ZNALECKÝ POSUDEK. č /14

Transkript

1 Ing. Michal Sirový, Jírovcova 1621/19, České Budějovice tel. : mail.: info@posudkyodhady.cz ZNALECKÝ POSUDEK č /14 o stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí tj. st. parcely č. 105/1 zastavěná plocha a nádvoří se stavbou rodinného domu č.p. 36 stojící na pozemku, st. parcely č. 105/2 zastavěná plocha a nádvoří se stavbou rodinného domu č.p. 26 stojící na pozemku obě v části obce Chlum u Třeboně a pozemky parcela č. 1342/9 orná půda, parcela č. 1342/27 orná půda, parcela č. 1342/28 orná půda, parcela č. 1350/1 trvalý travní porost, parcela č. 1351/2 trvalý travní porost, parcela č. 1351/3 orná půda, parcela č. 1351/4 orná půda, parcela č. 1351/5 orná půda, parcela č ostatní plocha, parcela č trvalý travní porost, parcela č. 1359/5 trvalý travní porost a parcela č. 1369/13 trvalý travní porost vše vč. příslušenství zapsaných na LV 1243 a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Jindřichův Hradec Objednatel posudku : EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická č.p. 780/ Praha 8 č.j. 343/2014-N Účel posudku : Zjištění ceny nemovitostí pro nedobrovolnou Posudek vypracoval : Datum místního šetření : Zohlednění stavu ke dni : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Použitý oceňovací předpis : dražbu a prodej Ing. Michal Sirový, znalec Jírovcova 1621/19, České Budějovice Vyhláška MF č. 441/2013 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) Zvláštní požadavky objednatele: provést ocenění obvyklou cenou dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění zákona č.303/2013 Sb. V Českých Budějovicích dne Tento znalecký posudek obsahuje 37 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve dvou vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.

2 2 1. NÁLEZ Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : Objednávka EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická č.p. 780/1, Praha 8, pod č.j. 343/2014-N ze dne s předáním podkladů mailem Výpis z katastru nemovitostí ze dne vyhotovený dálkovým přístupem, LV č A: Vlastník : 1. Dlouhý Pavel, trvale bytem Chlum u Třeboně č.p. 36, Chlum u Třeboně 1/1 B : Nemovitosti : - st. parcela č. 105/1 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 373 m2 se stavbou objektu bydlení č.p st. parcela č. 105/2 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 92 m2 se stavbou objektu bydlení č.p parcela č. 1342/9 orná půda o výměře 2729 m2 - parcela č. 1342/27 orná půda o výměře 1031 m2 - parcela č. 1342/28 orná půda o výměře 174 m2 - parcela č. 1350/1 trvalý travní porost o výměře 522 m2 - parcela č. 1351/2 trvalý travní porost o výměře 1406 m2 - parcela č. 1351/3 orná půda o výměře 2752 m2 - parcela č. 1351/4 orná půda o výměře 1000 m2 - parcela č. 1351/5 orná půda o výměře 2064 m2 - parcela č ostatní plocha o výměře 870 m2 - parcela č trvalý travní porost o výměře 1374 m2 - parcela č. 1359/5 trvalý travní porost o výměře 2817 m2 - parcela č. 1369/13 trvalý travní porost o výměře 5475 m2 C : Omezení vlastnického práva : viz příloha č.2 D : Jiné zápisy : bez zápisu E : Nabývací tituly : viz příloha č.2 vše v k.ú. a v obci Chlum u Třeboně Kopie katastrální mapy vyhotovená znalcem na internetovém katastru nemovitostí dne viz příloha č Projektová dokumentace nebyla znalci předložena Místní šetření - proběhlo na místě samém dne za účasti znalce. Vlastník ani zástupce vlastníka oceňovaných nemovitostí se místního šetření nezúčastnili. Při místním šetření byla provedena vnější prohlídka oceňovaných nemovitostí, zaměření objektů a fotodokumentace z veřejně přístupného prostoru Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření viz příloha č Konzultace na Úřadě městyse v Chlumu u Třeboně u pana místostarosty, kde byly znalci podány dostupné informace o oceňovaných stavbách a o možnosti zástavby na oceňovaných pozemcích z pohledu platného územního plánu městyse Chlum u Třeboně Konzultace u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými rodinnými domy v lokalitě Internet zjištění stávajících nabídek rodinných domů na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní internetové servery apod.

3 Odborná publikace Teorie oceňování nemovitostí od Prof. Ing. Alberta Bradáče CSc vydaná v nakladatelství CERM Brno Metodika oceňování nemovitostí vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno Vyhláška MF č. 441/2013 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) 1.2 Popis oceňovaného areálu Celý areál, který je ke dni ocenění užíván vlastníkem pro trvalé bydlení, tvoří bývalá zemědělská usedlost s uzavřeným dvorem se dvěma obytnými částmi tvořícími č.p. 36 a č.p. 26 s navazující stavbou stodoly u jižní hranice dvora. Obě obytné části jsou obdélníkového půdorysu, jednopodlažní se sedlovými střechami s možností vestavby podkroví. Areál dotvářejí další vedlejší stavby skladů bez č.p./č.e., které jsou vystavěny u štítových zdí stodoly a dále pozemky tvořící funkční celek tj. st. parcela č. 105/1 zastavěná plocha a nádvoří, která je zastavěna oceňovanou stavbou č.p. 36 a stavbou stodoly, st. parcela č. 105/2 zastavěná plocha a nádvoří, která je zastavěna oceňovanou stavbou č.p. 26 a parcela č ostatní plocha, která je zastavěna na části své výměry dalšími vedlejšími stavbami ( sklad č. 1 a č. 2 ) a tvoří s objekty a st. pozemky jednotný funkční celek. Areál není oplocen. Obytné části jsou napojeny na veřejný rozvod elektrické energie, pravděpodobně na vlastní zdroj vody a na vlastní žumpu. Příjezd k domu je možný nezpevněnou odbočkou z místní zpevněné komunikace. Původní stáří domů není znalci známo, dle odborného odhadu znalce cca let. Většina konstrukcí dlouhodobé životnosti jsou původní, objekty v průběhu životnosti neprošly pravděpodobně žádnou celkovou rekonstrukcí. Technický stav odpovídá ke dni ocenění svému stáří a dlouhodobě neprováděné běžné údržbě a je celkově zanedbaný. Součástí ocenění jsou i další pozemky parcela č. 1342/9, 1342/27, č. 1342/28, č. 1350/1, č. 1351/2, č. 1351/3, č , č. 1351/5, č. 1352, č. 1355, č. 1359/5 a č. 1369/13 užívané převážně pro zemědělské účely, která leží v okruhu oceňované usedlosti Parcely nejsou zastavěny žádnými stavbami, dle územního plánu obce Chlum u Třeboně nejsou určeny k zastavění. Jsou užívány a oceňovány jako zemědělský pozemek. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav rodinného domu i další stavby vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z ústní informace vlastníka a předaných písemných podkladů, případně doplněny vlastním odborným odhadem znalce. Ne všechny oceňované stavby jsou korektně zapsány v katastru nemovitostí např. objekt č.p. 26 je ve skutečnosti delší a stavby skladů č. 1 a č. 2 nejsou v katastru zakresleny vůbec. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 441/2013 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška ).

