Transkript

1 Znalecký posudek číslo /2010 OCENĚNÍ NEMOVITOSTI ODHAD OBVYKLÉ CENY NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Rodinný dům s přísl. a pozemkem kraj: Středočeský, obec: Podlešín, Zvoleněves Katastrální údaje: 0203 okres Kladno, obec Podlešín, k.ú. Podlešín, LV 287 VLASTNÍK: SJM - Novák Martin a Nováková Milada, Podlešín 90, Zvoleněves a Parléřova 74/7, Praha 6, r.č /0111 a r.č /0091 ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení OBJEDNATEL OCENĚNÍ: Exekutorský úřad Brno - venkov, JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor; Objednávka č. 137Ex 2082/09-34 ze dne Adresa objednatele: Brno, Příkop 6, IČ DIČ telefon Fax info@exekutorbrno.cz ZHOTOVITEL OCENĚNÍ: Ing. Ivan Rut 466 Adresa zhotovitele: Úvaly u Prahy, Atlasová 1462, IČ DIČ telefon Fax CZ ivan.rut@seznam.cz Datum místního šetření: Datum zpracování : Počet stran: 15 Počet příloh: 4 Počet vyhotovení: 3 Vyhotovení číslo:

2 2 STAV POSUZOVANÉ stavba dokončena v r. změna stavby rekonstrukce v r. NEMOVITOSTI: Stavebně technický stav stavby novostavba udržovaná neudržovaná Počet podlaží celkem: 2 / 0 z toho podzemní: 1 z toho nadzemní: 1 Počet bytů: 1 Rodinný dům, domek Typ PP RD Garáž Zahrada Obestavěný Zastavěná prostor plocha m 2 počet m 2 m 3 m 2 Podkroví 2+kk NE Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část.obsazen volný objekt Poloha: centrum kraj obce bytová zóna průmysl. zóna nákup. zóna mimo obec Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zpev. příjezd Dostupnost: MHD železnice autobus dálnice/i. tř. silnice II./III. tř. Negat vlivy: dál./i.tř. železn. tr. podnik/trafo letiště zápl. oblast jiné Požadavky objednatele Zjistit současnou hodnotu - obecnou cenu - nemovitosti. Rizika nemovitosti: K nemovitosti se vážou omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, nařízení exekuce. Zástavní právo smluvní pro KC Group s.r.o. k zajištění pohledávek, podle smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne Věcná břemena nezjištěna ani objednatelem doložena. Při stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti na uvedená omezení vlastnických práv není brán zřetel. PRODEJNOST NEMOVITOSTI: velmi dobrá průměrná obtížná do 6 měsíců od 6 12 měs. nad 1 rok SOUHRN OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota / nákladová Cena podle cen. předpisu č. Sb. Obecná cena z toho hodnota pozemku Budoucí stav Komentář ke stanovení hodnoty posuzované nemovitosti: Samostatný rodinný dům, byt 2 + 1, zděná konstrukce, 1 NP, sklonitá střecha bez podkroví s půdou, zčásti podsklepený, standardně vybavený, nepravidelná údržba, nedokončené stavební úpravy s přístavbou. RD situovaný na okraji obytné zóny vesnické zástavby na SZ okraji zastavěného území obce, nedaleko centra. Neupravený pozemek na nároží hlavní silnice a místní obslužné komunikace. Zpevněná přístupová komunikace, inž. sítě - přípojka elektro, voda ze studny. Kanalizace do jímky. Obvyklá cena byla stanovena na základě výpočtu věcné hodnoty a porovnávací hodnoty nemovitosti. Výnosově nebyla nemovitost hodnocena - není pronajata. V Úvalech dne Ing. Ivan Rut Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 A. Nález 1. Znalecký úkol Předmětem ocenění je nemovitost - rodinný dům č.p. 90 s příslušenstvím a pozemky st.p.č zast. plocha a nádvoří, k.ú. Podlešín, obec Podlešín, okres Kladno - je vedena u KÚ pro Středočeský kraj, KP Slaný na listu vlastnictví LV č Pro stanovení obecné ceny nemovitosti jsou vypočteny následující pomocné hodnoty - Věcná hodnota nemovitosti + pozemky porovnávacím způsobem - Srovnávací hodnota nemovitosti 2. Informace o nemovitosti Nemovitost - rodinný dům (dále jen RD), je samostatně stojící, zčásti podsklepený, s jedním NP, se sklonitou sedlovou střechou bez podkroví, s půdou. Konstrukce zděná. Podle dostupných podkladů byl dům postaven v roce 1905 na místě vyhořelé stodoly. Stáří původní stavby RD ke dni ocenění je 105 roků. Jedná se o původní vesnický dům. Během užívání byla prováděna nepravidelná nárazová stavební údržba. V roce 1962 byly provedeny dílčí stavební úpravy v domě. Stávající vlastníci pořídili nemovitost dle kupní smlouvy ze dne za dohodnutou cenu ,-- Kč. V roce 2006 byla zahájena na základě stavebního povolení č.j. 2387/06/SÚ akce: stavební úpravy rodinného domu Podlešín č.p rozšíření obytného prostoru v přízemí, přestavba dvorní přístavby se vstupem a koupelnou a WC, stavební úpravy podkroví. Ke dni ocenění nejsou stavební úpravy dokončeny. V domě je jeden byt a žádné nebytové prostory. Budova se nachází na SZ okraji zastavěného území obce, ve vesnické zástavbě rodinných domů, u hlavní průjezdní veřejné komunikace, k.ú. Podlešín, obec Podlešín, na terénně upraveném pozemku, přístup ze zpevněné komunikace. Vzhledem k účelu užití je nemovitost vhodně umístěna s rychlým dosahem spádové obce Zvoleněves a nedalekého města Slaný. Ke dni ocenění je nemovitost běžně užívána. Pozemky - st.p.č zastavěná plocha a nádvoří, s domem č.p. 90, o výměře m 2. Pozemek nepravidelného tvaru zastavěný RD a dvorem. Celková výměra pozemků = 552 m 2. Pozemek je rohový, oplocený, terénně upravený, přístupný od SZ nebo JV z místních zpevněných komunikací. V místě je možnost napojení na veřejný rozvod el. energie, vody i kanalizace. Dům je napojen pouze na elektřinu. Plynovod v místě není. Klidná obytná vesnická lokalita zástavby rodinnými domky na okraji obce, zastavěné území, k.ú. a obec Podlešín, okres Kladno. Pro obec není zpracována cenová mapy pozemků.

