ZNALECKÝ POSUDEK č. 3150/2014

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 3150/2014 o ceně nemovitostí v katastrálním území Kostelec u Holešova, obec Kostelec u Holešova, okres Kroměříž: rodinného domu č.p. 178 na pozemku parc. č. St. 205, s pozemky parc. č. St. 205, 98/2, včetně příslušenství Objednatel posudku: Účel posudku: Posudek vypracoval: Soudní exekutor JUDr. Alena Blažková, Ph.D. Exekutorský úřad Brno-město Konečného nám. 2, Brno Zjištění ceny obvyklé (tržní) jako podklad k prodeji nemovitostí povinné v rámci exekuce č.j. 006 EX 852/08 Ing. Tomáš Hudec, znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, kancelář Riegrova 44, Brno, tel.: Datum místního šetření: 26. září 2013 Datum, ke kterému je provedeno ocenění: 7. února 2014 k datu vyhotovení posudku Zvláštní požadavky objednatele: nejsou Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v pl. znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Tento posudek obsahuje 26 stran včetně příloh a předává se v 1 vyhotovení

2 2 0. Úvod, použitá metodika ocenění Dle usnesení Exekutorského úřadu Brno-město č.j. 006 EX 852/08-94 je třeba stanovit obvyklou cenu nemovitostí ve vlastnictví povinné Anny Lakatošové. Obvyklá cena je stanovena k datu vyhotovení posudku, t.j. k datu 7. února Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovitosti obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Základem pro stanovení přiměřené náhrady při vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném místě v době rozhodování. Není na místě vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu. V těchto případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určitý informativní, orientační význam a je směrodatná zejména pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze obecná cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí.... Aby náhrada byla přiměřená, musí vyjadřovat cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stáří věci (stavby), ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném místě a čase. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI Obecné zásady oceňování majetku a Znaleckým standardem č. VII Oceňování nemovitostí ): 1. Ocenění časovou cenou - zjistí se náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni (snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti) plus cena pozemků. Vzhledem k tomu, že vyhláška č. 441/2013 Sb. používá koeficienty změny cen staveb, jež přiměřeně upravují základní cenovou úroveň 1994 na úroveň současnou, použije se zpravidla cena zjištěná podle této vyhlášky, bez koeficientu prodejnosti. 2. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. 3. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen.

3 3 1. Nález 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady: Výpis z katastru nemovitostí Výpis z katastru nemovitostí LV č. 841 vyhotovený dne pro k.ú. Kostelec u Holešova: A: Vlastník: Lakatošová Anna, Karla Čapka 248, Krupka RČ /6438 B: Nemovitosti: Parcela: St m 2 zastavěná plocha a nádvoří 98/2-65 m 2 ostatní plocha Stavba: Kostelec u Holešova, č.p. 178 bydlení, na parcele St. 205 C: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zástavní právo exekutorské Nařízení exekuce Podrobnosti viz. příloha posudku Výřez z katastrální mapy Výřezy z katastrální mapy pro k.ú. Kostelec u Holešova z Místní šetření Místní šetření spojené s prohlídkou, měřením a fotodokumentací nemovitosti bylo provedeno dne Obhlídka nemovitosti byla provedena pouze zvenčí, protože povinná paní Anna Lakatošová neumožnila přístup do objektu (nepřevzala si doporučenou zásilku s pozvánkou) Podklady z OÚ Kostelec u Holešova Podklady poskytl dne starosta obce pan Radoslav Pospíšilík. - Návrh na úpravu RD č.p. 178 Kostelec u Holešova, ze dne Žádost o povolení vnitřní úpravy RD č.p. 178 ze dne Seznámení s podnikatelským záměrem ze dne Kolaudační rozhodnutí: Plynová přípojka vč. plynofikace domu č.p. 178, ze dne Kolaudační rozhodnutí: Stavební úpravy rekonstrukce stropu v objektu č.p. 178 ze dne část výkresové dokumentace: Rekonstrukce stropu, vypracoval V. Šinkyřík, Holešov, 04/ Ohlášení drobné stavby: Oprava zídky mezi dvory sousedů ze dne Kupní smlouva ze dne Předpisy a metodiky pro ocenění Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998.