4 4 POZNÁMKA : Znalci nebylo vlastníkem oceňovaných nemovitostí panem Pavlem Dlouhým umožněno provést vnitřní prohlídku oceňovaných staveb, znalci nebyly vlastníkem předány požadované podklady potřebné pro výpočet ( např. dokumentace oceňovaných staveb ). K místnímu šetření svolanému na den v 9:00 hod. se vlastník ani zástupce vlastníka oceňovaných nemovitostí nedostavili. Ocenění je tudíž provedeno na základě vnějšího ohledání oceňovaných nemovitostí z veřejně přístupného prostoru a z přilehlých pozemků, které byly při místním šetření volně přístupné a dle odborného názoru znalce. 2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu Rodinný dům č.p Rodinný dům č.p Stodola bez č.p./č.e Sklad č. 1 bez č.p./č.e Sklad č. 2 bez č.p./č.e Venkovní úprava Pozemky ve funkčním celku st. parcela č. 105/1 a č. 105/2 a parcela č. 664/ Ostatní oceňované pozemky parcela č. 1342/9, 1342/27, č. 1342/28, č. 1350/1, č. 1351/2, č. 1351/3, č , č. 1351/5, č. 1352, č. 1355, č. 1359/5 a č. 1369/ Rekapitulace 2.2 Výnosová hodnota 2.3 Komparativní porovnávací metoda 2.4 Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí 2.5 Rekapitulace 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitou věc pořídit /postavit/ v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena/, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že podle provedených porovnání cena stanovená podle cenového předpisu ( dle vyhl. č. 441/2013 Sb. s koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné výše podle cenového předpisu.

5 Rodinný dům č.p Popis Objekt rodinného domu č.p. 36 stojící na st. parcele č. 105/1 zastavěná plocha a nádvoří je přibližně obdélníkového půdorysu, nepodsklepený, jednopodlažní se sedlovou střechou a s možností vestavby podkroví. Konstrukci tvoří masivní smíšené zdivo. Krov je dřevěný vázaný s krytinou z francouzských tašek. V objektu je pravděpodobně jedna bytová jednotka, velikost bytu ani dispozici objektu nebylo možno. Dům je napojen na přívod elektrické energie, pravděpodobně na vlastní zdroj vody a na vlastní žumpu. Původní stáří rodinného domu není znalci známo, dle odhadu přes 100 let. Základy : základové pasy kamenné Nosná konstrukce : zděná ze smíšeného převážně kamenného zdiva Vnější povrchy obvodových stěn : štuková omítka Stropy : dřevěné s omítnutým podhledem Střecha : sedlová Střešní krytina : tašková z tašek bobrovek Oplechování : nevyskytuje se Bleskosvod : nevyskytuje se Popis vybavení stavby předpoklad znalce Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Podlaha a dlažby : cementový potěr, keramická dlažba Schodiště : nevyskytuje se Okna : dřevěná dvojitá Dveře : hladké i dřevěné El. instalace : 220 V/380 V, pojistné automaty Obklady : keramické běžné Vytápění : lokální Rozvod vody : studené Sanitární zařízení : záchod Rozvod plynu : nevyskytuje se Zdroj teplé vody : nevyskytuje se Kuchyňské vybavení : nevyskytuje se Dispoziční řešení : Nebylo možno zjistit Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření. Rozměry, které nebylo možno technicky změřit byly odhadnuty znalcem na základě odborného odhadu ( např. šířka objektu, výška krovu ). Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části ( m ) plocha ( m 2 ) výška ( m ) OP (m 3 ) 5,75 * 19,00 = 109,25 = 2,50 273,13 celkem 1.NP 109,25 273,13 5,75 * 19,00 = 109,25 3,00/2 = 1,50 163,88 celkem zastřešení 109,25 163,88 celkem OP rodinný dům č.p ,01 m 3

6 Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním určen k bydlení, 100 % podlahové plochy místností je určena k bydlení, jelikož má jedno nadzemní podlaží, nezařízené podkroví, splňuje požadavky na rodinný dům dle ustanovení 3, odst. C) vyhlášky MMR č. 137/1998 Sb. Zastavěná plocha 1.NP je 109,25 m 2 Zastavěná plocha 1.PP je 0,00 m 2 Poměr zastavěných ploch : 1.PP/1.NP = 0,00/109,25 = 0,00 % Tj. objekt rodinného domu je podsklepen pod 1/2 zastavěné plochy 1.NP / zde zcela nepodsklepen/ Zastavěná plocha 1.NP je 109,25 m 2 Zastavěná plocha podkroví je 0,00 m 2 Poměr zastavěných ploch : podkroví/1.np = 0,00/109,25 = 0,00 % Tj. objekt rodinného domu nemá zařízené podkroví v celé zastavěné ploše 1.NP Rodinný dům je stavbou typu A samostatně stojící, nepodsklepený, jednopodlažní se sklonitou střechou s možností vestavby podkroví a se základní cenou 2 290,- Kč/ m Koeficienty Rodinný dům podle 13 a přílohy č. 11 vyhlášky Typ A ( 1. NP, nezařízené podkroví, sedlová střecha ) ZC 2 290,- Kč/m 3 Obestavěný prostor objektu dle výpočtu OP m 3 437,01 Koeficient polohový příloha č. 20 vyhlášky ostatní obce pol. č. 5 K5 0,90 Koeficient podkroví neuplatněno Kpod 1,00 Koeficient změny ceny staveb dle přílohy č. 41 vyhl. Ki 2,126 Základní cena po první úpravě = ZC x Kpod Kč/m 3 ZC 2 290,00 Pořizovací cena konstrukcí navíc Cena odhadnuta znalcem Kč CK 0,00 Podíl ceny konstrukce navíc = CK/ ( ZC x OP x K5 x Ki ) - PK 0,00 koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní zařízení stavby je stanoveno znalcem na základě odborného odhadu Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl. Č.14 Upravený podíl 1 Základy kamenné pasy bez izolace P Svislé kce smíšené zdivo P Stropy dřevěné S Zastřešení krov vázaný sedlový S Krytiny střech tašková S Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S Vnitřní omítky omítky vápenné štukové S Fasádní omítky štuková omítka S Vnější obklady nevyskytují se CH Vnitřní obklady keramické běžné S Schody nevyskytují se CH Dveře hladké a dřevěné S Okna dřevěná dvojitá S Podlahy obytných místnost. PVC S Podlahy ostatních místností cementový potěr, dlažba S Vytápění lokální P Elektroinstalace 220 V/380 V, automaty S

7 7 18 Bleskosvod nevyskytují se CH Rozvod vody studené P Zdroj teplé vody nevyskytuje se CH Instalace plynu nevyskytují se CH Kanalizace provedena S 0, , Vybavení kuchyní nevyskytuje se CH Vnitřní hygienic. vybavení nevyskytuje se CH Záchod splachovací S Ostatní nevyskytují se CH N Navíc CELKEM Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K Základní cena upravená ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kpod Kč / m , Stáří a opotřebení Původní stáří rodinného domu nebylo znalci sděleno, ani nebyly předloženy žádné doklady. Dle odborného názoru znalce je stáří přes 100 let. Většina konstrukcí dlouhodobé životnosti a část prvků krátkodobé životnosti jsou původní. Technický stav objektu je, vzhledem k uvažovanému stáří a neprováděné běžné údržbě, velmi zanedbaný, objekt se nedá pravděpodobně plně užívat bez předchozí rekonstrukce. Patrné jsou vyšší opotřebení většiny prvků stavby ( krytina, okna, omítky ). Dle přílohy č. 14 vyhlášky je použita při výpočtu opotřebení lineární metoda. Rok odhadu 2014 Rok kolaudace / začátek užívání / odhad 1914 Stáří 100 let Předpokládaná další životnost 30 let Celková životnost 130 let Procento ročního opotřebení 0,7692 % Opotřebení 76,92 % Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m ,00 Základní cena upravená ZCU Kč / m ,41 Obestavěný prostor OP m 3 437,01 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč ,67 Stupeň dokončení stavby % 100 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč ,67 Opotřebení 76,92 % ,14 Cena časová rodinného domu č.p. 36 ke dni odhadu Kč ,53

