ZNALECKÝ POSUDEK. č /12

Transkript

1 Ing. Michal Sirový, Jírovcova 1621/19, České Budějovice tel. : mail.: info@posudkyodhady.cz ZNALECKÝ POSUDEK č /12 o stanovení obvyklé ceny nemovitostí tj. rodinného domu č.p. 41 v Jihlavské ul. v části obce Zárybničná Lhota na pozemku st. parcela č zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku, garáže bez č.p. na pozemku st. parcela č zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemku parcela č. 83/6 zahrada zapsaných na LV 120 pro katastrální území Zárybničná Lhota a obec Tábor a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Tábor Objednatel posudku : EURODRAŽBY.CZ a.s., U Pískovny č.p. 890/ Praha 8 č.j. 193/2012-D Účel posudku : Zjištění ceny nemovitostí pro nedobrovolnou Posudek vypracoval : Datum místního šetření : Zohlednění stavu ke dni : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Použitý oceňovací předpis : Zvláštní požadavky objednatele: V Českých Budějovicích dne dražbu a prodej Ing. Michal Sirový, znalec Jírovcova 1621/19, České Budějovice Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č.456/2008 Sb. č.460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) provést ocenění obvyklou cenou dle zákona č.151/1997 Sb. v platném znění Tento znalecký posudek obsahuje 32 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve dvou vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.

2 2 1. NÁLEZ Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : Objednávka EURODRAŽBY.CZ a.s., U Pískovny č.p. 890/1, Praha 8, pod č.j. 193/2012-D ze dne s předáním podkladů mailem Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem dne , LV č. 120 A: Vlastník : 1. SJM Ketner Jiří a Ketnerová Dagmar, Ústecká 2259, Tábor B : Nemovitosti : - objekt bydlení č.p. 41 na st. parcele č. 53 zastavěná plocha a nádvoří - objekt garáže bez č.p. 136 na st. parcele č. 53 zastavěná plocha a nádvoří - st. parcela č. 53 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 479 m2 - st. parcela č. 136 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 50 m2 - parcela č. 83/6 zahrada o výměře 461 m2 vše v k.ú. Zárybničná Lhota a v obci Tábor dále viz příloha č Kopie katastrální mapy vyhotovená znalcem na internetovém katastru nemovitostí dne viz příloha č Projektová dokumentace znalci nebyla předložena žádná projektová dokumentace Místní šetření - proběhlo na místě samém dne za účasti znalce a předchozího vlastníka oceňovaných nemovitostí pana Suchopára st.. Vlastník se místního šetření nezúčastnil Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření viz příloha č Konzultace u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými rodinnými domy v lokalitě Internet zjištění stávajících nabídek rodinných domů na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní internetové servery apod Odborná publikace Teorie oceňování nemovitostí od Prof. Ing. Alberta Bradáče CSc vydaná v nakladatelství CERM Brno Metodika oceňování nemovitostí vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) 1.2 Popis oceňovaného areálu Oceňovaný objekt rodinného domu č.p. 41 stojící na st. parcele č. 53 zastavěná plocha a nádvoří se nachází v Jihlavské ulici v části obce Zárybnická Lhota v katastrálním území Zárybnická Lhota a v obci Tábor východně od kmenové části obce Tábor u hlavní komunikace vedoucí směrem z města na město Chýnov v zástavbě objektů pro bydlení ( převážně starší rodinné domy ).

3 3 Celý areál, který je ke dni ocenění užíván k bydlení předchozím vlastníkem ( nájemní smlouva nebyla předložena a dle zjištění znalce se nevyskytuje ), tvoří samostatně stojící objekt rodinného domu č.p. 41, dále samostatně stojící objekt garáže bez č.p., objekt hospodářského příslušenství k RD bez č.p., který je přistavěn u severní fasády rodinného domu a pozemky st. parcela č. 53 zastavěná plocha a nádvoří, která je na části své výměry zastavěna oceňovanými stavbami rodinného domu a hospodářského příslušenství, parcela č. 136 zastavěná plocha a nádvoří, která je zastavěna stavbou garáže bez č.p. a parcela č. 83/6 zahrada, která je užívána jako zahrada a tvoří zároveň funkční celek. Celek dotvářejí venkovní úpravy ( oplocení, přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy na zahradě, studna ). Objekt rodinného domu je napojen na veřejný rozvod elektrické energie, na veřejný vodovod a kanalizaci. Příjezd k domu je možný odbočkou z hlavní komunikace. Původní stáří rodinného domu je, dle vyjádření předchozího vlastníka pana Suchopára, z roku 1920 a stáří garáže z roku Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti a většina prvků krátkodobé životnosti jsou původní. Technický stav objektu odpovídá ke dni ocenění svému stáří, pravidelně prováděné běžné údržbě a je celkově průměrný ( dále viz výpočet opotřebení ). Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav rodinného domu, garáže a hospodářského příslušenství k RD vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z předaných písemných podkladů, případně doplněny vlastním odborným odhadem znalce. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška ). 2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu Rodinný dům č.p Garáž bez č.p Hospodářské příslušenství bez č.p Venkovní úprava Pozemky st. parcela č. 53 a č. 136 a parcela č. 83/ Rekapitulace 2.2 Výnosová hodnota 2.3 Komparativní porovnávací metoda 2.4 Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí 2.5 Rekapitulace