4 Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN. Autor: Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno Porovnávací databáze cen nemovitostí Pro cenové porovnání byly použity následující databáze: - Vlastní databáze znalce: Databáze je uložena formou tabulek v textovém editoru, obsahuje informace o zrealizovaných cenách a popisy porovnávacích nemovitostí. - Realitní internetové stránky: Pro porovnání nemovitosti byly použity nabízené prodeje nemovitostí podobného typu na internetových stránkách Situace oceňované nemovitosti Předmětem ocenění jsou nemovitosti, obsahující následující objekty: Rodinný dům č.p. 178 na pozemku parc. č. St. 205 Vedlejší stavby na pozemku parc.č. St. 205 Venkovní úpravy na pozemku parc.č. St. 205 Pozemek parc.č. St zastavěná plocha a nádvoří o výměře 434 m 2 Pozemek parc.č. 98/2 ostatní plocha o výměře 65 m 2 Nemovitost se nachází v obci Kostelec u Holešova, číslo popisné 178. Příjezd k nemovitosti je po zpevněné komunikaci. Ostatní zástavba v okolí je tvořena staršími rodinnými domy Obec a okolí nemovitosti Status obce: Obec Počet obyvatel: 979 Poloha obce: Obec se nachází 10 km severovýchodně od Kroměříže. Východně od obce se nachází významná přírodní oblast Hostýnsko-vsetínská hornatina. Obecní úřad: Ano Poštovní úřad: Ano Školy: ZŠ st., MŠ Obchod potravinami a služby: Širší nabídka obchodů a služeb Občanská vybavenost: Ordinace lékařů, Dům seniorů, knihovna, několik restaurací, hřiště Poptávka nemovitostí: Poptávka je nižší než nabídka Umístění nemovitosti v obci Poloha k centru: Dopravní podmínky: Konfigurace terénu: Převládající zástavba: Parkovací možnosti: Inženýrské sítě v obci s možností napojení oceňovaného areálu: Východně od centra obce Příjezd po zpevněné vedlejší komunikaci Zvlněný, vlastní pozemek rovinatý Starší rodinné domy V průjezdu Elektro, vodovod, kanalizace, zemní plyn, telefon

5 Vlastní nemovitost Typ stavby Příslušenství Dostupnost jednotlivých podlaží Možnost dalšího rozšíření Technická hodnota Připojení objektu na inženýrské sítě Dům řadový vnitřní Vedlejší stavby, venkovní úpravy 1.NP- ze dvora V půdním prostoru Podle posouzení objektu zvenčí je objekt v podprůměrném stavebně-technickém stavu se zanedbanou údržbou. Dle podkladů získaných na OÚ jsou v domě zavedeny všechny inženýrské sítě: Vodovod: Veřejný vodovod Kanalizace: Veřejná kanalizace Elektrická síť: 230V (jističe na fasádě) Plyn: Zaveden (hl. uzávěr ve fasádě) Telefon: Pravděpodobně nezaveden 2. Posudek I - ocenění časovou cenou (věcná hodnota) 2.1 Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit (postavit) v cenové úrovni k datu ocenění (tzv. reprodukční výchozí cena), snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že je tato cena zjišťována pro následné stanovení ceny obvyklé, je u staveb použito cen z cenového předpisu, indexovaných k datu odhadu. Pro ocenění pozemků je použita porovnávací metoda. Pro porovnání byly použity ceny pozemků ve srovnatelných lokalitách z realitní inzerce. 2.2 Rodinný dům Popis celkový Rodinný dům se nachází v obci Kostelec u Holešova, číslo pop Obhlídka nemovitosti byla provedena pouze zvenčí. Pro ocenění se předpokládá, že jde o dům řadový vnitřní, nepodsklepený, s 1 nadzemním podlažím, se sedlovou střechou bez obytného podkroví. Výměry domu a materiálové a konstrukční vybavení domu byly zjištěny částečně při místním šetření a částečně z katastrální mapy, fotomapy nebo odborným odhadem. Objekt Půdorys Podsklepení Počet nadzemních podlaží Podkroví Základy Izolace Nosná konstrukce Střecha Rodinný dům řadový vnitřní Nepravidelný Není 1 NP Není Základové pasy Ano pravděpodobně již nefunkční Zděná z cihel pálených tl. 45 cm Krov dřevěný, střecha sedlová

6 6 Krytina Klempířské konstrukce Fasádní omítky Vnější obklady Bleskosvod Vlnité desky Onduline Pozinkovaný plech Břízolit Chybí Není Popis objektu Dům je řadový vnitřní, uliční fasáda je orientována k východu. Půdorys domu je nepravidelný, obytná část domu se skládá se ze dvou částí z části levé a pravé, na ni navazuje v uliční frontě část provozní (vedlejší stavba, dle předložených podkladů zde byla dříve smažírna bramborových lupínků). K domu náleží jen zpevněný dvůr, na kterém se dle fotomapy nachází 2 vedlejší stavby, vjezd na dvůr je zastřešeným průjezdem z pravé strany domu. Dům je zděný, předpokládaná průměrná tloušťka zdiva 45 cm. Je zastřešen sedlovou střechou. Krov dřevěný, krytina z vlnitých desek Onduline. Vnější omítka břízolitová, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Okna jsou plastová. Vytápění je pravděpodobně plynové - kamny WAW. Do objektu je zavedena elektřina, zemní plyn a pravděpodobně veřejný vodovod a kanalizace Stáří a technický stav objektu Užívání od roku Provedené úpravy Zjištěné závady Celkový technický stav 1930 (dle odborného odhadu, původní stáří objektu není známo) Dle předložených podkladů z OÚ: úpravy dispozice obytné části domu žádost o zřízení smažírny bramborových lupínků zavedení zemního plynu - asi nová střešní krytina na celém domě, klempířské konstrukce, plastová okna převod domu na současného vlastníka - Zvýšená vlhkost zdiva z důvodu nefunkční hydroizolace - (jsou patrné mapy a zpuchřelá omítka na fasádě do ulice) Objekt je v podprůměrném stavebně-technickém stavu se zanedbanou údržbou Výpočet výměr pro ocenění Stavba byla přístupná jen z ulice, rozměry byly zjištěny částečně při místním šetření, částečně z katastrální mapy a fotomapy. 1.NP délka šířka výška ZP OP o Část m m m m 2 m 3 Základní část 9,80 8,00 5,05 78,40 395,92 Celkem 1.NP 112,33 567,27 Zastřešení délka šířka výška ZP OP Část m m m m 2 m 3 1. část - zastavěná plocha (obdélník) 9,80 8,00 78,40

