznam oceňovaných objektů Pozemky podle LV č pozemky podle KN Popis a účel : Pozemky evidované v katastru nemovitostí (KN). ANALÝZA OCENĚNÍ Věcná hodnota Výpočet plochy pozemků Číslo Popis Výpočet Plocha (m2) parcely 387/70 ostatní plocha/manipulační plocha ,00 Pozemek je vedený v katastru nemovitostí jako ostatní plocha, způsob využití manipulační plocha. 387/72 orná půda ,00 Pozemek je evidovaný v katastru nemovitostí jako orná půda, způsob ochrany zemědělský půdní fond. Plocha pozemků celkem : 2 448,00 m 2 Přímá metoda Cena pozemku ostatní plochy je stanovena podle cenového předpisu, vyhl. ministerstva financí č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zák.č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (dále jen vyhláška). - pozemek druhu ostatní plocha/manipulační plocha cenou podle 9 odst. 2 vyhlášky ve výši minimální ceny, která činí 30,00 Kč/m2. Pozemek orné půdy je bonitován, bonita pozemku je vyjádřena kódem BPEJ, ocení se podle bonity. Číslo parcely Popis Plocha (m2) Jednot. cena (Kč/m2) Hodnota (Kč) 387/70 ostatní plocha/manipulační plocha 435,00 30, ,00 387/72 orná půda 2013,00 14, ,41 Plocha (m 2 ): 2 448,00 Celková hodnota : ,41 Kč Pozemky podle LV č pozemky podle KN - celkem : Jednotková cena : Věcná hodnota 17 Kč/m Kč - 5 -

6 Výnosová hodnota majetku Přímá metoda V řešeném případě je mj. aplikován výnosový způsob ocenění, a to zejména z důvodu, že potenciální pronájem, zejména pozemku čís. parcely 387/72 je reálný. Reálnost je dána skutečností, že na části pozemku čís. parcely 387/72 se nachází drobné hospodářské stavby, které jsou jiných vlastníků a lze je považovat zároveň jako potenciální nájemce. Pro výpočet výnosové hodnoty je z důvodu výše uvedeného kalkulováno pouze s pozemkem čís. parcely 387/72, u kterého lze předpokládat potencionál pronájmu, pozemek čís. parcely 387/70 není do výnosového ocenění zahrnut, a to z důvodu, že je prakticky nepronajatelný. Výnosová hodnota oceňovaných pozemků, respektive pozemku, je stanovena na základě výnosů dosažitelných pronajímáním, výše obvyklého nájemného je stanovena odborným odhadem s přihlédnutím k využitelnosti pozemku, jeho velikosti, situování v rámci obce a dalších skutečnostech, které mají vliv na pronajímatelnost. Výše obvyklého nájemného byla mj. odvozena z dostupných údajů o pronájmu zemědělských pozemků určených k zemědělské výrobě. U zemědělských pozemků, kde jsou však zpravidla pronajímány větší celky pozemků, se obvyklé nájemné v dané lokalitě pohybuje v rozpětí ,-Kč/ha/rok. V řešeném případě je uvažováno s dosažitelným nájemným ve výši 2,00,-Kč/m2/rok. Míra kapitalizace ve výši 11% zahrnuje míru ekonomické výnosnosti a přiměřenou míru rizika. Výpočet výnosové hodnoty : Popis Výpočet / komentář Kč Pozemky podle LV č *2,00/ ,00 použité obvyklé nájemné činí Kč/ha/rok, kapitalizační míra činí odhadem 11 % Výnosová hodnota : Kč Pozemky podle LV č pozemky podle KN - celkem : Výnosová hodnota Kč Porovnávací hodnota Přímá metoda Přímé porovnání není v řešeném případě snadné. Pro aplikování porovnávacího způsobu ocenění byly použity příklady prodejů pozemků, případně nabídky prodejů pozemků, zejména zemědělských pozemků a pozemků zahrad v dané lokalitě, což jsou typy pozemků, které jsou nejvíce podobné oceňovaným pozemkům. Pro ocenění pozemků porovnáním cen byly využity dostupné údaje z trhu se zemědělskými pozemky v dané lokalitě, případně lokalitách podobných v rámci oblasti a údaje z realitního trhu, zjištěné v realitních kancelářích regionu a na realitních serverech Z realizovaných cen zemědělských pozemků v dané lokalitě uvádíme např.: - prodej zemědělských pozemků o celkové výměře 27,50 ha v k.ú. Neprobylice u Kutrovic, Královice u Zlonic, okres Kladno, realizovaná cena v přepočtu 16,00,-Kč/m2 (vlastní databáze, realizovaný prodej 06/2013) - prodej zemědělských pozemků o celkové výměře 20,68 ha v k.ú. Sazená, okres Kladno, realizovaná cena v přepočtu 13,63,-Kč/m2 (vlastní databáze, realizovaný prodej 11/2013) - 6 -

