ZNALECKÝ POSUDEK. č. 13-9/2016

Transkript

1 ZUOM a.s. - znalecký ústav Chelčického Pardubice - Rosice ZNALECKÝ POSUDEK č. 13-9/2016 o odhadu obvyklé ceny nemovitých věcí tj. pozemku st. parcela č zastavěná plocha a nádvoří se stavbou rodinného domu č.p. 7, který je součástí pozemku v části obce Mužetice vč. příslušenství zapsaných na LV 1122 pro katastrální území Mužetice a obec Sedlice a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Strakonice Objednatel posudku : EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická č.p. 780/ Praha 8 č.j. 057/2016-N Účel posudku : Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí pro Posudek vypracoval : nedobrovolnou dražbu ZUOM a.s. - znalecký ústav Chelčického 686, Pardubice - Rosice Datum místního šetření : Zohlednění stavu ke dni : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Oceňovací předpis platný ke dni ke dni ocenění : Vyhláška MF č. 441/2013 Sb. ve znění vyhl. č. 345/2015 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) Zvláštní požadavky objednatele: V Pardubicích provést ocenění obvyklou cenou dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění zákona č.303/2013 Sb. Tento znalecký posudek obsahuje 26 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve dvou vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.

2 2 1. NÁLEZ Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : Objednávka EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická č.p. 780/1, Praha 8, pod č.j. 057/2016-N ze dne s předáním podkladů mailem Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem dne , LV č A: Vlastník : 1. KRABEPAL s.r.o. se sídlem Jankovského 90, Staňkov I., Staňkov 1/1 B : Nemovitosti : - st. parcela č. 29 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 369 m2 se stavbou objektu RD č.p. 7 stojící na pozemku, jehož je součástí vše v k.ú. Mužetice a v obci Sedlice dále viz příloha č Kopie katastrální mapy vyhotovená znalcem na internetovém katastru nemovitostí dne viz příloha č Projektová dokumentace nebyla znalci předložena Místní šetření - proběhlo na místě samém dne ve 10:00 hod. za účasti znalce. Vlastník a ni zástupce vlastníka se místního šetření nezúčastnil a neumožnil tak znalci prohlídku oceňovaných nemovitostí. Při místním šetření byla provedena pouze externí prohlídka oceňovaných nemovitostí z veřejně přístupného prostoru Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření viz příloha č Konzultace na Obecním úřadě v Sedlici, kde byly znalci podány dostupné informace o oceňovaných stavbách a o územním plánu obce Konzultace u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými rodinnými domy v lokalitě Internet zjištění stávajících nabídek rodinných domů na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní internetové servery apod Odborná publikace Teorie oceňování nemovitostí od Prof. Ing. Alberta Bradáče CSc vydaná v nakladatelství CERM Brno Metodika oceňování nemovitostí vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno Vyhláška MF č. 441/2013 Sb. ve znění novely č. 345/2015 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) 1.2 Popis oceňovaného areálu Oceňovaný objekt rodinného domu č.p. 7 stojící na st. parcele č zastavěná plocha a nádvoří se nachází v katastrálním území Mužetice, v obci Sedlice v zastavěné části obce Mužetice v lokalitě zastavěné nízkopodlažní bytovou zástavbou ( starší izolované rodinné domy a malé zemědělské usedlosti ). Celý areál, který je ke dni ocenění prázdný, vyklizený a neužívaný tvoří výše uvedený objekt rodinného domu č.p. 7, minimální venkovní úpravy ( pravděpodobně přípojky inženýrských sítí, venkovní schody ) a pozemek st. parcela č. 29 zastavěná plocha a nádvoří zastavěný oceňovanou stavbou RD. Objekt rodinného domu je napojen na veřejný rozvod elektrické energie a pravděpodobně na vlastní zdroj vody na vlastní žumpu.

