znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická Brno tel./fax: svancarova@iol.cz

Transkript

1 Znalecký posudek číslo /2010 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitostí pozemků parcelní č a 1047 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Krásno nad Bečvou, obec Valašské Meziříčí, okr. Vsetín zapsané na LV č. 491 pro k.ú. Krásno nad Bečvou, obec Valašské Meziříčí, okr. Vsetín. Objednatel : Účel posudku : JUDr. Petr Kocián soudní exekutor Veveří Brno stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti se stavem ke dni včetně ocenění práv a závad, ke spisu 137 EX 285/ Exekutorského úřadu Brno - venkov Oceněno ke dni : Posudek vypracoval : Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická Brno tel./fax: svancarova@iol.cz Tento posudek obsahuje 26 stran včetně příloh a objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Brno,

2 Pozemek parc. č a 1074 k.ú. Krásno nad Bečvou, obec Valašské Meziříčí, Znalecký posudek č /2010 OBSAH : Zadání strana 1. Nález 3 2. Posudek ocenění nemovitostí Srovnávací metoda nemovitostí 7 3. Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí a vyhodnocení rizik 8 Přílohy P ř íloha 1 Usnesení exekutorského úřadu Brno venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 137Ex 285/02-117, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění nemovitosti ve vlastnictví Studeníka Jiřího Ing. dle LV č. 491 pro k.ú. Krásno nad Bečvou ze dne , podepsána Mgr. Natálie Novotná Vondráčková v.r., exekutorská kandidátka pověřená soudním exekutorem P ř íloha 2 Výpis z katastru nemovitostí (LV č.491 ) P ř íloha 3 Mapová část P ř íloha 4 Fotodokumentace P ř íloha 5 Srovnatelné nemovitosti Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

3 Pozemek parc. č a 1074 k.ú. Krásno nad Bečvou, obec Valašské Meziříčí, Znalecký posudek č / NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1. Usnesení exekutorského úřadu Brno venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 137Ex 285/02-117, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění nemovitosti - pozemku ve vlastnictví Ing. Jiřího Studeníka - pozemek parc. č a 1074/2 v k.ú. Krásno nad Bečvou ze dne podepsána Mgr. Natálie Novotná Vondráčková v.r., exekutorská kandidátka pověřená soudním exekutorem; 2. Výpis z katastru nemovitostí - LV č. 491 pro k.ú. Krásno nad Bečvou, vyhotovený ČÚZ a K SCD ze dne , vyhotoveno dálkovým přístupem (viz příloha); 3. Snímek katastrální mapy vyhotoveno dálkovým přístupem dne pro k.ú. Krásno nad Bečvou ML č. NOVÝ JIČÍN 8-9/43; 4. Skutečnosti a výměry zjištěné na místě v rámci místního šetření spojeného s prohlídkou nemovitosti konané dne Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců, 6. Fotodokumentace pořízená při místním šetření, 7. Mapy cz a nahlížení do cuzk z internetu další veřejné zdroje, 8. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v platném a účinném znění, 9. Zákon č. 121/2001 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění 10. Zákon č. 26/2000 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

4 Pozemek parc. č a 1074 k.ú. Krásno nad Bečvou, obec Valašské Meziříčí, Znalecký posudek č / POSUDEK OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je pozemek parc. č a 1074 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Krásno nad Bečvou, obec Valašské Meziříčí, zapsaný na LV č. 491 pro k.ú. Krásno nad Bečvou. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitosti zapsané na LV č. 491 pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. a to k datu místního šetření, tj. k Informace o nemovitosti Vlastník Studeník Jiří Ing., Španielova 1328/31, Praha 17, Řepy Praha 618 LV č. 491 Katastrální území Krásno nad Bečvou ( ) Obec, okres Vlastnictví stavby Valašské Meziříčí (545058), Vsetín (CZ0723) Vlastnictví pozemku Parc.číslo, výměra, druh č. 1073, 420m 2, zahrada č. 1074, 46m 2, ostatní plocha (manipulační plocha) Způsob ochrany Parc.č. 1073, BPEJ 65800, výměra 420m 2 Prohlídka a zaměření nemovitosti Obhlídka nemovitosti byla provedena. Ocenění je provedeno na základě obhlídky a na základě listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku. Místní šetření bylo provedeného na místě samém dne Povinný se na místní šetření nedostavil. Nájemní smlouva Na základě získaných informací od objednatele posudku nebyla předložena žádná nájemní smlouva ani jiná smlouva např. o věcném břemeni apod. Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době je na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 491 ze dne pro k.ú. Krásno nad Bečvou v oddíle C - omezení nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitosti (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení nařízením exekuce a exekučním příkazem a k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Věcná břemena nejsou evidována. Ze zákona energetického však se na pozemcích nachází. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

