ZNALECKÝ POSUDEK č. 3217/2014

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 3217/2014 o ceně nemovitostí v katastrálním území Kravsko, obec Kravsko, okres Znojmo: rodinného domu č.p. 114 na pozemku parc. č. St. 117, s pozemky parc. č. St. 117, 554/31, včetně příslušenství Objednatel posudku: Účel posudku: Posudek vypracoval: Soudní exekutor Mgr. Pavla Fučíková Exekutorský úřad Ostrava Slévárenská 410/14, Ostrava-Mariánské Hory Zjištění ceny obvyklé (tržní) jako podklad k prodeji nemovitostí povinných v rámci exekuce č.j. 024 EX 1268/14 Ing. Tomáš Hudec, znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, kancelář Riegrova 44, Brno, tel.: Datum místního šetření: 17. září 2014 Datum, ke kterému je provedeno ocenění: 17. září 2014 k datu místního šetření Zvláštní požadavky objednatele: nejsou Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v pl. znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Tento posudek obsahuje 24 stran včetně příloh a předává se ve 2 vyhotoveních

2 2 0. Úvod, použitá metodika ocenění Dle usnesení Exekutorského úřadu Ostrava č.j. 024 EX 1268/14-77 je třeba stanovit obvyklou cenu nemovitostí ve vlastnictví povinných Lukáše Čížka a Miluše Čížkové. Obvyklá cena je stanovena k datu místního šetření, t.j. k datu 17. září Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovitosti obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Základem pro stanovení přiměřené náhrady při vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném místě v době rozhodování. Není na místě vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu. V těchto případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určitý informativní, orientační význam a je směrodatná zejména pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze obecná cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí.... Aby náhrada byla přiměřená, musí vyjadřovat cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stáří věci (stavby), ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném místě a čase. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI Obecné zásady oceňování majetku a Znaleckým standardem č. VII Oceňování nemovitostí ): 1. Ocenění časovou cenou - zjistí se náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni (snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti) plus cena pozemků. Vzhledem k tomu, že vyhláška č. 441/2013 Sb. používá koeficienty změny cen staveb, jež přiměřeně upravují základní cenovou úroveň 1994 na úroveň současnou, použije se zpravidla cena zjištěná podle této vyhlášky, bez koeficientu úpravy ceny pro stavbu dle polohy a trhu. 2. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. 3. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen.

3 3 1. Nález 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady: Výpis z katastru nemovitostí Výpis z katastru nemovitostí LV č. 662 vyhotovený dne pro k.ú. Kravsko: A: Vlastník: SJM Čížek Lukáš a Čížková Miluše, č.p. 114, Kravsko RČ /4721 RČ /4734 B: Nemovitosti: Parcela: St m 2 zastavěná plocha a nádvoří 554/31-96 m 2 trvalý travní porost Stavba: Kravsko, č.p. 114 bydlení, na parcele St. 117 C: Omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní Zahájení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Podrobnosti viz. příloha posudku Výřez z katastrální mapy Výřezy z katastrální mapy pro k.ú. Kravsko z Místní šetření Místní šetření spojené s prohlídkou, měřením a fotodokumentací nemovitosti bylo provedeno dne Obhlídka nemovitosti byla provedena pouze zvenčí, protože povinní manželé Lukáš a Miluše Čížkovi neumožnili přístup do objektu (nepřevzali si doporučené zásilky s oznámením o místním šetření) Předpisy a metodiky pro ocenění Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, Znalecké standardy POSN, Asociace znalců a odhadců ČR, o.s. - profesního oboru stavebnictví a nemovitosti Morava, ( Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN.Autor: Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno Porovnávací databáze cen nemovitostí Pro cenové porovnání byly použity následující databáze: - Vlastní databáze znalce: Databáze je uložena formou tabulek v textovém editoru, obsahuje informace o zrealizovaných cenách a popisy porovnávacích nemovitostí. - Realitní internetové stránky: Pro porovnání nemovitosti byly použity nabízené prodeje nemovitostí podobného typu na internetových stránkách