3 3 V místě není možnost napojení na veřejnou kanalizaci, veřejný vodovod a na zemní plyn. Příjezd k rodinnému domu je možný po místní zpevněné asfaltové komunikaci. V místě je minimální infrastruktura a prakticky žádná občanská vybavenost. Původní stáří objektu nebylo znalci sděleno, při místním šetření nebyly předloženy žádné doklady o stáří objektu. S užíváním rodinného domu bylo pravděpodobně započato, dle odborného odhadu znalce, před lety. Technický stav objektu RD je špatný, objekt je v počáteční fázi celkové rekonstrukce, která však byla přerušena. Nově byla provedena konstrukce krovu, střešní krytina a část zastropení. Některé prvky stavby vykazují zvýšené opotřebení např. část omítek, okna, fasáda, vnitřní omítky. Běžná údržba není dlouhodobě prováděn vůbec, objekt není možné bez dokončení rekonstrukce ke dni ocenění užívat. Výrazným nedostatkem je vzdušné vedení VN vedoucí u jihovýchodního rohu objektu RD. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav rodinného domu vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z předaných písemných podkladů, ze sdělení manželky vlastníka a jsou doplněny vlastním odborným odhadem znalce. 1.3 Definice pojmů Obvyklá cena Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákoně č. 151/97 Sb. v platném znění o oceňování majetku je tato cena definována takto: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepronajímají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího, nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Zákon již blíže nestanoví, jakou porovnávací metodu či jak porovnávací metodu použít Cena zjištěná ( dříve nazývaná administrativní či úřední ) Zjištěná cena je cena věci určená dle cenového předpisu vydaného MF ČR platného ke dni ocenění. V tomto případě se jedná o vyhl. MF č. 441/2013 Sb. ve znění novely č. 199/2014 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) Cena sjednaná Jedná se o peněžní částku, která byla sjednaná dohodou při nákupu a prodeji zboží podle zákona o cenách Cena pořizovací Cena pořizovací je cena, za kterou by bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení bez odpočtu opotřebení ( u staveb jde o cenu v době jejich postavení ).

4 Cena reprodukční Cena reprodukční je cena ( věcná hodnota ), za kterou by bylo možno stejnou věc nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se u staveb nákladovou kalkulací, nebo podrobným položkovým rozpočtem, nebo za pomoci agregovaných položek. Nejčastěji se však stanoví za pomoci technicko hospodářských ukazatelů ( THU ) - jednotkových cen za l m3 obestavěného prostoru, nebo l m2 zastavěné plochy a pod. V současné době se také s výhodou používáno ocenění nákladovým způsobem podle cenového předpisu ( viz níže ) Cena časová Cena časová je cenou reprodukční sníženou o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Ke zjištění věcné hodnoty staveb je možno využít výpočtu ceny nákladovým způsobem dle platného cenového přepisu ( oceňovací vyhláška ) Cena výnosová Cena výnosová - též "kapitalizovaná míra zisku". Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti Cena porovnávací Porovnávací cena - cena obdobných nemovitých věcí. Standardně se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Např. Indexová porovnávací metoda výpočtu ceny je používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství apod. ) Tržní hodnota Je často zaměňována za obvyklou cenu. Rozdíl oproti obvyklé ceně je v odhadu realizované ceny na trhu za nabízený majetek ( např. nemovitou věc ) tj. odhad do budoucnosti. Jedná se o hodnotu, jíž je možno s největší pravděpodobností dosáhnout v dané době a v konkrétních podmínkách trhu mezi dobrovolně a legálně jednajícím kupujícím a prodávajícím s vyloučením působení mimořádných faktorů např. při prodeji v tísni či v nekalé soutěži. Tržní hodnotu je možno spočítat, na rozdíl od obvyklé ceny, vyhodnocením věcné ceny ( nákladové ocenění ), výnosové hodnoty a ceny určené porovnáním, jsou-li dostupné alespoň základní údaje srovnávacích objektů Tržní cena Skutečně realizovaná částka při prodeji, většinou je to cena sjednaná mezi dvěma nezávislými subjekty na volném trhu uvedená v kupní smlouvě, případně na prodejním dokladu o zaplacení. POZNÁMKA : Znalci nebylo vlastníkem či zástupcem vlastníka oceňovaných nemovitých věcí umožněno provést vnitřní prohlídku oceňovaných staveb, znalci nebyly vlastníkem předány požadované podklady potřebné pro výpočet ( např. dokumentace oceňovaných staveb ). K místnímu šetření svolanému na den v 10:00 hod. se vlastník ani zástupce vlastníka oceňovaných nemovitých věcí nedostavili. Znalec vyčkal bezvýsledně do 10:15 hod. Ocenění je tudíž provedeno na základě vnějšího ohledání oceňovaných nemovitých věcí z veřejně přístupného prostoru, dle dostupných podkladů a dle odborného názoru znalce.