7 7 - výška půdní nadezdívky 0,00 0,00 - výška hřebene nad nadezdívkou 4,00 156,80 2. část - zastavěná plocha (obdélník) 5,85 5,80 33,93 - výška půdní nadezdívky 0,00 0,00 - výška hřebene nad nadezdívkou 3,80 64,47 Celkem zastřešení 221,27 Rekapitulace ZP OP m 2 m 3 1. nadzemní podlaží 112,33 567,27 zastřešení 221,27 Celkem 112,33 788,54 Užitná plocha obytné části domu Užitná plocha domu je vypočítána ze zastavěné plochy 1. nadzemního podlaží - vynásobením koeficientem 0,8. Část Zastavěná plocha Užitná plocha (m 2 koeficient ) (m 2 ) 1.NP obytná část 112,33 0,8 89,86 Celkem zaokrouhleno 90, Zjištění typu objektu a způsobu ocenění Dům splňuje podmínky 13 odst. 2 vyhlášky č. 441/2013 Sb.: nadpoloviční část ploch odpovídá požadavkům na trvalé bydlení, objekt nemá více než tři samostatné byty, objekt nemá více než dvě nadzemní podlaží, jedno podzemní podlaží a podkroví, jedná se tedy o rodinný dům. Konstrukce objektu je zděná, jedná se o rodinný dům typu A Výpočet ceny objektu nákladovým způsobem Výpočet ceny - rodinný dům zděný nepodsklepený nebo podsklepený do 1/2, s 1 NP Vypočteno tabulkovým procesorem Excel - program ABN14 Rodinný dům podle 13 a přílohy č. 11 vyhlášky č. 441/2013 Sb. typ A nepodsklepený Střecha sklonitá bez podkroví Základní cena dle typu z přílohy č. 11 vyhlášky ZC / Kč/m ,00 Koeficient využití podkroví ppod 1,000 Základní cena po 1. úpravě = ZC/ x ppod ZC Kč/m ,00 Obestavěný prostor objektu OP m 3 788,54 Koeficient polohový ( příloha č. 20 vyhlášky ) K 5-0,85 Koeficient změny cen staveb ( příloha č. 41 vyhlášky, dle K CZ-CC ) i - CZ-CC: 111 2,126 Koeficient vybavení stavby Pol. Podíl Konstrukce a vybavení Provedení Stand č. (př.15) % Pod.č. Koef. Uprav. podíl (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) 1 Základy betonové pasy s izolací S 0, , ,00 0, Zdivo cihelné tl. 45 cm S 0, , ,00 0, Stropy s rovným podhledem S 0, , ,00 0, Střecha krov dřevěný, střecha sedlová S 0, , ,00 0,07300

8 8 5 Krytina Vlnité desky Onduline S 0, , ,00 0, Klempířské konstrukce úplné z pozinkovaného plechu vč. parapetů S 0, , ,00 0, Vnitřní omítky vápenné štukové S 0, , ,00 0, Fasádní omítky břizolit, S 0, , ,00 0, Vnější obklady chybí C 0, , ,00 0, Vnitřní obklady WC, koupelna, kuchyně S 0, , ,00 0, Schody chybí C 0, , ,00 0, Dveře dřevěné hladké S 0, , ,00 0, Okna plastová S 0, , ,00 0, Podlahy obytných místn. DTD S 0, , ,00 0, Podlahy ostatních místn. keramická dlažba, PVC S 0, , ,00 0, Vytápění lokální - na ZP P 0, , ,46 0, Elektroinstalace 230/400V, jističe S 0, , ,00 0, Bleskosvod chybí C 0, , ,00 0, Rozvod vody rozvod studené a teplé vody S 0, , ,00 0, Zdroj teplé vody el. bojler S 0, , ,00 0, Instalace plynu zaveden zemní plyn S 0, , ,00 0, Kanalizace z kuchyně, koupelny, WC S 0, , ,00 0, Vybavení kuchyní plynový sporák S 0, , ,00 0, Vnitřní vybavení umývadla, vana ocelová S 0, , ,00 0, Záchod WC splachovací S 0, , ,00 0, Ostatní chybí C 0, , ,00 0, Konstrukce neuvedené není 0, , ,00 0,00000 Celkem 1, ,91692 Koeficient vybavení ( z výpočtu výše ) K 4-0,91692 Zákl. cena upravená ZC K4 K5 Ki Kč/m ,45 Rok odhadu 2014 Rok pořízení 1930 Stáří S roků 84 Opotřebení - odborný odhad O % 70,00 Výchozí cena CN Kč ,60 Stupeň dokončení stavby D % 100,00 Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby CND Kč ,60 Odpočet na opotřebení 70,00 % O Kč ,92 Cena po odpočtu opotřebení Kč ,68 Jedná se o stavbu s doloženým výskytem radonu, se stavebním povolením vydaným do ? ne Snížení ceny za doložený výskyt radonu ( 21 odst. 4 vyhlášky) 0 % Kč 0,00 Cena ke dni odhadu CS Kč , Vedlejší stavba 1 Objekt navazuje na obytnou část domu v uliční frontě. Je přízemní, nepodsklepený, se sedlovou střechou, zděný z cihel pálených. Dříve sloužil jako provozní objekt (smažírna bramborových lupínků). V r byla provedena rekonstrukce stropu z keram. desek Hurdis. Výpočet výměr Stavba byla přístupná jen z ulice, další rozměry byly zjištěny z výkresové dokumentace Rekonstrukce stropu.

