ZNALECKÝ POSUDEK č /2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2015 O ceně podílu o velikosti 1/2 pozemku p.č.st.11/1, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 1018 m 2, jehož součástí je rodinný dům č.p.8 v obci Chrášťany, včetně příslušenství a pozemku p.č.19, zahrada, o velikosti 1757 m 2, vše zapsáno na LV č.23 pro k.ú.chrášťany u Benešova Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Dražební centrum s.r.o. Biskupský dvůr 2095/ Praha 1 Stanovení ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 43 stran textu včetně titulního listu a 11 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Tršicích

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny podílu o velikosti 1/2 pozemku p.č.st.11/1, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 1018 m 2, jehož součástí je rodinný dům č.p.8 v obci Chrášťany, včetně příslušenství a pozemku p.č.19, zahrada, o velikosti 1757 m 2, vše zapsáno na LV č.23 pro k.ú.chrášťany u Benešova 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Chrášťany Chrášťany Kraj: Středočeský Okres: Benešov Obec: Chrášťany Katastrální území: Chrášťany u Benešova Počet obyvatel: 231 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 950,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina IV 0,55 O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Žádná vybavenost VI 0,80 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 185,33 Kč/m 2-2 -

3 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce a spoluvlastníka nemovitosti, p.jaroslava Svobody. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.23 pro k.ú.chrášťany u Benešova - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: /335, Jaroslav Svoboda, č.p. 8, Chrášťany, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / /146, Miloslava Svobodová, č.p. 8, Chrášťany, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: /335, Jaroslav Svoboda, č.p. 8, Chrášťany, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 odpovídají skutečnosti /146, Miloslava Svobodová, č.p. 8, Chrášťany, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena - 3 -

4 7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící nepodsklepený objekt bývalé zemědělské usedlosti s jedním nadzemním podlažím. Má sedlovou střechu, smíšené zdivo, převážně z kamene. Fasáda je vápenná špatná. Krytina z pálené tašky, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, bleskosvod chybí. Vybavení kuchyně je podstandardní s linkou, bez sporáku. Topení je lokální, kamínky na pevná paliva. Teplá voda je z boileru. WC a koupelna jsou standardní, vana a sprchový kout. Dveře náplňové a prosklené, podlahy z dlažeb, koberců a PVC. Okna jsou dřevěná dvojitá, tři okna jsou plastová. Dispozičně jde o byt 3+1. Ve dvoře se nachází dřevěná kůlna, vedlejší stavba hospodářského charakteru a zděná stodola, vše s mírně pozitivním vlivem na cenu obvyklou. Dům je z roku 1860, před čtyřiadvaceti lety byla provedena částečná rekonstrukce, před osmi lety proběhla modernizace interiéru. Dům je napojen na elektřinu, vodu z vlastní studny, kanalizace je do jímky. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem 2. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 2.1. Věcné břemeno 2.2. Věcné břemeno - 4 -

5 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem Ocenění Koeficient redukce R: Výměra všech pozemků ve funkčním celku vp = 2 775,00 m 2 R = ( ,8 * Σvp) / Σvp R = ( ,8 * 2 775,00) / 2 775,00 = 0,872 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Nevhodný tvar, nebo I -0,03 velikost - omezující jeho využití - nevhodný tvar pozemků ve funkčním celku 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace IV 0,00-5 -

6 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 0,970 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,900 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00-6 -

7 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 1,050 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,900 * 0,970 * 1,050 = 0, i = 2 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,61 0, ,20 Základní cena pozemku upravena redukčním koeficientem R 0,872 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st.11/ ,00 148, ,60 nádvoří 4 odst. 1 zahrada ,00 148, ,40 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem ,

8 Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,900 5 i = 1-8 -

9 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,050 Koeficient pp = I T * I P = 0, i = 2 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] přízemí 19,55*7,01 = 137,05-9 -

10 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha přízemí 137,05 m 2 2,70 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] vrchní stavba 137,24*3,6 = 494,06 m 3 zastřešení 19,55*7,87*3,2/2 = 246,17 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor vrchní stavba NP 494,06 m 3 zastřešení Z 246,17 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 740,23 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy mělké založení bez izolace P Zdivo smíšené s kamenem P Stropy rovné S Střecha krov dřevěný, vázaný S Krytina pálená krytina S Klempířské konstrukce chybí C Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky S Fasádní omítky vápenné horší P Vnější obklady C Vnitřní obklady běžné keramické obklady S Schody C Dveře plné a prosklené S Okna dřevěná, zdvojená, plastová S Podlahy obytných místností standardní S Podlahy ostatních místností keramická dlažba S