5 5 2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu Rodinný dům č.p Venkovní úprava Pozemek st. parcela č Rekapitulace reprodukční a věcné ceny 2.2 Komparativní porovnávací metoda 2.3 Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitých věcí 2.4 Rekapitulace 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu Rodinný dům č.p Popis Objekt rodinného domu č.p. 7 je samostatně stojící, nepodsklepený, jednopodlažní obdélníkového půdorysu. Je zděný ze smíšeného zdiva, stropy jsou dřevěné trámové částečně nedokončené tj. v části bez záklopu a bez podhledu, střecha je sedlová s taškovou krytinou. V objektu je jedna bytová jednotka neznámé velikosti. Dům je napojen na přívod elektrické energie a pravděpodobně na vlastní studnu a na vlastní žumpu. Původní stáří rodinného domu nebylo znalcem zjištěno, dle odborného odhadu znalce je možné předpokládat původní stáří cca let. V současné době objekt prochází rekonstrukcí, která byla již v počátečné fázi přerušena Objekt je prázdný a neobyvatelný. Základy : základové pasy betonové a kamenné Nosná konstrukce : zděná ze smíšeného zdiva Vnější povrchy obvodových stěn : štuková omítka a v části bez fasády Stropy : dřevěné trámové a cihelné klenby Střecha : sedlová Střešní krytina : tašková Oplechování : nevyskytuje se Bleskosvod : není proveden Popis vybavení a zařízení -předpoklad znalce Vnitřní úprava stěn : štukové omítky Podlaha a dlažby : pravděpodobně se nevyskytují Schodiště : pravděpodobně se nevyskytují Okna : dřevěná dvojitá Dveře : hladké vchodové El. instalace : nevyskytuje se ( v rekonstrukci ) Obklady : nevyskytují se Vytápění : nevyskytují se Rozvod vody : nevyskytují se Sanitární zařízení : nevyskytují se Rozvod plynu : nevyskytuje se

6 6 Zdroj teplé vody : nevyskytuje se Kuchyňské vybavení : nevyskytuje se Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření a z odhadu znalce u rozměrů, které nebylo možno technicky změřit. Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. rozměry v části ( m ) OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP plocha ( m 2 ) výška 13,40 * 6,50 = 87,10 ( 2,90 + 3,30 )/2 = 3,10 270,01 celkem 1.NP 87,10 270,01 13,40 * 6,50 = 87,10 3,40/2 = 1,70 148,07 celkem zastřešení 87,10 148,07 ( m ) OP (m 3 ) celkem OP rodinný dům č.p ,08 m Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním určen k bydlení, 100 % podlahové plochy místností je určena k bydlení, je částečně podsklepen a jelikož má jedno nadzemní podlaží, stavebně upravené podkroví a jeden byt, splňuje požadavky na rodinný dům dle ustanovení 3, odst. C) vyhlášky MMR č. 137/1998 Sb. Zastavěná plocha 1.NP je 87,10 m 2 Zastavěná plocha 1.PP je 0,00 m 2 Poměr zastavěných ploch : 1.PP/1.NP = 0,00/87,10 = 0,0 % Tj. objekt rodinného domu je podsklepen pod 1/2 zastavěné plochy 1.NP / zde zcela nepodsklepen / Zastavěná plocha 1.NP je 87,10 m 2 Zastavěná plocha podkroví je 0,00 m 2 Poměr zastavěných ploch : podkroví/1.np = 0,00/87,10 = 0,00 % Tj. objekt rodinného domu nemá stavebně upravené podkroví Rodinný dům je stavbou typu A samostatně stojící, nepodsklepený, jednopodlažní se sklonitou střechou, s možností vestavby podkroví se základní cenou 2 290,- Kč/m Koeficienty Rodinný dům podle 13 a přílohy č. 11 vyhlášky Typ A ( 1.NP, sedlová střecha ) ZC 2 290,- Kč/m 3 Obestavěný prostor objektu dle výpočtu OP m 3 418,08 Koeficient polohový příloha č. 20 vyhlášky - pol. 5 ostatní obce - počet obyvatel nad 1000 Koeficient podkroví neuplatněn Kpod 1,00 Koeficient změny ceny staveb dle přílohy č. 41 vyhl. Ki 2,119 Základní cena po první úpravě = ZC x Kpod Kč/m 3 ZC 2 290,00 Pořizovací cena konstrukcí navíc Cena odhadnuta znalcem Kč CK 0,00 Podíl ceny konstrukce navíc = CK/ ( ZC x OP x K5 x Ki ) - PK 0,00 koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní K5 0,90

