ZNALECKÝ POSUDEK. č

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č O ceně pozemku číslo parcely 747/2 s rekreační chatou a příslušenstvím č.ev. 11, v katastrálním území Malšice, obec - Malšice, okr. Tábor. Vlastník nemovitosti : Rejlek Jindřich, Lužická 1003/1, Praha... Rejlek Martin, K Moravině 1872/5, Praha... ¾ ¼ Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Kladno, č.j. 088EX 5211/11-34 Petra Bezruče Kladno Účel znaleckého posudku: Odhad obvyklé ceny nemovitosti jako podklad pro exekuční řízení Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jiří Janovský Nerudova 774/ Říčany telefon: janovsky_j@post.cz Znalecký posudek obsahuje 22 stran textu včetně titulního listu a 14 stran příloh. Objednateli se předává v jednom vyhotovení. V Říčanech

2 1. Úvod 1.1. Obecné informace Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Hodnota nemovitosti je určena k datu uvedenému na titulní straně. Obvyklá cena pro exekuční řízení je stanovena v souladu se zákonem č. 151/97 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb. v souladu s ustanovením 66, odst. 5 exekučního řádu (120/2001 Sb.) a návazně s ustanovením 336 o.s.ř. Podkladem pro stanovení obvyklé ceny jsou obecně hodnoty stanovené třemi základními metodami, které jsou používané v různých modifikacích : - metoda věcná (nákladová) - metoda výnosová (příjmová) + event. stanovení průměrné hodnoty (vážený, aritmetický průměr) - metoda porovnávací (tržní, statistická) Informativně je též zjištěna cena administrativní (současné cenové předpisy). Tato cena je aktuálně také dosti vypovídající o obvyklé ceně, protože od používá pro ocenění rekreačních chat a dalších nemovitostí, tzv. porovnávací metodu, která využívá statistické údaje z Finančních úřadů a další databáze. Ve většině případů se pak administrativní cena blíží ceně obvyklé. Obvyklou cenu nelze spočítat podle žádných matematických zákonitostí. Je možné ji stanovit pouze na základě aplikace podrobné znalosti a průzkumu místního trhu s nemovitostmi na konkrétní oceňovanou nemovitost. Jedná se o starou rekreační chatu s novější přístavbou ve velmi zhoršeném stavu, na mírně sklonitém pozemku. Okrajová část obce, mimo souvisle zastavěné území Malšic. Pro ocenění je dále použita kombinace metod nákladová, administrativní, věcná a zejména porovnávací Předmětem ocenění je stanovení obvyklé ceny nemovité věci pozemku číslo parcely 747/2 s rekreační chatou č.ev. 11 v katastrálním území Malšice, obec Malšice, okr. Tábor. Pozemky evidované na listu vlastnictví číslo 367. Toto stanovení obvyklé ceny je podkladem pro exekuční řízení (prodej nemovité věci) na nemovitý majetek povinného. Jedná se o nemovitý majetek v podílovém spoluvlastnictví. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl ve výši ¾ Účel ocenění Exekutorský úřad Kladno je pověřený k provedení exekuce ve věci oprávněného : VZP ČR -2-

3 proti povinnému : Jindřich Rejlek, bytem Lužická 1003/1, Praha 2, Po nařízení výkonu rozhodnutím prodejem nemovitosti, je exekučním úřadem (soudem) zjišťována odhadní cena nemovitosti ( 336 o.s.ř. a 66 ex.ř.). Nemovitý majetek musí být oceněn znalcem, dle zák.č. 151/97 Sb. v aktuálním znění a to obvyklou cenou Ocenění je provedeno ke dni Použité předpisy, literatura a podklady - Vyhláška číslo 199/2014 Sb. (prováděcí vyhláška) + Zákon č.151/97 Sb. o oceňování majetku - Zákon č. 89/2012 Sb. NOZ - Zákon č. 256/2013 Sb. o katastru nemovitostí - Katastrální vyhláška č. 357/2013 Sb. - Metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení v České spořitelně a.s. vydané CERM Brno s.r.o. v roce 1995, novelizované ÚSI Brno - Metodiky oceňování pro ČMHB a.s., Stavební spořitelny, KB a.s., Pyramida a další - Katalogy ÚRS Praha průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku z roku Občanský soudní řád č. 99/1963 Sb. ve znění pozdějších předpisů - Vyhláška číslo 26/2000 Sb. o dražbách v aktuálním znění - Teorie oceňování nemovitostí vydané CERM Brno (autor Doc.Ing.A.Bradáč DrSc) - Vlastní databáze tržního oceňování v úrovni CU Vysledované tržní ceny (nájmy, pronájmy) v burze nemovitostí časopis REALITY, vydávaný asociací realitních kanceláří, údaje z Internetu, nájmy ( informativní.nabídky viz přílohy) - Metodika oceňování doporučená komorou odhadců majetku při ČKOM - Nemovitosti oceňování a právní vztahy, vydalo Linde Praha,a.s. (Prof.Ing.Albert Bradáč DrSc) - Mandátní smlouva s KB a.s. pro oceňování nemovitostí -3-

