ZNALECKÝ POSUDEK. č /15

Transkript

1 Ing. Michal Sirový, Jírovcova 1621/19, České Budějovice tel. : mail.: info@posudkyodhady.cz ZNALECKÝ POSUDEK č /15 o odhadu obvyklé ceny nemovitých věcí tj. pozemku st. parcela č. 9 zastavěná plocha a nádvoří se stavbou rodinného domu č.p. 15 stojící na pozemku, která je součástí pozemku v části obce Mokrá a pozemků parcela č. 41/1 - zahrada, parcela č. 43/3 - trvalý travní porost a parcela č. 44/3 - trvalý travní porost vše vč. příslušenství zapsaných na LV 104 pro katastrální území Mokrá u Soběslavi a obec Vesce a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Tábor Objednatel posudku : EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická č.p. 780/ Praha 8 č.j. 1007/2015-N Účel posudku : Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí pro Posudek vypracoval : nedobrovolnou dražbu Ing. Michal Sirový, znalec Jírovcova 1621/19, České Budějovice Datum místního šetření : Zohlednění stavu ke dni : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Oceňovací předpis platný ke dni ke dni ocenění : Vyhláška MF č. 441/2013 Sb. ve znění vyhl. č. 199/2014 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) Zvláštní požadavky objednatele: V Českých Budějovicích dne provést ocenění obvyklou cenou dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění zákona č.303/2013 Sb. Tento znalecký posudek obsahuje 31 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve dvou vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.

2 2 1. NÁLEZ Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : Objednávka EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická č.p. 780/1, Praha 8, pod č.j. 1007/2015-N ze dne s předáním podkladů mailem Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem dne , LV č. 104 A: Vlastník : 1. Vacovská Hana, Mokrá č.p. 15, Vesce 1/1 B : Nemovitosti : - st. parcela č. 9 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 489 m2 se stavbou rodinného domu č.p. 15 stojící na pozemku, která je součástí pozemku - parcela č. 41/1 zahrada o výměře 259 m2 - parcela č. 43/3 trvalý travní porost o výměře 119 m2 - parcela č. 44/3 trvalý travní porost o výměře 3042 m2 vše v k.ú. Mokrá u Soběslavi a v obci Vesce dále viz příloha č Kopie katastrální mapy vyhotovená znalcem na internetovém katastru nemovitostí dne viz příloha č Projektová dokumentace nebyla znalci předložena Místní šetření - proběhlo na místě samém dne v 10:00 hod. za účasti znalce a vlastníka paní Hany Vacovské. Při místním šetření byla provedena prohlídka oceňovaných nemovitostí, zaměření objektů a fotodokumentace Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření viz příloha č Konzultace na Obecním úřadě v obci Vesce, kde byly znalci podány dostupné informace o oceňovaných stavbách Konzultace u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými rodinnými domy v lokalitě Internet zjištění stávajících nabídek rodinných domů na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní internetové servery apod Odborná publikace Teorie oceňování nemovitostí od Prof. Ing. Alberta Bradáče CSc vydaná v nakladatelství CERM Brno Metodika oceňování nemovitostí vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno Vyhláška MF č. 441/2013 Sb. ve znění novely č. 199/2014 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) 1.2 Popis oceňovaného areálu Oceňovaný objekt rodinného domu č.p. 15 stojící na st. parcele č. 9 - zastavěná plocha a nádvoří se nachází v katastrálním území Mokrá u Soběslavi a v obci Vesce v zastavěné části obce Mokrá v lokalitě zastavěné nízkopodlažní bytovou zástavbou a objekty zemědělských usedlostí. Celý areál, který je ke dni ocenění užívaný k trvalému bydlení, tvoří rodinný dům č.p. 15, objekty vedlejších staveb stodoly, kolny, malé sýpky a pozemky st. parcela č. 9 - zastavěná plocha a nádvoří, která je na části své výměry zastavěna oceňovanými stavbami a parcela č. 41/1 - zahrada, která tvoří jednotný

3 3 funkční celek se stavbami a se st. pozemkem. Celek dotvářejí venkovní úpravy tj. především přípojky inženýrských sítí, studna, zpevněné plochy, oplocení a přístřešek pro automobil. Součástí ocenění jsou i dva zemědělské pozemky parcela č. 43/3 - trvalý travní porost a parcela č. 44/3 - trvalý travní porost, které leží jižně od objektu rodinného domu a netvoří s ním jednotný funkční celek. Objekt rodinného domu je napojen na veřejný rozvod elektrické energie, dle sdělení vlastníka přípojkou na vlastní zdroj vody a kanalizace je svedena do vlastní žumpy. Příjezd k domu je možný zpevněnou místní komunikací. Původní stáří oceňovaného RD nebylo znalcem zjištěno, dle odborného odhadu znalce a dle vyjádření vlastníka je původní stáří z roku V roce 2010 byla dokončena částečná rekonstrukce objektu RD s výměnou oken, části podlah a elektroinstalace. Technický stav objektu RD je, vzhledem ke stáří a nahodile prováděné běžné údržbě, průměrný. Blíže viz výpočet opotřebení. Součástí ocenění jsou i dvě parcely č. 43/3 - trvalý travní porost a č. 44/3 - trvalý travní porost, která leží jižně od rodinného domu ve volné zemědělské krajině na okraji zastavěné části obce a jsou užívány a oceňovány jako zemědělské pozemky. Oceňované pozemky parcela č. 9 - zastavěná plocha a nádvoří a parcela č. 41/1 - zahrada jsou zatíženy věcným břemene zřízení a provozování zařízení distribuční soustavy venkovního kabelového vedení ve prospěch E.ON Distribuce a.s. se sídlem v Českých Budějovicích, která má zcela marginální vliv na obvyklou cenu. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav rodinného domu vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z předaných písemných podkladů, ze sdělení zástupce vlastníka a jsou doplněny vlastním odborným odhadem znalce. 1.3 Definice pojmů Obvyklá cena Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákoně č. 151/97 Sb. v platném znění o oceňování majetku je tato cena definována takto: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepronajímají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího, nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Zákon již blíže nestanoví, jakou porovnávací metodu či jak porovnávací metodu použít Cena zjištěná ( dříve nazývaná administrativní či úřední ) Zjištěná cena je cena věci určená dle cenového předpisu vydaného MF ČR platného ke dni ocenění. V tomto případě se jedná o vyhl. MF č. 441/2013 Sb. ve znění novely č. 199/2014 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ).