7 7 Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl. Č.14 Upravený podíl 1 Základy betonové a kamenné pasy P Svislé kce smíšené zdivo S Stropy dřevěné trámové bez části záklopů P Zastřešení krov vázaný sedlový S Krytiny střech tašková S Klempířské konstrukce nevyskytují se CH Vnitřní omítky omítky vápenné štukové S a Fasádní omítky omítky vápenné S b Fasádní omítky nevyskytují se CH Vnější obklady nevyskytují se CH Vnitřní obklady nevyskytují se CH Schody nevyskytují se CH Dveře nevyskytují se CH Okna dřevěná dvojitá S Podlahy obytných místnost. nevyskytují se CH Podlahy ostatních místností nevyskytují se CH Vytápění nevyskytuje se CH Elektroinstalace nevyskytuje se CH Bleskosvod nevyskytuje se CH Rozvod vody nevyskytuje se CH Zdroj teplé vody nevyskytuje se CH Instalace plynu nevyskytuje se CH Kanalizace nevyskytuje se CH 0, Vybavení kuchyní nevyskytuje se CH Vnitřní hygienic. vybavení nevyskytuje se CH Záchod nevyskytuje se CH Ostatní nevyskytuje se CH N Navíc CELKEM Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K Základní cena upravená ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kpod Kč / m , Stáří a opotřebení Doklady o původním stáří objektu nebyly znalci předány, dle odhadu znalce je původní stáří cca let. Většina konstrukcí dlouhodobé životnosti a část prvků krátkodobé životnosti jsou původní. Ke dni ocenění byla se objekt nachází v počáteční fázi rekonstrukce, v rámci které byl vyměněn krov, část stropů, střešní krytina, byla provedena nová půdní nadezdívka a nově byl vyzděn západní štít budovy. Při výpočtu opotřebení je pro zjednodušení použita lineární metoda. Další životnost je znalcem stanovena na základě odborného odhadu. Rok odhadu 2016 Rok kolaudace 1926 Stáří Předpokládaná další životnost Celková životnost 90 let 40 let 130 let Procento ročního opotřebení 0,7692 % Opotřebení 69,23 %

8 Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m ,00 Základní cena upravená ZCU Kč / m ,93 Obestavěný prostor OP m 3 418,08 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč ,87 Stupeň dokončení stavby % 100 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč ,87 Opotřebení 69,23 % ,64 Cena časová rodinného domu č.p. 7 ke dni odhadu Kč , Venkovní úprava Popis Znalci se nepodařilo dokumentovat všechny venkovní úpravy, které tvoří příslušenství objektu RD č.p. 7. Pro potřeby ocenění je postačující provést ocenění zjednodušeným způsobem. Z ohledání nemovitosti se jedná zejména o přípojky inženýrských sítí, venkovní schody, které tvoří příslušenství rodinného domu Ocenění venkovních úprav : Ocenění venkovních úprav se provede obdobným způsobem jako umožňuje oceňovací vyhl. tj. zjednodušeným způsobem ve výši 3,50 až 5,0 % ze zjištěné ceny stavby oceňované a z ceny stavby nebo staveb tvořící příslušenství k nim. Výpočet ceny reprodukční venkovních úprav : Cena stavby objektu rodinného domu č.p ,87 Kč Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem ,87 Kč Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem x 3,50 % Cena reprodukční venkovních úprav zjednodušeným způsobem ,41 Kč Výpočet ceny časové venkovních úprav : Cena stavby objektu rodinného domu č.p ,23 Kč Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem ,23 Kč Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem x 3,50 % Cena časová venkovních úprav zjednodušeným způsobem ,31 Kč Pozemek st. parcela č Metodika výpočtu ceny pozemku Cena pozemků se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Oceňovaný pozemek st. parcela č zastavěná plocha a nádvoří je na části své parcely zastavěna oceňovanou stavbou RD a má výměru 361 m2.

