znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická Brno tel./fax:

Transkript

1 Znalecký posudek číslo /2011 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitosti orné půdy parc.č. 418/1 ve Vanovicích, okres Blansko, včetně všech součástí a příslušenství, zapsaný na LV č. 54 pro k.ú. Vanovice, obec Vanovice, okres Blansko. Objednatel : Účel posudku : JUDr. Petr Kocián soudní exekutor Veveří Brno stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti se stavem ke dni včetně ocenění práv a závad, ke spisu č.j. 137 EX 20203/09 38 Exekutorského úřadu Brno - venkov Oceněno ke dni : Posudek vypracoval : Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická Brno tel./fax: svancarova@iol.cz Tento posudek obsahuje 31 stran včetně příloh a objednateli se předává v 1 vyhotovení. Brno

2 Parc.č. 418/1 k.ú. Vanovice okr. Blansko Znalecký posudek č /2011 OBSAH : Zadání strana 1. Nález 3 2. Posudek ocenění nemovitostí Srovnávací metoda nemovitostí 7 3. Stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti a vyhodnocení rizik 8 Přílohy P ř íloha 1 Usnesení exekutorského úřadu Brno venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 137Ex 20203/09-38, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění nemovitostí ve vlastnictví Špidly Milana dle LV č. 54 k.ú. Vanovice ze dne podepsán JUDr. Petr Kocián, v.r. soudní exekutor P ř íloha 2 Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 54) P ř íloha 3 Nájemní smlouva č. 7/1999 P ř íloha 4 Mapová část Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

3 Parc.č. 418/1 k.ú. Vanovice okr. Blansko Znalecký posudek č / NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1. Usnesení exekutorského úřadu Brno venkov, Veveří 125, soudní exekutor JUDr. Petr Kocián č.j. 137Ex 20203/09-38, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění dvou parcel orné půdy č. 229 a 418/1 ve vlastnictví Špidly Milana včetně součástí a příslušenství zapsaných na LV č. 54 pro k.ú. Vanovice, ze dne podepsán JUDr. Petr Kocián, v.r. soudní exekutor; 2. Výpis z katastru nemovitostí - LV č. 54 pro k.ú. Oblekovice, vyhotovený ČÚZ a K SCD dne , vyhotoveno dálkovým přístupem (viz příloha), 3. Kopie katastrální mapy ML BOSKOVICE 5-0/12 a ML BOSKOVICE 5-0/31 pro k.ú. Vanovice ze dne ; 4. Kopie nájemní smlouvy č. 7/1999 ze dne , 5. Skutečnosti zjištěné na místě v rámci místního šetření konaného dne , 6. Informace získané od pana Milana Šidly při místním šetření dne , 7. Informace získané od paní Lujkové, pracovnice AGROSPOL, agrární družstvo Knínice u Boskovic 106, IČ , tel , 8. Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců, 9. Informace a sdělení získaná z místních real. kanceláří, real. novin a internetového serveru ( Fotodokumentace pořízená při místním šetření dne , 11. Mapy cz a nahlížení do cuzk z internetu další veřejné zdroje, 12. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v platném a účinném znění, 13. Zákon č. 121/2001 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění 14. Zákon č. 26/2000 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

4 Parc.č. 418/1 k.ú. Vanovice okr. Blansko Znalecký posudek č / POSUDEK OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je pole parc. č. 418/1 v k.ú. Vanovice, obec Vanovice, okres Blansko, včetně všech součástí a příslušenství, zapsáno na LV č. 54 pro k.ú. Vanovice. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitosti zapsané na LV č. 54 v k.ú. Vanovice, pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. a to k datu místního šetření, tj. k Informace o nemovitosti Vlastník Špidla Milan, Vanovice 58, Vanovice LV č. 54 Katastrální území Vanovice (776831) Obec, okres Vanovice (582590), Blansko(CZ0641) Vlastnictví stavby - Vlastnictví pozemku parc.č. 418/1, výměra 3 839m 2, orná půda Způsob ochrany zemědělský půdní fond parc.č.418/1 BPEJ m 2 BPEJ m 2 Prohlídka a zaměření nemovitosti Majitel nemovitosti pan Špidla Milan neznal umístění a položení pozemku, dle dohody je ocenění provedeno z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno na základě listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku, informací sdělených majitelem nemovitosti panem Špidlou a na základě výsledků místního šetření provedeného na místě samém dne Nájemní smlouva Na základě předaných podkladů a získaných informací od objednatele posudku a dle sdělení pana Špidly v současné době je uzavřena nájemní smlouva s AGROSPOL, agrární družstvo Knínice u Boskovic 106, IČ ( viz příloha č. 3 ). Nájemní smlouva s výpovědní lhůtou 20 let byla uzavřena v roce 1999 a to paní maršálkovou, z dědického řízení přešla pak na pana Zdeňka Špidlu a dalším dědickým řízením na pana Milana Špidlu, informace poskytla paní Lujková, pracovnice AGROSPOL, agrární družstvo Knínice u Boskovic 106, IČ , tel Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

