soudní exekutor Dolní Prostějov

Transkript

1 Znalecký posudek číslo /2015 o obvyklé, obecné, tržní, reálné ceně věci nemovité spoluvlastnického podílu o velikosti ideální 1/2 pozemku parc.č. 2221/66 v k.ú. Bylnice, včetně všech součástí a příslušenství, v k.ú. Bylnice, obec Brumov- Bylnice, okres Zlín, vše zapsáno na LV č pro k.ú. Bylnice. Objednatel : Mgr. Lenka Černošková soudní exekutor Dolní Prostějov Účel posudku : stanovení obvyklé ceny věcí nemovitých se stavem ke dni včetně ocenění práv a závad, ke spisu 018 EX 02141/ Exekutorského úřadu Prostějov Oceněno ke dni : Posudek vypracoval : Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická Brno tel./fax: svancarova@iol.cz Tento posudek obsahuje 18 stran včetně příloh a objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Brno,

2 OBSAH : Zadání strana 1. Nález 3 2. Posudek ocenění Porovnávací metoda 8 3. Stanovení obvyk lé ceny věcí nemovitých a vyhodnocení rizik 9 Přílohy Příl oh a 1 Usnesení exekutorského úřadu Prostějov, Dolní Prostějov, soudní exekutor Mgr. Lenka Černošková č.j. 018 Ex 02141/12-136, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění id. 1/2 nemovitostí budova č.p. 416, rodinný dům na parc.č. 896 zapsaných na LV.č pro kat.území Bylnice, obec Brumov Bylnice, okres Zlín, včetně pozemku parc.č /1 a 2221/66 ze dne podepsán Mgr. Lenka Černošková soudní exekutor. Příl oh a 2 Ma po vá část Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 2

3 1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1. Usnesení exekutorského úřadu Prostějov, Dolní Prostějov, soudní exekutor Mgr. Lenka Černošková č.j. 018 Ex 02141/12-136, kterým byla Ing. Švancarová ustanovena znalcem, který má za úkol zpracovat znalecký posudek na ocenění id. 1/2 nemovitostí budova č.p. 416, rodinný dům na parc.č. 896 zapsaných na LV.č pro kat.území Bylnice, obec Brumov Bylnice, okres Zlín, včetně pozemku parc.č /1 a 2221/66 ze dne podepsán Mgr. Lenka Černošková soudní exekutor; 2. Výpis z katastru nemovitostí - LV č pro k.ú. Bylnice, vyhotovený dálkovým přístupem dne ; 3. Kopie KM - ML č. BRUMOV BYLNICE 9-2/22 a ML č. 8-2/32, vyhotoveno dálkovým přístupem dne pro k.ú. Bylnice 4. Skutečnosti. výměry a informace zjištěné na místě v rámci místního šetření spojeného s venkovní obhlídkou nemovitosti konaného dne a , 5. Informace získané od spoluvlastníka paní Lenky Singerové při místním šetření dne , 6. Znalecký posudek č /2012 ze dne , vyhotovený zpracovatelem, 7. Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců, 8. Informace a sdělení získaná z místních real. kanceláří, real. novin a internetového serveru ( Mapy cz a nahlížení do cuzk z internetu další veřejné zdroje, 10. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v platném a účinném znění, 11. Zákon č. 121/2001 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění 12. Zákon č. 26/2000 Sb. ve znění pozdějších předpisů, v platném a účinném znění. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 3

4 2. POSUDEK OCENĚNÍ Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl o velikosti ideální 1/2 na pozemku parc.č. 2221/66, včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Bylnice, obec Brumov - Bylnice, okres Zlín, vše zapsáno na LV č pro k.ú. Bylnice. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé ceně věci nemovité zapsané na LV č v k.ú. Bylnice pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. a to k datu místního šetření, tj. k Informace o věcech nemovitých Prohlídka a zaměření Ocenění je provedeno na základě listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku. Pozemek není v terénu vytýčen. Nemovitost byla volně přístupná. Ocenění je provedeno z veřejně dostupných zdrojů. Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví Na LV č ze dne je zapsáno věcné břemeno užívání pro Fojtíkovou Ludmilu. Dle výpisu z technologického centra ze dne je paní Fojtíková Ludmila mrtvá od Toto věcné břemeno proto není oceněno. V současné době je na výpisu z katastru nemovitostí LV č ze dne pro k.ú. Bylnice v oddíle C - omezení zástavním právem smluvním, exekutorským, soudcovským, a zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí. Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení zástavním právem smluvním, exekutorským, soudcovským a zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu a exekučním Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 4