4 4 1.2 Situace oceňované nemovitosti Předmětem ocenění jsou nemovitosti, obsahující následující objekty: Rodinný dům č.p. 114 na pozemku parc. č. St. 117 Vedlejší stavby na pozemku parc.č. St. 117 Venkovní úpravy na pozemku parc.č. St. 117, 554/31 Pozemek parc.č. St zastavěná plocha a nádvoří o výměře 163 m 2 Pozemek parc.č. 554/31 trvalý travní porost o výměře 96 m 2 Nemovitost se nachází v obci Kravsko, číslo popisné 114. Příjezd k nemovitosti je po zpevněné komunikaci. Ostatní zástavba v okolí je tvořena staršími rodinnými domy Obec a okolí nemovitosti Status obce: Obec Počet obyvatel: 548 Poloha obce: Obec se nachází 8 km severozápadně od Znojma. Nachází se ve zvlněné krajině využívané převážně zemědělsky. Obecní úřad: Ano Poštovní úřad: Ano Školy: ZŠ st., MŠ Obchod potravinami a služby: Základní nabídka obchodů a služeb Občanská vybavenost: Kulturní dům, restaurace, hřiště Poptávka nemovitostí: Poptávka je nižší než nabídka Umístění nemovitosti v obci Poloha k centru: Dopravní podmínky: Konfigurace terénu: Převládající zástavba: Parkovací možnosti: Inženýrské sítě v obci s možností napojení oceňovaného areálu: Vlastní nemovitost Typ stavby Příslušenství Dostupnost jednotlivých podlaží Možnost dalšího rozšíření Technická hodnota Připojení objektu na inženýrské sítě Severozápadně od centra obce Příjezd po zpevněné vedlejší komunikaci Zvlněný, vlastní pozemek mírně sklonitý k severu Starší rodinné domy Na komunikaci před domem Elektro, vodovod, kanalizace, zemní plyn, telefon Dům řadový koncový Vedlejší stavby, venkovní úpravy 1.NP- ze dvora V půdním prostoru Podle posouzení objektu zvenčí je objekt v průměrném stavebně-technickém stavu se zanedbanou údržbou. Skutečné připojení k inženýrským sítím nebylo možné přesně zjistit, jedná se o předpoklad: Vodovod: Veřejný vodovod (vodoměrná šachta před domem) Kanalizace: Pravděpodobně veřejná kanalizace Elektrická síť: 230V (připojen vzdušný kabel)

5 5 Plyn: Telefon: Zaveden (hl. uzávěr ve fasádě) Pravděpodobně nezaveden 2. Posudek I - ocenění časovou cenou (věcná hodnota) 2.1 Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit (postavit) v cenové úrovni k datu ocenění (tzv. reprodukční výchozí cena), snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že je tato cena zjišťována pro následné stanovení ceny obvyklé, je u staveb použito cen z cenového předpisu, indexovaných k datu odhadu. Pro ocenění pozemků je použita porovnávací metoda. Pro porovnání byly použity ceny pozemků ve srovnatelných lokalitách z realitní inzerce. 2.2 Rodinný dům Popis celkový Rodinný dům se nachází v obci Kravsko, číslo pop Obhlídka nemovitosti byla provedena pouze zvenčí. Pro ocenění se předpokládá, že jde o dům řadový koncový, nepodsklepený, s 1 nadzemním podlažím, se sedlovou střechou bez obytného podkroví. Výměry domu a materiálové a konstrukční vybavení domu byly zjištěny částečně při místním šetření a částečně z katastrální mapy, fotomapy nebo odborným odhadem. Objekt Půdorys Podsklepení Počet nadzemních podlaží Podkroví Základy Izolace Nosná konstrukce Střecha Krytina Klempířské konstrukce Fasádní omítky Vnější obklady Bleskosvod Rodinný dům řadový koncový Obdélníkový Není 1 NP Není Základové pasy Ano Zděná z cihel pálených tl. 45 cm Krov dřevěný, střecha sedlová Pálené tašky Pozinkovaný plech Zatepleno polystyrenem tl. 5 cm (neodborně), chybí omítka Chybí Není Popis objektu Dům je řadový koncový, uliční fasáda je orientována k severu. Za domem se nachází malý dlážděný dvůr a dvě vedlejší stavby, přes ně se pravděpodobně vstupuje do domu. Před domem je menší oplocená zahrada, vyvýšená na úroveň rodinného domu, pod ní se nachází pravděpodobně zemní sklep (vchod do sklepa je z ulice). V úrovni střech vedlejších staveb navazuje směrem k jihu zahrada, která je už jiného vlastníka.