4 4 Obec - Obec Podlešín má podle Lexikonu obcí ČR 2009 cca 301 obyvatel a má statut obce. Obec se rozkládá cca 5 km východně od města Slaný a rychlostní komunikace R7 na Prahu a asi 3 km na JZ od spádové obce Zvoleněves, ve zvlněné krajině na SZ od Prahy. V místě omezená občanská vybavenost a infrastruktura: obecní úřad, restaurace, obchod, drobní živnostníci a podnikatelé. Pošta, školy, zdravotnické zařízení aj. ve spádové obci Zvoleněves. Další úřady a instituce ve Slaném a okresním městě Kladně. Inženýrské sítě v obci - vodovod, elektro, kanalizace. Probíhá plynofikace. Doprava : veřejný autobus, železnice, okresní silnice. Dostupnost Slaného cca 5 minut autem, Kladna 15minut, Praha cca 25 minut. Nabídka pracovních možnost v místě omezená, hlavně ve větších obcích v okolí, ve Slaném, Kladně, Kralupech a Praze. Příznivé životní prostředí, klidná oblast, starověký Menhir, historický železniční viadukt. Ekologické zatížení - Ekologicky závadné okolí budovy není. Stavby s přímým negativním vlivem na budovu v okolí nejsou. Radonové riziko - z předložených podkladů a dostupných informací nebylo možné zjistit. Územní plán - Územní plán obce Podlešín vypracoval Ing. Stanislav Zeman a byl schválen zastupitelstvem obce dne Hodnocená nemovitost je situována v zóně bydlení. Ochranná pásma - v místě nebyla zjištěna. Přírodní katastrofy - V podmínkách ČR a této lokality lze uvažovat zejména s možností silného větru, krupobití, sněhu, úderu blesku. Výhled do 10 let - Nepředpokládá se žádná změna v okolní zástavbě. Objekt bude využíván pro trvalé bydlení. Omezení vlastnického práva - Dle části C listu vlastnictví - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, nařízení exekuce, zástavní právo. Věcná břemena nezjištěna. Při stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti na uvedená omezení vlastnických práv není brán zřetel. 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti znalce, asistentky znalce. Vlastník nemovitosti, ač byl obeslán doporučeným dopisem, se místního šetření nezúčastnil. 4. Podklady pro vypracování posudku a) Výpis z katastru nemovitostí KP Slaný, k.ú. Podlešín LV č. 287 ze dne b) Kopie kat. mapy k.ú. Podlešín, ze dne c) Usnesení Exekutorského úřadu Brno - venkov, Příkop 6, Brno, soudního exekutora JUDr. Petra Kociána č.j. 137Ex 2082/09-34 ze dne d) Výsledky místního šetření včetně zhotovení skic a poznámek a informace poskytnuté objednatelem. e) Informace získané z realitního trhu a obecního úřadu v Podlešíně. f) Nákres ku postavení nového domku pro paní Anastázii Prokopovou na místě vyhořelé stodoly, Podlešín, povolení obce č. 29 ze dne g) Plán stavebních úprav RD č.p. 90 v Podlešíně z roku 1962.