9 9 1.NP délka šířka výška ZP OP o Část m m m m 2 m 3 Základní část 8,80 5,80 5,05 51,04 257,75 Celkem 1.NP 51,04 257,75 Zastřešení (vč. podkroví) délka šířka výška ZP OP Část m m m m 2 m 3 1. část - zastavěná plocha (obdélník) 8,80 5,80 51,04 - výška půdní nadezdívky 0,00 0,00 - výška hřebene nad nadezdívkou 3,80 96,98 Celkem zastřešení 96,98 Rekapitulace ZP OP m 2 m 3 1. nadzemní podlaží 51,04 257,75 zastřešení 96,98 Celkem 51,04 354, Charakter objektu a způsob ocenění Objekt má stejného vlastníka jako stavba hlavní, je jejím příslušenstvím, zastavěná plocha objektu nepřesahuje 100 m 2, nejedná se o garáž ani zahrádkářskou chatu; podle 2 písm. (b) vyhlášky č. 3/2008 Sb. se tedy jedná o vedlejší stavbu Výpočet ceny objektu nákladovým způsobem Výpočet ceny Vedlejší stavba 1 Vypočteno tabulkovým procesorem MS Excel - program ABN14 Vedlejší stavba podle 16 a přílohy č. 14 vyhlášky č. 441/2013 Sb. typ A zděná nepodsklepená Střecha sklonitá podkroví nezřízeno Rok odhadu 2014 Rok pořízení resp. kolaudace 1930 Stáří S roků 84 Základní cena dle typu z příl. č. 14 vyhlášky ZC / Kč/m ,00 Koeficient využití podkroví ppod 1,00 Základní cena po 1. úpravě = ZC/ x ppod ZC Kč/m ,00 Obestavěný prostor objektu OP m 3 354,73 Koeficient polohový ( příloha č. 20 vyhlášky ) K 5-0,85 Koeficient změny cen staveb ( příloha č. 41, dle CZ-CC ) Ki - CZ-CC ,075 Koeficient vybavení stavby Stand Podíl Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení % Pod.č. Koef. Uprav. podíl. (př.15) (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) 1 Základy základové pasy S 0, , ,00 0, Obvodové stěny zděné tl. 45 cm S 0, , ,00 0, Stropy rovné S 0, , ,00 0, Krov dřevěný S 0, , ,00 0, Krytina vlnité desky Onduline S 0, , ,00 0, Klempířské práce žlaby, svody z pozinkovaného plechu S 0, , ,00 0, Úprava povrchů břízolit S 0, , ,00 0,04900

10 10 8 Schodiště chybí C 0, , ,00 0, Dveře hladké S 0, , ,00 0, Okna zdvojená S 0, , ,00 0, Podlahy betonové S 0, , ,00 0, Elektroinstalace světelná a motorová S 0, , ,00 0, Neuvedené není 0, , ,00 0,00000 Celkem 1, ,96200 Koeficient vybavení ( z výpočtu výše ) K 4-0,96200 Zákl. cena upravená ZC K4 K5 Ki Kč/m ,91 Rok odhadu 2014 Rok pořízení 1930 Stáří S roků 84 Opotřebení - odborný odhad O % 60,00 Výchozí cena CN Kč ,40 Stupeň dokončení stavby D % 100,00 Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby CND Kč ,40 Odpočet na opotřebení 60,00 % O Kč ,24 Cena po odpočtu opotřebení Kč ,16 Jedná se o stavbu s doloženým výskytem radonu, se stavebním povolením vydaným do ? ne Cena ke dni odhadu CS Kč , Vedlejší stavba 2 Podle fotomapy se objekt nachází ve dvoře, navazuje kolmo na dům. Pravděpodobně je přízemní, nepodsklepený, s pultovou střechou, zděný z cihel pálených. Podprůměrný stav (zjištěno průhledem přes průjezd). Výpočet výměr Stavba nebyla přístupná, rozměry byly proto orientačně zjištěny z katastrální mapy, fotomapy nebo odborným odhadem. 1.NP délka šířka výška ZP OP o Část m m m m 2 m 3 Základní část vč. zastřešení 8,20 5,10 2,80 41,82 117,10 Celkem 1.NP 41,82 117,10 Rekapitulace ZP OP m 2 m 3 1. nadzemní podlaží 41,82 117,10 Celkem 41,82 117, Charakter objektu a způsob ocenění Objekt má stejného vlastníka jako stavba hlavní, je jejím příslušenstvím, zastavěná plocha objektu nepřesahuje 100 m 2, nejedná se o garáž ani zahrádkářskou chatu; podle 2 písm. (b) vyhlášky č. 3/2008 Sb. se tedy jedná o vedlejší stavbu.