9 9 V obci Sedlice nebyl obdobný pozemek v poslední době prodán, proto je jako srovnávací pozemek vybrána parcela, která je nabízena k prodeji na internetovém serveru a která leží v části obce Holušice. Dle platného územního plánu obce Sedlice je pozemek určen pro bytovou nízkopodlažní výstavbu. Inženýrské sítě jsou u pozemku ( EI, voda ), ale nejsou připraveny k napojení. Pozemek má výměru 3424 m2 je nabízen za cenu ,- Kč. Z důvodu zatím nerealizovaného převodu je nabídková cena korigována koeficientem 0,80 tj. cena pozemku uvažovaná ve výpočtu je ve výši 280,- Kč/m2. OCENĚNÍ POZEMKU INDEXOVOU POROVNÁVACÍ METODOU a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku okraj zastavěné části obce Holušice, objekty pro bydlení, možnost výstavby RD Popis srovnávacího pozemku Pozemek určený stávající ÚP pro výstavbu RD, možnost napojení na EI, vodovod a kanalizaci, zpevněný příjezd, běžný hluk a prach od dopravy, žádné ochranné pásmo Výměra srovnávacího pozemku VS m Cena srovnávacího pozemku CS Kč 0,85 x ,- Jednotková cena srovnávacího pozemku JCS = CS/VS Kč/m2 280,- Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura okraj zastavěné části obce Holušice, zpevněný 0.90 příjezd B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený částečně, inženýrské sítě 1.30 nedaleko pozemku C Třída velikosti obce 0 až 2 tisíc obyvatel 0.50 D Obchodní resp. průmysl. poloha Vesnická lokalitě 1.10 E Územní připravenost, infrastr. Horší 0.65 F Speciální charakteristiky - větší výměra 0.90 Celkový index srovnávacího pozemku Is = A x B x C x D x E x F b) oceňovaný pozemek Poloha srovnávacího pozemku zastavěná část obce Mužetice, objekty pro bydlení, lokalita zastavěná stavbami RD Popis srovnávacího pozemku Pozemek zastavěný objektem RD, napojení na EI, kanalizace do žumpy, vodovod na vlastní studnu ( pravděpodobně ), běžný hluk a prach od dopravy Výměra srovnávacího pozemku m2 361 Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura zastavěná část obce Mužetice, zpevněný příjezd 0.90 B Typ stavebního pozemku připravený částečně 1.20 C Třída velikosti obce 0 až 2 tisíce obyvatel 0.50 D Obchodní resp. průmysl. poloha lokalita vesnické zástavby 1.10 E Územní připravenost, infrastr. horší 0.65 F Speciální charakteristiky - vzdušné vedení VN + menší výměra 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Io = A x B x C x D x E x F Poměr indexů Pi = Io/Is Jednotková cena oceńovaného pozemku JCC = JCS x Pi Kč/m2 287,22

10 10 Cena oceňovaného pozemku Kč ,88 Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku - 1/1 Cena obvyklá oceňovaného pozemku st. parcela č. 29 Kč , Rekapitulace časové a reprodukční ceny staveb a obvyklá cena pozemků Stavba Časová cena Opotřebení Reprodukční cena Rodinný dům č.p ,23 Kč 69,23 % ,87 Kč Venkovní úpravy ,31 Kč ,41 Kč Stavby celkem / zaokrouhleno / ,00 Kč ,00 Kč Pozemek st. parcela č ,00 Kč ,00 Kč Oceňované nemovité věci celkem ,00 Kč ,00 Kč 2.2 Porovnávací indexová metoda Metodika ocenění porovnávací metodou Ocenění porovnávací metodou bylo znalcem provedeno na základě porovnání podobných areálů RD jako celek. Srovnání je provedeno na základě základních kritérií, které bezprostředně ovlivňují výslednou obvyklou cenu. Zákon blíže nespecifikuje ani nestanoví, která porovnávací metoda či jaký způsob porovnání použít. Je na erudici znalce použít takovou metodu, která objektivně a transparentně porovná kritéria, která mají vliv na výši obvyklé ceny. Porovnávací kriteria : - korekce pramene ceny - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - forma vlastnictví - příslušenství nemovitosti - technický stav nemovitosti - odborný názor znalce a případné další skutečnosti či odlišnosti Ocenění porovnávací metodou Následně znalec provedl výběr srovnávacích objektů ( rodinných domů ) jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru či Uvedené popisy srovnávacích rodinných domů jsou doslovně převzaty přímo ze zveřejněných inzerátů. Výpočet porovnávací hodnotou je zpracován v níže uvedené tabulce, stručný popis srovnávacích objektů je uveden níže : Porovnání objektů :