11 16. Vytápění kamna na tuhá paliva P Vytápění chybí C Elektroinstalace světelná, třífázová S Bleskosvod C Rozvod vody C Zdroj teplé vody bojler S Instalace plynu C Kanalizace částečné odkanalizování P Vybavení kuchyně podstandardní P Vnitřní vybavení standardní S Záchod splachovací S Ostatní C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy P 8, ,46 3,77 2. Zdivo P 21, ,46 9,75 3. Stropy S 7, ,00 7,90 4. Střecha S 7, ,00 7,30 5. Krytina S 3, ,00 3,40 6. Klempířské konstrukce C 0, ,00 0,00 7. Vnitřní omítky S 5, ,00 5,80 8. Fasádní omítky P 2, ,46 1,29 9. Vnější obklady C 0, ,00 0, Vnitřní obklady S 2, ,00 2, Schody C 1, ,00 0, Dveře S 3, ,00 3, Okna S 5, ,00 5, Podlahy obytných místností S 2, ,00 2, Podlahy ostatních místností S 1, ,00 1, Vytápění P 5, ,46 0, Vytápění C 5, ,00 0, Elektroinstalace S 4, ,00 4, Bleskosvod C 0, ,00 0, Rozvod vody C 3, ,00 0, Zdroj teplé vody S 1, ,00 1, Instalace plynu C 0, ,00 0, Kanalizace P 3, ,46 1, Vybavení kuchyně P 0, ,46 0, Vnitřní vybavení S 4, ,00 4, Záchod S 0, ,00 0, Ostatní C 3, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 65,97 Koeficient vybavení K 4 : 0,

12 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 2 290,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,6597 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1150 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 556,13 Plná cena: 740,23 m 3 * 2 556,13 Kč/m 3 = ,11 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 155 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 25 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 180 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 155 / 180 = 86,1 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1-85 %/ 100) * 0,150 = ,62 Kč Úprava ceny dle 30 odst. 6 - morální opotřebení Zdůvodnění použití morálního opotřebení morálně zastaralé vybavení Srážka za morální opotřebení: ,62 * 10 % = ,86 Kč Nákladová cena stavby CS N = ,76 Kč Koeficient pp * 0,945 Cena stavby CS = ,74 Kč Rodinný dům - zjištěná cena = ,74 Kč Vedlejší stavba Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ B

13 Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,900 5 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce I 0,00 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,

14 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 1,050 Koeficient pp = I T * I P = 0, i = 2 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] přízemí 10,44*7,01 = 73,18 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha přízemí 73,18 m 2 3,20 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] vrchní stavba 73,18*3,6 = 263,45 m 3 zastřešení 73,18*3,2/2 = 117,09 m

15 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor vrchní stavba NP 263,45 m 3 zastřešení Z 117,09 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 380,54 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy mělké založení P Obvodové stěny zděné S Stropy dřevěné S Krov dřevěný neumožňující podkroví P Krytina pálená krytina S Klempířské práce chybí C Úprava povrchů vápenná omítka, špatná P Schodiště X Dveře dřevěné svlakové P Okna C Podlahy betonová S Elektroinstalace světelná a motorová S 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy P 7, ,46 3,27 2. Obvodové stěny S 31, ,00 31,80 3. Stropy S 19, ,00 19,80 4. Krov P 7, ,46 3,36 5. Krytina S 8, ,00 8,10 6. Klempířské práce C 1, ,00 0,00 7. Úprava povrchů P 6, ,46 2,81 8. Schodiště X 0, ,00 0,00 9. Dveře P 3, ,46 1, Okna C 1, ,00 0, Podlahy S 8, ,00 8,

16 12. Elektroinstalace S 5, ,00 5,80 Součet upravených objemových podílů 84,52 Koeficient vybavení K 4 : 0,8452 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8452 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,0670 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 747,03 Plná cena: 380,54 m 3 * 1 747,03 Kč/m 3 = ,80 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 155 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 25 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 180 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 155 / 180 = 86,1 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1-85 %/ 100) * 0,150 = ,22 Kč Úprava ceny dle 30 odst. 6 - morální opotřebení Zdůvodnění použití morálního opotřebení morálně zastaralé vybavení Srážka za morální opotřebení: ,22 * 10 % = ,22 Kč Nákladová cena stavby CS N = ,- Kč Koeficient pp * 0,945 Cena stavby CS = ,75 Kč Vedlejší stavba - zjištěná cena = ,75 Kč