11 Výpočet ceny objektu nákladovým způsobem Výpočet ceny Vedlejší stavba 2 Vypočteno tabulkovým procesorem MS Excel - program ABN14 Vedlejší stavba podle 16 a přílohy č. 14 vyhlášky č. 441/2013 Sb. typ B zděná nepodsklepená Střecha plochá bez podkroví Rok odhadu 2014 Rok pořízení resp. kolaudace 1930 Stáří S roků 84 Základní cena dle typu z příl. č. 14 vyhlášky ZC / Kč/m ,00 Koeficient využití podkroví ppod 1,00 Základní cena po 1. úpravě = ZC/ x ppod ZC Kč/m ,00 Obestavěný prostor objektu OP m 3 117,10 Koeficient polohový ( příloha č. 20 vyhlášky ) K 5-0,85 Koeficient změny cen staveb ( příloha č. 41, dle CZ-CC ) Ki - CZ-CC ,075 Koeficient vybavení stavby Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Stand. Podíl (př.15) % Pod.č. Koef. Uprav. podíl (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) 1 Základy základové pasy S 0, , ,00 0, Obvodové stěny zděné tl. 30 cm S 0, , ,00 0, Stropy rovné S 0, , ,00 0, Krov krov dřev. neumožňující podkroví S 0, , ,00 0, Krytina pozinkovaný plech S 0, , ,00 0, Klempířské práce žlaby, svody z pozinkovaného plechu S 0, , ,00 0, Úprava povrchů vápenné hrubé S 0, , ,00 0, Schodiště neuvažuje se S 0, , ,00 0, Dveře dřevěné S 0, , ,00 0, Okna zdvojená S 0, , ,00 0, Podlahy betonové S 0, , ,00 0, Elektroinstalace světelná P 0, , ,46 0, Neuvedené není 0, , ,00 0,00000 Celkem 1, ,96868 Koeficient vybavení ( z výpočtu výše ) K 4-0,96868 Zákl. cena upravená ZC K4 K5 Ki Kč/m ,64 Rok odhadu 2014 Rok pořízení 1930 Stáří S roků 84 Opotřebení odborný odhad O % 85,00 Výchozí cena CN Kč ,44 Stupeň dokončení stavby D % 100,00 Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby CND Kč ,44 Odpočet na opotřebení 85,00 % O Kč ,92 Cena po odpočtu opotřebení Kč ,52 Jedná se o stavbu s doloženým výskytem radonu, se stavebním povolením vydaným do ? ne Snížení ceny za doložený výskyt radonu ( 20 odst. 4 vyhlášky) 0 % Kč 0,00 Cena ke dni odhadu CS Kč ,52

12 Vedlejší stavba 3 Podle fotomapy objekt navazuje na vedlejší stavbu 2. Pravděpodobně je přízemní, nepodsklepený, s pultovou střechou, zděný z cihel pálených. Podprůměrný stav (zjištěno průhledem přes průjezd). Výpočet výměr Stavba nebyla přístupná, rozměry byly proto orientačně zjištěny z z katastrální mapy, fotomapy nebo odborným odhadem. 1.NP délka šířka výška ZP OP o Část m m m m 2 m 3 Základní část 5,00 8,90 2,60 44,50 115,70 Celkem 1.NP 44,50 115,70 Zastřešení (vč. podkroví) délka šířka výška ZP OP Část m m m m 2 m 3 1. část - zastavěná plocha (obdélník) 5,00 8,90 44,50 - výška půdní nadezdívky 0,00 0,00 - výška hřebene nad nadezdívkou 2,80 62,30 Celkem zastřešení 62,30 Rekapitulace ZP OP m 2 m 3 1. nadzemní podlaží 44,50 115,70 zastřešení 62,30 Celkem 44,50 178, Charakter objektu a způsob ocenění Objekt má stejného vlastníka jako stavba hlavní, je jejím příslušenstvím, zastavěná plocha objektu nepřesahuje 100 m 2, nejedná se o garáž ani zahrádkářskou chatu; podle 2 písm. (b) vyhlášky č. 3/2008 Sb. se tedy jedná o vedlejší stavbu Výpočet ceny objektu nákladovým způsobem Výpočet ceny Vedlejší stavba 3 Vypočteno tabulkovým procesorem MS Excel - program ABN14 Vedlejší stavba podle 16 a přílohy č. 14 vyhlášky č. 441/2013 Sb. typ A zděná nepodsklepená Střecha sklonitá podkroví nezřízeno Rok odhadu 2014 Rok pořízení resp. kolaudace 1930 Stáří S roků 84 Základní cena dle typu z příl. č. 14 vyhlášky ZC / Kč/m ,00 Koeficient využití podkroví ppod 1,00 Základní cena po 1. úpravě = ZC/ x ppod ZC Kč/m ,00 Obestavěný prostor objektu OP m 3 178,00 Koeficient polohový ( příloha č. 20 vyhlášky ) K 5-0,85 Koeficient změny cen staveb ( příloha č. 41, dle CZ-CC ) Ki - CZ-CC ,075 Koeficient vybavení stavby Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Stand Podíl % Pod.č. Koef. Uprav. podíl