6 6 Dům je zděný, předpokládaná průměrná tloušťka zdiva 45 cm. Je zastřešen sedlovou střechou. Krov dřevěný, krytina z pálených tašek. Fasáda je zateplena polystyrenem tl. 5 cm (neodborně), chybí omítka. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Okna do ulice jsou plastová. Vytápění je pravděpodobně ústřední s kotlem na tuhá paliva. Dům je připojen na elektřinu, veřejný vodovod, zemní plyn a pravděpodobně na veřejnou kanalizaci Stáří a technický stav objektu Užívání od roku Provedené úpravy Celkový technický stav 1930 (dle odborného odhadu, původní stáří objektu není známo) Dle obhlídky zvenčí: - plastová okna - zateplení fasády polystyrenem tl. 5 cm (neodborně), bez omítky Podle posouzení objektu zvenčí je objekt v průměrném stavebnětechnickém stavu se zanedbanou údržbou Výpočet výměr pro ocenění Stavba nebyla přístupná, rozměry byly orientačně zjištěny z katastrální mapy, fotomapy nebo odborným odhadem. 1.NP délka šířka výška ZP OP o Část m m m m 2 m 3 základní část 11,70 6,00 3,00 70,20 210,60 Celkem 1.NP 70,20 210,60 Zastřešení délka šířka výška ZP OP Část m m m m 2 m 3 1. část - zastavěná plocha (obdélník) 11,70 6,00 70,20 - výška půdní nadezdívky 0,00 0,00 - výška hřebene nad nadezdívkou 3,00 105,30 Celkem zastřešení 105,30 Rekapitulace ZP OP m 2 m 3 1. nadzemní podlaží 70,20 210,60 zastřešení vč. podkroví 105,30 Celkem 70,20 315,90 Užitná plocha obytné části domu Užitná plocha domu je vypočítána ze zastavěné plochy 1. nadzemního podlaží - vynásobením koeficientem 0,8. Část Zastavěná plocha Užitná plocha (m 2 koeficient ) (m 2 ) 1.NP 70,20 0,8 56,16 Celkem zaokrouhleno 56,00

7 Zjištění typu objektu a způsobu ocenění Dům splňuje podmínky 13 odst. 2 vyhlášky č. 441/2013 Sb.: nadpoloviční část ploch odpovídá požadavkům na trvalé bydlení, objekt nemá více než tři samostatné byty, objekt nemá více než dvě nadzemní podlaží, jedno podzemní podlaží a podkroví, jedná se tedy o rodinný dům. Konstrukce objektu je zděná, jedná se o rodinný dům typu A Výpočet ceny objektu nákladovým způsobem Výpočet ceny - rodinný dům zděný nepodsklepený nebo podsklepený do 1/2, s 1 NP Vypočteno tabulkovým procesorem Excel - program ABN14 Rodinný dům podle 13 a přílohy č. 11 vyhlášky č. 441/2013 Sb. typ A nepodsklepený Střecha sklonitá bez podkroví Základní cena dle typu z přílohy č. 11 vyhlášky ZC / Kč/m ,00 Koeficient využití podkroví ppod 1,000 Základní cena po 1. úpravě = ZC/ x ppod ZC Kč/m ,00 Obestavěný prostor objektu OP m 3 315,90 Koeficient polohový ( příloha č. 20 vyhlášky ) K 5-0,80 Koeficient změny cen staveb ( příloha č. 41 vyhlášky, dle CZ-CC ) K i - CZ-CC: 111 2,126 Koeficient vybavení stavby Pol.č Podíl Uprav. Konstrukce a vybavení Provedení Stand % Pod.č. Koef.. (př.15) podíl (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) 1 Základy betonové pasy s izolací S 0, , ,00 0, Zdivo cihly pálené tl. 45 cm S 0, , ,00 0, Stropy s rovným podhledem S 0, , ,00 0, Střecha krov dřev., střecha sedlová S 0, , ,00 0, Krytina pálené tašky S 0, , ,00 0, Klempířské konstrukce úplné z pozinkovaného plechu vč. parapetů S 0, , ,00 0, Vnitřní omítky vápenné hladké S 0, , ,00 0, Fasádní omítky zatepleno polystyrenem 5 cm (neodborně), bez omítky S 0, , ,00 0, Vnější obklady chybí C 0, , ,00 0, Vnitřní obklady kuchyně, koupelna P 0, , ,46 0, Schody chybí C 0, , ,00 0, Dveře hladké S 0, , ,00 0, Okna plastová P 0, , ,46 0, Podlahy obytných místn. betonové, koberce S 0, , ,00 0, Podlahy ostatních místn. keramická dlažba S 0, , ,00 0, Vytápění ústřední - kotel na TP P 0, , ,46 0, Elektroinstalace 230V S 0, , ,00 0, Bleskosvod chybí C 0, , ,00 0, Rozvod vody rozvod studené a teplé vody S 0, , ,00 0, Zdroj teplé vody plynový průtokový ohřívač S 0, , ,00 0, Instalace plynu zemní plyn S 0, , ,00 0, Kanalizace z kuchyně, koupelny, WC S 0, , ,00 0, Vybavení kuchyní plynový sporák S 0, , ,00 0, Vnitřní vybavení umyvadlo, vana S 0, , ,00 0, Záchod WC splachovací S 0, , ,00 0, Ostatní chybí C 0, , ,00 0, Konstrukce neuvedené není 0, , ,00 0,00000