5 5 h) Část projektu stavebních úprav RD č.p. 90 v Podlešíně, vypracoval Ing. Radovan Barsa, Velvary, v dubnu Stavební povolení vydal SÚ ve Slaném č.j.2387/06/sú dne i) Kupní smlouva ze dne j) Fotodokumentace. k) Literatura : Metodika oceňování nemovitostí v ČS a.s.. Teorie oceňování nemovitostí - Prof. A. Bradáč, Cerm Brno. Oceňování nemovitostí na tržních principech - Z. Zazvonil, Ceduk, Praha. 5. Vlastnické a evidenční údaje St.p.č zast. plocha a nádvoří, RD č.p. 90, o výměře m 2 - v k.ú. Podlešín, obec Podlešín, jsou vedeny u KP Slaný na LV č Vlastníkem je : SJM - Novák Martin, Podlešín 90, Zvoleněves, r.č /0111 a Nováková Milada, Parléřova 74/7, Praha 6, r.č / Dokumentace a skutečnost Situační umístění stavby RD č.p. 90 souhlasí se zakreslením v katastrální mapě. Dokumentace se zaměřením skutečného stavu domu č.p. 90 byla součástí projektu stavebních úprav z roku Při ocenění se vychází ze skutečných výměr zjištěných při místním šetření a z dokumentace stavebních úprav z roku Skutečné stáří původních konstrukcí stavby ke dni ocenění je 105 roků. Stáří obnovených konstrukcí a vybavení při stavebních úpravách v roce 2006 je 4 roky. Jedná se o stavbu původního vesnického rodinného domu. Během užívání byla prováděna nepravidelná nárazová stavební údržba. V roce 1962 dílčí stavební úpravy. V roce 2006 zahájeny další stavební úpravy, ke dni ocenění nedokončeny. Celkově je nemovitost v průměrném technickém stavu. 7. Celkový popis nemovitosti RD č.p. 90 je samostatně stojící, zčásti podsklepený, s 1 NP, se sklonitou sedlovou střechou bez podkroví s půdou. Svislé konstrukce jsou zděné. RD je situován na terénně upraveném pozemku, v okrajové části obce, ve vesnické zástavbě RD, v zastavěném území obce, u hlavní průjezdní zpevněné veřejné komunikace, k.ú. Podlešín, obec Podlešín, okres Kladno. K nemovitosti se váží omezení vlastnického práva - dle části C listu vlastnictví: nařízení exekuce, zástavní právo. Věcné břemeno nebo jiná omezení a práva nebyla zjištěna ani objednatelem doložena. Příslušenství nemovitosti - vedlejší stavby (kolna ve dvoře u domu, jednoduchá původní přízemní stavba, zděná z cihel, pultová střecha, krytina z vln. eternitu, bez úprav povrchů, bez instalací - zanedbaný, špatný technický stav), venkovní úpravy (přípojka elektro, přípojka vody ze studny, přípojka kanalizace do jímky, jímka, oplocení - ohradní zeď zděná z cihel a kamenů, s betonovým okrasným hřebínkem, hrubé omítky, část plotu z vlnitých osinkocementových desek a ocel. sloupků, plotová vrata plechová celokovová) - je zahrnuto v ocenění obvyklé ceny. Ke dni ocenění je nemovitost běžně užívána, a dle dostupných údajů není pronajata.