4 - Zákon č. 120/2001 Sb. exekuční řád (Konkrétní podklady pro ocenění viz zjištění administrativní ceny) 2. Nález 2.1. Místní šetření bylo provedeno osobně znalcem dne za účasti povinného a spoluvlastníka Martina Rejleka Vlastnická práva jsou zapsána na LV číslo 367 pro katastrální území Malšice, obec Malšice, okr. Tábor. V části A je zapsán vlastník Rejlek Jindřich... ¾ Rejlek Martin... ¼ V části B vlastnictví zahrady číslo parcely 747/2 V části C - zástavní právo, exekuční příkazy, věcná břemena V části E nabývací listiny (smlouvy), Podrobně viz přílohy ocenění. Pozn. Stavba chaty č. ev. 11 není na LV evidována! 2.3. Podklady pro vypracování ocenění Viz zjištění administrativní ceny bod 3.3. (podrobně) 3. Posudek ocenění nemovitosti 3.1. Stručný popis Jedná se o ocenění nemovitého majetku povinného : pana Jindřicha Rejleka, bytem Lužická 1003/1, Vinohrady, Praha 2, na základě exekučního příkazu. Základem nemovitého majetku je stará rekreační chata s přístavbou, s příslušenstvím a s pozemkem v jednotném funkčním celku. Výrazně okrajová část obce, mimo souvislou zástavbu. -4-

5 3.2. Metodika ocenění Pro odhad tržní hodnoty je použita podpůrně metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrových řízení v České spořitelně a.s., KB a.s. a dalších peněžních ústavů, přičemž je respektován zákon č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Toto ocenění je vypracováno pouze pro účel stanovení obvyklé ceny jako podklad pro exekuční řízení. Obvyklá cena je stanovena na základě věcné, (výnosové) a porovnávací hodnoty (resp.jejich kombinace). Informativně je zjištěna cena administrativní, dle vyhl.č. 199/2014 Sb (současný cenový předpis, ve smyslu zákona číslo 151/97 Sb.). Takto zjištěná administrativní cena se ve většině případů blíží obvyklé (tržní) ceně, protože nová metodika oceňování rekreačních chat a dalších nemovitostí používá statistické a průměrné údaje získané z kupních smluv apd. Metodika pomocí různých doplňujících koeficientů zohlední zcela konkrétní podmínky a specifikace trhu v daném konkrétním regionu a obci. Toto platí zejména pro porovnávací způsob ocenění ve smyslu hlavy I. cenové vyhlášky a ocenění pozemků ve funkčním celku. (Bližší - viz dále) Zjištění administrativní ceny NÁLEZ 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně pozemku číslo parcely 747/2 s rekreační chatou a jejím příslušenstvím č.ev. 11, postavené na pozemku číslo parcely 747/2 pro katastrální území Malšice, okr. Tábor. Jedná se o odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účely exekuce na základě usnesení Obvodního soudu pro Prahu 2 č.j. 54 EXE 166/ ze dne , pravomocného dnem , kterým byla nařízena exekuce vykonatelných platebních výměrů VZP ČR, č.j ze dne a další, k vymožení pohledávky VZP ČR proti povinnému : Jindřich Rejlek, bytem Lužická 1003/1, Praha 2. Jedná se o exekuční příkaz, ( výkon rozhodnutí prodejem nemovitosti ), forma dražby, prodej nemovitostí s příslušenstvím, ve smyslu 59 a 66 exekučního řádu. Dle 66, odst. 5 ex. řádu znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu ( odkaz na zákon č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů ). Dle 69 ex. řádu ve spojení s ust. 323 a násl. zákona č. 99/1963 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( O.S.Ř. ) bude nemovitost zpeněžena formou prodeje. Formu dražby upravuje O.S.Ř. v 336. Tyto zákonné normy stanoví, že pro dražbu musí být zajištěn odhad ceny předmětu dražby v místě a čase obvyklé. Toto zjištění administrativní ceny je jedním z podkladů pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti ve smyslu zák. č. 151/97 Sb. Úkolem znalce je, mimo jiné, odhadnout obvyklou cenu event. práv a závad na nemovitosti váznoucích ( s nemovitostí spojených ), závady, které prodejem v dražbě nezaniknou. ( 66 ex. řádu a 336 o.s.ř. ) K části nemovité věci je zřízeno právo věcného břemene užívání pro paní Zdeňku Křenovou ( dle sdělení exekutora je druhé věcné břemeno pro paní Danu Hronovou již bezpředmětné ). Bližší - viz přílohy posudku a vlastní posudek. -5-