8 8 Celkem 1, ,87642 Koeficient vybavení ( z výpočtu výše ) K 4-0,87642 Zákl. cena upravená ZC K4 K5 Ki Kč/m ,51 Rok odhadu 2014 Rok pořízení 1930 Stáří S roků 84 Opotřebení - odborným odhadem O % 55,00 Výchozí cena CN Kč ,81 Stupeň dokončení stavby D % 100,00 Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby CND Kč ,81 Odpočet na opotřebení 55,00 % O Kč ,30 Cena po odpočtu opotřebení Kč ,51 Cena ke dni odhadu CS Kč , Vedlejší stavba 1 Objekt se nachází na pravé straně dvora, je přistavěn kolmo k domu. Je přízemní, nepodsklepený, pravděpodobně zděný z cihel pálených, s plochou střechou krytou asfaltovými pásy. Výpočet výměr Stavba nebyla přístupná, rozměry byly orientačně zjištěny z katastrální mapy, fotomapy nebo odborným odhadem. 1.NP délka šířka výška ZP OP o Část m m m m 2 m 3 Základní část vč. zastřešení 6,50 7,00 3,00 45,50 136,50 Celkem 1.NP 45,50 136,50 Rekapitulace ZP OP m 2 m 3 1. nadzemní podlaží 45,50 136,50 Celkem 45,50 136, Charakter objektu a způsob ocenění Objekt má stejného vlastníka jako stavba hlavní, je jejím příslušenstvím, zastavěná plocha objektu nepřesahuje 100 m 2, nejedná se o garáž ani zahrádkářskou chatu; podle 2 písm. (b) vyhlášky č. 3/2008 Sb. se tedy jedná o vedlejší stavbu Výpočet ceny objektu nákladovým způsobem Výpočet ceny Vedlejší stavba 1 Vypočteno tabulkovým procesorem MS Excel - program ABN14 Vedlejší stavba podle 16 a přílohy č. 14 vyhlášky č. 441/2013 Sb. typ A zděná nepodsklepená Střecha sklonitá podkroví nezřízeno Rok odhadu 2014 Rok pořízení resp. kolaudace 1930

9 9 Stáří S roků 84 Základní cena dle typu z příl. č. 14 vyhlášky ZC / Kč/m ,00 Koeficient využití podkroví ppod 1,00 Základní cena po 1. úpravě = ZC/ x ppod ZC Kč/m ,00 Obestavěný prostor objektu OP m 3 136,50 Koeficient polohový ( příloha č. 20 vyhlášky ) K 5-0,80 Koeficient změny cen staveb ( příloha č. 41, dle CZ-CC ) Ki - CZ-CC ,075 Koeficient vybavení stavby Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Stand. Podíl (př.21) % Pod.č. Koef. Uprav. podíl (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) 1 Základy základové pasy S 0, , ,00 0, Obvodové stěny zděné tl. 30 cm S 0, , ,00 0, Stropy rovné S 0, , ,00 0, Krov střecha plochá S 0, , ,00 0, Krytina asfaltové pásy S 0, , ,00 0, Klempířské práce žlaby, svody z pozinkovaného plechu S 0, , ,00 0, Úprava povrchů chybí C 0, , ,00 0, Schodiště chybí C 0, , ,00 0, Dveře dřevěné S 0, , ,00 0, Okna dřevěná dvojitá S 0, , ,00 0, Podlahy betonové S 0, , ,00 0, Elektroinstalace 230 V P 0, , ,46 0, Neuvedené není 0, , ,00 0,00000 Celkem 1, ,88654 Koeficient vybavení ( z výpočtu výše ) K 4-0,88654 Zákl. cena upravená ZC K4 K5 Ki Kč/m ,57 Rok odhadu 2014 Rok pořízení 1930 Stáří S roků 84 Opotřebení - odborným odhadem O % 80,00 Výchozí cena CN Kč ,31 Stupeň dokončení stavby D % 100,00 Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby CND Kč ,31 Odpočet na opotřebení 80,00 % O Kč ,05 Cena po odpočtu opotřebení Kč ,26 Cena ke dni odhadu CS Kč , Vedlejší stavba 2 Objekt nachází ve dvoře, navazuje na vedlejší stavbu 1. Je přízemní, nepodsklepený, pravděpodobně zděný z cihel pálených, s plochou střechou krytou asfaltovými pásy. Výpočet výměr Stavba nebyla přístupná, rozměry byly orientačně zjištěny z katastrální mapy, fotomapy nebo odborným odhadem.