11 11 Srovnávací objekt č. 1 Prodej rodinného domu v obci Mačkov Lokalita : zastavěná část obce Mačkov RD v blízkosti návsi obce Mačkov, která je enklávou malebné a vyhledávaně oblasti Blatné na Strakonicku. Dispozice 3+kk a poměrně velký prostor stodoly spojený v jeden celek skýtá velké možnosti při zamýšlené rekonstrukci. Dům je napojen na obecní kanalizaci, má vlastní studnu a přípojka plynu je na hranici pozemku. Možnost půdní vestavby. Technický stav : horší spíše k rekonstrukci Zastavěná plocha : 177 m2 Plocha parcely : 415 m2 Cena nabídková : ,- Kč Srovnávací objekt č. 2 Prodej rodinného domu v obci Čekanice u Blatné Lokalita : část obce Čekanice Venkovská chalupa se stodůlkou a uzavřeným dvorem. Okrajová část obce s krásnou okolní krajinou. Provedena částečná rekonstrukce nová koupelna s WC, výměna oken, ve světnici nová podlaha a izolace, Zastavěná plocha asi 90 m2. Obytná část 2+kk ( cca 25 m2, 9+5 m2 ), koupelna s WC, chodba se vstupem do sklepa. V řadě na obytnou část stavebně navazuje stodůlka. Vybavení: El. 220 V, vlastní studna domácí vodárna, el. boiler, odpad - septik. Topení: Lokální na tuhá paliva. Pozemek: Celkem 324 m2 včetně zastavěné plochy. Je tvořen převážně zatravněným uzavřeným dvorem s jižní orientací - soukromí. Poloha: Na okraji malé obce při výjezdu ve směru na Blatnou. Technický stav : průměrný

12 Zastavěná plocha : 90 m2 Plocha parcely : 324 m2 12 Cena nabídková : ,- Kč Srovnávací objekt č. 3 Prodej rodinného domu v obci Lnáře Lokalita : část obce Lnáře K prodeji hospodářského stavení, ve Lnářích o zastavěné ploše 622 m2. Obytná část domu se skládá ze dvou místností, jsou spojeny předsíní, která z jedné části sloužila též jako kuchyň. Zde se také nachází vstup do spíže. Nemovitost je před kompletní rekonstrukcí. K nemovitosti náleží stodoly, chlévy, zahrada i sad. Vodovodní přípojky a kanalizace je na hranici pozemku. Nemovitost je vytápěna kamny na tuhá paliva. Příjezd a dvůr je společným majetkem se sousedem, možno po dohodě oddělit. Přilehlý pozemek je celkem 2008 m2. Stavení s před zahrádkou se nachází uprostřed vesnice, v blízkosti je obchod s potravinami, hospůdka, zastávka autobusu, obecní úřad, MŠ, ZŠ i rybník s pláží. Technický stav : k rekonstrukci Zastavěná plocha : 180 m2 Plocha parcely : 622 m2 Cena nabídková : ,- Kč Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 1 Č. Obec / Lokalita Velikost /Počet místností Příslušenství / Garáž Pozemek ( m2 ) Jiné / stav Oce ň. obj RD obec Sedlice, zastavěná část obce Mužetice neznámo venkovní úpravy/ ne 361 velmi špatný, započatá rekonstrukce ( 1 ) ( 2 ) ( 3 ) ( 4 ) ( 5 ) ( 6 ) 1 RD obec Mačkov, zastavěná část obce Mačkov 3+kk stodola, venkovní úpravy/ ne 415 podprůměrný, spíše k rekonstrukci 2 RD obec Čekanice, zastavěná část obce Čekanice 2+kk chlévy, stodola, venkovní úpravy/ ne 324 průměrný 3 RD obec Lnáře, zastavěná část obce Lnáře 2+kk chlévy, stodola, venkovní úpravy/ ne 622 špatný, k rekonstrukci