6 6 8. Obsah posudku a) Objekty 1) RD č.p. 90 b) Pozemky 1) Pozemky c) Ocenění porovnávací metodou

7 7 B. Posudek Popis a umístění objektů, výměry, hodnocení a ocenění Popisy objektů a) Objekty 1) RD č.p. 90 RD č.p. 90 je samostatný, zčásti podsklepený dům, s jedním NP, se sklonitou sedlovou střechou bez podkroví s půdou. Svislé konstrukce jsou zděné. Popis konstrukcí a vybavení : Základy tvoří původní základové pasy s neúplnými izolacemi. Svislé konstrukce jsou zděné ze smíšeného zdiva kamenného a cihel v tl. prům. 45 cm. Stropy 1. NP dřevěné trámové s podhledem. Střecha je sklonitá, sedlový krov dřevěný, vaznicový. Krytina je tašková, pálená, na latě. Klempířské konstrukce - část. z pozink. plechu. Vnitřní omítky vápenné štukové. Fasáda dvouvrstvá, nátěr. Sokl z kamene. Vnitřní obklady keramické. Schody do sklepa a podkroví. Dveře dřevěné rámové. Okna dřevěná zdvojená i plastová izolační. Podlahy betonové, PVC, keramické apod. Vytápění el. přímotopy, lokální na tuhá paliva.. El. instalace světelná i motorová. Rozvod vody studené i teplé. Zdroj TUV el. boiler a pod. Instalace plynu není. V kuchyni sporák, linka. Hygienické vybavení - vana nebo sprcha, umyvadlo - nutno dokončit. Záchod splachovací. Dispoziční uspořádání : RD řešen jako zčásti podsklepený, přízemní, se sklonitou střechou bez podkroví s půdou. Půdorys obdélníkový s dvorní přístavbou. Byt 2 + KK. Soupis místností : 1. PP = schody, chodba, sklep 1. NP = vstup, chodba, schody, předsíň, koupelna, WC, komora, kuchyně, obývací pokoj, pokoj V domě jsou obytné prostory v 1. NP a žádné nebytové prostory. V domě je jeden byt s hyg. příslušenstvím (nutno dokončit). Více než polovina podlahové plochy místností a prostorů v domě je určena k bydlení : je to rodinný dům. Technický stav: odpovídá stáří a nepravidelné nárazové stavební údržbě. Prvky dlouhodobé životnosti ( základy, zdivo, stropy, krov) jsou zachovalé. Ostatní konstrukce a vybavení jsou postupně obnovovány (okna, instalace atd.). Vnitřní vybavení, standardní, účelné. K domu byl přistavěn dvorní vstup s koupenou a WC, v domě provedeny stavební úpravy s rozšířením obytného prostoru, úpravy kuchyně atd. Ke dni ocenění nedokončeno. Podkroví neupraveno. Závady: - nedokončené stavební úpravy - trhliny v obvodovém zdivu - zhoršený stav střešní krytiny, klempířských konstrukcí, fasády

8 8 Ocenění a) Objekty a.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 460/2009 Sb. a.1.1) RD č.p Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: nemá podkroví Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: domy rodinné jednobytové Koeficient změny ceny stavby: 2,173 Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha 1.PP 2,30 m 5,70 3,30 = 18,81 m 2 1. NP 3,28 m 17,42 5,70 + 5,50 6,43 = 134,66 m 2 Součet: 5,58 m 153,47 m 2 Obestavěný prostor (OP): 1.PP 2,30 5,70 3,30 = 43,26 m 3 1. NP 3,28 (17,42 5,70 + 5,50 6,43) = 441,68 m 3 Nadezdívka 1,00 17,42 5,70 = 99,29 m 3 Střecha 2,13/2 17,42 5,70 = 105,75 m 3 Podezdívka (134,66 18,81) 0,30 = 34,75 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 724,73 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy původní pasy, neúplné izolace 8,20 % Podstandardní 2. Zdivo smíšené v tl. prům. 45 cm 21,20 % Standardní 3. Stropy dřevěné trámové 7,90 % Standardní 4. Střecha dřev. krov sedlový, vaznicový 7,30 % Standardní 5. Krytina pálené tašky 3,40 % Standardní 6. Klempířské konstrukce část z pozink. plech 0,90 % Podstandardní 7. Vnitřní omítky vápenné štukové, SDK obklady 5,80 % Standardní 8. Fasádní omítky dvouvrstvé, hrubé, nátěr 2,80 % Podstandardní 9. Vnější obklady sokl z kamenů 0,50 % Standardní 10. Vnitřní obklady keramické 2,30 % Standardní 11. Schody do sklepa a na půdu 1,00 % Standardní 12. Dveře dřevěné 3,20 % Standardní 13. Okna dřevěná zdvojená i plastová 5,20 % Standardní