17 Stodola Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: O. budovy pro zemědělství rostlinná produkce Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1271 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,900 5 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,

18 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 1,050 Koeficient pp = I T * I P = 0, i = 2 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] přízemí 17,49*7,75 = 135,55 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná Konstr. Podlaží Součin plocha výška přízemí 135,55 m 2 4,71 m 638,44 Součet 135,55 m 2 638,44 Průměrná výška podlaží: PVP = 638,44 / 135,55 = 4,71 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 135,55 / 1 = 135,55 m

19 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor vrchní stavba 135,55*4,71 = 638,44 m 3 zastřešení 135,55*3,0/2 = 203,33 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor vrchní stavba NP 638,44 m 3 zastřešení Z 203,33 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 841,77 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy vč. zemních prací mělké založení bez izolace P Svislé konstrukce dřevěné P Svislé konstrukce smíšené zdivo P Stropy C Krov, střecha dřevěný vázaný S Krytiny střech pálená taška S Klempířské konstrukce C Úprava vnitřních povrchů C Úprava vnějších povrchů C Vnitřní obklady keramické X Schody C Dveře C Vrata dřevěná P Vrata C Okna C Povrchy podlah C Vytápění X Elektroinstalace C Bleskosvod C Vnitřní vodovod C Vnitřní kanalizace C Vnitřní plynovod X Ohřev teplé vody C

20 22. Vybavení kuchyní X Vnitřní hygienické vyb. C Výtahy X Ostatní C Instalační pref. jádra X 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací P 10, ,46 4,97 2. Svislé konstrukce P 25, ,46 5,89 2. Svislé konstrukce P 25, ,46 5,89 3. Stropy C 11, ,00 0,00 4. Krov, střecha S 6, ,00 6,90 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,80 6. Klempířské konstrukce C 0, ,00 0,00 7. Úprava vnitřních povrchů C 4, ,00 0,00 8. Úprava vnějších povrchů C 3, ,00 0,00 9. Vnitřní obklady keramické X 0, ,00 0, Schody C 2, ,00 0, Dveře C 2, ,00 0, Vrata P 1, ,46 0, Vrata C 1, ,00 0, Okna C 4, ,00 0, Povrchy podlah C 3, ,00 0, Vytápění X 0, ,00 0, Elektroinstalace C 7, ,00 0, Bleskosvod C 0, ,00 0, Vnitřní vodovod C 2, ,00 0, Vnitřní kanalizace C 2, ,00 0, Vnitřní plynovod X 0, ,00 0, Ohřev teplé vody C 0, ,00 0, Vybavení kuchyní X 0, ,00 0, Vnitřní hygienické vyb. C 2, ,00 0, Výtahy X 0, ,00 0, Ostatní C 5, ,00 0, Instalační pref. jádra X 0, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 26,86 Koeficient vybavení K 4 : 0,

21 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 695,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9687 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 0,7459 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,2686 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1200 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 832,96 Plná cena: 841,77 m 3 * 832,96 Kč/m 3 = ,74 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 155 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 25 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 180 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 155 / 180 = 86,1 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1-85 %/ 100) * 0,150 = ,11 Kč Úprava ceny dle 30 odst. 6 - morální opotřebení Zdůvodnění použití morálního opotřebení morálně zastaralé vybavení Srážka za morální opotřebení: ,11 * 10 % = ,41 Kč Nákladová cena stavby CS N = ,70 Kč Koeficient pp * 0,945 Cena stavby CS = ,58 Kč Stodola - zjištěná cena = ,58 Kč

22 Studna Zatřídění pro potřeby ocenění Studna 19 Typ studny: kopaná Hloubka studny: 4,50 m Elektrické čerpadlo: 1 ks Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i ) = 0,900 5 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku

23 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,050 Koeficient pp = I T * I P = 0, i = 2 Ocenění studny Základní cena dle přílohy č. 16: hloubka: 4,50 m * 1 950,- Kč/m ,- Kč Základní cena celkem = 8 775,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,2930 Upravená cena studny = ,86 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 155 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 45 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 200 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 155 / 200 = 77,5 % Koeficient opotřebení: (1-77,5 % / 100) * 0,225 = 3 621,79Kč