13 13 Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 2 Č. Cena požadovaná / realizovaná Koef. redukc e na prame n ceny Kr Cena po redukci na pramen ceny = ( 7 ) * ( 8 ) K 1 Poloh a K 2 Veliko st K 3 vybav ení a stupe ň rozest avěno sti K 4 Celkov ý stav K 5 Vliv pozem ku K 6 Úvaha a názor znalce Index odlišnosti Io (10 až 15) Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího = ( 9 )/( 16 ) ( 1 ) ( 7 ) ( 8 ) ( 9 ) ( 10 ) ( 11 ) ( 12 ) ( 13 ) ( 14 ) ( 15 ) ( 16 ) ( 17 ) , ,05 1,25 1,30 1,20 1,03 1,10 2, , , ,05 1,10 1,30 1,40 0,98 1,10 2, , , ,00 1,30 1,05 1,00 1,10 1,0 1, ,- Celkový průměr Kč ,- Minimum Kč ,- Maximum Kč ,- K1 koeficient na úpravu polohy objektu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného / lepší > 1, horší < 1 / K2 koeficient úpravy na velikost objektu či areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K3 koeficient úpravy na provedení a vybavení staveb v areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K4 koeficient úpravy na celkový technický stav : / srovnávací objekt celkově lepší : K 4 > 1, horší < 1 / K5 koeficient úpravy na vliv pozemku velikost, vlastnictví : / srovnávací pozemek celkově lepší : K 5 > 1, horší < 1 / K6 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce : / analogicky : srovnávací objekt, kromě vlivu předchozích koeficientů ještě lepší : K 6 > 1, horší < 1 / společný dvůr Koeficient úpravy na pramen zjištěné ceny sloupec ( 8 ) : skutečná kupní cena : Kr = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší Io Index odlišnosti Io = K1* K2 * K3 * K4 * K5 * K 6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,0 Kč 2.3 Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitých věcí Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu výše uvedených nemovitých věcí. Ta je definována v zákoně č. 151/97 Sb. v platném znění o oceňování majetku jako cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepronajímají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího, nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Zákon již blíže nestanoví, jakou porovnávací metodu či jak porovnávací metodu použít. Obvyklou cenu lze zjistit či stanovit pouze na základě analýzy trhu a nijak jinak. Existuje pouze u zboží, se kterým se běžně obchoduje. Je to cena běžná, opakující a odpovídající zvyku v daném místě a čase. Proto ji analýzou trhu můžeme v běžných situacích odhadnout s velkou přesností nebo s menším rozptylem od průměrných hodnot.