10 10 1.NP délka šířka výška ZP OP o Část m m m m 2 m 3 Základní část vč. zastřešení 5,20 3,10 2,80 16,12 45,14 Celkem 1.NP 16,12 45,14 Rekapitulace ZP OP m 2 m 3 1. nadzemní podlaží 16,12 45,14 Celkem 16,12 45, Charakter objektu a způsob ocenění Objekt má stejného vlastníka jako stavba hlavní, je jejím příslušenstvím, zastavěná plocha objektu nepřesahuje 100 m 2, nejedná se o garáž ani zahrádkářskou chatu; podle 2 písm. (b) vyhlášky č. 3/2008 Sb. se tedy jedná o vedlejší stavbu Výpočet ceny objektu nákladovým způsobem Výpočet ceny Vedlejší stavba 2 Vypočteno tabulkovým procesorem MS Excel - program ABN14 Vedlejší stavba podle 16 a přílohy č. 14 vyhlášky č. 441/2013 Sb. typ A zděná nepodsklepená Střecha sklonitá podkroví nezřízeno Rok odhadu 2014 Rok pořízení resp. kolaudace 1930 Stáří S roků 84 Základní cena dle typu z příl. č. 14 vyhlášky ZC / Kč/m ,00 Koeficient využití podkroví ppod 1,00 Základní cena po 1. úpravě = ZC/ x ppod ZC Kč/m ,00 Obestavěný prostor objektu OP m 3 45,14 Koeficient polohový ( příloha č. 20 vyhlášky ) K 5-0,80 Koeficient změny cen staveb ( příloha č. 41, dle CZ-CC ) Ki - CZ-CC ,075 Koeficient vybavení stavby Stand Podíl Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení % Pod.č. Koef. Uprav. podíl. (př.21) (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) 1 Základy základové pasy S 0, , ,00 0, Obvodové stěny zděné tl. 30 cm S 0, , ,00 0, Stropy rovné S 0, , ,00 0, Krov střecha plochá S 0, , ,00 0, Krytina asfaltové pásy S 0, , ,00 0, Klempířské práce žlaby, svody z pozinkovaného plechu S 0, , ,00 0, Úprava povrchů chybí C 0, , ,00 0, Schodiště chybí C 0, , ,00 0, Dveře dřevěné S 0, , ,00 0, Okna dřevěná dvojitá S 0, , ,00 0, Podlahy betonové S 0, , ,00 0, Elektroinstalace 230 V P 0, , ,46 0, Neuvedené není 0, , ,00 0,00000