24 Ocenění čerpadel elektrické čerpadlo: 1 ks * 9 480,- Kč/ks ,- Kč Základní cena čerpadel celkem = 9 480,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41): * 2,2930 = ,11 Kč opotřebení čerpadel 77,5 % * 0,225 = 3 912,77 Kč Upravená cena čerpadel ,77 Kč Nákladová cena stavby CS N = 7 534,56 Kč Koeficient pp * 0,945 Cena stavby CS = 7 120,16 Kč Studna - zjištěná cena = 7 120,16 Kč Skleník Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Skleník z ocelových profilů se zasklením a základy Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1271 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,

25 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i ) = 0,900 5 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 1,050 Koeficient pp = I T * I P = 0, i = 2 Výměra: 5,76*2,91 = 16,76 m 2 zastavěné plochy

26 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m 2 ] = 2 050,- Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1200 Základní cena upravená cena [Kč/m 2 ] = 3 476,80 Plná cena: 16,76 m 2 * 3 476,80 Kč/m 2 = ,17 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 35 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 35 = 85,7 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1-85 %/ 100) * 0,150 Nákladová cena stavby CS N = 8 740,68 Kč Koeficient pp * 0,945 Cena stavby CS = 8 259,94 Kč Skleník - zjištěná cena = 8 259,94 Kč Cena staveb celkem = ,17 Kč Pozemky s rodinným domem - zjištěná cena = ,17 Kč

27 Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 2.1. Věcné břemeno Věcné břemeno braní vody pro - pozemek p.č.st.11/3 Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle 16b odst. 5) zákona č. 151/97 Sb. na jednotnou částku:: ,- Kč Ocenění věcného břemene činí = ,- Kč 2.2. Věcné břemeno Věcné břemeno braní vody pro - pozemek p.č.st.11/4 Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle 16b odst. 5) zákona č. 151/97 Sb. na jednotnou částku:: ,- Kč Ocenění věcného břemene činí = ,- Kč

28 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem ,60 Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,60 Kč Celkem ,60 Kč Věcná břemena 2. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 2.1. Věcné břemeno ,- Kč 2.2. Věcné břemeno ,- Kč Hodnota věcného břemene činí: ,- Kč Cena po odečtení věcného břemene činí celkem: ,60 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,60 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem ,20 Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,20 Kč Celkem ,20 Kč

29 Věcná břemena 2. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 2.1. Věcné břemeno ,- Kč 2.2. Věcné břemeno ,- Kč Hodnota věcného břemene činí: ,- Kč Cena po odečtení věcného břemene činí celkem: ,20 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,20 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Osmsetdvacetdvatisícdvěstědevadesát Kč

30 Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Věcné břemeno braní vody. Tato závada je zohledněna při stanovení obvyklé ceny. Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky dle exekučního příkazu - Zourek Ladislav, Žižkova 219/12, Šestajovice, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky dle exekučního příkazu - O2 Czech Republic, a.s., Za Brumlovkou 266/2, Praha 4, Michle, , Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky dle exekučního příkazu - OSPEN s.r.o., Hradecká 1383, Přelouč, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky dle exekučního příkazu - Česká podnikatelská pojišťovna, a.s., Vienna Insurance Group, Pobřežní 665/23, Praha 8, Karlín, Praha 86, Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč a budoucí pohledávka ve výši ,- Kč - Central credit s.r.o., Ovocný trh 572/11, Staré Město, Praha 1. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi :

31 rodinný dům 2+kk na předměstí Benešova v obci Mokrá Lhota (cca. 5 km od Benešova). Dům se nachází po výrazné vnitřní rekonstrukci (nová kuchyňská linka, plovoucí podlahy, krbová kamna, nové jádro). Objekt je dispozičně řešen: v přízemí- 1x pokoj, kuchyňský kout, koupelna, chodba, v podkroví se nalézá ložnice (hrubá stavba). RD o zastavěné ploše 41 m2 se nachází na pozemku o celkové rozloze 55m2. V domě dokončen kompletní rozvod vody (kanalizace vybudovaná z části). Nutno dobudovat přívod vody a septik. Požadovaná cena ,- Kč včetně právního servisu a RK. rodinný dům 4+1(150m2) a chatu 1+1, na pozemku 220m2 v OV a zahradu 420m2 která je v dlouhodobém pronájmu. Dům se nachází na klidném místě v obci Štěchovice, okres Praha-západ, na levém břehu řeky Vltavy ve svahu s krásným výhledem. Dispozice 3+1: přízemí obsahuje předsíň, ze které jsou přístupné dvě obytné místnosti, dřevěné schody do 1. patra, kde jsou další dvě

