Transkript

1 Znalecký posudek číslo /2010 OCENĚNÍ NEMOVITOSTI ODHAD OBVYKLÉ CENY NEMOVITOST: Rodinný dům č.p. 21, Chlístov u Benešova Adresa nemovitosti: kraj: Středočeský, obec: Chlístov, Chlístov 21, Katastrální údaje: 0201 okres Benešov, obec Chlístov, k.ú. Chlístov u Benešova, LV 330 VLASTNÍK: Láska Jiří, Chlístov 21, Benešov u Prahy, r.č /0552 ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení OBJEDNATEL OCENĚNÍ: Exekutorský úřad Brno - venkov, JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor; Objednávka č. 137Ex22403/09-79 ze dne Adresa objednatele: Brno, Veveří 125, IČ DIČ telefon Fax info@exekutorbrno.cz ZHOTOVITEL OCENĚNÍ: Ing. Ivan Rut Adresa zhotovitele: Úvaly u Prahy, Atlasová 1462, IČ DIČ telefon Fax CZ ivan.rut@seznam.cz Datum místního šetření: Datum zpracování : Počet stran: 15 Počet příloh: 4 Počet vyhotovení: 3 Vyhotovení číslo:

2 2 STAV POSUZOVANÉ stavba dokončena v r. změna stavby rekonstrukce NEMOVITOSTI: 1910 Stavebně technický stav stavby novostavba udržovaná neudržovaná Počet podlaží celkem: 2 / 0 z toho podzemní: 1 z toho nadzemní: 1 Počet bytů: 1 Rodinný dům, domek Typ PP RD Garáž Zahrada Obestavěný Zastavěná prostor plocha m 2 počet m 2 m 3 m 2 Podkroví NE Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část.obsazen volný objekt Poloha: centrum kraj obce bytová zóna průmysl. zóna nákup. zóna mimo obec Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zpev. příjezd Dostupnost: MHD železnice autobus dálnice/i. tř. silnice II./III. tř. Negat vlivy: dál./i.tř. železn. tr. podnik/trafo letiště zápl. oblast jiné Požadavky objednatele Zjistit současnou hodnotu - obecnou cenu - nemovitosti. Rizika nemovitosti: K nemovitosti se vážou omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, nařízení exekuce, předkupní právo smluvní pro FAST HYPO a.s. Praha a zástavní právo smluvní pro Shefinor co limited, Kypr. Při stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti na uvedená omezení vlastnických práv není brán zřetel. PRODEJNOST NEMOVITOSTI: velmi dobrá průměrná obtížná do 6 měsíců od 6 12 měs. nad 1 rok SOUHRN OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota / nákladová Cena podle cen. předpisu č. Sb. Obecná cena z toho hodnota pozemku Budoucí stav Komentář ke stanovení hodnoty posuzované nemovitosti: Koncový řadový rodinný dům, byt 2 + 1, zděná smíšená konstrukce, 1 PP a 1 NP, sklonitá střecha bez podkroví s půdou, zcela podsklepený, standardní vybavení, nepravidelná údržba. Situovaný v obytné zóně vesnické zástavby v centru zastavěného území obce. Stísněný pozemek s přístupem z veřejné zpevněné komunikace. Inž. sítě - elektro. Voda ze studny od sousedů, kanalizace do jímky u sousedů. Plyn není. Vstupní veranda stojí na cizím pozemku. Objekt užíván pro trvalé bydlení. Obvyklá cena byla stanovena na základě výpočtu věcné hodnoty a porovnávací hodnoty nemovitosti. Výnosově nebyla nemovitost hodnocena - není pronajata. V Úvalech dne Ing. Ivan Rut Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 A. Nález 1. Znalecký úkol Předmětem ocenění je nemovitost - rodinný dům č.p. 21 s příslušenstvím a pozemky st.p.č. 5/5 - zast. plocha a nádvoří, o výměře 190 m 2, k.