4 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu 4 Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit /postavit/ v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena/, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že podle provedených porovnání cena stanovená podle cenového předpisu ( dle vyhl. č.3/2008 Sb. ve znění novel s koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné výše podle cenového předpisu, bez koeficientu prodejnosti Kp a koeficientu polohového K Rodinný dům č.p. 41 ( 5 ) Popis Objekt rodinného domu je samostatně stojící, částečně podsklepený, jednopodlažní přibližně čtvercového půdorysu s malou přistavěnou vstupní verandou u severní fasády. Je zděný z cihelného zdiva plného formátu. Krov je sedlový dřevěný vázaný s taškovou krytinou dvojitou z tašek Bobrovek. V objektu je jedna bytová jednotka vel Dům je napojen na přívod elektrické energie, na veřejný vodovod a kanalizaci. Původní stáří rodinného domu je z roku Základy : základové pasy betonové bez izolace Nosná konstrukce : zděná z cihel Vnější povrchy obvodových stěn : štuková omítka Stropy : dřevěné trámové s rovným omítnutým podhledem, ve sklepě železobetonové desky bez omítky Střecha : sedlová Střešní krytina : tašková Bobrovky dvojité Oplechování : z pozinkovaného plechu Bleskosvod : nevyskytuje se Popis vybavení Vnitřní úprava stěn : štukové omítky Podlaha a dlažby : dřevěné, PVC, betony Schodiště : dřevěné do půdního prostoru, kamenné do sklepa Okna : dřevěná dvojitá a plastové zdvojené do ulice Dveře : dřevěné El. instalace : 220 V/380 V, pojistné automaty Obklady : keramické běžné v kuchyni Vytápění : 2x akumulačky, jinak lokální Rozvod vody : studené Sanitární zařízení : nevyskytuje se Rozvod plynu : nevyskytuje se Zdroj teplé vody : EI boiler Kuchyňské vybavení : linka s umyvadlem a sporákem Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření z veřejně přístupného prostoru a z odhadu znalce u rozměrů, které nebylo možno technicky změřit. Rozměry, které nebylo možno technicky změřit byly odhadnuty znalcem na základě odborného odhadu ( výška krovu, rozměry zastavěné plochy ). Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky.

5 5 OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části ( m ) plocha ( m 2 ) výška ( m ) OP (m 3 ) 9,20 * 4,00 = 36,80 pod úroveň UT = 1,40 51,52 celkem 1.PP 36,80 51,52 10,20 * 9,20 = 93,84 = 3,90 365,98 1,20 * 1,30 = 1,56 = 2,40 3,74 celkem 1.NP 95,40 369,72 10,20 * 9,20 = 93,84 4,40/2 = 2,20 206,45 celkem zastřešení 93,84 206,45 celkem OP rodinný dům č.p ,69 m Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním určen k rodinnému bydlení, 100 % podlahové plochy místností je určena k bydlení, a jelikož má jeden byt, jedno podzemní a jedno nadzemní podlaží s možností vestavby podkroví, splňuje požadavky na rodinný dům dle ustanovení 3, odst. c) vyhlášky MMR č. 137/1998 Sb. Zastavěná plocha 1.NP je 95,40 m 2. Zastavěná plocha 1.PP je 36,80 m 2. Poměr zastavěných ploch : 1.PP/1.NP = 36,80/95,40 = 38,6 % Tj. objekt rodinného domu je podsklepen do 1/2 zastavěné plochy 1.NP Zastavěná plocha 1.NP je 95,40 m 2. Zastavěná plocha podkroví je 0,00 m 2. Poměr zastavěných ploch : podkroví/1.np = 0,00/95,40 = 0,00 % Tj. objekt rodinného domu nemá zastavěné podkroví Rodinný dům je typem A částečně podsklepený, jednopodlažní s možností vestavby podkroví, se sklonitou střechou se základní cenou 2 290,- Kč/ m Koeficienty Rodinný dům podle 5 a přílohy č. 6 vyhlášky Typ A ( 1.PP, 1.NP, nezařízené podkroví, sedlová střecha ) ZC 2 290,- Kč/m 3 Obestavěný prostor objektu dle projektu OP m 3 627,69 Koeficient polohový příloha č. 13 vyhlášky neuplatněno K5 1,00 Koeficient podkroví nezařízeno neuplatněno Kpod 1,00 Koeficient změny ceny staveb dle přílohy č.38 vyhl. Ki 2,155 Koeficient prodejnosti dle přílohy č.39 vyhl. neuplatněno Kp 1,000 Základní cena po první úpravě = ZC x Kpod Kč/m 3 ZC 2 290,00 Pořizovací cena konstrukcí navíc Cena odhadnuta znalcem Kč CK 0,00 Podíl ceny konstrukce navíc = CK/ ( ZC x OP x K5 x Ki ) - PK 0,00 koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl. Č.14 Upravený podíl 1 Základy betonové pasy bez izolace P Svislé kce cihelné zdivo S Stropy rovný podhled S