5 příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Nájemní smlouva Na základě získaných informací od objednatele posudku a dle sdělení spoluvlastníka paní Lenky Singerové není na předmětnou nemovitost uzavřena nájemní smlouva. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění věci nemovité spoluvlastnického podílu o velikosti ideální ½ pozemku parc.č. 2221/66, včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Bylnice, obec Brumov- Bylnice, okres Zlín, vše zapsáno na LV č Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění věci nemovitéí spoluvlastnického podílu o velikosti ideální 1/2 pozemku parc.č. 2221/66, včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Bylnice, obec Brumov Bylnice, okres Zlín vše zapsáno na LV č bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb.. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 5

6 Celkový popis nemovitosti Město Brumov-Bylnice patří územně do okresu Zlín a náleží pod Zlínský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Valašské Klobouky. Obec Brumov-Bylnice se rozkládá asi 34km jihovýchodně od Zlína a 7km jižně od města Valašské Klobouky. Dle regionálního turistického členění patří do oblasti Beskydy - Valašsko. Území tohoto menšího města trvale obývá asi 5910 obyvatel. Brumov-Bylnice se dále dělí na čtyři části, konkrétně to jsou: Brumov, Bylnice, Sidonie a Svatý Štěpán. Obec je vzdálená přibližně 6 km od slovenských hranic. Občanská vybavenost je přiměřená základní škola vyššího stupně, MŠ, sportoviště, lékařská služba, pečovatelská služba, policejní stanice a pošta. V městě je vodovodm plynofikace a kanalizace. Spojení železnicí se zastávkou.nadmořská výška je 330mnm, první zmínka o obci je z roku 1255, celková plocha katastru je 5651ha, z toho orná půda má jen 10%. Více jako polovina výměry katastru jsou lesy, louky zabírají asi 1/3. Brumovem Bilnicí vede páteřní silnice I/57 ze Vsetína přes Valašské Klobouky do Brumova Bylnice a pokračuje dále na jihovýchod k hranicím ze Slovenském přes Vlárský průsmyk. Zástavba městečka je převážně kolem této hlavní silnice. Na jižním konci města v části Bylnic se silnice rozdvojuje na jihovýchod jako I/57 a II/495 směrem na západ údolím říčky Vláry, stejným směrem jako železnice do Slavičína a dále do Uherského Hradiště. Pozemek parc.č. 2221/66 trvalý travní porost - výměra 2600m 2. Tato parcela je součástí souvislé travnaté plochy, přerušené pouze zarostlým korytem potůčku, který směřuje z východu ze svahu s vrcholem zvaným Vršky do údolí řeky Vláry a souběžné silnice Vlárská - I/57. K pozemku nevede žádná cesta a přesné umístění parcely není v terénu vyznačeno. Vzdálenost dolního konce louky od zahrad domů u silnice Vlárské je 140m. Pozemek je přibližně čtvercový, v mírném svahu obráceném na jihozápad. Nachází se na jižním konci katastru Bylnice asi 100m nad silnicí, před posledním domem Bylnice. Oceňované věci nemovité Spoluvlastnický podíl o velikosti ideální 1/2 pozemku parc.č. 2221/66, včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Bylnice, obec Brumov Bylnice, okres Zlín vše zapsáno na LV č Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 6

7 Odhad obvyklé ceny předmětu dražby věcí nemovitých Obvyklá cena je definována v zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., platného od , kde je v 2 tohoto zákona definováno, že cena obvyklá vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, uvádí ve svém 492, lze li vyjádřit hodnotu věci v penězích, je to její cena. Cena věci se určí jako cena obvyklá, pokud není něco jiného ujednáno nebo stanoveno zákonem. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda porovnávací (tržní, srovnávací) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. S nemovitostmi tohoto typu se na trhu s nemovitostmi obchoduje, údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit a vyhodnotit. Pro ocenění bude proto použito metody : srovnávací Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí nebo nabízených srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná obvyklá (prodejní) cena, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 7