6 Předmětem ocenění je jen ideální spoluvlastnický podíl ve výši 3/4 oceňované nemovitosti evidované na LV číslo Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Pozemek číslo parcely 747/2 s rekreační chatou č.ev. 11 Vysoká č.ev Malšice Kraj: Jihočeský Okres: Tábor Obec: Malšice Katastrální území: Malšice Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 05 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce obyvatel I 0,75 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města IV 1,01 nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina IV 0,55 O5. Dopravní obslužnost obce - Bez dopravní obslužnosti (zastávka IV 0,70 mimo zastavěné území obce) O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod a I 0,95 zdravotní středisko a škola) Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 174,55 Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti - osobně znalec za účasti povinného a pana Martina Rejleka.. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem ze dne , číslo listu vlastnictví 367, katastrální území Malšice, okr. Tábor - Snímek katastrální mapy předmětného území ( cuzk.cz ) - Fotodokumentace nemovitostí pořízená při místním šetření - Usnesení exekutorského úřadu Kladno č.j. 088EX 5211/11-34 ( ustanovení znalce) - Exekuční příkaz vydaný Exekutorským úřadem Kladno, JUDr. Jana Škofová č.j. 088EX 5211/1121 ( mimo jiné určení nemovitého majetku přikázaného do exekuce ) - Aktuální údaje z trhu nemovitostí ( realitní inzerce, vlastní databáze ) -6-

7 - Informace získané znalcem při místním šetření od povinného, ale zejména od spoluvlastníka pana Martina Rejleka. - Opatřené znalcem - Usnesení č. 2D 810/94 ze dne získané na katastrálním úřadě Tábor ( také viz přílohy ) 5. Vlastnické a evidenční údaje Jsou evidovány na listu vlastnictví číslo 367 pro katastrální území Malšice, okr. Tábor. Bližší - viz přílohy posudku. Pozn. Stavba rekreační chaty č.ev. 11 není v podkladech katastrálního pracoviště evidována! 6. Dokumentace a skutečnost Předložené podklady a zjištěné informace odpovídají skutečnostem zjištěným při místním šetření. Stavba chaty byla zaměřena osobně znalcem. Chata dosud není evidována v K.N.! Na katastrálním snímku je ale chata schematicky zakreslena. 7. Celkový popis nemovité věci Nemovitost se nalézá mimo souvisle zastavěné území obce, severozápadní okraj katastru. Samostatná malá část sestávající z několika chalup, RD a chat, situována cca 1 km od okraje Malšic, na okraji lesa, mezi poli. Přístup po asfaltové úzké cestě na kterou se odbočuje z okresní silnice spojující Malšice a Staré Lány. Lokalita se nazývá Vysoká, velmi klidné a čisté prostředí v pěkné přírodě. Nemovitost je středně velkým pozemkem se stavbou rekreační chaty. Chata sestává ze dvou částí a byla realizována ve dvou etapách. Průčelní, původní dřevěná chata pochází z roku 1952 ( údaj účastníků místního šetření ) a zadní, zděná část je z období Nemovitost je napojena na elektrickou síť, asi vrtaná studna, suchý WC. Malšice jsou středně velkou obcí se základní občanskou vybaveností : pošta, OÚ, MŚ, ZŠ, sportovní zázemí, obchody, hospody, základní služby, lékař. Případně ostatní v okresním městě Tábor, 10 km. Dopravní spojení autem BUS. Pozn. Jedná se o dokončenou rekreační chatu. Pro ocenění se použije porovnávací způsob ve smyslu hlavy I. cenové vyhlášky. Vyjmenované venkovní úpravy a vedlejší stavby o zastavěné ploše do 25 m2 jsou součástí ceny chaty. Dále je uveden stručný výčet příslušenství k rekreační chatě. - Přípojka elektrické energie - Venkovní WC, dřevěné provedení - Oplocení a vjezdová vrata - Jednoduché dřevěné kůlny ( dezolátní stav ) do 25 m2 - Event. další venkovní úpravy - 8. Obsah znaleckého posudku a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Rekreační chata č.ev