13 13. (př.15) (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) 1 Základy základové pasy S 0, , ,00 0, Obvodové stěny zděné tl. 30 cm S 0, , ,00 0, Stropy rovné S 0, , ,00 0, Krov dřevěný S 0, , ,00 0, Krytina asfaltové pásy S 0, , ,00 0, Klempířské práce žlaby, svody z pozinkovaného plechu S 0, , ,00 0, Úprava povrchů vápenné hrubé S 0, , ,00 0, Schodiště dřevěné S 0, , ,00 0, Dveře dřevěné nebo kovové kromě svlakových S 0, , ,00 0, Okna zdvojená popř. jednoduchá S 0, , ,00 0, Podlahy betonové, dlažby S 0, , ,00 0, Elektroinstalace světelná a motorová S 0, , ,00 0, Neuvedené není 0, , ,00 0,00000 Celkem 1, ,00000 Koeficient vybavení ( z výpočtu výše ) K 4-1,00000 Zákl. cena upravená ZC K4 K5 Ki Kč/m ,69 Rok odhadu 2014 Rok pořízení 1930 Stáří S roků 84 Opotřebení odborný odhad O % 85,00 Výchozí cena CN Kč ,82 Stupeň dokončení stavby D % 100,00 Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby CND Kč ,82 Odpočet na opotřebení 85,00 % O Kč ,60 Cena po odpočtu opotřebení Kč ,22 Jedná se o stavbu s doloženým výskytem radonu, se stavebním povolením vydaným do ? ne Cena ke dni odhadu CS Kč , Vedlejší stavba 4 Jedná se zastřešený průjezd, který se nachází vedle domu z pravé strany. Směrem do ulice má vrata, do dvora je otevřený, zastřešený plochou střechou. Podprůměrný stav. Výpočet výměr Stavba byla přístupná jen z ulice, další rozměry byly proto orientačně zjištěny z katastrální mapy, fotomapy nebo odborným odhadem. 1.NP délka šířka výška ZP OP o Část m m m m 2 m 3 Základní část vč. zatřeš. 6,50 4,00 4,00 26,00 104,00 Celkem 1.NP 26,00 104,00 Rekapitulace ZP OP m 2 m 3 1. nadzemní podlaží 26,00 104,00 Celkem 26,00 104,00

14 Charakter objektu a způsob ocenění Objekt má stejného vlastníka jako stavba hlavní, je jejím příslušenstvím, zastavěná plocha objektu nepřesahuje 100 m 2, nejedná se o garáž ani zahrádkářskou chatu; podle 2 písm. (b) vyhlášky č. 3/2008 Sb. se tedy jedná o vedlejší stavbu Výpočet ceny objektu nákladovým způsobem Výpočet ceny Vedlejší stavba 4 Vypočteno tabulkovým procesorem MS Excel - program ABN14 Vedlejší stavba podle 16 a přílohy č. 14 vyhlášky č. 441/2013 Sb. typ G pilířková nepodsklepená Střecha plochá bez podkroví Rok odhadu 2014 Rok pořízení resp. kolaudace 1930 Stáří S roků 84 Základní cena dle typu z příl. č. 14 vyhlášky ZC / Kč/m 3 750,00 Koeficient využití podkroví ppod 1,00 Základní cena po 1. úpravě = ZC/ x ppod ZC Kč/m 3 750,00 Obestavěný prostor objektu OP m 3 104,00 Koeficient polohový ( příloha č. 20 vyhlášky ) K 5-0,85 Koeficient změny cen staveb ( příloha č. 41, dle CZ-CC ) Ki - CZ-CC ,075 Koeficient vybavení stavby Stand Podíl Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení % Pod.č. Koef. Uprav. podíl. (př.15) (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) 1 Základy základové patky S 0, , ,00 0, Obvodové stěny pilířky ocelové, zděné sloupy S 0, , ,00 0, Stropy neuvažují se S 0, , ,00 0, Krov kovový bez podkroví S 0, , ,00 0, Krytina trapézový plech S 0, , ,00 0, Klempířské práce žlaby, svody z poz. plechu S 0, , ,00 0, Úprava povrchů omítka, nátěr chybí P 0, , ,46 0, Schodiště neuvažuje se S 0, , ,00 0, Dveře neuvažují se S 0, , ,00 0, Okna neuvažují se S 0, , ,00 0, Podlahy neuvažují se S 0, , ,00 0, Elektroinstalace neuvažují se S 0, , ,00 0, Neuvedené není 0, , ,00 0,00000 Celkem 1, ,96598 Koeficient vybavení ( z výpočtu výše ) K 4-0,96598 Zákl. cena upravená ZC K4 K5 Ki Kč/m ,81 Rok odhadu 2014 Rok pořízení 1930 Stáří S roků 84 Opotřebení - odborný odhad O % 85,00 Výchozí cena CN Kč ,24 Stupeň dokončení stavby D % 100,00 Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby CND Kč ,24 Odpočet na opotřebení 85,00 % O Kč ,40 Cena po odpočtu opotřebení Kč ,84 Jedná se o stavbu s doloženým výskytem radonu, se stavebním povolením vydaným do ? ne Cena ke dni odhadu CS Kč ,84