5 Pozemek parc. č a 1074 k.ú. Krásno nad Bečvou, obec Valašské Meziříčí, Znalecký posudek č /2010 Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí pozemků parc.č a 1074 v k.ú. Krásno nad Bečvou. Nemovitosti jsou zapsány na LV č Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí pozemků parc.č a 1074 v k. ú. Krásno nad Bečvou bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb.. Celkový popis nemovitosti Valašské Meziříčí je město s bezmála 28 tisíci obyvateli, které leží na soutoku Rožnovské a Vsetínské Bečvy. Svou polohou představuje vstupní bránu Moravskoslezských Beskyd a významný dopravní uzel. Někdy se Valašskému Meziříčí také říká Valašské Atény, nebo jen zkráceně Valmez. Meziříčí vzniklo na levém břehu Rožnovské Bečvy. Na pravém břehu byla založena obec Krásno, roku 1491 povýšená na městečko. Přestože měly několik staletí společnou vrchnost, ke spojení Meziříčí a Krásna v nynější Valašské Meziříčí došlo až v roce Po roce 1945 se město stalo jedním z center chemického a sklářského průmyslu. V roce 1960 byl zrušen okres Valašské Meziříčí a Valašské Meziříčí se tak přestalo užívat status okresního města. Valašské Meziříčí je významným dopravním uzlem, a to jak silničním, tak i železničním.městem vede mezinárodní silnice Hradec Králové Olomouc Žilina a silnice I/57 Polsko Opava Nový Jičín Valašské Meziříčí Vsetín Slovensko. Významná je také silnice 2. třídy II/150 Valašské Meziříčí Bystřice pod Hostýnem Přerov. Železnice odtud vede do 5 směrů. Prochází tudy železniční trať číslo 280 Hranice na Moravě Púchov. Dalšími železničními tratěmi jsou 281 do Rožnova pod Radhoštěm, 303 směr Kojetín a 323 do Ostravy. Městem vede 6 tratí místní dopravy, provozované autobusy ČSAD Vsetín. Občanská vybavenost města je velmi dobrá a to jak ve školství, kultuře, službách a sportu. Leží ve výšce 294m.n.m. a má 10 katastrálních území. Pozemky leží v Krásnu nad Bečvou podél místní komunikace - ulice Kupkova, která vede po pravém břehu Rožnovské Bečvy. V místech kde odbočuje do průmyslového areálu společnosti TVM spol.s r.o. ulice Hemy je podél jižní hranice areálu pás neoploceného pozemku parc.č označená v KN jako zahrada. Tento pruh neoplocené zahrady pokračuje úzkým pruhem délky 3,5m a za ním pokračuje mezi silnicí a oploceným areálem pozemek parc.č jako orná půda soukromých vlastníků. Podél silnice tímto pásem podél obou komunikací vede nízké napětí na betonových sloupech. Na pruhu šířky 3,5m ( parc.č. 1074) stojí příhradový ocelový sloup VN, které křižuje ulici Kupkovu nad vedením NN šikmo přes ulici. Pozemek není obhospodařován a je zarostlý Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

6 Pozemek parc. č a 1074 k.ú. Krásno nad Bečvou, obec Valašské Meziříčí, Znalecký posudek č /2010 náletovými dřevinami. Jeho šířka cca 11m je příliš úzká na to, aby mohl být považován za stavební místo. Je zahrnut do průmyslové zóny a je vzdálen od centra města Náměstí asi 1km. Oceňovaná nemovitost Pozemek parc.č a 1074 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Krásno nad Bečvou, obec Valašské Meziříčí, okres Vsetín. Odhad obvyklé ceny předmětu dražby - nemovitosti Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. S nemovitostmi tohoto typu se na trhu s nemovitostmi obchoduje, údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit a vyhodnotit. Pro ocenění bude proto použito metody : srovnávací Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

