ZNALECKÝ POSUDEK č

Transkript

1 - 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č o obvyklé ceně nemovitých věcí poz. parc. čís. st. 39 zastavěná plocha a nádvoří (součást: rodinný dům čp. 46, Bořetín), 508/1 zahrada, 509/1 zahrada, 510/2 trvalý travní porost, 511/2 trvalý travní porost, vlastnický podíl 1/2 na poz. parc. čís. 482/28 ostatní plocha, katastrální území Bořetín, obec Bořetín, okres Pelhřimov Účel posudku: Pro účel dražby dobrovolné Objednatel: Dražební společnost Dražbyprost Mgr. Hana Prošková Mírové nám. čp. 2/ Ústí nad Labem Vypracoval: Znalec v oboru ekonomika a stavebnictví Ing. Zdeňka Hrochová Emy Destinnové Milevsko tel hrochova@znalec.biz Obsahuje : 9 stran textu, vč. titulní strany. Předává se v jednom vyhotovení Použitý oceňovací předpis: Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí ke dni Datum: V Milevsku, dne

2 - 2-1 Nález: 1.1 Podklady pro vypracování posudku: Pro vypracování posudku byly použity následující podklady: Písemná objednávka ze dne (obj. 208/15) Výpis z Katastru nemovitostí vyhotovený dne dálkovým přístupem: A. Vlastník : LV 137 Dymičová Jana Bořetín čp Bořetín B. Pozemky: st. 39 zastavěná plocha a nádvoří (součást: rodinný dům čp. 46, Bořetín) 508/1 zahrada 509/1 zahrada 510/2 trvalý travní porost 511/2 trvalý travní porost Katastrální území Bořetín, obec Bořetín, okres Pelhřimov Výpis z Katastru nemovitostí vyhotovený dne dálkovým přístupem: Vlastnický podíl A. Vlastník : LV 161 Dymičová Jana 1/2 Bořetín čp Bořetín B. Pozemky: 482/28 ostatní plocha Katastrální území Bořetín, obec Bořetín, okres Pelhřimov Kopie katastrální mapy území a letecký snímek území vyhotovený dne dálkovým přístupem Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za účasti paní Jany Dymičové Vyhláška Ministerstva financí č. 441/2013 Sb. k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku ve znění vyhl. 199/2014 Sb Popis oceňovaných nemovitých věcí: Stavba rodinného domu čp. 46 je postavená na severozápadním okraji zastavěné části obce Bořetín. Stavba je postavená po levé straně silnice při příjezdu do obce ve směru od Hojovic. Přístup k nemovitým věcem je po nezpevněné komunikaci v délce cca 39,00 m. Pozemek pod stavbou je rovinatý, okolní zástavbu tvoří rodinné a rekreační domy. Na poz. parc. čís. st. 39 je postavený rodinný dům čp. 46, hospodářská stavba bez čp./če. a rozestavěná stavba rodinného domu bez čp./če.. Na rodinném domě čp. 46 je ke dni ocenění zahájená rekonstrukce. Je využívaná pouze část rodinného domu čp. 46 (dvě obytné místnosti po rekonstrukci) k trvalému bydlení.

3 - 3 - Na oceňovaných nemovitostech je dle LV 137 a 161 zřízené: -Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, -Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Dymičová Jana, -Zahájení exekuce - Dymičová Jana, -Zástavní právo smluvní 2 Posudek: 2.1 Stavební pozemek 4 vyhl. 199/2014 Sb. 2.2 Rodinný dům čp. 46, kú. Bořetín 35 vyhl. 199/2014 Sb. 2.3 Rozestavěný rodinný dům bez čp./če., kú. Bořetín 2.1 Stavební pozemek ( 4 ) Ocení se podle 4, odst. 1, obec Bořetín 111 obyvatel Základní cena stavebního pozemku tab. 1, příl. 2: Pelhřimov ZC v = 670 Kč Popis a výměry: LV 137, kú. Bořetín st. 39 zastavěná plocha a nádvoří 574,00 m 2 508/1 zahrada 1 518,00 m 2 509/1 zahrada 129,00 m 2 510/2 trvalý travní porost 86,00 m 2 511/2 trvalý travní porost 706,00 m 2 (pozemky tvoří funkční celek se stavbou rodinného domu čp. 46) LV 161, kú. Bořetín 482/28 ostatní plocha ostatní komunikace 60,00 m 2 (pozemek tvoří funkční celek se stavbou rodinného domu čp. 46) Výpočet základní ceny upravené: Základní cena stavebního pozemku Dle tab. č.1, příl. 2 ZC v Kč/m 2 670,00 Bořetín Úprava základní ceny stavebního pozemku Označení znaku Název znaku Hodnota koeficientu O 1 Velikost obce Velikost obce podle počtu obyvatel: V ,50 O 2 Hospodářsko správní význam obce IV. Ostatní obce 0,60 O 3 Poloha obce V. V ostatních případech 0,80 O 4 Technická infrastruktura v obci V obci je: I. Elektřina, vodovod, kanalizace, zemní plyn 1,00