6 6 4 Zastřešení krov vázaný sedlový S Krytiny střech tašková S Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S Vnitřní omítky omítky vápenné štukové S Fasádní omítky omítky vápenné štukové S Vnější obklady nevyskytují se CH a Vnitřní obklady keramické v kuchyni S 50% b Vnitřní obklady dále se nevyskytují CH 50% Schody dřevěné a cihelné S Dveře dřevěné S Okna dřevěná a plastová zdvojená S Podlahy obytných místnost. PVC, dřevěná S Podlahy ostatních místností cementový potěr, dlažba S Vytápění akumulační a lokální P Elektroinstalace 220 V/380 V, automaty S Bleskosvod nevyskytuje se CH Rozvod vody studené P Zdroj teplé vody EI boiler S Instalace plynu nevyskytuje se CH Kanalizace provedena od umyvadla P 0, , Vybavení kuchyní linka, dřez, sporák P Vnitřní hygienic. vybavení nevyskytuje se CH Záchod nevyskytuje se CH Ostatní nevyskytuje se CH N Navíc CELKEM Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K Základní cena upravená ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kp x Kpod Kč / m , Stáří a opotřebení Původní stáří rodinného domu je dle vyjádření pana Suchopára z roku Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti a většina prvků krátkodobé životnosti jsou původní. Technický stav objektu je uvažován jako průměrný, i když některé prvky krátkodobé životnosti vykazují zvýšené opotřebení ( vnitřní omítky v podzemním podlaží, okna, schodiště do podkroví, podlahy, střešní krytina ). Výrazným nedostatkem je i zvýšená vlhkost v podzemním podlaží s prameništěm, ze kterého je nutné pravidelně odčerpávat spodní vodu z objektu. V objektu jsou směrem do ulice osazena dvě nová plastová okna. Běžná údržba je prováděna pravidelně. Dle přílohy č. 14 vyhlášky je použita při výpočtu opotřebení lineární metoda. Rok odhadu 2012 Rok kolaudace / začátek užívání / odhad 1920 Stáří 92let Předpokládaná další životnost 38 let Celková životnost 130 let Procento ročního opotřebení 0,7692 % Opotřebení 70,77 %

7 Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m ,00 Základní cena upravená ZCU Kč / m ,01 Obestavěný prostor OP m 3 627,69 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč ,73 Stupeň dokončení stavby % 100 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč ,73 Opotřebení 70,77 % ,79 Cena časová rodinného domu č.p. 41 ke dni odhadu Kč , Garáž bez č.p. ( 8 ) Popis Jedná se o samostatně stojící, jednopodlažní nepodsklepený objekt půdorysného tvaru písmene L. Je zděný z cihel a má plochou střechou neumožňující zřízení podkroví. Hlavní vstup je z jižní západní fasády vraty a dveřmi. Objekt je napojen na rozvod elektrické energie. Základy : betonové pasy Nosná konstrukce : zděná Vnější povrchy obvodových stěn : štuková omítka Strop : nevyskytuje se Střecha : plochá - dřevěné krokve a nad částí železobetonové žebírkové panely Střešní krytina : natavované asfaltové pásy Klempířské konstrukce : žlaby a svody z pozinkovaného plechu Bleskosvod : nevyskytuje se Technický stav budovy : Původní stáří 42 let. Technický stav je průměrný, běžná údržba je prováděna pravidelně. Popis vybavení Vnitřní úprava stěn : vápenné omítky Obklady : nevyskytují se Podlaha a dlažby : betonová mazanina Schodiště : nevyskytuje se Okna : luxfery a dřevěné Dveře : dřevěné Vrata : dřevěná palubková dvoukřídlová El. instalace : světelná Vytápění : nevyskytuje se Rozvod vody : nevyskytuje se Sanitární zařízení : nevyskytuje se Rozvod plynu : nevyskytuje se Zdroj teplé vody : nevyskytuje se Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření provedených znalcem. Výpočty jsou prováděny podle zásad přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky.

8 8 OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části ( m ) plocha ( m 2 ) výška ( m ) OP (m 3 ) 6,60 * 3,50 = 23,10 ( 2,00 + 2,70 )/2 = 2,35 54,29 4,50 * 5,80 = 26,10 ( 2,00 + 2,70 )/2 = 2,35 61,34 celkem 1.NP + zastřešení 49,20 115,63 celkem OP garáž bez č.p. 115,63 m Zjištění charakteru objektu Stavba je svým charakterem a svým využitím určena především ke garážování, a proto se provede ocenění dle 8 vyhlášky jako garáž. Garáž je zděná, jednopodlažní bez možností zřízení podkroví tj. stavbou typu B se základní cenou 1 375,- Kč/m Koeficienty Stavba garáže dle 8 a přílohy č. 9 vyhlášky - typ B/I ( 1.NP, plochá střecha ) ZC 1 375,- Kč/m 3 Obestavěný prostor objektu OP m 3 115,63 Koeficient polohový příloha č. 13 vyhlášky neuplatněn K5 1,00 Koeficient změny cen staveb k CÚ 94 příloha č. 38 vyhlášky Ki 2,143 Koeficient prodejnosti příloha č. 39 vyhlášky neuplatněn Kp 1,000 Koeficient zařízení podkroví neuplatněn Kč Kpod 1,000 koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH= chybí, P = podstandardní, A = nadstandardní Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl.č. 14 Upravený podíl 1 Základy betonové pasy S Obvodové konstrukce zděné S Stropy dřevěné a betonové panely S Krovy neuvažuje se Krytina asfaltové pásy S Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu S Úprava povrchů vápenná omítka štuková S Dveře hladké S Okna luxfery a dřevěné S Vrata dřevěná dvoukřídlová S Podlahy betonová mazanina S Elektroinstalace světelná P CELKEM Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K Základní cena upravená ZC x K4 x K5 x Ki x Kp Kč / m 3 ZCU 2 851, Stáří a opotřebení Rok odhadu 2012 Rok kolaudace / začátek užívání / odhad 1970