4 Cena sjednaná Jedná se o peněžní částku, která byla sjednaná dohodou při nákupu a prodeji zboží podle zákona o cenách Cena pořizovací Cena pořizovací je cena, za kterou by bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení bez odpočtu opotřebení ( u staveb jde o cenu v době jejich postavení ) Cena reprodukční Cena reprodukční je cena ( věcná hodnota ), za kterou by bylo možno stejnou věc nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se u staveb nákladovou kalkulací, nebo podrobným položkovým rozpočtem, nebo za pomoci agregovaných položek. Nejčastěji se však stanoví za pomoci technicko hospodářských ukazatelů ( THU ) - jednotkových cen za l m3 obestavěného prostoru, nebo l m2 zastavěné plochy a pod. V současné době se také s výhodou používáno ocenění nákladovým způsobem podle cenového předpisu ( viz níže ) Cena časová Cena časová je cenou reprodukční sníženou o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Ke zjištění věcné hodnoty staveb je možno využít výpočtu ceny nákladovým způsobem dle platného cenového přepisu ( oceňovací vyhláška ) Cena výnosová Cena výnosová - též "kapitalizovaná míra zisku". Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti Cena porovnávací Porovnávací cena - cena obdobných nemovitých věcí. Standardně se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Např. Indexová porovnávací metoda výpočtu ceny je používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství apod. ) Tržní hodnota Je často zaměňována za obvyklou cenu. Rozdíl oproti obvyklé ceně je v odhadu realizované ceny na trhu za nabízený majetek ( např. nemovitou věc ) tj. odhad do budoucnosti. Jedná se o hodnotu, jíž je možno s největší pravděpodobností dosáhnout v dané době a v konkrétních podmínkách trhu mezi dobrovolně a legálně jednajícím kupujícím a prodávajícím s vyloučením působení mimořádných faktorů např. při prodeji v tísni či v nekalé soutěži. Tržní hodnotu je možno spočítat, na rozdíl od obvyklé ceny, vyhodnocením věcné ceny ( nákladové ocenění ), výnosové hodnoty a ceny určené porovnáním, jsou-li dostupné alespoň základní údaje srovnávacích objektů Tržní cena Skutečně realizovaná částka při prodeji, většinou je to cena sjednaná mezi dvěma nezávislými subjekty na volném trhu uvedená v kupní smlouvě, případně na prodejním dokladu o zaplacení.

5 5 2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu Rodinný dům č.p Stodola bez č.p./č.e Kolna bez č.p./č.e Sýpka bez č.p./č.e Venkovní úprava Pozemek ve funkčním celku st. parcela č. 9 a parcela č.41/ Zemědělské pozemky parcela č. 43/3 a č. 44/ Rekapitulace reprodukční a věcné ceny 2.2 Komparativní porovnávací metoda 2.3 Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitých věcí 2.4 Rekapitulace a závěr 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu Rodinný dům č.p Popis Objekt rodinného domu č.p. 15 je samostatně stojící, nepodsklepený, jednopodlažní obdélníkového půdorysu s provedenou přístavbou zádveří u části západní fasády. Objekt je zděný převážně z cihelného zdiva. Krov je sedlový dřevěný vázaný s eternitovou krytinou. Příjezd a přístup do domu je přes dvůr, v objektu je jedna bytová jednotka vel. 2+1 s jednou koupelnou. Dům je napojen na přívod elektrické energie, přípojkou na vlastní studnu a kanalizace je svedena do vlastní žumpy. Původní stáří rodinného domu je zjištění znalce z roku Objekt je ke dni ocenění užívaný vlastníkem k trvalému bydlení. Základy : základové pasy betonové a kamenné Nosná konstrukce : zděná Vnější povrchy obvodových stěn : štuková omítka Stropy : dřevěné trámové s omítnutým podhledem Střecha : sedlová Střešní krytina : tašková Oplechování : z pozinkovaného plechu Bleskosvod : není proveden Popis vybavení a zařízení Vnitřní úprava stěn : štukové omítky Podlaha a dlažby : keramické dlažby, cementový potěr, PVC Schodiště : nevyskytuje se Okna : plastová zdvojená Dveře : hladké El. instalace : 220 V/380 V, pojistné automaty Obklady : keramické běžné Vytápění : etážové s kotlem na PP

6 Rozvod vody : studené i teplé Sanitární zařízení : koupelna s umyvadlem a vanou a splachovací záchod Rozvod plynu : není proveden Zdroj teplé vody : EI bojler Kuchyňské vybavení : linka, dřez, sporák Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření a z odhadu znalce u rozměrů, které nebylo možno technicky změřit ( např. šířka objektu u severního štítu, délka ). Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. rozměry v části ( m ) OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP plocha ( m 2 ) výška 16,20 * 5,20 = 84,24 srovnatelná výška = 2,85 240,08 10,70 * 2,00 = 21,40 ( 2,70 * 2,80 )/2 = 2,75 58,85 celkem 1.NP 105,64 298,93 16,20 * 5,20 = 84,24 3,20/2 = 1,60 134,78 celkem zastřešení 84,24 134,78 ( m ) OP (m 3 ) celkem OP rodinný dům č.p ,71 m Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním určen k bydlení, 100 % podlahové plochy místností je určena k bydlení, je nepodsklepen a jelikož má jedno nadzemní podlaží, s možností vestavby podkroví a jeden byt, splňuje požadavky na rodinný dům dle ustanovení 3, odst. C) vyhlášky MMR č. 137/1998 Sb. Zastavěná plocha 1.NP je 105,64 m 2 Zastavěná plocha 1.PP je 00,00 m 2 Poměr zastavěných ploch : 1.PP/1.NP = 0,00/105,64 = 0,0 % Tj. objekt rodinného domu je nepodsklepen v celé zastavěné ploše 1.NP Zastavěná plocha 1.NP je 105,64 m 2 Zastavěná plocha podkroví je odhadem 105,64 m 2 Poměr zastavěných ploch : podkroví/1.np = 00,00/105,64 = 0,00 % Tj. objekt rodinného domu nemá stavebně upravené podkroví Rodinný dům je stavbou typu A samostatně stojící, nepodsklepený, jednopodlažní se sklonitou střechou, s možností vestavby podkroví a se základní cenou 2 290,- Kč/m Koeficienty Rodinný dům podle 13 a přílohy č. 11 vyhlášky Typ A ( 1.NP, sedlová střecha ) ZC 2 290,- Kč/m 3 Obestavěný prostor objektu dle výpočtu OP m 3 433,71 Koeficient polohový příloha č. 20 vyhlášky - pol. 6 ostatní obce - počet obyvatel pod 1000 Koeficient podkroví není uplatněn Kpod 1,00 Koeficient změny ceny staveb dle přílohy č. 41 vyhl. Ki 2,115 Základní cena po první úpravě = ZC x Kpod Kč/m 3 ZC 2 290,00 K5 0,80