4 - 4 - O 5 Dopravní obslužnost obce V obci je: III. Autobusová zastávka 0,90 O 6 Občanská vybavenost obce Občanská vybavenost obce: IV. Omezená vybavenost 0,90 Základní cena stavebního pozemku obec Bořetín (ZC x O 1 x0 2 x0 3 x0 4 x0 5 x0 6 ) ZC Kč/m 2 130, Výpočet indexů: Výpočet indexu trhu - příl. č. 3, tab. 1: Znak Kvalitativní pásma Číslo Název znaku Číslo Popis pásma Hodnota 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Poptávka s nabídkou v rovnováze 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnictví nemovitosti V. Stavba i pozemek stejný vlastník 0,00 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 0,00 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost 5 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím 1,00 výskytu záplav Index trhu: I T = 1,00 x ( 1,00 0,00 ) 1,00 Výpočet indexu omezujících vlivů pozemků příl. č. 3, tab 2: Znak Kvalitativní pásma Číslo Název znaku Číslo Popis pásma Hodnota P I 1 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 2 Svažitost pozemku a IV. Svažitost terénu pozemku do 15 % 0,00 expozice 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 0,00 5 Omezené užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů na pozemek: I o = 1 0,00 1, Výpočet indexu polohy příl. č. 3, tab. 3: Znak Kvalitativní pásma P i Název znaku Číslo Popis pásma Hodnota 1 Druh a účel užití stavby Rezidenční stavby v obcích do ,01 obyvatel 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,03 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové území obce -0,01 4 Možnost napojení pozemku I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci 0,00 na inženýrské sítě 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí je dostupná občanská vybavenost 0,00 pozemku obce 6 Dopravní dostupnost IV. Příjezd po nezpevněné komunikaci, 0,00 parkování na pozemcích 7 Hromadná doprava II. Zastávka autobusu cca 400 m -0,03 8 Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti II. Bez možnosti komerčního využití 0,00 T I V I

5 - 5-9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy: I p = 1,01 x ( 1 0,01 ) 1, Výpočet ceny: LV Kú. Výměra (m 2 ) Základní cena (Kč/m 2 ) 137 Bořetín 3 013,00 130,25 Úprava základní ceny pozemku Index trhu I T 1,000 Index omezujících vlivů na pozemek I o 1,000 Index polohy I P 1,000 Index cenového porovnání I T x I O x I P 1,000 Cena pozemku Kč/m 2 130,25 Cena z LV 137, kú. Bořetín C N Kč ,25 LV Kú. Výměra (m 2 ) Základní cena (Kč/m 2 ) 161 Bořetín 60,00 130,25 Úprava základní ceny pozemku Index trhu I T 1,000 Index omezujících vlivů na pozemek I o 1,000 Index polohy I P 1,000 Index cenového porovnání I T x I O x I P 1,000 Cena pozemku Kč/m 2 130,25 Cena z LV 161, kú. Bořetín C N Kč 7 815, Rodinný dům čp. 46, kú. Bořetín ( 35 ) Popis: Doklad o přesném stáří původní kamenné stavby není dochovaný, stáří je odhadnuté na cca 80 roků. Později došlo k přístavbě cihelné části objektu (doklad není dochovaný). Dům prochází ke dni ocenění rekonstrukcí, obytné jsou pouze 2 místnosti (kuchyně, pokoj). V rodinném domě je bytová jednotka 3+1 s příslušenstvím. Stavba je napojená na el. proud (zemní rozvod), vodovod, kanalizace. Rozvod zemního plynu je k přivedený ke hranici pozemku. Stavba je umístěná v přední části dvora. Stavba je obdélníkového půdorysu, zastřešená sedlovou střechou se zakrytou vstupní částí. Rodinný dům je bez podsklepení, s jedním nadzemním podlažím a půdním prostorem bez využití. Společně se stavbou rodinného domu je využívaná hospodářská stavba bez čp./čp Dispoziční řešení: 1.NP chodba, kuchyně, obývací pokoj, 2 x pokoj, sociální zařízení, komora Podkr. půdní prostor Výměry pro ocenění: Rodinný dům čp. 46 výpočet výměr Výměry celkem: Cca 700,00 m 3 160,00 m 2 Podlažnost 2,00 OP ZP