9 9 Název, popis Obj. podíl Hodnocení 14. Podlahy obytných místností betonové, PVC, keramické dlažby 2,20 % Standardní apod. 15. Podlahy ostatních místností keramické dlažby, beton 1,00 % Standardní 16. Vytápění el. přímotopy a lokální na tuhá paliva 5,20 % Podstandardní 17. Elektroinstalace světelná i motorová 4,30 % Standardní 18. Bleskosvod není 0,60 % Nevyskytuje se 19. Rozvod vody teplé i studené 3,20 % Standardní 20. Zdroj teplé vody el. boiler 1,90 % Standardní 21. Instalace plynu není 0,50 % Nevyskytuje se 22. Kanalizace od všech hyg. zařízení do jímky 3,10 % Standardní 23. Vybavení kuchyně sporák, linka 0,50 % Standardní 24. Vnitřní vybavení vana, umyvadlo 4,10 % Standardní 25. Záchod standardní splachovací 0,30 % Standardní 26. Ostatní odvětrání, podhledy 3,40 % Podstandardní Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 1. Základy 0,54 8,20 % 0, Klempířské konstrukce 0,54 0,90 % 0, Fasádní omítky 0,54 2,80 % 0, Vytápění 0,54 5,20 % 0, Bleskosvod 0,54 1,852 0,60 % 0, Instalace plynu 0,54 1,852 0,50 % 0, Ostatní 0,54 3,40 % 0,0184 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,8782 Ocenění: Základní jednotková cena: 2 290, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,8782 Polohový koeficient K 5 : 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1730 Základní jednotková cena upravená: = 3 714,56 Kč/m 3 Základní cena upravená: 724,73 m ,56 Kč/m 3 = ,07 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 105 roků Předpokládaná další životnost: 35 roků Opotřebení: / ( ) = 75,000 % Odpočet opotřebení: ,07 Kč 75,000 % ,80 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,27 Kč RD č.p. 90 zjištěná cena: ,27 Kč

10 10 b) Pozemky b.1) Porovnávací hodnota b.1.1) Pozemky Popis porovnávacích pozemků: Porovnávací pozemky byly převzaty z databáze cen pozemků a z realitních internetových stránek a seznamreality.cz apod. Pro lokalitu obce Podlešín bylo nalezeno ke dni ocenění pouze několik nabídek k prodeji stavebních pozemků určených pro výstavbu objektů pro bydlení s nabídkovými cenami od 800,-- Kč/m 2 až do 995,-- Kč/m 2. Velmi podobné pozemky v zastavěném území obce určené pro zástavbu objekty bydlení. Většina hodnocených pozemků má v dosahu napojení na některé inženýrské sítě a jsou přístupné z místních komunikací. Inzerované nabídkové ceny jsou upraveny koeficientem zdroje informace ve výši 0,80 až 0,90 (nejedná se o prodejní ceny). Hodnocený stavební pozemek má celkovou výměru 552 m 2, IS voda ( i vlastní studna), elektro, kanalizace, zpevněné komunikace, oplocení, situování v okrajové části zastavěného území obce, u hlavní průjezdní komunikace. Klidná lokalita vesnické zástavby, rychlý dosah města Slaný a Kladna. Praha 25 km, 20 minut autem.. Ve výpočtu je použita průměrná jednotková cena z vybraných porovnávacích cen pozemků. Porovnávací pozemky: Stavební pozemek Podlešín, u Slaného, k zástavbě RD, klidné místo v obci, okraj zastavěného území, rychlostní komunikace R7 je 3 km, Praha 25 km,inženýrské sítě el., voda, kanalizace, plyn. Nabídková cena. Realizovaná cena: , Kč Výměra: 1 135,00 m 2 Jednotková cena: 800, Kč/m 2 Koeficient prodejnosti K p : 0,850 Upravená jednotková cena: 680, Kč/m 2 Váha: 1,00 Stavební pozemek Podlešín, u Slaného, k zástavbě RD, výhled do okolní krajiny, klidné místo v obci, okraj zastavěného území, rychlostní komunikace R7 v dosahu, Praha 20 minut autem, zpev. komunikace. Inženýrské sítě el., voda, kanalizace, plyn. Nabídková cena. Realizovaná cena: , Kč Výměra: 664,00 m 2 Jednotková cena: 993,98 Kč/m 2 Koeficient prodejnosti K p : 0,800 Upravená jednotková cena: 795,18 Kč/m 2 Váha: 1,00