11 11 Celkem 1, ,88654 Koeficient vybavení ( z výpočtu výše ) K 4-0,88654 Zákl. cena upravená ZC K4 K5 Ki Kč/m ,57 Rok odhadu 2014 Rok pořízení 1930 Stáří S roků 84 Opotřebení - odborným odhadem O % 80,00 Výchozí cena CN Kč ,19 Stupeň dokončení stavby D % 100,00 Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby CND Kč ,19 Odpočet na opotřebení 80,00 % O Kč ,55 Cena po odpočtu opotřebení Kč ,64 Cena ke dni odhadu CS Kč , Venkovní úpravy Venkovní úpravy jsou oceněny zjednodušeným způsobem (plot z drátěného pletiva, plotová vrátka, opěrné zdi, zpevněná plocha dlážděná), cena zemního sklepa je zjištěna jednotlivě (rozměry byly určeny odborným odhadem). Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem podle 18 odst. 2 oceňovací vyhlášky Vpočteno oceňovacím programem ABN14 Hlavní objekt Rodinný dům Cena Hlavní stavba Kč ,51 Vedlejší stavby tvořící příslušenství Kč ,90 Garáže tvořící příslušenství Kč 0,00 Hlavní stavby + stavby příslušenství celkem Kč ,41 Spodní hranice podílu, vyjadřujícího cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov 3,5 % Horní hranice podílu, vyjadřujícího cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov 5,0 % Zvolené procento, vyjadřující cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov 3,5 % až 5 % 5,0 % Cena venkovních úprav zjednodušeným způsobem Kč ,77 zemní sklep Program ABN14 Umístění: před domem Popis: zděný, klenutý Technický stav: podprůměrný Výměra L: 6,0*5,0*2,7 m3 = 81,00 CZ-CC 242 Koeficient změny cen staveb (příloha č. 41) Ki - 2,291 Rok odhadu rok 2014 Rok pořízení rok 1930 Stáří S roků 84 Opotřebení O % 80,00 Základní cena podle přílohy č. 17 resp. č. 15 ZC Kč/jedn ,00 Koeficient polohový K 5-0,80 Základní cena upravená ZCU = ZC K5 Ki Kč/jedn ,04 Výchozí cena CN = ZCU L Kč ,24 Stupeň dokončení stavby (odborným odhadem) % 100,00

12 12 Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Kč ,24 Opotřebení 80,00 % Kč ,79 Cena ke dni odhadu zemní sklep Kč , Pozemky stavební Pozemky jsou oceněny porovnávacím způsobem. Cenové porovnání je provedeno s cenami obdobných pozemků ve srovnatelných lokalitách z realitní inzerce na internetových stránkách červen-září Porovnávané nemovitosti stavební pozemky: Prodej, pozemek pro bydlení, m² Celková cena: Kč Cena za m²: 237 Kč za m² Adresa: Trnové Pole (okres Znojmo) Datum aktualizace: Umístění objektu: Klidná část obce Plocha pozemku: m 2 Elektřina: 230V Na prodej stavební pozemek se zahradou o velikosti 2740 m2, obec Trnové Pole, okres Znojmo. Pozemek je obdélníkového tvaru 33,5x 82 m, rovinatý. Voda, elektřina a plyn na hranici pozemku. Obec Trnové Pole leží asi 1 km od st.silnice, cca 35 km od Brna směrem na Znojmo. Je možná výstavba dvojdomku. Celková cena: Kč Cena za m²: 295 Kč za m² Adresa: Vranovská Ves (okres Znojmo) Datum aktualizace: Plocha pozemku: 474 m 2 K prodeji nabízíme stavební pozemek 474 m2 (cca 17x25) ve Vranovské vsi u Znojma. Pozemek je rohový, el. přípojka, nová jímka, studna, oplocení, vhodné na RD i na chatu. Obec se nachází cca 10 km od Znojma.

13 13 Prodej stavebního pozemku m², Hluboké Mašůvky (okres Znojmo) K prodeji nabízíme stavební pozemek v Hlubokých Mašůvkách o výměře 1378 m2(18 m široký). Inženýrské sítě výhledově na hranici pozemku, v současné době ve výstavbě. Pozemek se nachází v nové výstavbové zóně. Pozemek ze dvou stran oplocen. Celková cena: Kč za nemovitost Cena: 370 Kč/m 2 Aktualizace: Plocha pozemku:1378 m 2 Na základě nabídek stavebních pozemků pro bydlení ve srovnatelných lokalitách, které se pohybují v rozmezí Kč/m 2, s přihlédnutím ke konfiguraci terénu a kvalitě okolí, stanovuji cenu stavebního pozemku na 300 Kč/m 2. Ocenění stavebních pozemků Parcela Výměra ZC Cena Druh pozemku Umístění číslo m 2 Kč/m 2 Kč zastavěná plocha a plocha pod domem a St , ,00 nádvoří dvorem 554/31 trvalý travní porost zahrada před domem , ,00 Celkem parcely , Rekapitulace ocenění časovou cenou Objekt Současný stav Po odpočtu opotřebení Cena současný stav (Kč) Rodinný dům č.p ,51 Vedlejší stavba ,26 Vedlejší stavba ,64 Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem ,77 Zemní sklep ,45 Stavby celkem ,63 Pozemky : St ,00 554/ ,00 Pozemky celkem ,00 Celkem ,63 Celkem po zaokrouhlení ,00