8 b) Ocenění pozemků b1) Pozemek c) Věcná břemena váznoucí na nemovitosti c1) Věcné břemeno doživotního užívání - ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - spoluvlastnictví a exekuce 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Stavba rekreační chaty právně neexistuje ( není evidována v KN ) 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav č. Pi V I -0,04 I -0,10 IV 1,00 5 Index trhu IT = P6 * (1 + Pi) = 0,860 i=1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Stavby pro rodinnou rekreaci Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,85 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační I 0,05 oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV 0,07 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec -0,05 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není I dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V -0,01 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné -8-

9 komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka ve vzdálenosti od 1001 m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I I -0,01 11 Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 0,893 i=2 Koeficient pp = IT * IP = 0,768 a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Rekreační chata č.ev. 11 Samostatná chata postavená s odstupem do mírně sklonitého pozemku, nemá dosud samostatné parcelní číslo zastavěné plochy. Chata byla realizována ve dvou etapách. Původní ( přední dřevěná část ) pochází z roku 1952, dle sdělení spoluvlastníků. Zadní přistavěná zděná část pochází z roku S ohledem na stavebně - dispoziční řešení jsou tyto údaje odpovídající. Původní část je řešena jako 2 x obíjená dřevěná kostra, palubky, impregnace. Vnitřní úprava sololit apd. obdobně podhled stropu. Nízká sedlová střecha krytina osinkocementové šablony. Běžné klempířské prvky pozink. Lokální topení, betonová podlaha, zaveden elektro NN. Zadní část je zděná tl. do 30 cm, nízká sedlová střecha s půdičkou. Lokální topení, bez dalšího vybavení, suchý WC mimo objekt. Dveře palubkové a náplňové, sololit. Zahnilé dřevěné konstrukce, špatná střešní krytina, narušené komíny, bez údržby. Zejména původní dřevěná část je ve velmi zhoršeném, stavebně - technickém stavu, ( reálný předpoklad na demolici, nebo alespoň celkovou rekonstrukci ). Vnitřní dispozice - předsíň, veranda, 2 x obytná místnost. K místnosti ve staré části chaty je dosud platné věcné břemeno doživotního užívání pro paní Zdeňku Křenovou. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 25): Rekreační chata 36 porovnávací metoda Jihočeský kraj, obec do obyvatel 62 let 2 915,- Kč/m3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. NP: 3,60*5,60+7,30*5,60 Název podlaží 1. NP: Obestavěný prostor Stavba: Zastavěná plocha 61,04 m2 = Konstrukční výška 2,50 m 3,60*5,60*(3,10+0,6)+7,30*5,60*(2,30+1,30/2 =,0) -9-61,04 m2 195,19 m3