8 Rodinný dům č.p Popis Objekt rodinného domu č.p. 26 stojící na st. parcele č. 105/2 zastavěná plocha a nádvoří je přibližně obdélníkového půdorysu, nepodsklepený, jednopodlažní se sedlovou střechou a s možností vestavby podkroví. Konstrukci tvoří masivní smíšené zdivo. Krov je dřevěný vázaný s krytinou z francouzských tašek. V objektu je pravděpodobně jedna bytová jednotka, velikost bytu ani dispozici objektu nebylo možno. Dům je napojen na přívod elektrické energie, pravděpodobně na vlastní zdroj vody a na vlastní žumpu. Původní stáří rodinného domu není znalci známo, dle odhadu cca let. Základy : základové pasy kamenné Nosná konstrukce : zděná ze smíšeného zdiva Vnější povrchy obvodových stěn : štuková omítka Stropy : dřevěné s omítnutým podhledem Střecha : sedlová Střešní krytina : tašková Oplechování : z pozinkovaného plechu Bleskosvod : nevyskytuje se Popis vybavení stavby předpoklad znalce Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Podlaha a dlažby : cementový potěr, keramická dlažba, PVC Schodiště : nevyskytuje se Okna : dřevěná dvojitá Dveře : hladké i dřevěné El. instalace : 220 V/380 V, pojistné automaty Obklady : keramické běžné Vytápění : etážové s kotlem na pevná paliva Rozvod vody : studené i teplé Sanitární zařízení : splachovací záchod, vana i umyvadlo Rozvod plynu : nevyskytuje se Zdroj teplé vody : EI boiler Kuchyňské vybavení : linka, dřez a sporák Dispoziční řešení : Nebylo možno zjistit Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření. Rozměry, které nebylo možno technicky změřit byly odhadnuty znalcem na základě odborného odhadu ( např. šířka objektu, výška krovu ). Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části ( m ) plocha ( m 2 ) výška ( m ) OP (m 3 ) 6,40 * 19,00 = 121,60 = 2,70 328,32 celkem 1.NP 121,60 328,32 6,40 * 19,00 = 121,60 3,40/2 = 1,70 206,72 celkem zastřešení 121,60 206,72 celkem OP rodinný dům č.p ,04 m 3

9 Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním určen k bydlení, 100 % podlahové plochy místností je určena k bydlení, jelikož má jedno nadzemní podlaží, nezařízené podkroví, splňuje požadavky na rodinný dům dle ustanovení 3, odst. C) vyhlášky MMR č. 137/1998 Sb. Zastavěná plocha 1.NP je 121,60 m 2 Zastavěná plocha 1.PP je 0,00 m 2 Poměr zastavěných ploch : 1.PP/1.NP = 0,00/121,60 = 0,00 % Tj. objekt rodinného domu je podsklepen pod 1/2 zastavěné plochy 1.NP / zde zcela nepodsklepen/ Zastavěná plocha 1.NP je 121,60 m 2 Zastavěná plocha podkroví je 0,00 m 2 Poměr zastavěných ploch : podkroví/1.np = 0,00/121,60 = 0,00 % Tj. objekt rodinného domu nemá zařízené podkroví v celé zastavěné ploše 1.NP Rodinný dům je stavbou typu A samostatně stojící, nepodsklepený, jednopodlažní se sklonitou střechou s možností vestavby podkroví a se základní cenou 2 290,- Kč/ m Koeficienty Rodinný dům podle 13 a přílohy č. 11 vyhlášky Typ A ( 1. NP, nezařízené podkroví, sedlová střecha ) ZC 2 290,- Kč/m 3 Obestavěný prostor objektu dle výpočtu OP m 3 535,04 Koeficient polohový příloha č. 20 vyhlášky ostatní obce pol. č. 5 K5 0,90 Koeficient podkroví neuplatněno Kpod 1,00 Koeficient změny ceny staveb dle přílohy č. 41 vyhl. Ki 2,126 Základní cena po první úpravě = ZC x Kpod Kč/m 3 ZC 2 290,00 Pořizovací cena konstrukcí navíc Cena odhadnuta znalcem Kč CK 0,00 Podíl ceny konstrukce navíc = CK/ ( ZC x OP x K5 x Ki ) - PK 0,00 koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní zařízení stavby je stanoveno znalcem na základě odborného odhadu Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl. Č.14 Upravený podíl 1 Základy kamenné pasy bez izolace P Svislé kce smíšené zdivo P Stropy dřevěné S Zastřešení krov vázaný sedlový S Krytiny střech tašková S Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S Vnitřní omítky omítky vápenné štukové S Fasádní omítky štuková omítka S Vnější obklady nevyskytují se CH Vnitřní obklady keramické běžné S Schody nevyskytují se CH Dveře hladké a dřevěné S Okna dřevěná dvojitá S Podlahy obytných místnost. PVC S Podlahy ostatních místností cementový potěr, dlažba S Vytápění etážové s kotlem na PP S Elektroinstalace 220 V/380 V, automaty S

10 10 18 Bleskosvod nevyskytují se CH Rozvod vody studené a teplé S Zdroj teplé vody EI boiler S Instalace plynu nevyskytují se CH Kanalizace provedena S 0, , Vybavení kuchyní linka, dřez a sporák S Vnitřní hygienic. vybavení umyvadlo, vana S Záchod splachovací S Ostatní nevyskytují se CH N Navíc CELKEM Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K Základní cena upravená ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kpod Kč / m , Stáří a opotřebení Původní stáří rodinného domu nebylo znalci sděleno, ani nebyly předloženy žádné doklady. Dle odborného názoru znalce je stáří cca let. Většina konstrukcí dlouhodobé životnosti a část prvků krátkodobé životnosti jsou původní. Technický stav objektu je, vzhledem k uvažovanému stáří a neprováděné běžné údržbě, velmi zanedbaný. Patrné jsou vyšší opotřebení většiny prvků stavby ( krytina, okna, omítky ). Dle přílohy č. 14 vyhlášky je použita při výpočtu opotřebení lineární metoda. Rok odhadu 2014 Rok kolaudace / začátek užívání / odhad 1924 Stáří 90 let Předpokládaná další životnost 40 let Celková životnost 130 let Procento ročního opotřebení 0,7692 % Opotřebení 69,23 % Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m ,00 Základní cena upravená ZCU Kč / m ,97 Obestavěný prostor OP m 3 535,04 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč ,87 Stupeň dokončení stavby % 100 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč ,87 Opotřebení 69,23 % ,13 Cena časová rodinného domu č.p. 26 ke dni odhadu Kč ,74