15 Venkovní úpravy Venkovní úpravy jsou oceněny zjednodušeným způsobem (zděný plot, zpevněná plocha betonová). Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem podle 18 odst. 2 oceňovací vyhlášky, platné od Hlavní objekt Cena Vpočteno oceňovacím programem ABN14 Rodinný dům Hlavní stavba Kč ,68 Vedlejší stavby tvořící příslušenství Kč ,74 Garáže tvořící příslušenství Kč 0,00 Hlavní stavby + stavby příslušenství celkem Kč ,42 Spodní hranice podílu, vyjadřujícího cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov 3,5 % Horní hranice podílu, vyjadřujícího cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov 5,0 % Zvolené procento, vyjadřující cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov 3,5 % až 5 % 3,5 % Cena venkovních úprav zjednodušeným způsobem Kč , Pozemky stavební Pozemky jsou oceněny porovnávacím způsobem. Cenové porovnání je provedeno s cenami obdobných pozemků ve srovnatelných lokalitách z realitní inzerce na internetových stránkách únor Porovnávané nemovitosti stavební pozemky: Prodej, pozemek zahrada, 835 m² Celková cena: Kč Cena za m²: 250 Kč za m² Adresa: Skaštice Datum aktualizace: Plocha pozemku: 835 m 2 Prodej oploceného pozemku o výměře 835 m2. Pozemek územním plánem určený k bydlení v rodinných domech venkovského typu. Rovinatý terén, přístup po obecní komunikaci. Prodej, pozemek pro bydlení, 800 m² Celková cena: Kč bez provize 346 Cena za m²: 346 Kč za m² Adresa: Kostelec u Holešova Datum aktualizace: Plocha pozemku: 800 m 2

16 16 Nabízíme k prodeji zahradu vhodnou pro výstavbu rodinného domu v centru obce Kostelec u Holešova. Zahrada je mírně svažitá, oplocená. Inženýrské sítě na hranici pozemku. Po domluvě lze odkoupit i menší část pozemku. Prodej, pozemek pro bydlení, m² Celková cena: Kč bez provize Cena za m²: 404 Kč za m² Adresa: Kyselovice Datum aktualizace: Plocha pozemku: m 2 Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace K prodeji dva pozemky v obci Kyselovice okr. Kroměříž Plocha 1250 m2 a 1500 m2. Šířka pozemku činí 16 m, pozemek na rovině, IS jsou na hraně pozemku. Pozemky jsou v územním plánu na stavbu rodinného domu. Vzdálenost od Kroměříže 10 km, Chropyně 2 km. Na základě nabídek stavebních pozemků pro bydlení ve srovnatelných lokalitách, které se pohybují v rozmezí Kč/m 2, s přihlédnutím ke konfiguraci terénu a kvalitě okolí, stanovuji cenu stavebního pozemku na 300 Kč/m 2. Ocenění stavebních pozemků Parcela Výměra ZC Cena Druh pozemku Umístění číslo m 2 Kč/m 2 Kč St. 205 zastavěná plocha a nádvoří plocha pod domem a dvorem , ,00 98/2 ostatní plocha před domem - část chodníku a zatravněné plochy , ,00 Celkem parcely ,00

17 Rekapitulace ocenění časovou cenou Současný stav Po odpočtu opotřebení Objekt Cena současný stav (Kč) Rodinný dům ,68 Vedlejší stavba ,16 Vedlejší stavba ,52 Vedlejší stavba ,22 Vedlejší stavba ,84 Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem ,60 Stavby celkem ,02 Pozemky : St ,00 98/ ,00 Pozemky celkem ,00 Celkem ,02 Celkem po zaokrouhlení ,00 3. Posudek II - ocenění cenovým porovnáním Ocenění nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Pro ocenění dané nemovitosti je použita multikriteriální metoda přímého porovnání podle Bradáče. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena tržní cena oceňovaného objektu. Indexy odlišnosti u jednotlivých objektů respektují jejich rozdíl oproti oceňovanému objektu. Z takto získané ceny následným statistickým vyhodnocením je zjištěna cena průměrná. Je provedeno porovnání s podobnými objekty v obdobných lokalitách s objekty nabízenými v realitní inzerci únor Cenové porovnání rodinný dům Porovnávané objekty - realitní inzerce: Prodej, dům rodinný, 120 m² Celková cena: Kč bez provize Kč/m 2 Adresa: Břest Datum aktualizace: Budova: Cihlová Podlaží počet: 2 Plocha užitná: 120 m 2

18 18 Plocha pozemku: m 2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Nabízíme rohový RD 5+1 v blízkosti centra obce Břest ležící cca 6 km od města Kroměříž. Jedná se o podsklepenou cihlovou stavbu se sedlovou střechou krytou eternitem a plechem, zastavěná plocha včetně nádvoří činí 988 m2, obytná je cca 120 m2. V přízemí se nachází zádveří, chodba, schodiště na půdu, kuchyň, obývací pokoj, ložnice, tři pokoje, koupelna s vanou a toaleta. Vytápění - plynový kotel s rozvody ústředního topení. Voda je obecní a z vlastní studny, odpady svedeny do kanalizace. K domu náleží hospodářská budova, sklad, kůlna a udržovaná zahrada s ovocnými stromy. Prodej, dům rodinný, 130 m² Celková cena: Kč bez provize Kč/m 2 Adresa: Roštění Datum aktualizace: Budova: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Typ domu: Přízemní Plocha užitná: 130 m 2 Plocha podlahová: 150 m 2 Plocha pozemku: 734 m 2 Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Prodej RD 3+1 v Roštění, okr. Kroměříž, řadový s možností rozšíření do podkroví i do dvora, elektroinstalace 220/380 V, vytápění (před rekonstrukcí staré nefunkční topení bylo odstraněno) možnost topit plynem nebo na TP, voda, studna i obecní vodovod, kanalizace septik s odvodem do obecní kanalizace, WC splachovací, zastavěná plocha domu 170 m2, zahrada 564 m2. Dům je k rekonstrukci.

