znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická Brno tel./fax: svancarova@iol.cz

Transkript

1 Znalecký posudek číslo /2010 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitosti pozemku parcelní č. 2491/5 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Vítkov, obec Vítkov, okr. Opava zapsaného na LV č pro k.ú. Vítkov, obec Vítkov, okr. Opava. Objednatel : Účel posudku : JUDr. Petr Kocián soudní exekutor Veveří Brno stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti se stavem ke dni včetně ocenění práv a závad, ke spisu 137 EX 2989/ Exekutorského úřadu Brno - venkov Oceněno ke dni : Posudek vypracoval : Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická Brno tel./fax: svancarova@iol.cz Tento posudek obsahuje 29 stran včetně příloh a objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Brno,

2 Pozemek parc. č. 2491/5 v k.ú. Vítkov, okres Opava Znalecký posudek č /2010 OBSAH : Zadání strana 1. Nález 3 2. Posudek ocenění nemovitostí Srovnávací metoda nemovitostí 7 3. Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí a vyhodnocení rizik 9 Přílohy P ř íloha 1 Usnesení exekutorského úřadu Brno venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 137 EX 2989/06-182, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění nemovitosti ve vlastnictví Jiřího Sucháčka dle LV č pro k.ú. Vítkov ze dne , podepsána Mgr. Natálie Novotná - Vondráčková v.r., exekutorská kandidátka pověřená soudním exekutorem P ř íloha 2 Výpis z katastru nemovitostí (LV č.2101 ) P ř íloha 3 Mapová část P ř íloha 4 Srovnatelné nemovitosti Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

3 Pozemek parc. č. 2491/5 v k.ú. Vítkov, okres Opava Znalecký posudek č / NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1. Usnesení exekutorského úřadu Brno venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 137 EX 2989/06-182, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění nemovitosti ve vlastnictví Jiřího Sucháčka - pozemek parc. č. 2491/5 v k.ú. Vítkov ze dne podepsána Mgr. Natálie Novotná - Vondráčková v.r., exekutorská kandidátka pověřená soudním exekutorem 2. Výpis z katastru nemovitostí - LV č pro k.ú. Vítkov, vyhotovený ČÚZ a K SCD ze dne , vyhotoveno dálkovým přístupem (viz příloha); 3. Snímek katastrální mapy ML č. ODRY 4 3/21, vyhotovený ČÚZ a K SCD ze dne , vyhotoven dálkovým přístupem (viz příloha); 4. Informace získané na Městském úřadu ve Vítkově, 5. Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců 6. Mapy cz a nahlížení do cuzk z internetu další veřejné zdroje, 7. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v platném a účinném znění, 8. Zákon č. 121/2001 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění 9. Zákon č. 26/2000 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

4 Pozemek parc. č. 2491/5 v k.ú. Vítkov, okres Opava Znalecký posudek č / POSUDEK OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je pozemek parc. č. 2491/5 včetně součástí a příslušenství v k.ú. Vítkov, zapsaný na LV č pro k.ú. Vítkov Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitosti zapsané na LV č (k.ú. Vítkov) pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. a to k datu místního šetření, tj. k Informace o nemovitosti Vlastník Sucháček Jiří, Výšovice 111, Vřesovice LV č Katastrální území Vítkov ( ) Obec, okres Vítkov (511021), Opava (CZ0805) Vlastnictví stavby Vlastnictví pozemku Parc.číslo, výměra, druh č. 2491/5 6233m 2, orná půda Způsob ochrany 2491/5 BPEJ 72601, výměra 6233 m 2 Prohlídka a zaměření nemovitosti Ocenění je provedeno na základě obhlídky a na základě listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku. Vlastník nemovitost nezpřístupnil. Pozemek není v terénu vytýčen. Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době je na výpisu z katastru nemovitostí LV č ze dne pro k.ú. Vítkov v oddíle C - omezení nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitosti, zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitosti, zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu není při tomto ocenění brán zřetel. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitosti pozemku parc.č. 2491/5 v k.ú. Vítkov. Nemovitost je zapsána na LV č Žádná nájemní smlouva ani jiná smlouva nebyla předložena. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