7 7 Pořizovací cena konstrukcí navíc Cena odhadnuta znalcem Kč CK 0,00 Podíl ceny konstrukce navíc = CK/ ( ZC x OP x K5 x Ki ) - PK 0,00 koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní vnitřní vybavení je stanoveno znalcem na základě odborného odhadu Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl. Č.14 Upravený podíl 1 Základy betonové pasy bez izolace P Svislé kce převážně cihelné zdivo S Stropy dřevěné trámové S Zastřešení krov vázaný sedlový S Krytiny střech tašková S Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S Vnitřní omítky omítky vápenné štukové S Fasádní omítky omítky vápenné štukové S Vnější obklady nevyskytují se CH Vnitřní obklady keramické běžné S Schody nevyskytují se CH Dveře hladké a dýhované S Okna plastová zdvojená S Podlahy obytných místnost. dlažby, PVC S Podlahy ostatních místností cementový potěr, dlažba S Vytápění etážové s kotlem na PP S Elektroinstalace 220 V/380 V, automaty S Bleskosvod nevyskytuje se CH Rozvod vody studené i teplé S Zdroj teplé vody EI bojler S Instalace plynu nevyskytuje se CH Kanalizace provedena S 0, , Vybavení kuchyní linka, dřez, sporák S Vnitřní hygienic. vybavení umyvadlo, vana S Záchod splachovací S Ostatní nevyskytuje se CH N Navíc CELKEM Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K Základní cena upravená ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kpod Kč / m , Stáří a opotřebení Dle vyjádření vlastníka je původní stáří objektu RD z roku Před několika lety byla provedena přístavba zádveří a v roce 2010 byla provedena menší rekonstrukce objektu s výměnou oken, elektroinstalace a části podlah. Technický stav objektu odpovídá ke dni ocenění svému stáří, nahodile prováděné běžné údržbě a je celkově průměrný. Pro zjednodušení výpočtu je použita lineární metoda výpočtu opotřebení. Další životnost je znalcem stanovena na základě odborného odhadu. Rok odhadu 2015 Rok kolaudace / začátek užívání / odhad 1927 Stáří 88 let Předpokládaná další životnost 72 let Celková životnost 160 let

8 Procento ročního opotřebení 0,625 % Opotřebení 55,00 % Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m ,00 Základní cena upravená ZCU Kč / m ,63 Obestavěný prostor OP m 3 433,71 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč ,94 Stupeň dokončení stavby % 100 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč ,94 Opotřebení 55,00 % ,82 Cena časová rodinného domu č.p. 15 ke dni odhadu Kč , Stodola bez č.p./č.e Popis Objekt stodoly uzavírá dvůr bývalé usedlosti na severní hranici. Je jednopodlažní, nepodsklepený se sedlovou střechou a s možností zřízení podkroví. Objekt je zděné převážně kamenné konstrukce, stropy ne nevyskytují, střechu tvoří dřevěný vázaný krov. Objekt byl užíván ke skladování. Základy : betonové či kamenné pasy Nosná konstrukce : zděná z kamenného zdiva Vnější povrchy obvodových stěn : vápenná omítka Vnitřní povrchy : omítky vápenné Strop : nevyskytují se Střecha : sedlová Střešní krytina : tašková Vrata či dveře : dřevěné Okna : nevyskytují se Klempířské konstrukce : nevyskytují se Podlahy : hliněné Bleskosvod : není proveden Vnitřní rozvody : elektro Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedeného měření a z odhadu znalce u rozměrů, které nebylo možno změřit. Výpočty jsou prováděny podle zásad přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. rozměry v části ( m ) OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP plocha ( m 2 ) výška 15,20 * 7,80 = 118,56 = 3,00 355,68 celkem 1.NP 118,56 355,68 15,20 * 7,80 = 118,56 3,50/2 = 1,75 207,48 celkem zastřešení 118,56 207,48 ( m ) OP (m 3 ) celkem OP stodola bez č.p. 563,16 m 3

9 Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním a užíváním určen pro skladování. Svou zastavěnou plochou 118,56 m 2 sice přesahuje 100 m 2, ale tvoří příslušenství stavby hlavní, lze konstatovat, že pro zjednodušení výpočtu je plně dostačující uvažovat ve výpočtu s oceněním jako vedlejší stavba. Ocenění se provede vynásobením počtu m 3 obestavěného prostoru základní cenou uvedenou v příloze č. 14 stanovenou v závislosti na druhu konstrukce a upravenou dle odst. 2. Objekt stodoly je ve výpočtu uvažován jako vedlejší stavba typu A/I základní cena 1 250,- Kč/m Koeficienty Vedlejší stavba dle 16 a přílohy č. 14 vyhlášky typ A/I ( 1.NP, sedlová střecha ) ZC 1250,- Kč/m 3 Obestavěný prostor objektu OP m 3 563,16 Koeficient polohový příloha č. 20 vyhlášky pol. č. 6 ostatní obce s počtem obyvatel pod 1000 Koeficient změny cen staveb k CÚ 94 příloha č. 41 vyhlášky Ki 2,067 Koeficient zařízení podkroví neuplatněn Kč Kpod 1,00 Koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH= chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní K5 0,80 Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl.č. 14 Upravený podíl 1 Základy základové pasy bez izolace P Obvodové konstrukce zděná S Stropy nevyskytují se CH Krovy dřevěný vázaný S Krytina tašková S Klempířské konstrukce nevyskytují se CH Úprava povrchů omítka vápenná hrubá S Schodiště nevyskytuje se CH Dveře, vrata dřevěná S Okna nevyskytují se CH Podlahy betonové a hliněné P Elektroinstalace provedena S CELKEM Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K Základní cena upravená ZC x K4 x K5 x Ki Kč / m 3 ZCU 1 384, Stáří a opotřebení Původní stáří se znalci nepodařilo zjistit, nedochovaly se žádné písemné dokumenty. Dle sdělení vlastníka je objekt obdobného stáří jako obytná část. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti jsou původní. Technický stav je průměrný, běžná údržba je dlouhodobě prováděna nahodile. Některé prvky stavby vykazují zvýšené opotřebení. Opotřebení je stanoveno lineární metodou. Rok odhadu 2015 Rok kolaudace / začátek užívání / odhad 1927 Stáří 88 let Předpokládaná další životnost 52 let Celková životnost 140 let