5 Parc.č. 418/1 k.ú. Vanovice okr. Blansko Znalecký posudek č /2011 Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 54 ze dne pro k.ú. Vanovice, v oddíle C - nejsou uvedena žádná omezení věcnými břemeny. V současné době je na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 54 ze dne pro k.ú. Vanovice, v oddíle C - omezení zástavním právem smluvním, zástavním právem soudcovským, zástavním právem exekutorským, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení zástavním právem smluvním, zástavním právem soudcovským, zástavním právem exekutorským, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitosti pole( orné půdy) v kat.ú. Vanovice, včetně všech součástí a příslušenství pozemku parc.č. 418/1 včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Vanovice, obec Vanovice, okres Blansko, vše zapsáno na LV č. 54 pro k.ú. Vanovice. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí sadu parc.č. 418/1 včetně součástí a příslušenství v k.ú. Vanovice, obec Vanovice, okres Blansko, zapsán na LV č. 54 pro k.ú. Vanovice bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb.. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

6 Parc.č. 418/1 k.ú. Vanovice okr. Blansko Znalecký posudek č /2011 Celkový popis nemovitostí První písemná zpráva pochází z roku Obec se nachází v nadmořské výšce 430 metrů. Na území žije 548 obyvatel. Vanovice leží 7 kilometrů severně od Boskovic na svahu, který zde přechází do úrodné Malé Hané. Vesnice byla v historii vlastněna mnoha majiteli a to jak církevními, tak i světskými. Často patřila několika majitelům současně, což nebylo ve středověku neobvyklé.toto vlastnictví se projevilo i na půdorysu obce, neboť nemá klasický tvar s jednou návsí, ale je to rozšiřující se prostor rozštěpený u kostela ve dvě větve. Dělení obce není pouze fyzické a majetkové, ale i duchovní. Pozemek parc.č. 418/1 je zahrnutý do sceleného lánu jako pás mezi cestou podél Drvalovického potoka a polní cestou severovýchodně od ní. Šířka pásu je cca 27,5m, délka cca 140m. Pozemek je přístupný z levé odbočky na východním okraji obce polní cesty vedoucí z mírného svahu k Drvalovickému potoku. Na kratších stranách parcely vedou polní cesty, podélné strany sousedí s pruhy pole jiných vlastníků. Jedná se o sad posázený jabloňemi, porosty dle nájemní smlouvy č. 7/1999 patří společnosti AGROSPOL, agrární družstvo Knínice u Boskovic 106, IČ Výměra pozemku je 3839m 2, jedná se o sad. Oceňované nemovitosti Orná půda sad na parc.č. 418/1 je zapsána na LV č. 54 v k.ú. Vanovice, obec Vanovice, okres Blansko (bez porostů). Odhad obvyklé ceny předmětu dražby - nemovitosti Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. S nemovitostmi tohoto typu se na trhu s nemovitostmi obchoduje, údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit a vyhodnotit. Pro ocenění bude proto použito metody : srovnávací Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

7 Parc.č. 418/1 k.ú. Vanovice okr. Blansko Znalecký posudek č / SROVNÁVACÍ METODA NEMOVITOSTÍ Srovnávací hodnota Na trhu nemovitostí v okolí města Boskovice nebyly k datu ocenění nalezeny v dané komoditě sad s cizími porosty nalezeni srovnatelní reprezentanti. Z tohoto důvodu je cena stanovena na základě obvyklých nákupních cen společnosti AGROSPOL, agrární družstvo Knínice u Boskovic 106, IČ , která v tomto místě provádí ovocnářskou výrobu a pozemky v daném místě nejčastěji obchoduje. Uvedený pozemek má tyto kladné stránky : na obou kratších koncích pásu pozemků jsou přístupové cesty zemědělsky udržovaná orná půdy nedaleko obce Uvedený pozemek má tyto slabší stránky : součást sceleného lánu bez zasíťování inženýrskými sítěmi Dle informací získaných od společnosti AGROSPOL, agrární družstvo Knínice u Boskovic 106, IČ je obvyklá nákupní cena pozemků pod sady v roce ,42 Kč/m2. Výpočet ceny pozemku parc. č. 418/ m2 x 11,42 Kč = ,38 Kč Obecná hodnota Prodejní cena porovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, lokalitu, využití pozemku, velikost a poptávku realitního trhu, právním vztahům pro je navržená na ,- Kč. Obecná hodnota oceňované nemovitosti navržená srovnávací metodou ke dni ocenění po zaokrouhlení činí ,- Kč (slovy : čtyřicettřitisícosmset korun českých). Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