11 Stodola bez č.p. ( 16 ) Popis Objekt stodoly uzavírá dvůr na jižní hranici. Je, jednopodlažní, nepodsklepený se sedlovou střechou. Konstrukci tvoří smíšené, převážně kamenné zdivo, stropy jsou pravděpodobně dřevěné. Základy : kamenné pasy Nosná konstrukce : zděná z kamenného zdiva Vnější povrchy obvodových stěn : vápenná omítka štuková Strop : dřevěný Střecha : sedlový krov vázaný Střešní krytina : tašková Klempířské konstrukce : nevyskytují se Bleskosvod : nevyskytuje se Technický stav objektů: Odpovídá svému stáří a nepravidelně prováděné běžné údržbě a je celkově průměrný. Byla provedena výměna střešní krytiny. Stáří stavby je uvažováno cca let Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření a z odhadu znalce u rozměrů, které nebylo možno změřit ( výška objektu, délka objektu ). Výpočty jsou prováděny podle zásad přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části ( m ) plocha ( m 2 ) výška ( m ) OP (m 3 ) 11,20 * 6,50 = 72,80 = 3,50 254,80 celkem 1.NP 72,80 254,80 11,20 * 6,50 = 72,80 3,50/2 = 1,75 127,40 celkem zastřešení 72,80 127,40 celkem OP stodoly 382,20 m Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním a užíváním určen pro skladování, svou zastavěnou plochou 72,80 m 2 nepřesahuje 100 m 2, tvoří příslušenství stavby hlavní, lze konstatovat, že se jedná o vedlejší stavbu. Ocenění se provede dle 16 vyhlášky č. 441/2013 Sb. vynásobením počtu m 3 obestavěného prostoru základní cenou uvedenou v příloze č. 14 stanovenou v závislosti na druhu konstrukce a upravenou dle odst. 2. Stodola je vedlejší stavbou typu A/I základní cena 1250,- Kč/m 3 Koeficienty Vedlejší stavba dle 16 a přílohy č. 14 vyhlášky typ A/I ( 1.NP, sedlová střecha ) ZC 1 250,- Kč/ m 3 Obestavěný prostor objektu OP m 3 382,20 Koeficient polohový příloha č. 20 vyhlášky ostatní obce pol. č. 5 K5 0,90 Koeficient změny cen staveb k CÚ 94 příloha č. 41 vyhlášky Ki 2,075

12 12 Koeficient zařízení podkroví neuplatněn Kč Kpod 1,00 Koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH= chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní zařízení stavby stanoveno na základě odborného odhadu Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl.č. 14 Upravený podíl 1 Základy základové kamenné pasy P Obvodové konstrukce zděné S Stropy dřevěné S Krovy dřevěný vázaný S Krytina tašková S Klempířské konstrukce nevyskytují se CH Úprava povrchů omítka vápenná štuková S Schodiště nevyskytuje se CH Dveře, vrata dřevěné S Okna nevyskytují se CH Podlahy betonové S Elektroinstalace nevyskytuje se CH CELKEM Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K Základní cena upravená ZC x K4 x K5 x Ki Kč / m 3 ZCU 1 985, Stáří a opotřebení Původní stáří se znalci nepodařilo zjistit, nedochovaly se žádné písemné dokumenty. Dle odborného odhadu znalce lze dovodit na stáří cca let. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti i většina prvků krátkodobé životnosti jsou původní. Výpočet opotřebení je proveden lineární metodou. Rok odhadu 2014 Rok kolaudace / začátek užívání / odhad 1934 Stáří 80 let Předpokládaná další životnost 40 let Celková životnost 20 let Procento ročního opotřebení 0,8333 % Opotřebení celkem 66,67 % Výpočet ceny Základní cena ZC Kč/m ,00 Základní cena upravená ZCU Kč/m ,39 Obestavěný prostor OP m 3 382,20 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč ,06 Stupeň dokončení stavby % 100 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč ,06 Opotřebení 66,67 % ,67 Cena časová stodoly ke dni odhadu Kč ,39

13 Sklad č. 1 bez č.p./č.e Popis Objekt skladu č. 1 je vystavěn u východní fasády stodoly a u jižní fasády objektu č.p. 26 na parcele č ostatní plocha. Je jednopodlažní, nepodsklepený s pultovou střechou. Konstrukci tvoří zdivo v kombinaci s dřevěnými sloupky, stropy se pravděpodobně nevyskytují. Objekt není zapsán v katastru nemovitostí. Základy : betonové pasy Nosná konstrukce : zděná Vnější povrchy obvodových stěn : vápenná omítka štuková Strop : nevyskytuje se Střecha : pultový krov Střešní krytina : eternitová vlna Klempířské konstrukce : nevyskytují se Bleskosvod : nevyskytuje se Technický stav objektů: Stáří stavby je uvažováno cca 15 let. Odpovídá svému stáří a nepravidelně prováděné běžné údržbě a je celkově průměrný Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření a z odhadu znalce u rozměrů, které nebylo možno změřit ( výška objektu, šířka objektu ). Výpočty jsou prováděny podle zásad přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části ( m ) plocha ( m 2 ) výška ( m ) OP (m 3 ) 4,00 * 7,50 = 30,00 srovnávací výška = 2,30 69,00 celkem 1.NP a zastřešení 30,00 69,00 celkem OP skladu č. 1 69,00 m Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním a užíváním pravděpodobně určen pro skladování, svou zastavěnou plochou 30,00 m 2 nepřesahuje 100 m 2, tvoří příslušenství stavby hlavní, lze konstatovat, že se jedná o vedlejší stavbu. Ocenění se provede dle 16 vyhlášky č. 441/2013 Sb. vynásobením počtu m 3 obestavěného prostoru základní cenou uvedenou v příloze č. 14 stanovenou v závislosti na druhu konstrukce a upravenou dle odst. 2. Sklad č. 1 je vedlejší stavbou typu B/I základní cena 1 250,- Kč/m 3 Koeficienty Vedlejší stavba dle 16 a přílohy č. 14 vyhlášky typ B/I ( 1.NP, pultová střecha ) ZC 1 250,- Kč/ m 3 Obestavěný prostor objektu OP m 3 69,00 Koeficient polohový příloha č. 20 vyhlášky ostatní obce pol. č. 5 K5 0,90 Koeficient změny cen staveb k CÚ 94 příloha č. 41 vyhlášky Ki 2,075 Koeficient zařízení podkroví neuplatněn Kč Kpod 1,00

14 14 Koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH= chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní zařízení stavby stanoveno na základě odborného odhadu Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl.č. 14 Upravený podíl 1 Základy betonové pasy P Obvodové konstrukce zděné a dřevěné sloupky S Stropy nevyskytují se CH Krovy dřevěný pultový S Krytina eternitová vlna S Klempířské konstrukce nevyskytují se CH Úprava povrchů omítka vápenná štuková S Schodiště neuvažuje se Dveře, vrata dřevěné S Okna dřevěná S Podlahy betonové S Elektroinstalace nevyskytuje se CH CELKEM Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K Základní cena upravená ZC x K4 x K5 x Ki Kč / m 3 ZCU 1 607, Stáří a opotřebení Rok odhadu 2014 Rok kolaudace / začátek užívání / odhad 1999 Stáří 15 let Předpokládaná další životnost 25 let Celková životnost 40 let Procento ročního opotřebení 2,50 % Opotřebení celkem 37,50 % Výpočet ceny Základní cena ZC Kč/m ,00 Základní cena upravená ZCU Kč/m ,59 Obestavěný prostor OP m 3 69,00 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč ,71 Stupeň dokončení stavby % 100 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč ,71 Opotřebení 37,50 % ,39 Cena časová skladu č. 1 ke dni odhadu Kč , Sklad č. 2 bez č.p./č.e Popis Objekt skladu č. 2 je vystavěn u západní fasády stodoly na parcele č ostatní plocha. Je jednopodlažní, nepodsklepený s pultovou střechou. Konstrukci tvoří zdivo, stropy se pravděpodobně nevyskytují. Objekt není zapsán v katastru nemovitostí. Základy : betonové pasy