10 Procento ročního opotřebení 0,7142 % Opotřebení 62,86 % Výpočet ceny Základní cena ZC Kč/m ,00 Základní cena upravená ZCU Kč/m ,48 Obestavěný prostor OP m 3 563,16 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč ,76 Stupeň dokončení stavby % 100 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč ,76 Opotřebení 62,86 % ,21 Cena stodoly bez č.p. ke dni odhadu Kč , Kolna bez č.p./č.e Popis Objekt kolny stojí mezi objektem stodoly a sýpky na západní hranici dvora. Je nepodsklepený, jednopodlažní se sedlovou střechou a s možností zřízení podkroví. Objekt je zděné převážně kamenné konstrukce, stropy jsou v části dřevěné, střechu tvoří dřevěný vázaný krov. Objekt byl užíván ke skladování. Základy : betonové či kamenné pasy Nosná konstrukce : zděná ze smíšeného zdiva Vnější povrchy obvodových stěn : vápenná omítka Vnitřní povrchy : omítky vápenné Strop : dřevěný trámový Střecha : sedlová Střešní krytina : tašková Vrata či dveře : dřevěné Okna : nevyskytují se Klempířské konstrukce : nevyskytují se Podlahy : betonové Bleskosvod : není proveden Vnitřní rozvody : není proveden Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedeného měření a z odhadu znalce u rozměrů, které nebylo možno změřit např. zadní výška objektu a šířka. Výpočty jsou prováděny podle zásad přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části ( m ) plocha ( m 2 ) výška ( m ) OP (m 3 ) 3,40 * 10,60 = 36,04 = 3,30 118,93 celkem 1.NP 36,04 118,93 3,40 * 10,60 = 36,04 2,20/2 = 1,10 39,64 celkem zastřešení 36,04 39,64

11 11 celkem OP kolna bez č.p. 158,57 m Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním a užíváním určen pro skladování. Svou zastavěnou plochou 36,04 m 2 nepřesahuje 100 m 2, tvoří příslušenství stavby hlavní, lze konstatovat, že se jedná o vedlejší stavbu. Ocenění se provede vynásobením počtu m 3 obestavěného prostoru základní cenou uvedenou v příloze č. 14 stanovenou v závislosti na druhu konstrukce a upravenou dle odst. 2. Kolna je vedlejší stavbou typu A/I základní cena 1 250,- Kč/m Koeficienty Vedlejší stavba dle 16 a přílohy č. 14 vyhlášky typ A/I ( 1.NP, sedlová střecha ) ZC 1250,- Kč/m 3 Obestavěný prostor objektu OP m 3 158,57 Koeficient polohový příloha č. 20 vyhlášky pol. č. 6 ostatní obce s počtem obyvatel pod 1000 Koeficient změny cen staveb k CÚ 94 příloha č. 41 vyhlášky Ki 2,067 Koeficient zařízení podkroví neuplatněn Kč Kpod 1,00 Koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH= chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní K5 0,80 Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl.č. 14 Upravený podíl 1 Základy základové pasy bez izolace P Obvodové konstrukce zděná S a Stropy dřevěné S 50% b Stropy nevyskytují se CH 50% Krovy dřevěný vázaný S Krytina tašková S Klempířské konstrukce nevyskytují se CH Úprava povrchů omítka vápenná S Schodiště nevyskytuje se CH Dveře, vrata dřevěná S Okna nevyskytují se CH Podlahy betonové S Elektroinstalace není provedena CH CELKEM Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K Základní cena upravená ZC x K4 x K5 x Ki Kč / m 3 ZCU 1 558, Stáří a opotřebení Původní stáří se znalci nepodařilo zjistit, nedochovaly se žádné písemné dokumenty. Dle sdělení bratra vlastníka je objekt mladšího stáří jako obytná část, i když je pravděpodobné, že byl objekt v průběhu životnosti přestavován s provedenou nadezdívkou. Technický stav je průměrný, běžná údržba je dlouhodobě prováděna nahodile. Některé prvky stavby vykazují zvýšené opotřebení. Opotřebení je stanoveno lineární metodou. Rok odhadu 2015 Rok kolaudace / začátek užívání / odhad 1927

12 12 Stáří 88 let Předpokládaná další životnost 52 let Celková životnost 140 let Procento ročního opotřebení 0,7142 % Opotřebení 62,86 % Výpočet ceny Základní cena ZC Kč/m ,00 Základní cena upravená ZCU Kč/m ,56 Obestavěný prostor OP m 3 158,57 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč ,86 Stupeň dokončení stavby % 100 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč ,86 Opotřebení 62,86 % ,74 Cena kolny bez č.p. ke dni odhadu Kč , Sýpka bez č.p./č.e Popis Objekt bývalé sýpky navazuje na jižní fasádu kolny. Je jednopodlažní, nepodsklepený se sedlovou střechou. Objekt je zděný převážně z cihelného zdiva. Stropy se nevyskytují, střechu tvoří dřevěný vázaný krov. Objekt byl užíván ke skladování. Vnitřní prostory objektu nebyly přístupny. Základy : pravděpodobně betonové či kamenné pasy Nosná konstrukce : zděné Vnější povrchy obvodových stěn : vápenné omítky Vnitřní povrchy : omítky vápenné Strop : nevyskytuje se Střecha : sedlová Střešní krytina : tašková Vrata či dveře : hladké Okna : nevyskytují se Klempířské konstrukce : nevyskytují se Podlahy : betonové Bleskosvod : není proveden Vnitřní rozvody : nejsou provedeny Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedeného měření a z odhadu znalce u rozměrů, které nebylo možno změřit. Výpočty jsou prováděny podle zásad přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. rozměry v části ( m ) OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP plocha ( m 2 ) výška 6,20 * 4,10 = 25,42 = 2,80 71,18 celkem 1.NP 25,42 71,18 6,20 * 4,10 = 25,42 2,20/2 = 1,10 27,96 ( m ) OP (m 3 )