ú. Chlístov u Benešova, obec Chlístov, okres Benešov - je vedena u KÚ pro Středočeský kraj, KP Benešov na listu vlastnictví LV č Pro stanovení obecné ceny nemovitosti jsou vypočteny následující pomocné hodnoty - Věcná hodnota nemovitosti + pozemky porovnávacím způsobem - Srovnávací hodnota nemovitosti 2. Informace o nemovitosti Nemovitost - rodinný dům (dále jen RD), je koncový řadový, zcela podsklepený, s jedním NP, se sklonitou sedlovou střechou bez podkroví, s půdou. Konstrukce zděná ze smíšeného zdiva. Stáří stavby se nepodařilo zjistit. Podle stavebně konstrukčního uspořádání - klenby suterénu, smíšené zdivo - je stáří odhadováno na min. 100 roků. Jedná se o přístavbu u stávající původní venkovské zemědělské usedlosti. Během užívání byla prováděna průměrná nepravidelná stavební údržba. V domě je jeden byt a žádné nebytové prostory. Budova se nachází prakticky v centru obce, v zastavěném území, ve vesnické zástavbě rodinných domů a usedlostí, k.ú. Chlístov u Benešova, obec Chlístov, na terénně upraveném mírně svažitém pozemku, přístup ze zpevněné veřejné komunikace. Přístavba vstupní verandy je na cizím pozemku. V suterénu dva klenuté sklepy - jeden s přístupem z předzahrádky průchodem z přístřešku, druhý přístupný ze dvora od sousedů! Vzhledem k účelu užití je nemovitost vhodně umístěna s rychlým dosahem okresního města Benešova. Ke dni ocenění je nemovitost běžně užívána k trvalému bydlení, není pronajata. Pozemky - st.p.č. 5/5 - zastavěná plocha a nádvoří, s domem č.p. 21, o výměře 190 m 2. Pozemek nepravidelného tvaru zastavěný RD s přilehlým dvorkem s přístřeškem a předzahrádkou. Celková výměra pozemků = 190 m 2. Pozemek je rohový, mírně svažitý k jihu, oplocený, terénně upravený, v předzahrádce zatravněný s několika trvalými porosty, z ulice krytý živým plotem z thují, ve dvorku s přístřeškem vstupů do suterénu. Pozemek je přístupný od severu a východu ze zpevněné veřejné komunikace. V místě je napojení na veřejný rozvod el. energie. Voda ze studny od souseda. Kanalizace do jímky u sousedů. Plynovod v místě není. Klidná obytná vesnická lokalita zástavby rodinnými domy a usedlostmi v centru obce, zastavěné území, k.ú. Chlístov u Benešova, okres Benešov. Pro obec není zpracována cenová mapy pozemků.

4 4 Obec - Obec Chlístov má podle Lexikonu obcí ČR 2010 cca 309 obyvatel a má statut obce. Obec sestává ze 3 částí (Chlístov, Žabovřesky, Racek) a 1 kat. území. Obec se rozkládá cca 2 km na SZ od Benešova na okresní silnici č. 106 mezi Benešovem a Týncem nad Sázavou, ve zvlněné středočeské krajině, s výhledem na zámek Konopiště, JV od Prahy. V místě prakticky žádná občanská vybavenost a infrastruktura: obecní úřad, hasiči, hospoda, sportoviště, obchod, pension, parkur. Občanská vybavenost v nedalekém Benešově. Inženýrské sítě - elektro. Doprava : veřejný autobus, okresní silnice. Výhledově se plánuje mezi Chlístovem a Žabovřesky napojení k navrhované Budějovické dálnici. Dostupnost Benešova cca 5 minut, Prahy cca 25 minut autem. Nabídka pracovních možnost v místě omezená, hlavně ve větších obcích v okolí, v Benešově a v Praze. Příznivé životní prostředí, klidná oblast, rekreační oblast, lesy, Sázava nedaleko. Ekologické zatížení - Ekologicky závadné okolí budovy není. Stavby s přímým negativním vlivem na budovu v okolí nejsou. Radonové riziko - z