8 Parc.č. 418/1 k.ú. Vanovice okr. Blansko Znalecký posudek č / STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Na pozemku parc. č. 418/1 v k.ú. Vanovice včetně součástí a příslušenství, zapsán na LV č. 54 pro k.ú. Vanovice je uzavřena tato nájemní smlouva : Nájemní smlouva je uzavřena na dobu určitou 20 let s účinností od Tato nájemní smlouva ovlivní navrženou obvyklou hodnotu oceňované nemovitosti (viz. níže). Komentář : jde tedy o závadu, kterou je nemovitost zatížena. Ve skutečnosti se jedná o strpění nájmu - užívání pozemku 418/1 AGROSPOL, agrární družstvo Knínice u Boskovic 106, IČ Nový vlastník tedy do data nemůže nemovitost plnohodnotně užívat, neboť předmětem nájmu je pozemek parc. č. 418/1 celý. Vyčíslení závady, která v dražbě nezanikne : Závada je stanovena ve výši sjednaného nájmu po dobu, po kterou se předpokládá, že nebude možné nemovitosti novým vlastníkem využívat. Nepředpokládá se odkup porostů, předpokládá se, že sjednaná doba koresponduje se životností porostů. Sjednané nájemné je stanoveno v souladu s obvyklým nájmem v daném místě a to je pro sad ornou půdu 3140 Kč/ha viz nájemní smlouva. Inflační doložka se neuvažuje. Za další roky činí i nájemné : dle smlouvy Kč za rok. Předpokládaná doba, po kterou nebude možno vykonávat vlastnická práva (předpoklad zpracovatele) od do tedy Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

9 Parc.č. 418/1 k.ú. Vanovice okr. Blansko Znalecký posudek č / let a 3 měsíce, celkem 7,25 roku. Vyčíslení nájmu po dobu 7,25 let : 7,25 x 1206 Kč = Zaokrouhleno : 8 743,50 Kč 8 743,00 Kč Navržená obvyklá hodnota oceňované nemovitosti uvedená v tomto znaleckém posudku činí ,- Kč Závada váznoucí na nemovitosti představující pronájem nemovitosti pozemku parc. č. 418/1 na LV č. 54 k.ú. Vanovice činí 8 743,00 Kč Navržená obvyklá hodnota činí ,- Kč Závada s nemovitostí spojená činí ,- Kč Obvyklá hodnota po odečtení závad s nemovitostí spojených ,- Kč Věcná břemena Na oceňovaných nemovitostech nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 54 ze dne pro k.ú. Vanovice v oddíle C - omezení věcnými břemeny (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí jsou na LV č. 54 ze dne pro k.ú. Vanovice v oddíle C - omezení zástavním právem smluvním, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí (viz. příloha č. 2 znaleckého posudku). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení zástavním právem smluvním, nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika V současné době není dle sdělení objednatele a zástupce vlastníka na výše uvedených nemovitostech uzavřená žádná nájemní smlouva. Na oceňované nemovitosti se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda. Vzhledem k charakteru oceňované nemovitosti a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

10 Parc.č. 418/1 k.ú. Vanovice okr. Blansko Znalecký posudek č /2011 Stanovení obvyklé hodnoty vzhledem ke stavu, velikosti, funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním pozemkům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu orné půdy parc.č. 418/1 v k.ú. Vanovice, obec Vanovice včetně všech součástí a příslušenství, v k.ú. Vanovice, obec Vanovice, okres Blansko, vše zapsáno na LV č. 54 vedeném u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Blansko podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb., k datu ocenění po zaokrouhlení na : ,- Kč (slovy : čtyřicettřitisícosmset korun českých). hodnota závady představující nájemní smlouvu k pozemku parc. č. 418/1 pro GROSPOL, agrární družstvo Knínice u Boskovic 106, IČ do roku 2019 pro účely tohoto ocenění činí : 8 743,- Kč (slovy : osmtisícsedmsetčtyřicettři korun českých ). obvyklá, obecná, tržní hodnota nemovitosti orné půdy parc.č. 418/1 v k.ú. Vanovice, obec Vanovice včetně všech součástí a příslušenství, v k.ú. Vanovice, obec Vanovice, okres Blansko, vše zapsáno na LV č. 54 vedeném u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Blansko tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb., k datu ocenění , po odečtení závad s nemovitosti spojených po zaokrouhlení činí : ,- Kč (slovy : třicetpěttisíc korun českých). V Brně, dne Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická Brno tel./fax: svancarova@iol.cz Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

11 Parc.č. 418/1 k.ú. Vanovice okr. Blansko Znalecký posudek č /2011 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne č.j. Spr. 3941/92, jmenování rozšířeno dne č.j. Spr. 2628/99 pro základní obor ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí, oceňování podniků a nepeněžitých vkladů obor stavebnictví odvětví stavby obytné, stavební odvětví různá se specializací stavby občanské. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě faktury. Otisk kulaté pečetě Podpis znalce Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana Brno, Brigádnická 241/65

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24 Plán obce Parc. č. 418/1

25