13 13 celkem zastřešení 25,42 27,96 celkem OP sýpka bez č.p. 99,14 m Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním a užíváním určen jako vedlejší stavba. Svou zastavěnou plochou 25,42 m2 nepřesahuje 100 m 2, tvoří příslušenství stavby hlavní, lze konstatovat, že se jedná o vedlejší stavbu. Ocenění se provede dle vynásobením počtu m 3 obestavěného prostoru základní cenou pro vedlejší stavby stanovenou v závislosti na druhu konstrukce. Oceňovaná stavba sýpky je vedlejší stavbou typu B/I základní cena 1 250,- Kč/m Koeficienty Vedlejší stavba dle 16 a přílohy č. 14 vyhlášky typ A/I ( 1.NP, sedlová střecha ) ZC 1250,- Kč/m 3 Obestavěný prostor objektu OP m 3 99,14 Koeficient polohový příloha č. 20 vyhlášky pol. č. 6 ostatní obce s počtem obyvatel pod 1000 Koeficient změny cen staveb k CÚ 94 příloha č. 41 vyhlášky Ki 2,067 Koeficient zařízení podkroví neuplatněn Kč Kpod 1,00 Koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH= chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní K5 0,80 Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl.č. 14 Upravený podíl 1 Základy základové pasy bez izolace P Obvodové konstrukce zděná S Stropy nevyskytují se CH Krovy dřevěný vázaný S Krytina tašková S Klempířské konstrukce nevyskytují se CH Úprava povrchů omítka vápenná S Schodiště nevyskytuje se CH Dveře, vrata dřevěná S Okna nevyskytují se CH Podlahy betonové S Elektroinstalace není provedena CH CELKEM Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K Základní cena upravená ZC x K4 x K5 x Ki Kč / m 3 ZCU 1 359, Stáří a opotřebení Původní stáří se znalci nepodařilo zjistit, nedochovaly se žádné písemné dokumenty. Dle sdělení bratra vlastníka je objekt mladšího stáří jako obytná část, i když je pravděpodobné, že byl objekt v průběhu životnosti přestavován s provedenou nadezdívkou. Technický stav je průměrný, běžná údržba je dlouhodobě prováděna nahodile. Některé prvky stavby vykazují zvýšené opotřebení. Opotřebení je stanoveno lineární metodou. Rok odhadu 2015

14 14 Rok kolaudace / začátek užívání / odhad 1927 Stáří 88 let Předpokládaná další životnost 52 let Celková životnost 140 let Procento ročního opotřebení 0,7142 % Opotřebení 62,86 % Výpočet ceny Základní cena ZC Kč/m ,00 Základní cena upravená ZCU Kč/m ,09 Obestavěný prostor OP m 3 99,14 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč ,56 Stupeň dokončení stavby % 100 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč ,56 Opotřebení 62,86 % ,92 Cena sýpky bez č.p. ke dni odhadu Kč , Venkovní úprava Popis Znalci se nepodařilo dokumentovat všechny venkovní úpravy, které tvoří příslušenství objektu RD č.p. 15. Pro potřeby ocenění je postačující provést ocenění zjednodušeným způsobem. Z ohledání nemovitosti se jedná zejména o : - Přípojky inženýrských sítí - Studna - Oplocení a ohradní zeď - Zpevněné plochy - Dřevěný přístřešek pro automobil Ocenění venkovních úprav : Ocenění venkovních úprav se provede obdobným způsobem jako umožňuje oceňovací vyhl. tj. zjednodušeným způsobem ve výši 3,50 až 5,0 % ze zjištěné ceny stavby oceňované a z ceny stavby nebo staveb tvořící příslušenství k nim. Výpočet ceny reprodukční venkovních úprav : Cena stavby objektu rodinného domu č.p ,94 Kč Cena stavby objektu stodoly bez č.p./č.e ,76 Kč Cena stavby objektu kolny bez č.p./č.e ,86 Kč Cena stavby objektu sýpky bez č.p./č.e ,56 Kč Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem ,12 Kč Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem x 4,00 % Cena reprodukční venkovních úprav zjednodušeným způsobem ,48 Kč Výpočet ceny reprodukční venkovních úprav : Cena stavby objektu rodinného domu č.p. 15 Cena stavby objektu stodoly bez č.p./č.e. Cena stavby objektu kolny bez č.p./č.e. Cena stavby objektu sýpky bez č.p./č.e. Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem ,12 Kč ,55 Kč ,12 Kč ,64 Kč ,43 Kč

15 15 Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem x 4,00 % Cena časová venkovních úprav zjednodušeným způsobem ,66 Kč Pozemek ve funkčním celku st. parcela č. 9 a parcela č. 41/ Metodika výpočtu ceny pozemku Cena pozemků se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku Výpočet ceny pozemků indexovou metodou Oceňované pozemky st. parcela č. 9 - zastavěná plocha a nádvoří je na části své výměry zastavěna oceňovanými stavbami a má výměru 489 m2. Parcela č. 41/1 - zahrada o výměře 259 m2 není zastavěna žádnou stavbou a tvoří jednotný funkční celek se stavbou RD a se st. pozemkem. Celková výměra oceňovaných pozemků ve funkčním celku je 1379 m2. V obci Vesce nebyly obdobné pozemky v poslední době prodány, proto je jako srovnávací pozemek vybrána parcela, která je nabízena k prodeji na internetovém serveru Parcela leží na okraji zastavěné části obce Soběslav a je určena stávajícím územním plánem obce pro výstavbu rodinného domu. Inženýrské sítě nejsou připraveny, ale u pozemku je rozvod kanalizace a elektro. Pozemek má výměru 2136 m2 je nabízen za cenu 618,- Kč/m2. Z důvodu zatímní nerealizace prodeje je nabídková cena srovnávacího pozemku redukována koeficientem 0,80. OCENĚNÍ POZEMKU INDEXOVOU POROVNÁVACÍ METODOU a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku okraj zastavěné části obce Soběslav, objekty pro bydlení, možnost výstavby RD Popis srovnávacího pozemku Pozemek určený stávající ÚP pro výstavbu RD, možnost napojení na kanalizaci a EI, zpevněný příjezd, běžný hluk a prach od dopravy, žádné ochranné pásmo Výměra srovnávacího pozemku VS m Cena srovnávacího pozemku CS Kč 0,80 x ,- Jednotková cena srovnávacího pozemku JCS = CS/VS Kč/m2 494,38 Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura okraj zastavěné části obce Soběslav, venkovská 0.90 zástavba B Typ stavebního pozemku stavebně nepřipravený 1.30 C Třída velikosti obce 5 až 10 tisíce obyvatel 0.60 D Obchodní resp. průmysl. poloha lokalita s rodinnými domy 1.25 E Územní připravenost, infrastr. střední 0.75 F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Is = A x B x C x D x E x F b) oceňovaný pozemek Poloha srovnávacího pozemku Popis srovnávacího pozemku zastavěná část obce Mokrá, objekty pro bydlení, zastavěná stavbou RD a dalším příslušenstvím Pozemky zastavěné objekty RD a hospodářskými stavbami, napojení na EI, běžný hluk a prach od dopravy