9 9 Stáří 42 let Předpokládaná další životnost 38 let Celková životnost 80 let Procento ročního opotřebení 1,25 % Opotřebení 52,50 % Výpočet ceny Základní cena ZC Kč/m ,00 Základní cena upravená ZCU Kč/m ,15 Obestavěný prostor OP m 3 115,63 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč ,47 Stupeň dokončení stavby % 100 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč ,47 Opotřebení 52,50 % ,20 Cena časová garáže bez č.p. ke dni odhadu Kč , Hospodářské příslušenství bez č.p. ( 7 ) Popis Jedná se o jednopodlažní, nepodsklepený objekt obdélníkového půdorysu, který je přistavěn u severní fasády objektu RD. Je zděný, má pultovou střechu neumožňující zřízení podkroví. Objekt sloužil jako chlívky, dnes jsou prostory užívány pro skladování a v části objektu je umístěn i suchý záchod. V objektu je několik vstupů na východní fasádě. Objekt je napojen na rozvod elektrické energie. Základy : betonové pasy Nosná konstrukce : zděná z cihel Vnější povrchy obvodových stěn : vápenné omítky Strop : dřevěný Střecha : pultová Střešní krytina : tašková Klempířské konstrukce : nevyskytují se Bleskosvod : nevyskytuje se Technický stav budovy : Původní stáří z roku 1920 let. Technický stav je průměrný, běžná údržba je prováděna pravidelně. Popis vybavení Vnitřní úprava stěn : vápenné omítky Obklady : nevyskytují se Podlaha a dlažby : betonová mazanina Schodiště : nevyskytuje se Okna : dřevěné Dveře : dřevěné Vrata : nevyskytuje se El. instalace : světelná

10 10 Vytápění : nevyskytuje se Rozvod vody : nevyskytuje se Sanitární zařízení : nevyskytuje se Rozvod plynu : nevyskytuje se Zdroj teplé vody : nevyskytuje se Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření provedených znalcem a u rozměrů, které nebylo možno zjistit z odhadu znalce. Výpočty jsou prováděny podle zásad přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části ( m ) plocha ( m 2 ) výška ( m ) OP (m 3 ) 2,50 * 11,50 = 28,75 ( 1,80 + 3,50 )/2 = 2,65 76,19 celkem 1.NP + zastřešení 28,75 76,19 celkem OP hospodářské příslušenství bez č.p. 76,19 m Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním určen převážně ke skladování, svou zastavěnou plochou 28,75 m 2 nepřesahuje 100 m 2, nejedná se tudíž o budovu a jelikož tvoří příslušenství stavby hlavní, lze konstatovat, že se jedná o vedlejší stavbu. Ocenění se provede dle 7 vyhlášky č.3/2008 Sb. ve znění novely vynásobením počtu m 3 obestavěného prostoru základní cenou uvedenou v příloze č.8 stanovenou v závislosti na druhu konstrukce a upravenou dle odst. 2. Hospodářské příslušenství k RD je vedlejší stavbou typu B/I se základní cenou 1 250,- Kč/ m Koeficienty Vedlejší stavba dle 7 a přílohy č. 8 vyhlášky - typ B/I ( 1.NP, plochá střecha ) ZC 1 250,- Kč/ m 3 Obestavěný prostor objektu OP m 3 76,19 Koeficient polohový příloha č. 13 vyhlášky neuplatněn K5 1,00 Koeficient změny cen staveb k CÚ 94 příloha č. 38 vyhlášky Ki 2,103 Koeficient prodejnosti příloha č. 39 vyhlášky neuplatněn Kp 1,000 Koeficient zařízení podkroví neuplatněn Kč Kpod 1,00 koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl.č. 14 Upravený podíl 1 Základy betonové pasy P Obvodové konstrukce zděné S Stropy dřevěné S Krovy - podhled dřevěný vázaný S Krytina tašková S Klempířské konstrukce nevyskytují se CH Úprava povrchů vápenné omítky S