8 2.3. POROVNÁVACÍ METODA Pozemek parc. č. 2221/66 k.ú. Bylnice Popis Pozemek parc.č. 2221/66 trvalý travní porost - výměra 2600m 2. Tato parcela je součástí souvislé travnaté plochy, přerušené pouze zarostlým korytem potůčku, který směřuje z východu ze svahu s vrcholem zvaným Vršky do údolí řeky Vláry a souběžné silnice Vlárská - I/57. K pozemku nevede žádná cesta a přesné umístění parcely není v terénu vyznačeno. Vzdálenost dolního konce louky od zahrad domů u silnice Vlárské je 140m. Pozemek je přibližně čtvercový, v mírném svahu obráceném na jihozápad. Nachází se na jižním konci katastru Bylnice asi 100m nad silnicí, před posledním domem Bylnice. Srovnávací hodnota V okolí Brumova - Bylnice k datu ocenění nebyli nalezeni vhodní reprezentanti, kteří by byli s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality a dané využití. Z tohoto důvodu je pro účely tohoto ocenění stanovena hodnota pomocí průměrné ceny za BPEJ, které jsou častým vodítkem pro určení očekávané tržní ceny za zemědělské pozemky, která alespoň základním způsobem naznačuje kvalitu pozemků. pro k.ú. Bylnice pro rok 2015 je stanovena cena na 2,79Kč/m 2 Výpočet hodnoty pozemků : m 2 x 2,79 Kč/m 2 = 7 254,00 Kč = Kč Uvedené pozemky mají tyto kladné stránky : trvalý travní porost v blízkosti obce Uvedené pozemky mají tyto slabší stránky : nezjištěny Obvyklá cena Prodejní cena porovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, lokalitu, velikost a poptávku realitního trhu, právním vztahům pro zadanou nemovitost je navržená na 7 250,- Kč. Obvyklá cena oceňované věci nemovité navržená srovnávací metodou ke dni ocenění po zaokrouhlení činí 7 250,- Kč Věci nemovité v podílovém vlastnictví se dle mých odborných zkušeností a informací získaných z realitních kanceláří obchodují o % méně než je prostý matematický podíl z obvyklé hodnoty zjištěné zlomkem z ceny celku - v tomto případě navrhuji hodnotu ve výši 20%. Pro daný případ stanovuji cenu ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na oceňované věci nemovité na : Kč/2 x 1 = Kč x 0,80 = Kč Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 8

9 3. STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY VĚCÍ NEMOVITÝCH A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena Na LV č ze dne je zapsáno věcné břemeno užívání pro Fojtíkovou Ludmilu. Dle výpisu z technologického centra ze dne je Fojtíková Ludmila mrtvá od Toto věcné břemeno proto není oceněno. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí jsou na LV č ze dne pro k.ú. Bylnice v oddíle C - omezení zástavním právem smluvním, soudcovským, zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí. Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení zástavním právem smluvním, soudcovským, zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu a exekučním příkazem k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika Na oceňované nemovitosti se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné ceny věci nemovité byla použita porovnávací metoda a to porovnání jako celku. Vzhledem k charakteru oceňované věci nemovité a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou cenu. Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní, reálnou cenu věci nemovité spoluvlastnického podílu o velikosti ideální 1/2 pozemku parc.č. 2221/66, včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Bylnice, obec Brumov - Bylnice, okres Zlín, vše zapsáno na LV č pro k.ú. Bylnice vedených u Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj KP Valašské Klobouky za účelem stanovení obvyklé ceny věci nemovité pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb., k datu ocenění po zaokrouhlení na: 2 900,- Kč (slovy : dvatisícedevětset korun českých). V Brně, dne Ing. Šárka Švancarová znalec a certifikovaný odhadce Brigádnická Brno tel./fax: svancarova@iol.cz Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 9

10 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne č.j. Spr. 3941/92, jmenování rozšířeno dne č.j. Spr. 2628/99 pro základní obor ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí, oceňování podniků a nepeněžitých vkladů obor stavebnictví odvětví stavby obytné, stavební odvětví různá se specializací stavby občanské. Jsem si jako znalec vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě faktury. Otisk kulaté pečetě Podpis znalce Ing. Šárka Švancarová, znalec a certifikovaný odhadce strana 10

11

12

13 Mapy

14

15