ZNALECKÝ POSUDEK /2013. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a prováděcí vyhláška MF ČR č. 450/2012

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK o tržní hodnotě rodinného domu čp. 53 včetně vybraného příslušenství a pozemků v obci Urbanice, katastrální území Urbanice u Praskačky dle LV č /2013 Objednatel posudku: JUDr. Jan Malý - insolvenční správce Resslova 1253/17a Hradec Králové Účel posudku: pro insolvenční řízení Předpis pro ocenění: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a prováděcí vyhláška MF ČR č. 450/2012 Datum k němuž se ocenění provádí: Datum místního šetření Datum vypracování znaleckého posudku: Posudek vypracoval: Ing. Miloslav Kalous Hradecká Hradec Králové Posudek obsahuje včetně titulního listu 12 stran textu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hradci Králové,

2 Znalecký posudek /2013 strana 2 A. Úvod 1. Základní pojmy ADMINISTRATIVNÍ CENA - cena zjištěná dle cenového předpisu (v současné době Zákon 151 ze dne o oceňování majetku a o změně některých zákonů a prováděcí Vyhláška MF ČR č. 450/2012. TRH - Interakce prodávajících a kupujících, vedoucí ke stanovení cen a množství komodit. Trh nemovitostí - interakce kupujících a prodávajících nemovitosti. Je segmentován podle typu nemovitostí a lokalit. TRŽNÍ HODNOTA - (dle právního názvosloví "obecná cena" věci), Tržní hodnotou rozumíme v souladu s doporučením Evropského sdružení odhadců majetku TEGOVOFA (The European Group of Fixed Assets) "finanční částku, kterou je možné získat prodejem majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potenciálním kupujícím a prodávajícím. Přitom obě zúčastněné strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoliv nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, ať už ze strany kupujícího nebo ze strany prodávajícího a znají všechna relevantní fakta o předmětu prodeje". VĚCNÁ HODNOTA - (dle právního názvosloví "časová cena věci), je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížena o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. VÝNOSOVÁ HODNOTA - je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku Zainvestovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. CENA POŘIZOVACÍ - je cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době pořízení (u nemovitosti, zejména staveb, cena v době jejich postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. CENA REPRODUKČNÍ - je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. ČISTÝ ROČNÍ STABILIZOVANÝ VÝNOS - jsou výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního, finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmů), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady. 2. Zadání Ocenění je vypracováno v souladu s platným předpisem, tj. Zákon č.151 ze dne o oceňování majetku a o změně některých zákonů a prováděcí Vyhláškou MF ČR č. 450/2012. Výsledky mé práce budou použity jako jeden z podkladů pro insolvenční řízení. Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 Znalecký posudek /2013 strana 3 B. Nález 3. Podklady pro ocenění: 1. Zhotovené katastrálním úřadem Výpis z katastru nemovitostí k.ú. Urbanice vyhotovený Katastrálním úřadem pro Královéhradecký kraj pracoviště v Hradci Králové dne LV- 10 Snímek mapy katastru nemovitostí 2. Dodané objednavatelem posudku Usnesení o konkurzu na dlužníka pana Mariana Vika ze dne 18,2,2013 Soupis majetkové podstaty 3. Opatřené znalcem Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a prováděcí vyhláška MF ČR č.450/2012 a předchozí platné předpisy Stavební zákon a předpisy související M. Hegenbart - J. Lanč - B.Sakař Oceňování nemovitostí I. a II. Ing. A. Hallerová, Ing. Dr. Stibůrek, Ing. Jindřich Vrabec, Pavel Weidenhoffer Nemovitosti - oceňování a právní vztahy - Doc. Ing. Bradáč, Doc. JUDr Fiala Soudní inženýrství - Albert Bradáč a kolektiv Teorie oceňování nemovitostí 1.a 2.část - Doc. Ing. Bradáč Katastr nemovitostí po novele - Ing. Kuba, Ing. Olivová Malý lexikon obcí České republiky - ČSÚ C. Identifikační údaje a) Identifikace nemovitosti Vlastnické podíly: Katastrální území: Urbanice u Praskačky LV č.: 10 Vlastnický podíl Jméno Adresa Rodné číslo/ičo 1/1 Vik Martin Jeřice /2615 Oceňované objekty: a) Objekty 1) Rodinný dům čp. 53 b) Pozemky 1) Pozemky c) Ocenění porovnávací metodou