11 11 8 Schodiště neuvažuje se Dveře a vrata dřevěné S Okna dřevěná S Podlahy betonové S Elektroinstalace světelná P CELKEM Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K Základní cena upravená ZC x K4 x K5 x Ki x Kp Kč / m 3 ZCU 2 400, Stáří a opotřebení Rok odhadu 2012 Rok kolaudace / začátek užívání / odhad 1920 Stáří průměrné - odhad 92 let Předpokládaná další životnost 38 let Celková životnost 130 let Procento ročního opotřebení 0,769 % Opotřebení 70,77 % Výpočet ceny Základní cena ZC Kč/m ,00 Základní cena upravená ZCU Kč/m ,94 Obestavěný prostor OP m 3 76,19 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč ,81 Stupeň dokončení stavby % 100 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč ,81 Opotřebení 70,77 % ,96 Cena časová hospodářského příslušenství bez č.p. ke dni odhadu Kč , Venkovní úprava ( 10 ) Znalci se nepodařilo dokumentovat všechny venkovní úpravy, které tvoří příslušenství objektu RD č.p. 41. Pro potřeby ocenění je postačující provést ocenění zjednodušeným způsobem. Z ohledání nemovitosti se jedná zejména o : - Přípojky inženýrských sítí - Oplocení - Zpevněné plochy - Studna - Septik Ocenění venkovních úprav : Ocenění venkovních úprav se provede dle 10 odst. 2 vyhl. zjednodušeným způsobem ve výši 3,50 až 5,0 % ze zjištěné ceny stavby oceňované dle 5 vyhl. ( rodinný dům a další stavby ) a z ceny stavby nebo staveb tvořící příslušenství k nim.

12 12 Výpočet ceny reprodukční venkovních úprav : Cena stavby objektu rodinného domu č.p ,73 Kč Cena stavby objektu garáže bez č.p ,47 Kč Cena stavby objektu hospodářského příslušenství u RD ,81 Kč Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem ,01 Kč Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem x 4,00 % Cena reprodukční venkovních úprav zjednodušeným způsobem ,52 Kč Výpočet ceny časové venkovních úprav : Cena stavby objektu rodinného domu č.p ,94 Kč Cena stavby objektu garáže bez č.p ,27 Kč Cena stavby objektu hospodářského příslušenství u RD ,85 Kč Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem ,06 Kč Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem x 4,00 % Cena časová venkovních úprav zjednodušeným způsobem ,64 Kč Pozemky st. parcela č. 53 a č. 136 a parcela č. 83/ Metodika výpočtu ceny pozemku Cena pozemků se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Výše uvedené pozemky st. parcela č. 53 zastavěná plocha a nádvoří je zastavěna na části své výměry oceňovanými stavbami objektu rodinného domu č.p. 41 a stavbou hospodářského příslušenství bez č.p. a má výměru 479 m2, st. parcela č. 136 zastavěná plocha a nádvoří je zastavěna oceňovanou stavbou objektu garáže bez č.p. a parcela č. 83/6 zahrada tvoří s těmito st. pozemky zastavěnými oceňovanými stavbami jednotný funkční celek. Celková výměra oceňovaných pozemků je 990 m2. Srovnávací pozemek je nabízen k prodeji a leží na okraji zastavěné části obce Zárybničná Lhota. Dle platného územního plánu je pozemek určen pro bytovou výstavbu. Inženýrské sítě ( vodovod, kanalizace, EI ) jsou v lokalitě, pozemky nejsou k napojení připraveny. Pozemek je nabízen za cenu 520,- Kč/m2. Z důvodu zatím nerealizovaného převodu je nabídková cena korigována koeficientem 0,80 tj. cena pozemku uvažovaná ve výpočtu je ve výši 416,- Kč/m2. ocenění pozemku indexovou porovnávací metodou a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku obec Tábor, okraj zastavěné části obce Zárybničná Lhota, bytová zástavba, převažuje funkce bydlení v RD Popis srovnávacího pozemku mírně svažitý jižní orientace, určený k výstavbě RD, nezpevněný příjezd, inženýrské sítě v lokalitě Výměra srovnávacího pozemku VS m Cena srovnávacího pozemku CS Kč 0,80 x ,- Jednotková cena srovnávacího pozemku JCS = CS/VS Kč/m2 416,00 Koeficienty pro výpočet indexu