5 Pozemek parc. č. 2491/5 v k.ú. Vítkov, okres Opava Znalecký posudek č /2010 Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitosti pozemku parc.č. 2491/5 v k. ú. Vítkov bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb.. Celkový popis nemovitosti Město Vítkov leží v členitém terénu Vítkovské vrchoviny, která náleží celku Nízkého Jeseníku. Průměrná nadmořská výška je 480 metrů, nejvyšší kopec v okolí se nazývá Horka (603 m). Rozloha města Vítkova je 5 505ha, počet místních částí je sedm, počet obyvatel 6 254, z toho MČ Vítkov má obyvatel. Celá oblast je z hlediska turistiky velice atraktivní, je předmětem čilého turistického ruchu a v závislosti na něm i zdokonalování služeb a ubytovacích kapacit. V době letních měsíců se počet obyvatel díky cestovnímu ruchu mnohonásobně zvyšuje. Vzhledem k ojedinělým krajinářským hodnotám a vzácné flóře a fauně, ne zcela dobře probádané, je oblast Vítkovska trvalým předmětem zájmu přírodovědců. Za zmínku stojí také výskyt šedých moravických břidlic, na mnoha místech těžených v minulosti i dnes. Krajem prochází několik turistických cest. Nejzajímavější vede po obou stranách řeky Moravice od Kružberské přehrady přes Jánské Koupele a Podhradí až do Hradce nad Moravicí. Vítkovem prochází silnice II/442 z jihu od Jakubčovic nad Odrou a ve Vítkově z ní odbočuje silnice II/462 směrem na východ na silnici I/57 do Opavy vzdálené z Vítkova 27 km. Oceňovaný pozemek se nachází na jižním konci katastru Vítkov a svojí nejdelší stranou tvaru nepravidelného čtyřúhelníka sousedí s katastrálním územím Klokočov u Vítkova. Sousední parcely na severozápadní straně a severovýchodní jsou zapsány jako orná půda ve vlastnictví Šárky Melíškové, sousední parcela na jihozápadní a jihovýchodní straně je zapsána jako orná půda a vlastníkem je Vítkovská zemědělská s.r.o. Nejkratší strana čtyřúhelníka je dlouhá 20 m ( parc.č. 2489/4 - plocha 84m 2 - orná půda, oddělující pozemky Šárky Melíškové od pozemku pana Sucháčka ( par.č. 2491/5) a cesty ve vlastnictví Vítkovské zemědělské ( parc.č komunikace ) směřující k cestě na parc.č. 2584). Pozemek je mírně svažitý směrem na východ. Od jihozápadního okraje Vítkova je vzdálen vzdušnou čarou cca 2km, od Klokočova severně cca 600m. K pozemku není přístup z veřejné cesty. \Jedná se součást zemědělsky obhospodařované půdy. Oceňovaná nemovitost Pozemek parc.č. 2491/5 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Vítkov, obec Vítkov, okres Opava. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

6 Pozemek parc. č. 2491/5 v k.ú. Vítkov, okres Opava Znalecký posudek č /2010 Odhad obvyklé ceny předmětu dražby - nemovitosti Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. S nemovitostmi tohoto typu se na trhu s nemovitostmi obchoduje, údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit a vyhodnotit. Pro ocenění bude proto použito metody : srovnávací Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