předložených podkladů a dostupných informací nebylo možné zjistit. Územní plán - nemovitost je situována v centru obce v zóně bydlení. Ochranná pásma - v místě nebyla zjištěna. Přírodní katastrofy - V podmínkách ČR a této lokality lze uvažovat zejména s možností silného větru, krupobití, sněhu, úderu blesku. Výhled do 10 let - Nepředpokládá se žádná změna v okolní zástavbě. Objekt bude využíván pro trvalé bydlení. Omezení vlastnického práva - Dle části C listu vlastnictví - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, nařízení exekuce, předkupní a zástavní právo smluvní. Věcné břemeno nezjištěno Při stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti na uvedená omezení vlastnických práv není brán zřetel. 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Místní šetření bylo provedeno dne za přítomnosti znalce, asistenta znalce a manželky vlastníka. 4. Podklady pro vypracování posudku a) Výpis z katastru nemovitostí KP Benešov LV č. 330 ze dne b) Kopie kat. mapy k.ú. Chlístov u Benešova, ze dne c) Usnesení Exekutorského úřadu Brno - venkov, Veveří 125, Brno, soudního exekutora JUDr. Petra Kociána č.j. 137Ex 22403/09-79 ze dne d) Výsledky místního šetření včetně zhotovení skic a poznámek a informace poskytnuté objednatelem a manželkou vlastníka nemovitosti. e) Informace získané z realitního trhu. f) Fotodokumentace. g) Územní plán sídelního útvaru Chlístov, schválený zastupitelstvem obce dne vyhláškou obce č. 3/1998. Změna č. 3 územního plánu schváleno ZO dne h) Literatura : Metodika oceňování nemovitostí v ČS a.s.. Teorie oceňování nemovitostí - Prof. A. Bradáč, Cerm Brno. Oceňování nemovitostí na tržních principech - Z. Zazvonil, Ceduk, Praha.

5 5 5. Vlastnické a evidenční údaje St.p.č. 5/5 - zast. plocha a nádvoří, RD č.p. 21, o výměře m 2 - v k.ú. Chlístov u Benešova, obec Benešov, jsou vedeny u KP Benešov na LV č Vlastníkem je : Láska Jiří, Chlístov 21, Benešov u Prahy, r.č / Dokumentace a skutečnost Situační umístění stavby RD č.p. 21 zcela nesouhlasí se zakreslením v katastrální mapě, neboť přístavba vstupní verandy z ulice stojí na cizím pozemku p.č silnice, ve vlastnictví obce Chlístov. Dokumentace skutečného stavu domu č.p. 21 nebyla předložena k dispozici. Při ocenění se vychází ze skutečných výměr zjištěných při místním šetření. Stáří stavby ke dni ocenění je odhadováno na 100 roků. Jedná se o původní součást venkovské zemědělské usedlosti, která byla v minulosti rozdělena na samostatné obytné domy. Během užívání byla prováděna průměrná nepravidelná stavební údržba. Celkově je nemovitost v průměrném technickém stavu. 7. Celkový popis nemovitosti RD č.p. 21 je koncový řadový, zcela podsklepený, s 1 NP, se sklonitou sedlovou střechou bez podkroví s půdou. Svislé konstrukce jsou zděné ze smíšeného zdiva. RD je situován na mírně svažitém pozemku k jihu, terénně upraveném, v centrální části obce, ve vesnické zástavbě RD a chalup, v zastavěném území obce, u místní veřejné zpevněné komunikace, k.ú. Chlístov u Benešova, obec Chlístov, okres Benešov. K nemovitosti se váží omezení vlastnického práva - dle části C listu vlastnictví. Příslušenství nemovitosti - zděný přístřešek u vstupu do sklepů (jednoduchá stavba ze smíšeného zdiva, pultová střecha, tašková krytina, špatný stav), venkovní úpravy (přípojka elektro, přípojka vody ze studny od sousedů, přípojka kanalizace do jímky u sousedů, oplocení předzahrádky, plotová vrátka, zpevněné plochy, venkovní schody), trvalé porosty - je zahrnuto v ocenění obvyklé ceny. Ke dni ocenění je nemovitost běžně užívána k trvalému bydlení, není pronajata. 8. Obsah posudku a) Objekty 1) RD č.p. 21 b) Pozemky 1) Pozemky c) Ocenění porovnávací metodou