16 16 Výměra srovnávacího pozemku m2 748 Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura souvisle zastavěná část obce Mokrá, vesnická 0.90 zástavba B Typ stavebního pozemku připravený částečně 1.30 C Třída velikosti obce 0 až 2 tisíce obyvatel 0.50 D Obchodní resp. průmysl. poloha lokalita vesnické zástavby 1.10 E Územní připravenost, infrastr. horší 0.65 F Speciální charakteristiky nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Io = A x B x C x D x E x F Poměr indexů Pi = Io/Is Jednotková cena oceńovaného pozemku JCC = JCS x Pi Kč/m2 314,22 Cena oceňovaného pozemku Kč ,56 Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku - 1/1 Cena obvyklá oceňovaných pozemků Kč , Zemědělské pozemky parcela č. 43/3 a č. 44/ Metodika výpočtu ceny zemědělského pozemku Cena pozemků se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Oceňované zemědělské pozemky parcela č. 43/3 trvalý travní porost o výměře 119 m2 a parcela č. 44/3 trvalý travní porost o výměře 3042 m2 nejsou zastavěny žádnými stavbami. Pozemky nejsou určeny platným územním plánem obce Vesce k výstavbě, neleží v zastavěném území obce ani v zastavitelné ploše. Jsou užívány pro zemědělské účely a oceněny jako zemědělská půda. Srovnávací pozemek parcela č. 118/3 - orná půda v k.ú. Hrazánky byl v květnu 2015 prodán za cenu 18,- Kč/m2. Dle platného územního plánu obce Hrazany není parcela určena k zastavění, pozemek je užíván jako zemědělská půda. ocenění pozemku indexovou porovnávací metodou a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku obec Hrazany, mimo zastavěnou část obce, převažuje volná zemědělská krajina Popis srovnávacího pozemku mírně zvlněný pozemek, nezpevněný příjezd, nejsou známy omezení užívání pozemku Výměra srovnávacího pozemku VS m2 894 Cena srovnávacího pozemku CS Kč ,- Jednotková cena srovnávacího pozemku JCS = CS/VS Kč/m2 18,00 Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Mimo zastavěnou část obce, nezpevněný příjezd 0.90

17 17 B Typ pozemku Zemědělský 1.00 C Třída velikosti obce 0 až 2 tisíc obyvatel 0.40 D Omezení užívání pozemku Není známo, pravděpodobně žádné 1.20 E Územní připravenost, infrastr. Horší 0.65 F Speciální charakteristiky Nejsou BPEJ ,29 Kč/m Celkový index srovnávacího pozemku Is = A x B x C x D x E x F b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku obec Vesce, mimo zastavěnou část obce, převažuje volná zemědělská krajina Popis oceňovaného pozemku mírně zvlněný pozemek, nezpevněný příjezd, nejsou známy omezení užívání pozemku Výměra oceňovaného pozemku m Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Mimo zastavěnou část obce, nezpevněný příjezd 0.90 B Typ pozemku Zemědělský 1.00 C Třída velikosti obce 0 až 2 tisíc obyvatel 0.40 D Omezení užívání pozemku Není známo, pravděpodobně žádné 1.20 E Územní připravenost, infrastr. Horší 0.65 F Speciální charakteristiky Nejsou BPEJ ,81 Kč/m2 na 618 m2 BPEJ ,44 Kč/m2 na 2424 m Celkový index srovnávacího pozemku Io = A x B x C x D x E x F Poměr indexů Pi = Io/Is Jednotková cena oceńovaného pozemku JCC = JCS x Pi Kč/m2 18,90 Cena oceňovaných pozemků Kč ,90 Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku - 1/1 Cena oceňovaného pozemků parcela č. 43/3 a č. 44/3 ke dni odhadu / zaokrouhleno / Kč , Rekapitulace časové a reprodukční ceny staveb a obvyklá cena pozemků Stavba Časová cena Opotřebení Reprodukční cena Rodinný dům č.p ,12 Kč 55,00 % ,94 Kč Stodola bez č.p./č.e ,55 Kč 62,85 % ,76 Kč Kolna bez č.p./č.e ,12 Kč 62,85 % ,86 Kč Sýpka bez č.p./č.e ,64 Kč 62,85 % ,56 Kč Venkovní úpravy ,66 Kč ,48 Kč Stavby celkem / zaokrouhleno / ,00 Kč ,00 Kč Pozemky st. parcela č. 9 a parcela č. 41/ ,00 Kč ,00 Kč

18 Zemědělské pozemky parcela č. 43/3 a 18 č. 44/ ,00 Kč ,00 Kč Oceňované nemovité věci celkem ,00 Kč ,00 Kč 2.2 Porovnávací indexová metoda Metodika ocenění porovnávací metodou Ocenění porovnávací metodou bylo znalcem provedeno na základě porovnání podobných areálů RD jako celek. Srovnání je provedeno na základě základních kritérií, které bezprostředně ovlivňují výslednou obvyklou cenu. Zákon blíže nespecifikuje ani nestanoví, která porovnávací metoda či jaký způsob porovnání použít. Je na erudici znalce použít takovou metodu, která objektivně a transparentně porovná kritéria, která mají vliv na výši obvyklé ceny. Porovnávací kriteria : - korekce pramene ceny - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - forma vlastnictví - příslušenství nemovitosti - technický stav nemovitosti - odborný názor znalce a případné další skutečnosti či odlišnosti Ocenění porovnávací metodou Následně znalec provedl výběr srovnávacích objektů ( rodinných domů ) jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru či Uvedené popisy srovnávacích rodinných domů jsou doslovně převzaty přímo ze zveřejněných inzerátů. Oceňované nemovitosti v nabídce : Oceňované nemovitosti jsou ke dni ocenění nabízeny na internetovém realitním serveru k prodeji za nabídkovou cenu ,- Kč.