13 13 A Územní struktura Samostatná část obce Zárybničná Lhota, okraj 0.95 zástavby, nízkopodlažní bytová zástavba B Typ stavebního pozemku Stavebně nepřipravený 1.30 C Třída velikosti obce 20 až 50 tisíc obyvatel 0.70 D Obchodní resp. průmysl. poloha Venkovská lokalita 1.20 E Územní připravenost, infrastr. Horší 0.65 F Speciální charakteristiky - nepřipravenost lokality 0.90 Celkový index srovnávacího pozemku Is = A x B x C x D x E x F b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku obec Tábor, zastavěná část obce Zárybničná Lhota, bytová zástavba, převažuje funkce bydlení v RD Popis oceňovaného pozemku mírně svažitý jižní orientace, zastavěn RD, zpevněný příjezd, inženýrské sítě v místě Výměra oceňovaného pozemku m2 990 Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Samostatná část obce Zárybničná Lhota, 1.00 nízkopodlažní bytová zástavba B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený 1.40 C Třída velikosti obce 20 až 50 tisíc obyvatel 0.70 D Obchodní resp. průmysl. poloha Venkovská lokalita 1.20 E Územní připravenost, infrastr. Horší 0.65 F Speciální charakteristiky - zvýšený hluk od dopravy 0.85 Celkový index srovnávacího pozemku Io = A x B x C x D x E x F Poměr indexů Pi = Io/Is Jednotková cena oceńovaného pozemku JCC = JCS x Pi Kč/m2 460,00 Cena oceňovaných pozemků Kč ,50 Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku - 1/1 Cena oceňovaných pozemků ke dni odhadu Kč ,- Rekapitulace časové a reprodukční ceny staveb a obvyklá cena pozemků Stavba Časová cena Opotřebení Reprodukční cena Rodinný dům č.p ,94 Kč 70,77 % ,73 Kč Garáž bez č.p ,27 Kč 52,50 % ,47 Kč Hospodářské příslušenství bez č.p ,85 Kč 70,77 % ,81 Kč Venkovní úpravy ,64 Kč ,52 Kč Stavby celkem / zaokrouhleno / ,00 Kč ,00 Kč Pozemky st. parcela č. 53 a č. 136 a parcela č. 83/ ,00 Kč ,00 Kč Oceňované nemovitosti celkem ,00 Kč ,00 Kč

14 Výnosová hodnota areálu oceňovaných nemovitostí Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. Výnosová hodnota nemovitostí se stanovuje za předpokladu, že lze oceňovanou nemovitost ke dni ocenění pronajmout, popřípadě pronajmout s vynaložením nákladů, které jsou nutné pro uvedení nemovitosti do pronajímatelného stavu. Tyto nutné náklady se od zjištěné výnosové ceny nemovitostí odečítají Ocenění výnosovou hodnotou Výše uvažovaného nájemného 6 000,- Kč/měsíc je stanoveno znalcem na základě odborného odhadu a vychází ze součtu nájemného za objekt rodinného domu vč. příslušenství. Výnosové ocenění konstantní příjmy po dlouhou dobu, věčná renta Objekt rodinný dům Příjmy z nájemného Nájemné ročně předpoklad v daném místě, objekt ke dni ocenění Nájemné / odhad dle místních poměrů reálně dosažitelný / Kč/měsíc Počítáno 12 měsíců měsíců/rok 12 Celkem příjem z nájemného ročně Kč/rok ,- Podklady pro výpočet výdajů Výdaje na dosažení příjmů Reprodukční cena RD vč. příslušenství RC ( Kč ) ,- Časová cena RD včetně příslušenství ČC ( Kč ) ,- Předpokládaná doba kapitalizace pro amortizaci T ( roků ) 30 Stáří stavby původní S ( roků ) 92 Celková životnost Z ( roků ) 100 Opotřebení hlavní stavby A ( % ) 70,77 Předpokládané roční procento na údržbu a opravy % z RC 0,75 Míra kapitalizace roční pro výpočet amortizace u ( % ) 3,00 Úročitel pro výpočet amortizace q ( - ) 1,03 Výpočet výdajů Daň z nemovitostí / dle odhadu provedeného znalcem / Kč/rok 2 000,00 Pojištění nemovitostí / x RC / Kč/rok 2 451,00 Průměrné roční náklady na běžnou údržbu a opravy / x RC / Kč/rok ,00 Správa nemovitostí Kč/rok 0,00 Průměrné kapitalizované roční odpisy výpočtem ( ČC x i )/( q) T - 1 Kč/rok ,00 Jiné náklady Kč 0,00 Roční nájemné z pozemku Kč 0,00 Celkem výdaje ročně Kč ,00 Výpočet čistého ročního nájemného Příjmy ročně celkem Kč ,00 Výdaje ročně celkem Kč ,00 Čisté roční nájemné Kč ,00

15 15 Výpočet výnosové hodnoty Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů z nájemného? ano Výpočet věčnou rentou Čisté roční nájemné Kč ,00 Míra kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty % 6,00 Výnosová hodnota před provedením opravy a bez provize Kč ,80 Odpočet nákladů na opravu pro znovuzprovoznění Kč 0,00 Výnosová hodnota RD včetně příslušenství ke dni odhadu Kč ,- 2.3 Porovnávací indexová metoda Metodika ocenění porovnávací metodou Obvyklá cena je v zákoně č. 151/1997 Sb. v platném znění definována v 2 jako cena..., která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby...". Standardně se obvyklá cena zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, je třeba použít náhradní metodiku. Indexová metoda výpočtu obvyklé ceny je standardně používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitostí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství apod. ). Porovnávací kriteria : - korekce pramene ceny - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - příslušenství nemovitosti - technický stav nemovitosti Znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru a Text u jednotlivých nabídek je doslovně převzat ze zveřejněných inzerátů.