6 6 B. Posudek Popis a umístění objektů, výměry, hodnocení a ocenění Popisy objektů a) Objekty 1) RD č.p. 21 RD č.p. 21 je koncový řadový, zcela podsklepený dům, s jedním NP, se sklonitou sedlovou střechou bez podkroví s půdou. Svislé konstrukce jsou zděné ze smíšeného zdiva. Popis konstrukcí a vybavení : Základy tvoří základové pasy bez izolací. Svislé konstrukce jsou zděné ze smíšeného zdiva - kámen, cihly v tl. nad 45 cm. Stropy sklepů klenbové cihelné, 1. NP dřevěné trámové s podhledem. Střecha je sklonitá, sedlový krov dřevěný. Krytina je tašková, pálená, na latě. Klempířské konstrukce z pozink. plechu, žlaby, svody. Vnitřní omítky vápenné štukové. Fasáda dvouvrstvá, břízolit. Vstupní přístavba zděná ze šamotových cihel, spárovaná. Vnitřní obklady keramické v kuchyni a koupelně. Dveře dřevěné rámové, ocel. zárubně a shrnovací. Okna dřevěná dvojitá, dovnitř a ven otvíravá. Podlahy textilní, betonové, PVC, keramické dlažby. Vytápění lokální na tuhá paliva. El. instalace světelná i motorová. Bleskosvod není. Rozvod vody studené i teplé. Zdroj TUV el. boiler. V kuchyni sporák el., linka. Hygienické vybavení vana, umyvadlo. Záchod splachovací. Dispoziční uspořádání : RD řešen jako zcela podsklepený, přízemní, se sklonitou střechou bez podkroví s půdou. Půdorys obdélníkový. Byt s úplným hygienickým příslušenstvím. Soupis místností : 1. PP = 2 sklepy 1. NP = vstup, předsíň, kuchyně, koupelna + WC, 2 pokoje V domě jsou obytné prostory v 1. NP a žádné nebytové prostory. V domě je jeden byt s hyg. příslušenstvím. Více než polovina podlahové plochy místností a prostorů v domě je určena k bydlení : je to rodinný dům. Technický stav: odpovídá stáří a průměrné stavební údržbě. Prvky dlouhodobé životnosti (základy, zdivo, stropy, krov) jsou zachovalé. Ostatní konstrukce a vybavení standardní. Objekt užíván k trvalému bydlení. Závady: - zhoršený stav fasády - místy odpadává - zhoršený stav střešní krytiny - zatéká do střechy - přívod vody ze studny od souseda, kanalizace do jímky k sousedům

7 7 Ocenění a) Objekty a.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 460/2009 Sb. a.1.1) RD č.p Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ C Konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: nemá podkroví Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: Koeficient změny ceny stavby: 2,173 domy rodinné jednobytové Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha 1.PP 2,50 m 9,31 9,66 = 89,93 m 2 1. NP 2,75 m 9,66 9,31 + 3,71 1,32 = 94,83 m 2 Součet: 5,25 m 184,76 m 2 Obestavěný prostor (OP): 1.PP 2,50 9,31 9,66 = 224,84 m 3 1. NP 2,75 (9,66 9,31 + 3,71 1,32) = 260,79 m 3 Střecha 3,00/2 (9,66 9,31) = 134,90 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 620,53 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení Podíl 1. Základy základové pasy neúplně izolované 5,40 % Podstandardní 2. Zdivo smíšené zdivo v tl. nad 45 cm 23,40 % Standardní 3. Stropy klenby 9,10 % Podstandardní 50 % dřevěné s rovným podhledem Standardní 50 % 4. Střecha dřev. krov sedlový 5,40 % Standardní 5. Krytina pálené tašky 3,30 % Standardní 6. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu - žlaby, svody 0,80 % Podstandardní 7. Vnitřní omítky vápenné štukové 6,10 % Standardní 8. Fasádní omítky dvouvrstvé omítky, břízolit, spárované zdivo 2,80 % Standardní 9. Vnější obklady není 0,50 % Nevyskytuje se 10. Vnitřní obklady keramické 2,20 % Standardní 11. Schody nejsou 2,30 % Nevyskytuje se 12. Dveře dřevěné 3,20 % Standardní

8 8 Název, popis Obj. podíl Hodnocení Podíl 13. Okna dřevěná dvojitá dovnitř a ven otvíravá 5,10 % Podstandardní 14. Podlahy obytných místností textilní, PVC apod. 2,10 % Standardní 15. Podlahy ostatních místností keramické dlažby, beton 1,30 % Standardní 16. Vytápění lokální na tuhá paliva 5,30 % Podstandardní 17. Elektroinstalace světelná i motorová 4,20 % Standardní 18. Bleskosvod není 0,60 % Nevyskytuje se 19. Rozvod vody teplé i studené 2,90 % Standardní 20. Zdroj teplé vody el. boiler 1,70 % Standardní 21. Instalace plynu není 0,50 % Nevyskytuje se 22. Kanalizace od všech hyg. zařízení do jímky 2,70 % Standardní 23. Vybavení kuchyně sporák, linka 0,50 % Standardní 24. Vnitřní vybavení vana, umyvadlo 4,30 % Standardní 25. Záchod standardní splachovací 0,30 % Standardní 26. Ostatní odvětrání 4,00 % Podstandardní Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 1. Základy 0,54 5,40 % 0, Stropy 0,54 9,10 % 50 % 0, Klempířské konstrukce 0,54 0,80 % 0, Vnější obklady 0,54 1,852 0,50 % 0, Schody 0,54 1,852 2,30 % 0, Okna 0,54 5,10 % 0, Vytápění 0,54 5,30 % 0, Bleskosvod 0,54 1,852 0,60 % 0, Instalace plynu 0,54 1,852 0,50 % 0, Ostatní 0,54 4,00 % 0,0216 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,8252 Ocenění: Základní jednotková cena: 2 130, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,8252 Polohový koeficient K 5 : 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1730 Základní jednotková cena upravená: = 3 246,52 Kč/m 3 Základní cena upravená: 620,53 m ,52 Kč/m 3 = ,06 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 100 roků Předpokládaná další životnost: 50 roků Opotřebení: / ( ) = 66,667 % Odpočet opotřebení: ,06 Kč 66,667 % ,76 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,30 Kč RD č.p. 21 zjištěná cena: ,30 Kč

9 9 b) Pozemky b.1) Porovnávací hodnota b.1.1) Pozemky Popis porovnávacích pozemků: Porovnávací pozemky byly převzaty z databáze cen pozemků a z realitních internetových stránek a seznamreality.cz. Pro lokalitu obce Chlístov u Benešova bylo nalezeno ke dni ocenění 9 nabídek k prodeji stavebních pozemků určených pro výstavbu objektů pro bydlení, s nabídkovými cenami od cca 700,-- Kč/m 2 až do 1.250,-- Kč/m 2, ve stávající zástavbě obce i nových lokalitách k zastavění RD v Chlístově - Žabovřeskách. Nižší ceny u pozemků v okrajových lokalitách a menších obcích s neúplným zainvestováním inž. sítěmi, vyšší ceny u zainvestovaných pozemků s přístup. komunikacemi blíže k lukrativním lokalitám. Většina hodnocených pozemků má v dosahu napojení na některé inženýrské sítě a jsou přístupné z místních komunikací. Inzerované - nabídkové ceny jsou upraveny koeficientem zdroje informace ve výši 0,80 až 0,90 (nejedná se o prodejní ceny). Hodnocený pozemek - st.p.