14 14 3. Posudek II - ocenění cenovým porovnáním Ocenění nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Pro ocenění dané nemovitosti je použita multikriteriální metoda přímého porovnání podle Bradáče. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena tržní cena oceňovaného objektu. Indexy odlišnosti u jednotlivých objektů respektují jejich rozdíl oproti oceňovanému objektu. Z takto získané ceny následným statistickým vyhodnocením je zjištěna cena průměrná. Je provedeno porovnání s podobnými objekty v obdobných lokalitách s objekty nabízenými v realitní inzerci červen-září Cenové porovnání rodinný dům Porovnávané objekty - realitní inzerce: Prodej rodinného domu 60 m², Kravsko (okres Znojmo) Nabízíme k prodeji rodinný dům 2+1 v Kravsku, okres Znojmo. V domě byla započatá rekonstrukce, částečně nové rozvody vody, odpadu a elektřiny. Dům není zatím napojen na veřejnou kanalizaci, ale v letošním roce bude možné se na veřejnou kanalizaci napojit. Celková cena: Kč za nemovitost, včetně provize Cena bez provize: Kč, Kč/m 2 Aktualizace: Stavba:Smíšená Stav objektu:před rekonstrukcí Podlaží:2 včetně 1 podzemního Užitná plocha:60 m 2 Plocha pozemku:282 m 2 Voda:Dálkový vodovod Topení:Lokální tuhá paliva Elektřina:120V, 230V, 400V Prodej rodinného domu 80 m², Rudlice (okres Znojmo) Prodej RD v obci Rudlice vzdálené 12 km od Znojma. Dům prošel částečnou rekonstrukcí nová střecha včetně výměny části krovů, nová střešní krytina na hospodářském stavení, nové okapy, rýny, nová koupelna (voda, odpady a plastových oken). Dům je vytápěný lokálními plynovými topidly

15 15 WAW, ohřev vody je zajištěný novým el. bojlerem. Soukromí zajišťuje uzavřený dvůr s vjezdem. U domu je zahrádka se studnou. Pod hospodářským stavením je sklep. V okolí obce je krásná příroda (rybaření, houbaření). Celková cena: Kč za nemovitost, včetně provize Cena bez provize: Kč, Kč/m 2 Aktualizace: Stavba:Smíšená Podlaží:2 včetně 1 podzemního Počet bytů:1 Užitná plocha:80 m 2 Plocha pozemku:302 m 2 Sklep: ano Rok rekonstrukce:2009 Voda:Dálkový vodovod Topení:Lokální plynové Odpad:Septik Elektřina:400V Prodej, dům rodinný, 80 m² Celková cena: Kč Adresa: Kubšice (okres Znojmo) Datum aktualizace: Budova: Cihlová Umístění objektu: Centrum obce Plocha užitná: 80 m 2 Plocha pozemku: 935 m 2 Sklep: Ano Parkovací stání: Ano K prodeji dům o velikosti 2+1 v obci Kubšice, okr. Znojmo. Jedná se o samostatně stojící přízemní cihlový dům, vstupní chodba, samostatná kuchyně cca 18 m2, a 2x pokoj 20 m2, komora, koupelna s vanou+wc, do dvora prostorná veranda, kvelbový sklep cca 25 m2, hospodářské přístavky, dílna a chlívy. Prostorný uzavřený dvůr+zahrada cca 150 m2. Celková výměra pozemku činí 935 m2, u domu přípojka na plyn. V současné době objekt vytápěn el. přímotopy+el. boiler. V obci nová splašková kanalizace, přípojka zavedena k domu, obecní vodovod. Možnost zbudování nástavby a přístavby.