7 - prodej zemědělských pozemků o celkové výměře 7,83 ha v k.ú. Šlapanice v Čechách, okres Kladno, realizovaná cena v přepočtu 11,70,-Kč/m2 (vlastní databáze, realizovaný prodej 12/2013) Z nabídek prodejů pozemků zahrad v dané lokalitě uvádíme např.: -Zlonice, okres Kladno: Jedná se o neoplocenou zahradu (lze oplotit) o výměře 558 m2 v blízkosti nádraží ve Zlonicích. Pozemek je v současné době neudržovaný. Na pozemku stojí stará dřevěná chatička. Na hranici pozemku se nachází veškeré inž. sítě- voda, plyn, elektřina a kanalizace. Lze užívat jako zahrádku, umístit chatku nebo karavan. Nabídková cena 124,-Kč/m2, nabídka realitní kanceláře Finanční a realitní servis, Kladno - Slaný, okres Kladno: prodej pozemku zahrady o celkové výměře m2 v zahrádkářské kolonii na okraji města Slaný. Na pozemku se nachází zděná zahradní chatka, pozemek porostlý ovocnými dřevinami. Nabídková cena 263,-Kč/m2, nabídka realitní kanceláře RESPEKT finanční a realitní, spol. s r.o., Kladno -Zlonice, okres Kladno: Jedná se o oplocenou zahradu o výměře 486 m2 na okraji intravilánu městysu Zlonice. Na pozemku se nenachází žádné trvalé porosty. Na hranici pozemku se nachází veškeré inž. sítěvoda, plyn, elektřina a kanalizace, která je vedena přes pozemek. Nabídková cena 265,-Kč/m2, nabídka realitní kanceláře Finanční a realitní servis, Kladno Z výše uvedených příkladů realizovaných prodejů zemědělských pozemků a nabídek prodejů pozemků zahrad je patrné, že obvyklá cena zemědělské půdy se v dané lokalitě pohybuje v cenovém rozpětí 10,00 až 15,00,- Kč/m2 i více a obvyklé ceny pozemků zahrad, tzn., reálně dosažitelné ceny, lze v dané lokalitě odhadovat v cenovém rozpětí ,-Kč/m2, to vše však v návaznosti na konkrétním situování v lokalitě, výměře a využitelnosti. V řešeném případě byly využity uvedené údaje trhu a porovnávací hodnota oceňovaných pozemků byla odhadnuta vzhledem k poloze, dostupnosti a využitelnosti ve výši 20,00 Kč/m2. Výpočet : 2448*20.00 Porovnávací hodnota : Kč Pozemky podle LV č pozemky podle KN - celkem : Porovnávací hodnota Kč Rekapitulace hodnot - 7 -

8 Název Věcná hodnota [Kč] Výnosová hodnota [Kč] Porovnávací hodnota [Kč] Pozemky podle LV č pozemky podle KN Komentář: Pro stanovení odhadu tržní hodnoty (obvyklé ceny) za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu ocenění vycházíme obvykle z věcné hodnoty, výnosové hodnoty a porovnávací hodnoty. V předcházející části ocenění byly stanoveny takto: Věcná hodnota: Výnosová hodnota: Porovnávací hodnota: Kč Kč Kč Při stanovení tržní hodnoty (obvyklé ceny) byla dána přednost porovnávací hodnotě, vycházející z údajů trhu s pozemky v dané lokalitě, s přihlédnutím k věcné hodnotě pozemků. V řešeném případě byly využity uvedené údaje trhu a tržní hodnota (obvyklá cena) oceňovaných pozemků byla odhadnuta vzhledem k poloze, dostupnosti a využitelnosti ve výši přibližně 20,00 Kč/m2, což odpovídá současným reálným cenám na trhu s obdobnými typy pozemků v dané lokalitě s předpokladem dalšího využití pro zahrádkaření. Pozemky čís. parcel 387/70, 387/72 evidované na LV č. 130, k.ú. Zlonice, obec Zlonice, okres Kladno, Středočeský kraj - celkem: Tržní hodnota (obvyklá cena): Kč - 8 -

9 HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemků čís. parcel 387/70, 387/72 evidovaných na LV č. 130, k.ú. Zlonice, obec Zlonice, okres Kladno, Středočeský kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), činí ke dni ocenění 13. ledna ,- Kč Slovy: Čtyřicetpěttisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č. 130 ze dne je vlastnické právo k oceňovaným pozemkům omezeno: - zástavními právy exekutorskými (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) - zahájením exekuce (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) - rozhodnutím o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - exekučními příkazy k prodeji nemovitosti (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) - nařízením exekucí (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). V části D (jiné zápisy) listu vlastnictví č. 130 ze dne je uvedeno: - podán návrh na nařízení výkonu rozhodnutí zřízením soudcovského zástavního práva (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) Výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č. 130 a případná budoucí omezení a právní i jiné závady, které mohou vzniknout v důsledku jiného zápisu evidovaného v části D listu vlastnictví č. 130, nejsou v závěrech ocenění zohledněna. Jiná omezení nebyla zjištěna. Informace o případných nájemních vztazích nebyly zjištěny. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 22/7112/2015. Vypracoval: Lukáš Kajgr Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 15. ledna

10 PŘÍLOHY SEZNAM PŘÍLOH 1. SITUACE ŠIRŠÍCH VZTAHŮ 2. VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ 3. KOPIE KATASTRÁLNÍ MAPY 4. ORTOFOTOMAPA 5. FOTODOKUMENTACE