16 16 Srovnávací objekt č.1 Rodinný dům v Táboře Lokalita : část obce Hlinice Nabízíme rodinný dům 2+1 v Hlinici, okr. Tábor v krásném prostředí obklopen lesem a rybníkem, zastavěná plocha domu 107 m2. Možná přístavba prostorná půda.velká spíž s možností přestavět na koupelnu. Elektřina zavedena 220/400 - funkční elektroměr. Suché WC. Studna na zahradě. Rozvod vody a kanalizace - není. Topení v kamnech / dřevo uhlí. Dům je podsklepen. Zastavěná plocha : 107 m2 Užitná plocha : 75 m2 Plocha parcely : 719 m2 Reservační cena : ,- Kč Srovnávací objekt č.2 Rodinný dům v Táboře Lokalita : Chýnov, Nová Ves u Chýnova Rekreační chalupa v Nové Vsi u Chýnova, okres Tábor. V chalupě se nachází kuchyně s pecí a starším stylovým nábytkem, za kuchyní je obývací pokoj. V chalupě je ještě starší koupelna s WC. Do domu je zavedená voda z obecního vodovodu, topení je plynovými wawkami nebo kamny na tuhá paliva. Na zahradě domu je zděná garáž a kůlna na zahradní nářadí. Na zahradě jsou vzrostlé jehličnaté stromy. Plocha celého pozemku je 390 m2. V obci je obecní úřad, obchod, restaurace, mateřská školka a koupaliště, dobré autobusové spojení s Táborem i Chýnovem. Zastavěná plocha : 70 m2 Užitná plocha : 60 m2

17 17 Plocha parcely : 390 m2 Nabídková cena : ,- Kč Srovnávací objekt č. 3 Rodinný dům v Táboře Lokalita : část obce Měšice Rodinný dům v Táboře Měšicích. Jedná se o klidnou lokalitu na okraji města. Dům je zděný cihelný, podsklepená část je z kamenného zdiva. Vstup do objektu je přes vyvýšenou terasu. Výstavba proběhla v 30. letech minulého století, v roce 1970 prošel dům rekonstrukcí.v přízemí jsou dvě obytné místnosti, kuchyň koupelna a WC. V podkroví se nachází jedna obytná místnost a další dva prostory vhodné k vestavbě. Objekt je částečně podsklepen. K domku patří větší zahrada se třemi drobnými stavebními objekty, které sloužily potřebám majitele. Na zahradě se nachází několik ovocných stromů. V okolí pozemku se nachází zástavba rodinných domů se zahradami. Vytápění objektu je pomocí kotle na tuhá paliva. Do kuchyně je přivedeno potrubí pro plynový sporák. Zastavěná plocha : 70 m2 Užitná plocha : 60 m2 Plocha parcely : 391 m2 Nabídková cena : ,- Kč Porovnání objektů : Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 1 Č. Obec / Lokalita Oce ň. obj RD obec Tábor, zastavěná část obce Zárybničná Lhota Velikost /Počet místností 2+1 Příslušenství / Garáž hospodářské příslušenství, venkovní úpravy/ ano Pozemek ( m2 ) Jiné / stav 990 průměr ( 1 ) ( 2 ) ( 3 ) ( 4 ) ( 5 ) ( 6 ) 1 RD obec Tábor, zastavěná část obce Hlinice 2+1 venkovní úpravy/ 1x 719 horší

18 18 2 RD obec Chýnov, zastavěná část obce Nová Ves u Chýnova 1+1 kolna, venkovní úpravy/ano 390 průměr 3 RD obec Tábor, zastavěná část obce Měšice 3+1 kolna, venkovní úpravy/ ne 391 horší Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 2 Č. Cena požadovaná / realizovaná Koef. redukc e na prame n ceny Kr Cena po redukci na pramen ceny = ( 7 ) * ( 8 ) K 1 Poloh a K 2 Veliko st K 3 vybav ení a stupe ň rozest avěno sti K 4 Celkov ý stav K 5 Vliv pozem ku K 6 Úvaha a názor znalce Index odlišnosti Io (10 až 15) Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího = ( 9 )/( 16 ) Kč ( 1 ) ( 7 ) ( 8 ) ( 9 ) ( 10 ) ( 11 ) ( 12 ) ( 13 ) ( 14 ) ( 15 ) ( 16 ) ( 17 ) , ,00 1,00 1,00 0,90 0,95 1,00 0, , , ,95 0,85 1,10 1,00 0,90 1,00 0, , , ,15 1,10 1,15 0,95 0,90 1,00 1, ,- Celkový průměr Kč ,- Minimum Kč ,- Maximum Kč ,- K1 koeficient na úpravu polohy objektu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného / lepší > 1, horší < 1 / K2 koeficient úpravy na velikost objektu či areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K3 koeficient úpravy na provedení a vybavení staveb v areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K4 koeficient úpravy na celkový technický stav : / srovnávací objekt celkově lepší : K 4 > 1, horší < 1 / K5 koeficient úpravy na vliv pozemku velikost, vlastnictví : / srovnávací pozemek celkově lepší : K 5 > 1, horší < 1 / K6 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce : / analogicky : srovnávací objekt, kromě vlivu předchozích koeficientů ještě lepší : K 6 > 1, horší < 1 / společný dvůr Koeficient úpravy na pramen zjištěné ceny sloupec ( 8 ) : skutečná kupní cena : Kr = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší Io Index odlišnosti Io = K1* K2 * K3 * K4 * K5 * K 6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,0 2.4 Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí Pro zjištění výše obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí použil znalec běžné a hojně používané metody zjišťování obvyklých cen, které jejichž je využíváno v metodikách našich např. bankovních domů či některých státních institucí ( např. Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových ).

