ZNALECKÝ POSUDEK č /2014

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2014 O ceně rozestavěné budovy bez č.p., č.e., stojící na pozemku p.č.395, zapsáno na LV č.869 pro k.ú.velké Hoštice Objednatel znaleckého posudku: Dražby.net s.r.o. Sokolská 584/ Olomouc Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 20 stran textu včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Tršicích

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny rozestavěné budovy bez č.p., č.e., stojící na pozemku p.č.395, zapsáno na LV č.869 pro k.ú.velké Hoštice 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Mírová Velké Hoštice Kraj: Moravskoslezský Okres: Opava Obec: Velké Hoštice Katastrální území: Velké Hoštice Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 650,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce III 0,75 O2. Hospodářsko-správní význam obce IV 0,60 O3. Poloha obce II 1,03 O4. Technická infrastruktura v obci I 1,00 O5. Dopravní obslužnost obce III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci III 0,95 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 653,40 Kč/m 2-2 -

3 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní I -0,03 vlastníc) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,870 4 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Budovy pro školství a zdravotnictví Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,50 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,10 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,08 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, V -0,02 špatné parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 0,00 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná II 0,05 možnost komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - přístup k nemovitosti přes pozemek jiného vlastníka I -0,30 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,455 Koeficient pp = I T * I P = 0, i = 2-3 -

4 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.869 pro k.ú.velké Hoštice - kopie katastrální mapy - mapa okolí 5. Vlastnické a evidenční údaje SJM Krutek Emil a Krutková Tatiana, Zámecká 195, Velké Hoštice, Výstavní 55/117, Vítkovice, Ostrava 3 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Rozestavěný objekt je podsklepený, přízemní, s podkrovím. Má sklonitou střechu, krytina je z živičného šindele, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z titanzinku. Fasáda je zateplená s drásanou omítkou, okna jsou plastová. Podlahy jsou z dlažeb, koberců, nedokončené. Schody jsou železobetonové bez povrchu. WC jsou splachovací, koupelny s vanami a sprchovými kouty, nedokončené. Vytápění je elektrickými přímotopy, které jsou však demontovány. Vnitřní dveře jsou plné, vybavení kuchyně je podstandardní, jen částečné. Objekt byl původně povolen jako stavba garáží, ve skutečnosti jde o objekt, kde v přízemí se nachází taneční sál s barem, v podkroví jsou pak pokoje - ložnice se sociálním zařízením. Tento objekt je ve funkčním celku pod jedním oplocením s objektem rodinného domu č.p.176. Vzhledem k tomu, že objekt není dokončen, nelze jej pronajmout. Výnosová hodnota není tedy relevantní. Objekt je již delší dobu rozestavěn a neužíván, oboje s negativním vlivem na celkovou životnost

5 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rozestavěná budova - 5 -

6 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., a č. 340/2013 Sb a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rozestavěná budova Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: D. budovy pro společenské a kulturní účely Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1261 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] sklep 7,09*18,25 = 129,39 přízemí 7,09*19,55-1,3*1,3/2 = 137,76 podkroví 137,76 = 137,76-6 -

7 Zastavěné plochy a výšky podlaží Podlaží Zastavěná Konstr. plocha výška Součin sklep 129,39 m 2 2,45 m 317,01 přízemí 137,76 m 2 3,29 m 453,23 podkroví 137,76 m 2 2,53 m 348,53 Součet 404,91 m ,77 Průměrná výška podlaží: PVP = 1 118,77 / 404,91 = 2,76 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 404,91 / 3 = 134,97 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor spodní stavba 129,39*2,45 = 317,01 m 3 vrchní stavba 137,76*3,5 = 482,16 m 3 zastřešení 137,76*2,44/2 = 168,07 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor spodní stavba PP 317,01 m 3 vrchní stavba NP 482,16 m 3 zastřešení Z 168,07 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 967,24 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy izolované S Svislé konstrukce zděné S

8 3. Stropy rovné S Krov, střecha dřevěný vázaný S Krytiny střech živičné S Klempířské konstrukce titanzinek N Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky S Úprava vnějších povrchů zateplené S Vnitřní obklady keramické běžné obklady S Schody železobetonové monolitické s běžným S 100 povrchem 11. Dveře hladké plné dveře S Vrata X Okna plastová N Povrchy podlah standardní S Vytápění přímotopy P Elektroinstalace světelná třífázová S Bleskosvod C Vnitřní vodovod plastové trubky S Vnitřní kanalizace plastové potrubí S Vnitřní plynovod C Ohřev teplé vody bojler P Vybavení kuchyní X Vnitřní hygienické vybavení WC, umyvadla, sprchové kouty S Výtahy C Ostatní alarm S Instalační pref. jádra X 100 Výpočet koeficientu vybavení K 4 a stupně rozestavěnosti nedokončené stavby (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro přepočet obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část UP PP Roz Dok K [%] [%] [%] [%] [%] [%] 1. Základy včetně zemních prací S 6, ,00 6,30 6,47 100,00 6,47 2. Svislé konstrukce S 17, ,00 17,20 17,65 100,00 17,65 3. Stropy S 8, ,00 8,20 8,42 100,00 8,42 4. Krov, střecha S 5, ,00 5,90 6,06 100,00 6,06 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,80 2,88 100,00 2,88 6. Klempířské konstrukce N 0, ,54 0,92 0,94 100,00 0,94 7. Úprava vnitřních povrchů S 7, ,00 7,00 7,18 100,00 7,18 8. Úprava vnějších povrchů S 3, ,00 3,60 3,69 100,00 3,69 9. Vnitřní obklady keramické S 2, ,00 2,10 2,15 80,00 1, Schody S 3, ,00 3,30 3,39 75,00 2, Dveře S 3, ,00 3,90 4,00 100,00 4, Vrata X 0, ,00 0,00 0,00 100,00 0, Okna N 5, ,54 8,78 9,01 100,00 9, Povrchy podlah S 3, ,00 3,20 3,28 75,00 2, Vytápění P 5, ,46 2,39 2,45 10,00 0, Elektroinstalace S 5, ,00 5,90 6,05 100,00 6,05-8 -