11 11 Stavební pozemek Podlešín, u Slaného, okres Kladno, k zástavbě RD, klidné místo v obci, oploceno, ovocné porosty, rovina, stavební buňka, okraj zastavěného území, Praha 25 km,inženýrské sítě na hranici pozemku. Nabídková cena. Realizovaná cena: , Kč Výměra: 1 298,00 m 2 Jednotková cena: 955,01 Kč/m 2 Koeficient prodejnosti K p : 0,800 Upravená jednotková cena: 764,01 Kč/m 2 Váha: 1,00 Minimální jednotková cena: 680, Kč/m 2 Průměrná jednotková cena: 746,40 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 795,18 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena (SJC): 750, Kč/m 2 Oceňovaný pozemek: Název: Zastavěná plocha, dům č.p.90 Parcelní číslo: 14 Výměra (V): 552,00 m 2 Cena pozemku (V SJC): 552,00 m 2 750, Kč/m 2 = , Kč Pozemky zjištěná cena: , Kč c) Ocenění porovnávací metodou Pro porovnání byly vybrány nemovitosti nacházející se v nejbližším okolí od hodnocené nemovitosti. Porovnávací nemovitosti jsou nabízeny k prodeji na realitním serveru reality.cz a seznamreality.cz aj. v současné době. V obci Podlešín byly nalezeny dvě nabídky k prodeji rodinného domu : hodnocený RD je v současnosti nabízen RK Niktel Reality Kladno za cenu ,-- Kč a další RD v rekonstrukci za ,-- Kč. V okolí do 10 km od hodnocené lokality bylo nalezeno velké množství (160 nabídek) nabídek k prodeji rodinných domů, s nabídkovými cenami od ,- - Kč (Starý RD v Pcherech u Kladna, samostatný, 1 NP, pozemek 122 m 2, zast. plocha 76 m 2, zahrada 50 m 2, už. plocha 60 m 2, k rekonstrukci) až do ,-- Kč (Novostavba RD, Stehelčeves, okr. Kladno, samostatný RD, 5 + 2, dvougaráž, terasa, 1 NP, podkroví, luxusní vybavení. Pozemek 1024 m 2, zast. pl. 156 m 2, už. plocha 148 m 2, IS voda, el., kanalizace, plyn). Nabídkové ceny nemovitostí na realitním trhu je mnohdy třeba brát s rezervou. Některé nemovitosti se sice zobchodují za nabídkové ceny, ale většina skutečně realizovaných prodejních cen nemovitostí je min. o 10 až 25 % nižší než nabídková cena. Pro porovnání byly vybrány nemovitosti nacházející se co nejblíže od hodnocené nemovitosti. Parametry srovnávacích nemovitostí jsou porovnány s hodnocenou nemovitostí a upraveny níže uvedenými koeficienty.