15 Nosná konstrukce : zděná Vnější povrchy obvodových stěn : vápenná omítka štuková Strop : nevyskytuje se Střecha : pultový krov Střešní krytina : eternitová vlna Klempířské konstrukce : pozinkovaný plech Bleskosvod : nevyskytuje se 15 Technický stav objektů: Stáří stavby je uvažováno cca 20 let.odpovídá svému stáří a nepravidelně prováděné běžné údržbě a je celkově průměrný Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření a z odhadu znalce u rozměrů, které nebylo možno změřit ( výška objektu, šířka objektu ). Výpočty jsou prováděny podle zásad přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části ( m ) plocha ( m 2 ) výška ( m ) OP (m 3 ) 4,00 * 6,00 = 24,00 srovnávací výška = 3,00 72,00 celkem 1.NP a zastřešení 24,00 72,00 celkem OP skladu č. 2 72,00 m Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním a užíváním pravděpodobně určen pro skladování, svou zastavěnou plochou 24,00 m 2 nepřesahuje 100 m 2, tvoří příslušenství stavby hlavní, lze konstatovat, že se jedná o vedlejší stavbu. Ocenění se provede dle 16 vyhlášky č. 441/2013 Sb. vynásobením počtu m 3 obestavěného prostoru základní cenou uvedenou v příloze č. 14 stanovenou v závislosti na druhu konstrukce a upravenou dle odst. 2. Sklad č. 2 je vedlejší stavbou typu B/I základní cena 1 250,- Kč/m 3 Koeficienty Vedlejší stavba dle 16 a přílohy č. 14 vyhlášky typ B/I ( 1.NP, pultová střecha ) ZC 1 250,- Kč/ m 3 Obestavěný prostor objektu OP m 3 72,00 Koeficient polohový příloha č. 20 vyhlášky ostatní obce pol. č. 5 K5 0,90 Koeficient změny cen staveb k CÚ 94 příloha č. 41 vyhlášky Ki 2,075 Koeficient zařízení podkroví neuplatněn Kč Kpod 1,00 Koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH= chybí, P = podstandardní, A = nadstandardní zařízení stavby stanoveno na základě odborného odhadu Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl.č. 14 Upravený podíl 1 Základy betonové pasy P Obvodové konstrukce zděné S Stropy nevyskytují se CH Krovy dřevěný pultový S Krytina eternitová vlna S

16 16 6 Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S Úprava povrchů omítka vápenná štuková S Schodiště neuvažuje se Dveře, vrata dřevěné S Okna dřevěná S Podlahy betonové S Elektroinstalace nevyskytuje se CH CELKEM Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K Základní cena upravená ZC x K4 x K5 x Ki Kč / m 3 ZCU 1 647, Stáří a opotřebení Rok odhadu 2014 Rok kolaudace / začátek užívání / odhad 1994 Stáří 20 let Předpokládaná další životnost 20 let Celková životnost 40 let Procento ročního opotřebení 2,50 % Opotřebení celkem 50,00 % Výpočet ceny Základní cena ZC Kč/m ,00 Základní cena upravená ZCU Kč/m ,28 Obestavěný prostor OP m 3 72,00 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč ,16 Stupeň dokončení stavby % 100 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč ,16 Opotřebení 50,00 % ,08 Cena časová skladu č. 2 ke dni odhadu Kč , Venkovní úprava ( 18 ) Popis Znalci se nepodařilo dokumentovat všechny venkovní úpravy, které tvoří příslušenství objektu č.p. 26 a č.p. 36. Pro potřeby ocenění je postačující provést ocenění zjednodušeným způsobem. Z ohledání nemovitosti se jedná zejména o : - Přípojky inženýrských sítí - Vjezdová vrata a ohradní zeď - Zpevněné plochy Ocenění venkovních úprav : Ocenění venkovních úprav se provede dle 18 odst. 2 vyhl. zjednodušeným způsobem ve výši 3,50 až 5,0 % ze zjištěné ceny stavby oceňované dle 13 vyhl. ( rodinný dům a případně další stavby ) a z ceny stavby nebo staveb tvořící příslušenství k nim.

17 17 Výpočet ceny reprodukční venkovních úprav : Cena stavby objektu rodinného domu č.p ,67 Kč Cena stavby objektu rodinného domu č.p ,87 Kč Cena stodoly ,06 Kč Cena skladu č ,71 Kč Cena skladu č ,16 Kč Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem ,47 Kč Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem x 3,50 % Cena reprodukční venkovních úprav zjednodušeným způsobem ,25 Kč Výpočet ceny časové venkovních úprav : Cena stavby objektu rodinného domu č.p ,53 Kč Cena stavby objektu rodinného domu č.p ,74 Kč Cena stodoly ,39 Kč Cena skladu č ,32 Kč Cena skladu č ,08 Kč Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem ,06 Kč Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem x 3,50 % Cena časová venkovních úprav zjednodušeným způsobem ,18 Kč Pozemky ve funkčním celku st. parcela č. 105/1 a č. 105/2 a parcela č. 664/ Metodika výpočtu ceny pozemku Cena pozemků se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Výše uvedený pozemek stavební parcela č. 65 zastavěná plocha a nádvoří je zastavěna oceňovanou stavbou rodinného domu a stavbou kolny, má výměru 177 m2. Oceňovaný pozemek parcela č. 664/2 zahrada o výměře 82 m2 tvoří jednotný funkční celek se stavbami a stavebním pozemkem a není zastavěna žádnými stavbami. Celková výměra oceňovaných pozemků je 259 m2. Obdobné srovnávací pozemky nemá znalec ve své databázi, proto byl srovnávací pozemek vyhledán na internetovém realitním serveru. Na okraji zastavěné části obce Chlum u Třeboně je nabízen pozemek pro výstavbu rodinného domu. Pozemek o výměře 1490 m2 je inzerován za nabídkovou cenu ,- Kč. Z důvodu uvedené nabídkové ceny je tato redukována koeficientem 0,80. OCENĚNÍ POZEMKU INDEXOVOU POROVNÁVACÍ METODOU a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku okraj zastavěné části obce Chlum u Třeboně, část obce zastavěná nízkopodlažní zástavbou Popis srovnávacího pozemku mírně svažitý pozemek, zpevněný příjezd, Vodovod a EI u pozemku. Výměra srovnávacího pozemku VS m Cena srovnávacího pozemku CS Kč 0,80 x ,00 Jednotková cena srovnávacího pozemku JCS = CS/VS Kč/m2 240,00 Koeficienty pro výpočet indexu