10 Obestavěný prostor - celkem: 195,19 m3 = Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny zastavěné plochy 1. NP - bez podkroví nebo do 1/2 zastavěné plochy 1.NP 1. Druh stavby - Rekreační chata 2. Svislé konstrukce - Dřevěné oboustranně obíjené, zdivo do tl. 30 cm včetně 3. Střešní konstrukce - Krov neumožňující zřízení podkroví 4. Napojení stavby na sítě - Žádné napojení nebo pouze vlastní zdroj el. energie 5. Vybavení - Pouze WC suché nebo i mino stavbu 6. Vytápění stavby - Lokální vytápění 7. Příslušenství stavby (venk. úpravy a vedl. stavby do celk. ZP 25 m2 vč.) - Příslušenství bez výrazného vlivu na cenu chaty - Jen staré oplocení, odhad jímka a studna 8. Výměra pozemků užívané se stavbou - Nad 400 m2 9. Kriterium jinde neuvedené - Mírně snižující cenu - Velmi jednoduché vybavení a provedení 10. Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient stáří upraven o + pro stavby s nástavbou, přístavbou úpravami. Koeficient pro stáří 62 let: s = 1-5 * 62 = 0,690 č. I Vi typ E -0,03 I I -0,01-0,06 I -0,06 I 0,03-0,05 V 0,40 či rozsáhlejšími stavebními 9 Index vybavení IV = (1 + Vi) * V10 * 0,690 = 0,226 i=1 Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,860 Index polohy pozemku IP = 0,893 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 915,- Kč/m3 * 0,226 = 658,79 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 195,19 m3 * 658,79 Kč/m3 * 0,860 * 0,893= ,95 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem Rekreační chata č.ev výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem = = Rekreační chata č.ev zjištěná cena = b) Ocenění pozemků * ,95 Kč ,95 Kč 3/ ,46 Kč

11 b1) Pozemek - Zhruba obdélníkový tvar, mírně přikloněn k severovýchodu. Pozemek dosud sestává z jedné parcely, evidované jako zahrada. zahrada je ve funkčním celku se stavbou rekreační chaty. Pro dané území není vydána cenová mapa stavebních pozemků. Pozemek je v nezastavěné části osázen několika přestárlými ovocnými stromy, borovicí a neošetřovanými keři. S ohledem na účel posudku nejsou dále tyto trvalé porosty podrobně posuzovány. ( Neovlivní závěry posudku ). Ocenění Koeficient redukce R: Výměra všech pozemků ve funkčním celku vp = 1 304,00 m2 R = ( ,8 * vp) / vp R = ( ,8 * 1 304,00) / 1 304,00 = 0,953 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů č. IV Pi I I I 6 Index omezujících vlivů IO = 1 + Pi = 1,000 i=1 Index trhu s nemovitostmi IT = 0,860 Index polohy pozemku IP = 0,893 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,860 * 1,000 * 0,893 = 0,768 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index [Kč/m2] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,35 0,768 Základní cena pozemku upravena redukčním koeficientem R 0,953 Typ Název 4 odst. 1 zahrada Parcelní číslo 747/ Výměra [m2] 633,00 Koef. Jedn. cena [Kč/m2] 127,76 Upr. cena [Kč/m2] 127,76 Cena [Kč] ,08

12 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem Pozemek - - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem = * , ,08 Kč 3/4 Pozemek - - zjištěná cena = ,06 Kč Věcná břemena váznoucí na nemovitosti c1) Věcné břemeno doživotního užívání - K místnosti v původní části chaty a k přináležející zahradě je zřízeno právo doživotního užívání aktuálně již jen pro paní Zdeňku Křenovou, ve smyslu Usnesení OS pro Prahu 2, č. 2 D 810/94 ze dne ( bližší - viz přílohy posudku ). Oceňování věcných břemen je ustanoveno v zákoně č. 151/1997 Sb. v 18, hlavy třetí. Dále je proveden výklad s komentářem v Cenovém věstníku MF ČR částka 9, ze dne Roční užitek pro ocenění věc. bř. je v tomto případě čistě teoretický ( resp. technický odhad ), protože takovéto případné pronájmy 1. místnosti rekreační chaty, která lze užívat jen z části celého roku, nejsou reálně zjistitelné. Proto je dále použito simulované nájemné, určené odborným odhadem. Uvažováno nájemné po dobu 6 měsíců v roce za 500 Kč/měsíc. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Věcné břemeno počítané z nájemného Ocenění se provede podle 16b odst 1) zákona č. 151/97 Sb. ve výši obvyklé ceny ročního užitku, protože nelze zjistit hodnotu ročního užitku ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví ani z rozhodnutí příslušného orgánu. místnost v dřevěné části chaty: Výměra: 1,00 m2 Jednotková cena: 3 000,- Kč/m2/rok Obvyklé nájemné: 1,00 m2 * 3 000,- Kč/m2/rok = 3 000,- Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 100 % 3 000,- Kč/rok * 100 % = 3 000,- Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 3 000,- Kč Věcné břemeno na dožití oprávněné osoby ,- Kč * 10 let = ,- Kč Ocenění věcného břemene činí = ,- Kč