7 Pozemek parc. č. 2491/5 v k.ú. Vítkov, okres Opava Znalecký posudek č / SROVNÁVACÍ METODA NEMOVITOSTÍ Pozemek parc.č. 2491/5 Předmětný pozemek se nachází na jižní hranici k.ú. Vítkov, podél severní hranice sousedního k.ú. Klokočov u Vítkova. Ze všech stran je obklopen ornou půdou a pouze na jihovýchodním okraji přes parc.č. 2489/4 ve vlastnictví podniku Vítkovská zemědělská s.r.o. je komunikace spojující pozemek s polní cestou do Klokočova. Pozemek je mírně svažitý, sousední pole jsou v soukromém vlastnictví Šárky Melíškové a firmy Vítkovská zemědělská s.r.o. Srovnávací hodnota Na trhu nemovitostí v širším okolí města Vítkova k datu ocenění jsou nabízeny níže uvedené porovnatelné pozemky. Jako srovnatelné transakce jsem uvažovala prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh a dané využití. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání : Č. Lokalita velikost pozemku m 2 Způsob využití Vlastnosti Oceň. objekt Vítkov 6233 orná orná v lánu, bez přístupu (1) (2) (3) (4) (5) 1 Bohdanovice orná půda zemědělské pozemky bez přístupu 2 Kravaře tr.porost UP biocentrum, orná, tr. Porost, ostatní 3 Jindřichov orná orná, les, příjez po komunikaci, vcelku 4 Bravinné orná zemědělské pozemky bez přístupu Č. Cena požadovaná resp. zaplacená Kč celkem Kč / m 2 Koef. redukce na pramen ceny K CR Cena po redukci na pramen ceny Kč / m 2 K1 K2 K3 K4 K5 K6 poloha velikost svah ap. stav a vybavení jiné úvaha znalce IO (1-4) Cena oceň objektu. Kč / m 2 (1) (6) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15) (16) , ,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1, , ,01 1,00 1,00 1,20 1,20 1,15 1, , ,00 1,00 1,00 1,20 1,10 1,15 1, ,80 8 1,00 1,00 1,00 1,20 1,00 1,15 1,38 6 Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

8 Pozemek parc. č. 2491/5 v k.ú. Vítkov, okres Opava Znalecký posudek č /2010 Celkem jednotková cena - průměr Kč / m 2 8 Minimum Kč / m 2 6 Maximum Kč / m 2 12 Výměra oceňovaného pozemku m Celkem cena pozemku - průměr Kč Minimum Kč Maximum Kč Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné pozemky orná půda a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00-0,75 (navrženo 0,75). Podrobný popis viz. příloha č. 5 znaleckého posudku. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí 6,- Kč až 12,- Kč za 1 m 2. Uvedený pozemek má tyto kladné stránky : Zdravé životní prostředí turisticky vyhledávané oblasti Uvedený pozemek má tyto slabší stránky : Bez inženýrských sítí Bez možnosti příjezdu na pozemek po veřejných cestách Popis srovnávacích pozemků je uveden v příloze č. 5 znaleckého posudku. Všechny srovnávané pozemky se nachází v obdobné lokalitě jako oceňovaný pozemek. Obecná hodnota Prodejní cena porovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména lokalitu, velikost, druh využití a poptávku realitního trhu, právním vztahům pro zadaný pozemek, navržená na ,- Kč. Obecná hodnota oceňované nemovitosti navržená srovnávací metodou ke dni ocenění po zaokrouhlení činí ,- Kč (slovy : padesáttisíc korun českých). Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

9 Pozemek parc. č. 2491/5 v k.ú. Vítkov, okres Opava Znalecký posudek č / STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena Na oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí LV č ze dne pro k.ú. Vítkov v oddíle C - omezení věcnými břemeny (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí jsou na č. LV č ze dne pro k.ú. Vítkov v oddíle C - omezení nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitosti, zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitosti, zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika V současné době není dle podkladů poskytnutých objednatelem na výše uvedenou nemovitost uzavřená žádná nájemní smlouva. K oceňované nemovitosti se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda. Vzhledem k charakteru oceňované nemovitosti a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem k funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním pozemkům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu pozemku v souvislé ploše orné půdy ve výšce 550m.n.m. v k.ú. Vítkov, obec Vítkov okres Opava, pozemek parc.č. 2491/5 včetně všech součástí a příslušenství, vše zapsáno na LV č vedeném u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, KP Opava podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb., k datu ocenění , po zaokrouhlení na : ,- Kč (slovy : padesáttisíc korun českých ). V Brně, dne Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická Brno tel./fax: svancarova@iol.cz Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

10 Pozemek parc. č. 2491/5 v k.ú. Vítkov, okres Opava Znalecký posudek č /2010 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne č.j. Spr. 3941/92, jmenování rozšířeno dne č.j. Spr. 2628/99 pro základní obor ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí, oceňování podniků a nepeněžitých vkladů obor stavebnictví odvětví stavby obytné, stavební odvětví různá se specializací stavby občanské. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě faktury. Otisk kulaté pečetě Podpis znalce Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

11

12

13

14

15

16 Mapa regionu Mapa obce

17

18 Územní plán Vítkov

19

20

21

22

23