6 Výpočet indexů: Výpočet indexu konstrukce a vybavení příl. 24, tab. č. 2: Znak Kvalitativní pásma Číslo Název znaku Číslo Popis pásma Hodnota V I 0 Typ stavby I. Bez podsklepení, sklonitá střecha, 1NP A 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn I., III. Cihelné zdivo, část kamenné -0,04 3 Tloušťka obvodových stěn III. Více jak 45 cm 0,03 4 Podlažnost II. 2,00 0,01 5 Napojení na veřejné sítě IV. El. proud, vodovod, kanalizace 0,04 6 Způsoby vytápění stavby I. Lokální kamna na tuhá paliva -0,08 7 Základní příslušenství v RD II. Úplné, nedokončené -0,05 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy II. Minimálního rozsahu -0,03 10 Vedlejší stavby tvořící III. Hospodářská stavba o ZP cca 65,00 m 2 0,05 příslušenství k RD 11 Pozemky ve funkčním celku III. Nad 800 m 2 0,01 se stavbou 12 Kritérium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 13 Stavebně technický stav IV. Dokončení rekonstrukce objektu rozsáhlejší úpravy 0,65 x 0,800= 0,520 Index konstrukce a vybavení: I V = ( 1-0,06 ) x 0,520 0, Výpočet ceny: Základní cena dle typu z příl.č. 24, tab. 1 ZC Kč/m ,00 Index konstrukce a vybavení I V 0,489 Základní cena upravená ZC x I V ZCU Kč/m 3 630,32 Obestavěný prostor OP m 3 700,00 Index pp I P x I p 1,000 Cena rodinného domu čp. 46, OP x ZCU x I T x I P CS p Kč ,70 kú. Bořetín 2.3 Rozestavěný rodinný dům bez čp./če., kú. Bořetín Popis: Rodinný dům je rozestavěný od roku Byla zhotovená základová deska, obvodové zdi 1.NP a zastropení. Ke dni ocenění je v této podobě a není možné jej využívat. Stavba je umístěná v zadní části dvora. Stavba je obdélníkového půdorysu bez zastřešení. Rodinný dům je bez podsklepení, s jedním nadzemním podlažím. Je zhotoveno cca 20,00 % z celkového objemu stavebních prací Dispoziční řešení: 1.NP obvodové zdi bez dispozičního rozčlenění Výměry pro ocenění: Rozestavěný rodinný dům bez čp./če. výpočet výměr Zhotovené výměry: Cca 200,00 m 3 70,00 m 2 Výměry budoucího rodinného Cca 350,00 m 3 70,00 m 2 domu: Podlažnost 1,00 OP ZP