4 Znalecký posudek /2013 strana 4 b) Poloha a charakteristika Oceňované nemovitosti se nacházejí v katastrálním území Urbance u Praskačky, obec Urbanice, okres Hradec Králové. Jedná se o přízemní rodinný dům čp. 53 s půdou, který je situován při místní komunikaci v zastavěné části obce. Přístup do domu nebyl umožněn a tak byla provedena prohlídka a zaměření pouze zvenčí a na základě informací místních obyvatel. Dům byl postavený pravděpodobně v padesátých letech minulého století. Od doby výstavby na domě pravděpodobně nebyly prováděny žádné modernizace. Údržba domu byla zvláště v posledních letech značně zanedbaná (bez omítky, bez okapů, špatná střešní krytina, špatná okna a dveře). Dům působí značně zanedbaným dojmem. Příslušenství tvoří zděná kolna za domem a oplocení. Pozemek je téměř rovinatý oplocený. Vstup na pozemek je z místní komunikace. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy. Urbanice jsou obec ležící cca jihozápadně od Hradce Králové po levé straně hlavní silnice č. 11 směřující z HK směrem na Prahu. S okolím je obec spojena autobusovou dopravou a železniční zastávka je cca 1 km v sousední obci Praskačka. V obci je obecní úřad, knihovna. V sousední Praskačce je mateřská škola a základní škola nižšího stupně. c) Popis a stav objektů Rodinný dům čp. 53 Jedná se o přízemní zděný objekt s půdou bez suterénu se sedlovou střechou s valbou na dřevěném krovu pokrytou dožilými taškami. Klempířské konstrukce chybí nebo jsou poškozené. Objekt je založen na betonových základech. Nosné konstrukce jsou zděné, vodorovné konstrukce jsou tvrdé s rovným podhledem. Okna jsou dřevěná dvojitá špaletová dožilá bez nátěru. Vnitřní omítky jsou pravděpodobně vápenné štukové. Vnější omítka není provedena. V přízemí se nachází přízemní veranda, pravděpodobně chodba, obytné místnosti, koupelna a WC. V podkroví je neupravená půda. Objekt je napojený na elektroinstalaci 220/380, městský vodovod, kanalizaci a zemní plyn. d) Pozemky Katastrální území: Urbanice LV č.: 10 Druh pozemku Číslo pozemku Výměra (m 2 ) Zastavěná plocha Ostatní plochy Zahrada

5 Znalecký posudek /2013 strana 5 D. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb. o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů. Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 450/2012 Sb. a.1.1) Rodinný dům čp a Podlaží: 1.NP Výška: 3,00 m Zastavěná plocha: 8,35 8,0+2,40 5,15+5,8 7,95 = 125,27 m 2 Podlažnost: 125,27 / 125,27 = 1,00 Obestavěný prostor (OP): Obestavěný 8,35 8,0 (7,2+4,2) 0,5+5,8 7,95 3,25+2,4 5,15 3,3 prostor = 571,41 m 3 Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení Podíl 1. Základy betonové základy s izolací 8,20 % Standardní 2. Zdivo Zdivo 21,20 % Standardní 3. Stropy rovný 7,90 % Standardní 4. Střecha dřevěný krov 7,30 % Standardní 5. Krytina pálená 3,40 % Standardní 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 0,90 % Standardní 7. Vnitřní omítky vápenné dvouvrstvé 5,80 % Standardní 8. Fasádní omítky 2,80 % Nevyskytuje se 75 % břízolit Standardní 25 % 9. Vnější obklady 0,50 % Nevyskytuje se 10. Vnitřní obklady běžné obklady 2,30 % Standardní 11. Schody 1,00 % Nevyskytuje se 12. Dveře plné 3,20 % Standardní 13. Okna dřevěná zdvojená 5,20 % Standardní

6 Znalecký posudek /2013 strana 6 Název, popis Obj. podíl Hodnocení Podíl 14. Podlahy obytných místností PVC, dlažba, mazaanina 2,20 % Standardní 15. Podlahy ostatních místností dlažba 1,00 % Standardní 16. Vytápění ústřední 5,20 % Standardní 17. Elektroinstalace 230/400 4,30 % Standardní 18. Bleskosvod Bleskosvod 0,60 % Standardní 19. Rozvod vody rozvod studené a teplé vody 3,20 % Standardní 20. Zdroj teplé vody bojler 1,90 % Standardní 21. Instalace plynu zemní plyn 0,50 % Standardní 22. Kanalizace běžné rozvody 3,10 % Standardní 23. Vybavení kuchyně běžné vybavení 0,50 % Standardní 24. Vnitřní vybavení běžné vybavení 4,10 % Standardní 25. Záchod splachovací 0,30 % Standardní 26. Ostatní 3,40 % Nevyskytuje se Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Královéhradecký Obec: Urbanice Počet obyvatel: 341 Indexovaná prům. cena (IPC): 3 828, Kč/m 3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Poptávka nižší než nabídka 0,05 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) II. Bez vlivu 0,00 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 0,950 i=1 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 4 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Význam obce I. Bez většího významu 0,00 2 Poloha nemovitosti III. Uvnitř souvisle zastavěného území obce 0,01 3 Okolní zástavba a životní II. Objekty pro bydlení 0,00 prostředí 4 Obchod, služby, kultura v obci II. Pouze obchod se základním sortimentem 0,00 5 Školství a sport I. Žádná základní škola 0,03 6 Zdravotní zařízení II. Pouze ordinace praktického lékaře 0,00 7 Veřejná doprava II. Omezené dopravní spojení 0,00 8 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 9 Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 10 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 Nemovitosti 11 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00