12 12 Hodnocená nemovitost - Podlešín, u Slaného, okr. Kladno, vesnická lokalita zástavby RD. Původní starý dům, výstavba 1905, nepravidelná údržba, samostatný RD, 1 NP, část. podsklepeno, půda, byt 2+KK. Od roku 2006 v rekonstrukci podle projektu úprava obytných prostor v přízemí, dvorní přístavba s koupelnou a WC není dokončeno. Standardní účelné vybavení, standardní materiály. Pozemek celkem 552 m 2, zast. plocha 135 m 2, zahrada 417 m 2, užitná plocha cca 95 m 2, situování u hlavní komunikace, pozemky terénně upravené, mírně svažité, oplocené, podprůměrně udržované, IS voda, elektro, kanalizace. Vlastní studna. Celkově podprůměrný technický stav. Nutné další investice na dokončení stavebních úprav. Ve výpočtu porovnávací ceny je použita vypočtená průměrná jednotková cena porovnatelných nemovitostí. Seznam porovnávaných objektů: RD Královice u Kladna, samostatný, 2 NP, byt 5 + 1, sklep, půda, chlév, stodola, vytápění na TP, pozemek 1631 m 2, zast. pl. 760 m2, zahrada 871 m 2, už. plocha 220 m 2. IS el. Voda ze studny, kanalizace do jímky. Plyn ve výstavbě. Vesnická zástavba, Praha 35 km. Garáž. Nabídková cena. Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 220,00 m 2 už. plochy K místa : 1,10 K časový : 1,00 K vybav. : 1,00 K pozemek : 0,90 K zdroj info : 0,85 K garáž : 0,95 K technický stav : 0,95 K prodejnost : 1,00 Jednotková cena (JC): 5 799,46 Kč Váha (V): 1,0 RD - Knovíz u Slaného, okr. Kladno, byt 2 + 1,samostatný, 1 NP, sklep, půda, po vnitřní rekonstrukci přízemí (možnost půdní vestavby), pozemek 262 m 2, zast. plocha 120 m 2, zahrada 142 m 2, už. plocha 70 m 2. IS voda, el., kanalizace, plyn. ÚT plynové. Koupelna + WC. Garáž. Nabídková cena. Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 70,00 m 2 už. plochy K místa : 1,00 K časový : 1,00 K vybav. : 0,85 K pozemek : 1,05 K zdroj info : 0,85 K garáž : 0,95 K technický stav : 0,90 K prodejnost : 1,00 Jednotková cena (JC): ,34 Kč Váha (V): 1,0

13 13 RD - Zvoleněves, okr. Kladno, samostatný, cihlový, byt 3 + 1, sklep, půda, udržovaný dům, klidné místo, pozemek 372 m 2, zast. plocha 232 m 2, už. plocha 95 m 2. IS - voda, el., kanalizace, plyn. ÚT plynové, telefon. Garáž. Nabídková cena. Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 95,00 m 2 už. plochy K místa : 0,95 K časový : 1,00 K vybav. : 0,85 K pozemek : 1,04 K zdroj info : 0,85 K garáž : 0,95 K technický stav : 0,90 K prodejnost : 1,00 Jednotková cena (JC): ,26 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) (K místa K časový K vybav. K pozemek K zdroj info K garáž K technický stav K prodejnost ) Minimální jednotková cena za m 2 už. plochy: Průměrná jednotková cena za m 2 už. plochy ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m 2 už. plochy: 5 799,46 Kč ,69 Kč ,34 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 už. plochy: , Kč Množství: 95,00 m 2 už. plochy Porovnávací hodnota: = , Kč

14 14 C. Rekapitulace Obvyklá cena byla stanovena na základě výpočtu výše uvedených hodnot - věcné hodnoty a porovnávací hodnoty nemovitosti. Výnosová hodnota nebyla stanovena, neboť nemovitost není pronajata. Vzhledem k výše uvedeným zjištěním a propočtům je výsledná obvyklá - obecná cena stanovena ve výši blížící se porovnávací hodnotě nemovitosti, která nejobjektivněji posuzuje obvyklou cenu. Při stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti na uvedená omezení vlastnických práv není brán zřetel. Věcná hodnota objektů podle vyhlášky Cena pozemků určená porovnávací metodou Stanovená věcná hodnota celkem Cena zjištěná porovnávacím způsobem , Kč , Kč , Kč , Kč Obvyklá (obecná) cena nemovitosti Rod. domu č.p. 90 s přísl. a pozemkem, k.ú. Podlešín, okr. Kladno podle odborného odhadu ke dni ocenění činí , Kč Cena slovy: jedenmiliondvěstěpadesáttisíc Kč V Úvalech dne Ing. Ivan Rut Atlasová Úvaly V Úvalech dne Přílohy: 1. Výpis z katastru nemovitostí 2. Kopie katastrální mapy 3. Situační mapa 4. Fotodokumentace

15 15 Fotodokumentace: Rodinný dům č.p. 90, k.ú. a obec Podlešín, okres Kladno Kuchyňský kout Ložnice Pokoj Chodba