7 Výpočet ceny: Základní cena ZC Kč/m ,00 Obestavěný prostor OP m 3 350,00 Stupeň zhotovení 0,200 Cena rozestavěného rodinného domu bez CS p Kč ,00 čp./če., kú. Bořetín 3 Cena dle vyhl. 199/2014 Sb.: LV 137 Kú. Bořetín LV 161 Kú. Bořetín Vlastnický podíl ½ 3.1 Stavební pozemek ,25 Kč 7 815,00 Kč 3.2 Rodinný dům čp ,70 Kč 3.3 Rozestavěný rodinný dům bez čp./če ,00 Kč Cena nemovitosti celkem: ,95 Kč 7 815,00 Kč Hodnota vlastnického podílu: ,95 Kč 3 907,50 Kč 4 Ocenění nemovitých věcí porovnávací metodou: Pro stanovení ceny nemovitosti porovnávacím způsobem byly čerpány údaje z prodejů a z nabídek realitních kanceláří uskutečněných za posledních 6 měsíců. Rodinný dům Dolní Hořice Zrekonstruovaná vesnická chalupa v klidné části obce. Přízemí dispozičně: vstupní chodba, 2+1, koupelna s WC. Půda vhodná pro vestavbu. Na obytnou část navazuje dílna. Voda z obecního vodovodu, ohřev vody bojlerem, odpad do obecní kanalizace. Topení lokální, krbová kamna na TP. Základní občanská vybavenost v místě. Rodinný dům Tučapy Prodej rodinného domu 4+1 ideální k rekreaci, ale i k trvalému bydlení. Objekt se nachází v obci Tučapy. Objekt se nachází v jižní části obce. Jedná se o zděnou jednopodlažní nepodsklepenou stavbu, která je v dobrém technickém stavu. Dům prošel v posledních letech částečnou rekonstrukcí, která zahrnovala zhotovení nového krovu, instalace kvalitních plastových oken v části domu, rekonstrukci sociálního zařízení, nové instalace odpadů a vody. Příslušenství domu je tvořeno stodolou, kůlnou a menší dílnou. Objekt je napojen na obecní vodovod a kanalizaci. Vytápění je ústřední kotlem na tuhá paliva. Rodinný dům Tučapy Prodej rodinného domu v obci Tučapy u Soběslavi. Jedná se o vesnické stavení s uzavřeným dvorem. Nemovitost se skládá z hlavní obytné části, na kterou navazuje technické příslušenství (uhelna, dřevník). Druhou samostatnou obytnou část tvoří výminek, kde jsou dvě místnosti. Na tuto stavbu ještě navazuje dílna. Dílnu je možné přestavět na obytnou místnost. Dům je vytápěn ústředním topením s kotlem na tuhá paliva, v kuchyni je umístěn kuchyňský sporák na pevná paliva. Dům je napojen na veřejný vodovodní řád, veřejnou kanalizaci. Na pozemku je vlastní studna. Ohřev teplé užitkové vody zajišťuje akumulační bojler o objemu 125 litrů. Elektrická přípojka do domovního rozvaděče je nově zřízena.

8 - 8 - Rodinný dům Hojovice Prodej rodinného domu v obci Hojovice. Dispozice 2+1, s uzavřeným dvorem, zahradou a hospodářskými budovami o CP 1970 m 2. Dům po částečné rekonstrukci: elektřina v mědi, voda a odpady v plastu, stropy zatepleny. Topení ústřední na tuhá paliva. Velká zahrada o ploše 1605 m 2. V klidné části obce, vhodné k trvalému bydlení i rekreaci. Možnost půdní vestavby. Seznam porovnávaných objektů: Název Cena Kč K velikosti K vybavení K místa Cena upravená Kč Dolní Hořice ,00 1,00 1, Tučapy ,00 0,90 1, Tučapy ,10 1,00 1, Hojovice ,10 1,00 1, Průměrná cena Rekapitulace: Popis obce: První písemná zpráva pochází z roku Obec se nachází v nadmořské výšce 576 metrů. Na území žije 111 obyvatel. V obci je obchod a pohostinství. Občanská vybavenost v obci Mnich, Deštná a Kamenice nad Lipou. Vlastnosti a okolnosti mající vliv na cenu obvyklou: Kladný vliv: - vyhledávaná rekreační oblast Záporný vliv: - nabídka převyšuje poptávku Hodnocení: Pro stanovení ceny obvyklé je třeba posoudit vlivy na ni působící: 1. Obchodovatelnost obdobných nemovitostí: neutrální 2. Věcná břemena vážící se k nemovitosti: Nejsou zjištěná 3. Vliv okolí na cenu obecnou: celkově neutrální Na základě těchto zjištění a s přihlédnutím k nabídce a poptávce po nemovitých věcech je obvyklá cena nemovitých věcí z LV 137 a vlastnického podílu 1/2 na nemovitých věcech z LV 161 v kú. Bořetín stanovená na hodnotu Kč. Pokud nedojde ke změně tržního prostředí, je předpoklad, že obvyklá cena nemovitých věcí se v této výši bude pohybovat 12 měsíců. Obvyklá cena nemovitých věcí z LV 137 a vlastnického podílu 1/2 na nemovitých věcech z LV 161 v kú. Bořetín ke dni činí: ,00 Kč Slovy: jedenmiliónkorunčeských V Milevsku Ing. Zdeňka Hrochová E. Destinnové Milevsk

9 - 9 - ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne pod poř. čís. 1626/Z pro základní obor EKONOMIKA, odvětví ceny a odhady, specializace oceňování nemovitostí STAVEBNICTVÍ, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod poř. čís znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě daňového dokladu čís. 216/15.