č. 5/5 - zast. plocha, o výměře 190 m 2, IS - přípojka elektro, voda ze studny, kanalizace do jímky, zpevněné komunikace, možnost parkování u domu, situování v centrální části zastavěného území obce. Klidná lokalita, rychlý dosah spádových měst - Benešov 2 km, Praha cca 30 km. Ve výpočtu je použita průměrná jednotková cena z vybraných porovnávacích cen pozemků. Porovnávací pozemky: Chlístov - stavební pozemek, 1161 m 2, rovinatý, nová lokalita zástavby rodinnými domy, cca 2km od Benešova. Elektřina na pozemku, dešťová kanalizace + ostatní inženýrské sítě na hranici pozemku. Nabídková cena. Nabídková cena: , Kč Výměra: 1 161,00 m 2 Jednotková cena: 1 162,79 Kč/m 2 Koeficient prodejnosti K p : 0,850 Upravená jednotková cena: 988,37 Kč/m 2 Váha: 1,00 Chlístov - Žabovřesky, stavební pozemek 900 m 2, zasíťovaný, celkem 49 kompletně zasíťovaných pozemků. II. etapa v obci Žabovřesky, v těsné blízkosti zámeckého parku Konopiště a s dobrou dostupností do 2km vzdáleného Benešova. Ideální poloha pro klidné bydlení v krásné přírodě. Zpevněná komunikace. Nabídková cena. Nabídková cena: , Kč Výměra: 900,00 m 2 Jednotková cena: 1 090, Kč/m 2 Koeficient prodejnosti K p : 0,850 Upravená jednotková cena: 926,50 Kč/m 2 Váha: 1,00

10 10 Chlístov - Žabovřesky, stavební pozemek, 1085 m 2, k zástavbě RD, 2km od okresního města Benešov, 10km Týnec nad Sázavou. Umístěný po levé straně při výjezdu z Benešova na Týnec nad Sázavou. Veškerá občanská vybavenost ve městě Benešov. Nabídková cena. Nabídková cena: , Kč Výměra: 1 085,00 m 2 Jednotková cena: 700, Kč/m 2 Koeficient prodejnosti K p : 0,950 Upravená jednotková cena: 665, Kč/m 2 Váha: 1,00 Chlístov - Žabovřesky - stavební pozemek 1194 m 2, pěkný rovinatý pozemek, inženýrské sítě na pozemku, voda - studna, elektřina 380 V, kanalizace - nutno vybudovat septik, plyn - v obci není, nádherná lokalita v okolí zámku Konopiště, lze ihned stavět. Nabídková cena Nabídková cena: , Kč Výměra: 1 194,00 m 2 Jednotková cena: 1 250, Kč/m 2 Koeficient prodejnosti K p : 0,850 Upravená jednotková cena: 1 062,50 Kč/m 2 Váha: 1,00 Minimální jednotková cena: 665, Kč/m 2 Průměrná jednotková cena: 910,59 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 1 062,50 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena (SJC): 910, Kč/m 2 Oceňovaný pozemek: Název: Zastavěná plocha, dům č.p.21 Parcelní číslo: 5/5 Výměra (V): 190,00 m 2 Cena pozemku (V SJC): 190,00 m 2 910, Kč/m 2 = , Kč Pozemky zjištěná cena: , Kč c) Ocenění porovnávací metodou Pro porovnání byly vybrány nemovitosti nacházející se v nejbližším okolí od hodnocené nemovitosti. Porovnávací nemovitosti jsou nabízeny k prodeji na realitním serveru reality.cz a seznamreality.cz v současné době. V obci Chlístov byly nalezeny 3 nabídky k prodeji rodinných domů s cenami od ,-- Kč (Chlístov-Žabovřesky, nedokončená novostavba RD 4+1, 1 NP, podkroví, vest. garáž, zast. pl. 124 m 2, pozemek 965 m 2, už. plocha 184 m 2, ÚT ele.) až do ,-- Kč (nabídka novostavby RD 4+KK, Žabovřesky, 1 NP, cihla, pozemek 954 m 2, zast. plocha 156 m 2, už. plocha116 m 2 ).