13 REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Rekreační chata č.ev ,50 Kč a) Ocenění staveb celkem ,50 Kč b) Ocenění pozemků b1) Pozemek ,10 Kč b) Ocenění pozemků celkem ,10 Kč Celkem ,60 Kč Věcná břemena c) Věcná břemena váznoucí na nemovitosti c1) Věcné břemeno doživotního užívání Hodnota věcného břemene činí: ,- Kč ,- Kč Cena po odečtení věcného břemene činí celkem: Rekapitulace výsledných cen, celkem ,60 Kč ,60 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč po odečtení věcného břemene slovy: Jednostočtyřitisícsedmsetdvacet Kč 3.4. Stanovení věcné hodnoty Věcná hodnota je reprodukční cena stavby (za kterou se dá stavba ke dni ocenění postavit v daném místě), snížená o přiměřené opotřebení. Nazývá se též časová cena, reprodukční časová cena. Pro stanovení věcné hodnoty jsou použity jednotkové ceny z cenových ukazatelů ÚRS, a.s. a ty jsou ještě případně upraveny dle vlastní databáze (oceňování pro potřeby peněžních ústavů, novostavby s dodavatelskými smlouvami na klíč apd.)

14 Výčet oceňovaných nemovitostí Rekreační chata č. ev Pozemek Rekreační chata č. ev. 11 Základní popis, vybavení, propočet míry znehodnocení opotřebením, technické parametry viz administrativní cena. OP celkem - (dle vyhlášky) 195,0 m3 ZCU základní cena dle vyhlášky 2.915,- Kč/m3 OP Reprodukční cena 195,0 m3 OP * 2.915,- Kč Znehodnocení opotřebením - * 0,226 (77,4%) ,- Kč ,- Kč Věcná hodnota rekreační chaty č.ev. 11 ke dni ocenění ,- Kč Pozemek Zjištěná cena dle vyhlášky v tomto případě odpovídá obvyklým cenám srovnatelných pozemků v místě a čase (Průzkum z místního šetření). Výměra celkem 633,0 m2 * 128,- Kč ,- Kč 3.4. Věcná hodnota rekapitulace Rekreační chata č.ev Pozemek ,- Kč ,- Kč 3.4. Věcná hodnota nemovitosti ke dni ocenění celkem ,- Kč Tj. slovy : Dvěstědevěttisícčtyřistaosmdesátsedm Kč 3.5. Stanovení výnosové hodnoty Výnosová hodnota je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové míře uložit, aby čistý výnos z úroků z této jistiny byl stejný jako čistý výnos z nemovitosti. Nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu, s obdobnou sazbou výnosové míry. Je předpokládán pouze