7 Znalecký posudek /2013 strana 7 Index polohy (I P = 1 + P i): 0,980 i=1 11 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do A poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 0,00 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlažnost III. Hodnota 1 0,02 5 Napojení na veřejné sítě V. Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn 0,08 (přípojky) nebo propan butan 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední, etážové, dálkové 0,00 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 0,00 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 0,00 10 Vedlejší stavby tvořící III. Standardní příslušenství - vedlejší stavby 0,05 příslušenství k RD celkem do 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se I. Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) 0,01 stavbou nebo do 300 m 2 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 13 Stavebně-technický stav IV. Stavba ve špatném stavu - (předpoklad 0,65 * provedení rozsáhlejších stavebních úprav) * Kategorie stavby: D - stáří od 50 do 80 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 14 : 12 0,7 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): i=1 0,519 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 0,950 0,980 0,519 = 0,483 Cena upravená (CU = IPC I): 3 828, 0,483 = 1 848,92 Kč/m 3 Určení porovnávací hodnoty (OP CU): 571, ,92 = ,38 Kč Rodinný dům čp. 53 zjištěná cena: ,38 Kč b) Pozemky b.1) Vyhláška 450/2012 Sb. b.1.1) Pozemky 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 35, Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + (a 1 000) 0, (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = pro 341 obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří

8 Znalecký posudek /2013 strana 8 Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 1,100 Koeficient změny cen staveb K i : 2,146 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 1,352 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] Zastavěná plocha a , 111, ,68 nádvoří Pozemky zjištěná cena: ,68 Kč c) Ocenění porovnávací metodou Rodinný dům 6+1, Praskačka Původní rodinný dům byl postavený v třicátých letech minulého století a v roce 1968 částečně modernizován. Zásadní celková rekonstrukce a modernizace rodinného domu byla provedena v roce Rodinný dům slouží pro bydlení jedné rodiny. Jedná se o samostatně stojící přízemní zděný objekt bez podsklepení s částečně obytným podkrovím a s půdou. Objekt je založený na betonových základech. Svislé konstrukce jsou zděné z cihelné. Vnitřní omítky jsou štukové a s keramickým obkladem a v podkroví sádrokarton. Vnější fasáda je provedena se zateplením. Stropní konstrukce je s rovným podhledem, v podkroví šikmé. Krov je dřevěný sedlový s betonovou taškovou krytinou, klempířské konstrukce tvoří pozinkovaný plech. Podlaha je pokrytá keramickou dlažbou, plovoucí podlahou, PVC a koberci. Obklady jsou keramické v koupelně, WC a kuchyni. Okna jsou dřevěná zdvojená s izolačním dvojsklem, vnitřní dveře dýhované v ocelových zárubních. Schodiště je dřevěné. V přízemí se nachází veranda, WC, koupelna se sprchovým koutem a umývadlem, chodba, kuchyň, spíž, dva pokoje, ložnice, chodba vzadu, předsíňka a schodiště do podkroví. V podkroví je sádrokartonová vestavba dvou pokojů, WC a nedokončeného pokoje. Dále je zde půda a venkovní terasa. Objekt je napojený na elektroinstalaci 220/380, obecní vodovod a zemní plyn. Kanalizace je svedena do jímky. Vytápění je plynovým kotlem a radiátory. Ohřev TUV je el. boilerem. Rodinný dům 5+1 Jedná se o nový rodinný dům v obci Těchlovice. Jedná se o zděný dům se zateplenou fasádou o celkové dispozici 5+1. V přízemí domu je obývací pokoj s krbem, ložnice, kuchyňský kout s jídelnou, koupelna se sprchovým koutem, WC a technická místnost s plynovým kotlem. Z obývacího pokoje je stup na terasu a k bazénu. V podkroví jsou 3 samostatné pokoje, koupelna s rohovou vanou a WC. V přízemí domu je podlahové vytápění. Celková plocha pozemku je 878 m2 a kromě domu samotného je zde bazén s filtrací a garážové stání pro dvě osobní auta. Vstupní brána na pozemek je na dálkové ovládání. Dům je vybaven zabezpečovacím zařízením. Rodinný dům - Praskačka Jedná se o samostatně stojící přízemní zděný objekt bez podsklepení s obytným podkrovím a s garáží. Objekt je založený na betonových monolitických pasech. Svislé konstrukce jsou zděné z cihelných bloků Porotherm. Vnitřní omítky jsou štukové a s keramickým obkladem. Vnější fasáda je provedena se zateplením a obkladem soklu keramickým obkladem (imitace cihly).