11 11 V okolí do 10 km bylo nalezeno cca 49 nabídek k prodeji rodinných domů, s nabídkovými cenami od ,-- Kč (Poličany okr. Benešov, chalupa, 1 NP, půda, kolny, pozemek 1449 m 2 ) až do ,-- Kč (Benešov, stylová vila 5 + 2, z roku1930, po kompletní rekonstrukci, 2 NP, sklepy, pozemek 623 m 2, zast. plocha 228 m 2, už. plocha 220 m 2, upravená zahrada, bazén). Nabídkové ceny nemovitostí na realitním trhu je mnohdy třeba brát s rezervou. Některé nemovitosti se sice zobchodují za nabídkové ceny, ale většina skutečně realizovaných prodejních cen nemovitostí je o 10 až 30 % nižší než nabídková cena. Pro porovnání byly vybrány nemovitosti nacházející se co nejblíže od hodnocené nemovitosti. Parametry srovnávacích nemovitostí jsou porovnány s hodnocenou nemovitostí a upraveny níže uvedenými koeficienty. Hodnocená nemovitost - Chlístov, okr.benešov, vesnická lokalita zástavby RD. Starý dům, průměrná údržba, koncový řadový dům, sedlová střecha, 1 NP, zcela podsklepeno, půda, byt 2+1, klenuté sklepy, účelné vybavení, standardní materiály. Pozemek stísněný celkem 190 m 2, užitná plocha domu cca 130 m 2 (70% zast. plochy podlaží), situování prakticky v centru obce, pozemek mírně svažitý, terénně upravený, oplocený, průměrně udržovaný, IS - pouze elektro, voda ze studny, kanalizace do žumpy. Celkově průměrný technický stav. Objekt v současnosti běžně užíván k trvalému bydlení. Benešov 2 km. Ve výpočtu porovnávací ceny je použita vypočtená průměrná jednotková cena porovnatelných nemovitostí. Seznam porovnávaných objektů: Chlístov - RD 5 + 2kk, zděný, samostatný, 1. NP, půda, novostavba 2001, pozemek 761 m 2, zast. plocha 175 m 2, už. plocha 280 m 2, prostorný rodinný dům, ve velmi dobrém stavu. Dům je možné užívat jako celek i rozdělit až na tři jednotky. V přízemí se nachází velmi prostorný a světlý obývací pokoj s kuchyňským koutem a funkčním krbem, 2 pokoje, koupelna a chodba, ze které se po pěti schodech dá sejít do druhé části přízemí které je tvořeno předsíní, koupelnou a velkým pokojem s kuchyňským koutem. Půda s možností vestavby - byla přivedena voda a elektřina. Přístřešek pro dvě auta a altán, od ulice je částečně oddělena thujemi. Ze zahrady je výhled na známý zámek Konopiště. Z Chlístova je velmi dobré dopravní spojení do Prahy (autem 25 minut na kraj Prahy, pravidelné autobusové spojení přes Benešov - každých 30 minut. Nabídková cena. Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 280,00 m 2 už. plochy K místa : 0,95 K časový : 1,00 K vybav. : 0,82 K pozemek : 0,75 K zdroj info : 0,85 K garáž : 0,95 K prodejnost : 1,00 Jednotková cena (JC): 7 076,73 Kč Váha (V): 1,0

12 12 Pecerady - okr. Benešov, RD 3+1, zděný, samostatný, vesnická chalupa, 1. NP, půda, pozemek 620 m 2, zast. plocha 105 m 2, už. plocha 97 m 2, v klidné části obce, v zástavbě rodinných domů nedaleko od obchodu a restaurace. Postaven je na pozemku, který je ve dvou úrovních. V horní části je postaven dům, asi o 3 m níže je zbylá část pozemku, který slouží jako zahrada. Dům je v dobrém technickém stavu, je možné okamžité nastěhování. Má jedno obytné nadzemní podlaží v kterém je veranda spojená se zimní zahradou, ložnice, koupelna s WC, průchozí kuchyň do obývacího pokoje, z kterého je vstup do zimní zahrady. Kuchyňská linka na míru. Vytápění je ústředním topením na tuhá paliva., voda z vlastní studny, odpad je do kanalizace. Dopravní spojení autobusovou dopravou. Občanská vybavenost v Týnci nad Sázavou, středisko dolního Posázaví, turistika, vodáci. Dostupnost do Prahy cca 35 km, Benešov 10km. Nabídková cena. Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 97,00 m 2 už. plochy K místa : 0,95 K časový : 1,00 K vybav. : 0,90 K pozemek : 0,82 K zdroj info : 0,85 K garáž : 1,00 K prodejnost : 1,00 Jednotková cena (JC): ,87 Kč Váha (V): 1,0 Jírovice - okr. Benešov, RD 4+1, zděný, samostatný, 1. NP, podkroví, rekonstrukce 2003, pozemek 307 m 2, zast. plocha 98 m 2, už. plocha 171 m 2, IS - el., voda studna, kanalizace do ČOV, Výborná dostupnost 3km od Benešova v klidném prostředí poblíž rybníčku, 3km od golfového konopišťského resortu (dvě mistrovská osmnáctijamková hřiště a devítijamkovým veřejným hřištěm). Zámek Konopiště 1,5km.. Přízemní nepodsklepený dům po celkové rekonstrukci s vestavbou podkroví. Přízemí veranda, předsíň+schodiště, obývací pokoj s krbem, ložnice, kuchyně, koupelna s WC. Podkroví 2 ložnice, loggie, terasa. Nabídková cena. Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 98,00 m 2 už. plochy K místa : 0,95 K časový : 1,00 K vybav. : 0,85 K pozemek : 0,95 K zdroj info : 0,85 K garáž : 1,00 K prodejnost : 1,00 Jednotková cena (JC): ,91 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) (K místa K časový K vybav. K pozemek K zdroj info K garáž K prodejnost ) Minimální jednotková cena za m 2 už. plochy: Průměrná jednotková cena za m 2 už. plochy ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m 2 už. plochy: 7 076,73 Kč ,50 Kč ,91 Kč

13 13 Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 už. plochy: , Kč Množství: 130,00 m 2 už. plochy Porovnávací hodnota: = , Kč

14 14 C. Rekapitulace Obvyklá cena byla stanovena na základě výpočtu výše uvedených hodnot - věcné hodnoty a porovnávací hodnoty nemovitosti. Výnosová hodnota nebyla stanovena, neboť nemovitost není pronajata. Vzhledem k výše uvedeným zjištěním a propočtům je výsledná obvyklá - obecná cena stanovena ve výši porovnávací hodnoty nemovitosti, která se nejobjektivněji blíží obvyklé ceně. Při stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti na uvedená omezení vlastnických práv není brán zřetel. Věcná hodnota objektů podle vyhlášky Cena pozemků určená porovnávací metodou Stanovená věcná hodnota celkem Cena zjištěná porovnávacím způsobem , Kč , Kč , Kč , Kč Obvyklá cena nemovitosti Rod. domu č.p. 21 s přísl., k.ú. Chlístov u Benešova, okres Benešov podle odborného odhadu ke dni ocenění činí , Kč Cena slovy: jedenmilionšestsetdevadesáttisíc Kč V Úvalech dne Ing. Ivan Rut Atlasová Úvaly V Úvalech dne Přílohy: 1. Výpis z katastru nemovitostí 2. Kopie katastrální mapy 3. Situační mapa 4. Fotodokumentace

15 15 Fotodokumentace: RD č.p. 21, k.ú. Chlístov u Benešova, okres Benešov Pokoj Kuchyně Koupelna