18 18 A Územní struktura Vesnická zástavba okrajová část obce 1.00 B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený částečně 1.30 C Třída velikosti obce 0 až 2 tisíc obyvatel 0.40 D Obchodní resp. průmysl. Poloha Venkovská lokalita 1.20 E Územní připravenost, infrastr. Střední 0.75 F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Is = A x B x C x D x E x F b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku Popis oceňovaného pozemku Mimo souvisle zastavěnou část obce Chlum u T5eboně, rozptýlená zástavba v krajině nízkopodlažní zástavbou Rovinatý pozemek, zpevněný příjezd, EI na pozemku Výměra oceňovaného pozemku m Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Vesnická zástavba mimo souvisle zastavěnou část 0.95 obce B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený částečně 1.25 C Třída velikosti obce 0 až 2 tisíc obyvatel 0.40 D Obchodní resp. průmysl. poloha Venkovská lokalita 1.20 E Územní připravenost, infrastr. Střední F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Io = A x B x C x D x E x F Poměr indexů Pi = Io/Is Jednotková cena oceńovaného pozemku JCC = JCS x Pi Kč/m2 204,62 Cena oceňovaného pozemku st. parcela 910 m2 Kč ,70 Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku - 1/1 Cena oceňovaných pozemků dni odhadu / zaokrouhleno / Kč , Ostatní oceňované pozemky parcela č. 1342/9, 1342/27, č. 1342/28, č. 1350/1, č. 1351/2, č. 1351/3, č , č. 1351/5, č. 1352, č. 1355, č. 1359/5 a č. 1369/ Metodika výpočtu ceny zemědělského pozemku Cena pozemků se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Výše oceňované pozemky parcela č. 1342/9, 1342/27, č. 1342/28, č. 1350/1, č. 1351/2, č. 1351/3, č , č. 1351/5, č. 1352, č. 1355, č. 1359/5 a č. 1369/13 nejsou zastavěny žádnými stavbami, netvoří žádný funkční celek se stavbou či se st. pozemkem.

19 19 Pozemky nejsou určeny platným územním plánem obce Chlum u Třeboně k výstavbě, neleží v zastavěném území obce ani v zastavitelné ploše. Jsou převážně užívány pro zemědělské účely a jako zemědělská půda jsou i oceňovány. Obdobné srovnávací pozemky nemá znalec ve své databázi, proto byl srovnávací pozemek vyhledán na internetovém realitním serveru. Srovnávací pozemky v souhrnné výměře m2 jsou nabízeny k prodeji a leží v obci Chlum u Třeboně nedaleko rybníka Nový Kancíř. Dle platného územního plánu obce Chlum u Třeboně nejsou parcely určena k zastavění, pozemky jsou užívány jako zemědělská půda. Pozemky jsou nabízeny za cenu 13,- Kč/m2. Z důvodu zatím nerealizovaného převodu je nabídková cena korigována koeficientem 0,85 tj. cena pozemku uvažovaná ve výpočtu je ve výši 11,05 Kč/m2. ocenění pozemku indexovou porovnávací metodou srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku obec Chlum u Třeboně, mimo zastavěnou část obce, volná zemědělská krajina Popis srovnávacího pozemku rovinaté pozemky, nezpevněný příjezd, nejsou známy omezení užívání pozemku Výměra srovnávacího pozemku VS m Cena srovnávacího pozemku CS Kč 0,85 x ,- Jednotková cena srovnávacího pozemku JCS = CS/VS Kč/m2 11,05 Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Mimo zastavěnou část obce, nezpevněný příjezd 0.90 B Typ pozemku Zemědělský 1.00 C Třída velikosti obce 0 až 2 tisíc obyvatel 0.40 D Omezení užívání pozemku Není známo, pravděpodobně žádné 1.20 E Územní připravenost, infrastr. Průměrná 0.75 F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Is = A x B x C x D x E x F oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku obec Chlum u Třeboně, mimo zastavěnou část obce, volná zemědělská krajina na okraji zastavěné části obce s rozptýlenou zástavbou v krajině Popis oceňovaného pozemku rovinaté pozemky, nezpevněný příjezd, CHKO Třeboňsko II-IV. zóna Výměra oceňovaného pozemku m Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Okraj zastavěné části obce, nezpevněný příjezd 1.00 B Typ pozemku Zemědělský 1.00 C Třída velikosti obce 0 až 2 tisíc obyvatel 0.40 D Omezení užívání pozemku CHKO Třeboňsko 1.15 E Územní připravenost, infrastr. Lepší 0.85

20 20 F Speciální charakteristiky Pozemky v rozptýlené zástavbě 1.30 Celkový index srovnávacího pozemku Io = A x B x C x D x E x F Poměr indexů Pi = Io/Is Jednotková cena oceńovaného pozemku JCC = JCS x Pi Kč/m2 17,35 Cena oceňovaných pozemků Kč ,00 Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku - 1/1 Cena oceňovaných pozemků ke dni odhadu Kč ,- Rekapitulace časové a reprodukční ceny staveb a obvyklá cena pozemků Stavba Časová cena Opotřebení Reprodukční cena Rodinný dům č.p ,53 Kč 76,92 % ,67 Kč Rodinný dům č.p ,74 Kč 69,23 % ,87 Kč Stodola ,39 Kč 66,67 % ,06 Kč Sklad č ,32 Kč 37,50 % ,71 Kč Sklad č ,08 Kč 50,00 % ,16 Kč Venkovní úpravy ,18 Kč ,25 Kč Stavby celkem / zaokrouhleno / ,00 Kč ,00 Kč Pozemky ve funkčním celku ,00 Kč ,00 Kč Pozemky ostatní ,00 Kč ,00 Kč Oceňované nemovitosti celkem ,00 Kč ,00 Kč 2.2 Výnosová hodnota areálu oceňovaných nemovitostí Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. Výnosová hodnota nemovitostí se stanovuje za předpokladu, že lze oceňovanou nemovitost ke dni ocenění pronajmout, popřípadě pronajmout s vynaložením nákladů, které jsou nutné pro uvedení nemovitosti do pronajímatelného stavu. Tyto nutné náklady se od zjištěné výnosové ceny nemovitostí odečítají Ocenění výnosovou hodnotou Oceňované objekty RD č.p. 36, č.p. 26 a vedlejší stavby bez č.p./č.e. nejsou ke dni ocenění pronajaty. Jejich technický stav pronajmutí umožňuje. Pro výpočet je použito simulované nájemné, které je znalcem stanoveno na základě odborného odhadu ve výši 7 000,- Kč/měsíc a vychází ze součtu nájemného za celý oceňovaný areál vč. příslušenství a zohledňuje technický stav oceňovaných nemovitostí.