19 19 Zatím nebyly nemovité věci prodány, uveřejněná nabídka trvá i nadále. Je možno konstatovat, že uvedená nabídková cena je cenou maximální a skutečná kupní cena se bude pohybovat v nižší cenové hladině. Výpočet porovnávací hodnotou je zpracován v níže uvedené tabulce, stručný popis srovnatelných rodinných domů je uveden níže : Srovnávací objekt č. 1 Prodej rodinného domu v obci Dráchov Lokalita : okraj zastavěné části obce Dráchov Prodej chalupy s uzavřeným dvorem a pozemkem. Chalupa má zasklenou předsíň, koupelnu, kuchyni, obývací pokoj a ložnici. Dále pokoj s další kuchyní s kamny. Na dvoře je garáž, chlévy, přístřešek a velká stodola. Za stodolou pozemek. Připraveno připojení na kanalizaci, možno též připojit na vodovod a plyn. Na jedné straně nová fasáda, dveře a okna. Technický stav : průměr až podprůměr Zastavěná plocha : 609 m2 Celková cena pozemku : 2299 m2 Nabídková cena : ,- Kč Srovnávací objekt č. 2 Prodej rodinného domu v obci Mažice Lokalita : zastavěná část obce Mažice

20 20 Chalupa se nachází na okraji obce Mažice, v oblasti přírodní rezervace Borkovická blata, v okolí rybníky, lesy, cyklostezky, řeka Lužnice, v obci restaurace, obchod, kompletní občanská vybavenost ve Veselí nad Lužnicí - 6 km nebo v Soběslavi - 8 km, dům je částečně podsklepený, obytná část 3+1 ( 3 pokoje, kuchyně, sprchový kout s umyvadlem, suché WC, spíž, chodba), vytápění kamny na tuhá paliva, TÚV bojler, el. 230/400, voda obecní, odpadní vody svedeny do kanalizace, na obytnou část navazuje garáž, celková plocha pozemku 910 m2 (ZP 170 m2, zahrada 740 m2), na zahradě dřevěná kolna a studna, Technický stav : vzhledem ke stáří průměrný Zastavěná plocha : 170 m2 Celková cena pozemku : 910 m2 Nabídková cena : ,- Kč Srovnávací objekt č. 3 Prodej rodinného domu v obci Mezná Lokalita : zastavěná část obce Mezná Venkovská chalupa vel. 3+1 s dvorkem a zahradou, CP 759 m2. V domě je obytná kuchyně, dva pokoje, dětský pokoj, prostorná předsíň, spíž a koupelna, z chodby vstup do sklepa. Půdní vestavba možná. Na obytnou část navazuje stodola. Topení na TP, voda z vlastní studny, odpad do septiku. Využití chalupy k rekreaci i k trvalému bydlení. Veškerá občanská vybavenost 5 km. Technický stav : vzhledem ke stáří průměrný Zastavěná plocha : 140 m2 Celková cena pozemku : 759 m2 Nabídková cena : ,- Kč Porovnání objektů : Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 1 Č. Obec / Lokalita Velikost /Počet místností Příslušenství / Garáž Pozemek ( m2 ) Jiné / stav Oce ň. obj RD obec Vesce, zastavěná část obce Mokrá 2+1 stodola, kolna, sýpka, venkovní úpravy/ne 748 průměrný

21 21 ( 1 ) ( 2 ) ( 3 ) ( 4 ) ( 5 ) ( 6 ) 1 RD obec Dráchov, zastavěná část obce Dráchov 2+1 a 1+1 stodola, chlévy venkovní úpravy/ ano 2299 průměrný 2 RD obec Mažice, zastavěná část obce Mažice 3+1 kolna, venkovní úpravy/ano 910 průměrný 3 RD obec Mezná, zastavěná část obce Mezná 3+1 stodola, venkovní úpravy/ ne 759 průměrný Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 2 Č. Cena požadovaná / realizovaná Koef. redukc e na prame n ceny Kr Cena po redukci na pramen ceny = ( 7 ) * ( 8 ) K 1 Poloh a K 2 Veliko st K 3 vybav ení a stupe ň rozest avěno sti K 4 Celkov ý stav K 5 Vliv pozem ku K 6 Úvaha a názor znalce Index odlišnosti Io (10 až 15) Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího = ( 9 )/( 16 ) ( 1 ) ( 7 ) ( 8 ) ( 9 ) ( 10 ) ( 11 ) ( 12 ) ( 13 ) ( 14 ) ( 15 ) ( 16 ) ( 17 ) , ,05 1,10 1,00 1,00 1,15 1,00 1, , , ,95 0,90 1,00 0,95 1,02 1,00 0, , , ,00 0,95 1,00 0,95 1,00 1,00 0, ,- Celkový průměr Kč ,- Minimum Kč ,- Maximum Kč ,- Kč 55 koeficient na úpravu polohy objektu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného / lepší > 1, horší < 1 / K2 koeficient úpravy na velikost objektu či areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K3 koeficient úpravy na provedení a vybavení staveb v areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K4 koeficient úpravy na celkový technický stav : / srovnávací objekt celkově lepší : K 4 > 1, horší < 1 / K5 koeficient úpravy na vliv pozemku velikost, vlastnictví : / srovnávací pozemek celkově lepší : K 5 > 1, horší < 1 / K6 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce : / analogicky : srovnávací objekt, kromě vlivu předchozích koeficientů ještě lepší : K 6 > 1, horší < 1 / společný dvůr Koeficient úpravy na pramen zjištěné ceny sloupec ( 8 ) : skutečná kupní cena : Kr = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší Io Index odlišnosti Io = K1* K2 * K3 * K4 * K5 * K 6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,0 2.3 Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitých věcí Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu výše uvedených nemovitých věcí. Ta je definována v zákoně č. 151/97 Sb. v platném znění o oceňování majetku jako cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.