19 19 Nejdříve byla znalcem zjištěna cena areálu nákladovým způsobem ( cena časová a cena reprodukční ), která vystihuje výši nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. U obdobných staveb je tato cena v drtivé většině případů výrazně vyšší než cena obvyklá. Naopak tomu bývá u nemovitostí, o které je enormní zájem, leží v lukrativních lokalitách a jejichž prodej bývá realizován obratem, což ale není tento případ. Dále byla zjišťována cena výnosovým způsobem, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Dle výše uvedeného rozboru je zřejmé, že výnosová hodnota oceňovaných nemovitostí je výrazně nižší než obvyklá cena nemovitostí, a to především z důvodu možného nižšího reálného nájemného v daném místě a čase. Jako poslední metoda určení obvyklé ceny byla znalcem použita porovnávací metoda indexová, která vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem ( nemovitostí ) a cenou sjednanou při jeho prodeji či cenou nabídkovou při prodeji v daném místě a čase. Na závěr provedl znalec vyhodnocení výpočtů u jednotlivých způsobů ocenění a stanovení výsledné obvyklé ceny : Oceňovaný rodinný dům leží v lokalitě místní obytné zástavby starších rodinných domů v zastavěné části obce Zárybničná Lhota mimo kmenovou část města Tábor. Objekt je v průměrném technickém stavu, běžná údržba je dlouhodobě prováděna. Výrazným nedostatkem je chybějící sociální zařízení v objektu. Vybavenost inženýrskými sítěmi a ostatní infrastrukturou je v místě na průměrné úrovni. Občanská vybavenost v místě není žádná, pouze v dojezdové vzdálenosti ve městě Tábor. Nemovitosti neleží v zátopové oblasti. Poloha je vhodná k trvalému bydlení, i když blízká hlavní komunikace výrazně zvyšuje hlučnost, prach a exhalace v okolí nemovitosti. O obdobné nemovitosti je v místě průměrný až podprůměrný zájem. Za inzerované ceny nejsou inzerované nemovitosti prodejné, nabídkové ceny je cenami maximálními a zároveň nad možnostmi trhu. Skutečné kupní ceny budou výrazně níže než ceny nabídkové. V poslední době nabídka obdobných nemovitostí mírně vzrostla, ale poptávka stagnuje, což má bezprostřední vliv na výši nabídkových resp. následně na výši realizovaných kupních cen. Výše obvyklé ceny je pohyblivá mj. i v čase, což se odráží i ze situace v naší i světové ekonomice, která prochází výraznou recesí a která má bezprostřední vliv i na cenu obdobných nemovitostí. Ztížené možnosti úvěrování a zpřísněné podmínky pro příslib úvěrů obvyklou cenu obdobných nemovitostí v současné době výrazně snižují a omezují i okruh potenciálních kupců. V současné době je nejméně vhodná doba k prodejům. Obvyklá cena je pohyblivá i v čase během kterého chci a plánuji nemovitost prodat. Neodkladný či nedobrovolný prodej vyžadující výrazně kratší čas vymezený pro prodej úměrně snižuje i výslednou realizovanou cenu ( tzn. cena v tísni není dle objednávky předmětem zjištění ). Obvyklá cena se bude pohybovat mezi stanovenou cenou časovou a cenou výnosovou a bude se blížit ke zjištěné ceně porovnávací. Výsledná cena oceňovaných nemovitostí byla stanovena na základě odborného odhadu znalce z dostupných podkladů, vyhodnocení zjištěných cen a vyhodnocení uvedených vlivů, které mají přímý vliv na její výši.

20 Rekapitulace Způsob ocenění Reprodukční cena Věcná hodnota / časová cena / Výnosová hodnota Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí dle odborného odhadu znalce ke dni ocenění cena ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč Závěr : 1. Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí tj. rodinného domu č.p. 41 v Jihlavské ul. v části obce Zárybničná Lhota na pozemku st. parcela č zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku, garáže bez č.p. na pozemku st. parcela č zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemku parcela č. 83/6 zahrada zapsaných na LV 120 pro katastrální území Zárybničná Lhota a obec Tábor a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Tábor činí, dle zjištění znalce, ke dni ocenění slovy : sedmsetšedesáttisíckorunčeských ,- Kč 2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva vedeného v katastru nemovitostí, nejsou znalci známa, nebyly znalci povinnými sděleny a dle zjištění se znalce nevyskytují. v Českých Budějovicích dne Ing. Michal Sirový Příloha : 4x fotodokumentace 1x kopie výpisu z KN, LV 120 1x kopie katastrální mapy

21 21 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 261/12. CERTIFIKÁT QEN Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne pod č.95/64/qen/2009-re. České Budějovice 2. října 2012 Ing. Michal Sirový

22 22 FOTODOKUMENTACE uliční pohled na RD č.p. 41 zadní pohled na RD č.p. 41

23 23 pohled na garáž bez č.p kuchyně v RD č.p. 41