15 výnos z nemovitosti formou odhadnutého, dosažitelného nájemného, které je obvyklé v daném místě a čase. Není zde uvažován teoretický, možný výnos z podnikatelské činnosti. Pro výpočet výnosové hodnoty se použije vztah pro věčnou rentu. Tento vztah platí jen za předpokladu konstantních příjmů a výdajů v budoucnosti, s tím, že se obojí při inflaci bude zvyšovat stejným tempem přiměřeně inflaci. V místě a bližším okolí nejsou zjištěny žádné nájmy, ani obdobných nemovitostí. Jakékoliv teoreticky stanovené nájemné může výrazně zkreslit závěry odhadu (není relevantní skutečnosti obvyklých cen). Pozn. Odborně odhadnutý teoretický výnos je použit při stanovení hodnoty věcného břemene. Výnosová hodnota se nestanovuje! 3.6. Stanovení výsledné tržní hodnoty Porovnávací hodnota Podle zákona č. 151/97 Sb. o oceňování majetku je jedním ze způsobů oceňování porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Konkrétní prodeje (nabídky) nemovitostí pro rodinnou rekreaci jsou uvedeny v přílohách. Dále je uvedeno rozpětí porovnávacích hodnot pro obec Malšice a bližší okolí zjištěné aktuálně z RK a Internetu (viz přílohy posudku). Porovnávací nemovitosti je nutné posuzovat obezřetně a s větším stupněm opatrnosti. Pozn. U prvně inzerovaných nabídek je nutné počítat převážně ještě se snížením výše nabídky. Skutečně dosažené prodejní ceny se liší směrem dolů cca o 5% - 20%. Uplatňování porovnávacího způsobu je stále ještě částečně omezeno nedostatkem pravdivých objektivních informací o cenách dosahovaných při prodeji porovnatelného majetku a jejich nízkou spolehlivostí, spekulativní záměry, důvody snížení daně z prodeje apd. U přiložených porovnávacích nemovitostí je nutné nabídkové hodnoty příslušně korigovat a to nejen z důvodů např. první (nejvyšší) inzerce, ale také s ohledem na velikost hlavní stavby, vybavení, velmi zhoršený technický stav, a zejména skutečnost, že nemovitost je v ideálním spoluvlastnictví a je zatížena zčásti věcným břemenem. Každá nemovitost je svým způsobem jedinečná a nejde ji zcela a bez rozdílu porovnávat s jinou nemovitostí. S přihlédnutím k výše uvedenému rozboru a dle porovnávacích (přiložených) nemovitostí je odhadována obvyklá cena, nemovitosti jako celek, bez zohlednění věcného břemene, v rozpětí ,- Kč ,-Kč. Porovnávací hodnota celé nemovitosti prosté práv třetích osob pozemku číslo parcely 747/2 s rekreační chatou č. ev.11, evidované na LV číslo 367, v katastrálním území Malšice, obec Malšice, okr. Tábor, je odhadována u střední hodnoty cenového rozpětí (princip opatrnosti) ,- Kč Rekapitulace kategorií ocenění 3.3. Administrativní cena (bez odečtení věcného břemene) ,- Kč

16 Hodnota věcného břemene ,- Kč 3.4. Věcná hodnota nemovitosti ,- Kč 3.5. Výnosová hodnota nemovitosti se nestanovuje 3.6. Výsledná tržní hodnota Porovnávací hodnota rozpětí (bez odečtení věcného břemene) 100.tis. 150.tis.Kč Závěrečná analýza Jedná se o exekuční řízení prodej nemovité věci pro rodinnou rekreaci. Rekreační objekty v okrajové části obce, mimo zastavěné území, v podstatě samota. Chata ( původní část ) je ve velmi zhoršeném stavebně technickém stavu, hůře přístupná, ( zejména v zimě ), umístěná na středně velkém pozemku. Lze reálně předpokládat, že event. zájemci budou hlavně investoři, kteří budou chtít chatu přestavět na bydlení, rekreaci a to hlavně s ohledem na velikost pozemku. Velmi jednoduché provedení a vybavení splňující jen základní (nouzové) podmínky rodinné rekreace (bydlení). Také je třeba zohlednit, že se jedná jen o ideální spoluvlastnický podíl ve výši ¾, který je při běžném obchodním styku značně obtížně prodejný. Zjednodušeně je také cca ½ nemovitosti zatížena věcným břemenem doživotního užívání. Na základě uvedeného rozboru a předchozích kategorií ocenění je obvyklá cena celé předmětné nemovitosti odhadována ve výši, dodržení principu opatrnosti : ,- Kč 4. Závěr Pro ocenění byly použity standardní oceňovací metody, běžně používané v oceňovací praxi. Na základě výsledků ocenění je odhadnuta obvyklá cena nemovité věci : pozemku číslo parcely 747/2 s rekreační chatou a příslušenstvím č.ev. 11, v katastrálním území Malšice, obec Malšice, okr. Tábor, ve výši zaokrouhleně : ,- Kč Po odečtení hodnoty věcného břemene ve výši ,- Kč je obvyklá cena odhadována ve výši ,- Kč

17 Z toho ideální spoluvlastnický podíl ve výši ¾ ,- Kč Tj. slovy : Sedmdesátpěttisíc Kč Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. V Říčanech Ing. Jiří Janovský Nerudova 774/ Říčany telefon: janovsky_j@post.cz ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne č.j.spr797/81 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č

18 - 18 -

19 - 19 -

20 - 20 -

21 Pozemek s rekreační chatou č.ev. 11, Malšice u Tábora příjezd do lokality původní část chaty přístavba a původní část přístavba a původní část chaty

22 příjezd od Malšic původní část, pokoj původní část původní část, vpravo přístavba