21 21 Výnosové ocenění konstantní příjmy po dlouhou dobu, věčná renta Objekt rodinný dům Příjmy z nájemného Nájemné ročně předpoklad v daném místě, objekt ke dni ocenění Nájemné / odhad dle místních poměrů reálně dosažitelný / Kč/měsíc Počítáno 12 měsíců měsíců/rok 12 Celkem příjem z nájemného ročně Kč/rok ,00 Redukce z důvodu nepronajmutí 90 % x 0,90 Celkem příjem z nájemného ročně Kč/rok ,00 Výdaje na dosažení příjmů Podklady pro výpočet výdajů Reprodukční cena RD vč. příslušenství RC ( Kč ) ,00 Časová cena RD včetně příslušenství ČC ( Kč ) ,00 Předpokládaná doba kapitalizace pro amortizaci T ( roků ) 30 Stáří stavby původní S ( roků ) 100 Celková životnost Z ( roků ) 140 Opotřebení hlavní stavby A ( % ) 76,92 Předpokládané roční procento na údržbu a opravy % z RC 0,75 Míra kapitalizace roční pro výpočet amortizace u ( % ) 3,00 Úročitel pro výpočet amortizace q ( - ) 1,03 Výpočet výdajů Daň z nemovitostí / dle odhadu provedeného znalcem / Kč/rok 2 500,00 Pojištění nemovitostí / x RC / Kč/rok 3 398,00 Průměrné roční náklady na běžnou údržbu a opravy / x RC / Kč/rok ,00 Správa nemovitostí Kč/rok 0,00 Průměrné kapitalizované roční odpisy výpočtem ( ČC x i )/( q) T - 1 Kč/rok ,00 Jiné náklady Kč 0,00 Roční nájemné z pozemku Kč 0,00 Celkem výdaje ročně Kč ,00 Výpočet čistého ročního nájemného Příjmy ročně celkem Kč ,00 Výdaje ročně celkem Kč ,00 Čisté roční nájemné Kč ,00 Výpočet výnosové hodnoty Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů z nájemného? ano Výpočet věčnou rentou Čisté roční nájemné Kč ,00 Míra kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty % 6,00 Výnosová hodnota před provedením opravy a bez provize Kč ,84 Odpočet nákladů na opravu pro znovuzprovoznění Kč 0,00 Výnosová hodnota areálu ve funkčním celku včetně příslušenství ke dni odhadu Kč ,-

22 Porovnávací indexová metoda Metodika ocenění porovnávací metodou Obvyklá cena je v zákoně č. 151/1997 Sb. v platném znění definována v 2 jako cena..., která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby...". Standardně se obvyklá cena zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, je třeba použít náhradní metodiku. Indexová metoda výpočtu obvyklé ceny je standardně používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitostí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství, pozemek apod. ). Porovnávací kriteria : - korekce pramene ceny - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - příslušenství nemovitosti - technický stav nemovitosti - odborný názor znalce Znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serverech a Srovnávací objekt č.1 Rodinný dům v obci Nová Bystřice Lokalita : zastavěná část obce Nový Vojířov Prodej zemědělské usedlosti v části obce Nový Vojířov. K domu náleží chlévy, kůlna a sklep. Obytná část o dispozici 2+1, malá zahrada před domem a větší s ovocnými stromy za domem.

23 23 Napojeno na veřejný vodovod i studnu, odpad řešen žumpou. Vytápění lokálními kamny a krbem na tuhá paliva. V blízkosti rakouských hranic, golfového hřiště. Veškerá občanská vybavenost ve 4 km vzdálené Nové Bystřici. Zastavěná plocha : 395 m2 Užitná plocha : 100 m2 Plocha pozemku : 1246 m2 Nabídková cena : ,- Kč Srovnávací objekt č. 2 Rodinný dům v obci Třeboň Lokalita : samostatná část obce Branná Prodej zemědělské usedlosti ve stavu před rekonstrukcí v části města Třeboň - Branná. Cihlová konstrukce, nové laťování a betonové tašky, krovy v dobrém stavu. Na obytnou část 3+1 navazují vedlejší prostory. K domu náleží chlévy, sklep, uzavřený dvůr a přilehlé pozemky. Napojen na veř. vodovod, nutné vybudovat novou jímku/septik. Možnost dokoupit zahradu před domem m2. Zastavěná plocha : 535 m2 Užitná plocha : 100 m2 Plocha pozemku : 3500 m2 Nabídková cena : ,- Kč Srovnávací objekt č.3 Rodinný dům v obci Stráž nad Nežárkou Lokalita : ulice Třeboňská

24 24 Samostatně stojící zemědělská usedlost vel. 4+1 a 2+1 se zahradou v klidné části obce Hranice. Jedná se o nepodsklepenou stavbu ze smíšeného zdiva s dřevěnými okny a sedlovou střechou krytou taškami, zastavěná plocha činí 385 m2, obytná je cca 150 m2. Dům je vhodný jak k trvalému bydlení, tak také díky umístění na pěkném klidném místě k rekreaci a odpočinku. V levé části domu je bytová jednotka 2+1, je zde předsíň, kuchyň, obývací pokoj, ložnice, koupelna, toaleta a spíž. Tato část domu je vytápěna kamny na tuhá paliva. V pravé části je bytová jednotka 4+1, k dispozici je předsíň, kuchyň, obývací pokoj, ložnice, dva pokoje, koupelna s vanou, toaleta a kotelna. O vytápění se stará kotel na tuhá paliva s rozvody ústředního topení. Dům je napojený na obecní vodovod a vlastní studnu, odpady jsou svedeny do septiku. K domu náleží stodola, přístřešek pro auto, uzavřený dvůr a pěkná udržovaná zahrada o rozloze 2886 m2. Zastavěná plocha : 385 m2 Užitná plocha : 150 m2 Plocha pozemku : 3271 m2 Nabídková cena : ,- Kč Porovnání objektů Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 1 Č. Obec / Lokalita Oce ň. obj RD obec Chlum u Třeboně, ul. Mýtní 19 Velikost /Počet místností nebylo možno zjistit Příslušenství / Garáž stodola, 2x sklad/ ne Pozemek ( m2 ) Jiné / stav 1335 zanedbaný ( 1 ) ( 2 ) ( 3 ) ( 4 ) ( 5 ) ( 6 ) 1 RD obec Nová Bystřice, část obce Nový Vojířov 2+1 chlévy, kolna/ ne 1246 podprůměrný 2 RD obec Třeboň, část obce Branná 3+1 stodola, chlévy, sklep/ ne 3500 podprůměrný až zanedbaný 3 RD obec Hranice, část obce Hranice 4+1 a 2+1 dílna, sklad/ ne 3271 průměrný a část podprůměrný Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 2 Č. Cena požadovaná / realizovaná Koef. redukc e na prame n ceny Kr Cena po redukci na pramen ceny = ( 7 ) * ( 8 ) K 1 Poloh a K 2 Veliko st K 3 vybav ení a stupe ň rozest avěno sti K 4 Celkov ý stav K 5 Vliv pozem ku K 6 Úvaha a názor znalce Index odlišnosti Io (10 až 15) Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího = ( 9 )/( 16 ) Kč ( 1 ) ( 7 ) ( 8 ) ( 9 ) ( 10 ) ( 11 ) ( 12 ) ( 13 ) ( 14 ) ( 15 ) ( 16 ) ( 17 ) , ,90 1,00 1,10 1,10 1,00 1,10 1, , , ,15 1,10 1,00 1,05 1,15 1,10 1, , , ,10 1,10 1,00 1,15 1,15 1,10 1, ,-