14 14 Problém může nastat při zjišťování obvyklé ceny u nemovitých věcí, kdy oceňujeme nemovitost, která se ve stejném či obdobném druhu v místě či okolí a v daném čase nenachází. Nebo se nachází, ale není s ní obchodováno či je takového druhu, který není s oceňovanou nemovitostí ani shodný ani obdobný. V takovém případě obvyklá cena neexistuje, neboť v daném místě a čase se s obdobnými či stejnými nemovitostmi běžně neobchoduje. Pro zjištění obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí vycházel znalec ze znalosti místního trhu s obdobnými usedlostmi, z konzultace u místních realitních kanceláří / např. realitní kancelář Pokorný reality České Budějovice, realitní kancelář REMAX pan Ševčík / a z vlastní databáze. Znalec provedl analýzu trhu a na jejím základě je možno konstatovat, že stejné nemovité věci se v lokalitě nenacházejí a se stejnými nemovitými věcmi nebylo v poslední době obchodováno. Pro potřebné porovnání provedl znalec vyhledání obdobných nemovitostí, které se v některých charakteristikách odlišují. Pro potřebu určení obvyklé ceny byla znalcem použita porovnávací metoda indexová, která vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem ( nemovitostí ) a cenou sjednanou při jeho prodeji či cenou nabídkovou při prodeji v daném místě a čase. Před provedeným porovnáním byla znalcem zjištěna cena areálu nákladovým způsobem ( cena časová a cena reprodukční ), která vystihuje výši nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. U obdobných staveb je tato cena v drtivé většině případů vyšší než cena obvyklá. Naopak tomu bývá u nemovitostí, o které je enormní zájem, leží v lukrativních lokalitách a jejichž prodej bývá realizován obratem, což ale není tento případ. Na závěr provedl znalec vyhodnocení a odhad výsledné obvyklé ceny. Oceňovaný rodinný dům č.p. 7 leží v zastavěné části obce Mužetice na okraji lokality starší nízkopodlažní bytové zástavby izolovaných rodinných domů a menších zemědělských usedlostí. Je ve velmi špatném technickém stavu, který neumožňuje, bez dokončení započaté rekonstrukce, užívání. Běžná údržba není dlouhodobě prováděna vůbec. Vybavenost inženýrskými sítěmi a ostatní infrastrukturou je v místě na podprůměrné úrovni. Občanská vybavenost se v místě prakticky nenachází, prakticky pouze autobusová zastávka, potřebná občanská vybavenost je v kmenové části obce Sedlice a kompletní občanská vybavenost je v nedalekém bývalém okresním městě Písek. vzdáleném cca 15 km ( městský úřad s rozšířenou působností, školka, škola, nemocnice, banka, služebna policie, autobusová i vlaková zastávka, potřebná síť obchodů a služeb apod. ). Nemovitosti neleží v zátopové oblasti. Výrazným nedostatkem jezmíněný technický stav a existence vzdušného vedení VN v těsné blízkosti jihovýchodního rohu objektu RD ( viz foto ) omezující využití oceňovaného pozemku. O obdobné nemovitosti je v místě spíše podprůměrný zájem o čemž svědčí nabídka vícero obdobných nemovitostí na mnoha realitních internetových serverech v lokalitě. Za inzerované nabídkové ceny nejsou nemovitosti prodejné, nabídkové ceny jsou cenami maximálními a zároveň nad možnostmi trhu. Skutečné kupní ceny budou výrazně níže než ceny nabídkové. V poslední době nabídka obdobných nemovitostí vzrostla, ale poptávka stagnuje, což má bezprostřední vliv na výši nabídkových resp. následně na výši realizovaných kupních cen. Obvyklá cena se bude pohybovat v úrovni ceny porovnávací. Výsledná cena oceňovaných nemovitostí byla stanovena na základě odborného odhadu znalce z dostupných podkladů a z vyhodnocení uvedených vlivů, které mají přímý vliv na její výši.

15 Rekapitulace Způsob ocenění Reprodukční cena Věcná hodnota / časová cena / Výnosová hodnota Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá cena oceňovaných nemovitých věcí dle odborného odhadu znalce ke dni ocenění cena ,- Kč ,- Kč není zjišťována ,- Kč ,- Kč Závěr : 1. Obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí tj. pozemku st. parcela č zastavěná plocha a nádvoří se stavbou rodinného domu č.p. 7, který je součástí pozemku v části obce Mužetice vč. příslušenství zapsaných na LV 1122 pro katastrální území Mužetice a obec Sedlice a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Strakonice odhaduji ke dni ocenění slovy : jednostošedesáttisíckorunčeských ,- Kč 2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva vedeného v katastru nemovitostí, nejsou znalci známa, nebyly znalci povinnými sděleny a dle zjištění se znalce nevyskytují. Hodnota zástavního práva není v odhadnuté obvyklé ceně zohledněna. v Pardubicích dne Vypracoval Ing. Michal Sirový ZUOM a.s. - znalecký ústav Ing. Jan Mikloško Ředitel společnosti Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne č.j. MSP-33/2014- OSD-SZN/11, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 13-9/2016 znaleckého deníku.

16 16 Příloha : 5x fotodokumentace 1x kopie výpisu z KN, LV x kopie katastrální mapy FOTODOKUMENTACE východní pohled na RD č.p. 7 severozápadní pohled na RD č.p. 7

17 17 jižní pohled na RD č.p. 7 pohled do vnitřních prostor domu č.p. 7 pohled do vnitřních prostor domu č.p. 7