19 19 Prodej, dům rodinný, 120 m² Celková cena: Kč za nemovitost Kč/m 2 Adresa: Roštění Datum aktualizace: Budova: Cihlová Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 1 Plocha užitná: 120 m 2 Plocha pozemku: 654 m 2 Voda: Místní zdroj Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Prodej domu 2+1 v obci Roštění okres Kroměříž. Koncový řadový rodinný dům, dispozičně 2+1 s možností rozšíření o půdní vestavbu. Dům v udržovaném stavu. Veškeré IS, vytápění ústřední plynovým kotlem. Obecní vodovod i vlastní studna. Za domem udržovaná zahrada o výměře 480 m2 se samostatně stojící garáží. Dům se nachází v klidné lokalitě mimo hlavní komunikaci. Prodej, dům rodinný, 110 m² Celková cena: Kč za nemovitost Kč/m 2 Adresa: Žopy Datum aktualizace: Budova: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Typ domu: Přízemní Plocha užitná: 110 m 2 Plocha pozemku: 750 m 2 Prodej cihlového rodinného domu v obci Žopy u Holešova. Dispozice domu 2+1, kuchyně a dva pokoje v přízemí. Dům má sedlovou střechu. Krytina je z pozinkovaného plechu. Fasáda je vápenná stříkaná, okna dřevěná špaletová. Vytápění je řešeno kombinací plynových WAW, nebo kotle na tuhá paliva. Dům je v původním, ale udržovaném dobrém stavu, vhodný k rekonstrukci. K domu náleží hospodářské stavby v horším stavu.

20 20 Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku tab. 1 Č. Lokalita Oceň. objekt Kostelec u Holešova Počet místností (pokoje+ kuchyně) Garáž Pozemek m není 499 Jiné RD asi r. 1930, řadový. 1NP. Zanedbaná údržba. 3 vedl. stavby, zastřeš. průjezd, dvůr. Chybí zahrada. (1) (2) 1 (4) (5) (6) 1 Břest 5+1 není Roštění 3+1 průjezd Roštění 2+1 ano Žopy 2+1 průjezd 750 RD 1PP+1NP. ÚT- kotel na ZP. V,K. Zákl. údržba. Vedl. stavby, zahrada. RD 1NP. K rekonstr., nyní bez vytápění. V,P,septik. Vedl. stavby, zahrada. RD 1NP. Udržovaný, ÚT kotel na ZP, el. bojler, V,K,P. Garáž ve dvoře, zahrada. RD 1NP. K rekonstrukci. ÚT kotel na TP a WAW. Vedl. stavba, zahrada. Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - tab. 2 Č. Cena požadovaná resp. zaplacená Kč/m2 Koef. redukce na pramen ceny Cena po redukci na pramen ceny Kč K1 K2 K3 K4 K5 K6 I polo -ha příslušenství garáž stav a vybavení pozemek úvaha znalce K1 K6 Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího (1) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15) (16) (17) , ,00 0,97 1,00 1,01 1,04 1,00 1, , ,00 0,97 1,01 1,00 1,01 1,00 0, , ,00 0,95 1,02 1,02 1,00 1,00 0, , ,00 0,96 1,01 1,01 1,01 1,00 0, Jednotková porovnávací cena Kč Užitná plocha m 2 90 Porovnávací cena Kč Porovnávací cena - zaokrouhleno Kč Kč 4. Práva a závady Při místním šetření nebyla povinná přítomna, nebylo tedy možné ověřit, jestli není nemovitost zatížena nájemním vztahem. Na výpisu z katastru nemovitostí LV 841 v části B1 není uvedeno žádné právo vztahující se k nemovitostem, v části C není uvedeno žádné věcné břemeno. Na nemovitosti tedy neváznou závady, které by měly být oceněny ve smyslu ustanovení 336a Občanského soudního řádu.

21 21 5. REKAPITULACE OCENĚNÍ Způsob ocenění Věcná hodnota (časová cena) Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu znalce Slovy: Pětsetpadesáttisíckorunčeských Cena ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč V Brně dne 7. února 2014 Ing. Tomáš Hudec Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , čj. Spr. 3138/96 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné). Znalecký posudek je zapsán pod č. 3150/2014 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace. V Brně dne 7. února 2014 Ing. Tomáš Hudec Seznam příloh: Fotodokumentace nemovitosti Výpis z katastru nemovitostí LV 841 str. 1, 5 Výřez z katastrální mapy Mapa oblasti

22 22 Fotodokumentace nemovitosti pohled z ulice (levá a pravá strana domu, vedlejší stavba, průjezd) levá strana domu pravá strana domu a průjezd zpuchřelá omítka vedlejší stavby ve dvoře (foceno průhledem přes průjezd)

23 23

24 24

25 25 Výřez z katastrální mapy pro k.ú. Kostelec u Holešova 98/2

26 26 Mapa oblasti