32 místnosti. K domu jsou ještě přidružené dvě místnosti využívané jako sklady. Vytápění je kamny na tuhá paliva. Voda je přivedena k domu, ale není rozvedena. WC je venkovní.po důkladné rekonstrukci je možné dům využívat celoročně k plnohodnotnému bydlení, nebo k rekreaci. Cesta k domu je po pronajatém pozemku a nebo po pozemku souseda, která je volně zpřístupněna. V obci Štěchovice je kompletní občanská vybavenost a služby, včetně školy a školky. Dostupnost do Prahy je 30km Požadovaná cena ,- Kč vč. provize a právních služeb RK. prodej kamenné chalupy v opravdu původním stavu, s nutností totální rekonstrukce, nebo demolice a výstavby nové, v obci Bedrč okr. Benešov. Dům byl postavený kolem roku 1900, s chalupou

33 sousedí velká cihlová stodola, zhruba 150 m² zastavěné plochy. K budovám náleží pozemek o celkové ploše 715m², do domu je zavedená elektřina, studna a původní jímka. K této nemovitosti je možné dokoupit část, nebo celý sousední pozemek za cenu sedm set korun za metr čtvereční až do celkové rozlohy 3.206m². Dostupnost města Benešov jsou 3km autobusy ID, nebo autem. Požadovaná cena ,- Kč včetně odměny RK. Zděný rodinný dům se nachází v obci Radíč, v blízkosti místního zámku. Jedná se o přízemní dům, který je částečně podsklepený. Dům má dvě bytové jednotky o dispozici 3+1 a 2+1. Do domu je zavedena elektřina, voda z obecního vodovodního řadu (rozvod teplé i studené vody), vytápění je lokální, odpady jsou svedeny do jímky s přepadem do kanalizace. U domu je zahrada s ovocnými stromy. Pozemek je o výměře 2223 m2. Město Sedlčany vzdáleno 6km. Požadovaná cena ,- Kč včetně provize, včetně právního servisu

34 prodej chalupy se stodolou určený k rekonstrukci v obci Bedrč u Benešova se zastavěnou plochou a nádvořím o velikosti 715m2. Možnost přikoupení pozemku ve výměře do cca 2500m2. Požadovaná cena ,- Kč včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu. Bystřice-Božkovice, chalupa k rekonstrukci. Ihned obyvatelná, velmi zachovalá, udržovaná. Obecní vodovod, voda však je zavedena do domu jen částečně, studená. Ideální místo pro rodinnou rekreaci. Hlavní vchod ústí do členité chodby, z níž vedou dveře do dvou místností. Vpravo prostorný obývací pokoj, jako hlavní místnost chalupy, kde je zároveň i prostor pro vaření, sezení i postel. Druhá místnost je menší světlá ložnice. Z chodby podlahový vstup do původního sklepa, vchod do skladovacího prostoru - spíže. Zajímavé členění chodby nabízí i poměrně velký úložný prostor, možno zde vybudovat zadní vchod do zahrady. V druhé budově je prostorná stodola, kůlna, ale především záchod a místo pro koupelnu, kterou je však potřeba vybudovat, voda je zavedena pouze studená, obecní vodovod i vlastní studna. Chalupa je posledním stavením na kraji menší vesnice. I přes to, že je hned u místní silnice, nabízí klidné a tiché prostředí. Udržovaná zahrada,

35 prostorný dvůr. Obě budovy jsou ve velmi dobrém stavu, střecha i zdivo bez nutnosti zásadních oprav. Rekonstrukce potřebná především k modernizaci, celkové izolaci a údržbě. Požadovaná cena ,- Kč včetně provize. Obvyklá cena bez vlivu závad : ,- Kč za celou nemovitost Obvyklá cena závad : ,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Negativně působí prodej podílu. Obvyklou cenu podílu o velikosti 1/2 nemovitosti stanovuji na ,- Kč. Slovy: Dvěstěšedesáttisíc Kč V Tršicích Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze:

36 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2015 znaleckého deníku

37 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 23 ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 3 Mapa oblasti

38 Fotodokumentace nemovitosti

39 - 39 -

40 - 40 -

41 Mapa oblasti

42 - 42 -

43 - 43 -