22 22 Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepronajímají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího, nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Zákon již blíže nestanoví, jakou porovnávací metodu či jak porovnávací metodu použít. Obvyklou cenu lze zjistit či stanovit pouze na základě analýzy trhu a nijak jinak. Existuje pouze u zboží, se kterým se běžně obchoduje. Je to cena běžná, opakující a odpovídající zvyku v daném místě a čase. Proto ji analýzou trhu můžeme v běžných situacích odhadnout s velkou přesností nebo s menším rozptylem od průměrných hodnot. Problém může nastat při zjišťování obvyklé ceny u nemovitých věcí, kdy oceňujeme nemovitost, která se ve stejném či obdobném druhu v místě či okolí a v daném čase nenachází. Nebo se nachází, ale není s ní obchodováno či je takového druhu, který není s oceňovanou nemovitostí ani shodný ani obdobný. V takovém případě obvyklá cena neexistuje, neboť v daném místě a čase se s obdobnými či stejnými nemovitostmi běžně neobchoduje. Pro zjištění obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí vycházel znalec ze znalosti místního trhu s obdobnými usedlostmi, z konzultace u místních realitních kanceláří / např. realitní kancelář Pokorný reality České Budějovice, realitní kancelář REMAX pan Ševčík / a z vlastní databáze. Znalec provedl analýzu trhu a na jejím základě je možno konstatovat, že stejné nemovité věci se v lokalitě nenacházejí a se stejnými nemovitými věcmi nebylo v poslední době obchodováno. Pro potřebné porovnání provedl znalec vyhledání obdobných nemovitostí, které se v některých charakteristikách odlišují. Pro potřebu určení obvyklé ceny byla znalcem použita porovnávací metoda indexová, která vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem ( nemovitostí ) a cenou sjednanou při jeho prodeji či cenou nabídkovou při prodeji v daném místě a čase. Před provedeným porovnáním byla znalcem zjištěna cena areálu nákladovým způsobem ( cena časová a cena reprodukční ), která vystihuje výši nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. U obdobných staveb je tato cena v drtivé většině případů vyšší než cena obvyklá. Naopak tomu bývá u nemovitostí, o které je enormní zájem, leží v lukrativních lokalitách a jejichž prodej bývá realizován obratem, což ale není tento případ. Na závěr provedl znalec vyhodnocení a stanovení výsledné obvyklé ceny. Oceňovaný rodinný dům č.p. 15 leží v zastavěné části obce Mokrá v lokalitě zastavěné převážně menšími zemědělskými usedlostmi. Objekt RD je v průměrném technickém stavu po částečné rekonstrukci dokončené v roce 2010 ) výměna oken, části podlah a části elektroinstalace ). Objekt je užívaný k trvalému bydlení, běžná údržba je v poslední době prováděna nepravidelně. Vybavenost inženýrskými sítěmi a ostatní infrastrukturou je v místě na podprůměrné úrovni. Občanská vybavenost se v místě nenachází, základní vybavenost je v kmenové části obce Vesce vzdálené cca 1 km od domu. ( obecní úřad, hospoda, autobusová zastávka, hřiště, apod. ), kompletní občanská vybavenost je v dojezdové vzdálenosti v nedalekém městě Soběslav. Poloha je vhodná k trvalému bydlení či rekreaci. Oceňované pozemky parcela č. 9 - zastavěná plocha a nádvoří a parcela č. 41/1 - zahrada jsou zatíženy věcným břemene zřízení a provozování zařízení distribuční soustavy venkovního kabelového vedení ve prospěch E.ON Distribuce a.s. se sídlem v Českých Budějovicích, která má zcela marginální vliv na obvyklou cenu.

23 23 Obvyklá cena objektu RD č.p. 15 s hospodářskými stavbami a pozemky ve funkčním celku je odhadnuta znalcem v úrovni ceny zjištěné porovnávacím způsobem v částce ,- Kč a obvyklá cena pozemků parcela č. 43/3 trvalý travní porost a parcela č. 44/3 trvalý travní porost, které netvoří s objektem RD č.p. 15 funkční celek a který jsou užívány jako zemědělské je stanovena ve výši ,- Kč. Celkem ,- Kč. 2.4 Rekapitulace a závěr Způsob ocenění Reprodukční cena Věcná hodnota / časová cena / Výnosová hodnota Cena zjištěná porovnávacím způsobem - funkční celek Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí dle odborného odhadu znalce ke dni ocenění cena ,- Kč ,- Kč není zjišťována ,- Kč ,- Kč Závěr : 1. Obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí tj. pozemku st. parcela č. 9 zastavěná plocha a nádvoří se stavbou rodinného domu č.p. 15 stojící na pozemku, která je součástí pozemku v části obce Mokrá a pozemků parcela č. 41/1 - zahrada, parcela č. 43/3 - trvalý travní porost a parcela č. 44/3 - trvalý travní porost vše vč. příslušenství zapsaných na LV 104 pro katastrální území Mokrá u Soběslavi a obec Vesce a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Tábor odhaduji ke dni ocenění ,- Kč slovy : šestsetosmdesáttisíckorunčeských 2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva vedeného v katastru nemovitostí, nejsou znalci známa, nebyly znalci povinnými sděleny a dle zjištění se znalce nevyskytují. Hodnota zástavního práva není v odhadnuté obvyklé ceně zohledněna. v Českých Budějovicích dne Ing. Michal Sirový Příloha : 6x fotodokumentace 1x kopie výpisu z KN, LV 104 1x kopie katastrální mapy

24 24 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 120/15. CERTIFIKÁT QEN Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne pod č.95/107/qen/2014-re. České Budějovice 30. listopadu 2015 Ing. Michal Sirový

25 25 FOTODOKUMENTACE jižní pohled na RD č.p. 15 z příjezdové komunikace severní pohled na RD č.p. 15 z příjezdové komunikace východní pohled na RD č.p. 15

26 26 kuchyně v 1.NP obývací pokoj v 1.NP dvůr se sýpkou, kolnou, stodolou a zádveřím RD /zleva/