25 25 Celkový průměr Kč ,- Minimum Kč ,- Maximum Kč ,- K1 koeficient na úpravu polohy objektu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného / lepší > 1, horší < 1 / K2 koeficient úpravy na velikost objektu či areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K3 koeficient úpravy na provedení a vybavení staveb v areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K4 koeficient úpravy na celkový technický stav : / srovnávací objekt celkově lepší : K 4 > 1, horší < 1 / K5 koeficient úpravy na vliv pozemku velikost, vlastnictví : / srovnávací pozemek celkově lepší : K 5 > 1, horší < 1 / K6 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce : / analogicky : srovnávací objekt, kromě vlivu předchozích koeficientů ještě lepší : K 6 > 1, horší < 1 / Koeficient úpravy na pramen zjištěné ceny sloupec ( 8 ) : skutečná kupní cena : Kr = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší Io Index odlišnosti Io = K1* K2 * K3 * K4 * K5 * K 6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,0 2.4 Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí Pro zjištění výše obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí použil znalec běžné a hojně používané metody zjišťování obvyklých cen, které jejichž je využíváno v metodikách našich např. bankovních domů či některých státních institucí ( např. Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových ). Nejdříve byla znalcem zjištěna cena areálu nákladovým způsobem ( cena časová a cena reprodukční ), která vystihuje výši nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. U obdobných staveb je tato cena v drtivé většině případů výrazně vyšší než cena obvyklá. Naopak tomu bývá u nemovitostí, o které je enormní zájem, leží v lukrativních lokalitách a jejichž prodej bývá realizován obratem, což ale není tento případ. Dále byla zjišťována cena výnosovým způsobem, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Dle výše uvedeného výpočtu je zřejmé, že výnosová hodnota je naopak výrazně nižší než cena obvyklá především proto, že reálná obvyklé nájemné je v nižší cenové úrovni a na druhou stranu náklady spojené s užíváním nemovitostí resp. spojené s vlastnictvím nemovitostí je vyšší. Jako poslední metoda určení obvyklé ceny byla znalcem použita porovnávací metoda indexová, která vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem ( nemovitostí ) a cenou sjednanou při jeho prodeji či cenou nabídkovou při prodeji v daném místě a čase. Na závěr provedl znalec vyhodnocení výpočtů u jednotlivých způsobů ocenění a stanovení výsledné obvyklé ceny : Oceňovaný areál s obytnými částmi bývalé zemědělské usedlosti č.p. 36 a č. 26 a s dalšími vedlejšími stavbami leží v části obce Chlum u Třeboně na okraji zastavěné části obce ve volné krajině s rozptýlenou zástavbou je s přihlédnutím ke svému stáří a k dlouhodobě neprováděné běžné údržbě v zanedbaném technickém stavu pravděpodobně se starším vybavením a s vyšším opotřebením některých prvků krátkodobé životnosti ( např. omítky, střešní krytina, okna ). Vybavenost inženýrskými sítěmi a ostatní infrastrukturou je v místě na průměrné úrovni.

26 26 Nemovitosti leží v zátopové oblasti zóny 2 ( mírné riziko úroveň stoleté vody ). Leží v CHKO Třeboňsko v zóně II. až IV., poloha je vhodná k trvalému bydlení, v místě je běžný hluk, prach a exhalace od okolní dopravy. O obdobné nemovitosti je v dané lokalitě spíše podprůměrný zájem o čemž svědčí nabídka vícero obdobných nemovitostí na mnoha realitních internetových serverech v lokalitě. Za inzerované nabídkové ceny nejsou nemovitosti prodejné, nabídkové ceny jsou cenami maximálními a zároveň nad možnostmi trhu. Skutečné kupní ceny budou výrazně níže než ceny nabídkové. V poslední době nabídka obdobných nemovitostí mírně vzrostla, ale poptávka stagnuje, což má bezprostřední vliv na výši nabídkových resp. následně na výši realizovaných kupních cen. Výše obvyklé ceny je pohyblivá mj. i v čase, což se odráží i ze situace v naší i světové ekonomice, která prochází výraznou recesí a která má bezprostřední vliv i na cenu obdobných nemovitostí. Ztížené možnosti úvěrování a zpřísněné podmínky pro příslib úvěrů obvyklou cenu obdobných nemovitostí v současné době výrazně snižují a omezují i okruh potenciálních kupců. V současné době je nejméně vhodná doba k prodejům. Obvyklá cena je pohyblivá i v čase během kterého chci či plánuji nemovitost prodat. Neodkladný či nedobrovolný prodej vyžadující výrazně kratší čas vymezený pro prodej úměrně snižuje i výslednou realizovanou cenu ( tzn. cena v tísni není dle objednávky předmětem zjištění ). Obvyklá cena se bude pohybovat mezi stanovenou cenou časovou a cenou výnosovou a bude se blížit ke zjištěné ceně porovnávací. Výsledná cena oceňovaných nemovitostí byla stanovena na základě odborného odhadu znalce z dostupných podkladů, vyhodnocení zjištěných cen a vyhodnocení uvedených vlivů, které mají přímý vliv na její výši. Obvyklá cena funkčního celku objektu RD č.p. 36 a č.p. 26 je stanovena znalcem ve výši ,- Kč a obvyklá cena pozemků, které netvoří funkční celek tj. parcela č. 1342/9, 1342/27, č. 1342/28, č. 1350/1, č. 1351/2, č. 1351/3, č , č. 1351/5, č. 1352, č. 1355, č. 1359/5 a č. 1369/13 a jsou užívány jako volné zemědělské plochy je stanovena ve výši ,- Kč ( viz výše ). 2.5 Rekapitulace Způsob ocenění areálu vč. pozemků tvořící funkční celek Reprodukční cena Věcná hodnota / časová cena / Výnosová hodnota Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá cena areálu vč. pozemků tvořící funkční celek Obvyklá cena pozemků netvořící funkční celek Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí dle odborného odhadu znalce ke dni ocenění celkem cena ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč

27 27 Závěr : 1. Obvyklá cena oceňovaných nemovitých věcí tj. st. parcely č. 105/1 zastavěná plocha a nádvoří se stavbou rodinného domu č.p. 36 stojící na pozemku, st. parcely č. 105/2 zastavěná plocha a nádvoří se stavbou rodinného domu č.p. 26 stojící na pozemku obě v části obce Chlum u Třeboně a pozemky parcela č. 1342/9 orná půda, parcela č. 1342/27 orná půda, parcela č. 1342/28 orná půda, parcela č. 1350/1 trvalý travní porost, parcela č. 1351/2 trvalý travní porost, parcela č. 1351/3 orná půda, parcela č. 1351/4 orná půda, parcela č. 1351/5 orná půda, parcela č ostatní plocha, parcela č trvalý travní porost, parcela č. 1359/5 trvalý travní porost a parcela č. 1369/13 trvalý travní porost vše vč. příslušenství zapsaných na LV 1243 a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Jindřichův Hradec činí, dle zjištění znalce, ke dni ocenění slovy : osmsetdevadesáttisíckorunčeských ,- Kč 2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva vedeného v katastru nemovitostí, nejsou znalci známa, nebyly znalci povinnými sděleny a dle zjištění se znalce nevyskytují. Hodnota zástavního práva není ve výši obvyklé ceny zohledněna. v Českých Budějovicích dne Ing. Michal Sirový Příloha : 4x fotodokumentace 1x kopie výpisu z KN, LV x kopie katastrální mapy

28 28 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 45/14. CERTIFIKÁT QEN Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne pod č.95/64/qen/2009-re. České Budějovice 15. dubna 2014 Ing. Michal Sirový

29 29 FOTODOKUMENTACE severní pohled na RD č.p. 36 a č.p. 26 od příjezdové cesty zadní pohled na RD č.p. 36, sklad č. 2 a stodolu ( zleva )

30 30 celkový pohled na usedlost z východu přilehlé nezastavěné pozemky