9 17. Bleskosvod C 0, ,00 0,00 0,00 100,00 0, Vnitřní vodovod S 3, ,00 3,20 3,28 100,00 3, Vnitřní kanalizace S 3, ,00 3,10 3,18 100,00 3, Vnitřní plynovod C 0, ,00 0,00 0,00 100,00 0, Ohřev teplé vody P 1, ,46 0,87 0,89 100,00 0, Vybavení kuchyní X 0, ,00 0,00 0,00 100,00 0, Vnitřní hygienické vybavení S 3, ,00 3,40 3,49 50,00 1, Výtahy C 1, ,00 0,00 0,00 100,00 0, Ostatní S 5, ,00 5,40 5,54 100,00 5, Instalační pref. jádra X 0, ,00 0,00 0,00 100,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 97,46 Rozestavěnost: 93,95 Koeficient vybavení K 4 : 0,9746 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 611,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9689 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 1,0609 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9746 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,0800 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 597,89 Plná cena: 967,24 m 3 * 4 597,89 Kč/m 3 = ,12 Kč Koeficient pp * 0,396 Cena stavby CS = ,20 Kč Výpočet nedokončené stavby Úprava ceny za nedokončené konstrukce * 0,9395 Nedokončená stavba = ,70 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 4 roky Předpokládaná další životnost (PDŽ): 56 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 4 / 60 = 6,667 % ,03 Kč Rozestavěná budova - zjištěná cena = ,67 Kč - 9 -

10 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rozestavěná budova ,70 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,70 Kč Celkem ,70 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,70 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rozestavěná budova ,70 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,70 Kč Celkem ,70 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,70 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Jedenmilionpětsetčtyřicetčtyřitisíctřista Kč

11 Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč s příslušenstvím - Hypotéční banka, a.s., Radlická 333/150, Praha 5, ze dne , Nařízení exekuce 21EXE-2037/ ze dne , Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 103Ex / ze dne , Zástavní právo exekutorské ve výši ,- Kč - Stevens a Webb Ltd., Albert place, London, Nařízení exekuce 34EXE-2384/ ze dne , Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 014Ex / ze dne , Zástavní právo soudcovské ve výši ,- Kč - Stevens a Webb Ltd., Albert place, London, Zástavní právo exekutorské ve výši 9.206,- Kč - Všeobecná zdravotní pojišťovna České republiky, Orlická 2020/4, Praha, Zahájení exekuce 024 EX -2452/ ze dne , Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 024Ex / ze dne , Zahájení exekuce 167 EX 30863/13-11 k 34 EXE-3082/ ze dne , Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 167Ex / ze dne , Zástavní právo exekutorské ve výši ,28 Kč s příslušenstvím - Československá obchodní banka, a.s., Radlická 333/150, Praha. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vyrovnány a vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : Opavská ul., Budišovice, komerční prostory, bývalé restaurace a společenského sálu v centru obce. Později využíváno jako výrobní prostory a autodílna. Rekonstrukcí nemovitosti lze přebudovat na podnikatelskou činnost a v půdní vestavbě možno vybudovat pokoje. Požadovaná cena ,- Kč včetně provize. Budova ve Vítkově, vhodná jak k bydlení tak k podnikání. V přízemí se nachází rozestavěný prostor (možno udělat kanceláře nebo dvě bytové jednotky), v 1NP se nachází dvě obydlené bytové jednotky a v 2NP rozlehlá půda. Jedná se o nemovitost s nutnou finanční investicí. Veškeré občanská vybavenost v dosahu. Požadovaná cena ,- Kč včetně provize a právních služeb RK

12 zavedená restaurace + obchod s rodinným domem, obec Hať, okr. Opava. RD 4+1. S možností dostavby dalšího podkrovního pokoje. Nutná částečná rekonstrukce. Průchod do restaurace a obchodu je možný přímo z rodinného domu. Požadovaná cena ,- Kč. Velmi negativně působí skutečnost, že objekt se nachází na pozemku jiného vlastníka, přístup do objektu je přes cizí pozemek, a také to, že objekt je již několik roků rozestavěn a neužíván. Obvyklá cena bez vlivu závad : ,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na ,- Kč. Slovy: Pětsettisíc Kč Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz V Tršicích Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Test

13 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2014 znaleckého deníku

14 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 869 ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti

15 Snímek katastrální mapy

16 Fotodokumentace nemovitosti

17 - 17 -

18 - 18 -

19 Mapa oblasti

20 - 20 -