7 Pozemek parc. č a 1074 k.ú. Krásno nad Bečvou, obec Valašské Meziříčí, Znalecký posudek č / SROVNÁVACÍ METODA NEMOVITOSTÍ Pozemek parc.č a 1074 Předmětné pozemky se nachází v katastru Krásno nad Bečvou, v průmyslové zóně na jižním okraji oploceného areálu podniku TVM spol.s r.o. vyrábějící elektroakustické výrobky. Na jihozápadním okraji areálu stojí rovnoběžně s komunikací Hemy, kolmou k ulici na pravém břehu Bečvy s názvem Kupkova jednolodní oblouková hala - nejbližší budova od oceňovaného pozemku. Pozemek je rovinný nacházející se v bezprostřední blízkosti řeky Bečvy, na pozemku se nachází 3 sloupy elektrického vedení. Srovnávací hodnota Dle sdělení vedoucí odboru majetkové správy Městského úřadu města Valašské Meziříčí Mgr. Alena Trampotová tel , město kupuje obdobné pozemky za cenu 100Kč/m 2 ( usnesení zastupitelstva města z roku 1998). Uvedený pozemek má tyto kladné stránky : dostupný po zpevněné komunikaci Uvedený pozemek má tyto slabší stránky : není zastavitelný pro úzkou šířku příliš blízko řeky Bečvy hrozí záplavy napojení na veřejné sítě chybí vedení NN a VN je na pozemku Jednotková cena nestavebního pozemku 100,- Kč/m 2 Celková výměra 446 m 2 Obecná cena stavebního pozemku 100,- Kč/m m 2 = ,- Kč Celková obecná hodnota pozemku ,- Kč Obecná hodnota Prodejní cena porovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména lokalitu, velikost, druh využití a poptávku realitního trhu, právním vztahům pro zadané pozemky, navržená na ,- Kč. Obecná hodnota oceňovaných nemovitostí navržená srovnávací metodou ke dni ocenění po zaokrouhlení činí ,- Kč (slovy : čtyřicetčtyřitisícšestset korun českých). Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

8 Pozemek parc. č a 1074 k.ú. Krásno nad Bečvou, obec Valašské Meziříčí, Znalecký posudek č / STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena Na oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 491 ze dne pro k.ú. Krásno nad Bečvou v oddíle C - omezení věcnými břemeny (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí jsou na č. LV č. 491 ze dne pro k.ú. Krásno nad Bečvou v oddíle C - omezení nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika V současné době není dle podkladů poskytnutých objednatelem na výše uvedenou nemovitost uzavřená žádná nájemní smlouva. K oceňované nemovitosti se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda. Vzhledem k charakteru oceňované nemovitosti a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem k funkčnímu využití nemovitostí, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním pozemkům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu pozemků včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Krásno nad Bečvou - parc.č a 1074, obec Valašské Meziříčí, okres Vsetín, vše zapsáno na LV č. 491 vedeném u Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, KP Valašské Meziříčí podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb., k datu ocenění , po zaokrouhlení na : ,- Kč (slovy : čtyřicetčtyřitisícšestset korun českých). V Brně, dne Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická Brno tel./fax: svancarova@iol.cz Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

9 Pozemek parc. č a 1074 k.ú. Krásno nad Bečvou, obec Valašské Meziříčí, Znalecký posudek č /2010 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne č.j. Spr. 3941/92, jmenování rozšířeno dne č.j. Spr. 2628/99 pro základní obor ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí, oceňování podniků a nepeněžitých vkladů obor stavebnictví odvětví stavby obytné, stavební odvětví různá se specializací stavby občanské. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě faktury. Otisk kulaté pečetě Podpis znalce Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

10

11

12

13

14

15 Mapa města

16

17

18 Územní plán města

19 Pozemky k.ú. Krásno nad Bečvou Stanovení obvyklé hodnoty Foto č. 1: Pozemek parc. č a 1074 Foto č. 2 : Pozemek parc. č a 1074 fotodokumentace strana 1