16 16 Prodej, dům rodinný, 100 m² Celková cena: Kč Adresa: Miroslav (okres Znojmo) Datum aktualizace: Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Rohový Podlaží počet: 1 Plocha podlahová: 100 m 2 Plocha pozemku: 365 m 2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V K prodeji rodinný domek 4+1 s verandou v obci Miroslav, okres Znojmo. Dům je určený k modernizaci. Zavedený je vodovod, elektřina V, plyn a kanalizace. Na pozemku o celkové ploše 365 m2 je vlastní studna, hospodářská budova a sklep. Vytápění je ústřední plynové, voda je ohřívána plynovým bojlerem. Dům je blízko centra obce. Prodej, dům rodinný, 80 m² Celková cena: Kč Adresa: Kubšice (okres Znojmo) Datum aktualizace: Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Plocha užitná: 80 m 2 Plocha pozemku: 746 m 2 Sklep: Ano Garáž: Ano Prodej samostatně stojícího rod. domu 3+1 v obci Kubšice, okr. Znojmo. Jedná se o přízemní objekt se smíšeného zdiva se sedlovou střechou s novější krytinou z pálených tašek. Celková plocha 746 m2, zastavěná plocha a nádvoří 554 m2, u domu zahrada 192 m2. 2x pokoj cca 20 m2, 1x 15 m2, kuchyně, koupelna s vanou, velká stodola (možnost garážování). Uzavřený dvůr, zde hospodářské přístavky. Vlastní studna, u domu obecní vodovod, elektřina 230/400 V, lokální plynové topení WAV, v obci se nově buduje splašková kanalizace. Dům vyžaduje opravy.

17 17 Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku tab. 1 Č. Lokalita Oceň. objekt Počet místností (pokoje+ kuchyně) Garáž Pozemek m 2 Kravsko asi 2+1 není 259 Jiné RD r. asi 1930, bez zásadních modernizací. Okna plast, ÚT - kotel TP. 2 vedl.stavby, zemní sklep, malý dvůr, zahrada před domem. (1) (2) 1 (4) (5) (6) 1 Kravsko 2+1 není Rudlice asi 3+1 průjezd Kubšice 2+1 není Miroslav 4+1 není Kubšice 3+1 stodola 746 RD 1PP+1NP. Zahájena rekonstr.- nedokončena. Z části nové rozvody instalací, koupelna. Vytáp. kamna TP. Malý pozemek. RD 1PP+1NP částeč. rekonstr.- střecha, koupelna. WAW, el. bojler. Malá zahrada, dvůr. RD 1PP+1NP. Vytápění el. přímotopy, el. bojler, kanaliz. do jímky. U domu veř. kanalizace a plyn. Vedl. stavby, dílna, dvůr, zahrada. RD 1NP. ÚT kotel ZP, IS všechny. Studna, vedl. stavba, zemní sklep, dvůr, zahrada. RD 1NP. Nová krytina. Vytápění WAW, kanaliz. do jímky. Veř. vodovod u domu, vlastní studna. Stodola, sklad, dvůr, zahrada. Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - tab. 2 Č. Cena požadovaná resp. zaplacená Kč/m2 Koef. redukce na pramen ceny Cena po redukci na pramen ceny Kč K1 K2 K3 K4 K5 K6 I polo -ha příslušenství garáž stav a vybavení pozemek úvaha znalce K1 K6 Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího (1) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15) (16) (17) , ,00 0,99 1,00 1,03 1,00 1,01 1, , ,00 1,00 1,02 1,01 1,04 1,01 1, , ,99 1,03 1,00 1,00 1,06 1,00 1, , ,04 1,02 1,00 1,02 1,02 1,01 1, , ,99 1,04 1,02 0,98 1,04 1,00 1, Jednotková porovnávací cena Kč/m Užitná plocha m 2 56 Porovnávací cena Kč Porovnávací cena - zaokrouhleno Kč Kč 4. Práva a závady Při místním šetření nebyli povinní přítomni, nebylo tedy možné ověřit, jestli není nemovitost zatížena nájemním vztahem. Na výpisu z katastru nemovitostí LV 662 v části B1 není uvedeno žádné právo vztahující se k nemovitostem, v části C není uvedeno žádné věcné břemeno. Předpokládá se tedy, že na nemovitosti neváznou závady, které by měly být oceněny ve smyslu ustanovení 336a Občanského soudního řádu.

18 18 5. REKAPITULACE OCENĚNÍ Způsob ocenění Věcná hodnota (časová cena) Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu znalce Slovy: třistašedesáttisíckorunčeských Cena ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč V Brně dne 30. září 2014 Ing. Tomáš Hudec Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , čj. Spr. 3138/96 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné). Znalecký posudek je zapsán pod č. 3217/2014 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace. V Brně dne 30. září 2014 Ing. Tomáš Hudec Seznam příloh: Fotodokumentace nemovitosti Výpis z katastru nemovitostí LV 662 Výřez z katastrální mapy Mapa oblasti

19 19 Fotodokumentace nemovitosti Pohled z ulice Pohled přes vedlejší stavby na RD Pohled do dvora