9 Znalecký posudek /2013 strana 9 Stropní konstrukce je s rovným podhledem, v podkroví sádrokarton. Krov je dřevěný sedlový s betonovou taškovou krytinou BESK, klempířské konstrukce tvoří titanzinek. Komínové těleso systém Schiedel. Podlaha je pokrytá keramickou dlažbou a plovoucí podlahou, obklady jsou keramické v koupelně, WC a kuchyni. Okna jsou dřevěná EURO s izolačním dvojsklem, vnitřní dveře dýhované v dřevěných obložkových zárubních, vrata do garáže jsou lamelová. Schodiště je betonové s dřevěným obkladem. V přízemí se nachází garáž, zádveří, umývárna, WC, chodba, pokoj, obývací pokoj + jídelní kout + kuchyň, technická místnost a schodiště do podkroví. V podkroví jsou tři pokoje, chodba, nedokončená koupelna s WC a balkon. Objekt je napojený na elektroinstalaci 220/380, vodovod z vlastní studny, kanalizace je svedena do domácí ČOV. Zemní plyn je na hranici pozemku a není zaveden do domu. Vytápění je elektrokotlem a radiátory a podlahovým vytápěním. V obývacím pokoji je krb. Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena Množství K místa K technickýstav K vybavení K pozemek K prodejnost. Jednotková Váha příslušenství cena Praskačka - RD , 150,74 m 2 Kč 1,00 1,15 1,15 1,30 1, ,70 Kč 1,0 Těchlovice , 127,00 m 2 Kč 1,00 1,30 1,20 1,30 1, ,49 Kč 1,0 Praskačka , 144,00 m 2 Kč 1,00 1,30 1,30 1,30 1, ,54 Kč 1,0 Minimální jednotková cena za m 2 : Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m 2 : 9 260,70 Kč ,24 Kč ,49 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : ,24 Kč Množství: 88,00 m 2 Porovnávací hodnota: = , Kč

10 Znalecký posudek /2013 strana 10 E. Rekapitulace Pro stanovení odhadu tržní hodnoty se vycházelo z obecně užívaných metod. tj. metody věcné, výnosové a porovnávací, jejichž charakteristika je uvedena v příloze. protože každá metoda má své klady a zápory, je nutno před rozhodnutím, které metody použijeme, provést analýzu trhu a tržních podmínek v rozsahu možných informací. Pro návrh obvyklé hodnoty byla použita srovnávací metoda založená na znalosti realizovaných cen obdobných nemovitostí v dané lokalitě s přihlédnutím k místním podmínkám a specifikům oceňované nemovitosti Vzhledem k tomu, že nebyla umožněna prohlídka nemovitosti a její zaměření, byly pro odhad hodnoty nemovitosti použity dostupné prostředky pro identifikaci stavu a velikosti předmětné nemovitosti (katastr nemovitostí, letecké snímky, ústní informace sousedů a obyvatel Urbanic). Hodnota nemovitosti byla navržena na základě těchto informací. Po prohlídce nemovitosti a jejím zaměření je možné navrženou hodnotu korigovat. Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem , Kč , Kč , Kč , Kč Administrativní cena podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: Jedenmilionosmdesáttřítisícesedmsetpadesát Kč Tržní hodnota dle odborného odhadu znalce Cena slovy: Devětsettisíc Kč , Kč

11 Znalecký posudek /2013 strana 11 F. Závěr Cílem znaleckého posudku č /2013 je zjištění tržní hodnoty rodinného domu čp. 53 včetně vybraného příslušenství a pozemků v obci Urbanice, katastrální území Urbanice u Praskačky dle LV č. 10 dle platného cenového předpisu pro insolvenční řízení. Administrativní cena zjištěná dle platného cenového předpisu, tj. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ze dne a o změně některých zákonů a prováděcí Vyhlášky MF č. 450/2012 činí ke dni : , Kč Cena slovy: Jedenmilionosmdesáttřítisícesedmsetpadesát Kč Tržní hodnota navržená v souladu s platnými cenovými předpisy činí ke dni : , Kč Cena slovy: Devětsettisíc Kč V Hradci Králové, Ing. Miloslav Kalous Hradecká Hradec Králové

12 Znalecký posudek /2013 strana 12 G. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne , č.j. Spr. 3951/96 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady podniků a vklady majetku do společnosti a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2013 znaleckého deníku. V Hradci Králové, Ing. Miloslav Kalous Hradecká Hradec Králové